R 11 42 5. Kammer URTEIL vom 14. Juli 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Am 27. Januar 2011 ging bei der Gemeinde … das Baugesuch von … betreffend Errichtung eines Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 463 in der Zone W2 an der … in … ein. Das Gesuch wurde vom 4. bis 23. Februar 2011 öffentlich aufgelegt. Am 14. Februar 2011 reichten … dagegen Einsprache ein. Sie machten geltend, der grosse Grenzabstand müsse gegen Süden eingehalten werden. Werde die Ausrichtung der Hauptfassade nach Osten ausnahmsweise gewährt, müsse der grosse Grenzabstand über die gesamte Ostfassade eingehalten werden. Zudem werde die maximale Gebäudelänge von 17 Meter bei der Nordfassade überschritten. Des Weiteren dürfe der überdachte Sitzplatz nicht als An- oder Nebenbau gerechnet werden, da die maximale Firsthöhe von 3.5 Meter überschritten werde. b) In ihrer Stellungnahme vom 22. Februar 2011 führte die Bauherrschaft aus, die Hauptwohnräume des geplanten Hauses seien nach Osten ausgerichtet. Auch in der näheren Umgebung seien die Gebäude nicht wie in der Einsprache erwähnt explizit nach Süden, sondern, je nach Auslegung, nach Süden oder Osten ausgerichtet. Überdies seien alle dem Haus der Einsprecher gegenüberliegenden Räume des geplanten Einfamilienhauses Nebenräume. Den Sitzplatz betreffend führte die Bauherrschaft aus, dieser werde offen ausgeführt, was im Baugesetz nicht erwähnt sei. Falls er als Anoder Nebenbau gerechnet werde, werde der Gemeindevorstand um eine Ausnahmebewilligung gebeten, weil die Firsthöhe die gesetzliche Höhe überschreite.
c) Mit Entscheid vom 7., mitgeteilt am 16. März 2011, wies der Gemeindevorstand … die Einsprache im Sinne der Erwägungen ab und erteilte mit gleichentags zugestelltem, separatem Baubescheid dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen. Der Gemeindevorstand führte aus, es sei beabsichtigt, ein Haus mit drei Stockwerken, die teilweise versetzt zueinander lägen, zu erstellen. Die Hauptausrichtung von Wohnen und Küche im Erdgeschoss sei Richtung Osten. Es sei daher richtig, dass vor dieser Fassade der grosse Grenzabstand angeordnet sei. Diese spezielle, in den Hang eingeführte Liegenschaft mit zwei rechtwinkligen und in der Höhe versetzten Baukörpern verlange für das erste Untergeschoss und das Erdgeschoss jedoch eine präzisierte Auslegung der Hauptwohnräume. Dies nicht zuletzt, weil Parzelle Nr. 463 im steilen Gelände auch noch eine spezielle Form aufweise. Im ersten Untergeschoss befänden sich Zimmer 2 und 3 gegen Süden ausgerichtet, wo für diesen Trakt der grosse Grenzabstand gelte. Die Baubehörde habe gestützt auf Art. 48 Abs. 2 des Baugesetzes bei der Bestimmung der Hauptfassade nebst der Lage der Hauptwohnräume ebenfalls die örtliche Lage des Gebäudes berücksichtigt. Weiter befand der Gemeindevorstand …, der geplante, gedeckte Sitzplatz könne nicht als Anbaute klassiert werden. 2. Am 29. April 2011 erhoben … gegen den Einspracheentscheid des Gemeindevorstands … Beschwerde ans Verwaltungsgericht Graubünden und beantragten die kostenfällige Aufhebung des Einspracheentscheids vom 16. März 2011 sowie des Baubescheids vom selbigen Datum. Das Baugesuch des Beschwerdegegners sei abzuweisen. Die ebenfalls beantragte aufschiebende Wirkung der Beschwerde wurde vom Gericht mit Verfügung vom 19. Mai 2011 gewährt. Überdies wurde … mittels erwähnter Verfügung verpflichtet, die Bauprofile auf der Bauparzelle 463 bis zur Durchführung des gerichtlichen Augenscheins stehen zu lassen. Zur Begründung der Beschwerde brachten die Beschwerdeführer vor, das geplante Bauprojekt verletze die gesetzlichen Grenzabstände. Der grosse Grenzabstand von 6 Metern sei von der Hauptfassade gegenüber der Grenze, der kleine Grenzabstand von 3 Metern bei allen anderen Fassaden einzuhalten. Zur Bestimmung der Hauptfassade sei die Ausrichtung der Hauptwohnräume
