R 11 132 5. Kammer URTEIL vom 15. Januar 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Das steil abfallende Quartierplangebiet … in … ist bis auf die von der Via … bis zur Via … herabreichenden, im Eigentum der Gemeinde … stehenden Parzelle 139 seit Jahrzehnten überbaut. Parzelle 139 (entstanden aus den ehemaligen drei Parzellen 139 [ohne Via ...], 1742 und 2001) wurde in der Ortsplanungsrevision 1999/2000 der allgemeinen Wohnzone (AWZ) zugewiesen. Hier soll Einheimischen Bauland zur Schaffung attraktiven und zahlbaren Wohnraums zur Verfügung gestellt werden. Im Mitwirkungsverfahren der Ortsplanung wurde vom Gemeindevorstand darauf hingewiesen, es würden hier 1-und 2-Familienhäuser oder Terrassenhäuser in gehobenerem Standard entstehen. Am 26. März 2006 stimmte der … Souverän einem Antrag des Gemeinderates auf Einräumung eines Baurechts für den Wohnungsbau zu Gunsten der einheimischen Bevölkerung im Gebiet … zu. Dem Gemeindevorstand wurde die Vollmacht erteilt, über Parzelle 139 einen Baurechtsvertrag für den Wohnungsbau zu Gunsten der einheimischen Bevölkerung abzuschliessen. Vorbehalten blieben die Rechtskraft des Quartierplanes … und die Erteilung der rechtskräftigen Baubewilligung. Vom 6. September bis 6. Oktober 2007 wurde der Quartierplan alsdann erstmals öffentlich aufgelegt. Dagegen gingen insgesamt 13 Einsprachen ein. Der Entwurf 1. Auflage wurde alsdann überprüft und in diesem Zusammenhang ein Verkehrsgutachten (Gutachten Hartmann) in Auftrag gegeben. Dieses lag im Januar 2008 vor. Der Quartierplanentwurf wurde daraufhin angepasst und vom 19. Juni bis 21. Juli 2008 zum zweiten Mal öffentlich aufgelegt. Am 13.,
mitgeteilt am 16. Oktober 2008, wies der Gemeindevorstand u.a. die von der Erbengemeinschaft erhobene Einsprache ab und genehmigte den Quartierplan … mit Änderungen. Gegen den Einsprache- und Genehmigungsentscheid gingen beim Verwaltungsgericht die vier Beschwerden R 08 105 - 108 ein. Die Erbengemeinschaft erhoben am 17. November 2008 die Beschwerde R 08 106 und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Nichtgenehmigung des Quartierplanes. Eventuell sei die Sache zur Überarbeitung und neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht wies am 5. Mai 2009, mitgeteilt am 19. Juni 2009, die Beschwerde ab. 2. a) Am 10. Dezember 2010 reichte die Baugesellschaft (BG) Areal … mit dem Einverständnis der Gemeinde … als Grundeigentümerin das Gesuch um Erstellung von sechs Mehrfamilienhäusern 1-6 (entsprechend Baubereichen A- F) mit Tiefgarage und Schräglift auf Parzelle 139 ein. Haus 1 umfasst danach fünf Wohnungen von 43 m² bis 143 m² Wohnfläche. Häuser 2-6 weisen danach je vier Wohnungen von 133 m² bis 141 m² Wohnfläche auf (vgl. Wohnungsspiegel Architekt … vom 4. November 2011, Beilage 7 der Gemeinde). Das Baugesuch wurde vom 24. Dezember 2010 bis 13. Januar 2011 öffentlich aufgelegt. b) Dagegen erhob unter anderem die Erbengemeinschaft (Eigentümerin von Parzelle 1881) am 13. Januar 2011 Einsprache und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Sie beanstandete die fehlende Nennung der Gesellschafter der BG Areal …, fehlende Unterschriften auf dem Baugesuch, den Plänen und weiteren Unterlagen, das mangelhafte Baugespann, das fehlende Gesamtkonzept für die Freiraumgestaltung, die Verletzung der Gebäudehöhe, die Unzulässigkeit zweigeschossiger Sockelgeschosse, die Abgrabungen und Aufschüttungen insbesondere bei Haus 6, den fehlenden Baustelleninstallationsnachweis, die Verletzung der Gestaltungsvorschriften durch die unzulässigen Sockel und die Überschreitung der Ausnützungsziffer
(AZ). Zudem wurde der fehlende Nachweis für die Hangsicherung, das Überschreiten der vorgegebenen Wohnungsgrössen und die fehlenden Spielplätze gerügt. c) Am 25. Januar 2011 äusserte sich die Bauherrschaft zu den Vorbringen der Einsprecher. Am 1. Februar 2011 beantragte die Bauherrschaft die Abweisung der Einsprachen, soweit auf diese überhaupt eingetreten werden könne. Sie wies ferner darauf hin, dass die BG Areal … am 26. Januar 2011 auch noch formell durch 19 Personen mit schriftlichem Gesellschaftsvertrag gegründet worden sei. Die BG Areal bezwecke den Abschluss eines Baurechtsvertrages mit der Gemeinde … auf Baurechtsblatt D2410 mit einer Baurechtsfläche von 7‘461 m², die Überbauung dieser Baurechtsparzelle gemäss Quartierplan … und die Begründung von Stockwerkeigentum sowie den Verkauf der einzelnen Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. In Art. 13 des Vertrages ist unter anderem bestimmt, dass der Vorstand insbesondere für die Einreichung von Baugesuchen und Projektänderungen zuständig sei (vgl. Beilage 18 der Gemeinde). d) In der Folge machte die Baubehörde die BG auf die verschiedenen Mängel des Baugesuchs aufmerksam, nämlich das fehlende Gesamtkonzept für die Freiraumgestaltung, die fehlenden Spielplätze, der fehlender Nachweis für die Hangsicherung sowie die Gebäudehöheproblematik. e) Am 15. Februar 2011 reichte die Bauherrschaft Ergänzungspläne nach (Umgebungsplan mit Spielplatz im Bereich von Haus 6 und weiteren Details sowie Materialisierung, Pläne Haus 1 und 2). Am 15. April 2011 nahm die BG auch noch materiell Stellung. Sie reichte auch das Protokoll der Gründungsversammlung und den Gesellschaftsvertrag der BG Areal … vom 26. Januar 2011 ein. Die Änderungen wurden vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 öffentlich aufgelegt. Am 14. Juni 2011 reichte die Bauherrschaft weitere Exemplare dieser Pläne nach.
