Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 21.11.2012 R 2012 120

R 12 120 5. Kammer URTEIL vom 21. November 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. a) Es geht im konkreten Fall um die Überbauung der Parzelle Nr. 2863 im Quartierplangebiet … in der Gemeinde ... Der zugehörige Quartierplan war am 3. Dezember 1976 vom Gemeindevorstand und der Gemeindeversammlung erlassen und am 12. April 1977 von der Regierung genehmigt worden. Der damals neu geschaffenen Parzelle Nr. 2863 war eine realisierbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 m2 zugewiesen worden und im Quartiergestaltungsplan war ein Baufeld festgelegt worden, das auf drei Seiten mit einer „Bebauungslinie verbindlich“ und auf der Westseite mit einer „Bebauungslinie hinweisend“ markiert war. Wegen Diskrepanzen zwischen dem Neuzuteilungsplan 1976/77 und der amtlichen Vermessung sowie der ungenügenden Regelung der Erschliessung des Parkhauses wurde im Jahre 2003 eine Revision des Quartierplans eingeleitet. Die Parzelle Nr. 2863 blieb bei dieser Revision im Wesentlichen unverändert, geändert wurde lediglich die Bezeichnung der westlichen Bebauungslinie. „Hinweisend“ wurde durch „verbindlich“ ersetzt. b) Am 17. Februar 2011 hatte der in … wohnhafte Dr. … die fragliche Bauparzelle erworben und am 1. April 2011 das Baugesuch für ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen eingereicht. Das geplante Gebäude sollte 4.3 m über die „verbindliche Baulinie“ ragen. Am 20. Juni 2012 reichte der Bauinteressent nach Rücksprache mit dem Bauberater und nach verschiedenen Besprechungen mit Vertretern der Gemeinde ein abgeändertes Baugesuch ein. Der nunmehr

projektierte Baukörper ragte nur noch 1.05 m über die Baulinie. Geplant waren wiederum zwei Wohnungen, die untere als Erstwohnung, die obere als Zweitwohnung. Für den Fall, dass die Kontingente für die Zweitwohnungen aufgrund übergeordneten Rechts unzulässig sein sollten, erklärte sich der Gesuchsteller im Begleitschreiben zum Baugesuch damit einverstanden, beide Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen zu nutzen. c) Gegen dieses Bauvorhaben erhoben die heutigen Beschwerdeführer Einsprache, wobei sie hauptsächlich rügten, dass die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der „verbindlichen Baulinie“ nicht erfüllt seien und die zulässige Gebäudehöhe überschritten werde (vgl. dazu Parallelverfahren R 12 98). Weiter hatten die Beschwerdeführerinnen auch eine Verletzung der Zweitwohnungsinitiative geltend gemacht. d) Am 22. August 2012 schrieb der Gemeindevorstand das erste Baugesuch vom 1. April 2011 infolge Gegenstandslosigkeit ab. Ausserdem wies er die Einsprache gegen das zweite Baugesuch vom 20. Juni 2012 im Sinne der Erwägungen ab und entsprach dem zweiten Baugesuch mit Auflagen und Bedingungen. Zum Einwand der Verletzung der Zweitwohnungsinitiative führte die Baubehörde im Wesentlichen Folgendes aus: Das Inkrafttreten von Art. 75b der Bundesverfassung (BV) hindere die Erteilung einer Baubewilligung für die Zweitwohnung im laufenden Jahr nicht. In der Gemeinde … gelte aber eine Kontingentierung und die Kontingente für die vom Kreis festgelegte Periode (bis Februar 2014) seien ausgeschöpft. In Anbetracht von Art. 75b BV sei es dem Kreis und in der Folge auch den Gemeinden des Oberengadins verwehrt, neue Zweitwohnungskontingente ab März 2014 festzulegen und Bauten zur Ausführung freizugeben. Solches würde dem Verfassungsauftrag diametral widersprechen. Im Laufe des Baubewilligungsverfahrens habe sich der Baugesuchsteller jedoch dazu bereit erklärt, die betreffende Wohnung als Erstwohnung auszugestalten, wenn eine Zweitwohnung nicht mehr zulässig sein sollte. Die

