R 12 97 5. Kammer URTEIL vom 28. Februar 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baupolizei 1. a) Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat sich mit Urteil vom 28. April 2009 (VGU R 08 99) schon einmal zu diesem Bauvorhaben geäussert. Danach hatte die Baubehörde der Gemeinde … der Geschäftshaus … AG am 16. September 2008 die Bewilligung für den Teilabbruch des bestehenden Gebäudes auf Parzelle Nr. 117 an der Promenade 45 und für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses erteilt. Die gegen dieses Projekt („…“) erhobenen Einsprachen hatte die Baubehörde abgewiesen. Die dagegen erhobenen Beschwerden der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) „…“ sowie verschiedener einzelner Stockwerkeigentümer wurden damals vom Verwaltungsgericht abgewiesen, was vom Bundesgericht mit Urteil vom 17. Februar 2010 bestätigt wurde (BGer 1C_388/2009). b) Im Zusammenhang mit den Abbrucharbeiten entstanden dann offenbar Bedenken bezüglich der Stabilität jener Gebäudeteile, deren Abbruch nicht geplant war. Weitere Untersuchungen ergaben, dass tatsächlich ein Sicherheitsrisiko für jene Gebäudeteile bestand. Aus diesem Grund stellte die Bauherrin am 15. März 2011 das Gesuch um Abbruch und Neubau jener bisher vom Abbruch ausgesparten Gebäudeteile. Die Prüfung dieses Baugesuches erfolgte seitens der Baubehörde im vereinfachten Verfahren. Am 1. April 2011 bewilligte die Baubehörde das Projektänderungsgesuch. Am 20. April 2011 erhoben … und … gegen die Änderungsbewilligung vom 1. April 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung. Die
Gemeinde sei zu verpflichten, das Abänderungsgesuch dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren mit Einsprachemöglichkeit zu unterziehen. Statt des Teilabbruches sei nun der Totalabbruch erfolgt. Aus den Planunterlagen des Abänderungsgesuches gehe hervor, dass dieses Gesuch ein neu strukturiertes Bauvorhaben betreffe. Eine solche Änderung des Projektes hätte öffentlich aufgelegt und im Amtsblatt publiziert werden müssen. Mit Urteil vom 1. November 2011 (VGU R 11 40) wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab. Das Bundesgericht bestätigte diesen Entscheid mit Urteil vom 22. März 2012 (BGer 1C_550/2011). c) Die Gemeinde verknüpfte die Baubewilligung vom September 2008 für das Projekt „…“ der Geschäftshaus … AG u.a. mit der Auflage, 49 Parkplätze zu errichten oder deren Nutzung in der Nähe rechtlich zu sichern. In Bezug auf die Pflichtparkplätze (PP) verfügte die Gemeinde konkret das Folgende (Ziff. 1 des Beschlusses): - Die Gesuchstellerin hat 33 gedeckte und 16 offene Parkplätze zu errichten oder deren Nutzung in der Nähe sich rechtlich zu sichern. - Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn Pläne von der Baubehörde genehmigt sind, aus denen die erwähnten PP ersichtlich sind oder im Grundbuch eingetragene Verträge über die langfristige Sicherung von PP auf einer Drittliegenschaft von der Baubehörde genehmigt sind. - Wenn die Abgeltung im Sinne der Erwägungen beansprucht wird, sind der Gemeinde vor Baubeginn die fehlenden PP mit Fr. 702‘000.-- abzugelten. d) Nach den eingangs geschilderten Beschwerdeverfahren begann die Geschäftshaus … AG im Sommer 2011 mit den Bauarbeiten, ohne aber die Auflage betreffend Parkplätze erfüllt zu haben, was von der Gemeinde erst im Frühjahr 2012 bemerkt wurde. Es folgte ein Briefwechsel zwischen der Gemeinde und der Bauherrin bezüglich Festlegung auf Realerfüllung oder Ersatzabgabe mit Fristansetzung und Androhung eines Baustopps. Nach Gesprächen zwischen den Parteien fasste der Kleine Landrat am 15. Mai 2012 einen Beschluss, wonach der Geschäftshaus … AG Frist bis Ende Mai 2012 angesetzt werde, um konkret anzugeben und nachzuweisen, wie sie die in der Baubewilligung vom 16. September 2009 enthaltene Parkplatzpflicht für das Projekt „…“ real auf eigenem oder fremdem Grund bis zur Bauvollendung
