VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 17 96, 97 und 98 4. Kammer Vorsitz Racioppi Richter Meisser, von Salis Aktuarin ad hoc Jauch URTEIL vom 14. Mai 2019 in den Streitsachen A._____, Beschwerdeführerin im Verfahren U 17 96 B._____ und C._____, Beschwerdeführer im Verfahren U 17 97 D._____ und E._____, und Mitbeteiligte, Beschwerdeführer im Verfahren U 19 98 alle vertreten durch lic. iur. A._____, gegen Amt für Immobilienbewertung Graubünden, Beschwerdegegner betreffend amtliche Schätzung
- 2 - 1. Am 30. September 2016 eröffnete der kantonale Schätzungsbezirk 1 gegenüber den Eigentümern der neu erstellten Stockwerkeigentumseinheiten Nr. S53366/B1 (F._____ und G._____ als Miteigentümer zu je 1/2), Nr. S53367/B2 (H._____ AG; seit 3. Oktober 2017 die Eheleute C._____ und B._____ als Miteigentümer zu je 1/2), Nr. S53372/C1 (A._____) sowie Nr. S53373/C2 (H._____ AG; seit 25. Oktober 2017 die Eheleute E._____ und D._____ als Miteigentümer zu je 1/2) auf Plan-Parzelle 5-399 in der Gemeinde X._____ jeweils die amtliche Schätzung. 2. Dagegen erhoben die besagten Eigentümer am 2. November 2016 je Beschwerde beim kantonalen Amt für Schätzungswesen (ASW; heute Amt für Immobilienbewertung Graubünden) und beantragten, es sei die schätzende Festlegung der Werte nachvollziehbar und belegt zu begründen. Weiter seien die Werte für den fiktiven Nutzungszufluss aus dem Eigentum entsprechend der geltenden Gerichtspraxis aufgrund von lokalen Jahresmieten für vergleichbaren Wohnraum festzulegen. Und schliesslich sei von der Erhebung einer Gebühr für die verwaltungsinterne Schätzung abzusehen, allenfalls sei diese auf den für eine gesetzeskonforme Schätzung notwendigen Aufwand zu reduzieren. Mit Beschwerdeentscheid des ASW vom 25. September 2017 wurden sämtliche Beschwerden abgewiesen. 3. Gegen diesen Entscheid erhoben am 27. September 2017 sowohl A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin 1; Verfahren U 17 96), die Eheleute C._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 2; Verfahren U 17 97) sowie die Eheleute D._____ und E._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 3; Verfahren U 17 98), handelnd auch für F._____ und G._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 4; Verfahren U 17 98) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:
- 3 - "1. Der Schätzungsbezirk 1 sei anzuweisen, die Nutzfläche der Wohnungen der Beschwerdeführer nach dem geltenden Baugesetz von X._____ zu bestimmen, die wert- und mietzinsbestimmenden Faktoren gemäss der geltenden Verwaltungspraxis zu bezeichnen, zu gewichten und mit vergleichbar bestimmten Vergleichsobjekten mit Eigennutzung sowohl hinsichtlich des Verkehrswertes als auch des Fiktiveinkommens so zu bestimmen, dass eine rationale Überprüfung möglich ist. 2. Die Verfahrenskosten des Vorverfahrens seien der Staatskasse zu auferlegen. 3. Die Verfahrenskosten für das vorliegende Verfahren seien der Staatskasse zu auferlegen." Zur Begründung führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, der Schätzungsentscheid sei ohne genügende Begründung der Werte ergangen, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. Die verwaltungsinterne Weisung, auf welche das ASW verweise, könne keine Verfügungsbegründung ersetzen. Sodann behaupte das ASW einfach, die wertbestimmenden Faktoren seien anhand von repräsentativen Vergleichsobjekten und Marktwert verglichen worden. Die Vergleichsobjekte würden aber weder offengelegt noch angeführt, womit ein Vergleich weder möglich sei und auch keine Begründung vorliege. Zudem habe das ASW die Rüge, wonach m2-Werte entgegen dem geltenden Baugesetz von X._____ festgelegt worden seien, nicht behandelt. Soweit das ASW mit den nach erfolgter Einsprache [recte: Beschwerde] ausgehändigten Unterlagen mit anonymisierten Vergleichswerte in Tabellenform und Verweis auf den Bundesgerichtsentscheid 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 die Verletzung des rechtlichen Gehörs zurückweisen wolle, sei nicht erkennbar, weshalb ein Eigentümer ein privates schützenswertes Interesse an der Geheimhaltung seines Hauses gegenüber einem anderen Eigentümer in vergleichbarer Lage haben sollte. Durch die Nicht-Offenlegung werde
- 4 jegliche Nachvollziehbarkeit und damit Überprüfbarkeit der Schätzung der Verwaltungskontrolle entzogen. Sodann müsste das Schätzungsobjekt als auch die verglichenen Objekte nach dem Baugesetz oder zumindest nach den gleichen Kriterien beurteilt werden. Vage Qualifizierungen wie "bevorzugte Lage", "dem oberen Segment der Eigentumswohnungen" seien ausschliesslich subjektiv und keiner Überprüfung zugänglich. Was den Verkehrswert angehe, so müsse dieser ohne Behördenangaben bestimmt werden, da auf den Verkäufen erhebliche Abgaben lasten würden, die dem Verkehrswert zugeschlagen würden. Soweit das ASW sodann unter dem Titel Marktvergleich auf die eigenen Schätzungen des Schätzungsbezirkes 1 verweise, mache sich der Schätzungsbezirk damit selbst den Markt, was willkürlich sei. Es sei denn auch nicht überprüfbar, ob die Vergleiche sich auf selbstgenutzte oder vermietete Wohnungen beziehen