Baubewilligung werde daher mit der Auflage verbunden, dass beide projektierten Wohnungen nur als Erstwohnungen genutzt werden dürften. 2. Am 25. September 2012 erhob der Baugesuchsteller gegen diesen Entscheid des Gemeindevorstands Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit folgendem Antrag: „Der erste Punkt der Auflagen (100%-ige Erstwohnungsverpflichtung) des Bau- und Einspracheentscheides des Gemeindevorstandes ... vom 22./30. August 2012 sei aufzuheben, soweit er die Nutzung des Obergeschosses als Zweitwohnung für unzulässig erkläre, es sei der Bau des Obergeschosses als Zweitwohnung zu bewilligen, und die Gemeinde … sei anzuweisen, das Baugesuch mit Baugesuchsdatum vom 20. Juni 2012 in die kommunale Kontingentsliste gemäss Art. 87 Abs. 3 Baugesetz der Gemeinde … einzutragen.“ Art. 75b BV verbiete nicht, für Baubewilligungen im Jahre 2012 neue Kontingente ab März 2014 festzulegen. Dass die Gemeinde auch unter der Geltung des Art. 75b BV im Jahre 2012 noch Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilen könne, anerkenne grundsätzlich auch die Gemeinde. Sowohl die Übergangsbestimmungen zu Art. 75b BV wie auch die Verordnung über Zweitwohnungen stellten auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung und nicht auf einen späteren Zeitpunkt der Baufreigabe ab. Es dürften somit im Jahre 2012 noch Baubewilligungen für Zweitwohnungen im Rahmen und nach Massgabe der kantonalen jährlichen Kontingentierungen bewilligt werden. Zu Unrecht führe die Gemeinde vorliegend aus, dass hier neue Zweitwohnungskontingente festgelegt werden müssten. Das jährliche Kontingent der Gemeinde … betrage nämlich 700 m2. Dieser Wert passe sich jeweils automatisch den veränderten Vorgaben im Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau an (Art. 78 Abs. 2 BauG). Solche veränderten Vorgaben gebe es aber bis heute nicht, das Kontingent der Gemeinde betrage daher weiterhin 700 m2.

In Art. 6 Abs. 2 des Regionalen Richtplanes heisse es zwar, dass die Aufteilung gemäss Art. 6 Abs. 1 alle fünf Jahre überprüft werde. Das sei aber nicht anders zu verstehen, als dass die Aufteilung nach fünf Jahren und damit per Ende Februar 2014 verändert werden könne. Wenn dies aber nicht geschehe, bleibe es bei der bisherigen Aufteilung. Diese Bestimmung könne nicht bedeuten, dass bei fehlender Überprüfung das Total der Kontingente von 12‘000 m2 auf 0 herabgesetzt werde. Die Frage, ob der Beschwerdeführer das Obergeschoss als Zweitwohnung nutzen dürfe, treffe ihn unmittelbar in den von der Eigentumsgarantie geschützten Nutzungs- und Wertrechten, mithin in einem verfassungs-mässig und durch die Europäische Menschenrechtskonvention (EMRK) geschützten Recht. Ein Grundrecht dürfe nur aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Grundlage eingeschränkt werden. Vorliegend fehle eine solche ausdrückliche gesetzliche Grundlage für ein Verbot, das Obergeschoss als Zweitwohnung zu nutzen. Selbst wenn alle diese Überlegungen verworfen würden, habe der Beschwerdeführer Anspruch darauf, in der Kontingentsliste nachzurücken, falls ein in der Liste vorgehender Bauherr sein Kontingent nicht rechtzeitig in Angriff nehme. Dieses Recht dürfe dem Beschwerdeführer auf keinen Fall verweigert werden. Der Gemeinde sei es nicht verwehrt, eine Baufreigabe für einen Zweitwohnungsbau ab März 2014 zu erteilen. Zu Recht führe die Gemeinde aus, dass Art. 75b BV so zu verstehen sei, dass bis zum 1. Januar 2013 von Bundesrechts wegen in allen Schweizer Gemeinden Baubewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen erteilt werden dürften. Daran ändere die kommunale Kontingentierung nichts. Eine genauere Analyse der kommunalen und kreisrechtlichen Rechtsgrundlagen bestätige sogar, dass eine im Jahr 2012 erteilte Zweitwohnungsbewilligung auch dann zulässig sei, wenn der Zeitpunkt der Baufreigabe voraussichtlich erst nach Februar 2014 liege. Die Baufreigabe erfolge in einer separaten Verfügung. Im Jahre 2015 werde die Gemeinde daher im Rahmen dieser separaten Verfügung prüfen müssen, ob die Voraussetzungen für eine Baufreigabe erfüllt seien. Die Frage, ob dannzumal

die Baufreigabe erteilt werden dürfe, könne heute noch gar nicht geprüft werden. Der Anspruch auf Erteilung der Zweitwohnungsbaubewilligung ergebe sich auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Die Gemeinde habe schon seit Jahren eine Kontingentsliste veröffentlicht, die keine zeitliche Beschränkung für Baubewilligungen oder Baufreigaben vorgesehen habe. Der Beschwerdeführer habe daher darauf vertrauen können, dass für die Baufreigabe keine zeitliche Beschränkung gelte, oder dass zumindest die Baubewilligung erteilt werde und Kontingentsvoraussetzungen im Rahmen einer separaten Baufreigabeverfügung geprüft würden. Im Vertrauen darauf habe er die Bauparzelle erworben und den Architekturauftrag erteilt. Er sei denn auch ohne „Einschränkung betreffend Baufreigabe ab März 2014“ in die publizierte Liste eingereiht worden. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Treu und Glauben spielten hier keine Rolle, da das Baugesuch erst am 20. Juni 2012 eingereicht worden sei, also klar nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative durch das Schweizer Volk am 11. März 2012. Der Gemeinde könne auch nicht vorgeworfen werden, sie habe das Baubewilligungsverfahren verschleppt. Auf Grund der massgebenden Bestimmungen des Baugesetzes und des Regionalplanungsgesetzes des Kreises Oberengadin seien der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau Oberengadin und die dazugehörigen Vorschriften zur Beschränkung des Zweiwohnungsbaus mit der regierungsrätlichen Genehmigung vom 24. Februar 2009 in Kraft getreten und die in Art. 6 vorgenommene Aufteilung der Kontingente gelte zunächst nur für die Zeitspanne Februar 2009 – Februar 2014. Das Baugesetz unterscheide mit Bezug auf Baugesuche mit Zweitwohnungen drei Fälle. Wenn für ein Bauvorhaben die erforderlichen Zweitwohnungskontingente vorhanden seien, erfolge mit der Baubewilligung auch die Baufreigabe, so dass von der Baubewilligung sofort Gebrauch

gemacht werden könne (Fall 1). Reiche das Jahreskontingent für eine Überbauung aber nicht aus oder benötige der Bauherr mehr Quote, werde die Baufreigabe zurückgestellt; sie erfolge erst für den Zeitpunkt, in dem die Bauherrschaft mit den Quoten der darauffolgenden Jahre über das beanspruchte Kontingent verfüge. Aber auch in diesem Fall werde die Baufreigabe bereits mit der Baubewilligung festgesetzt, was bedeute, dass die betreffende Bauherrschaft einen unbedingten Anspruch darauf habe, ihr Projekt in dem in der Baubewilligung festgelegten Zeitpunkt realisieren zu können (Fall 2). Klar davon zu unterscheiden sei der Fall, in dem die betreffende Bauherrschaft für die Realisierung ihres Bauvorhabens sogar mehr Kontingente beanspruche, als innerhalb der vom Kreisrat festgelegten 5-jährigen Periode zur Verfügung stünden. In diesem Falle werde zwar die Baubewilligung ebenfalls erteilt, die Baufreigabe gemäss Art. 83 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BauG) jedoch gänzlich zurückgestellt, bis die Voraussetzung