R 04 1 4. Kammer URTEIL vom 8. Juli 2004 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Am 24. Dezember 1982 liess die … AG bei der Baubehörde … ein Baugesuch für die heutige Parzelle Nr. 70 einreichen. Vorgesehen war darin der Abbruch des bestehenden Hauses und der Wiederaufbau mit einer achtgeschossigen Hotelbaute (Hotel …). Im östlichen Teil des Erdgeschosses sollte eine Filiale der Graubündner Kantonalbank eingerichtet werden. Von den insgesamt 145 benötigen Parkplätzen waren gemäss Baugesuchsunterlagen 12 für die Banklokalität vorgesehen. Am 25. Februar 1983 erteilte der Gemeinderat die nachgesuchte Baubewilligung unter anderem mit folgenden Auflagen: 1.1 Die für die Ausnützung noch benötigten 400.51 m2 sind auf der Parzelle Nr. 81 nachzuweisen und in diesem Ausmass im Grundbuch einzutragen. Der Gemeinde ist ein Grundbuchauszug einzureichen. 1.2 Es sind insgesamt noch 83 Parkplätze nachzuweisen und zu erstellen. Für 62 Parkplätze sind an die Gemeinde Ersatzabgaben zu leisten, sobald die Gemeinde gesamthaft die Ersatzabgaben in der Fraktion verlangt. Am 23. März 1983 unterbreitete die … AG der Baubehörde ein Abänderungsgesuch, in welchem auch die Wiedererwägung der Parkplatzfestlegungen gemäss Ziff. 1.2 der Auflagen der Baubewilligung vom 25. Februar 1983 beantragt wurde. Mit Baubescheid vom 21. April 1983 genehmigte der Gemeinderat die revidierten Pläne des Projektes Hotel … und sistierte die Parkplatzauflage bis zur Betriebsbereitschaft des Baus. Für den Fall, dass bis dahin kein konkretes öffentliches Parkplatzkonzept ausgearbeitet sei, müsste die Bauherrschaft die betreffenden Parkplätze auf eigenem Grund erstellen.
b) Mit Bauabnahmeverfügung vom 2. November 1994 bestätigte die Gemeinde das Vorhandensein von genügend Parkplätzen für die Parzelle Nr. 70. Wörtlich heisst es darin: “Benötigt werden 157 Parkplätze. Mit den zusätzlichen 6 Parkplätzen Nr. 7A bis 12A werden neu total 158 Parkplätze nachgewiesen. Somit ist ein genügender Parkplatznachweis erbracht“. Am 24. Juni 1997 wurde an der Parzelle Nr. 70 Stockwerkeigentum begründet und die Filiale der GKB als StWE-Einheit Grundbuchblatt 50‘199 (106/1000 Miteigentum) ausgeschieden; als Eigentümerin dieser StWE-Einheit figuriert die … AG. Der grösste Teil der übrigen Stockwerkeinheiten wurde weiterhin durch das Hotel … AG beansprucht. Am 19. August 1999 liess … bei der Gemeinde ein Gesuch für den Anbau einer Wellness- und Beauty-Anlage einreichen, welche im südlichen Teil der Hotelliegenschaft untergebracht werden sollte. Am 13. Oktober 1999 erteilte die Baubehörde die nachgesuchte Baubewilligung unter anderem mit dem Hinweis darauf, dass der Um- und Anbau parkplatzwirksam sei und 66 Plätze benötigt würden. Hiefür wurde auf die Baubewilligung Nr. 97.11.045 vom 16. Februar 1998 verwiesen. Gleichzeitig wurde auch eine BGF-Berechnung vorgenommen. c) Am 29. September 2003 reichte die … AG bei der Baubehörde der Gemeinde … ihrerseits ein Baugesuch ein, gemäss welchem in den ehemaligen Banklokalitäten neu ein Laden eingerichtet werden sollte. Auf entsprechende Publikation hin erhob … als Miteigentümer der Parzelle Nr. 72 öffentlichrechtliche Einsprache mit dem Begehren, dem Baugesuch sei die Genehmigung zu versagen. Er beanstandete, dass die Bauarbeiten bereits in Angriff genommen seien, obwohl hiefür noch keine rechtskräftige Baubewilligung vorgelegen habe. Solches müsste geahndet werden. Ausserdem sei die Baute wiederum in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen, bis eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Die Liegenschaft sei offensichtlich übernutzt, weshalb die beabsichtigte Umwandlung der Banklokalitäten in einen Laden von vornherein nicht in Frage komme. Schliesslich bemängelte er auch den dem Baugesuch beigelegten Parkplatznachweis. Der Eingangsbereich zu den Verkaufsgeschäften, welcher teilweise als Ausstellungs- und Verkaufsfläche genutzt werde, sei
