Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 09.12.2008 R 2007 28

R 07 28 4. Kammer URTEIL vom 12. Oktober 2007 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Am 31. August 2004 beschloss der Gemeindevorstand … die Einleitung des Quartierplanverfahrens „…“. In das Verfahren wurden die Parzellen 1693 (teilweise), 1697, 1700, 1711, 1712 (teilweise), 1713, 1715 (teilweise), 2063, 2297 und 2298 des Grundbuches … einbezogen. Die Parzellen liegen in verschiedenen Zonen (Dorfkernzone; Hotelzone; Wohnzonen W2A, W3 und W4; Forstwirtschaftszone sowie übriges Gemeindegebiet). Der Einleitungsbeschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Im Dezember 2005 erfolgte die öffentliche Auflage des Quartierplans, bestehend aus folgenden Unterlagen: - Quartierplanvorschriften (QPV) mit Anhängen (Bestandestabelle und Grenzänderungstabelle sowie Grundbuchauszüge) - Bestandesplan 1:500 - Grenzänderungsplan 1:500 - Erschliessungsplan 1:500 - Gestaltungsplan 1:500 (mit Richtplan) - Modell 1:500 Gegen den aufgelegten Quartierplanentwurf erhoben sowohl Grundeigentümer innerhalb des Beizugsgebiets wie auch solche, die unmittelbar daran angrenzen, Einsprache. Anlässlich seiner Sitzung vom 11. April 2006 befasste sich der Gemeindevorstand … mit dem Quartierplan … und die dagegen erhobenen Einsprachen. Mit Ausnahme der … AG und der … SA, welchen teilweise entsprochen wurde, wies der Gemeindevorstand die Einsprachen ab und genehmigte den Quartierplan mit den in den Erwägungen erwähnten

Änderungen (Anpassungen und Ergänzungen). Die Einsprache- und Genehmigungsentscheide blieben allesamt unangefochten, der Quartierplan … trat mithin in Kraft. b) In die Quartierplanung „…“ einbezogen waren u.a. die der … SA gehörenden, in der Wohnzone W3 liegende Parzelle Nr. 2063 (1'713 m2) sowie der Wohnzone W2A zugeschiedenen, noch unüberbauten Parzellen Nr. 1711 (im Halte von 3‘676 m2) sowie Nr. 1712 (im Halte von 31‘598 m2). Im rechtskräftigen Quartierplan „…“ sind im Bereich dieser Parzellen Baustandorte ausgeschieden worden; so im Bereich der Parzellen Nr. 1711 und 1712 die Baustandorte 1 - 3 und im Bereich der Liegenschaft Nr. 2063 der Baustandort 4. 9. August 2006 räumte die … SA der … AG Kaufsrechte an den obgenannten Liegenschaften ein. In diesem Vertrag wurde die … AG ermächtigt, die Liegenschaften Nr. 1711 und 1712 zu parzellieren und die Teilparzellen an Dritte zu verkaufen. Ebenfalls wurde der … AG und den Interessenten für die einzelnen Liegenschaften separate Vollmachten für die Einreichung von Baugesuchen abgegeben. Am 4. September 2006 liess die … AG eine öffentliche Urkunde errichten, gemäss der ab den Liegenschaften Nrn. 1711 und 1712 Teilflächen abparzelliert werden, woraus die neuen Liegenschaften Nrn. 2567 mit 795 m2, die Liegenschaft Nr. 2568 mit 728 m2, die Liegenschaft Nr. 2569 mit 747 m2, die Liegenschaft Nr. 2570 mit 735 m2 und die Liegenschaft Nr. 2571 mit 683 m2 sowie die Liegenschaft Nr. 2572 mit 7‘393 m2 resultierten. Gleichentags schloss die … AG mit verschiedenen Personen Kaufverträge ab: So mit … für die Liegenschaft Nr. 2571, mit … für die Parzelle Nr. 2570, mit … für die Liegenschaft Nr. 2569, mit … für die Liegenschaft Nr. 2568, mit … für die Liegenschaft Nr. 2567 und mit … für die Liegenschaft Nr. 1711. Die erwähnten Parzellierungen und die Kaufrechtsvereinbarungen wurden bis anhin nicht grundbuchlich vollzogen und die … SA ist mithin immer noch Eigentümerin sämtlicher erwähnter Liegenschaften. Ebenfalls am 4. September 2006 reichte Rechtsanwalt … bei der Gemeinde sieben einzelne Baugesuche für die Überbauung der Baustandorte 1 - 5 ein, und zwar auf ausdrückliches Verlangen in nachstehender Reihenfolge:

