Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 19.05.2009 R 2009 7

R 09 7 5. Kammer URTEIL vom 19. Mai 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Ortsplanung 1. a) Die Stimmberechtigten der Gemeinde … beschlossen an der Gemeindeversammlung vom 28. November 2007 eine Teilrevision der Ortsplanung, u.a. ein neues Baugesetz (BG). Gegenstand des neuen Baugesetzes bilden u.a. Vorschriften zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus (Art. 69ff. BG). Dabei wurden einerseits minimale Erstwohnungsanteile festgelegt, welche in der Gewerbezone und in der Landwirtschaftszone 100% betragen, und anderseits führte die Gemeinde eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus ein. Die Erstwohnungsanteile wurden im Zonenschema (Art. 15 BG) festgelegt, und für die Landwirtschaftszone wurde der 100%-ige Erstwohnungsanteil in Art. 38 BG speziell wiederholt. Dieser lautet neu wie folgt: „Für die Landwirtschaftszonen gelten die einschlägigen Bestimmungen des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes. Soweit Wohnnutzungen zulässig sind, müssen 100% als Erstwohnungen genutzt werden. Vorbehalten bleiben die von der Regierung durch Verordnung erlassenen Bestimmungen über den landwirtschaftlichen Wohnraum.“ b) Mit Entscheid vom 8., mitgeteilt am 10. Dezember 2008, genehmigte die Regierung die Teilrevision im Sinne der Erwägungen mit Korrekturen, Anweisungen, Anliegen und Hinweisen. Eine von …, …, … und … dagegen erhobene Planungsbeschwerde mit dem sinngemässen Begehren, Art. 38 Abs. 2 des neuen kommunalen BG zu streichen, wies sie gleichentags mit separatem, ausführlich begründetem Entscheid ab. Es treffe zu, dass aufgrund des neuen Art. 38 Abs. 2 BG das dauernde oder wochenweise Vermieten einer Wohnung an Gäste nicht mehr möglich sei. Art. 38 Abs. 2 BG

verletze aber kein Bundesrecht, zumal dieses keinen Anspruch auf Vermietung ganzer Wohnungen vorsehe; Art. 40 Abs. 3 lit. a der eidg. Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) spreche denn auch ausdrücklich nur von der Vermietung von Gästezimmern ohne Kochgelegenheit. Im neuen BG sei ebenso stets von Wohnungen, Wohneinheit und nirgends von Zimmern die Rede, weshalb davon auszugehen sei, dass es trotz der Erstwohnanteilsvorschriften nach wie vor zulässig sein müsse, einzelne Zimmer einer Erst- resp. Hauptwohnung als Gästezimmer an Auswärtige zu vermieten, solange diese Zimmer über keine eigentliche Küche oder Kochecke verfügten, die Gäste sich also auswärts oder bei der Familie des einheimischen Eigentümers der Hauptbaute verpflegen müssten. Eine Gemeinde sei sodann gestützt auf Art. 27a des eidg. Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) und die in Art. 22 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden (KRG; BR 801.100) enthaltene Delegation befugt, Bestimmungen zu erlassen, mit welchen u.a. die aus Art. 24b Abs. 1bis RPG fliessenden bundesrechtlichen Ansprüche beschränkt würden. Dabei könnten mit dem Instrument der Landschaftsschutzzone gar sämtliche aus Art. 16 bis 16b RPG fliessenden Ansprüche aus der Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone aus den Angeln gehoben werden. Solches gelte gestützt auf Art. 83 Abs. 4 KRG noch klarer im Bereich der Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 24ff. RPG. 2. Dagegen liessen …, …, … sowie … am 26. Januar 2009 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben und u.a. beantragen, es seien der vorinstanzliche Entscheid und damit auch Art. 38 Abs. 2 der Baugesetzrevision der Gemeinde … vom 28. November 2007 aufzuheben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz oder die Gemeinde zurückzuweisen. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Zur Begründung machten sie ungenügende und unvollständige Sachverhaltsabklärungen hinsichtlich der individuellen Verhältnisse bei verschiedenen Betrieben geltend. Mit der in Art. 38 Abs. 2 BG statuierten Erstwohnungsanteilsregelung werde es ihnen in Widerspruch zu der aus Art. 24b Abs. 1 RPG fliessenden Berechtigung verunmöglicht, auf den Höfen Agritourismus zu betreiben. Das faktische Verbot stünde jedoch in

