R 11 84 5. Kammer URTEIL vom 6. Dezember 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. a) Am 30. April 1979 erliess der Gemeindevorstand … über die Parzellen 1877- 1879, 1881 und 1822 den Erschliessungs- und Gestaltungsquartierplan ... Dieser wurde am 31. März 1980 von der Regierung genehmigt. Das damals geltende Baugesetz von 1976 sah in der Wohnzone III nebst Grenzabstandsund Gebäudeabmessungsvorschriften auch eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.3 vor. b) Am 17. Dezember 1984 bzw. 15. Februar 1985 reichte der damalige Eigentümer von Parzelle 1881, …, bei der Gemeinde ein Baugesuch für ein Zweifamilienhaus ein. Dieses beanspruchte 226.43 m2 Bruttogeschossfläche (BGF). Damit wurde das damals mit dem Quartierplan … zugeteilte Nutzungsmass von 224 m2 BGF überschritten, doch wurde die Bewilligung am 23. April 1985 erteilt. c) Am 9. Februar 2011 unterbreitete die neue Eigentümerin … AG der Gemeinde … ein Baugesuch betreffend Parzelle 1881. Als Bauobjekt wurde der „Umbau und Garagenbaute im Untergeschoss“ bezeichnet. d) Am 28. März 2011 beschloss der Gemeindevorstand …, das Baugesuch abzulehnen. Die im Quartierplan … der Parzelle 1881 zugeteilten 224 m2 BGF seien bereits konsumiert. Die Garage im Untergeschoss (UG) könne deshalb nicht zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Weiter sei unklar, wie früher bewilligte Räume für Keller und Vorräte im Gesuchsplan nun plötzlich zu Schlafräumen umgenutzt würden, ohne neue Berechnung der BGF. Das
Erdgeschoss (EG) und das offizielle Dachgeschoss (DG) schienen den bewilligten Plänen von 1985 zu entsprechen. Ein Galeriegeschoss zu Wohnzwecken mit einer zugehörigen BGF sei aber nie bewilligt worden. Dort sei die Wohnnutzung nicht erlaubt und es brauche somit auch keine Dachflächenfenster. Ohne Reduktion früher bewilligten Wohnraums könne keine neue BGF bewilligt werden. Die weiteren neuen Bauelemente seien nicht geprüft worden. Zudem wies der Gemeindevorstand auf zwei Nebenaspekte (Grenzabstände zu Parzelle 1882 und Pflichtparkplätze) hin. Dieser Entscheid wurde der … AG am 29. März 2011 mitgeteilt. e) Am 13. Mai 2011 schlossen die Gemeinde und die … AG eine Vereinbarung (Verzichtserklärung), wonach die … AG die geltend gemachten Nebenaspekte im Rahmen eines neuen Baugesuchs auszuräumen gedachte. Sie anerkenne aber den Ablehnungsgrund der nicht vermehrbaren BGF von 224 m2 auf Parzelle 1881 nicht. Die … AG habe vor, im Rahmen der Anfechtung des um die Nebenaspekte bereinigten Entscheids über das neue Baugesuch den Ablehnungsgrund vor Verwaltungsgericht überprüfen zu lassen. Die Gemeinde verzichtete ihrerseits auf die Einrede, der Entscheid vom 29. März 2011 betreffend (recte: Parzelle 1881) sei in Rechtskraft erwachsen. Wenn dies nicht möglich sein sollte, hebe die Gemeinde den Entscheid vom 29. März 2011 auf und die … AG ziehe ihr Baugesuch vom 8. Februar 2011 unwiderruflich zurück. f) Am 28. Juni 2011 reichte die … AG einen vom 27. Juni datierten Baueingabeplan mit der Bezeichnung „Garagenanbaute“ ein. Der Plan enthält die Grundrisse UG, EG, OG und DG sowie Schnitte und Fassaden. Gemäss diesem Baueingabeplan beschränkten sich die Neuerungen indessen nur auf die Garagenanbaute und die hinterliegenden Räume „Wellness“, „Wein“ und „Vorraum“. Die Neuerungen sind rot gekennzeichnet. g) Am 12. August 2011 teilte die Gemeinde der … AG mit, das Gesuch um Erstellung eines Garagenanbaus mit Doppelparker-Anlage für total vier Personenwagen könne mit Bedingungen und Auflagen bewilligt werden. Die von den Eigentümern von Parzelle 1879 erhobene Einsprache werde
