R 06 13 4. Kammer URTEIL vom 5. Juli 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Ortsplanungsrevision 1. Die Geschwister … und … sind Miteigentümerinnen der in der Gemeinde … gelegenen Parzelle 158 im Halte von 1'529 m2. Ihr in Hanglage situiertes Grundstück grenzt im Süden direkt an die Gemeindestrasse „Via …“ und ist dort entlang dieses Strassenzugs schon mit einem Wohnhaus (altes Engadinerhaus) und einem Stall bestückt. Hinter jenen Gebäuden befindet sich hangaufwärts ein Obstgarten mit Wiesland, der im Norden an das lokale Altersheim auf Parz. 1119 anstösst. Im Jahre 1983 wurde die Parz. 158 ganz der Dorfkernzone (Dk) und die Parz. 1119 der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) zugewiesen. Im Jahre 2004 beschloss die Gemeinde – nicht zuletzt zwecks Schaffung reduzierter Bauzonen - eine Gesamtrevision der Ortsplanung. Danach wurde nur noch der südliche, bereits überbaute Grundstücksteil der Parz. 158 im Umfang von 690 m2 in der bisherigen Dorfkernzone belassen, während der nördliche Obstgartenbereich (839 m2) neu der Grünzone (G) zugeteilt wurde. Am 28.11.2004 stimmten die Stimmberechtigten der Ortsgemeinde der Revision zu. 2. Dagegen liessen die Eigentümerinnen (Parz. 158) am 29.12.2004 innert Frist Planungsbeschwerde bei der Regierung erheben. Darin beantragten sie, die ausgeschiedene Grünzone sei nicht zu genehmigen und die entsprechende Fläche dafür erneut der Dorfkernzone oder sonst einer anderen Wohnzone zuzuteilen. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass die Gemeinde bereits seit 1983 über eine klare Trennung von Bau- und Nichtbauland verfüge und ihr Grundstück zum geschlossenen Siedlungsbereich zähle. Der nicht überbaute Teil (Obstgarten/Wiesland) stelle eine Baulücke dar. Das öffentliche Interesse gebiete ebenfalls keine
Umteilung, da der betreffende Parzellenteil wegen der Höhe und des Volumens des im Norden anstossenden Altersheimes („Bananenform“) auf Parz. 1119 überhaupt nicht einsehbar sei. Auch das Argument der Reduktion der seit 1983 zu gross bemessenen Bauzonen sei nicht stichhaltig, da andernorts mit der Revision 2004 neu sogar Bauflächen geschaffen bzw. erst ausgeschieden worden seien, womit die Vorinstanz das Rechtsgleichheitsgebot klarerweise verletzt habe. 3. Von der Möglichkeit, sich zu den Einwänden und Vorwürfen der besagten Eigentümerinnen äussern zu können, machte die Gemeinde mit Stellungnahme vom 31.03.2005 Gebrauch, wobei sie die Abweisung der Beschwerde beantragte. Die ganze Planungsrevision sei unter dem Aspekt der erstmaligen Schaffung bundesrechtskonformer Bauzonen zu würdigen. Der strittige Parzellenteil im Nordbereich stelle nach diesen Kriterien aber weder eine Baulücke noch ein eigenständiges Siedlungsgebiet mit einem Anspruch auf die gewünschte Umteilung dar. Die vorgenommene Ausscheidung als Grünzone diene vielmehr einzig der klaren und langfristigen Trennung zwischen dem historischen und typischen Dorfteil im Süden und dem davon überhöht im Norden gelegenen Bauareal des Altersheimes auf Parz. 1119. Am neu geschaffenen Grün- und Schutzgürtel auf dem Nordteil der Parz. 158 gebe es daher nichts auszusetzen. 4. Am 30.08.2005 liess die Regierung noch einen Augenschein durchführen. 5. Mit Regierungsentscheid vom 20.12.2005, mitgeteilt am 24.01.2006, wurde die Planungsbeschwerde der Eigentümerinnen der Parz. 158 komplett abgewiesen und damit die angefochtene Planungsrevision der Gemeinde bestätigt. Aus raumplanerischer Sicht wurde zuerst festgehalten, dass die Vorinstanz im Jahre 1983 zu grosszügige Bauzonen ausgeschieden habe und darum eine Reduktion derselben seit langem fällig gewesen sei. Das konkret der Grünzone zugewiesene Teilstück der Parz. 158 könne zudem nicht als „bereits weitgehend überbaut“ bezeichnet werden, weshalb auch nicht von einer Baulücke die Rede sein könnte. Richtig sei zwar, dass es zum Siedlungsgebiet zu zählen sei; dennoch stelle es zusammen mit den übrigen