bzw. Bedingung erfüllt sei, d.h. bis der Kreisrat für die nächste Periode wiederum die Zweitwohnungskontingente für die Gemeinden festgelegt habe. Der Eintritt dieser Suspensivbedingung sei zu gegebener Zeit in einer separaten Verfügung festzustellen (Fall 3). Es treffe nicht zu, dass dem Kreisrat nur die Befugnis zur Überprüfung der am 26. Juni 2008 vorgenommenen Kontingentsaufteilung unter die Gemeinden zustehe. Der Beschwerdeführer übersehe bei dieser Argumentation, dass Art. 6 Abs. 6 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus klipp und klar sage: „Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt.“ bzw. „die Baufreigaben dürfen nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen.“ Solange der Kreisrat also für die nächste Periode (ab Februar 2014) keine Aufteilung der Kontingente vornehme, sei es den Gemeinden verwehrt, weitere Baufreigaben zu erteilen. In der Gemeinde … stünden daher für das Jahre 2014 keine Kontingente zur Verfügung. Es liege nun auf der Hand, dass der Kreisrat nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative und dem Inkrafttreten von Art. 75b BV in Zukunft keine neuen Kontingente für unbewirtschaftete Zweitwohnungen mehr festlegen dürfe, nachdem im ganzen Kreis Oberengadin die Zweitwohnungsanteile weit über 20% lägen. Wenn aber bei der Beurteilung eines Baugesuches von

vornherein feststehe, dass eine Bedingung als Folge des übergeordneten Rechts (Art. 75b BV und Art. 8 der bundesrätlichen Verordnung) gar nicht erfüllbar sei, bleibe für die in Art. 83 BauG vorgesehene Zurückstellung der Baufreigabe (Suspensiv-Bedingung) gar kein Raum. Unter diesen Umständen wäre es auch höchst problematisch, das Baugesuch in die Kontingentsliste aufzunehmen. Damit würde nur ein falsches Signal gesetzt. Der Bauherr könnte sich dann nämlich auf den Standpunkt stellen, er hätte in guten Treuen davon ausgehen dürfen, früher oder später eine Baufreigabe zu erhalten. Es existiere zwar eine Kontingentsliste mit Stand 7. März 2012, in welcher auch das erste Baugesuch des Bauherrn figuriere. Das vorliegende Baugesuch sei erst am 20. Juni 2012 eingereicht worden, also klarerweise nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Aus diesem Grunde stosse auch die ganze Argumentation mit Treu und Glauben ins Leere. Auch das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Nachrücken im Sinne von Art. 84 Abs.1 BauG stehe ausser Diskussion. Der Bauherr könnte mit 112.40 m2 Zweitwohnungsfläche frühestens im Jahre 2015 in die erwähnte Liste aufgenommen werden. Ein Nachrücken wäre also nur möglich, wenn praktisch alle für das Jahr 2014 vorgesehenen Kontingente und auch Teile der für 2013 freigegebenen Kontingente verfallen würden. Eine solche Nachrückungsmöglichkeit könne vorliegend mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden, zumal gerade die nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative bewilligten Wohnbauprojekte mit freigegebenen Zweitwohnungskontingenten ein hohes Gut darstelle. Auf ein solches werde nicht ohne Not verzichtet. Abgesehen davon erscheine es höchst fraglich, ob eine Nachrückungsregelung sich mit Art. 75b BV noch vertrage. Sinn und Zweck des mit der Zweitwohnungsinitiative angenommenen Art. 75b BV würde es jedenfalls diametral zuwiderlaufen, wenn am Ende jene Gemeinden, welche schon lange vor Annahme dieser Verfassungsbestimmung den Zweitwohnungsbau durch eine Kontingentierung eingeschränkt hätten, am Ende noch mehr und über eine längere Zeit den Bau von Zweitwohnungen zulassen müssten als jene, welche sich bis anhin überhaupt nicht um dieses Thema gekümmert hätten.