Widerspruch zu kantonalem und eidgenössischem Recht. So sei zu einer derartig gravierenden Einschränkung gemäss Art. 27a RPG einzig der Kanton, nicht aber die Gemeinde, zuständig. Aus den von der Regierung angeführten Delegationsnormen (Art. 3, 22 Abs. 3 und 83 Abs. 4 KRG) könne keine gemeindliche Zuständigkeit abgeleitet werden, da diese von Bundesrechts wegen vorgegeben sei. Hinzu komme, dass sich die streitige Einschränkung auch sachlich nicht rechtfertigen lasse. Insgesamt sei sie vielmehr wirtschaftspolitisch motiviert und stelle einen unzulässigen Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit dar. 3. a) Die Regierung des Kantons Graubünden liess unter Verweis auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid Abweisung beantragen. Die geltend gemachte Diskriminierung der lokalen Landwirte beim Agritourismus stellte sie in Abrede, da lediglich das Vermieten ganzer Wohnungen, nicht aber das Vermieten von Gästezimmern in der gemeindlichen Landwirtschaftszone verunmöglicht werde. Sowohl Genehmigungsbeschluss als auch Planungsbeschwerdeentscheid seien gleichentags ergangen. Von einer vertiefteren Abklärung der Verhältnisse auf den Höfen der Beschwerdeführer …, … und … habe bereits angesichts der äusserst dürftigen Beschwerdeeingaben abgesehen werden können. Zudem stehe vorliegend eine abstrakte Baugesetzesvorschrift, welche unabhängig von konkreten Verhältnissen und Einzelfällen erlassen worden sei, im Zentrum der Prüfung und nicht ein BAB-Vorhaben. Im streitigen Beschwerdeentscheid sei sie zwecks besserer Illustration auf die Verhältnisse beim Hof … näher eingegangen, um aufzuzeigen, dass die Einliegerwohnung auch dann nicht vermietet könnte, wenn die Gemeinde keine Erstwohnungsverpflichtung in der Landwirtschaftszone erlassen hätte. b) Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen. Sie sei als Gemeinde formell zuständig, die streitige, in Art. 27a RPG vorgesehene Einschränkung zu Art. 24b Abs. 1bis zu erlassen. Art. 27a RPG begründe keine zwingende Zuständigkeit des Kantons. Gemäss kantonalen Recht sei die Ortsplanung Sache der Gemeinden, welche zudem auch strengere Vorschriften erlassen dürften, sofern nicht das übergeordnete Recht eine

bestimmte Materie ausdrücklich oder stillschweigend abschliessend regle. Auch sachlich lasse sich die streitige Bestimmung rechtfertigen. Die Regelung ziele zwar primär auf die definitive Umnutzung, doch komme sie konsequenterweise auch beim temporären Zweitwohnungs-Agrotourismus zur Anwendung. Das Verbot sei zudem auch aufgrund des grossen, eine normale Landwirtschaftszone weit übersteigenden Schutzbedürfnisses der einzigartigen Kulturlandschaft „…“ gerechtfertigt. Auf die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs sei nicht weiter einzugehen, zumal die individuellen Verhältnisse für die Beurteilung der Zulässigkeit der generell-abstrakten Norm von Art. 38 Abs. 2 BG nicht massgebend seien. 4. Mit Verfügung vom 3. März 2009 wies der Instruktionsrichter das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab. Die Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 5. Die Regierung reichte in der Folge auf Verlangen verschiedene Unterlagen nach, welche den Beschwerdeführern zur Stellungnahme zugestellt wurden. Diese sahen von Bemerkungen hierzu ab. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Entscheide der Regierung über den Erlass von kantonalen Nutzungsplänen und Ersatzordnungen, über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden können mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden. b) Gemäss Art. 51 Abs. 1 des bündnerischen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im Beschwerdeverfahren

auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (VGU R 08 76 und R 07 47; vgl. zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42, 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich demnach in Bezug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, d.h. auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. 2. a) Gegenstand der vorliegenden Beschwerde bildet der von der Regierung genehmigte Art. 38 Abs. 2 BG, wonach bei neuer oder geänderter Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone ein Erstwohnungsanteil von 100% gilt. Die Beschwerdeführer wehren sich gegen die von der kommunalen Bestimmung vorgesehenen, ihres Erachtens in Widerspruch zu der im Bundesrecht vorgesehenen (Art. 24b Abs. 1bis RPG) Öffnung stehenden Nutzungseinschränkung in der Landwirtschaftszone und verlangen mit der beantragten Aufhebung des angefochtenen Beschwerdeentscheides die Streichung derselben. Dabei machen sie in in formeller Hinsicht vorweg eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehörs geltend. Sie führen an, im vorinstanzlichen Verfahren habe sich die Regierung lediglich mit den Verhältnissen der Familie …, nicht aber mit jenen der übrigen Beschwerdeführer auseinandergesetzt. Sodann habe es die Vorinstanz verschiedentlich bei pauschalen Verweisen auf die gemeindlichen Darlegungen in deren Vernehmlassung bewenden lassen. Aus diesen Einwänden können sie jedoch nichts zugunsten ihres Begehrens ableiten. Wie die Beschwerdegegnerinnen hinsichtlich der gerügten ungenügenden bzw. unvollständigen Sachverhaltermittlung zutreffend bemerken, steht die Genehmigung einer generell-abstrakten Baugesetzesbestimmung und nicht

ein individuell-konkretes Bauvorhaben zur Diskussion. Folge davon ist, dass den individuellen Verhältnissen auf den einzelnen Höfen, deren Bedürfnisse, Nachfolgeregelungen, etc., für die Beurteilung der Zulässigkeit von Art. 38 Abs. 2 BG keine Bedeutung zukommt. Auch der sinngemäss vorgebrachte Einwand der Verletzung der Begründungspflicht ist letztlich unbehelflich. Zum einen deshalb, weil die Vorinstanz es gerade nicht nur bei jenen pauschalen Verweisen hat bewenden lassen, sondern diese noch mit eigenen Überlegungen ergänzt hat; zum andern auch deshalb, weil den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern - selbst wenn ihr Einwand zutreffen würde aus dem gerügten Mangel offenkundig kein Rechtsnachteil entstanden ist, wie ihre sehr ausführliche und detaillierte, frist- und formgerecht eingereichte Beschwerdeeingabe im vorliegenden Verfahren augenfällig aufzeigt. Von einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann daher keine Rede sein. b) Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, die Gemeinde sei gar nicht zuständig, den bundesrechtlichen Anspruch (Art. 24b Abs. 1bis RPG) einzuschränken. Der Erlass solcher Einschränkungen sei gemäss der in Art. 27a RPG gewählten Formulierung („auf dem Wege der kantonalen Gesetzgebung“) einzig dem Kanton vorbehalten. Ihre Auffassung geht fehl. Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) sieht nämlich vor, dass die Kantone Zuständigkeit und Verfahren selber regeln, und zwar ausdrücklich sowohl für die Richtplanung als auch für die hier interessierende Nutzungsplanung (Art.10 Abs. 1 und Art. 25 Abs. 1 RPG). Die den Kantonen damit grundsätzlich zugestandene Organisationsautonomie schränkt das RPG lediglich in einigen wenigen Fällen ein, und zwar dort, als es ausdrücklich die Zuständigkeit „kantonaler Behörden“ vorsieht: So etwa in Art. 25 Abs. 3 RPG für Baubewilligungen ausserhalb der Bauzonen, in Art. 25a RPG betreffend Verfahrenskoordination oder in Art. 26 RPG bei der Genehmigung kommunaler Nutzungspläne. Hingegen wird dort, wo im RPG allgemein von „den Kantonen“ (z.B. Art. 16a Abs. 3 RPG), vom “kantonalem Recht‘ (z.B. Art. 18 Abs. 1 RPG, Art. 22 Abs. 3 RPG, 27 Abs. 2 RPG) oder von “kantonaler Gesetzgebung“ (z.B. Art. 27a Abs. 1 RPG) gesprochen wird, kein Eingriff in die Organisationsautonomie der Kantone vorgenommen. Das heisst, dort, wo das RPG keine kantonale Behörde zwingend vorsieht, ist eine Delegation vom

