R 07 90 4. Kammer URTEIL vom 13. Dezember 2007 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. a) … ist Eigentümer der mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle Nr. 417 sowie der östlich daran anschliessenden, mit einem Stall bestückten Parzelle Nr. 930 in der Gemeinde …, Gebiet ... Nördlich des Stalls liegt die Parzelle Nr. 1055, deren Eigentümer … ist. Am 21. Januar 2007 reichte der gehbehinderte … bei der Gemeinde ein Gesuch zum Umbau des Stalls in eine Werkstatt samt überliegender Wohnung ein. Das Bauvorhaben befinde sich in der Dorfkernzone 2 und die Dachneigung solle ca. 35% betragen. Im Begleitschreiben hielt er fest, dass sich beim Blechdach eine Sanierung aufdränge und er aufgrund der Kniebehinderung (Missbildung Gelenke; chronisches Rückenleiden) eines Tages auf einen Rollstuhl angewiesen sein werde. Er wolle deshalb eine rollstuhlgängige Wohnung auf der Werkstatt realisieren. Mit dem Einbau eines Liftes ab der Tiefgarage bis zur Wohnung im 2. Stock wäre dies möglich. b) Am 6. Februar 2007 wurde das Baugesuch amtlich ausgeschrieben, wogegen der Nachbar … am 20. Februar 2007 innert Frist Einsprache erhob. Zur Begründung brachte er vor, dass das Bauvorhaben gleich in mehrfacher Hinsicht gegen das kommunale Baugesetz verstosse (Verletzung der Bau- /Gebäude-, Feuerpolizeiabstände [Vordach auf fremden Grund] und der Bau- /Gebäudehöhen im Bereich des Hofstattrechts). Zudem dürfe durch jenes Projekt das bestehende Durchfahrtsrecht zu seiner Parz. 1055 nicht verschmälert werden. Die Meereshöhen fehlten auf der Aufnahme des bestehenden Stallbaus und müssten folglich noch verifizierte werden. Auch benötigte das Projekt in der Bauphase fremden Boden, weshalb zunächst noch eine Entschädigungsvereinbarung (Miete für Benutzung der Parz. 1055)
getroffen werden müsste, bevor die Baubewilligung erteilt werden könnte. Nachdem praktisch der ganze Stall abgerissen werde, sei zu erwarten, dass der Neubau auf die vorgeschriebenen Grenzen gesetzt werde. Es sei indes fraglich, ob die Gewährung des Hofstattrechts auch für eine Nutzungsänderung gesetzeskonform sei. c) Mit Stellungnahme vom 1. April 2007 an die Gemeinde hielt der Bauherr zur Einsprache seines Nachbarn fest, dass es sich beim fraglichen Stall um ein ca. 200 Jahre altes Gebäude handle und ihm für den Umbau das Hofstattrecht gewährt werden könne, weil der Grundriss unverändert bleibe und auf der bereits bestehenden Tiefgarage und Werkstatt bloss noch eine Wohnung erstellt werde. Auf der Nordseite seien deshalb noch statische Massnahmen erforderlich. Das Vordach befinde sich im öffentlichen Luftraum. Die Bau- und Gebäudehöhen entsprächen der Dorfzone 2. Das Durchfahrtsrecht beim Verbindungsweg zwischen Parz. 417 und 930 bestehe nur für landwirtschaftliche Zwecke. Ein landwirtschaftlicher Betrieb bestehe zwar keiner mehr, trotzdem sei die Durchfahrt für agrarwirtschaftliche Zwecke nach wie vor jederzeit gewährleistet. Die gewünschten Meereshöhen würden hiermit nachgereicht. Von Parz. 1055 werde nicht zwingend Boden beansprucht; es wäre jedoch eine merkliche Vereinfachung der Bauarbeiten und er wäre zu Verhandlungen bereit. Der Dachstuhl des alten Stalls und Teile der Nordfassade würden – statisch bedingt - bis zur Decke der Tiefgarage abgerissen. Die bestehende Dachkonstruktion würde dem heutigen Baugesetz nicht mehr entsprechen, weil das Dach eine Neigung von 75% aufweise und damit Schneerutschgefahr herrsche. d) Am 2. Mai 2007 teilte die Gemeinde dem Bauherrn mit, dass sie die Baugesuch- und Einspracheunterlagen dem Rechtsberater zur Prüfung übergeben habe und vor der Erteilung einer allfälligen Baubewilligung die zusätzlich im März 2007 noch privatrechtlich vom selben Nachbarn erhobene Einsprache beim Kreisamt … erledigt sein müsste. e) Am 21./24. August 2007 wies der Gemeindevorstand das Baugesuch vom Jan. 2007 ab und hiess die Einsprache des Nachbarn gut, soweit darauf
