U 09 6 4. Kammer URTEIL vom 2. Juli 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend amtliche Schätzung 1. Das Doppelwohnhaus (DWH) auf der Parzelle Nr. 360 im Halte von 1’273 m2 in … wurde im Jahre 1990 erstellt und 2005 mit einem Anbau sowie dem Einbau einer Dampfbadanlage ergänzt und es wurden auch diverse Unterhaltsarbeiten ausgeführt. Das DWH wurde 1991, 1997, 2006 (Widerruf erfolgte auf Beschwerde hin) und 2007 geschätzt. Gemäss letzter Verfügung des kantonalen Schätzungsamtes (ASW) vom 13.8.2007 sind die Werte auf Grund eines umbauten Raumes von 2'910 m3 und eines Bodenpreises von 800.-- Fr./m2 wie folgt in Mio. Fr. festgelegt worden: Neuwert 3.1865, Zeitwert 2.8679, Verkehrswert 3.9205, Eigenmietwert/Vermietung Fr. 163'680.--. Die vom Eigentümer dagegen erhobene Beschwerde wurde vom ASW mit Entscheid vom 15.12.2008 vollumfänglich abgewiesen. 2. Dagegen erhob … am 30. Januar 2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Beschwerdeentscheid aufzuheben und die Werte in Mio. Fr. wie folgt festzulegen: Neuwert: 2.7, Realwert 3.74, Verkehrswert 3.553, Mietwert Fr. 92'000.--. Evtl. sei die Streitsache zur Neubeurteilung an das ASW zurückzuweisen. Das DWH bestehe aus einer 5 1/2–ZW, einer Einliegerwohnung mit 2 Zimmern sowie einer 3 1/2-ZW mit 2 Zimmern im Untergeschoss und einem Büroraum. Dieser letzte Teil werde vom Eigentümer selbst genutzt und auf diesem Teil sei auch die Belastung für den Erstwohnungsanteil eingetragen. Das DWH weise nur eine Heizanlage sowie eine Warm- und Kaltwasserverteilung auf. Eine Trennung der Einheiten bestehe nicht. Zu bemängeln sei vorerst der über die 4 Schätzungen aus den
Jahren 1991, 1997, 2006 und 2007 errechnete m3–Wert des Hauses. Gemäss den Ausführungen im Beschwerdeentscheid des ASW seien früher die m3– Berechnungen auf Grund der alten SIA–Normen mit einer höheren Anzahl Kubikmeter um ca. 10% erfolgt, was zu einem entsprechend tieferen durchschnittlichen m3–Preis geführt habe. Da vorliegend noch kleinere Anbauten vorgenommen worden seien, müsse der umbaute Raum gemäss der Schätzung aus dem Jahr 2006 maximal 2’771 m3 ausmachen. Somit seien die Werte bereits aus diesem Grund generell anzupassen. Die Grösse der Hausparzelle könne bei den errechneten Baukosten überhaupt keine Rolle spielen, da damit überhaupt kein Zusammenhang bestehe. Ein Vergleich sei nur mit Objekten aus der näheren Umgebung und aus der etwa gleichen Bauzeit vor etwa 17 Jahren zulässig. Konkret zu den einzelnen Werten sei festzustellen, dass ein Neuwert auf Grund einer Wohnfläche von 537 m2 mit Baukosten im Oberengadin für gehobenen Baustandard von Fr. 5’000.--/m2 einen Wert von ca. 2.685 Mio. Fr. ergebe. Auf der Basis von 2’771 m3 resultiere daraus ein Wert pro m3 von Fr. 968.--, der durchaus angemessen sei für eine Berechnung nach neuer SIA–Norm. Mit den beantragten 2.7 Mio. Fr. könne das Gebäude auch heute noch mit dem gleichen Ausbaustandard erstellt werden. Gemäss Schätzungsreglement (Art. 13 – 15) sei beim Realwert auch der Neuwert zu berücksichtigen, was hier somit einen Realwert von 3.935 Mio. Fr. ergebe. Daraus resultiere dann ein Verkehrswert von 3.44 Mio. Fr., was viel höher sei als der 1997 geschätzte Wert und den gestiegenen Werten im Oberengadin voll Rechnung trage. Bei den Erstwohnungsanteilen habe das Verwaltungsgericht gerade im Oberengadin festgestellt, dass diese mehr als 20% tiefer lägen als bei den Zweitwohnungen. Dazu komme hier noch der Investitionsbedarf für Isolation, Heizung usw. Der Eigenmietwert von Fr. 73'680.--/Jahr bzw. Fr. 6'140.--/Monat stelle eine Verdoppelung gegenüber der Schätzung 1997 dar, während der Mietkostenindex in der gleichen Zeit um lediglich 18% zugenommen habe. Die Bezahlung einer solchen Miete setzte überdies für einen Einheimischen voraus, dass er über einen Monatslohn von Fr. 18'000.-- verfüge, was völlig unrealistisch sei. Insbesondere sei hier die Schätzung der Liegenschaft Nr. 2419 als Vergleich beizuziehen. Die Steuerbelastung des Beschwerdeführers steige allein deswegen um ca. Fr. 13'000.--/Jahr. Schliesslich sei auch die Vermietung an