abgewiesen. Der Gemeindevorstand erwog, dass das neue Gesuch vom (recte: Juni) nur noch einen Anbau im Südwesten zum Inhalt habe. Es sei ein unterirdischer Anbau geplant, welcher lediglich bei der strassenbegleitenden Stützmauer in Erscheinung trete. Er verletze somit die oberirdischen Gebäudegestaltungslinien nicht und sei bewilligungsfähig. Der Anbau sei nur mit einer Zugangstüre im Erdreich mit dem bestehenden Gebäude verbunden. Durch die Nutzung des geplanten Anbaus als Garage und als Wellnessbereich werde keine Erstwohnungs- oder Kontingentierungspflicht ausgelöst. 2. Am 13. September 2011 erhob die … AG dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Die Baubewilligung vom 12. August 2011 sei aufzuheben, soweit sie die Nutzung des 12.4 m2 grossen Raums im DG als Galerie und des 18.2 m2 grossen Raums im UG als Fitnessraum betreffe und die Nutzung des Raums im DG als Galerie sowie des Raums im UG als Fitnessraum sei zu bewilligen. Das Baugesuch vom 28. Juni 2011 habe neben einem Umbau eine Umnutzung zum Gegenstand gehabt, nämlich für den 18.2 m2 grossen Raum im UG (Vergleich Baugesuchsplan vom 28. Juni 2011 und Baugesuchsunterlage der Baubewilligung von 1985). 1985 sei der Raum als Keller bewilligt worden, gemäss Baugesuch vom 28. Juni 2011 solle er als Fitnessraum genutzt werden. Der 12.4 m2 grosse Raum im DG sei 1985 als „(Galerie)“ bewilligt worden und solle gemäss Baugesuchsunterlagen DG 1:1000 vom 28. Juni 2011 als Galerie genutzt werden. Im DG werde also die bereits bewilligte Nutzung anbegehrt. Sollte wider Erwarten 1985 eine Nutzung als Galerie nicht bewilligt worden sein, läge auch hier ein Gesuch um Umnutzung vor. Die Gemeinde habe die beiden Nutzungen nicht akzeptiert und deswegen dem Baubescheid eine Kopie des Baugesuchsplanes vom 28. Juni 2011 beigelegt und dort die ersuchten Nutzungen „Wellness“ und „Galerie“ mit roter Farbe durchgestrichen und vermerkt „nicht so bewilligt!“. Das Nutzungsmass bestimme sich nach dem Baugesetz (BG) … vom 27. Juni 2007, von der Regierung am 13. Mai 2008 genehmigt, und nach dem Quartierplan ... Das anwendbare BG (Art. 107) berechne die maximale Ausnützung in Volumen, mithin nach der Baumassenziffer (BZ). Gemäss Art.
106 BG gebe es Bauzonen mit rechtskräftiger Quartierplanung. Die Ausnützungsmöglichkeiten richteten sich in diesen Zonen nach den Quartierplänen. Im Gebiet … gelte eine maximale BZ von 1.0. Der Quartierplan … sehe für die Parzelle 1881 eine maximale AZ von 224 m2 vor. Für die Umrechnung der BGF auf das Gebäudevolumen (GV) gelte 1 m2 BGF= 3 m3 GV. Anrechenbare GV seien oberirdisch (über der Bemessungslinie) liegende, umbaute Räume und andere über der Bemessungslinie liegende Bauten (Art. 107 Abs. 1-3 BG). Das Volumen unterirdischer Räume sei nicht anrechenbar. Die Übergangsbestimmungen sähen nicht vor, dass unterirdische Räume in Bauzonen mit rechtskräftigem Quartierplan anrechenbar seien. Auch der Quartierplan … sage nicht, dass unterirdische Räume anrechenbar seien. Der Quartierplan sage aber, dass für die Überbauung das jeweils geltende Recht der Gemeinde … massgebend sei. Damit betrage das maximal ausnützbare Gebäudevolumen 672 m3. Dieses sei mit 670 m3 eingehalten. Somit überschreite das Baugesuch die maximal zulässige Ausnützung nicht. Die Nutzungen seien zudem zonenkonform (Wohnraum und Fitnessraum). Auch die Gesundheitsvorschriften seien eingehalten. 3. Am 11. Oktober 2011 beantragte die Gemeinde, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Nutzung bzw. Umnutzung des Fitnessraumes im UG und der Galerie im DG sei nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung. Diese beinhalte nur eine Baubewilligung für die Garagenbaute. Am 29. März 2011 habe der Gemeindevorstand die Bauherrschaft darauf aufmerksam gemacht, es wäre in einem allfälligen neuen Gesuch aufzuzeigen, welche BGF zu Gunsten von anderen Raumeinteilungen weggelassen werden solle. Die zur Diskussion stehenden Räumlichkeiten im UG und im DG seien gemäss Baubewilligung 1985 nicht als Wohnräume bestimmt gewesen. Dafür wäre eine Baubewilligung erforderlich. Der Baueingabeplan sei auch nur als Plan für eine Garagenanbaute umschrieben. Nur dort seien Änderungen geplant (koloriert). Der Gemeindevorstand habe der Bauherrschaft am 12. August 2011 auch mitgeteilt, er habe den geplanten Garagenanbau bewilligt. Auch weitere Äusserungen in der Baubewilligung legten dies nahe. In der Bewilligung sei