eingetreten werden könnte. Die Verfahrenkosten von Fr. 200.-- wurden dem Baugesuchsteller auferlegt. 2. Dagegen erhob der Gesuchsteller und Bauherr am 10. September 2007 (Poststempel) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Begehren: Die Art. 5, 7, 20, 22, 50, 52 und 58 im Baugesetz der Gemeinde sowie Art. 14 im Musterbaugesetz des Kantons Graubünden seien in Einklang zu bringen und seinem Gesuchsvorhaben die Baubewilligung zu erteilen (Ziff. 1). Die unkorrekte Verzögerungstaktik der Vorinstanz bei seiner Gesuchsbehandlung (Wartezeit 7 Monate) sei – unter Kostenfolge des Verfahrens sowie der daraus für ihn zu erwartenden Mehraufwendungen (Schadenersatz) – zu ahnden (Ziff. 2). Ferner wäre eine Begehung vor Ort zu begrüssen und eine objektive Fallbeurteilung vorzunehmen (Ziff. 3). Seine körperlichen Behinderungen (Diabetes-Patient; erhebliche Kniegelenkprobleme) seien bei der Fallbeurteilung zudem angemessen mit zu berücksichtigen (Ziff. 4). Zur Begründung seiner Anträge hielt er fest, dass sein Umbauprojekt für niemanden irgendwelche Nachteile habe, sondern nur positive Aspekte beinhalte (Erhöhung öffentliche Sicherheit, da Dachneigung verringert werde) und auch dem Ortsbild entspreche. Die Reduktion der Dachneigung befinde sich im öffentlichen Luftraum und es sei nicht genau definiert, dass diese im Grenzbereich ab Dachstock auf 4 Meter zurückversetzt werden müsste. Der Wohnteil von mindestens einer 3- Zimmerwohnung werde mit der vorgesehenen Sanierung der Altliegenschaft erfüllt. Das kommunale Baugesetz sei am 7. Dezember 1993 genehmigt worden. Am 3. September 2007 habe zwischen der Gemeinde, dem Einsprecher und ihm eine Aussprache stattgefunden. Der Einsprecher habe sich aber nicht zu einer Einigung bereit erklärt. Hier könnte eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Eine Bauverweigerung wäre angesichts des sinnvollen Projekts eine unverhältnismässige Härte. 3. Mit Stellungnahme vom 28. September 2007 hielt der genannte Nachbar und Einsprecher gegen das Bauprojekt unverändert an seinen früheren Ausführungen und Anträgen vom 20. Februar 2007 fest.
4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das geplante Bauprojekt liege in der Dorfzone 2 und der bestehende Stall sollte im Dachstockbereich abgebrochen werden sowie – unter Verkleinerung der Dachneigung – die Traufseite erhöht und der Giebel leicht angehoben werden. Am Grundriss sollte sich grundsätzlich nichts ändern. Das zweite Obergeschoss (OG) und das Dachgeschoss (DG) sollten darauf als Wohnung, das Erdgeschoss (EG) als Lagerraum/Werkstatt und das Untergeschoss (UG) als Garage genutzt werden. Das Verwaltungsgericht sei aber vorab nicht zuständig, die Vorschriften des kommunalen Baugesetzes mit kantonalem Recht (KRG; Musterbaugesetz) in Einklang zu bringen. Überdies seien die zitierten Gemeindebauvorschriften mit dem höherrangigen Recht des Kantons durchaus vereinbar. Ein Schadenersatz aus Verzögerung könne im konkreten Fall nicht geltend gemacht werden, weshalb darauf gar nicht einzutreten sei. Vorliegend hätten bestimmte Umstände zur Verzögerung geführt, was aber nicht zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen Entscheids oder zu einem Anspruch auf die Baubewilligung führen könnte. Das bestehende Stallgebäude auf der Bauparzelle 930 verletzte die Grenzabstandsbestimmungen und ein Abbruch mit anschliessendem Wiederaufbau wäre nur im bestehenden Umfang möglich. Wenn das vorhandene Volumen aber durch das geplante Projekt überschritten werde, hätten die neu erstellten Bauteile die Grenzabstandsbestimmungen einzuhalten. Eine Ausnahmebewilligung komme hier nicht in Frage, weil weder ausserordentliche Verhältnisse vorlägen (einerseits könne die bestehende Baute abgerissen und im gleichen Umfang wieder aufgebaut werden oder sonst eine Neubaute unter Einhaltung der Baupolizeinormen erstellt werden), noch eine unverhältnismässige Härte bejaht werden könne. 5. In der Replik bestätigte der Beschwerdeführer nochmals die früheren Anträge und Ausführungen in seiner Stellungnahme vom 1. April 2007. 6. Am 9. Oktober 2007 (Poststempel) verzichtete die Vorinstanz sodann auf die Einreichung einer Duplik.
Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 81 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten und erneuert werden (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen dürfen zudem umgebaut, massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Abs. 2). Die Gemeinden können im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauweise für zulässig erklären (Hofstattrecht). Sie regeln die Einzelheiten unter Berücksichtigung der öffentlichen und nachbarlichen Interessen (Abs. 3). Nach Art. 107 Abs. 2 KRG gehen die unmittelbar anwendbaren Bestimmungen des KRG davon abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten gemäss Ziff. 5 namentlich die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72-84 KRG). b) Nach bestätigter Praxis dient das Hofstattrecht der Erhaltung - nicht aber der Weiterentwicklung oder Ausdehnung - des Bisherigen. Es stellt insofern einen Ausfluss der Bestandesgarantie dar, welche es einem Grundeigentümer gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter Baugesetze in der bisherigen Ausgestaltung sowie mit derselben Zweckbestimmung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht dem Eigentümer eines vor entsprechenden Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich der Eigentümer einer überbauten Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues eines schon vorher bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften halten muss. Dieser Eigentümer wird also für bestehende Bauten vor Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die ordentlichen
Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom jeweils geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen gebieten es jedoch, das Hofstattrecht - das als kodifizierte Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann – restriktiv zu handhaben (vgl. zum Ganzen: PVG 1997 Nr. 54, 1990 Nr. 14; VGU R 03 65/67). c) Daneben gilt es im Sinne von Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG aber stets noch das Verhältnis des Hofstattrechts zu den Vorschriften der Regelbauweise zu beachten. Zunächst ist dabei darauf hinzuweisen, dass es an sich selbstverständlich ist, dass der Eigentümer einer bereits überbauten Liegenschaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der Sinn und Zweck des Hofstattrechts besteht darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen Seite aber wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt wird. Dadurch würde die möglichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, welche mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, gerade wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes anhand der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss dies in Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden. Man kann sich dies am Beispiel eines nicht zerstörten oder nicht abgerissenen Altbaues veranschaulichen: Ein solches Gebäude darf ohne weiteres im Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also die Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe oder Geschosszahl noch nicht erreicht ist, muss beispielsweise eine Aufstockung bewilligt werden. Dabei ist es selbstverständlich, dass die zusätzlichen Stockwerke gegenüber dem darunter liegenden Gebäudeteil nach neuem Recht allenfalls grössere Grenzabstände einhalten müssen. Es ist nicht
einzusehen, warum diese Regel nicht auch bei Wiederaufbauten im Hofstattrecht gelten soll, da ja durch dieses Institut der bisherige Eigentümer bevorzugt werden soll (PVG 1986 Nr. 24; VGU R 06 60). d) Auf kommunaler Ebene wurde das Hofstattrecht in Art. 7 BG wie folgt geregelt: Zweckänderungen sind nur in den Dorfkernzonen zulässig, falls die Bauten den Anforderungen der Hygiene, der Verkehrssicherheit und der Beschaffung der Parkplätze entsprechen (Abs. 2). Wird eine Baute abgerissen oder zerstört, so darf sie innert drei Jahren im bisherigen Umfang und mit derselben Zweckbestimmung wiederaufgebaut werden (Abs. 3). Vorliegend erstreckt sich die Besitzstandsgarantie folglich auf bestehende Bauten, die zwar in ihrer Nutzung geändert, jedoch volumenmässig nicht ausgedehnt bzw. vergrössert werden können. Solche Expansionen wären nach dem vorstehend Gesagten nur dann zulässig, falls dies aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich wäre. Gerade dies ist laut Art. 7 BG aber nicht der Fall (Wiederaufbau nur im bisherigen Umfang zulässig), da die neuen Bauteile (Dachstockerweiterung; vgl. dazu: Plan Umbau Stall in Wohnhaus, MST. 1:100, Süd-/Nordfassade) den Grenzabstand zur Nachbarparzelle Nr. 1055 zweifellos nicht einhalten würden (vgl. Katasterplan … 1:1000). Dieser Abstand würde nach Art. 20 BG in der Dorfkernzone 2 mindestens 2.5 m (klein) respektive 4 m (gross) betragen. Die Beschwerde muss daher schon aus diesem Grund abgewiesen werden. e) Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 5 BG ist hier offensichtlich mangels Vorliegens der dafür erforderlichen Voraussetzungen (ausserordentliche Verhältnisse/unverhältnismässige Härte) ebenso nicht möglich. f) Auf die Durchführung eines Augenscheins konnte angesichts des liquiden Sachverhaltes bzw. der aussagekräftigen Baupläne verzichtet werden. g) Im Übrigen kann auf die weiter gestellten Anträge des Beschwerdeführers betreffend Überprüfung der kommunalen Bauvorschriften auf Übereinstimmung mit dem kantonalen übergeordneten Recht
(KRG/Musterbaugesetz) mangels funktioneller Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (für abstrakte Normenkontrolle innerkantonal ist zunächst und vorab die Regierung zuständig) sowie betreffend „Schadenersatz“ mangels genügender Substanzierung bzw. Bezifferung des angeblichen Bauverzögerungsschadens vorab gar nicht eingetreten werden. Es bleibt dem Beschwerdeführer indessen unbenommen, noch eine derartige Klage beim Gericht einzureichen. h) Der Vollständigkeit halber sei bloss noch erwähnt, dass laut Art. 46 Abs. 3 KRG Bauentscheide grundsätzlich innert zweier Monate seit Ablauf der öffentlichen Auflage zu eröffnen sind. Bei Bauvorhaben mit Einsprachen – wie im konkreten Fall – beträgt die Erledigungsfrist maximal drei sowie bei (grossen und komplexen) Bauprojekten mit Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) maximal fünf Monate. Vorliegend machte der Beschwerdeführer eine solche unzulässige Rechtsverzögerung durch die Vorinstanz geltend, weil zwischen der Gesuchseinreichung im Jan. 2007 und dem abschlägigen Baubescheid im August 2007 sieben Monate verstrichen sind. Richtig ist dazu, dass die Behandlung von Baugesuchen stets beförderlich, d.h. innert angemessen vernünftiger Frist durch die zuständigen Baubehörden erfolgen sollte. Im konkreten Fall ist dazu aber erstellt, dass der Nachbar auf Parzelle 1005 sowohl öffentlich-rechtlich als auch privatrechtlich Einsprache gegen das Bauprojekt des Beschwerdeführers erhob und ihn die Vorinstanz deshalb bereits mit Schreiben vom 2. Mai 2007 darüber informierte, dass sie die Sache zur juristischen Abklärung ihrem Rechtsberater übergeben werde und eine allfällige Baubewilligung zudem erst nach Erledigung der privatrechtlichen Einsprache erfolgen könnte. Aufgrund jener Mitteilung musste der Gesuchsteller und Bauherr aber zumindest damit rechnen, dass sich das Verfahren zeitlich etwas verzögern könnte, da die Gemeinde die Angelegenheit fachmännisch überprüfen lassen wollte, um nicht beim Gesuchsteller ungerechtfertigt falsche Hoffnungen zu wecken. Zudem datiert die Verfügung des Kreisamtes … über die privatrechtliche Einsprache des gleichen Nachbarn vom 11. Dezember 2007, womit erstellt ist, dass die Vorinstanz mit dem angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 21./24. August 2007 keinesfalls unnötig lange zuwartete, sondern schon 3½
Monate vor dem im Mai 2007 angekündigten Termin darüber befand, was beweist, dass sie an sich gewillt war, die Ordnungsfristen gemäss Art. 46 Abs. 3 KRG zu erfüllen bzw. das hängige Bauverfahren noch im Sommer 2007 zum Abschluss zu bringen. Aus der kritisierten Wartefrist von sieben Monaten kann der Beschwerdeführer infolgedessen im Resultat nichts zu seinen Gunsten ableiten. 3. a) Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid ist damit rechtmässig, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung wird nicht gewährt, da die anwaltlich vertretene Vorinstanz laut Art. 78 Abs. 2 VRG grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat und der mitbeteiligte Nachbar seine Interessen selbst wahrte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 276.-zusammen Fr. 2'276.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.