würden. Des Weiteren beanstandeten die Beschwerdeführer, dass die Wohnflächen nicht gesetzeskonform bestimmt worden seien. So seien neben der reinen Wohnraumgrösse auch noch Flächen von Nebenräumen hinzugerechnet worden. Dies widerspreche Art. 45 Ziff. 5 lit. g i.V.m. Art. 28 des Baugesetzes der Gemeinde X._____. Zudem möge zwar eine Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften stattgefunden haben, nicht aber am 9. August 2016. Ohne die gesetzeskonforme Wohnraumbestimmung könne man nun aber gar keine Objekte vergleichen, die real den zu schätzenden Objekten entsprächen. Diese Vorgehensweise verletze das rechtliche Gehör, da eine Überprüfung verunmöglicht werde. Ein Vergleich gesetzeswidrig bestimmter Wohnflächen mit gesetzgemässen Wohnflächen sei sodann grob willkürlich und verletze das Rechtsgleichheitsgebot. Im Weiteren seien die verfügten Eigenmietwerte lebensfremd und viel zu hoch. Es sei notwendig, dass zumindest die Grundlage für den Vergleich des fiktiven Einkommens auf lebenspraktisch tatsächlichen Vergleichswerten beruhe, ansonsten die Festlegung eines fiktiven Nutzungszuflusses vollkommen willkürlich werde und das Rechtsgleichheitsgebot sowie das Willkürverbot
- 5 verletze. Neubauwohnungen in X._____ könnten kaum vermietet werden, insbesondere nicht ganzjährig. Im konkreten Fall der Stockwerkeigentumsanteile mit 3.5-Zimmern dürfte eine tatsächlich mögliche Drittvermietung während der Wintersaison von fünf Monaten zu einem Mietwert von Fr. 500.-- pro Zimmer/Monat wahrscheinlich sein. Im Sommer sei eine Vermietung im Regelfall nicht möglich. Einem privaten Eigentümer sei sowohl die tatsächlich mögliche Drittvermietung als auch die lebenspraktisch anzunehmende Nichtvermietung anzurechnen, oder aber es müsse davon ausgegangen werden, dass keine Jahresmiete erzielt werden könne. Alsdann führe die in Art. 22 Abs. 2 StG GR vorgesehene Anrechnungsreduktion für Ortsansässige zu einer Ungleichbehandlung gegenüber den Nicht-Ortsansässigen und verstosse somit gegen den Gleichheitsgrundsatz von Art. 8 BV sowie gegen die Eigentumsgarantie nach Art. 22ter BV. Die Schätzung des fiktiven Einkommens müsse deshalb um einen Faktor 40/100 gemildert werden. Diese Reduktion könne über den Anrechnungssatz oder die Schätzung erfolgen. Somit wäre der fiktive Einkommenswert auf 60 % der tatsächlich zu ermittelnden Drittvergleichsmieteinnahmen festzusetzen. Damit wäre auch die Unmöglichkeit der dauernden Nutzung durch Ortsfremde berücksichtigt. Das Bundesgericht habe in den Entscheiden 125 I 65 und 124 I 145 festgehalten, dass den Kantonen in der Bandbreite zwischen 60 % und 70 % des fiktiven Vergleichsmarktes hinreichend Raum für eine sachgemässe Anpassung an die tatsächlichen Verhältnisse bleibe. Schliesslich brachten die Beschwerdeführer vor, die Gebäudeversicherung habe die jeweiligen Schätzungen gefordert, weshalb von keinem der Beschwerdeführer für diese Tätigkeit etwas geschuldet sei, da ihnen gar keine Leistung zufliesse. Eine Gebühr setze eine Dienstleistung an den Empfänger voraus. Fehle es an einer solchen, so könne keine Gebühr vorliegen. Im Übrigen decke die Gebäudeversicherung die an die Schätzungsbehörde zu leistende Zahlung mittels der festgelegten Versicherungsprämien. Die
- 6 - Verfahrenskosten seien der Staatskasse aufzuerlegen, da das ASW das ganze Verfahren durch die fehlende Begründung und Erläuterung verursacht habe. 4. Mit Eingabe vom 31. Dezember 2017 (Poststempel: 5. Januar 2018) beantragten die Beschwerdeführer die Vereinigung der Verfahren U 17 96, U 17 97 sowie U 17 98 und teilten dem Verwaltungsgericht mit, dass für sämtliche Beschwerdeführer als Zustelladresse diejenige der Beschwerdeführerin 1 gelte. 5. Das Amt für Immobilienbewertung Graubünden (ehemals: ASW; nachfolgend: Beschwerdegegner) beantragte in seinen Vernehmlassungen vom 5. Januar 2018 betreffend die Beschwerde der Beschwerdeführer 3 das Nichteintreten, soweit die Beschwerde im Namen von F._____ und G._____ erfolgte, mit der Begründung, dass den Akten keine Vollmacht von F._____ und G._____ zu entnehmen sei und es damit an einer Prozessvoraussetzung fehle. Im Übrigen beantragte der Beschwerdegegner – wie auch in Bezug auf die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 – die vollumfängliche Abweisung der Beschwerden und die Durchführung eines Augenscheins (Objektbesichtigung), unter gesetzlicher Kostenfolge. In formeller Hinsicht beantragte der Beschwerdegegner die Vereinigung der Verfahren U 17 96, U 17 97 und U 17 98. Zur Begründung verwies der Beschwerdegegner grundsätzlich auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid und beschränkte sich, auf ausgewählte Aspekte der Beschwerdeschriften Stellung zu nehmen. Die Schätzungseröffnungen vom 30. September 2016 seien mit dem üblichen Verfügungs-Formular "Eigentümer B" ergangen, worin das Bewertungsdatum, die Detailangaben sowie alle wertbestimmenden Faktoren im Einzelnen aufgeführt seien. Die Schätzungseröffnungen würden im Massenverfahren erlassen werden, weshalb vor Erlass der Verfügung