erfüllen wolle oder ob sie einer Ersatzabgabe von Fr. 702‘000.-- den Vorzug gebe. Mit öffentlich beurkundetem Abtretungsvertrag vom 24. Mai 2012 übertrug der Nachbar … 30 in seinem Eigentum stehende Parkplätze des angrenzenden …-Centers auf das Grundstück der Geschäftshaus … AG. Die Gemeinde anerkannte in der Folge auch nach weiteren Besprechungen und Stellungnahmen diese Parkplätze nicht als Pflichtparkplätze für das Bauvorhaben der Geschäftshaus … AG, da diese bereits dem angrenzenden Center als Pflichtparkplätze zugeordnet seien. Die Bauherrin bestritt, dass im …-Center jemals Pflichtparkplätze verfügt worden seien. Die Gemeinde anerkannte, dass nach heutiger Berechnung das …-Center weniger Pflichtparkplätze ausweisen müsste als noch im Jahre 1996; entsprechend hielt sie dem Nachbarn … zugute, dass seine damaligen 84 Pflichtparkplätze heute 71 Pflichtparkplätzen entsprächen und er folglich über deren 13 verfügen könne. Somit anerkannte die Gemeinde die Abtretung von 13 Parkplätzen an die Geschäftshaus … AG. Als noch nicht nachgewiesen erachtete sie hingegen weiterhin 16 Parkplätze, nämlich 8 gedeckte und 8 ungedeckte; die Ersatzabgabe reduziere sich somit auf Fr. 312‘000.-- (8x Fr. 30‘000.-- und 8x Fr. 9‘000.--). Daraufhin verpflichtete der Kleine Landrat mit Verfügung vom 24. Juli 2012 die Geschäftshaus … AG zum Nachweis durch Grundbuchauszug von zusätzlichen 8 gedeckten und 8 ungedeckten Parkplätzen ab Fertigstellung des Bauvorhabens und zwar in der Form von Eigentum, Miteigentum oder in Form von Grunddienstbarkeiten. Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht bis 31. August 2012 erfolge, erwog die Gemeinde die Erhebung einer Ersatzabgabe und behielt sich weitergehende Zwangsmassnahmen (Baustopp u.ä.) vor. Zur nicht anerkannten Übertragung der Parkplätze führte die Gemeinde in Erwägung 2.c) was folgt aus: „Abgesehen davon, … ist es offensichtlich unzulässig, Parkplätze, welche seinerzeit zur Erfüllung der im Baugesetz festgelegten Parkplatzpflicht geschaffen worden sind, nachträglich einer anderen Überbauung zuzuführen, und zwar dort ebenfalls zur Erfüllung einer Parkplatzpflicht“.
2. Gegen diese Verfügung erhob die Geschäftshaus … AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) form- und fristgerecht Beschwerde. Sie verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, eventualiter die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Im Falle einer Abweisung der Beschwerde sei die Gemeinde zu verpflichten, ihr nach Eintritt der Rechtskraft eine Nachfrist von einem Monat anzusetzen für die Bezeichnung und grundbuchliche Sicherung anderer Pflichtparkplätze für das umstrittene Bauvorhaben. Ausserdem beantragte die Beschwerdeführerin die aufschiebende Wirkung. Ihren Standpunkt begründete die Beschwerdeführerin zunächst mit dem Umstand, dass Herr …, früherer Rechtskonsulent der Gemeinde, nach verschiedenen Sitzungen mit der Beschwerdeführerin und Einreichen detaillierter Pläne grünes Licht gegeben habe, dass die fehlenden Pflichtparkplätze real mittels Übertragung der dem Nachbarn … gehörenden Parkplätze im …-Center abgedeckt werden könnten (Herr … wird als Zeuge angeboten). Weiter argumentierte die Beschwerdeführerin mit der Natur einer Bewilligung, welche materiell-rechtlich nur negativ wirke, d.h. lediglich das Fehlen von rechtlichen Hindernissen feststelle, jedoch keinerlei positiven materiell-rechtlichen Auswirkungen entfalte, insbesondere keine Gestaltungswirkungen, so auch keine Eigentumsbeschränkung; somit sei dem Nachbarn die volle Verfügungsmacht über seine Parkplätze im …-Center zugestanden und er hätte darüber frei verfügen dürfen, was er mit der Abtretung zu Gunsten der Beschwerdeführerin auch getan habe. Diese sei nun sachenrechtlich Eigentümerin der Parkplätze und erfülle somit ihre Parkplatzpflicht; allfällige Pflichten der Baugesuchsteller von 1996 träfen sie als deren Rechtsnachfolgerin zudem ohnehin nicht. Für das Parkhaus …-Center seien nie konkret Pflichtparkplätze verfügt worden; dort gebe es 224 Parkplätze (unter Einbezug des verbundenen Parkhauses des …-Centers sogar insgesamt 496 Parkplätze) und die Gemeinde könne nicht darlegen, weshalb gerade die hier strittigen Parkplätze Pflichtparkplätze seien. Die Parkplatz Aufstellung betreffend das …-Center (1996), auf welche sich die Gemeinde berufe, sei der Beschwerdeführerin bzw. dem Nachbarn bislang unbekannt und jedenfalls nicht