entgegen der Meinung der Bauherrschaft parkplatzpflichtig. Abgesehen davon seien einige Parkplätze mit Reklametafeln überstellt und könnten daher gar nicht als solche genutzt werden. Die Ausfahrten zwischen zwei eingezeichneten Parkplatzreihen entsprächen sodann nicht den einschlägigen Normen. Nach verschiedenen Abklärungen und Verhandlungen erteilte die Baubehörde am 27. November 2003 die nachgesuchte Baubewilligung und wies in einem separaten Entscheid die Einsprache von … im Sinne der Erwägungen ab unter anderem mit dem Hinweis darauf, dass die Umnutzung der Bank in einen Laden AZ-neutral erfolge. Immerhin verlangte die Baubehörde, dass sämtliche im Parkplatznachweis aufgeführten 76 Parkplätze im Sinne von Pflichtparkplätzen bereitgestellt werden müssten und die Anerkennung des Parkplatzes Nr. 31 noch davon abhänge, ob die Terrainvereinbarung mit den Nachbarn zu Stande komme. Andernfalls müsse der Parkplatznachweis in diesem Punkt anderweitig erfolgen oder dafür die Ersatzabgabe bezahlt werden. 2. Dagegen liess … am 31. Dezember 2003 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs erheben mit den Anträgen, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben (Ziff. 1) und die Rekursgegnerin zu verpflichten, einen gesetzmässigen Zustand herzustellen (Ziff. 2). Zur Begründung erneuerte und ergänzte er die bereits seiner Einsprache zugrunde liegenden Einwände. 3. a) Die Gemeinde … beantragte Abweisung des Rekurses, soweit auf ihn eingetreten werden könne. Mit Blick auf die gerügte Verletzung von kommunalen Parkplatzvorschriften sei dem Rekurrenten die Legitimation abzusprechen. Die Bestrafung der Verantwortlichen der Bauherrschaft wegen Verletzung von Baupolizeirecht bilde Gegenstand eines separaten Verfahrens. Materiellrechtlich stellt sie sich unter Hinweis auf ihre Praxis auf den Standpunkt, dass die vorgesehenen baulichen Änderungen keine zusätzliche BGF beanspruche und dass die vorgesehene Zweckänderung (Bankfiliale in Ladenlokalität) in allen Teilen AZ-neutral sei, weshalb sie auf die Einholung einer AZ-Berechnung über die gesamte Liegenschaft habe absehen dürfen. Dies gelte auch für den gerügten fehlenden
Parkplatznachweis. Die Rekursgegnerin 2 könne sich auf bestehende Baubewilligungen abstützen, mit welchen auch die Parkplatzpflicht abgedeckt würden. Den Parkplatzbedarf für den neuen Laden habe sie, ausgehend von den massgebenden kommunalen Bestimmungen auf 9 Parkplätze, errechnet. Für die (frühere) Bankfiliale seien demgegenüber in Baubewilligung aus dem Jahre 1983 deren 12 ausgewiesen worden, weshalb der Bedarf für die umgenutzte StWE-Einheit so oder anders abgedeckt sei. Die verlangte Ausdehnung der Parkplatzerstellungspflicht auch auf Flächen im Eingangsbereich finde im Gesetz keine Stütze. Kein Gesetzes- sondern lediglich Richtliniencharakter komme den Normen der Schweizerischen Normenvereinigung zu. Entsprechend könne der Rekurrent daraus auch nichts zu seinen Gunsten ableiten. Dies umso mehr, als die Baubehörde in der Sache selbst die Parkplätze auf ihre Funktionalität geprüft und mit Ausnahme eines Platzes für in Ordnung befunden habe. Der Einwand, dass die Parkplätze 5-7 mit Skiständern überstellt seien, sei nicht in diesem Verfahren zu hören. Die Überwachung der Pflichtparkplätze sei vielmehr Gegenstand der baupolizeilichen Kontrolltätigkeit und im Rahmen dieser zu ahnden. b) Die … AG beantragte ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit auf diesen eingetreten werden könne. Zur Begründung vertiefte sie im Wesentlichen die bereits der gemeindlichen Vernehmlassung zugrunde liegende Argumentation. 