- 7 keine oder nur eine eingeschränkte Anhörung der Betroffenen stattfinde. Im Einspracheverfahren [recte: Beschwerdeverfahren] werde das rechtliche Gehör nachträglich sichergestellt. Vorliegend habe im Einspracheverfahren [recte: verwaltungsinternes Beschwerdeverfahren] ein ausführlicher Schriftenwechsel stattgefunden und sei den Beschwerdeführern bzw. deren Rechtsvorgängern eingehend Auskunft über das Zustandekommen der verfügten Werte erteilt worden. Die gerügte Verweigerung des rechtlichen Gehörs ziele demnach ins Leere. Ebenfalls sei den Beschwerdeführern im Einsprachverfahren ein Auszug aus der Schätzungsanweisung über die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (SchA NLW) zugestellt und somit detailliert Auskunft über die Berechnung der in der jeweiligen Schätzungseröffnung aufgeführten Nutzungsfläche erteilt worden. Dadurch sei auch in diesem Punkt das rechtliche Gehör gewährleistet worden. Soweit die Beschwerdeführer die Ansicht vertreten würden, der Beschwerdegegner sei auf die erhobene Rüge betreffend Nutzflächenberechnung nicht eingetreten, treffe dies nicht zu. So habe der Beschwerdegegner im Beschwerdeentscheid die gesamten verfügbaren Werte bestätigt und sei somit der Haltung des Schätzungsbezirkes 1 gefolgt, was für die Beschwerdeführer bzw. deren Rechtsvorgänger erkennbar gewesen sei. Sollte das Gericht dennoch von einer mangelhaften Behandlung der Rüge und damit einer Verletzung des rechtlichen Gehörs ausgehen, so könne diese im vorliegenden Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht geheilt werden, da es sich nicht um einen schwerwiegenden Mangel handle. Die Weisungen des Amtes sowie einschlägigen Empfehlungen und Normen von Fachverbänden wie die SIA-Norm 416 würden gemäss Art. 2 lit. g und lit. i aSchV u.a. zu beachtende Grundlagen für Schätzungen bilden. Die Berechnung der massgeblichen Nutzungsfläche habe somit nach kantonalem und nicht nach kommunalem Recht zu erfolgen. Demgemäss seien auch die in den Erdgeschosswohnungen als Wellness- bzw. Hobbyraum bezeichneten Räume als Wohnfläche zu qualifizieren, da
- 8 diese direkt von der Wohnung aus zugänglich seien. Die Nutzflächenberechnung sei somit korrekt erfolgt. Betreffend Gewichtung der weiteren wertbestimmenden Faktoren werde für den ganzen Kanton nach den gleichen Vorgaben vorgegangen, mit dem Ziel, im Einzelfall korrekte Marktwerte zu ermitteln. Der vorliegend jeweilige geschätzte Wert entspreche dem Marktwert in der Gemeinde X._____. Soweit die Beschwerdeführer sodann die anonymisierte Offenlegung der Vergleichsobjekte und –werte durch den Schätzungsbezirk 1 bemängeln und darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie einen Verstoss gegen das Willkürverbot erblicken würden, werde auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid und insbesondere den Hinweis, wonach es sich bei den Vergleichsobjekten um ganzjährig vermietete Zweitwohnungen handle, verwiesen. Im Übrigen lege der Beschwerdegegner mit der Beilage 2 nicht-anonymisierte Tabellen ausschliesslich zuhanden des Gerichts ins Recht. Im Zusammenhang mit der Rüge betreffend die rechtswidrige Schätzungsgebühr verwies der Beschwerdegegner ebenfalls auf die Ausführungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. Zur Begründung des formellen Antrags der Verfahrensvereinigung führte der Beschwerdegegner alsdann aus, sämtliche Beschwerdeschriften würden – abgesehen von den Partei- und Objektbezeichnungen – denselben Wortlaut aufweisen. Die Beschwerden würden zwar unterschiedliche Objekte (Wohnungen) betreffen, diese würden sich aber allesamt in derselben Überbauung befinden. 6. Mit Verfügung vom 8. Januar 2018 vereinigte der Instruktionsrichter die Verfahren U 17 96, U 17 97 und U 17 98. Dagegen erhoben die Parteien keine Einwände. 7. In ihrer Replik vom 2. Februar 2018 vertieften die Beschwerdeführer ihre bisherige Argumentation und hielten ergänzend fest, die fehlende Begründung könne nicht durch ein Formular ersetzt werden, wenn dieses
- 9 nicht die Aussagen aufweise, welche eine Überprüfung der Verfügung ermöglichen würden. Soweit dies von der Behörde im Laufe des Verfahrens nachgeholt werde, sei dies bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen. Eine nachvollziehbare und substantiierte Begründung für die angefochtenen Schätzungen liege auch nach Abschluss des verwaltungsinternen Verfahrens nicht vor. Vielmehr würden die internen Ausführungen von Herrn I._____ vom Schätzungsbezirk 1 im Schreiben vom 6. Januar 2017 bezüglich der Berechnung der Nettowohnfläche, die der Wohnfläche oder Hauptnutzungsfläche gemäss SIA-Norm 416 entspreche, sich mit der Argumentation der Beschwerdeführer decken. In Abweichung von dieser Nettowohnfläche werde jedoch ein Vergleich nach der Nutzfläche vorgenommen, die auch Nichtwohnflächen oder Nebennutzflächen einbeziehe. Dieses Vorgehen nach Art. 2d SchA NLW widerspreche Art. 45 Ziff. 5 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ und der SIA-Norm 416 Ziff. 2.1.1.1. Die weiteren Faktoren, die auf einem teilweise handschriftlich ausgefüllten Formularblatt stünden und sich auf zehn Kriterien mit +/- 9 % Punkten, also gesamthaft mit einer Gewichtung von 180 %-Punkten erstrecken würden, seien weder hinsichtlich der jeweils angenommenen Werte noch der Gewichtung gegenüber dem Normalfaktor 0 offengelegt. Ein Vergleich von nicht nachvollziehbar gewichteten Aggregatsgrössen sei somit gar nicht möglich. Die unbestimmte und unbegründete Festlegung sei als grob willkürlich zu beachten. Da den Beschwerdeführern zudem die sachliche Überprüfung verweigert werde, liege auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. In diesem Zusammenhang berufen sich die Beschwerdeführer auf das Öffentlichkeitsgesetz. Im Übrigen würde sich lediglich eine Punktierung betreffend die Wohnung der Beschwerdeführerin 1 in den Akten befinden, nicht aber betreffend die Wohnungen der anderen Beschwerdeführer. Weiter machten die Beschwerdeführer geltend, ein Augenschein müsse sich auf die jeweiligen Vergleichsobjekte beziehen und nicht auf das Objekt gegen das die übrigen Objekte verglichen werden sollten. Die
- 10 - Verweigerung der Besichtigung verglichener Objekte, wie dies das Amt fordere, mit der gleichzeitigen Verweigerung der Einsicht in die Sammelbeilage 2 der Vergleichsobjekte führe zu einer asymmetrischen Verfahrenslage und stelle eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs dar. Mangels Offenlegung der Vergleichsparameter und deren Gewichtung sei ein einseitiger Augenschein für eine rationale und verfahrensförmige Beurteilung untauglich. Zudem sei ein solcher Augenschein auch nicht notwendig, könne die Wohnung C1 als virtueller Rundgang übers Netz in Augenschein genommen werden. Schliesslich führten die Beschwerdeführer aus, falls aufgrund der Schätzungen tatsächlich ein Nutzen für sie vorliegen sollte, so müsste die Schätzungsgebühr nach dem Gesetz über die amtlichen Schätzungen bestimmt werden. Demgemäss müsse die Gebühr aufgrund des tatsächlichen Aufwandes für die Einzelschätzung in Bezug auf die jährlich zu erhebende Vollkostenrechnung bestimmt werden. Die beiden Kostenanteile der Gemeinden und der Gebäudeversicherung von ca. Fr. 2.5 Mio. würden aber alleine schon die Vollkosten des Beschwerdegegners von 15 Mitarbeitern abdecken. Im Übrigen würden die Zahlungen der Gemeinde X._____ an den Beschwerdegegner für das gesamte Jahr 2016 weniger als die Hälfte der im vorliegenden Verfahren verlangten Zahlung von der Stockwerkeigentümergemeinschaft betragen. Eine Mehrfachzahlung der gleichen Dienstleistung sei dem Rechtssystem unbekannt und gelte als unzulässig. 8. Mit Eingabe vom 9. Februar 2018 reichten die Beschwerdeführer jeweils eine korrigierte Replik (Schreibfehler und zwei Wortdoppelungen) ein. 9. Duplicando hielt der Beschwerdegegner am 5. März 2018 an seinem Beschwerdeentscheid sowie an den Vernehmlassungen und den darin gemachten Erwägungen fest. Weiter ergänzte der Beschwerdegegner, es erschliesse sich ihm nicht, weshalb die Ausführungen im Schreiben vom
- 11 - 6. Januar 2017 des Bewertungsbüros im Widerspruch zu den Erwägungen stehen sollten. Diese Behauptung werde von den Beschwerdeführern nicht konkret substantiiert und deshalb bestritten. Sodann sei anzufügen, dass Art. 45 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ die Ausnützungsziffer regle und nicht die für die Bewertung massgebende Nutzfläche. Für Letztere sei aSchA NLW sowie die SIA- Norm 416 Ziffer 2 massgebend. Neben der in der aSchA NLW für den Mietwert definierten relevanten Nutzfläche verwende der Beschwerdegegner eine verfeinerte Justierung in Form eines Punktierungssystems, um Vergleiche anstellen zu können. Flächen mit einer geringen Wertigkeit würden mit einer tieferen Punktierung über die ganze Miete korrigiert. Damit sei ein einheitliches Vorgehen sowie ein Berücksichtigen und Gewichten von unterschiedlichen Faktoren gewährleistet. Bei den vorliegenden Bewertungsobjekten handle es sich um neue Wohnungen mit hoher Ausbauqualität an bevorzugter Lage in X._____ (sehr sonnig, gut erschlossen, unmittelbar am Skigebiet). Dies ergebe eine Punktierung von 33 Punkten. Der eingeschränkten Wohnnutzung bzw. Besonnung der Räume im UG werde sodann mit einem Abzug von -3 Prozentpunkten Rechnung getragen, womit ein Schlusstotal von 30 Punkten resultiere. Eine solche Punktierung habe in Bezug auf alle Wohnungen der Beschwerdeführer stattgefunden, mit Ausnahme derjenigen der Beschwerdeführer 2. Diese habe sich zum Zeitpunkt der Bewertung im Rohbau befunden. Die Punktierungen der übrigen Wohnungen seien in den Akten vorhanden. Der Vermerk "WS" bei der Küche bezeichne sodann eine Wärmeschublade. Das zur Wertvermittlung beigezogene Vergleichsobjekt Nr. 1 liege an einer etwas schlechteren Lage in der Nähe von Bahngeleisen. Bei den übrigen drei Vergleichsobjekten handle es sich um ältere Wohnungen (Baujahr 1910) mit deutlich schlechterem Ausbau und Wohnkomfort. Zudem würden diese an der Hauptstrasse im Zentrum von X._____ mit sehr hoher Abgas- und Lärmbelastung liegen. Aus diesem Grund sei bei den