Dritte viel zu hoch geschätzt worden. Insgesamt könne ein Gesamtmietwert von Fr. 92'000.-- als korrekt betrachtet werden (Fr. 30'000.-- Eigenmietwert, Fr. 18'000.-- für das Büro und Fr. 44'000.-- für den restlichen Teil, d.h. wie für eine ähnliche Wohnung gemäss Schätzung 2002 zzgl. Teuerung). 3. Das ASW beantragte in seiner Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Die Schätzung aus dem Jahre 2006 sei wegen fehlerhafter Berechnung des umbauten Raumes und der Nebenkosten auf Beschwerde hin aufgehoben worden. Die neuen und auch reduzierten Werte ergäben sich aus der neuen Schätzung vom 13.8.2007. Der vermietete Teil des DWH, d.h. die 2–ZW im Untergeschoss, die Doppelgarage sowie die 51/2–ZW im Erdund Dachgeschoss seien in sich abgeschlossen, womit die Einheiten klar getrennt seien. Bei der fraglichen Schätzung sei gestützt auf Art. 2 lit. g SchV die SIA–Norm Nr. 416 angewendet worden, womit der umbaute Raum mangels Zuschläge sich gegenüber der alten Norm um etwa 10% reduziert habe. Eine Abstützung der Bewertungen allein auf die Schätzungen anderer Objekte sei gemäss Art. 7 SchG unzureichend, da auf jeden Fall auch die aktuelle Marktsituation zu berücksichtigen sei. Deshalb sei die Berücksichtigung von älteren Schätzungen ohnehin sehr problematisch. Trotzdem würden die anonymisierten Werte der benachbarten Parzellen Nr. 357, 2408, 2409, 2410 und 2412 einen durchschnittlichen Kubikmeterpreis, nach Berücksichtigung der seit 1998 eingetretenen Teuerung in der Region Ostschweiz von 15%, von Fr. 1'050.-- ergeben. Dieser Wert liege nur unwesentlich unter dem geschätzten m3 – Wert des vorliegenden Objektes von 1'095.-- Fr. /m3. Die Differenz von Fr. 45.-- / m3 sei überdies durch den einfacheren Ausbaustandard und das Fehlen einer Wellnessanlage bei den Vergleichsobjekten zumindest theoretisch zu erklären. Bezüglich Wohnungsmieten würden die internen Statistiken des ASW deutlich aufzeigen, dass diese im Oberengadin stärker als der Mietpreisindex des Bundesamtes für Statistik gestiegen seien. Somit sei ein Vergleich mit den Mieten der Nachbarliegenschaften nicht möglich. Der Verkehrswert des fraglichen Objektes liege 5% unter den Erstellungskosten (Realwert), während er bei den Vergleichsobjekten durchschnittlich 36% darüber liege, womit die besondere Situation der Erstwohnungen sogar überdurchschnittlich
berücksichtigt worden sei. Von den seit 1997 getätigten Investitionen von gesamthaft Fr. 757'000.-- seien durch die Erhöhung des Neuwertes gegenüber der alten Schätzung ohne Teuerung lediglich Fr. 188'500.-eingeflossen, während Fr. 568'500.-- als Gebäudeunterhalt berücksichtigt worden seien. Von einer zu hohen Neuwertschätzung könne somit keine Rede sein. Bezüglich Mieten habe die Steuerverwaltung mit Schreiben vom 2.9.2009 bestätigt, dass nur die Einnahmen für den vermieteten Teil des Objektes Fr. 147'600.-- ohne Nebenkosten in den Jahren 2006 und 2007 erreicht hätten. In der Schätzung seien für diesen Teil Fr. 90'000.-berücksichtigt worden. 4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. 5. Am 2. Juli 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Anwalt sowie der Chef des ASW mit einem Schätzungsbeamten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Ausgangspunkt bilden die massgebenden Bestimmungen des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG) und der gestützt darauf von der Regierung erlassenen Schätzungsverordnung (SchV) über die zu schätzenden einzelnen Werte, welche alle beanstandet werden. Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich dabei nach Art. 51 lit. a und b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) bei angefochtenen Einspracheentscheiden in Schätzungssachen auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes. Dies bedeutet, dass der Schätzungskommission in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes - so namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Gegebenheit - dem Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt daher bei der Beurteilung von Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). b) Es muss sodann beachtet