massgebend. Entscheidend seien dabei jene Räume, welche von den Bewohnern am häufigsten benutzt werden. Dies seien regelmässig das Wohn- und Esszimmer sowie die Aufenthaltsräume. Die Anordnung von Schlafzimmern sei bei der Definition der Hauptwohnräume dagegen unbeachtlich. Vorliegend seien das gegen Süden ausgerichtete Zimmer 5 und der ebenfalls südlich ausgerichtete offene Küchen- und Wohnzimmerbereich als Hauptwohnräume zu betrachten, weshalb die Hauptfassade nach Süden ausgerichtet sei. Die klare Ausrichtung nach Süden werde auch durch die Abgrenzung des Sitzplatzes, der nach Norden und Osten mittels einer Mauer abgegrenzt und nach Süden offen sei, deutlich. Die Südfassade müsse demnach mindestens 6 Meter von der Grenze entfernt sein. Zudem seien auch die umliegenden Gebäude im Quartier nach Süden ausgerichtet, weshalb der grosse Grenzabstand regelmässig zur Südfassade hin bestimmt werde. Obwohl das Gesetz nur von einer Hauptfassade spreche, gehe der Gemeindevorstand und die Bauherrschaft unzulässigerweise von zwei verschiedenen Hauptfassaden aus. Entweder sei die Süd- oder die Ostfassade als Hauptfassade zu betrachten, aber nicht beide. Des Weiteren überschreite das Bauprojekt bei einer nordseitigen Fassadenlänge von 20,66 Meter die gesetzlich maximal zulässige Fassadenlänge von 17 Metern deutlich. Auch die minimale Ausnützungsziffer von 0.25 werde deutlich unterschritten, was ebenfalls gesetzeswidrig sei. 3. Am 11. Mai 2011 beantragte die Bauherrschaft die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Sie machte geltend, die Gemeinde habe die Ostfassade korrekterweise als Hauptfassade bestimmt. Dies habe auch der Bauberater so gesehen. Weiter führte sie aus, dass es auch für die Bauherrschaft wünschenswert wäre, den geplanten Neubau etwas weiter nach Süden (richtig wohl: Norden) zu verschieben. Dies lasse aber die Topografie des Geländes nicht zu. Zum Einwand der Beschwerdeführer, das geplante Gebäude unterschreite die minimale Ausnützungsziffer von 0.25 deutlich, brachte die Bauherrschaft vor, dass jener Vorschrift keine nachbarschützende Funktion zukomme. Zudem sei die Parzelle Nr. 463 der Baugesuchsteller derart gross, dass darauf ohne weiteres zwei Liegenschaften erstellt werden
könnten. Eine Abparzellierung der möglichen zweiten Baulandparzelle sei bis jetzt nicht erfolgt, weshalb es zu dieser rein theoretischen Unterschreitung der minimalen Ausnützungsziffer gekommen sei. 4. Die Gemeinde … verzichtete mit Schreiben vom 17. Mai 2011 auf die Teilnahme am Beschwerdeverfahren. Auf entsprechende Aufforderung des Instruktionsrichters reichten sie indessen am 23. Mai 2011 dem Gericht die Baugesuchsakten ein. 5. Ein zweiter Schriftenwechsel erbrachte für das Gericht keine wesentlichen neuen Erkenntnisse. 6. Am 14. Juli 2011 führte der Vorsitzende der V. Kammer einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Beschwerdeführer … in Begleitung ihres Anwaltes … präsent waren. Von Seiten der Bauleitung waren …, …, der Architekt … sowie deren Anwalt … zugegen. Von Seiten der Gemeinde … waren der Baudepartementsleiter … und der Gemeindeschreiber … anwesend. Allen Anwesenden wurde hierbei die Möglichkeit gegeben, sich auch mündlich nochmals zur Situation zu äussern. Im Verlaufe der Ortsbesichtigung (mit den Standorten 1. nördlich des Hauses von …; 2. südöstlich des zu erstellenden Hauses auf Grenze Parzelle Nr. 464/463; 3. Zufahrt zur Bauparzelle Nr. 463 mit Blick auf Vergleichsobjekte) bekräftigten die Parteien noch einmal ihre gegensätzlichen Standpunkte betreffend der Festlegung der Hauptfassade des neu zu erstellenden Gebäudes. Seitens des Gerichts wurden ferner noch zwei Fotos der Bauparzelle Nr. 463 erstellt und dem Augenscheinprotokoll angefügt. Auf das Ergebnis des Augenscheins und die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der kommunale Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 16. März 2011, mit welchem die den Beschwerdegegnern erteilte Baubewilligung unter gleichzeitiger Abweisung der dagegen von den heutigen Beschwerdeführern erhobene Einsprache erteilt worden ist. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Gemeinde … das Bauvorhaben des Beschwerdegegners zu Recht bewilligt hat, wobei insbesondere die Frage, welche Fassade als Hauptfassade festzulegen sei, bis zuletzt streitig geblieben ist. 2. a) Art. 48 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde … (BG) definiert den Grenzabstand als die waagrecht gemessene kürzeste Entfernung zwischen der Fassade und der Grenze. Gemäss Abs. 2 selbiger Norm wird zwischen einem grossen und einem kleinen Grenzabstand unterschieden. Der grosse Grenzabstand ist dabei von der Hauptfassade, die kleinen Grenzabstände von den übrigen Fassaden einzuhalten. Dem Zonenschema der Gemeinde … ist zu entnehmen, dass der grosse Grenzabstand in der Wohnzone 2, in welcher der geplante Neubau liegt, sechs Meter, der kleine Grenzabstand drei Meter beträgt. Die Gemeinde und der Beschwerdegegner betrachten im angefochtenen Einspracheentscheid vom 16. März 2011 den Bauteil mit den zwei Untergeschossen als nach Süden ausgerichtet, weshalb sie für diesen Teil dementsprechend die Südfassade als Hauptfassade festlegen. Für den Erdgeschossteil sehen sie die Ausrichtung jedoch nach Osten und legen für diesen Bauteil entsprechend als Hauptfassade die Ostfassade fest. Das Gesetz stellt jedoch, wie es die Beschwerdeführer richtig darlegen, mit der Formulierung „Hauptfassade“ in Art. 48 Abs. 2 BG klar, dass es pro Gebäude nur eine Hauptfassade geben kann. Wäre die Festlegung mehrerer Hauptfassaden gestattet, wie dies die Gemeinde und letztlich auch der Beschwerdegegner vorliegend möchten, könnte jede Bauherrschaft bei jedem Bauprojekt je nach Platzverhältnissen die Lage des grossen und kleinen Grenzabstandes mehr oder weniger frei selber festlegen. Dass dies nicht dem Sinn und Zweck der Gesetzesnorm entspricht, liegt auf der Hand. Demnach ist nachfolgend die Frage zu prüfen, welche Fassade des geplanten Einfamilienhauses als Hauptfassade zu betrachten ist.
b) Während die Bauherrschaft in der Vernehmlassung vom 11. Mai 2011 die Ostfassade als Hauptfassade betrachtet, sehen die Beschwerdeführer in der Südfassade die Hauptfassade. Gemäss Art. 48 Abs. 2 Satz 3 BG ist zur Bestimmung der Hauptfassade in erster Linie die Lage der Hauptwohnräume massgebend; die örtliche Lage des Gebäudes und die Bauweise der Umgebung sind dabei jedoch gebührend zu berücksichtigen. Als Hauptwohnräume gelten jedoch nicht alle dem Wohnen, Arbeiten und Schlafen dienenden Räume. Massgebend sind viel mehr jene Räume, die von den Bewohnern am häufigsten benutzt werden. Deshalb sind unter Hauptwohnräumen in der Regel nur Wohn- und Esszimmer sowie andere Aufenthaltsräume zu verstehen (H. Hagmann, Kommentar zur Bauordnung der Stadt Zug, 1. Aufl., Zürich 1998, S. 49 f.) Das streitige Bauprojekt verfügt über mindestens einen Hauptwohnraum, nämlich den Bereich Wohnen/Küche/Essen mit angegliedertem Aussensitzplatz im Erdgeschoss. Vorliegend kann jedoch das gesamte Erdgeschoss, inklusive den Zimmern (richtig: 4, in der Nordwestecke) und 5 (in der Südwestecke), als Hauptwohnraum betrachtet werden, liegen doch die für die Bestimmung der Hauptfassade nicht relevanten drei Schlafzimmer 1-3, die Waschküche, der Keller sowie der Technik-/Abstellraum allesamt in den Untergeschossen. Zumindest Zimmer 5 mit einer Fläche von 11.4 m2 kann als für die Bestimmung der Hauptfassade wesentlicher Aufenthaltsraum genutzt werden. Dass dieses Zimmer 5 nach Süden ausgerichtet ist, ist aufgrund des südlichen Fensters augenscheinlich. Des Weiteren ist bereits der Teil Wohnen/Küche/Essen nicht nach Osten, wie dies die Bauherrschaft sieht, sondern