- 12 - Vergleichsobjekten eine tiefere Bewertung gerechtfertigt. Insgesamt würde die Kontroverse zur Punktierung zeigen, dass ein Augenschein durchzuführen sei. 10. Mit Schreiben vom 6. März 2018 wurden die Beschwerdeführer aufgefordert, dem Verwaltungsgericht eine Honorarnote einzureichen. Dieser Aufforderung sind diese bis heute nicht nachgekommen. 11. In der Triplik vom 1. April 2018 hielt die Vertreterin der Beschwerdeführer zunächst fest, dass auch die Wohnung B1 (F._____ + G._____) von ihr vertreten werde. Sodann tauche in der Duplik nun eine Tabelle auf, die in den bisherigen Schätzungsunterlagen nicht vorhanden sei. Die als unvollständig und willkürlich gerügte Punktierung der Wohnung C1, die als Handnotiz in den Akten zu finden gewesen sei, sei nun offenbar ergänzt worden, um auf die behaupteten Werte zu kommen. Wer diese wann aufgrund welcher Erhebungen vorgenommen habe, sei nicht erkennbar. Auch fehle es weiterhin an einer Differenzierung nach Vergleichsgrössen, um die Abweichung von der Normal-0-Linie bestimmen und bestreiten zu können. Es sei eine unbestimmte Gewichtung, die nicht nachvollziehbar sei. Die nachträgliche Erstellung der Tabelle sei als nachträglich geschaffenes Novum aus dem Recht zu weisen. Die Rügen würden für die übrigen Wohnungen sinngemäss gelten, allerdings finden sich zu diesen keine diesbezüglichen Unterlagen in den Akten. Weiter brachten die Beschwerdeführer vor, selbst wenn es einen Vorrang des kantonalen Rechts vor der SIA-Norm 416 geben würde, so bestimme auch Art. 37a der kantonalen Raumplanungsordnung des Kantons Graubünden die Hauptnutzungsfläche in Übereinstimmung mit der kommunalen und der SIA-Norm 416. Auch das Mietrecht würde die Vermietung von Nebennutzflächen als Hauptnutzflächen nicht zulassen. Sodann habe die Wohnung C1 keine Wärmeschublade, womit diese Erhebung falsch sei. Zudem werde die Identität der Wohnungen
- 13 bestritten. Die Wohnung C1 weiche von der Wohnung C2 wesentlich ab, fehle in C1 ein Kaminofen. Da den Beschwerdeführern die Vergleichsobjekte nicht bekannt seien, seien die diesbezüglichen Argumente aus dem Recht zu weisen, weil diese nicht von beiden Parteien überprüfbar seien. Diese zu beachten, würde eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellen. Im Übrigen gäbe es im Zentrum von X._____ keine Bereiche mit "hoher bzw. sehr hoher Abgas- und Lärmbelastung". Zudem sei die abgelegene Lage bei einer Ganzjahresvermietung sowie die Aussicht auf einen Sessellift vielmehr als Nachteil zu qualifizieren. Auch könne der 200m-Fussweg zur Talstation nur für junge und erfahrene Skifahrer allenfalls ein Vorteil sein. Die Rechtspraxis fordere für den Marktmietvergleich im Mietrecht, dass der Vermieter den Beweis der abweichenden Marktmieten an fünf grundsätzlich verschiedenen Objekten ausserhalb seiner Kontrolle erbringe. Dies müsse auch für die Tätigkeit des Beschwerdegegners gelten, wäre ein unterschiedliches Mass für den Vergleich von Mieten für den Vermieter oder den Beschwerdegegner ein willkürlicher Widerspruch in der Rechtsanwendung. 12. In der Quadruplik vom 2. Mai 2018 bestritt der Beschwerdegegner, dass er die in der Duplik wiedergegebene Punktierung nachträglich erstellt bzw. angepasst habe. Die entsprechenden Dokumente würden sich in allen Aktendossiers finden. Sodann sei der vorliegende Rechtstreit gemäss Bewertungsrecht und nicht gemäss Mietrecht zu beurteilen. Wie in Bezug auf die Vergleichbarkeit zu verfahren sei, habe das Bundesgericht in seinem Entscheid 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 eingehend ausgeführt. Diese Vorgaben seien in den vorliegenden Fällen eingehalten worden. Ob der vorgenommene Vergleich mit anderen Objekten vertretbar sei, könne mittels eines Augenscheins überprüft werden, weshalb an der Durchführung eines solchen festgehalten werde.
- 14 - 13. In der Stellungnahme zur Quadruplik vom 25. Mail 2018 vertieften die Beschwerdeführer ihre bisherigen Ausführungen nochmals und führten zusätzlich aus, der Beschwerdegegner habe sich vorliegend in Bezug auf die Vergleichbarkeit gerade nicht an die Vorgaben gemäss Bundesgerichtsentscheid 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 gehalten. Zudem scheine die Lage mit der vorliegenden nur schwer vergleichbar. Im Übrigen lehnten die Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins nach wie vor gestützt auf ihre bisherigen Ausführungen ab. 14. Am 1. Juni 2018 reichte der Beschwerdegegner eine Kurzstellungnahme ein, in welcher nichts mehr Neues vorgebracht wurde, und ersuchte das Gericht, den Schriftenwechsel zu schliessen, einen Augenschein durchzuführen und zu entscheiden. Auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Zunächst gilt es festzuhalten, dass auf die vorliegenden Beschwerden die bis zum 31. Dezember 2017 geltenden Bestimmungen des kantonalen Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) samt zugehöriger Verordnung (SchV; BR 850.110) zur Anwendung kommen, da die Gesuche um Grundstückschätzung vom 7. September 2016 noch unter Geltung des alten Rechts gestellt wurden. Das ab dem 1. Januar 2018 gültige neue kantonale Gesetz über die amtliche Immobilienbewertung (IBG; BR 850.100) sowie die Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen (VAIB; BR 850.110) finden hier ausdrücklich keine Anwendung (vgl. Art. 21 IBG).