4. In ihrer Vernehmlassung beantragten die Einsprecherinnen die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung wurden keine neuen Aspekte eingebracht. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist der Bau- und Einspracheentscheid vom 22., mitgeteilt am 30. August 2012, worin die betreffende Gemeinde (Beschwerdegegnerin/Vorinstanz) dem überarbeiteten Baugesuch vom 20. Juni 2012 bezüglich Erstellung eines Wohnhauses (Nutzung unten als Erstwohnung; Nutzung oben als Zweitwohnung) auf Parzelle 2863 im Quartierplangebiet … die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen (Verpflichtung zur Nutzung des Obergeschosses als Erst- und nicht als Zweitwohnung) erteilte und damit die dagegen erhobenen Einwände der Einsprecherinnen (heute Beschwerdegegnerinnen) abwies. Mit dieser Nutzungsvorgabe konnte sich der Bauherr (jetziger Beschwerdeführer) nicht einverstanden erklären, weshalb er sich dagegen am 25. September 2012 mit Beschwerde zur Wehr setzte. Beschwerdegegenstand bilden die Fragen, ob die von der Vorinstanz erwähnte Nutzungsvorgabe – gestützt auf Art. 75b der Bundesverfassung (BV) samt zugehörigen Erlass- und Ausführungsbestimmungen auf Stufe Bund, Kanton, Kreis und/oder Gemeinde - rechtens und vertretbar war. Überdies wird über den Antrag des Beschwerdeführers auf Eintragung seines (zweiten) Baugesuchs vom 20. Juni 2012 in die kommunale Kontingentsliste gestützt auf Art. 87 Abs. 3 des kommunalen Baugesetzes (BauG) zu befinden sein. 2. a) Zunächst gilt es die hier zur Streitentscheidung massgebenden Bestimmungen auf Bundesebene (Bundesverfassung [BV]; Bundesrätliche Verordnung über Zweitwohnungen [BVZ]), auf Kantons- und Kreisebene (Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG]; Regionaler Richtplan Zweitwohnungsbau Kreis Oberengadin [RRKO] samt Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus [VP1]) und auf Gemeindeebene (Kommunales Baugesetz

[BauG]) zu zitieren sowie auf die dazu bereits ergangene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Graubünden (VGU) hinzuweisen (kursiv/unterstrichen hier besonders wichtig): Art. 75b BV Zweitwohnungen 1Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt. 2Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilsplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. Art. 4 BVZ Bau neuer Wohnungen 1In Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen dürfen Bewilligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die: a. als Erstwohnungen genutzt werden; oder b. […]. Art. 8 BVZ Übergangsbestimmungen 1Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen können nach bisherigem Recht gestützt auf einen projektbezogenen Sondernutzungsplan erteilt werden, wenn dieser: a. vor dem 11. März 2012 genehmigt wurde; und b. […]. 2Baubewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt werden, sind nichtig. Vorbehalten bleiben Bewilligungen nach Absatz 1 […]. Art. 9 BVZ Inkrafttreten und Geltungsdauer 1Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2013 in Kraft. 2Sie gilt bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV. Art. 14 KRG Kantonaler Richtplan 1Der Richtplan Graubünden und dessen Änderungen werden von Kanton und Regionalverbänden partnerschaftlich erarbeitet. 2Zuständig für Beschlüsse über Erlass und Änderungen des kantonalen Richtplans ist die Regierung. Fortschreibungen sind in der Regel Sache des Departements. Richtplantext RRKO Beschränkung des Zweitwohnungsbaus (S. 10f.) B Leitüberlegungen • Der Bau von Zweitwohnungen wird im Kreis Oberengadin durch jährliche Kontingente eingeschränkt. Das Gesamtkontingent darf 12‘000 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) pro Jahr nicht übersteigen. • Bei der Kontingentierung ist jenen Ortsansässigen Priorität einzuräumen, die eine Zweitwohnung zur Mitfinanzierung eines Eigenheims in Form einer Erst- bzw. Hauptwohnung erstellen.