f) Am 16. Juni 2011 ergänzten die Einsprecher ihre Einsprache u.a. betreffend des nachgereichten Hang- und Baugrubensicherungskonzepts. Zur Hang- und Baugrubensicherung sei ein umfassendes Gutachten notwendig. Durch die nachträgliche Genehmigung der Gesellschafterliste der BG Areal … durch den Gemeindevorstand werde der Mangel, dass die BG gar nicht Adressat einer Baubewilligung sein könne, nicht geheilt. Der Spielplatz sei ungenügend. Die zulässigen Wohnungsgrössen seien überschritten. g) Am 15. Juli 2011 nahm die Bauherrschaft auch zu den neuerlichen Eingaben der Einsprecher Stellung. Sie legte einen vom 9. Juli 2011 datierten Bericht der … AG zur Baugrubensicherung bei. Diese Stellungnahme wurde den Einsprechern von der Gemeinde zusammen mit der ursprünglichen Stellungnahme der Bauherrschaft vom 15. April 2011 zur Kenntnis gebracht, mit der Möglichkeit, dazu innert 14 Tagen allfällige Bemerkungen anzubringen. h) Am 16. September 2011 rügten die Einsprecher weiter, die BG habe zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs und während der öffentlichen Auflage nicht existiert. Sie sei damit weder partei- noch prozessfähig gewesen. Eine Heilung sei ohne neue Ausschreibung nicht möglich. Auf das Baugesuch sei nicht einzutreten. Sodann wurden auch die unzulässigen Sockelgeschosse, die ungenügende Untersuchung, die ungenügende Profilierung, die ungenügende Umgebungsgestaltung, die Überschreitung der AZ, die ungenügende Sicherstellung des Kinderspielplatzes auf Zeit, die Wohnungsgrössen, die unzulässige „Wohnbauförderung“ sowie Hang- und Baugrubensicherung bemängelt. Kritisiert wurde auch die Abgabe von Wohnungen an Gesellschafter, die bereits Wohneigentum in … hätten. i) Am 6. Oktober 2011 nahm die Einsprecherin zu weiteren, von der Bauherrschaft beigebrachten und ihnen von der Gemeinde am 27. September 2011 noch zugestellten Dokumenten (Gesellschafterliste, Gründungsprotokoll BG Areal …, Schreiben Architekt … vom 25. Januar 2011) Stellung.
j) Am 4. November 2011 hiess der Gemeindevorstand die Einsprache der Bergbahnen … AG gut und machte der Bauherrschaft in der Baubewilligung eine Auflage "Schallimmissionen zur …bahn". Die übrigen Einsprachen, unter anderem diejenige der Erbengemeinschaft, wurden teilweise gutgeheissen, soweit es die Baugrubensicherung betreffe und der Bauherrschaft wurde in der Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht. Im Übrigen wurden die Einsprachen abgewiesen. Zur Begründung führte der Gemeindevorstand aus, auch die Nachbarn hätten ein schutzwürdiges Interesse, die Zusammensetzung der Bauherrschaft zu kennen, weil die Bauherrschaft gegebenenfalls dazu verpflichtet werde, ausseramtliche Entschädigungen zu leisten. Es sei wichtig, zu wissen, wer Schuldner dieser Verpflichtung sei. Noch grösser sei das Interesse der Gemeinde, weil das Baubewilligungsverfahren für die Bauherrschaft mit Kostenfolgen verbunden sei. Zudem müsse die Gemeinde gemäss Art. 93 KRG die Rechtmässigkeit der Baute prüfen und dazu müsse sie die Bauherrschaft kennen, um sie ins Recht fassen zu können. Indessen sei am 26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet worden. Ein Gesellschaftsvertrag liege vor, welchen die Mitglieder unterzeichnet hätten. Der Gesellschaftszweck sei insbesondere der Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Gemeinde auf Baurechtsblatt D2410, die Begründung von StWEG und den Verkauf einzelner Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. Die Dauer sei auf die Realisierung des Projekts beschränkt. Es müsse genügen, dass die Bauherrschaft bis zur Bewilligungserteilung bekannt sei. Im Bewilligungsverfahren stehe weniger die Person als das Projekt im Vordergrund. Jetzt seien die daran beteiligten Personen bestimmt und die Bauherrschaft bestimmbar. Massgebend sei der Stand am 26. Januar 2011. Die Gemeinden seien nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehle. Wenn es ihnen aber als zweckmässig erscheine, dürfe die Baubehörde auch solche Gesuche behandeln. Dabei stehe der Schutz der Gemeinden vor der Durchführung unnötiger und aufwändiger Verfahren im Vordergrund. Es wäre formalistisch, auf das Baugesuch wegen der ursprünglich fehlenden Unterschriften nicht einzutreten. Der Gemeindevorstand habe sich angesichts der grundsätzlichen Bereitschaft des Souveräns, die in der
Gemeinde befindlichen Grundstücke im Baurecht an Ortsansässige abzugeben, damit einverstanden erklärt, dass die BG Areal … ein Baugesuch ausarbeite und einreiche. Ohne rechtskräftige Baubewilligung könnten die Baurechte nicht eingeräumt werden. Deswegen bestehe kein Grund, auf das Baugesuch nicht einzutreten. Vorliegend gehe es nicht darum, ob bei den Baurechtsbewerbern die notwendigen Voraussetzungen vorgelegen hätten. Hier gehe es nur um die Bewilligungsfähigkeit des Projekts. Weiter legte der Gemeindevorstand dar, die Vorgaben von Art. 43 KRVO betreffend Profilierung und Grenzsteinfreilegung gälten auch im Winter. Hier seien die Profile durch ein Ingenieurbüro eingemessen und erstellt worden, unter Berücksichtigung der früher vorgenommenen Schüttungen. Diese bildeten aber nicht das gewachsene Terrain, ab welchem die Gebäudehöhe zu messen sei. Aufgrund der Profilierung hätten die Nachbarn die Erscheinungsform der Überbauung