Bestandteil der seinerzeitigen Baugesuchsunterlagen gewesen; aber auch diese Aufstellung sage nichts über konkrete Parkplätze und deren Eigenschaft als Pflichtparkplätze aus. Weiter seien sämtliche Parkplätze des …-Centers in Absprache mit der Gemeinde seit 1998 als öffentliche Parkplätze genutzt worden, wovon finanziell auch die Gemeinde profitiert habe – jedenfalls seien die Parkplätze nie den Mietern bzw. Eigentümern des …-Centers oder ihren Kunden zur Nutzung vorbehalten gewesen. Wenn sich die Gemeinde nun auf den Standpunkt stelle, es handle sich hier um Pflichtparkplätze, handle sie rechtsmissbräuchlich im Sinne eines „venire contra factum proprium“. Auch die Berechnung der Parkplätze sei falsch, da zwei Besucherparkplätze nicht nachträglich verlangt werden könnten und auch für die Fläche „Kiosk“ sei kein Parkplatz, höchstens aber einer in die Berechnung einzusetzen; von Beginn weg fehle es aber an den Voraussetzungen für eine Wiedererwägung zur Festlegung einer Parkplatzpflicht im ... Die Gemeinde habe auch nicht korrekt abgeklärt, ob eine Realerfüllung für die Pflichtparkplätze durch die Beschwerdeführerin möglich sei oder nicht und habe deshalb vorschnell eine Ersatzabgabe verfügt. Ausserdem habe die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt, indem sie die ursprüngliche Auflage in der Baubewilligung „…“ durch den Nachweis einer dinglichen Sicherung verschärft habe, ohne dass die Beschwerdeführerin im Vorfeld dazu Stellung hätte nehmen können. Die Beschwerdeführerin habe schliesslich darauf hingewiesen, dass eine Realsicherung der strittigen Parkplätze unabhängig von der Beanspruchung der …-Parkplätze möglich sei und ersuchte für den Fall einer Nichtanerkennung der Abtretung der …-Parkplätze um eine Nachfrist von einem Monat zum Nachweis der Realerfüllung auf andere Weise. Es sei dem Nachbarn nämlich in der Zwischenzeit gelungen, sich Vorrechte an anderen Parkplätzen zu sichern, welche er nötigenfalls der Beschwerdeführerin zur Realerfüllung abtreten würde; die Weigerung der Gemeinde – die ja primär an einer Realerfüllung interessiert sein müsste - eine Nachfrist anzusetzen, sei unverhältnismässig, ja geradezu überspitzter Formalismus (Ziff. 3 angefochtener Entscheid).
3. Die Gemeinde liess sich mit Eingabe vom 18. Oktober 2012 vernehmen mit dem Rechtsbegehren, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie wies zunächst darauf hin, dass in Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids über die Ersatzabgabe noch gar nicht entschieden worden sei, sondern eine solche lediglich in Erwägung gezogen werde; dieser Punkt sei somit gar nicht anfechtbar und es sei im Übrigen klar, dass die Einforderung einer Ersatzabgabe eine neue Verfügung voraussetze, weshalb auf diese Rüge nicht eingetreten werden könne. Was die materiell-rechtlichen Wirkungen einer Baubewilligung betreffe, so pflichte die Gemeinde der Beschwerdeführerin zu, dass der Baugesuchsteller von seiner Bewilligung nicht Gebrauch machen müsse; mache er aber davon Gebrauch, so habe er sich an alle darin enthaltenen Vorgaben zu halten, insbesondere also die Erstellung und Nutzung des Gebäudes nach den bewilligten Plänen und das Erstellen und Bereithalten der in der Baueingabe bezeichneten Pflichtparkplätze. Insofern entfalte die Baubewilligung eben doch positiv-rechtliche Wirkungen mit Einschränkungen der Eigentumsfreiheit, und zwar in Bezug auf Nutzung und Verfügbarkeit. Solche Einschränkungen ergäben sich direkt aus der Baubewilligung und bestünden auch ohne Anmerkung im Grundbuch, so auch betreffend Pflichtparkplätze. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Pflichten aus der Baubewilligung von 1996 würden nur die damaligen Gesuchsteller treffen, nicht jedoch sie als Rechtsnachfolgerin, sei deshalb völlig falsch. Die Gemeinde lege weiter einen Bundesgerichtsentscheid vom 8. April 1986 vor (Beilage 13), in welchem festgehalten sei, dass die Pflicht, für bestimmte Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten Autoabstellplätze zu schaffen, offensichtlich nicht nur die Pflicht zum Bauen dieser Plätze, sondern auch diejenige zur Aufrechterhaltung der Nutzungswidmung für das in der Baubewilligung vorgesehene Objekt umfasse (Erwägung 3, Seite 8); von einer solchen Pflicht könne nur eine neue Baubewilligung mit entsprechend anderem Inhalt befreien (derselbe Bundesgerichtsentscheid, a.a.O.). Im Zuge des Baubewilligungsverfahrens für das …-Center von 1996 hätten die Baugesuchsteller (Nachbar …, Post, Gemeinde) im Baugesuchformular vom