• Bauvorhaben, die von überwiegendem öffentlichen und volkswirtschaftlichen Interesse sind, können im Rahmen von projektbezogenen kommunalen Nutzungsplanungen ganz oder teilweise von der Kontingentierung befreit werden. • Die Erst- bzw. Hauptwohnungsnutzung ist zu fördern. • Für die Gemeinden sind die Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus verbindlich und stellen zwingende einheitliche Minimalvorschriften dar. Die Gemeinden sind befugt, strengere Vorschriften zu erlassen. • Der Richtplan Zweitwohnungsbau wird in einem späteren Zeitpunkt in den Richtplan Siedlung eingebaut. Art. 6 VP1 Kontingente 1Das Gesamtkontingent für die 11 Kreisgemeinden beträgt pro Jahr 12‘000 m2 und wird wie folgt aufgeteilt: - Hier interessierende Gemeinde 700 m2 2Diese Aufteilung wird alle fünf Jahre überprüft. 3Bei Gemeinden, die in ihren Baugesetzen keine Bruttogeschossfläche (BGF) kennen, erfolgt eine analoge Umrechnung dieser Flächen. 4Die Grundordnung kann für die einzelnen Bauherrschaften Kontingentsvorbezüge von maximal einem Jahr gestatten. 5Die Gemeinden können nicht ausgeschöpfte Kontingente für maximal ein Jahr übertragen. 6Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt. Die Baufreigaben dürfen nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Art. 7 VP1 Abweichende kommunale Regelungen 1Die Gemeinden können die vorliegenden Kontingentierungen verschärfen. 2Der Gemeindesouverän kann im Rahmen von projektbezogenen Nutzungsplanungen im überwiegenden öffentlichen und volkswirtschaftlichen Interesse liegende Bauvorhaben teilweise oder ganz von der Kontingentierung befreien, sofern die Kontingente gemäss Art. 6 nicht ausreichen. Art. 8 VP1 Überprüfung und Publikation 1Die Gemeinden führen Buch über die Kontingente und über die Bauzonenreserve. Die Resultate werden jährlich dem Kreisrat übermittelt, der sie veröffentlicht. Art. 9 VP1 Flankierende Massnahmen 1Die Gemeinden treffen in der Grundordnung oder auf andere Weise Vorkehren, welche die Erst- bzw. Hauptwohnungsnutzung fördern. Art. 78 BauG Jahreskontingente der Gemeinde 1Das in der Gemeinde für den Zweitwohnungsbau zur Verfügung stehende Jahreskontingent beträgt 700 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) pro Jahr. 2Das Jahreskontingent passt sich jeweils automatisch den veränderten Vorgaben im Regionalen Richtplan Zweitwohnungen (RRKO) an.

Art. 81 BauG Baugesuche mit Wohnnutzungen (Erstwohnungen) 1In den Baugesuchen mit vorgesehener Wohnnutzung sind die Erst- und Zweitwohnungen sowie die altrechtlichen Wohnungen in den Baugesuchsplänen zu bezeichnen sowie die für die Überbauung beanspruchten Kontingente anzugeben. 2Nachträgliche Änderungen in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen dieses Gesetzes sind bei gleicher Qualität der Erstwohnung zulässig. Nachträgliche Änderungen sind in jedem Fall bewilligungspflichtig. 3In der Baubewilligung ist eine Auflage aufzunehmen, wonach die betreffenden Wohneinheiten nur als Erstwohnungen genutzt werden dürfen. 4Die Baubehörde lässt die Zweckbestimmung als Erstwohnung nach Rechtskraft der entsprechenden Auflage in der Baubewilligung auf Kosten der Bauherrschaft auf den betreffenden Grundstücken im Grundbuch anmerken. Art. 82 BauG Behandlung von Baugesuchen mit Kontingenten 1Die Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges der entsprechenden Baugesuche berücksichtigt. An demselben Datum der Gemeinde oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene Baugesuche gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die betreffenden Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die Rangfolge. Die Verlosung erfolgt durch den Gemeindepräsidenten oder seinen Stellvertreter im Beisein der Bauherrschaften. 2Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen werden, ist für die Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten Gesuchs massgebend. 3Gesuche für Bauvorhaben, welche offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind oder deren Realisierung innert der dafür vorgesehenen Frist als ausgeschlossen erscheint (Gesuche auf Vorrat), bleiben bei der Kontingentszuweisung unberücksichtigt. 4Die Baufreigabe der beanspruchten Kontingente erfolgt unter dem Vorbehalt von Art. 83 Abs. 2 im Rahmen der Baubewilligung. Art. 83 BauG Zurückstellung der Baufreigabe 1Reicht das Jahreskontingent für eine Überbauung nicht aus oder benötigt eine Bauherrschaft mehr als die ihr zustehende Quote, wird die Baufreigabe zurückgestellt. Die Baufreigabe erfolgt erst für den Zeitpunkt, in dem die Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauffolgenden Jahre über das beanspruchte Kontingent verfügt. 