beurteilen können, zumal ihnen auch die Pläne zur Verfügung gestanden hätten und die Profilierung schon im Rahmen der Quartierplanung vorgenommen worden sei. Nach der Schneeschmelze hätten sich die Einsprecher noch einmal äussern können. Art. 43 KRVO sei folglich nicht verletzt. Die vorsorgliche Beweisaufnahme sei eine rein zivilrechtliche Angelegenheit. Liege sie nicht vor, könne deswegen die Baubewilligung nicht verweigert werden. Auch eine Auflage sei nicht möglich. Des Weiteren wurde im Einspracheentscheid festgehalten, der Gemeindepräsident und ein Gemeindevorstandsmitglied träten bei der Behandlung des Gesuchs in Ausstand, weil sie am BG Areal beteiligt seien und dort Wohneigentum erwerben möchten. Nach Vorliegen der Projektergänzungen (Gesamtkonzept für Freiraumgestaltung, Anordnung Spielplätze, Nachweis Hangsicherung) und der Pläne der … AG zur Baugrubensicherung seien die Baugesuchsunterlagen vollständig und die Einsprecher in der Lage gewesen, sich ein vollständiges Bild über das Projekt zu machen, zumal die Profilierung noch vorhanden sei. Die maximal zulässige Gebäudehöhe sei 13 m. Gemäss Art. 89 BauG werde sie vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite bis zum höchsten Punkt des Daches gemessen. Bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten werde die Gebäudehöhe an jedem
erkennbaren Baukörperteil einzeln ermittelt. Die Gesamthöhe eines zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der Talseite her gemessen die zulässige Gebäudehöhe höchstens um 3 m überschreiten. Häuser 2-6 wiesen einen zweigeschossigen Sockel auf. Dieser hebe sich klar vom übrigen Gebäudekörper ab. Die Häuser seien folglich in der Höhe gestaffelt. Von der Talseite aus gemessen dürfe die Gebäudehöhe, gemessen ab unterkant Geschoss 16 m aufweisen. Dies sei bei Häusern 2-6 gewahrt. Bei Haus 1 fehle ein Sockelgeschoss. Müsste ab unterkant Garageneinfahrt gemessen werden, wäre die Gebäudehöhe von 13 m überschritten. Gemäss revidierten Plänen vom 10. Februar 2011 werde zwischen der Brüstung oberkant Eingangshalle und dem Hauptbaukörper das ursprünglich gewachsene Terrain auf einer Tiefe von rund 5 m wiederhergestellt. Dies führe gemäss der in den letzten Jahren geübten Praxis der Gemeinde dazu, dass dieser Einfahrtsbereich bei der Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt bleibe. Basis der Höhenberechnung sei demnach nicht Punkt 1‘882.29 m.ü.M, sondern Punkt 1‘888.26 m.ü.M. Der höchste Punkt des Hauses 1 liege auf 1‘901.26 m.ü.M, so dass die Höhe von 13 m auch hier eingehalten sei. In gestalterischer Hinsicht entspreche Art. 10 Abs. 1 QPB weitgehend Art. 73 Abs. 1 KRG. Zudem sei gemäss Art. 10 QPB auf eine gute Gestaltung der Bauten und der Umgebung besonderer Wert zu legen. In der Höhe gestaffelte Bauten dürften maximal eine Stufe (Sockelgeschoss) aufweisen. Die einzelnen Baukörper seien zurückhaltend konzipiert und träten nicht auffällig in Erscheinung, zumal sie einheitlich gestaltet seien. Es treffe nicht zu, dass Art. 10 Abs. 3 QPB nur Sockel mit einem Geschoss zulasse. Bei dieser Bestimmung gehe es nicht um die Beschränkung der Geschosszahl im Sockel, sondern nur um die Beschränkung der Abstufung. Es habe vermieden werden sollen, dass die einzelnen Bauten zu stark aufgegliedert würden und dadurch ein unruhiges Gesamtbild entstehe. Nach Art. 8 Abs. 2 QPB seien die Voraussetzungen für den vorgesehenen AZ- Bonus im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Baukörper böten durchaus Gewähr für eine gute Beziehung zueinander sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Auch an den einzelnen Baukörpern gemäss
Plänen sei in ästhetischer Hinsicht nichts auszusetzen. Der AZ-Bonus könne somit gewährt werden. Weil zudem die Anrechenbarkeit der Gewerbeflächen entfalle, halte sich die gesamte Überbauung an die AZ von 0.55. Die Projektverfasserin habe sich mit den Häusern 1-6 in allen Teilen an die Baubereichsgrenzen gemäss Quartierplan gehalten. Die Rüge der Überschreitung der Wohnungsgrössen sei hier nicht zu prüfen. Hier gehe es nur darum, ob ein Bauvorhaben mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts in Einklang stehe. Privatrechtliche Abmachungen stünden demgegenüber nicht zur Diskussion. Die Angaben in der Vorlage zuhanden der Urnenabstimmung vom 26. März 2006 bildeten lediglich Erläuterungen über den Inhalt des noch abzuschliessenden Baurechtsvertrags mit Privaten. Darauf könne deshalb nicht eingetreten werden. Zudem handle es sich nur um ungefähre Angaben. Die Erschliessungsfrage sei bereits im Rahmen der Quartierplanung umfassend geprüft worden. Deshalb stehe hier fest, dass die Erschliessung genügend sei. Die Auffassung der Gemeinde sei von den Gerichten geschützt worden. Auf diese Rüge könne nicht eingetreten werden. Betreffend Schallimmissionen von der …bahn werde die entsprechende Auflage gemacht. Das Gesamtkonzept für die Freiraumgestaltung liege vor (Plan vom 14. Februar 2011). Dieser entspreche den gestalterischen Vorgaben des Quartierplans, auch wenn im Hang grössere Einschnitte zu verzeichnen seien. Diese Eingriffe müssten für eine haushälterische Nutzung des Bodens gemacht werden. Im Umgebungsplan vom 14. Februar 2011 werde der Kinderspielplatz dargestellt. Der Spielplatz liege zwar am oberen Ende der Überbauung, sei aber gut besonnt und werde nicht vom Fahrverkehr gefährdet. Die verhältnismässig grosse Distanz zu den unteren Häusern mit entsprechender Höhendifferenz könne mit dem vorgesehenen Schräglift leicht überwunden werden. Zudem lasse sich der Platz leicht verlegen, falls es später zu einem Konflikt mit der dort noch möglichen unterirdischen Garage kommen sollte. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Hangsicherung sei Art. 79 KRG. Die Bauherrschaft sei ihren diesbezüglichen Obliegenheiten zumindest formell nachgekommen. Dazu sei die Stellungnahme der … AG zum Baugrubensicherungskonzept sehr instruktiv. Darin werde die Dimensionierung der Anker und der Ausfachung sowie die