nach Süden ausgerichtet. Wohl gibt es nach Osten vom Esstisch her ein grosses Fenster zum Sitzplatz und zudem eine Tür hinaus auf den Sitzplatz; indessen ist der Wohn-/Ess-/Küchenbereich aber auch durch das grosse südöstliche Eckfenster beleuchtet und ist die komplett südwärts auf dem Untergeschosstrakt gelegene grosse Terrasse direkt von diesem Hauptwohnraumteil her zugänglich. Der östlich gelegene Sitzplatz selbst liegt zwar vor der Ostfassade des Gebäudes, ist jedoch, wie die Beschwerdeführer richtig ausführen, mit seiner Abgrenzung Richtung Norden und Osten ebenfalls komplett nach Süden ausgerichtet. Demnach ist vorliegend die Südfassade als Hauptfassade des geplanten Neubaus zu betrachten,
weshalb der Erdgeschoss-Bauteil von seiner Südfassade aus gegenüber der Parzelle Nr. 464 den grossen Grenzabstand von sechs Metern einhalten muss. Dies tut er jedoch mit einem Abstand der Südfassade zur Parzelle Nr. 464 von 3.06 respektive 3.27 Metern bei weitem nicht. c) Würde indes, wie dies die Bauherrschaft in ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2011 - fälschlicherweise - tut, die Ostfassade als Hauptfassade des geplanten Neubaus betrachtet werden, müsste auch die Ostfassade des Untergeschoss-Bauteils gegenüber der Parzelle Nr. 464 einen grossen Grenzabstand von sechs Metern einhalten, ist doch der grosse Grenzabstand jeweils über die ganze Hauptfassade einzuhalten. Auch dies ist vorliegend mit einem Grenzabstand der Untergeschoss-Ostfassade zur Parzelle Nr. 464 von lediglich 3.10 Meter bei weitem nicht gegeben. Anders wäre es, wenn es sich beim Untergeschoss-Bauteil um einen An- oder Nebenbau im Sinne von Art. 48 Abs. 6 BG handeln würde. Als An- und Nebenbauten gelten Gebäudeteile von nicht mehr als 2.5 Meter Gebäudehöhe und maximal 3.5 Meter Firsthöhe sowie maximal 6.0 Meter Gebäudelänge mit einer Grundfläche von maximal 36 m2, welche nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken bestimmt sind. Darunter kann der erwähnte Bauteil aber keinesfalls fallen, weil er zu Wohnzwecken bestimmt ist und die Masse eines An- oder Nebenbaus beim weitem sprengt. 3. Demzufolge werden die gesetzlichen Grenzabstände vorliegend, ob nun – richtigerweise - die Südfassade oder – fälschlicherweise - die Ostfassade als Hauptfassade betrachtet wird, nicht eingehalten. Sind die Grenzabstände aber so oder so nicht eingehalten und hätte die Baubewilligung schon deswegen nicht erteilt werden dürfen, muss nicht weiter geprüft werden, wie es sich mit der örtlichen Lage des Gebäudes und der Bauweise der Umgebung verhält. Zudem müssen die übrigen Rügepunkte, welche die Beschwerdeführer in der Beschwerde vom 29. April 2011 vorbringen (Überschreiten der maximal zulässigen Fassadenlänge, Unterschreiten der minimal zulässigen Ausnützungsziffer), nicht mehr geprüft werden. Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid vom 16. März 2011 sowie der Baubescheid vom selbigen Datum aufzuheben.
4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der Beschwerdegegner. b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde … und die Bauherrschaft haben daher die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. Der Rechtsvertreter hat eine Honorarnote über Fr. 2'699.80 (inkl. MWST) eingereicht und dabei einen Zeitaufwand von 9.85 Stunden geltend gemacht, was für das vorliegende Verfahren als angemessen erscheint. Die Entschädigung ist den Beschwerdeführern von den Gegenparteien je zur Hälfte zu bezahlen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Einspracheentscheid sowie der Baubescheid vom 7., mitgeteilt am 16. März 2011, werden aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 257.-zusammen Fr. 2'757.-gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlten. 3. Die Gemeinde … und … entschädigen die Beschwerdeführer je aussergerichtlich mit Fr. 1'349.90 (inkl. MWST).