2Die Kontingente dürfen jeweils nur für die im Regionalen Richtplan Zweitwohnungen festgelegte Zeitspanne (derzeit fünf Jahre) freigegeben werden. Bei Überschreitung dieser Zeitspanne wird die Baufreigabe zurückgestellt, bis die Voraussetzungen erfüllt sind. Letztere Freigabe erfolgt in einer separaten Verfügung. 3Die im Kantonalen Raumplanungsgesetz (KRG) enthaltenen Fristen für den Baubeginn und die Bauausführung stehen während des Aufschubs still. Art. 87 BauG Übersicht und Kontrolle der Erstwohnungen und der verfügbaren Kontingente

1Die Gemeinde führt über die Erstwohnungen und die entsprechenden Grundstücke ein Verzeichnis. 2Die Baubehörde veranlasst Kontrollen über die Einhaltung der Erstwohnungspflicht. Die betroffenen Grundeigentümer und Wohnungsbenützer haben die entsprechenden Kontrollen zu dulden und die erforderlichen Auskünfte zu erteilen. 3Die Baubehörde führt laufend eine aktuelle Übersicht über die nachgesuchten, zugewiesenen und die noch nicht freigegebenen Kontingente. Diese Übersicht steht jedermann zur Einsicht offen. b) Im Lichte dieser rechtlichen Vorgaben (BV/BVZ; KRG, RRKO/PV1; BauG) sowie der zu Art. 75b BV bereits ergangenen Rechtsprechung (vgl. VGU R 12 44 vom 23. Oktober 2012 E. 3 mit weiteren zahlreichen Hinweisen) ist vorliegend zu entscheiden, ob der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid – insbesondere bezüglich der unter Auflagen/Bedingungen angeordneten Nutzungsvorgabe (das Obergeschoss des Neubaus auf Parzelle 2863 künftig als Erst- und nicht als Zweitwohnung zu verwenden) - der Vorinstanz geschützt werden kann oder aufgehoben werden muss. c) Vorliegend sind sich die Parteien zumindest darin einig, dass an sich im Jahre 2012 trotz Annahme der Zweitwohnungsinitiative und Inkrafttretens des Art. 75b BV grundsätzlich noch Zweitwohnungen bewilligt werden können (so auch: VGU R 12 44 vom 23. Oktober 2012). Das Problem ist hier aber nicht die intertemporale Regelung des bis Ende 2012 anwendbaren Rechts, sondern die im Kanton Graubünden schon seit längerem von einigen Gemeinden über das Jahr 2012 hinaus festgelegte Staffelung der Bauaktivitäten mittels Kontingenten. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung für die obere, ursprünglich als Zweitwohnung geplante Wohneinheit deshalb – gestützt auf Art. 81 Abs. 3 BauG – mit der Auflage zur Nutzung als Erstwohnung erteilt, weil die noch zur Verfügung stehenden Kontingente bis Februar 2014 in der betreffenden Gemeinde (max. 700 m2 laut Art. 6 Abs. 1 VP1) längst aufgebraucht seien und für die Zeit ab März 2014 vom Kreisrat keine neuen Kontingente eingeräumt werden könnten. Die Argumentation des Beschwerdeführers, auf Grund der geltenden Regelung sei es gar nicht nötig, dass der Kreisrat für die Zeit ab März 2014 eine neue Verteilung der Kontingente vornehme, da es nur darum gehe,

dass der Kreisrat die Aufteilung überprüfe, geht an den gesetzlichen Vorgaben vorbei. In Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans Zweitwohungsbau Kreis Oberengadin (RRKO) heisst es nämlich unmissverständlich, dass die Aufteilung gemäss Absatz 1 für 5 Jahre festgelegt werde. Die Baufreigaben dürften nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Es kann deshalb keine Rede davon sein, dass die vorgesehenen Gesamtkontingente von 12‘000 m2 pro Jahr oder die einzelnen Gemeindekontingente (hier: 700 m2 für Vorinstanz) auf Dauer angelegt waren unter dem Vorbehalt, dass die dafür zuständige Behörde diese auf Grund einer Überprüfung nicht ändere; vielmehr sollten diese 5 Jahre einen geschlossenen Zeitraum darstellen, dem eine Neuentscheidung für die kommenden Jahre folgen musste. Eine solche neue Kontingentregelung für die Zeit ab März 2014 ist aber auf Grund des Inkrafttretens des Art. 75b BV in den Oberengadiner Gemeinden klar ausgeschlossen, weil alle diese Gemeinden einen Zweitwohnungsanteil von weit über 20% aufweisen und damit der Neubau von