Kanton auf Stufe Gemeinde zulässig, so insbesondere im Bereich der Nutzungsplanung (Art. 2 RPG i.V.m. Art. 14 ff. RPG). Mit Ausnahme der städtischen Kantone Genf und Basel-Stadt haben denn auch alle Kantone die Nutzungsplanung als Aufgabe der Gemeinden bezeichnet (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, S. 657, N13 zu Art. 25 RPG). Im Kanton Graubünden ergibt sich die Delegation ausdrücklich aus den Art. 3 und 22 ff. des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100), aufgrund derer die Ortsplanung als Aufgabe der Gemeinden bezeichnet und die Zuständigkeit zum Erlass der Grundordnung an diese delegiert worden ist. c) Gemäss Art. 22 KRG besteht die Grundordnung u.a. aus Zonenplan und Baugesetz (Abs. 2). Die Gemeinden können sodann im Rahmen ihrer Zuständigkeit grundsätzlich strengere Bestimmungen als das übergeordnete Recht aufstellen können, soweit es die örtlichen Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entgegensteht (Abs. 3). Mit Blick auf die vorliegend interessierende, engere Umschreibung der Nutzungsmöglichkeiten in der Landwirtschaftszone sieht das RPG Art. 16a Abs. 1 Satz 2 RPG mit Verweis auf Art. 16 Abs. 3 RPG solches ebenfalls ausdrücklich vor. Das kantonale Recht enthält in Art. 83 Abs. 4 KRG einen speziellen Vorbehalt abweichender nutzungsplanerischer Regelungen, wobei für denen Erlass in Graubünden die Gemeinden zuständig sind. Im Lichte der oben umschriebenen kantonalen Organisationshoheit und der dadurch festgelegten Zuständigkeiten ist denn auch Art. 27a RPG zu interpretieren (vgl. auch Botschaft des Bundesrates zu Art. 27a RPG in BBl 2005, S. 7117 f.), der vorsieht, dass die Kantone auf dem Weg der Gesetzgebung - und damit im Kanton Graubünden die Gemeinden - einschränkende Bestimmungen, so u.a. zu Art. 24b und 24d RPG, erlassen können. Die Beschwerdegegnerin 2 war daher grundsätzlich zuständig, Bestimmungen, wie den streitigen Art. 38 Abs. 2 BG, zu erlassen und darin eine engere Umschreibung der Nutzungsmöglichkeiten in der Landwirtschaftszone vorzusehen. Zu prüfen bleibt, ob die streitige Erstwohnungsanteilsregelung in der Landwirtschaftszone vor dem übergeordneten Recht (RPG, KRG) Stand zu halten vermag, und ob die örtlichen Verhältnisse (Art. 22 Abs. 3 KRG) eine Bestimmung wie die streitige erfordern.

3. Wie seitens der Beschwerdegegnerinnen zutreffend erkannt worden ist, zielt Art. 38 Abs. 2 BG nicht primär auf ein generelles Verbot des Agrotourismus i.S.v. Art. Art. 24b Abs. 1bis RPG und Art. 40 Abs. 3 RPV ab, sondern mit ihm soll die definitive Umnutzung von dauernd nicht mehr benötigtem landwirtschaftlichem Wohnraum in (landwirtschaftsfremde) Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) verhindert werden, was zulässig ist. Zwar gestattet das Bundesrecht den Kantonen, unter gewissen Voraussetzungen die Umwandlung landwirtschaftlicher Wohnbauten auch für nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzungen zu bewilligen (Art. 24d RPG). Dabei beschränkt sich der örtliche Anwendungsbereich dieser Bestimmung auf alle Gebiete ausserhalb der Bauzonen sowie auf jene Bauten, die bis anhin zu landwirtschaftlichen Zwecken bewohnt worden sind, für die Landwirtschaft definitiv nicht mehr benötigt werden und in ihrer Substanz erhalten sind (Waldmann/Hänni, a.a.O. S. 638, N 7f. zu Art. 24d RPG). Das kantonale Ausführungsrecht lässt gestützt auf Art. 83 KRG Umnutzungen im Rahmen des Bundesrechts zu (Abs. 2), macht aber gleichzeitig einen Vorbehalt für abweichende nutzungsplanerische Regelungen (Abs. 4). Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde mit dem Erlass von Art. 38 Abs. 2 BG (und u.a. der entsprechenden Ergänzung im Zonenschema, Art. 15 BG) dahin gehend Gebrauch gemacht, als sie die umschriebene Öffnung der Umnutzungsmöglichkeiten bestehenden Wohnraums in der Landwirtschaftszone auf einen Nutzung als Erstwohnungen beschränkt hat; dies mit der Konsequenz, dass eine (dauernde, zonenfremde) Nutzung von Personen wahrgenommen werden kann, die in der Gemeinde ihren Wohnsitz (Lebensmittelpunkt) haben oder als Arbeitnehmer bei einem am Ort domizilierten Arbeitgeber angestellt sind (Art. 70 Abs. 1 BG). Diese Einschränkung der (definitiven) Umnutzungsmöglichkeiten in eine Zweitwohnung und damit die Beschränkung der Öffnung der Landwirtschaftszone nur für Erstwohnungen im Sinne von Art. 70 BG lässt sich aus der Sicht des übergeordneten Rechts (Art. 24d RPG) ohne weiteres vertreten. Hat die Gemeinde aber die definitive Zweitwohnungsnutzung in der Landwirtschaftszone ohne Verletzung übergeordneten Rechts ausgeschlossen, so besteht kein Raum mehr, die von den Beschwerdeführern