27. November 1995 insgesamt 224 Abstellplätze für Motorfahrzeuge angegeben, nämlich 13 offene und 211 gedeckte; sodann hätten die Baugesuchsteller sogar eine Aufstellung über die Aufteilung dieser 224 Parkplätze unter den beteiligten Gesellschaftern eingereicht; dieses Dokument, versehen mit der Bezeichnung „Projekt Baueingabe (Stand 11. 11.1995)“ habe Teil der Unterlagen zum Baugesuch gebildet. Diese Parkplatzaufstellung korrespondiere in allen Teilen mit den Bauplänen und der darin enthaltenen farblichen Zuteilung der einzelnen Nutzungsflächen und Parkplätze; die Aufstellung trage im Übrigen dasselbe Datum wie die Baupläne. Daraus ergebe sich klar und deutlich, dass es sich bei den 71 gedeckten und 13 offenen Parkplätzen, die dem Nachbarn zugeteilt worden seien, um Pflichtparkplätze gemäss dem damals gültigen Art. 66 des kommunalen Baugesetzes (BauG) gehandelt habe. Die anderslautende Behauptung sei nach Art. 8 ZGB beweispflichtig. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, sämtliche 224 Parkplätze im … würden öffentlich genutzt und hätten nie den Mietern/Eigentümern des …-Centers bzw. deren Kunden zur Verfügung gestanden, sei unzutreffend. Vielmehr seien für die dem Nachbarn gehörenden Wohnungen und Gewerbeflächen im Untergeschoss heute 16 Parkplätze durch Gitter abgetrennt und so für Aussenstehende nicht zugänglich (Augenschein beantragt); für 12 Parkplätze sei dies bereits in den Planunterlagen vorgesehen und eingezeichnet worden. Was die übrigen Parkplätze betreffe, so liege es im Wesen der Sache, dass diese allen potentiellen Besuchern zugänglich sein müssten. Selbst eine zeitweilige vorschriftswidrige Nutzung vermöge nichts an der Zuordnung der Parkplätze gemäss seinerzeitiger Baubewilligung zu ändern. Die Gemeinde räume ein, dass ihr beim Zählen der vom Nachbarn an die Beschwerdeführerin abgetretenen Parkplätze ein Fehler unterlaufen sei und sie fälschlicherweise von 22 anstatt von 30 Parkplätzen ausgegangen sei; dieser Fehler sei allerdings im Ergebnis irrelevant, da so oder anders Pflichtparkplätze abgetreten worden seien, was nicht zulässig sei. Auch die Behauptung, die Abtretung der Pflichtparkplätze sei mit Herrn … von der Gemeinde abgesprochen und von diesem gutgeheissen worden, sei unbehelflich, habe doch dem damaligen Rechtskonsulenten die Kompetenz für eine solche Zusage
gefehlt und bringe die Beschwerdeführerin weder die von ihr erwähnten detaillierten Pläne noch andere Schriftstücke bei. Indem die Gemeinde von den ursprünglich 84 Pflichtparkplätzen vom Nachbarn eine Berechnung nach heute gültigem Baugesetz vorgenommen habe und damit nur noch auf 71 Pflichtparkplätze gekommen sei und deshalb für 13 frei gewordene Pflichtparkplätze die Abtretung zugelassen habe, habe sie die gesetzlichen Bestimmungen schon grosszügig ausgelegt. Die Behauptung einer Fehlberechnung der Pflichtparkplätze (Kiosk, Besucherparkplätze) treffe im Übrigen nicht zu. Die Neuberechnung der Pflichtparkplätze im …-Center stelle auch keine Wiedererwägung der Baubewilligung 1996 dar. Auch was die Form der Sicherung der Pflichtparkplätze betreffe, genügten langfristige Mietverträge nicht, sondern es sei eine sachenrechtliche Zuordnung notwendig in Form von Eigentum oder einer Dienstbarkeit (PVG 2004 Nr. 20). 4. Die Replik vom 27. November 2012 enthielt weitgehend Wiederholungen und Vertiefungen. Neu war das Argument, die Gemeinde hätte die Ersatzabgabe gemäss Art. 39 BauG i.V.m. Art. 21 BauV (Verordnung zum Baugesetz) vor Baubeginn erheben müssen; dass dies nicht geschehen sei, stütze die Argumentation der Beschwerdeführerin, die Zulässigkeit der umstrittenen Parkplatzabtretung sei mit dem Einverständnis des damaligen Rechtskonsulenten der Gemeinde erfolgt. Bestritten wurde zudem insbesondere, dass die strittigen Parkplätze in Erfüllung irgendeiner Parkplatzpflicht erschaffen worden seien, denn eine solche Verpflichtung sei der Baubewilligung für das …-Center von 1996 nicht zu entnehmen; die von der Gemeinde vorgelegte „Parkplatzaufstellung“ (Beilage 13 der Gemeinde) habe die Beschwerdeführerin vorher noch nie gesehen – das Dokument sei nicht Teil der damaligen Baugesuchunterlagen gewesen (das Dokument trage weder Datum noch Unterschrift, kein Briefkopf, andere Schrift etc.). Angesichts der Tatsache, dass das betroffene Parkhaus zwei Teile umfasse mit insgesamt 496 Parkplätzen, könne auch nicht von zu wenig vorhandenen Parkplätzen gesprochen werden. Die Beschwerdeführerin wies auch auf die Nachteile hin, wenn Pflichtparkplätze in einer Baubewilligungsverfügung nicht als solche