- 15 - 2.1. Anfechtungsobjekt der vorliegenden Verfahren bildet der Beschwerdeentscheid des Beschwerdegegners vom 25. September 2017 (Beilage Beschwerdeführer [Bf-act.] 1). Gemäss Art. 13 Abs. 2 SchG kann ein solcher Entscheid innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschriften dazu ermächtigt ist (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Vorliegend sind die Beschwerdeführer als aktuelle Grundstückseigentümer der betroffenen Liegenschaften vom Beschwerdeentscheid berührt und verfügen über ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. 2.2. Soweit der Beschwerdegegner in seiner Vernehmlassung vom 5. Januar 2018 alsdann vorbringt, auf die Beschwerde der Beschwerdeführer 4 sei mangels entsprechender Vollmacht und damit mangels Prozessvoraussetzung nicht einzutreten, ist diesbezüglich festzuhalten, dass die entsprechenden Vollmachten (datierend vom 27. Oktober 2017) am 8. November 2017 dem hiesigen Gericht eingereicht wurden (vgl. Bfact. B.02 im Verfahren U 17 98). Damit fehlt es in dieser Hinsicht an keiner Prozessvoraussetzung. Da die weiteren Prozessvoraussetzungen ebenfalls zu keinen Bemerkungen Anlass geben, kann auf die vorliegend frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden eingetreten werden. 3. Streitig und zu prüfen ist vorliegend die Frage, ob mangels genügender Begründung der Werte in den Schätzungsentscheiden vom 30. September 2016 bzw. dem angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 25. September 2017 (Bf-act. 1) sowie mangels Offenlegung der Vergleichsobjekte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt und ob
- 16 die in den Schätzungsentscheiden vom 30. September 2016 festgelegten und im Beschwerdeentscheid vom 25. September 2017 (Bf-act. 1) durch den Beschwerdegegner bestätigten Nutzflächen, Verkehrs- und Eigenmietwerte marktgerecht festgesetzt wurden. Ebenfalls streitig ist die Auferlegung der Verfahrenskosten. 4. Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes ist bei angefochtenen Beschwerdeentscheiden in Schätzungssachen nach Art. 51 lit. a und b VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes beschränkt. Dies bedeutet, dass der Schätzungskommission bzw. den Schätzungsbezirken in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes – so namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Gegebenheit – dem Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt daher bei der Beurteilung von Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). 5.1. Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (BGE 132 V 387 E. 5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf http://links.weblaw.ch/de/BGE-132-V-387
- 17 rechtliches Gehör, zwar geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und den Beschwerdeführern daraus auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist demgegenüber aber immer dann ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 126 I 68 E. 2 mit Hinweisen; PVG 2011 Nr. 31 E.2a mit weiteren Hinweisen). 5.2. Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (PVG 2011 Nr. 31 E.2a mit weiteren Hinweisen). Nur wenn es sich aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren ausnahmsweise zuzulassen. 5.3. Aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) folgt ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 22 Abs. 1 VRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begründen seien. Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b). Zwar darf sich die Behörde auf die für den http://links.weblaw.ch/de/BGE-126-I-68 http://links.weblaw.ch/de/BGE-129-I-232 http://links.weblaw.ch/de/BGE-129-I-232 http://links.weblaw.ch/de/BGE-126-I-97
- 18 - Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Es ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 126 I 97 E. 2b). Ob die Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist alsdann keine Frage des formellen Anspruches auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage. 6. Die Beschwerdeführer machen in diesem Zusammenhang zum einen geltend, die in den Schätzungsentscheiden vom 30. September 2016 verfügten Werte seien nicht bzw. ungenügend begründet worden und daher nicht nachvollziehbar. Eine nachvollziehbare und substantiierte Begründung für die angefochtenen Schätzungen liege auch nach Abschluss des verwaltungsinternen Verfahrens nicht vor. Zum anderen wird vorgebracht, die Vergleichsobjekte würden weder offengelegt noch angeführt werden, womit weder ein Vergleich möglich sei noch eine Begründung vorliege. 6.1. Hinsichtlich der nicht bzw. ungenügend begründeten Werte gilt es zunächst festzuhalten, dass die Schätzungseröffnungen vom 30. September 2016, aus welchen die massgebenden Werte ersichtlich sind, keine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellen. Wie der Beschwerdegegner zutreffend festhält, wird das rechtliche Gehör mit dem nachfolgenden verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren sichergestellt. Dadurch wird einem Adressaten eines Schätzungsentscheids ermöglicht, eine Begründung bzw. Erläuterung der Werte zu verlangen, falls dies gewünscht ist. 6.2. Vorliegend erhob die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft namens und im Auftrag u.a. der Beschwerdeführer bzw. teilweise ihrer http://links.weblaw.ch/de/BGE-126-I-97
- 19 - Rechtsvorgängerin am 3. November 2016 Beschwerde gegen die Schätzungseröffnungen vom 30. September 2016 beim Beschwerdegegner (vgl. Bg-act. 1/2). Im Rahmen dieses verwaltungsinternen Beschwerdeverfahrens wurde der Schätzungsbezirk 1 zur Stellungnahme aufgefordert (vgl. Bg-act. 1/3). Der Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017 ist betreffend Begründung der massgebenden Werte zu entnehmen, dass sich der Schätzungsbezirk 1 bei seinen Schätzungsentscheiden für die Festlegung eines am Markt orientierten Verkehrswertes auf effektiv erzielte Verkaufspreise abstütze. Weiter erfolge die Verkehrswertfestlegung über die Nettowohnfläche unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Kriterien wie Wohnlage, Besonnung/Sicht, Immissionen, das wirtschaftliche Alter, die Haustechnik, den Ausbau von Nasszellen und Küche, der Ausbau und die Gestaltung der Wohnräume (Wohnwert) und die Zusatznutzungen. Die Beurteilung dieser Parameter