von Umnutzungen nicht die Rede. Trotzdem habe der Vorsteher des Bauamtes mit den angebrachten Vermerken „nicht so bewilligt“ sicherstellen wollen, dass sich die Bauherrschaft nicht nachträglich auf den Standpunkt stelle, mit der Garagenanbaute seien auch der bestehende Fitnessraum im UG und der Schlafraum im DG bewilligt worden. Diese widerrechtlichen Umnutzungen hätten ja Gegenstand eines selbstständigen Baubewilligungsverfahrens sein sollen. Der Vermerk „nicht so bewilligt“ habe lediglich orientierenden Charakter. Wäre in der Bewilligung ein negativer Entscheid bezüglich dieser Umnutzungen zu sehen, wäre die Beschwerde abzuweisen. Gemäss Quartierplan … seien auf der Parzelle 1881 lediglich 224 m2 BGF nutzbar. Jetzt berufe sich die Bauherrschaft auf Art. 8 BG, welcher für die Umrechnung von BGF auf GV das Verhältnis 1:3 vorsehe. Quartierpläne seien aber Verfügungen (PVG 2005 Nr. 1). Zwar seien seither das kantonale Raumplanungsgesetz (KRG) als auch das Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG; neu Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG]) revidiert respektive ersetzt worden. Am Charakter des Quartierplanes habe sich aber nichts geändert. Mit dem damaligen Quartierplan … sei eine rechtskräftige Verfügung erlassen worden, unter anderem mit Bezug auf das Nutzungsmass (hier 224 m2 BGF). Zwar habe sich seit Erlass des Quartierplanes die Grundordnung verändert, insbesondere durch den Ersatz der AZ durch die BZ (Art. 107 BG). Indessen sei auch die Bauzone mit rechtskräftigem Quartierplan geschaffen worden. Diese Änderungen auf Gesetzesstufe hätten aber nicht automatisch zu einer Änderung bzw. Aufhebung früherer Verfügungen (Quartierpläne) geführt. Zwar seien diese abänderbar, weil sie nur bedingt in materielle Rechtskraft erwüchsen, dafür brauche es aber den entsprechenden Rechtsakt, hier also ein Quartierplanverfahren gemäss Art. 21 der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO). Dies habe bis jetzt aber nicht stattgefunden. Deshalb gelte nach wie vor der Quartierplan ... Gemäss Art. 8 Abs. 5 BG richte sich die Ausnützungsmöglichkeit einzelner Parzellen nach den Quartierplänen. Zwar habe Art. 8 unter anderem auch für den Quartierplan … eine maximale BZ von 1.0 festgelegt. Diese Regelung in der Grundordnung hebe aber Quartierpläne nicht automatisch auf. Es gehe dabei
nur darum, Vorgaben über den Fall zu machen, dass die Quartierpläne in diesem Sinne geändert würden. 4. Am 24. Oktober 2011 hielt die … AG replicando an ihren Rechtsbegehren fest. Die Gemeinde habe den Vermerk „nicht so bewilligt!“ nur deshalb angebracht, weil sie die bisher bewilligten Nutzungen „Wellness“ und „Galerie“ nicht habe anerkennen wollen. Es wäre überspitzter Formalismus, wenn man ihr die fehlende Kolorierung entgegenhielte. Die Nutzung des Kellers und der Galerie sei Gegenstand des Gesuchs und auch des angefochtenen Entscheids. Der Quartierplan … stehe nicht im Widerspruch zum Baugesetz 2008. Der Quartierplan könne nicht dem BG vorgehen, weil das BG in Art. 153 Abs. 3 sage, dass mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes sämtliche Widersprechenden früheren Vorschriften der Gemeinde als aufgehoben gälten. Es stimme nicht, dass das Umrechnungsverhältnis BGF/GV nur eine Vorgabe für allfällige Quartierplanrevisionen sei. Dagegen spreche die Systematik (Art. 8 BG befasse sich mit der Bauzone mit rechtskräftiger Quartierplanung und nicht mit Quartierplanrevisionen). 