werden, dass nach Art. 2 lit. i SchV eine Schätzung nach den Schätzungsanweisungen des ASW vorgenommen wird. Die Schätzungsanweisungen weisen zwar alle Merkmale einer sogenannten Dienstanweisung mit ausschliesslich verwaltungsinterner Rechtswirkung auf, doch ist sie für die mit amtlichen Schätzungen betrauten Verwaltungsbehörden verbindlich. Sie geben Auslegung und Präzisierung des Gesetzes wieder, die sämtliche Schätzungskommissionen ihrer Praxis zugrunde zu legen haben. Demgegenüber ist der Richter an diese verwaltungsinternen Erlasse nicht gebunden. Er wertet sie indessen als wichtige Erkenntnisquelle für ein verwaltungsrechtliches Spezialgebiet und als kodifizierten Ausdruck der anerkannten Grundsätze der amtlichen Schätzungspraxis und weicht daher von den darin niedergelegten Berechnungs- und Schätzungsmethoden nur dann ab, wenn diese im Einzelfall zu offensichtlich unbilligen Ergebnissen führen und insofern höherrangigem Recht widersprechen würden (vgl. VGE 457/93). Zu beachten in diesem Sinne sind auch die einschlägigen Normen und Empfehlungen von Fachverbänden (Art. 2 lit. g SchV). Zusammenfassend hat das Verwaltungsgericht nach dem Gesagten nur dann die Möglichkeit, korrigierend in einen Schätzungsentscheid einzugreifen, wenn es zum Schluss gelangt, dass die Schätzungsbehörden die im Schätzungsgesetz, der
Schätzungsverordnung und den Schätzungsanweisungen statuierten Bewertungskriterien und -grundsätze in nicht mehr vertretbarer Weise verletzt haben oder dass die Schätzung trotz Anwendung der einschlägigen Regeln als wirklichkeitsfremd und offensichtlich unbillig erscheint (PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). 2. a) Zunächst ist die Frage der Berechnung der Kubatur zu prüfen, da diese alle Werte beeinflussen kann. Gemäss Art. 2 lit. g SchV sind dafür die Normen der Fachverbände massgebend, hier insbesondere die neue SIA – Norm Nr. 416, welche durch Weglassen der verschiedenen früheren Zuschläge im Durchschnitt zu etwa 10% tieferen Kubaturen führt. Die immer wieder durch den Beschwerdeführer verlangte Übernahme des Wertes der Schätzung 2006 mit 2’771 m3 ist sowohl formell als auch materiell ungerechtfertig, da jene Schätzung auf Beschwerde hin insgesamt aufgehoben worden ist und im Rahmen der neuen Berechnung Rechnungsfehler festgestellt worden sind, welche zu korrigieren waren. Der neue Wert von 2’910 m3 entspricht einer korrekten Berechnung nach neuer SIA – Norm und erweist sich unter Berücksichtigung der neuen Anbauten von 180 m3 um ca. 200 m3, d.h. ca. 7.5% kleiner als in den Schätzungen 1991 und 1997, was immerhin zu ¾ den Erfahrungswerten entspricht. Eine Korrektur drängt sich somit nicht auf. b) Der berücksichtigte m3–Wert von Fr. 1'095.--/m3 ist gemäss der durch das ASW beigelegten Tabelle mit den Vergleichsobjekten unter Berücksichtigung der inzwischen eingetretenen Teuerung und des höheren Ausbaustandards durchaus angemessen. Der Augenschein hat gezeigt, dass das Wohnhaus über einen hohen Ausbaustandard verfügt und sich in einem sehr guten, praktisch neuwertigen Zustand befindet. Der so ermittelte Neuwert kann jedenfalls nicht als unvertretbar bezeichnet werden. c) Nachdem das ASW mit der Vernehmlassung die Bestätigung der Steuerverwaltung mit aktuellen Mieteinnahmen von Dritten für das fragliche Objekt von um die 150'000.-- Fr./Jahr nachgewiesen hat, was der Beschwerdeführer nicht bestritten hat, erweist sich der berücksichtigte Wert für Eigenmiete und Vermietung zusammen von total Fr. 163'680.-- wenn
schon als zu tief, aber sicher nicht als zu hoch. Jedenfalls hat die Vorinstanz damit ihr Ermessen nicht im Mindesten überschritten. Damit erweist sich auch der Ertragswert als angemessen. d) Weshalb die Vorinstanz bei der Schätzung des Realwertes und des Verkehrswertes ermessensfehlerhaft vorgegangen sein soll, tut der Beschwerdeführer überhaupt nicht dar, sondern übt allenfalls eine nicht überzeugende appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid. Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 212.-zusammen Fr. 4'212.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.