Freiräumen (Parz. 159 im Osten; Parz. 1118 im Westen) in jenem Teilgebiet oberhalb des historischen Dorfkerns ein besonderes Areal dar, dem eine eigenständige Bedeutung und wichtige Funktion aus Gründen des Ortsbildschutzes zukomme. Es gehe hier also um die Sicherung der weitgehend noch intakten Ortsränder mit Obstgärten inklusive Hausumschwung. Das Ortsbild der besagten Gemeinde sei sogar national (Bundesinventar) geschützt, womit eine konsequente Schutzzonenzuweisung unerlässlich sei. Ferner weise das existierende Wohnhaus samt Stall auf Parz. 158 typischerweise einen engen Bezug zur Strasse „Via …“ (1. Bautiefe) auf, was beim hinteren Teilstück (2. Bautiefe) gerade nicht mehr der Fall sei. Die Ausscheidung des strittigen Grünstreifens zur Wahrung der siedlungspolitischen, verkehrstechnischen und ortsbildschützerischen Eigenheiten jener Gemeinde sei darum geboten und rechtens gewesen. 6. Dagegen erhoben die betroffenen Grundeigentümerinnen am 08.02.2006 frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Beschwerdeentscheides der Regierung (Rekursgegnerin 1) samt der ihm zugrunde liegenden Planungsrevision der Gemeinde (Rekursgegnerin 2) betreffend Schaffung einer Grünzone auf Parz. 158 sowie Zuweisung jenes Teilstücks zur Dorfkernzone. Anknüpfend an die bereits in der Planungsbeschwerde enthaltenen Einwände und Vorbringen ergänzten sie noch, dass die frühere Zonenordnung von 1983 aus der Zeit nach Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes (RPG; 1980) des Bundes stamme und daher neurechtlich schon klar zwischen Bau- und Nichtbauland unterschieden habe. Die Bauzone sei damals auch nicht überdimensioniert ausgefallen, was dadurch belegt werde, dass bei der Revision 2004 andere Teilgebiete (…) neu zu Bauland erklärt worden seien. Eine Baulücke liege in optima forma vor, da der unüberbaute Teil von Parz. 158 zusammen mit Parz. 159 eine kleine Insel (ca. 1'000 m2) zwischen Altersheim und altem Dorfkern bilde. Die Erschliessung sei komplett vorhanden bzw. leicht realisierbar und die Infrastruktur reiche bis zur Grenze der Parz. 158 (Existenz Siedlungscharakter). Raumplanerisch stünde dem Begehren nichts entgegen. Ebenso wenig würde das Ortsbild nachteilig beeinträchtigt, da die Zuweisung
nur eine kleine Fläche betreffe und eine Abgrenzung des alten Dorfkerns gegenüber dem Areal des Altersheimes nicht separat erforderlich sei, da der markante Niveauunterschied zwischen jenen Gebieten schon hinreichend für eine natürliche Trennung sorge. Die Freihaltung des Zwischenstückes könne nichts zum Schutz des Dorfkerns beitragen. Jede andere Sichtweise würde ein Verstoss gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip bedeuten, zumal auch mit milderen Massnahmen (Gestaltungsplan z.B. mit Bauhöhenbeschränkungen) eine harmonische Einfügung und Anpassung an die ortsübliche Bauweise des Dorfkerns gewährleistet werden könnte. 7. In der Vernehmlassung beantragte die Regierung die Abweisung des Rekurses; unter Hinweis auf die Begründung im angefochtenen Entscheid. 