bezeichnet werden müssten; dieser Aspekt könnte in einer Baubewilligung so nicht mehr angefochten werden, was rechtsstaatlich nicht vertretbar wäre (u.a. Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit). Der Adressat der Auflage „Pflichtparkplatz“ könne so gar nicht erkennen, dass eine Auflage verfügt worden sei, geschweige denn, was für eine. Der von der Gemeinde angeführte Bundesgerichtsentscheid aus dem Jahr 1986 sei mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar und sage insbesondere nichts darüber aus, ob Pflichtparkplätze auch dann bestünden, wenn die Gemeinde deren Anordnung nicht ausdrücklich festgehalten habe und, ob selbst dann und unter welchen Umständen, eine Vollstreckung auch gegen Dritte gerichtet werden könnte. Wenn – wie hier – gegen den Veräusserer der umstrittenen Parkplätze nie eine konkrete Eigentumsbeschränkung angeordnet worden sei, könne diese noch viel weniger von einem Dritten (Beschwerdeführerin) eingefordert werden. Die Beschwerdeführerin habe überdies nie behauptet, es bedürfe einer Wiedererwägung der Baubewilligung (1996); vielmehr habe sie behauptet, die Festlegung der Pflichtparkplätze in der Baubewilligung sei durch die Gemeinde einseitig geändert worden. 5. Die Duplik der Gemeinde vom 13. Dezember 2012 beschränkte sich auf ein paar Richtigstellungen. So sei das Dokument „Parkplatzaufstellung“ Teil der Baugesuchunterlagen (1996) und korrespondiere nicht nur mit den Angaben im Baugesuchformular vom 27. November 1995, sondern auch mit den dazugehörigen Plänen und entspreche so Art. 66 BauG (1977). Es sei deshalb davon auszugehen, dass es sich bei den im Rahmen der …-Überbauung vorgesehenen 224 Parkplätze um jene gehandelt habe, welche aufgrund von Art. 66 BauG (1977) geschaffen werden mussten, also um Pflichtparkplätze; von jenen 224 Parkplätzen seien 84 für die dem Nachbarn gehörenden Raumeinheiten bestimmt gewesen. In Bezug auf die Baubewilligung wies die Gemeinde darauf hin, dass es sich dabei um einen gestaltenden Verwaltungsakt handle, mit dem die Schranke des generellen Bauverbots beseitigt und dem Bewilligungsinhaber die Erlaubnis zur Realisierung des konkret der Baubehörde unterbreiteten Projekts verschafft werde. Das jeweilige
Bauprojekt werde durch das konkrete Baugesuch und die dazugehörigen Bauunterlagen (wie Pläne) definiert; sämtliche anderen in Baugesuch und Baubewilligung nicht vorgesehenen Nutzungen würden weiterhin dem generellen Bauverbot unterliegen und seien deshalb bis auf weiteres nicht gestattet; dies gelte nicht nur für die Hauptnutzung, sondern auch für die zugeordneten Nutzungen, wie das Parkieren, ohne dass hierfür explizit Auflagen formuliert werden müssten, auch wenn dies aus Gründen der Rechtssicherheit von Vorteil wäre. Im Übrigen sei eine Baubewilligung immer sach- und nicht personenbezogen; daraus ergebe sich, dass die Nutzungsberechtigung nicht nur für die Bauherrschaft, sondern auch für jeden Rechtsnachfolger gelte; wäre es anders, liessen sich Verpflichtungen zur Erhaltung von erforderlichen Parkplätzen jederzeit unterlaufen. Die Beschwerdeführerin müsste nachweisen, dass es sich bei den 224 Parkplätzen um „freie“ Parkplätze handle, welche auch für ein Drittobjekt verwendbar seien; dieser Beweis könne nur mit einer zusätzlichen Baubewilligung erbracht werden, mit welcher die Gemeinde den Verzicht auf die ursprünglich vorgesehene Zuordnung der umstrittenen Parkplätze erkläre. 6. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2012 reichte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme zur Duplik ein. Dort wurde u.a. ausgeführt, dass nicht jeder bewilligte Parkplatz ein Pflichtparkplatz sei. Auch treffe es nicht zu, dass die Beschwerdeführerin durch die Einräumung von dinglichen Rechten an den umstrittenen Parkplätzen Rechtsnachfolgerin des Nachbarn bzw. der Bauherrengemeinschaft geworden sei. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Verfahren der Entscheid vom 24. Juli 2012, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Bauherrschaft und Eigentümerin der Parzelle 117 (Beschwerdeführerin) verpflichtete, durch Grundbuchauszug nachzuweisen, dass sie ab Fertigstellung des Bauprojekts