5. Am 31. Oktober 2011 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer Duplik. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt bildet die Baubewilligung vom 12. August 2011, worin der Bauherrschaft die Erstellung eines Garagenanbaus mit Doppelparker-Anlage mit Auflagen und Bedingungen bewilligt wurde. Diese Bewilligung stützte sich auf den am 28. Juni 2011 von der Bauherrin eingereichten Baueingabeplan mit der Bezeichnung „Garagenanbaute“ (Plan-Nr. 2052 – 002b: Datum 27. Juni 2011). Die darin enthaltenen Neuerungen waren mit roter Markierung gekennzeichnet. So im Untergeschoss die Garageneinfahrt mit vier Autoabstellplätzen, ein Wellnessraum (Sauna, Tauchbecken, Dusche), ein Weinkeller und ein Vorraum bzw. im Erdgeschoss die Stützmauer bei der Garageneinfahrt. Die unterirdische Garagenanlage ist auch dem Schnittplan A-A zu entnehmen und auf der Süd-West Fassade (samt Wellness) rot
eingefärbt und damit von allen übrigen, bereits bestehenden Gebäudeteilen und Anlagen auf Parzelle 1881 leicht unterscheidbar. b) Die ursprünglichen Baupläne für ein Wohnhaus auf Parzelle 1881 wurden von der Gemeinde schon am 4. März 1985 (Plan 833/13; Projekt N° 8504) genehmigt. Mit Baugesuch vom 8. Februar 2011 hatte die Bauherrin unter der Bezeichnung „Umbau + Garagenanbaute im Untergeschoss“ bereits einmal eine Baueingabe bei der Gemeinde gestartet, welche aber von der Gemeinde mit Beschluss vom 28. März 2011 abgelehnt wurde und darauf offenbar zur Vereinbarung vom 13. Mai 2011 (Verzichtserklärung) führte. c) Inhalt des (abgeänderten) neuen Baugesuchs vom 28. Juni 2011 und der gestützt darauf ergangenen Baubewilligung vom 12. August 2011 waren demnach lediglich noch der unterirdische Garagenanbau samt Stützmauer und die dahinter liegenden Räume „Wellness“, „Wein“ und „Vorraum“. Nur in diesen Bereichen sind Änderungen vorgesehen. Der nachgereichte Baueingabeplan vom 27. Juni 2011 ist denn auch einzig noch mit „Garagenanbaute“ und nicht auch noch zusätzlich mit der Bezeichnung „Umbau“ (so noch abgelehntes Gesuch vom 8. Februar 2011) oder gar allfälligen „Umnutzungen“ im Untergeschoss oder Dachgeschoss betitelt. Die Gemeinde konnte damit aber auch nicht über mehr Änderungen verfügen als von Seiten der Bauherrin mit (reduziertem) Gesuch vom 28. Juni 2011 beantragt waren. Die Bauherrin hat darin insbesondere keine Nutzungsänderungen beantragt. Für das Gericht ist daher auch klar, dass die nun von der Beschwerdeführerin beanstandete Anmerkung „nicht so bewilligt!“ auf dem neuen Baueingabeplan (Plan-Nr. 2052 – 002b: Datum 27. Juni 2011) im Untergeschoss und Dachgeschoss nur hinweisenden Charakter haben konnte. Diesbezüglich bleibt es folglich bis zur ausdrücklichen Bewilligung einer Umnutzung dieser Gebäudeteile durch die Gemeinde bei der ursprünglichen Baubewilligung von 1985 (Plan 833/13; Projekt 8504). d) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung vom 12. August 2011 weder die Nutzung des 12.4 m2 grossen Raums im „Dachgeschoss als Galerie“ noch des 18.2 m2 grossen Raums im
„Untergeschoss als Fitnessraum“ waren. Infolge fehlender „Umnutzungsverfügung“ kann auf die Beschwerde vom 13. September 2011 deshalb zum vornherein gar nicht eingetreten werden. 2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich der Beschwerdeführerin (Bauherrin) auferlegt. Eine aussergerichtlich Entschädigung steht der Gemeinde nicht zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 230.-zusammen Fr. 2'730.-gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.