erfolge durch ein Punktierungssystem, das auf den Vergleichen in der Beilage ersichtlich sei. Für die Berechnung der Nettowohnfläche sei die Schätzungsanweisung massgebend. Im vorliegenden Fall seien sechs der zwölf Wohnungen mit sieben Einstellplätzen an Dritte verkauft worden. Die festgelegten Verkehrswerte lägen auf dem Niveau dieser Handänderungen und entsprächen den örtlichen Marktverhältnissen. Die Mietwerte seien aufgrund der Nettowohnfläche der Wohnungen errechnet worden. Die in den Erdgeschosswohnungen als Wellness- bzw. Hobbyraum bezeichneten Räume seien alle direkt von der Wohnung aus zugänglich und würden gemäss den gesetzlichen Vorgaben der SchA NLW zur Wohnfläche gehören. Die Vergleiche mit einer repräsentativen Anzahl von vergleichbaren, vermieteten Wohnungen in X._____ zeigten auf, dass die festgelegten Mietwerte zwischen 89% und 101% der Marktmieten lägen und damit den örtlichen, aktuellen Mietverhältnissen entsprächen (vgl. Bgact. 1/3). In der Folge wurde den Beschwerdeführern alsdann die
- 20 - Schätzungsanweisung über die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (SchA NLW) zugestellt (vgl. Bg-act. 1/4). 6.3. Im Beschwerdeentscheid vom 25. September 2017 (Bf-act. 1) erwog der Beschwerdegegner betreffend die Rüge des rechtlichen Gehörs – welche die Beschwerdeführer bereits im Beschwerdeverfahren vor dem Beschwerdegegner vorgebracht hatten – im Rahmen des gesamten Schriftenwechsels sei den Beschwerdeführern mit der Zustellung der Schätzungsanweisung, mit Ausführungen und mit anonymisierten Tabellen der Vergleichsobjekte vollumfänglich Aufschluss erteilt worden (vgl. S. 5 des angefochtenen Entscheids). 6.4. Vorliegend ergibt sich aus den Ausführungen der Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017, dass für die Festlegung des Verkehrswertes und des Mietwertes die Nettowohnfläche sowie weitere bewertungsrelevante Parameter, deren Beurteilung durch ein Punktierungssystem erfolgt, relevant sind. 6.4.1. Die Berechnung der Nettowohnfläche wird in der Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017 anhand der Bestimmungen der Schätzungsanweisung erläutert und begründet (vgl. E.6.2 vorstehend). Zudem wurde den Beschwerdeführern die entsprechende Schätzungsanweisung zugestellt. Vor diesem Hintergrund kann betreffend die Berechnung der Nettowohnfläche nicht von einer fehlenden bzw. ungenügenden Begründung die Rede sein. 6.4.2. Betreffend das Punktierungssystem wird im Rahmen des verwaltungsinternen Verfahrens seitens des Schätzungsbezirks 1 auf die Beilage "Vergleich: Markmieten/geschätzte Miete" mit den anonymisierten Tabellen verwiesen. Aus dieser Beilage ist u.a. ersichtlich, dass die Liegenschaften im Erdgeschoss jeweils mit 30 Punkten und diejenigen im
- 21 - Ober- bzw. Dachgeschoss mit jeweils 33 Punkten bewertet wurden. Ebenfalls geht hervor, dass hierfür 10 Kriterien (Wohnlage, Besonnung/Sicht, Verkehrslage Distanz/Erschliessung, Immissionen, Wirtschaftliches Alter, Haustechnik, Bad/WC, Küche, Wohnräume/Wohnwert, Zusatznutzungen) berücksichtigt wurden, wobei jedes Kriterium mit +/- 9 Punkten bewertet werden kann (vgl. Beilage zur Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017 [Bg-act. 1/3]). Indessen wird in keiner Weise erwähnt – weder in der Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017, noch in der besagten Beilage, noch im angefochtenen Beschwerdeentscheid des Beschwerdegegners vom 25. September 2017 – wie sich die 30 bzw. 33 Punkte erschliessen. Die angesprochene Beilage enthält lediglich die Gesamtpunktzahl von 30 bzw. 33 Punkten. Wie die einzelnen Kriterien gewichtet wurden und sich schliesslich die Gesamtpunktzahl von 30 bzw. 33 Punkten zusammensetzt, ergibt sich daraus nicht. Zwar befinden sich in den vom Beschwerdegegner dem Gericht eingereichten Schätzungsunterlagen zusätzlich handschriftliche Objektprotokolle, aus welchen betreffend die Wohnung der Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 3 die Bewertung zumindest der Kriterien Nasszellen, Küche, Wohnwert, Zusatznutzung sowie Besonnung/Sicht hervorgeht. Hingegen ist in Bezug auf die Kriterien Immission, Haustechnik und wirtschaftliches Alter wiederum nicht ersichtlich, wie diese bewertet wurden. Für die Wohnung der Beschwerdeführer 2 wurden gar keine Kriterien bewertet, da sich die Wohnung im Zeitpunkt der Bewertung offenbar noch im Rohbau befunden hat (vgl. Bg-act. 1/1). Zur Wohnung der Beschwerdeführer 4 wurden dem Gericht alsdann gar keine Akten eingereicht. 6.4.3. Im Weiteren ergibt sich aus der Beilage betreffend Vergleichsobjekte zwar die Punktegesamtzahl der Vergleichsobjekte, mithin 25, 7, 7, und 10. Wie sich die Punktedifferenzen zwischen den Vergleichsobjekten und den
- 22 - Beschwerdeobjekten erklären lassen, wird hingegen ebenfalls nicht begründet. Im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 25. September 2017 (Bf-act. 1) führt der Beschwerdegegner im Zusammenhang mit dem Mietwert sodann aus, die den Beschwerdeführern ausgehändigten anonymisierten Vergleichstabellen zeigten, dass die für die vorliegenden Schätzungsobjekte eingesetzten Mietwerte für die 3.5-Zimmerwohnung von 105 m2 Nutzfläche 1 %, von 112 m2 Nutzfläche 9 % und von 113 m2 Nutzfläche 6 % und die 4.5-Zimmerwohnungen mit 88 m2 Nutzfläche 11 % unter dem Markt bzw. die 5.5-Zimmerwohnungen mit 99 m2 Nutzfläche 1 % über dem Markt liegen würden. Diese Ausführungen stellen nun aber keine tatsächliche Begründung der Mietwerte dar. So ist es den Beschwerdeführern gestützt auf diese Ausführungen in keiner Weise möglich zu überprüfen, ob die Vergleichsliegenschaften effektiv vergleichbar sind. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist zur Prüfung der Vergleiche allerdings nicht erforderlich, dass die Vergleichsobjekte offengelegt werden. Die Beschwerdeführer haben zwar als Adressaten der Schätzung gestützt auf Art. 8 Abs. 2 SchG ein Recht auf Einsicht in die entsprechenden Akten. Dieses Recht ist jedoch durch wichtige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen beschränkt. Der Eigenmietwert einer Vergleichsliegenschaft gilt durchaus als schutzwürdiges privates Interesse, handelt es sich dabei doch um einen wesentlichen Bestandteil des steuerbaren Einkommens einer Drittperson, womit die Nicht-Offenlegung der Vergleichsobjekte keine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt. Allerdings ist für die Adressaten der Schätzung entscheidend, ob die Vergleichsliegenschaften hinsichtlich der Bewertungskriterien vergleichbar sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.2.2). Um dies beurteilen zu können, muss aber zumindest die Punktedifferenz begründet werden, was