4. In der Folge verlangte der Instruktionsrichter von der Rekursgegnerin 2 den Nachweis der Beschaffung der im Zusammenhang mit dem Bau des Hotels … anfangs der 80er Jahre für die Mehrnutzung benötigten Landfläche bzw. BGF. Diese reichte in der Folge dem Gericht eine Erklärung betreffend Übertragung der baulichen Ausnützungsziffer vom 18./20. Februar 1984 ein. Die übrigen Parteien erhielten in der Folge Gelegenheit, sich zu dieser Einlage schriftlich zu äussern. 5. Am 7. Juli 2004 führte eine Delegation der lV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem
der Rekurrent mit seinem Anwalt, Vertreter der Gemeinde mit ihrem Anwalt sowie ein Vertreter der … AG mit ihrem Rechtsvertreter teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheins und die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird soweit erforderlich in den Erwägungen eingegangen Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Vorweg ist der von der Rekursgegnerin 1 vorgebrachte Nichteintretensantrag zufolge fehlender nachbarschützender Wirkung der vom Rekurrenten gerügten Parkplatzfrage zu prüfen. Im Lichte der jüngeren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung betrachtet (vgl. PVG 2003 Nr. 34) ist diesem Antrag bereits deshalb kein Erfolg beschieden, weil in Fällen wie dem vorliegenden, wo die Rekurslegitimation des Rekurrenten als Nachbar und Gewerbegenosse bereits dem Grundsatze nach zu bejahen ist, alle Rügen zulässig sind, die den Streitgegenstand betreffen und für die Position der Partei Vorteile erwarten lassen. Dies hat zur Folge, dass auf den Rekurs hinsichtlich aller für den Rekurrenten einen Vorteil mit sich bringenden oder einen drohenden Nachteil abwendenden Rügen einzutreten ist, damit auch auf jene der behaupteten Verletzung von kommunalen Parkplatzvorschriften. 2. a) Das Bauvorhaben befindet sich auf der in der Hotel- und Kurzone (AZ 0,9) gelegenen Parzelle Nr. 70 im Halte von 3'114 m2. Die Parzelle ist anfangs der 80er Jahre gestützt auf rechtskräftige Baubewilligungen und unter Einbezug von verschiedenen Nutzungstransfers ab benachbarten Parzellen mit der bestehenden Hotelüberbauung (beinhaltend u.a. im östlichen Teil des Erdgeschosses eine Filiale der GKB) überbaut worden. 1997 ist die Bankfiliale, welche aus einem Schalter-/Kundenbereich sowie dem Tresorraum und einem Vorraum mit WC bestand, als separate StWE-Einheit (Grundbuchblatt 50'199 mit 106/1000 Miteigentumsanteil) ausgeschieden worden. Vorgesehen (bzw. bereits ausgeführt) ist die blosse Umnutzung der
ehemaligen Bankräumlichkeiten in einen Laden (Parfumerie) ohne dass das Gebäude bzw. die Gebäudemasse geändert würden. Im angefochtenen Bauund Einspracheentscheid ist die Baubehörde davon ausgegangen, dass durch die zur Diskussion stehenden baurechtlichen Veränderungen in den Räumlichkeiten der ehemaligen Filiale der GKB keine zusätzliche BGF beansprucht werde. Sie gelangte zum Schluss, dass die Umnutzung “AZneutral“ erfolge, weshalb von einer AZ-Berechnung über das Ganze abgesehen werden dürfe. Ihr kann gefolgt werden. b) Wie das Verwaltungsgericht bereits u.a. in den parallel entschiedenen VGU R 03 51 und VGU R 03 110 festgehalten hat, lässt sich die dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegende gemeindliche Praxis, bei gebäudeinternen, AZneutralen Umnutzungen/Umbauten vom Einverlangen einer AZ-Berechnung über das Ganze abzusehen, bereits aufgrund des einer Gemeinde in Bausachen zustehenden weiten Ermessens- und Entscheidungsspielraumes, aber auch aufgrund von Praktikabilitäts- und Verhältnismässigkeitsüberlegungen ohne weiteres vertreten. Dies zudem auch noch deshalb, weil in Fällen, wie dem vorliegenden, damit