angestrebte temporäre Zweitwohnungsnutzung zuzulassen, und zwar selbst dann, wenn eine Überwachung zwischen definitiver oder temporärer Zweitwohnungsnutzung mit vertretbarem Kontrollaufwand möglich wäre. 4. a) Aber auch aus der Sicht von Art. 24b Abs. 1bis RPG und Art. 40 Abs. 3 RPV lässt sich die streitige Einschränkung nicht beanstanden. Beiden Bestimmungen ist gemein, dass Nebenbetriebe bewilligt werden können, wenn „ein enger sachlicher Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe“ besteht. Als solche bewilligungsfähige Nebenbetriebe gelten gemäss Art. 40 Abs. 3 RPV Angebote des Agrotourismus wie Besenwirtschaften, Schlafen im Stroh, Gästezimmer auf dem Bauernhof oder Heubäder (lit. a), sowie sozialtherapeutische und pädagogische Angebote, bei denen das Leben und soweit möglich die Arbeit auf dem Bauernhof einen wesentlichen Bestandteil der Betreuung ausmachen (lit. b; vgl. Botschaft des Bundesrates ans Parlament zu einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 2. Dezember 2005, Bbl S. 7097 ff, insbesondere S. 7100 ff.). Mit dem in Art. 38 Abs. 2 BG definierten 100%-igen Erstwohnungsanteil in der Landwirtschaftszone werden diese agrotouristischen Angebote nicht verunmöglicht. Auch wenn es gestützt auf Art. 38 Abs. 2 BG nicht zulässig ist, eine eigentliche Wohnung dauernd oder wochenweise an Feriengäste zu vermieten, bleiben doch die vom Bundesrecht als zulässig deklarierten Angebote wie Schlafen im Stroh, Heubäder o.ä. möglich. Selbst Aufenthaltsund Übernachtungsmöglichkeiten sind nicht völlig ausgeschlossen, sofern sie Bestandteil eines umfassenden Dienstleistungs- oder Aktivitätspakets auf dem Hof bilden, welches den “Wohnzweck“ quantitativ und qualitativ derart überwiegt, dass der die Erstwohnungsverpflichtung auslösende Tatbestand von Art. 74 Abs. 1 BG nicht erfüllt ist. Beispielhaft zu erwähnen sind zum einen die in Art. 40 Abs. 3 lit. b RPV aufgeführten sozialtherapeutischen und pädagogischen Angebote, zum andern z.B. die vom Verein “Ferien auf dem Bauernhof‘ propagierten Kinderferien ohne Eltern, bei denen die Kinder vollständig ins Alltagsleben einer Bauernfamilie integriert werden. Auch das Anbieten einfacher Gästezimmer an Auswärtige bleibt - was die Vorinstanz im angefochtenen Beschwerdeentscheid zutreffend dargelegt hat und von der Gemeinde auch nie bestritten worden ist - gestützt auf Art. 40 Abs. 3 RPV