Etappierung der einzelnen Aushubfelder nachvollziehbar aufgezeigt. Allerdings müsse die Bauherrschaft bis zum Baubeginn das Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung anhand der aktuellen Pläne der Hochbauten und Untergeschosse vorlegen, mit der definitiven Dimensionierung der Vorkehren. Die Vorgaben seien bei der Projektrealisierung umzusetzen. Vorgängig sei dieses Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung den betroffenen Einsprechern zur Stellungnahme zu unterbreiten (Auflage in der Baubewilligung). k) Gleichentags teilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung vom 31. Oktober 2011 mit Bedingungen und Auflagen mit. Unter anderem wurde verfügt, dass der Baurechtsvertrag vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden müsse. Dessen Inhalt bilde integrierenden Bestandteil der Bewilligung. Die Wohnungen würden mit einer Erstwohnungspflicht belegt. Erforderlich seien 58 Parkplätze, projektiert seien 67, womit eine Reserve von neun Parkplätzen resultiere. Die Bauherrschaft müsse Schallimmissionen von der …bahn eindämmen. Spätestens innert zwei Monaten seit der rechtskräftigen Baubewilligung sei das Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung nachzureichen. Dieses werde den Einsprechern anschliessend zur Stellungnahme zugestellt. Vor der rechtskräftigen Baubewilligung dürfe mit dem Bau nicht begonnen werden. 3. Am 7. Dezember 2011 erhob die Erbengemeinschaft (nachfolgend: Beschwerdeführerin) dagegen beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde und beantragte die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides vom 31. Oktober 2011 und die Verweigerung der Baubewilligung. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Zur Begründung machte die Beschwerdeführerin geltend, der BG Areal … fehle die Partei- und Prozessfähigkeit, weshalb auf das Baugesuch nicht hätte eingetreten werden können und die Gemeinde verpflichtet sei, das Baugesuch erneut auszuschreiben. Bevor auf das Baugesuch eingetreten werden könne, müssten die Gesellschafter die Kriterien aus dem Quartierplan und dem Baugesetz sowie der Urnenabstimmung zum Baurechtsvertrag erfüllen. Im
Quartierplan werde die Erstwohnungspflicht vorgeschrieben. Ob die Gesellschafter der BG die Kriterien erfüllten, sei im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Danach könne die Gemeinde kaum mehr intervenieren. Hier erfüllten mehrere Gesellschafter die Kriterien nicht (fehlender Wohnsitz in …; zu wenig Gesellschafter; pro Ehepaar zwei Wohnungen). Weiter rügt die Beschwerdeführerin, bei Haus 6 liege der tiefste Punkt bei 1‘930.45 m.ü.M. Die Gebäudehöhe dürfe 13 m betragen, dementsprechend sei die korrekte Höhenlage des höchsten Punktes des Daches bei 1‘943.45 m anzusetzen. Der höchste Punkt sei aber mit 1‘944.60 m.ü.M. angegeben. Das Gebäude sei somit zu hoch. Bei Haus 5 liege der tiefste abgegrabene Punkt bei 1‘918.85 m.ü.M. Der höchste Punkt müsse sich auf 1‘931.85 m.ü.M. belaufen und nicht auf 1‘933.00 m. Der Sockelbonus dürfe nicht gewährt werden. Hier handle es sich nicht um einen gesondert gegliederten Gebäudeteil. Art. 13 QPB beschränke Abgrabungen und Aufschüttungen auf ein Minimum. Bei Haus 6 werde aber massiv abgegraben und aufgeschüttet, dies summiere sich auf ca. 5 m. Zudem würden wuchtige, dreifach übereinander gestaffelte Stützmauern realisiert. Die Stützmauer erstrecke sich in den Grenzbereich zur Parzelle 1881 hinein. Damit wirke der Gebäudekörper von Haus 6 bedeutend wuchtiger und steiler als wenn das gewachsene Terrain belassen würde. Auch auf der Nordostseite von Haus 6 würden Aufschüttungen und Abgrabungen mit Stützmauern von 3 m und 1.5 m Höhe gesichert. Auch auf der Südwestfassade von Haus 5 werde abgegraben. Die Abgrabungen seien am höchsten Punkt 4.6 m tief. Auf der Nordostfassade von Haus 5 müsse mit einer Stützmauer von ca. 3 m Höhe gesichert werden. Dies sei nicht nötig. Auch massive Abgrabungen. Und Aufschüttungen bei den anderen Häusern seien nicht nötig. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, die geplanten Sockelgeschosse seien unzulässig und verletzten Art. 10 Abs. 3 QPB, der klar besage, dass die Sockelgeschosse höchstens ein Geschoss aufweisen dürften. Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin, die AZ wäre nur eingehalten, wenn Art. 8 Abs. 2 QPB eingehalten werde. Dies sei nicht der Fall, weswegen die zulässige AZ von 0.5 überschritten sei. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die ungenügende Baugrubenuntersuchung und Hang- und Baugrubensicherung.