8. Die Gemeinde liess ebenfalls die Abweisung des Rekurses beantragen. Präzisierend zur Stellungnahme vom März 05 fügte sie bei, dass die frühere Planung von 1983 zwar formell, jedoch nicht materiell bundesrechtskonform gewesen sei. Eine Überarbeitung und Reduktion der damals viel zu unscharf und zu grosszügig bemessenen Baugebiete sei nach so langer Zeit (21 Jahre) dringend nötig und auch sinnvoll gewesen, zumal der hier im Vordergrund stehende Ortsbildschutz des alten Dorfkerns (nur 1. Bautiefe mit Direkterschliessung typisch) den bundesrechtlichen Anforderungen an die Erhaltung des charakteristischen Ortsbilds von nationaler Bedeutung durch allfällige Bauten auf dem hinteren Teilstück (2. Bautiefe) auf Parz. 158 eindeutig nicht mehr entsprochen hätte. Die Erschliessung des Nordteils ab der Gemeindestrasse Via … wäre wegen der Steilheit des Geländes und der schon bestehenden Bauten und Anlagen im Süden (Wohnhaus/Stall) zudem nur mit unverhältnismässigem Aufwand (d.h. mit teuren Kunstbauten für Zufahrt/Garagierung) realisierbar gewesen. Ferner wäre im Einfahrtsbereich zur Gemeindestrasse damit neu eine gefährliche Verkehrssituation im unteren Dorfbereich entstanden. 9. Ein zweiter Schriftenwechsel brachte keine neuen Erkenntnisse hervor.
10. Am 27. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts noch einen Augenschein vor Ort durch, an welchem seitens der Rekurrentinnen eine Miteigentümerin der Parz. 158 persönlich in Begleitung des gemeinsamen Anwalts und seitens der Gemeinde (Rekursgegnerin 2) der Chef des Bauamts samt Anwalt bzw. seitens der Regierung (Rekursgegnerin 1) ein Vertreter des Amtes für Raumentwicklung (ARE) präsent waren. Allen Anwesenden wurde dabei an zwei verschiedenen Standorten (1: Höhe Altersheim Parz. 1119 mit Blick auf Nordteil der Parz. 158; 2: Dorfstrasse „Via …“ zwecks Erschliessung/Verkehrssituation) auch noch mündlich die Gelegenheit geboten, sich zu den örtlichen Gegebenheiten (Überbauungsgrad; Siedlungsstruktur; Grünflächen usw.) frei zu äussern und noch einmal ihre gegenteiligen Standpunkte zu vertiefen. Seitens des Gerichts wurden zudem noch fünf Fotos der lokalen Verhältnisse erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Nach Art. 17 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700; in Kraft seit 1980) umfassen Schutzzonen insbesondere auch bedeutende Ortsbilder (Abs. 1 lit. c). Gemäss Art. 6 des Bundesgesetzes über Natur- und Heimatschutz (NHG, SR 451) wird durch die Aufnahme eines derartigen Objektes von nationaler Bedeutung in ein Bundesinventar dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung respektive grösstmögliche Schonung verdient. Laut Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS, SR 451.12; in Kraft seit 1981, Aufzählung in Anhang 1) gehört insbesondere auch das Dorfbild der betreffenden Unterengadinergemeinde zu den schützenswerten Ortsbildern auf nationaler Ebene. Auf Gemeindeebene wurde im Generellen Gestaltungsplan (GGP) gestützt auf Art. 86 des Gemeindebaugesetzes (BG) ferner schon 2004 rechtskräftig festgelegt, dass der nördliche und damit noch unüberbaute Grundstücksteil der Parz. 158 zukünftig der Zone für erhaltenswerte Obstgärten (…) angehören sollte und deshalb – entgegen dem alten Zonenplan von 1983 – im Zonenplan von 2004
nicht mehr der Dorfkernzone, sondern eben neu den Regeln für Grünzonen unterstehen sollte. b) Laut Art. 15 RPG umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen ist (lit. b). Gemäss Art. 16 RPG dienen Landwirtschaftszonen neben der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes vor allem der Erhaltung der Landschaft, des Erholungsraums und dem ökologischen Ausgleich, weshalb sie entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen „weitgehend“ freizuhalten sind. Art. 19 Abs. 1 RPG verlangt zudem eine hinreichende Erschliessung (Strassenzufahrt) für die konkrete Nutzung, wobei der Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich sein sollte. c) Nach Art. 26 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG, BR 801.100) scheiden die Gemeinden selbst entsprechend den örtlichen Bedürfnissen ihre Bauzonen, Landwirtschaftszonen, Schutzzonen sowie allfällig weitere Zonen aus (Abs. 2). Laut Art. 30 KRG dienen die Zonen für Grünflächen der Erhaltung und Schaffung von Freiräumen zur Strukturierung der Überbauung innerhalb oder am Rand der Bauzonen (Abs. 1). Bei der parzellenscharfen Zuweisung der Grundstücksflächen in die jeweils konkret gültige Zonenkategorie steht den Bündner Gemeinden bzw. dem Kanton als Aufsichts- und Genehmigungsbehörde an sich ein weiter Ermessensspielraum zu, der seine Schranken im übergeordneten Recht (RPG; NHG) und in den allgemeinen Grundsätzen nach einer sachgerechten, fairen sowie insbesondere willkürfreien Einteilung in die verfügbaren Zonen findet. 2. a) Vorliegend berufen sich die Miteigentümerinnen der Parz. 158 hauptsächlich darauf, dass die raumplanerisch geforderte Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet seit 1983 bestünde, der betreffende Nordteil der Parz. 158 als kleine Baulücke mit eindeutiger Siedlungsqualität zur Überbauung prädestiniert sei und selbst ortsbildschützerisch keine überwiegenden öffentlichen Interessen auszumachen seien, die einer Belassung jenes
äusserlich kaum einsehbaren Teilstücks zwischen Haupthaus und Altersheim in der Dorfkernzone entgegengestanden wären. Dem kann so nicht gefolgt werden. b) Wie der Augenschein des Gerichts vor Ort im Juni 2006 und der Vergleich zwischen dem früheren Zonenplan 1983 und dem neurechtlichen Zonenplan 2004 klar zeigten, kann von der Schaffung einer eigentlichen Baulücke nicht die Rede sein, da systematisch, einheitlich und grossflächig sowohl direkt im Westen (Nordteil Parz. 1118) als auch im Osten (Nordteil Parz. 159) ebenfalls Grünzonen ausgeschieden wurden, um so im Sinne von Art. 30 KRG gezielt Freiräume mit architektonischer Gestaltungs- und Strukturfunktion zu erhalten. Gestützt auf die in Art. 26 KRG verankerte Kompetenzordnung (Raumeinteilung nach örtlichen Bedürfnissen) zugunsten der öffentlichen Hand und den in Art. 15 ff. RPG aufgezählten Voraussetzungen ist das Gericht zur Ansicht gelangt, das im Einzelfall kein Anspruch auf Umzonierung des strittigen Nordteils auf Parz. 158 befürwortet werden kann. Was die örtliche Geeignetheit oder Notwendigkeit der Überbauung jenes derzeit bloss über eine landwirtschaftliche Zufahrtsberechtigung verfügenden Nordteils betrifft, gilt es nicht zu übersehen, dass der Südteil von Parz. 158 entlang der Gemeindestrasse „Via …“ schon mit einem Haupthaus und einem Stall überbaut ist und daher die bisher seit Jahrzehnten betriebene Wohn- und Ökonomiennutzung für die Miteigentümerinnen dieser Liegenschaft selbst bei Bestätigung der angefochtenen Entscheide unverändert bliebe. Abgesehen von den bestehenden Ausbau-/Erweiterungsmöglichkeiten der existierenden Gebäude im Südteil auf Parz. 158 fällt dazu weiter ins Gewicht, dass mit dem ausgeschiedenen Grünschutzgürtel unterhalb der ZöBA (Parz. 1119; Altersheim) erstmals ein klarer und auch visuell/optisch leicht wahrnehmbarer Freihaltekorridor geschaffen wurde, dem eine eigenständige und wichtige Bedeutung für die künftige Besiedelung des Dorfes zu kommen sollte, da derselbe eine unerwünschte Zersiedelung („Ausfransung“) im Grenzbereich zur Dorfkernzone verhindern sollte. Daran ändert selbst das Gegenargument der Wahrung der Verhältnismässigkeit nichts, da in der Realität keine griffigeren oder milderen Massnahmen (z.B. Höherbaubeschränkung) denkbar sind, um die natürlich vorhandenen Gelände- und Raumverhältnisse