unter bestimmten Voraussetzungen (genereller Verzicht auf Kochgelegenheit; Verpflegung auf dem Hof, allenfalls auswärts) grundsätzlich möglich. Einen weitergehenden Anspruch verschafft das von den Beschwerdeführern angerufene eidgenössische Raumplanungsgesetz nicht, insbesondere lässt sich aus ihm kein Anspruch auf Vermietung nicht mehr genutzten landwirtschaftlichen Wohnraums in (definitive oder temporäre) Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) ableiten. Dies umso weniger, als es diesen in aller Regel auch am verlangten engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe fehlen wird, weshalb denn auch die von den Beschwerdeführern behauptete diesbezüglich extensivere Praxis anderer Kantone - so sie überhaupt bestehen sollte - wohl bundesrechtwidrig wäre. b) Dass die örtlichen Verhältnisse Einschränkungen der Nutzungs- /Umnutzungsmöglichkeiten in der Landwirtschaftszone rechtfertigen, ist offenkundig. Zu denken ist dabei zum einen an die gewichtigen Schutzbedürfnisse der einzigartigen Kulturlandschaft der … (BLN-Gebiet) und des Val ... Erstere ist im Übrigen unter Beteiligung von Bund, Kanton, Oberengadiner Gemeinden und der Stiftung Landschaftsschutz vertraglich unter Schutz gestellt, letzteres ist landschaftlich besonders heikel und schützenswert. Hinzu kommt, dass sich diese einzigartige Kulturlandschaft nicht mit einer durchschnittlichen Landwirtschaftszone irgendwo in der Schweiz vergleichen lässt. Entsprechend geht auch der Einwand, mit Art. 38 Abs. 2 BG werde das Rechtsgleichheitsgebot verletzt, offensichtlich fehl. Wenn die Gemeinde mit nutzungsplanerischen Mitteln versucht, die möglichen Aktivitäten in dieser einzigartigen Gegend auf das landwirtschaftlich Notwendige zu beschränken und daher Zweitwohnungen in der Landwirtschaftszone verbietet, so ist dies nachvollziehbar, verständlich und angesichts der gerade im Oberengadin generell vorherrschenden grossen Nachfrage nach Zweitwohnungen (in- und ausserhalb der Bauzonen) mit den entsprechenden unerwünschten Folgen für die ortsansässige Bevölkerung geboten. c) Art. 38 Abs. 2 BG liegt entsprechend denn auch ohne weiteres in einem grossen, die entgegenstehenden, rein pekuniären privaten Interessen der

Beschwerdeführer bei weitem überwiegenden öffentlichen Interesse, und im Lichte der oben, Ziff. 4.a, umschriebenen, den Beschwerdeführern im Agrotrourismus verbleibenden Angebotsmöglichkeiten erweist er sich auch ohne weiteres als verhältnismässig. d) Die streitige Erstwohnungsanteilsregelung, mit welcher Zweitwohnungen in der Landwirtschaftszone generell verboten werden, vermag damit vor dem übergeordneten Recht (RPG, KRG) ohne weiteres Stand zu halten. 5. Die Beschwerdeführer bringen noch vor, das Verbot des Agrotourismus bezwecke die Schaffung von Erstwohnungswohnraum für die Dorfbevölkerung, was keine unter Art. 27a RPG zu subsumierende zulässige Einschränkung, sondern vielmehr Siedlungspolitik und ein unzulässiger Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit sei. Aus diesem Einwand vermögen sie ebenfalls nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Sie scheinen übersehen zu haben, dass Art. 38 Abs. 2 BG die Nutzung als Erstwohnungen für die Dorfbevölkerung nicht voraussetzungslos zulässt, sondern nur insoweit, als Wohnnutzungen in der Landwirtschaftszone überhaupt zulässig sind. Das bedeutet, dass die Nutzung landwirtschaftlichen Wohnraums als Erstwohnung durch die ortsansässige (oder von einem örtlichen Arbeitgeber beschäftigte) Personen die Einhaltung des übergeordneten Rechts (RPG, KRG) voraussetzt. Nur wenn die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind, ist die Umnutzung bis anhin landwirtschaftlichen Wohnraums in (landwirtschaftsfremden) Wohnraum sowie die Vermietung desselben als Erstwohnung überhaupt zulässig. Von einer Verletzung der Wirtschaftsfreiheit kann entsprechend keine Rede sein. - Die Beschwerde erweist sich somit unter allen Titeln als unbegründet und ist daher abzuweisen. 6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer(Art. 73 VRG). Den Beschwerdegegnerinnen, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt haben, steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 384.-zusammen Fr. 4'384.-gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.