auch der einem Eigentümer unter bestimmten, hier nicht näher darzulegenden Voraussetzungen, zustehenden Besitzstandsgarantie (i.S. von Art. 26 BV) angemessen Rechnung getragen werden kann. Ausschlaggebend für die Anwendbarkeit der gemeindlichen Praxis bei Umdispositionen/Umlagerungen ist, dass für das konkrete Bauvorhaben keine zusätzliche AZ beansprucht wird. Diese Voraussetzung ist vorliegend offensichtlich erfüllt. c) So hat der Augenschein bestätigt, dass durch das Umbauvorhaben (Umnutzung der ehemaligen Bankfiliale in eine Parfumerie) keine zusätzliche AZ konsumiert wird. Insbesondere hat sich der rekurrentische Einwand, wonach die rückwärtigen Lagerräumlichkeiten (ehemaliger Tresorraum, WC und Vorraum) AZ-pflichtig seien, als offensichtlich unzutreffend erwiesen. Abgesehen davon, dass sich die ehemalige, rechtskräftig bewilligte Nutzung in jenen Räumen (Tresorraum, Vorraum und WC) nicht wesentlich von der „neuen“ Lagernutzung für Parfumeriartikel unterscheidet, bestand für die Gemeinde auch aus einem weiteren Grund kein Anlass, die konkreten
Lagerräumlichkeiten anzurechnen. Diese ragen nämlich an keinem Ort mehr als 1,2 m aus dem gewachsenen Terrain heraus (Art. 38 Abs. 1 lit. h BG), weshalb ihre AZ-Pflicht zu Recht verneint worden ist. Entsprechend der oben umschriebenen und vom Verwaltungsgericht in den erwähnten VGU’s geschützten Praxis bestand daher vorliegend kein Anlass, eine AZ- Berechnung über das Ganze zu verlangen. Aus dem Umstand, dass die Parzelle Nr. 70 bereits übernutzt ist, können die Rekurrenten nichts zu ihren Gunsten ableiten, nachdem keine zusätzliche AZ erforderlich ist und auch der Nutzungszweck der Räumlichkeiten (gewerbliche Nutzung: Bankfiliale in Parfumerie) keine wesentlichen Veränderungen erfährt (vgl. auch VGU R 03 110). Wie die Gemeinde zu Recht erkannt hat, würde es dem Verhältnismässigkeitsprinzip widersprechen, wenn sie AZ-neutrale Umdispositionen innerhalb einer selbständigen StWE-Einheit zum Anlass für eine Neubeurteilung der AZ über das Ganze nehmen würde. Solche Umdispositionen müssen zumindest solange hingenommen werden, als sie sich innerhalb eines bestehenden, rechtskräftig bewilligten Gebäudes sowie im Rahmen desselben Nutzungszweckes bewegen. Dies ist vorliegend, wo bestehende Räumlichkeiten ohne nennenswerte bauliche Veränderungen lediglich von einer gewerblichen Nutzungsform (Bankfiliale) in eine andere (Parfumerieladen) umgewandelt werden, offenkundig der Fall. Den rekurrentischen Begehren ist aus dieser Sicht kein Erfolg beschieden. d) Daran vermag auch der rekurrentische Hinweis auf VGU R 02 133 nichts zu ändern. In jenem Entscheid hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass eine auf einer falschen AZ-Berechnung beruhenden Baubewilligung keine verbindlichen Wirkungen für zukünftige Bauvorhaben hat; insbesondere resultieren daraus keine neuen Rechte. Der Rekurrent verkennt vorliegend, dass mit dem angefochtenen Entscheid gar keine neuen Rechte begründet werden. Vielmehr wurde der Rekursgegnerin 2 nur die Fortführung der bisherigen gewerblichen Nutzung zugestanden. Im angerufenen Urteil ging es demgegenüber nicht nur um blosse Umdispositionen innerhalb bestehender Räumlichkeiten und einer bestehenden Nutzung, sondern der Bauherr war für die Realisierung seines Bauvorhabens (Wintergarten) auf zusätzliche AZ angewiesen. Entsprechend kam auch die im vorliegenden Rekurs streitige