(steile Hanglage; grosser Niveauunterschied) wirklich auf Dauer besser schützen und bewahren zu können. Aus raumplanerischer Sicht sind die angefochtenen Entscheide deshalb rechtens, sachlich nachvollziehbar und überdies verhältnismässig. c) Selbst wenn man dazu jedoch noch zu einer anderen Auffassung gelangt wäre, hätten die strittigen Behördenentscheide aus Gründen des Ortsbildschutzes (Art. 17 lit. c RPG i.V.m. Art. 6 NHG samt VISOS Anhang 1) geschützt bzw. bestätigt werden müssen. Mit der Absicht und dem langfristigen Ziel, dem historisch über Jahrhunderte gewachsenen und typischen Ortsbild im Dorfkern (überall nur 1. Bautiefe überbaut mit Direkterschliessung ab Strassennetz der Gemeinde sowie dahinter jeweils für sich gefangene Obstgärten als erweiterter Hausumschwung charakteristisch) im Sinne des Bundesinventars gebührend Rechnung zu tragen, war es ohne weiteres vereinbar, sämtliche 2. Bautiefen zu eliminieren und so einheitlich wieder nur die Besiedlung in der 1. Bautiefe zu gestatten. Eine Beeinträchtigung des unbestritten sehr idyllischen und intakten Ortsbilds entlang der „Via …“ (geschlossene Häuserreihen mit einfacher, übersichtlicher Erschliessung) wäre durch die Erstellung von teuren Kunstbauten zur hinreichenden Erschliessung des viel weiter hinten, hangaufwärts situierten Nordteils der Parz. 158 ernsthaft zu befürchten, da sowohl verkehrstechnisch (Mehrlärm; Abgasimmissionen; gesteigertes Gefahrenpotential im Ein-/Ausfahrtsbereich zur schmalen Gemeindestrasse) als auch bauästhetisch (Tiefgarage; Tunnelbauten; Stützmauern usw.) unerlässlich erhebliche Eingriffe am bestehenden Ortsbild erfolgen müssten, um trotz der engen Manövrier- und Ausweichflächen entlang der „Via …“ dennoch bei der Freigabe einer 2. Bautiefe weiterhin einwandfreie Strassenund Erschliessungsverhältnisse garantieren zu können. Die Vorinstanzen stuften deswegen das öffentliche Interesse am Erhalt und der Schutzwürdigkeit der vor Ort bestehenden Nutzungs- und Überbauungsverhältnisse mit Grund als höher ein, als die ausschliesslich wirtschaftlich motivierten Privatinteressen der Miteigentümerinnen am erneuten Zugeständnis der Nutzungsmöglichkeit ihres rückwärtigen Obstgartens als eigentliches Bauland. Darin kann überdies auch keine
übermässige Härte erblickt werden, weil die jahrelang ausgeübte Verwendung des Haupthauses samt Stallbaute im Südteil auf Parz. 158 dadurch weder eingeschränkt noch verunmöglicht wird. Am Vorgehen der Rekursgegnerinnen gibt es demnach unter diesem Blickwinkel nichts auszusetzen, waren sie gestützt auf Art. 26 KRG, Art. 86 BG samt GGP doch aus sachlich vernünftigen und willkürfreien Gründen der Ansicht, dass einzig mit dieser Grünzone das Ortsbild auf Dauer bewahrt werden könnte. 3. a) Die angefochtenen Entscheide erweisen sich somit in jeder Beziehung als rechtens und verhältnismässig, was zur Abweisung des Rekurses führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 VGG solidarisch je zur Hälfte den beiden Miteigentümerinnen der Parz. 158 aufzulegen. Sie haben die Gemeinde (Rekursgegnerin 2), welche sich durch einen freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Auf die Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an die Regierung (Rekursgegnerin 1) wird indessen praxisgemäss verzichtet. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 216.-zusammen Fr. 3'216.-gehen solidarisch je zur Hälfte zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. Die beiden Rekurrentinnen haben die Gemeinde … unter solidarischer Haftung zudem aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.