dauernd über zusätzliche 8 gedeckte und 8 offene Parkplätze verfüge, und zwar in Form von Eigentum, Miteigentum oder Grunddienstbarkeiten (Ziff. 2 Entscheid-Dispositiv). Sollte dieser Nachweis nicht bis zum 31. August 2012 erfolgen, erwäge die Gemeinde die Erhebung einer Ersatzabgabe (Ziff. 3 Dispositiv). Von den mit Vertrag vom 24. Mai 2012 vom Nachbarn auf Parzelle 185 abgetretenen 22 Plätzen könnten nämlich nur deren 13 als Pflichtparkplätze zugunsten der Parzelle 117 anerkannt werden (Ziff. 1 Dispositiv). Beschwerdegegenstand bildet somit die Frage, ob die vertraglich im Mai 2012 an die Beschwerdeführerin abgetretenen Parkplätze des Nachbarn von Parzelle 185 dort als Pflichtparkplätze gelten oder nicht. Daran entscheidet sich, ob sie überhaupt als Pflichtparkplätzen für die Bauparzelle 117 verfügbar und somit anrechenbar sind. 2. a) Ausgangspunkt für die Beurteilung des angefochtenen Entscheids ist die aus dem Jahr 1996 stammende Baubewilligung an das benachbarte Geschäftshaus (…-Center) auf Parzelle 185 und das damals dafür gültige kommunale Baugesetz (aBauG) von 1977. Unter dem Titel „Parkplätze“ wurde dort in Art. 66 aBauG was folgt bestimmt: 1Bei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind Abstellplätze für Fahrzeuge auf privatem Boden und ausserhalb des Strassenbereiches anzulegen und stets offen zu halten. Zwei Drittel der vorgeschriebenen Abstellplätze sind gedeckt und wenn möglich unterirdisch anzulegen. 2Die Eigentümer bestehender Bauten und baulicher Anlagen können im Rahmen dieser Bestimmungen in zumutbarem Masse verpflichtet werden, auf privatem Grund Abstellflächen für Motorfahrzeuge anzulegen, wenn die Betriebs-, Wohn- und Verkehrsverhältnisse ihrer Objekte dies erfordern. 3Die Abstellplätze sind im folgenden Rahmen bereitzustellen: - Wohnbauten 1 Platz pro Wohnung bis 80 m2 Wohngeschossfläche, darüber 2 Plätze, 1 Platz pro 2 Separatzimmer - Verkaufslokale 1 Platz pro 15 m2 Ladenfläche - Pensionen/Hotels 1 Platz für 3 Gästebetten - Restaurants 1 Platz pro 10 m2 Restaurantfläche - Büroräume 1 Platz für 20 m2 Bürofläche 4Für übrige Bauten bestimmt die Baubehörde die Anzahl der nötigen Abstellplätze, wobei sie sich an die Normen der Vereinigten Schweizerischen Strassenfachämter hält. 5Die Parkierungsanlagen müssen nach Grösse, Lage, Nähe, Anordnung und Ausbau geeignet sein und gefahrlos benützt werden können. Sie dürfen ohne entsprechenden geeigneten Ersatz ihrem Zweck nicht entfremdet werden.
Die zitierte (altrechtliche) Bestimmung regelte also die Berechnung der Anzahl der „vorgeschriebenen Parkplätze“ (vgl. Abs. 3), stellte den Grundsatz auf, dass davon 2/3 real gedeckt sein müssten (Abs. 1) sowie keine Zweckentfremdung der vorgeschriebenen Autoabstellplätze – ohne geeigneten Ersatz – erfolgen dürfte (Abs. 5 Satz 2). b) Nach Art. 38 des heute noch gültigen kommunalen Baugesetzes (BauG) von 2001, von der Regierung genehmigt am 16. April 2002, werden zwar andere Faktoren zur Berechnung der vorgeschriebenen Abstellplätze bzw. „Pflichtparkplätze“ genannt. Der Kerngedanke betreffend Bereitstellung von Autoabstellflächen zugunsten des jeweils geplanten Bauvorhabens wurde indessen unverändert beibehalten, so insbesondere auch das Verbot der Zweckentfremdung von in der Baubewilligung ausgeschiedener Parkplatzanlagen (siehe unten Abs. 3). So hält Art. 38 BauG fest: 1Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf privatem Grund während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten. Zwei Drittel der vorgeschriebenen Abstellplätze sind gedeckt und wenn möglich unterirdisch anzulegen. 2Es sind bereitzustellen: - bei Wohnbauten 1 Platz pro Wohnung bis 4 Zimmer 2 Plätze pro Wohnung über 4 Zimmer plus 1 Besucherplatz bis 6 Wohnungen ab 6 Wohnungen 2 Besucherparkplätze - bei Gewerbebauten 1 Platz pro 3 Arbeitsplätze (inklusive Lager) - bei Bürobauten 1 Platz pro 25 m2 Bürofläche - bei Verkaufslokalen 1 Platz pro 20 m2 Ladenfläche - bei Hotels/Restaurants 1 Platz pro 4 Fremdenbetten sowie und Pensionen 1 Platz pro 15 m2 Restaurantfläche - Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der Pflichtparkplätze, wobei sie sich an anerkannte Normen hält. 3Parkierungsanlagen müssen gefahrlos benützt werden können und dürfen ohne geeigneten Ersatz ihrem Zweck nicht entfremdet werden. 4In Bereichen des Ortsbildschutzes kann von diesen Pflichtparkplätzen abgewichen werden.