Praxis nicht zur Anwendung. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich daher als unbegründet. 3. a) Zu prüfen bleiben damit noch die rekurrentischen Einwendungen betreffend die Verletzung von kommunalen Parkplatzvorschriften. Auszugehen ist von Art. 59 BG. Danach hat, wer Gebäude oder Anlagen erstellt, erweitert oder in ihrem Zweck ändert, auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe durch Dienstbarkeitsvertrag die vorgeschriebene Anzahl Autoabstellplätze gemäss Erschliessungsreglement herzurichten und zur Benützung offen zu halten. Aus Art. 20 des Parkplatzreglements ergibt sich, dass keine zusätzlichen Parkplätze zu erstellen oder zu entschädigen sind, falls gegenüber der bisherigen Nutzung keine zusätzliche parkplatzpflichtige Nutzung geschaffen wird. b) Wie bereits unter Ziff. 2 dargelegt, vermag sich die Rekursgegnerin 2 auf eine bestehende Baubewilligung abzustützen, mit welcher auch die Parkplatzpflicht abgedeckt ist. Im Lichte der eben zitierten Bestimmungen folgt, dass sie nur insoweit zusätzlichen Parkraum schaffen muss, als mit der Umwandlung der Banknutzung in einen Parfumerieladen überhaupt ein zusätzlicher Parkplatzbedarf geschaffen wird. Ausgehend von Art. 23 Parkplatzreglement ist mithin lediglich die Differenz auszugleichen, welche sich mit Blick auf die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze aus den beiden unterschiedlichen Betriebsarten ergibt. Nach der erwähnten Bestimmung sind für die aktuelle Nutzung als Parfumerie pro 12 m2 Ladenfläche 1 Parkplatz zur Verfügung zu stellen. Angesichts der unbestritten gebliebenen Ladengesamtfläche von 107.5 m2 sind somit 9 Pflichtparkplätze erforderlich. Nun ergibt sich aus der Baubewilligung vom 25. Februar 1983, dass für die ehemalige Bankfiliale GKB 12 Pflichtparkplätze nachgewiesen worden sind, woraus erhellt, dass der aktuelle Parkplatzbedarf für die umgenutzte StWE- Einheit bereits abgedeckt ist. Was der Rekurrent im Zusammenhang mit der Berechnung der Pflichtparkplätze noch verlangt (Anrechnung der Flächen im Eingangsbereich), ist unbehelflich und vermag an diesem Ergebnis nichts zu ändern, dies umso weniger, als in der Gemeinde die Möglichkeit der Bezahlung einer Ersatzabgabe für allenfalls fehlende Parkplätze bestehen
würde. Den rekurrentischen Begehren ist daher so oder anders der Boden entzogen. c) Auch soweit sich der Rekurrent auf die Normen der Schweizerischen Normen- Vereinigung (SNV) beruft, kann er daraus nichts zu Gunsten seiner Rechtsbegehren ableiten. Abgesehen davon, dass es sich dabei nur um Richtlinien ohne irgendwelchen Gesetzescharakter handelt, erweisen sich seine Vorhalte auch materiell als unbegründet. Wie der Augenschein gezeigt hat, sind die erforderlichen Parkplätze genügend dimensioniert. Die Gemeinde hat sie im Übrigen auf ihre Funktionalität überprüft und sie mit Ausnahme eines Platzes für in Ordnung befunden. d) Soweit der Rekurrent noch vorbringt, die Parkplätze 5 bis 7 seien mit Plakaten und Skiständern überstellt und dürften daher gar nicht angerechnet werden, kann er daraus ebenfalls nichts zu Gunsten seiner Begehren ableiten. Die Überwachung der Nutzung der angegebenen Pflichtparkplätze bildet nämlich Gegenstand der baupolizeilichen Kontrolltätigkeit der Gemeinde, hat mithin mit dem streitigen Baugesuch überhaupt nichts zu tun und ist entsprechend nicht geeignet, den Verfahrensausgang zu beeinflussen. e) Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist daher abzuweisen. 4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten, welcher überdies die anwaltlich vertretenen Rekursgegnerinnen 1 und 2 aussergerichtlich angemessen zu entschädigen hat. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 216.--
Zusammen Fr. 6'216.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … hat der Gemeinde … eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 2'000.- - und der … AG eine solche von ebenfalls Fr. 2'000.-- auszurichten. Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am 26. Juli 2005 zufolge Rückzuges abgeschrieben (1P.565/2004/ggs).