unbewirtschafteten Zweitwohnungen ausgeschlossen ist. d) Daran kann auch der Hinweis des Beschwerdeführers auf den Grundsatz von Treu und Glauben nichts ändern. Die Voraussetzungen für die Anwendung des Vertrauensschutzes sind vorliegend offensichtlich nicht gegeben. Das gilt bereits deshalb, weil das konkret zur Beurteilung gestellte (überarbeitete/zweite) Baugesuch erst am 20. Juni 2012 eingereicht wurde, also deutlich nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 und dem Inkrafttreten von Art. 75b BV. Im Übrigen wäre auch das erste (zur Überarbeitung zurückgewiesene) Baugesuch vom 1. April 2012 nach der massgebenden eidgenössischen Volksabstimmung betreffend den sofortigen Baustopp von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem solchen Wohnanteil von aktuell bereits über 20% bei der Vorinstanz eingegangen, womit selbst eine Prüfung und Bewilligung des ersten Baugesuch nicht mehr rechtzeitig, das heisst vor dem 11. März 2012 möglich gewesen wäre. Hinzu kommt, dass das Zustandekommen dieser weitreichenden Zweitwohnungsinitiative schon seit längerer Zeit bekannt war, so dass jeder Bauinteressent mit der Annahme dieser Initiative zumindest rechnen musste. Es kann darum nicht gesagt

werden, dass sich der Beschwerdeführer im Vertrauen auf die Beständigkeit der Rechtslage auf die Zulässigkeit von Zweitwohnungen habe verlassen dürfen oder die Vorinstanz sogar vertrauensbegründende Massnahmen getroffen hätte. e) Zu klären und zu beurteilen bleibt damit einzig noch der Antrag des Beschwerdeführers, sein Baugesuch vom 20. Juni 2012 sei gestützt auf Art. 87 Abs. 3 BauG (Nachrücken in bestehende kommunale Kontingentsliste vom 7. März 2012) zu behandeln und entsprechend in diese Liste aufzunehmen, um allenfalls künftig – bei totalem Weg- oder Ausfall der dort bereits vorgemerkten Bauvorhaben bis Februar 2014 bzw. im Hinblick auf aktuell nicht bereits auszuschliessende (neue) Lösungen ab März 2014 – doch noch dereinst bauen und damit das Bauvorhaben vom 20. Juni 2012 ohne missliebige Auflage/Bedingung (Nutzungsvorgabe im Obergeschoss mit Erst- statt Zweitwohnung) realisieren zu können. Diesem Begehren ist entgegenzuhalten, dass offensichtlich bis Februar 2014 keine Kontingente mehr zur Baufreigabe zur Verfügung stehen und folglich – nicht zuletzt angesichts der schon existierenden Warteliste für den Erhalt von ersatzweise anfallenden Bruttogeschossflächen (BGF) – auf die weitere Registrierung zusätzlicher Bauinteressenten mit Fug seitens der Gemeinde verzichtet werden durfte, andernfalls doch lediglich (höchstwahrscheinlich nach der Annahme der Volksinitiative vom 11. März 2012) klar unerfüllbare Hoffnungen bei potentiellen Bauwilligen geweckt worden wären. Falls die Vorinstanz – völlig widererwarten – aber doch noch Kontingente vergeben sollte (ersatzweise bis Februar 2014 – oder neue ab März 2014), kann sich der Beschwerdeführer indes selbstverständlich nochmals bei der Vorinstanz melden und seine allfälligen Ansprüche geltend machen. 3. a) Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 22./30. August 2012 ist damit rechtmässig und vertretbar, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde vom 25. September 2012 führt.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Er hat die anwaltlich vertretenen, obsiegenden Beschwerdegegnerinnen zudem aussergerichtlich gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemessen zu entschädigen, wozu auf die Honorarnote vom 19. Oktober 2012 des Rechtsvertreters (RA lic. iur. …) abgestellt und diese unverändert in der Höhe von insgesamt Fr. 3‘335.-- (gegliedert in: Zeit-/Arbeitsaufwand 12 Stunden à Fr. 250.--/Std. [Fr. 3‘000.--]; plus Spesen [Fr. 88.--] und 8% Mehrwertsteuer [Fr. 247.--]) übernommen werden kann. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin (Vorinstanz/Gemeinde) laut Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 390.-zusammen Fr. 3‘390.-gehen zulasten von Dr. … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Dr. … hat die Stockwerkeigentümergemeinschaften … A, B und C aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 3‘335.00 (inkl. MWST) zu entschädigen.