c) Wie das Bundesgericht bereits wegweisend in seinem Entscheid vom 8. April 1986 (BGer P 701/85 E. 3) festgehalten hat, umfasst die Pflicht zum Bau bzw. zur Bereitstellung von Autoabstellplätzen offensichtlich nicht nur die Pflicht zur Erstellung derselben, sondern auch diejenige zur Aufrechterhaltung der Nutzungswidmung für das in der Baubewilligung vorgesehene Objekt. Von dieser zweckorientierten Bindung der Autoabstellplätze an bestimmte Wohnoder Geschäftsräume könne nur eine neue Baubewilligung mit entsprechend abgeändertem Inhalt befreien. Unerheblich sei dabei, dass die einzelnen Abstellplätze grundsätzlich grundbuchlich einer gesonderten Disposition (Verfügbarkeit) zugänglich seien. Die grundbuchtechnische Regelung vermöge offenkundig am materiell-baurechtlichen Gehalt der Baubewilligung nichts zu ändern. d) Im konkreten Fall wurden zwar insgesamt mehr Parkplätze erstellt, als eine Berechnung gemäss dem damals geltenden und anwendbaren Art. 66 aBauG [von 1977] tatsächlich ergeben hätte. Doch wurde das damalige Bauprojekt (…- Center) auf Parzelle 185 mit genau dieser (höheren) Anzahl Parkplätze und mit einer genauen Ausscheidung und Zuteilung der einzelnen Parkplätze bewilligt (vgl. Beilage 14 Gemeinde; Abbildung Querschnitt Parkanlage 1. UG – 4. UG; EG - 2. OG). Die Besonderheit an diesem Projekt war, dass von den drei Bauherren zwei Parkplätze für ihre eigenen Bedürfnisse (PTT: 44 Parkplätze; Markierung mit „roter Farbe“) bzw. für die Öffentlichkeit (Gemeinde: 96 Parkplätze; Farbe Grau) eingebracht bzw. reserviert wurden, während beim dritten (rein privaten) Bauherrn eine normale Berechnung der vorgeschriebenen Parkplätze nach dem damals geltenden (altrechtlichen) Baugesetz erfolgte. Die so errechneten 84 vorgeschriebenen Parkplätze für den privaten Bauherrn mit den weiteren 140 Parkplätzen (PTT + Gemeinde) ergaben die 224 Parkplätze, welche auf dem Baugesuchformular vom 27.11.95 (Beilage 12 Gemeinde; Ziff. 9 – 211 gedeckte + 13 offene Abstellplätze) angegeben wurden. Die diversen Parkplätze lassen sich auf den Überbauungsplänen (Beilage 14) ohne Weiteres lokalisieren und aufgrund der unterschiedlichen Farbgebung (Colorierung) innerhalb der drei beteiligten Bauherrschaften präzise und unzweideutig
zuteilen (PTT: Rot; Öffentlichkeit/Gemeinde: Grau; und privater Bauherr: Grün/Gelb und Blau). Daraus kann die Widmung jedes einzelnen Parkplatzes im/beim damals erstellten Geschäftshaus auf Parzelle 185 abgelesen und zugeordnet werden. Dem umstrittenen Dokument „Parkplatznachweis“ (Stand 11.11.95; Beilage 13 Gemeinde) kommt somit keine entscheidende Bedeutung mehr zu. Nach Ansicht des Gerichts gibt es aber keinerlei konkrete Hinweise darauf, dass das fragliche Dokument nicht authentisch und korrekt erstellt worden wäre, auch wenn es nicht unterschrieben oder mit einem amtlichen Stempel etc. versehen worden ist. In Anbetracht des soeben Gesagten ist für das Gericht jedoch hinreichend erstellt, dass die dem privaten Bauherrn und Nachbarn (B.F.) zugeordneten Parkplätze auf Parzelle 185 (…-Center) die Funktion der vorgeschriebenen Parkplätze im Sinne von Art. 66 aBauG [von 1977] erfüllt haben und somit als Pflichtparkplätze im Sinne von Art. 38 BauG [von 2001] angesehen werden können. Wäre dem nicht so, könnte die Verpflichtung, Parkplätze zu erstellen, auf einfache Art und Weise unterlaufen werden. Die Gemeinde hat deshalb zu Recht die Abtretung der Parkplätze von der benachbarten Parzelle 185 an die Beschwerdeführerin nicht als Erfüllung des gesetzlich eigenständig verlangten Parkplatznachweises für das Bauprojekt auf Parzelle 117 anerkannt. Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt (Zulässigkeit Parkplatzabtretung) abzuweisen. e) Eine andere Frage ist, ob die Gemeinde zu Recht und ohne Anhörung der Beschwerdeführerin die Berechnung der Pflichtparkplätze nach neuem, geltendem Recht (Art. 38 BauG) vorgenommen hat und daher neuerdings von lediglich 71 vorgeschriebenen Parkplätzen anstatt der ursprünglichen 84 Autoabstellplätze ausgehen durfte. Aus dem Wortlaut des schon zitierten Bundesgerichtsentscheids (BGer P 701/85 E. 3) ergibt sich klar, dass die einmal erteilte und in Rechtskraft erwachsene Baubewilligung eine Sperrwirkung in Bezug auf die Nutzung und Widmung der zu erstellenden Bauten entfaltet. Eine Abänderung der damals festgelegten Anzahl von Parkplätzen kann deshalb grundsätzlich nur noch im Rahmen eines neuen,