4. Am 16. Januar 2012 beantragte die Gemeinde … (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung hält sie fest, die Argumentation der fehlenden Rechts- und Handlungsfähigkeit der Erbgemeinschaft sei nicht stichhaltig und erweise sich insbesondere als formalistisch. Das Baubewilligungsverfahren diene lediglich dazu, festzustellen, ob dem eingereichten Gesuch aus Sicht des öffentlichen Bau- und Planungsrechts irgendwelche Hindernisse entgegenstünden. Sei dies nicht der Fall, müsste die Baubewilligung erteilt werden, unbesehen davon, ob das Bauvorhaben mit anderen öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Bestimmungen vereinbar sei. Deswegen sei irrelevant, ob das Projekt den Vorgaben des vom Souverän verabschiedeten Baurechtsvertragsentwurfs oder des Gesetzes über die Wohnbau- und Eigentumsförderung entspreche. Die Nichterfüllung der Kriterien könne allenfalls ein Grund sein, den Baurechtsvertrag mit den betreffenden Bewerbern nicht abzuschliessen bzw. keine Beiträge unter dem Titel „sozialer Wohnungsbau“ zu sprechen. Bei der Festlegung der Erstwohnungspflicht gehe es nur darum, dass die Wohnungen in vorgeschriebener Art und Weise durch Ortsansässige genutzt würden. Es sei unerheblich, ob diese begütert seien oder nicht und ob sie in der Gemeinde bereits Wohneigentum besässen und ob es für alle geplanten 24 Wohnungen genügend Gesellschafter gebe oder nicht. Zwar sei die BG und ihre Mitglieder auch nach Gründung nicht Eigentümer und nicht Baurechtsnehmer, doch habe sich die Baubehörde bereit erklärt, das Baugesuch zu behandeln. Zudem habe sich während des laufenden Verfahrens geklärt, welche Personen im Einzelnen als Bauherrschaft aufträten, nämlich die Mitglieder der BG Areal … Weil hier örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen seien, halte sich das Verwaltungsgericht bei der Anwendung und Auslegung durch die Gemeinde zurück. Art. 9 Ziff. 2 QPB definiere die maximal zulässigen Firsthöhen in m.ü.M. (zwischen 1‘902.00 und 1‘945.00 m.ü.M.). Diese quartierplanmässig festgehaltenen Maxima seien unstreitig überall eingehalten. Die Gesamthöhe von Häusern 2-6 dürfe (da horizontal gestaffelt) ab unterkant Geschoss 16 m betragen. Die Frage, ob sich der Sockel über zwei Geschosse
erstrecken dürfe, spiele für die Ermittlung der Gebäudehöhe keine Rolle. Gemäss Praxis der Gemeinde sei der Einfahrtsbereich der Tiefgarage bei der Ermittlung der Höhe von Haus 1 nicht zu berücksichtigen. Somit seien auch hier die vorgeschriebenen 13 m eingehalten. Im bundesgerichtlichen Urteil vom 15. April 2004 i.S. … habe zwischen den verschiedenen Bauten kein gewachsenes Terrain mehr bestanden, sondern die dortigen Baukörper seien zusammenhängend in Erscheinung getreten, was hier eben nicht der Fall sei. Zwischen der Garageneinfahrt und dem Haus 1 liege eine klare optische Zäsur, welche durch das neue Terrain auf einer Länge von 5 m gebildet werde. Damit habe die Baubehörde den ihr hier zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten. Im Quartiergestaltungsplan seien Anordnung und Ausgestaltung der einzelnen Baukörper weitestgehend festgelegt worden. Damit habe sich das Verwaltungsgericht auseinandergesetzt und sei zum Schluss gekommen, die Gemeinde habe dem Grundsatz nach eine gute gestalterische Lösung für das schwierig zu überbauende Gebiet gefunden und dieses werde den gesetzlichen Anforderungen und den örtlichen Gegebenheiten gerecht. Das Bundesgericht habe dies am 13. April 2010 bestätigt. Hier könne es nur noch darum gehen, ob die einzelnen Baukörper auch im Detail den gestalterischen Vorgaben entsprächen. Andere Rügen müssten nicht mehr geprüft werden. Hier stünden noch die Sockel zur Diskussion. Weiter macht die Beschwerdegegnerin 1 geltend, weil die sechs Häuser den gestalterischen Vorgaben zu genügen vermöchten, könne auch der AZ-Bonus von 10 % gewährt werden. Abschliessend hält die Beschwerdegegnerin 1 fest, die Gemeinde habe bezüglich Hang- und Baugrubensicherung die Nachreichung eines Ausführungsprojekts der Baugrubensicherung verlangt. Anhand des Ausführungsprojektes würde sich zeigen, welche zusätzlichen Abklärungen noch erforderlich seien. Jetzt könne auf diese Einwendungen der Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden. Es sei sinnvoll und sachgerecht gewesen, zunächst abzuklären, ob die Bebaubarkeit des Areals im Sinne der Vorstellungen der Bauherrschaft überhaupt möglich sei, bevor zusätzliche aufwändige Abklärungen bezüglich Baugrund und Baugrubensicherung
getroffen würden. Daraus erwüchsen der Beschwerdeführerin keine Nachteile. Dazu könnte sie noch einmal Stellung nehmen. 5. Mit prozessleitender Verfügung vom 17. Januar 2012 gewährte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Ferner wurde die Vereinigung der Beschwerden R 11 126, R 11 127, R 11 128 und R 11 132 verfügt. 6. Am 20. Februar 2012 replizierte die Beschwerdeführerin und hielt an ihren Begehren fest. Betreffend Legitimation leide das Gesuch an einem ursprünglichen Mangel, der nicht geheilt werden könne. Die Parteifähigkeit hätte schon bei Einreichung des Gesuchs gegeben sein müssen. Das Bauamt hätte auf das Gesuch nicht eintreten dürfen. Daran ändere nichts, dass im Laufe des Verfahrens eine einfache Gesellschaft gegründet worden sei. Zudem entspreche die einfache Gesellschaft nicht den Vorgaben der Quartierplanung. Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, es handle sich hier um gestaffelte Bauten. Die vorliegendenfalls etwas nach vorne geschobenen Sockel mit den darüberliegenden Terrassen und Balkonen liessen die Liegenschaften als Einheit, nicht als gestuft, wirken. Ansonsten enthielt die Replik keine neuen Vorbringen. 7. Am 24. Februar 2012 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer Duplik. 8. Am 13. März 2012 (Datum Poststempel) beantragte die BG Areal … (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung verwies sie auf die Stellungnahmen der Gemeinde und die bauherrenseitig verfassten Stellungnahmen, Erörterungen und Dokumentationen. 9. In einer Eingabe vom 4. April 2012 nahm die … AG (Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 127) noch zum Schreiben der Bauherrenvertretung vom 3. Mai