- 23 vorliegend nicht geschehen ist. Damit sind die festgesetzten Mietwerte für die Beschwerdeführer in keiner Art und Weise überprüfbar. 6.4.4. Hinzu kommt sodann, dass es sich bei den Liegenschaften der Beschwerdeführer um 3.5-Zimmerwohnungen handelt, welche gemäss der Beilage betreffend Vergleichsobjekte mit 4- und 4.5- Zimmerwohnungen verglichen wurden. Der Beschwerdegegner unterlässt es auch diesbezüglich, in irgendeiner Art und Weise zu begründen, weshalb keine Vergleiche mit 3.5-Zimmerwohnungen erfolgt sind. 6.4.5. Ferner ist für einen Laien nicht nachvollziehbar, wieso in der Beilage mit den anonymisierten Tabellen die Zahlen in der Zeile "Zusammenfassung Vergleichsobjekte" in der Spalte "Nutzfläche" sowie "Ausgleich auf Punkt Beschwerdeobjekt CHF/Jahr" zusammengezählt, demgegenüber aber in der Spalte "Ausgleich auf Punkte Beschwerdeobjekt CHF/m2/Jahr" die Zahlen nicht addiert, sondern der Durchschnitt dieser genommen wird. 6.5. Nach dem Gesagten reichen die Ausführungen des Schätzungsbezirks 1 in der Stellungnahme vom 6. Januar 2017, die Beilage betreffend Vergleichsobjekte, die Objektprotokolle sowie die Ausführungen des Beschwerdegegners im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 25. September 2017 nicht aus, um die massgebenden Werte genügend zu begründen. Den Beschwerdeführern ist es selbst nach den Ausführungen im verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren nicht möglich, die festgesetzten Werte auch nur ansatzweise überprüfen zu können. Damit liegt eine Verletzung der Begründungspflicht und damit des Anspruchs auf rechtliches Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV vor. Indem der Beschwerdegegner durch sein Vorgehen den verfassungsmässigen Gehörsanspruch der Beschwerdeführer in schwerwiegender Weise missachtet hat, hat er es gleichzeitig auch
- 24 versäumt, das ihm obliegende Verwaltungsverfahren in ordentlicher Weise abzuwickeln. Der Beschwerdegegner versucht nun, seine Begründungspflicht teilweise im Rahmen der Duplik vom 5. März 2018 im vorliegenden Beschwerdeverfahren nachzuholen. So wird erstmals in der Duplik vom 5. März 2018 eine Tabelle abgebildet, aus welcher die Gewichtung sämtlicher Kriterien hervorgeht (vgl. Duplik S. 4). Ebenso führt der Beschwerdegegner zur Begründung der Punktedifferenzierung in der Duplik vom 5. März 2018 erstmals aus, das zur Wertermittlung beigezogene Vergleichsobjekt Nr. 1 mit 25 Punkten liege an einer etwas schlechteren Lage in der Nähe von Bahngeleisen, was die um fünf Prozentpunkte tiefere Bewertung rechtfertige. Bei den übrigen drei Vergleichsobjekten handle es sich um ältere Wohnungen (Baujahr 1910) mit deutlich schlechterem Ausbau und Wohnkomfort. Zudem lägen diese an der Hauptstrasse im Zentrum von X._____ mit hoher bzw. sehr hoher Abgas- und Lärmbelästigung. Deshalb sei eine um 20 bzw. 23 Prozentpunkte tiefere Bewertung angemessen und gerechtfertigt (vgl. Duplik S. 5). Diese Ausführungen erfolgen zu spät. Der vorliegende Mangel kann nachträglich nicht mehr im vorliegenden Beschwerdeverfahren geheilt werden. Es geht jedenfalls nicht an, dass sich Verwaltungsbehörden über den elementaren Grundsatz des rechtlichen Gehörs hinwegsetzen und darauf vertrauen, dass solche gravierenden Verfahrensmängel in einem vom durch den Verwaltungsakt Betroffenen allfällig angestrengten Gerichtsverfahren dann schon behoben würden. Solches führte dazu, dass die Verwaltungsgerichtsbarkeit anstelle der an sich zuständigen Verwaltungsinstanz ganze Verwaltungsverfahren durchführen bzw. diese für die Verwaltungsbehörden nachholen müsste, was dem Wesen der Verwaltungsgerichtsbarkeit, deren Aufgabe darin besteht, als unabhängige, ausserhalb der Verwaltung stehende Instanz Verwaltungsakte auf ihre Rechtmässigkeit hin zu überprüfen, krass widerspräche (vgl. PVG 2011 Nr. 31 E.2d mit weiteren Hinweisen).
- 25 - 7. Der angefochtene Beschwerdeentscheid ist demzufolge unter Gutheissung der Beschwerden aufzuheben und die Sache zur ordnungsgemässen Durchführung des Verfahrens und neuem Entscheid an den Beschwerdegegner zurückzuweisen. 8. Lediglich der Vollständigkeit halber und um einen erneuten Weiterzug des neuen Entscheids des Beschwerdegegners an das hiesige Gericht allenfalls verhindern zu können, sei an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass für die Berechnung der Nettowohnflächen nicht das kommunale Baugesetz der Gemeinde X._____ massgebend ist. Gemäss Art. 1 Abs. 1 SchG regelt das Gesetz über die amtlichen Schätzungen die Durchführung von amtlichen Schätzungen im Kanton Graubünden und findet gemäss Art. 1 Abs. 1 SchV die Verordnung über die amtlichen Schätzungen Anwendung auf Schätzungsobjekte wie die vorliegenden. In Art. 2 Abs. 1 SchV ist sodann festgehalten, dass für die Schätzungen insbesondere u.a. die einschlägigen Empfehlungen und Normen von Fachverbänden (lit. g) und die Schätzungsanweisung des zuständigen Amtes (lit. i) zu beachten sind. Gestützt auf diese Bestimmungen ist es nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner für die Berechnung der Nettowohnflächen auf die SIA Norm 416 und die Schätzungsanweisung NLW abgestellt hat. 9. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdegegners (Art. 73 Abs. 1 VRG). Da die Beschwerdeführer nicht anwaltlich vertreten sind, ist ihnen keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen. Demnach erkennt das Gericht:
- 26 - 1. Die Beschwerden U 17 96, U 17 97 und U 17 98 werden gutheissen, der angefochtene Entscheid des Amtes für Schätzungswesen vom 25. September 2017 aufgehoben und die Sache zur ordnungsgemäss Durchführung des Verfahrens und neuem Entscheid an das Amt für Immobilienbewertung Graubünden zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 500.-zusammen Fr. 3‘000.-gehen zulasten des Amtes für Immobilienbewertung Graubünden und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]