formellen Baubewilligungsverfahrens erreicht werden. Gerade dies ist im vorliegenden Fall aber nicht geschehen. Umgekehrt ist es jedoch eine Tatsache, dass sich die vorgenommene Neuberechnung der Gemeinde, die hier sachlich nicht zwingend notwendig gewesen wäre, im Resultat erheblich zugunsten der Beschwerdeführerin ausgewirkt hat (zumindest Anrechenbarkeit von 13 Parkplätzen zugunsten von Parzelle 117, da diese Zahl an Parkplätzen auf Parzelle 185 [nach Art. 38 BauG] frei verfügbar geworden ist [statt zuvor 84 neu nur noch 71 Parkplätze erforderlich]). Der Beschwerdeführerin ist demnach aus der Neuberechnung der Vorinstanz offensichtlich kein rechtlicher Nachteil, sondern vielmehr ein faktischer wie auch wirtschaftlicher Vorteil erwachsen; was zur Konsequenz hat, dass eine allfällige Gehörsverletzung durch die Vorinstanz (wegen Nichtanhörung der Beschwerdeführerin vor Neuberechnung der verlangten Parkplätze nach Art. 38 BauG) als „geheilt“ taxiert werden kann. Die Beschwerde ist folglich auch im diesem formellen Punkt abzuweisen. f) Die Beschwerdeführer rügten weiter eine Verschärfung der gesetzlichen Voraussetzungen für die Bereitstellung von (Pflicht-)Parkplätzen. So habe die Gemeinde in unzulässiger Weise die Bedingungen der Abtretung von Parkplätzen zur Anrechnung auf Pflichtparkplätze für ein anderes Grundstück (hier: Parzelle 117) verschärft. Auch dieser materielle Einwand geht indessen fehl, da die aufgeworfene Frage der Zulässigkeit einer Abtretung von Parkierungsflächen doch sicherlich nicht aus der Sicht des abtretenden, sondern allein und ausschliesslich aus der Sicht des begünstigenden Grundstücks zu beurteilen ist. Es kann daher bei der Anwendbarkeit von Art. 38 BauG (bzw. Ziff. 2 Dispositiv des angefochtenen Entscheids) nicht auf die möglichen Auswirkungen auf Parzelle 185, sondern einzig auf jene für die hier massgebliche Bauparzelle 117 ankommen. Entsprechend hat die Praxisänderung der Gemeinde – nämlich langjährige Mietverhältnisse nicht mehr als Nachweis für eine Abtretung zu akzeptieren – durchaus ihre Berechtigung und Gültigkeit, zumal die entsprechende Präzisierung in der besagten Ziff. 2 mit der Formulierung (…und zwar in Form von Eigentum, Miteigentum oder Dienstbarkeiten) korrekt und im Einklang mit der dazu
entwickelten Praxis des Verwaltungsgerichts erfolgte (PVG 2004 Nr. 20). Die Beschwerde stösst damit auch unter diesem Aspekt ins Leere. g) Schliesslich gilt es noch den Einwand zu klären, ob die Gemeinde unverhältnismässig gehandelt habe, als sie auf das Anliegen der Beschwerdeführerin nicht eingegangen sei, ihr bei Nichtanerkennung (Verweigerung) der Abtretung der umstrittenen Parkplätze noch eine angemessene Nachfrist für das Beibringen anderer Parkplätze einzuräumen. Dem Wortlaut in Ziff. 3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids ist diesbezüglich zu entnehmen: Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht bis zum 31. August 2012 erfolgt, erwägt der Kleine Landrat die Erhebung einer Ersatzabgabe. Würde diese Anordnung nun aber tatsächlich in Rechtskraft erwachsen, so könnte gestützt auf ihren Inhalt sicherlich noch keine konkrete Ersatzabgabe erhoben und ziffernmässig bereits gerichtlich vollstreckt werden. Vielmehr müsste eine konkrete Ersatzabgabe neu und in der Höhe exakt verfügt werden. Es fehlt der Beschwerdeführerin damit aber schon an einer unmittelbaren Betroffenheit (bzw. Beschwernis) im Sinne von Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), weshalb auf diese Rüge zum vornherein nicht eingetreten werden kann. 3. a) Der angefochtene Entscheid vom 24. Juli 2012 ist damit rechtmässig und vertretbar, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde vom 14. September 2012 führt (vgl. E. 2d-f), soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (vgl. E. 2g). b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der Gemeinde (Vorinstanz/ Beschwerdegegnerin) gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG indessen nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 392.-zusammen Fr. 4‘392.-gehen zulasten der Geschäftshaus … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. Dezember 2013 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_486/2013).