2011 an die Gemeinde Stellung und hielt fest, daraus ergebe sich nichts zu Gunsten der Bauherrschaft. 10. a) Mit Schreiben vom 15. Juni 2012 reichte die Beschwerdegegnerin 1 ein Merkblatt bezüglich der „Baugesetz Praxen“, Stand 30. April 2012, zu den Akten nach. Darin ist unter anderem hinsichtlich Gebäudehöhe bestimmt, dass wenn zwischen der Garageneinfahrt und dem untersten Geschoss des Gebäudes ein Mindestabstand von 5 m entlang dem natürlichen Terrain eingehalten ist, die Gebäudehöhe vom Gebäude und nicht von der Garageneinfahrt gemessen werden kann. b) Auf Einwand vom 19. Juni 2012 der Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 11 128 hin, das Merkblatt „Baugesetz Praxen“ sei aus dem Recht zu weisen, da das Merkblatt Stand 30. April 2012 erst nach Erteilung der Baubewilligung am 31. Oktober 2011 erstellt worden sei, reichte die Beschwerdegegnerin 1 mit Schreiben vom 25. Juni 2012 ein weiteres Merkblatt zu den „Baugesetz Praxen“ ein, welches denselben Wortlaut in Bezug auf die Gebäudehöhe aufweist, jedoch vom September 2011 datiert. 11. Am 6. Juli 2012 führte das Verwaltungsgericht in für die Verfahren R 11 126, R 11 127, R 11 128 und R 11 132 einen gemeinsamen Augenschein durch. Vorab wurden im Gemeindehaus das Vorprojekt vom 27. März 2008 sowie das Originalmodell in Augenschein genommen, bevor die Örtlichkeit des vorliegend angefochtenen Bauprojekts besichtigt wurde. Anwesend waren die Vertreter der Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer, Rechtsanwalt lic. iur. Thomas … (R 11 126), Rechtsanwalt Dr. iur. … (R 11 127), Advokat Dr. iur. … in Begleitung seiner Beschwerde führenden Gattin (R 11 128). Von der Erbengemeinschaft (R 11 132) nahm am Augenschein niemand teil. Von Seiten der Gemeinde war deren Rechtsvertreter Dr. iur. … zugegen sowie …, Bereichsleiter Hochbau im Bauamt der Gemeinde. Als Vertreter der Beschwerdegegnerin 2 nahmen … als Bauherrenvertreter und … teil. Als Auskunftsperson war sodann … (ehemaliger Bauchef der Gemeinde …,
zwischen 1971 und 2011) anwesend. … wurde vom Vorsitzenden dazu befragt, wie die Haushöhe von Haus 1 vorliegend gemessen werde, da dieses über der Garageneinfahrt liege. … führte dazu aus, Art. 89 Abs. 1 BauG regle die Gebäudehöhe. Demnach ist die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des gewachsenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite zu messen bis zum höchsten Punkt des Daches. In Abs. 2 sei sodann bestimmt, dass bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten die Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln zu ermitteln sei. Die Gesamthöhe eines zusammenhängenden in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe Gebäudehöhe um höchstens 3.0 m überschreiten. Zur Frage, was denn als zusammenhängend qualifiziert werde und ob sich dies auf das rein Optische beziehe oder auch unterirdisch sein könne, verwies der Befragte auf das Urteil des Bundesgerichts in Sachen …, in welchem die zwei Häuser als optisch getrennt erschienen. Die Praxis sei, so …, dass wenn eine Liegenschaft bzw. eine Garage und das darüber liegende Haus als zwei Gebäude erschienen, die Gebäudehöhe auch unterschiedlich bzw. separat gemessen werde. Wichtig sei, dass ein Abstand zwischen den verschiedenen Gebäuden optisch erkennbar sei. Vorliegend könne die Höhe der Garageneinfahrt folglich nicht zur Gebäudehöhe des Hauses 1 dazugerechnet werden, da die Garageneinfahrt bzw. das Garagentor und das Haus 1 optisch voneinander getrennt in Erscheinung träten. Diese Praxis bestehe in der Gemeinde bereits seit 10 bis 12 Jahren. Anschliessend wurde allen Anwesenden Gelegenheit erteilt, sich an Ort und Stelle auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes … vom 31. Oktober 2011. Streitig und zu prüfen ist, ob der Gemeindevorstand das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht bewilligt hat. 2. Zunächst gilt es in formeller Hinsicht die Aktivlegitimation der Beschwerdegegnerin 2 zur Stellung des Baugesuches zu prüfen. a) Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, bei der Einreichung des Baugesuchs und während der öffentlichen Auflage habe die Beschwerdegegnerin 2 noch nicht existiert und die einzelnen Gesellschafter hätten nicht festgestanden. Die Beschwerdegegnerin 2 sei erst am 26. Januar 2011 als einfache Gesellschaft gegründet worden. Eine einfache Gesellschaft sei nicht rechts- und handlungsfähig. Sie könne nicht Bauherrin und nicht Adressatin einer Baubewilligung sein. Bauherren und -berechtigte könnten nur die einzelnen Gesellschafter sein. Bei Verfahrenseinleitung sei keine Bauherrschaft vorhanden gewesen, was ohne neue Ausschreibung nicht geheilt werden könne. Für Nachbarn und Gemeinde müsse während der öffentlichen Auflage eruierbar sein, aus welchen Personen die Bauherrschaft bestehe. Auf das Baugesuch sei nicht einzutreten und die Gemeinde sei zu verpflichten, dieses erneut auszuschreiben. b) Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, grundsätzlich sei lediglich die Gemeinde daran interessiert, die Gesuchsteller zu kennen, weil Bauherrschaften nicht dazu verpflichtet werden könnten, Einsprechern ausseramtliche Entschädigungen zu zahlen. Indessen habe sich die Gemeinde damit nicht weiter befassen müssen, weil am 26. Januar 2011 die BG Areal … durch die Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrags auch noch formell gegründet worden sei. Es müsse genügen, dass die Zusammensetzung der Bauherrschaft bis zur Bewilligungserteilung bekannt sei, zumal im Bewilligungsverfahren weniger die Personen als das Bauprojekt im Vordergrund stünden. Die Wiederholung der Ausschreibung rechtfertige sich demnach nicht.
c) Vorliegend trifft es zu, dass zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs und der öffentlichen Auflage bis 13. Januar 2011 nicht bekannt war, wer Mitglied der BG Areal … war. Trotzdem wurde das Baugesuch publiziert. Da in der Publikation als Bauherrschaft die BG Areal … vermerkt war, ist dies jedoch nicht zu beanstanden. In Art. 45 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO, BR 801.110) ist bestimmt, dass die Publikation die Angaben über die Bauherrschaft, den Standort des Bauvorhabens, die betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare nach der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung, die Auflagezeit, den Auflageort und die Einsprachemöglichkeit zu enthalten hat. Die Beschwerdegegnerin 1 war offenbar nicht der Ansicht, dass das Fehlen der Angaben über die einzelnen Mitglieder der Bauherrschaft ein Nichteintreten auf das Baugesuch zur Folge haben müsste. Als Folge von unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln ist in Art. 41 ff. KRVO nicht etwa das Nichteintreten vorgesehen, sondern - in Nachachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips - die Fristansetzung zur Vervollständigung respektive Verbesserung (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Wird jedoch ein Gesuch innert angesetzter Frist nicht vervollständigt oder verbessert, so gilt es als zurückgezogen (Art. 44 Abs. 3 KRVO). In casu wurde der geltend gemachte Mangel zwar erst nach Abschluss der ersten Auflage des Bauprojekts behoben, indem am 26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet und deren Mitgliederliste der Gemeinde spätestens am 15. April 2011 eingereicht wurde. Die Unterlage wurden den Beschwerdeführern anlässlich der zweiten öffentlichen Auflage vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 bekannt gemacht. Diese haben dazu denn auch am 16. Juni 2011 Stellung genommen. Auf die nochmalige Zustellung der Unterlagen durch die Beschwerdegegnerin 1 am 27. September 2011 hin verzichtete die Beschwerdeführerin am 6. Oktober 2011 auf eine weitere Stellungnahme. Das Gericht gelangt gestützt darauf zur Auffassung, dass einerseits bezüglich der Zusammensetzung der Bauherrschaft der Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör gewährt wurde und andererseits, dass bei Erteilung der Baubewilligung sowohl der Beschwerdeführerin als auch
der Beschwerdegegnerin 1 die Zusammensetzung der Bauherrschaft bekannt war, womit deren Interessen Genüge getan wurde. Ein weitergehendes Interesse daran, dass die Zusammensetzung der Bauherrschaft schon bei der ersten Auflage des Baugesuchs hätte bekannt sein müssen, ist nicht ersichtlich. Die Beschwerde erweist sich damit in diesem Punkt als nicht stichhaltig und ist folglich abzuweisen. 3. a) Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. "Bewilligen" bedeutet dabei, feststellen, dass dem Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Insbesondere muss das Bauvorhaben den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellungen und allen übrigen planerischen sowie baupolizeilichen Vorschriften entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Bedingungen jedoch erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Von einer blossen Polizeibewilligung kann nach neuerer Rechtsprechung aber nicht mehr die Rede sein, vielmehr wird neuerdings von einer raumordnungsrechtlichen bzw. gemischt polizeilich-planungsrechtlichen Bewilligung gesprochen. Der Grund liegt darin, dass die planungsrechtlich motivierten Vorschriften (wie z.B. Gestaltungsvorschriften) den Bewilligungsbehörden Gestaltungs- und Ermessensspielraum eröffnen, was im Polizeirecht unüblich ist (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 322 ff. mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung; VGU R 11 105). b) Bei den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Rügen, es müsse bekannt sein, dass die Gesellschafter die Kriterien, die sich aus dem Quartierplan und dem Baugesetz sowie der Urnenabstimmung zum Baurechtsvertrag ergeben, erfüllten, dass es sich um Wohnbauförderung mit staatlichen Mitteln handle, und dass die Wohnungsgrössen überschritten seien, handelt es sich nicht um Rügen der Verletzung von baupolizeilichen und planerischen Vorschriften, welche im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sind.
Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführerin, es handle sich bei der Begrenzung der Wohnungsgrösse um eine vom Gemeindesouverän erlassene materielle Bauvorschrift, trifft sodann nicht zu. Auf diese Rügen kann folglich nicht eingetreten werden. 4. Zur Rüge der Beschwerdeführerin, die Aufschüttungen und Abgrabungen beim geplanten Bauprojekt seien massiv, ist festzuhalten, dass - wie von der Vorinstanz richtig ausgeführt - der Umgebungsplan datiert 14. Februar 2011 den gestalterischen Vorgaben des Quartierplans in allen Teilen entspricht, auch wenn im Hang grössere Einschnitte zu verzeichnen sind. Das Gericht konnte sich denn auch anlässlich des Augenscheins vom 6. Juli 2012 überzeugen, dass die gerügten Abgrabungen und Aufschüttungen aufgrund des steilen Geländes unumgänglich und hinsichtlich einer haushälterischen Nutzung des in der Gemeinde raren Baulands zudem unvermeidlich sind. Die Beschwerde ist damit auch in diesem Punkt unbegründet. 5. a) Ihre Rüge, die Sockelgeschosse der Häuser 2-6 dürften lediglich ein Geschoss aufweisen, stützt die Beschwerdeführerin sodann einerseits auf Art. 10 Abs. 3 der Quartierplanbestimmungen (beschlossen vom Gemeindevorstand am 13. Oktober 2008, in Rechtskraft erwachsen am 13. April 2010 [QPB]), anderseits auf das Vorprojekt vom 27. März 2008, welches die Grundlage des Quartierplans gebildet habe (Art. 5 Abs. 2 QPB), und letztlich auf die Tatsache, dass durch die übermächtigen und überproportionalen Sockel nicht mehr von einer guten Gestaltung der Bauten gesprochen werden könne, und dass es in der Umgebung keine solchen Sockel gebe. b) Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, mit Art. 10 Abs. 3 QPB habe man die Staffelung der einzelnen Gebäude beschränkt, um zu vermeiden, dass die einzelnen Bauten in mehrere Teile aufgegliedert würden und dadurch ein unruhiges Gesamtbild entstehe. Darum habe man die Formulierung "maximal eine Stufe" gewählt. Weil Staffelungen auch anders erfolgen könnten, habe man mit dem Klammerbegriff "Sockelgeschoss" zum Ausdruck gebracht, dass
diese Staffelung eben nur im Sockelbereich und nicht etwa zusätzlich in oberen Geschossen erfolgen dürfe. Damit habe die Gemeinde das ihr hier zustehende Ermessen nicht überschritten. Die Sockel träten nur untergeordnet in Erscheinung und wahrten das Verhältnis zu den Hauptgebäudekörpern. c) In Art. 10 Abs. 3 QPB ist bestimmt, dass in der Höhe gestaffelte Bauten maximal 1 Stufe (Sockelgeschoss) aufweisen dürften. Das Gericht erachtet gestützt auf diesen Wortlaut die im Vergleich zur Beschwerdeführerin weiter gefasste Auslegung dieser Bestimmung durch die Beschwerdegegnerin 1 als richtig. Demnach ging es beim Erlass dieser Bestimmung darum, lediglich eine Stufe bei in der Höhe gestaffelten Bauten zuzulassen, unabhängig von der Anzahl der in dieser Stufe befindlichen Geschosse. Auch aus dem Vorprojekt lässt sich – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin – nichts Gegenteiliges ableiten. Selbst wenn das Vorprojekt der Bestimmung von Art. 10 Abs. 3 QPB widersprechen sollte, wäre dieses durch den rechtskräftigen Quartierplan (Art. 10 Abs. 3 QPB) im Sinne dieser Bestimmung entsprechend abgeändert worden. Massgebend für die Beurteilung der diesbezüglich aufgeworfenen Rechtsfrage ist somit Art. 10 Abs. 3 QPB im Sinne der vorstehend dargelegten Auslegung durch die Beschwerdegegnerin 1. Des Weiteren konnte sich das Gericht auch anlässlich des Augenscheins überzeugen, dass es in der Umgebung des hier zur Diskussion stehenden Bauprojekts diverse Bauten mit mehrgeschossigen Sockeln hat, weshalb sich die Beschwerde insgesamt auch in diesem Punkt als nicht stichhaltig erweist und abzuweisen ist. 6. Was die Rüge des Überschreitens der AZ betrifft, so bleibt festzuhalten, dass die AZ von 0.5 (ohne Bonus von 10 %) unbestrittenermassen nur eingehalten werden müsste, wenn Art. 8 Abs. 2 QPB nicht eingehalten wäre respektive die in der Zone geplanten Bauten keine Gewähr böten für eine gute Beziehung untereinander sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ebenso ist unbestritten, dass die AZ von 0.55 (mit Bonus von 10 %) durch die jetzt projektierten Bauten eingehalten sind. Das Gericht konnte sich anlässlich des
Augenscheins, an welchem auch das Modell eingehend betrachtet werden konnte, überzeugen, dass sich das hier zur Diskussion stehende Bauprojekt optimal in die bauliche und landschaftliche Umgebung einfügt sowie eine gute Beziehung der geplanten Bauten untereinander besteht und damit der AZ- Bonus von 10 % zu gewähren ist, womit Art. 8 Abs. 2 QPB - entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin - nicht verletzt wurde. 7. Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin monierten Überschreitung der Gebäudehöhe bei Haus 2-6 ist anzumerken, dass gemäss Art. 89 Abs. 2 i.V.m. Art. 86 Abs. 4 BauG die Gesamthöhe dieser Häuser, da horizontal gestaffelt, ab unterkant Geschoss 16 m betragen darf. Dies ist vorliegend eingehalten. Die Frage, ob im Sockel ein oder zwei Geschosse zulässig sind, spielt in diesem Zusammenhang – entgegen der Argumentation der Beschwerdeführerin - keine Rolle. Die Beschwerde ist folglich auch in diesem Punkt abzuweisen. 8. Schliesslich ist zur Rüge betreffend fehlende Abklärung im Zusammenhang mit der Baugrubensicherung festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 in Ziff. 15 der Baubewilligung vom 31. Oktober 2011 die Auflage erlassen hat, wonach die Bauherrschaft das Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung spätestens innert zwei Monaten seit rechtskräftiger Baubewilligung nachzureichen habe. Anschliessend wird das Ausführungsprojekt der Beschwerdeführerin zur Stellungnahme innert 20 Tagen zugestellt und es wird zudem publiziert. Vor der rechtskräftigen Baubewilligung darf des Weiteren mit dem Bau nicht begonnen werden, so die Auflage in Ziff. 15 der Baubewilligung. Damit besteht für die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit dem Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung erneut die Möglichkeit einer Stellungnahme sowie des Ergreifens von Rechtsmitteln. Die betreffenden Rügen im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind - soweit darauf mangels Gegenstandslosigkeit überhaupt eingetreten werden kann - somit abzuweisen. 9. a) Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Beschwerde gestützt auf die oben gemachten Ausführungen sowie gestützt auf das Resultat
des Augenscheins vom 6. Juli 2012 gesamthaft abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. b) Die Gerichtskosten von Fr. 5‘000.-- gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG, BR 370.100) zu Lasten der Beschwerdeführerin. c) Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 542.-zusammen Fr. 5‘542.-gehen zulasten der Erbengemeinschaft und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.