Bauherr: Liegenschaft Baustandort Haus-Nr. … 2571 3 3-B … 2570 3 3-A … 2569 2 2-B … 2568 2 2-A … 2567 1 1-B … 1711 1 1-A … 2063 4/5 4 Zu den Baugesuchen wurden u.a. folgende Bemerkungen angebracht: „Erstwohnungsanteil: Gemäss den Bestimmungen des Quartierplanes … können die Erstwohnanteile unter den einzelnen Baustandorten verschoben werden. Auf der Liegenschaft Nr. 2570, Haus Nr. 3-A werden 3.26 m2 zu wenig Erstwohnanteil und auf der Liegenschaft Nr. 2567, Haus Nr. 1-B, 8.00 m2 Erstwohnanteil zu wenig erstellt. Für die Liegenschaft 2570 wird diese fehlende Fläche auf den Liegenschaften Nr. 2571 und 2569 und für die Liegenschaft Nr. 2567 wird die fehlende Fläche auf den Liegenschaften Nr. 1711, 2568 und 2569 ausgeglichen. In den einzelnen Kaufverträgen wurde diese Übernahme geregelt. Parkierung Die einzelnen Baukörper sind als selbständige und unabhängige Bauten ausgestaltet. Da jedoch der Quartierplan für die Baustandorte 1 - 3 die Parkierung vorschreibt, sind die einzelnen Bauherrn verpflichtet, die Garagehalle gemeinsam gemäss den Vorgaben im Quartierplan zu erstellen. Der mit den Baugesuchen beigelegte Parkplatznachweis ist von den einzelnen Bauherrn akzeptiert worden und kann nach Erteilung der Baubewilligung im Grundbuch auf den Liegenschaften Nr. 1711, 2567, 2568, 2569, 2570 und 2571 angemerkt werden. Da auf Grund der Topografie die Erstellung von Besucherparkplätzen sehr schwierig ist, werden in der Halle Besucherparkplätze erstellt und im Freien nur einzelne Parkplätze. Gemäss Art. 25 der Quartierplanvorschriften müssen nicht eine bestimmte Anzahl Besucherparkplätze ausserhalb des Gebäudes erstellt werden, wie es das Baugesetz vorsieht. Kontingentierung

Gemäss Artikel 2 des Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus, kann im Rahmen eines Quartierplanes eine Etappierung erfolgen, dies auch wenn es sich um Projekte unter 1’000 m2 BGF handelt. Die vorerwähnten Bauherren beantragen nun dass eine solche Etappierung vorgenommen wird und dass ein Vorbezug von Kontingentsflächen aus dem Folgejahr bewilligt wird. Auf Grund der Topografie und der Erstellung der Parkierungsanlage soll folgende Etappierung vorgesehen werden: 1. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2571 und 2570, Haus Nr. 3-A und 3-B 2. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2569 und 2568, Haus Nr. 2-A und 2-B 3. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2567 und 1711, Haus Nr. 1-A und 1-B 4. Etappe Überbauung Parzelle Nr. 2063, Haus Nr. 4 Aus der beiliegenden Tabelle können Sie ersehen, wie aus unserer Sicht im Rahmen einer solchen Etappierung die Kontingentierungsflächen zugeteilt werden könnten.“ Gegen die in der Folge öffentlich ausgeschriebenen Bauvorhaben „Häuser 1 - 4“ gingen verschiedene Einsprachen ein. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Januar 2007, mitgeteilt am 22. Februar 2007, wies die Gemeinde u.a. die Einsprache von … ab und erteilte den Gesuchstellern bezüglich der Häuser 1 - 3 gleichentags mit separaten Verfügungen die Baubewilligungen (Beschlüsse vom 12. Dezember 2006 / mitgeteilt am 22. Februar 2007) unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. In den Baubewilligungen enthalten sind zudem die Entscheide über die Kontingentierung und die Baufreigabe. Gleichentags erteilte sie auch für das Bauvorhaben auf der Parzelle Nr. 2063 die Baubewilligung, dies nachdem die … AG am 6. Dezember 2006 noch mit Bezug auf das Haus Nr. 4 eine Projektänderung bezüglich der Garageneinfahrt einreicht hatte. Der … AG wurde ein Kontingent von 635 m2 BGF zugewiesen und für den Bau per 2013 freigegeben. Am 5. März 2007 bewilligte der Gemeindevorstand sodann noch das von der Stockwerkeigentümergemeinschaft … eingereichte Aufstockungsprojekt und wies dieser ein Zweitwohnungskontingent von 204 m2 BGF zu, und zwar mit Baufreigabe für das Jahr 2012. 2. Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Beschwerdeführer am 26. März 2007 Beschwerden 1 bis 8 erheben und stellte folgende Anträge: „Zur Beschwerde 1

1. Der Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 5. März 2007 betreffend Bauvorhaben Aufstockung … (Baugesuch Nr. 06044) sei aufzuheben. 2. Die Gemeinde … sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 1 das Kontingent und die Baufreigabe für 204 m2 BGF Zweitwohnungen ab dem Jahr 2008 zu erteilen. Zur Beschwerde 2 3. Der Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 21. Februar 2007 betreffend Bauprojekt QP … Haus 4 (Baugesuch Nr. 06040- 1) sei aufzuheben. 4. Die Gemeinde … sei zu verpflichten, bei der Kontingentserteilung und Baufreigabe auf das Eingangsdatum des überarbeiteten Gesuchs (6. Dezember 2006) abzustellen. Zu den Beschwerden 3 - 8 5. Die Entscheide über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 21. Februar 2007 betreffend Bauprojekt QP … Haus 1-A, 1-B, 2-A, 2-B, 3-A und 3-B (Baugesuch Nr. 06034-06039) sowie der Bau- und Einspracheentscheid vom 21. Februar 2007, soweit er sich auf die Kontingentierung und Baufreigabe bezieht, seien aufzuheben. 6. Die Gemeinde … sei zu verpflichten, das vorerwähnte Bauprojekt oder zumindest jedes der drei Häuser (1-A und 1-B / 2-A und 2-B / 3-A und 3- B) bei der Kontingentserteilung und Baufreigabe als Grossbauprojekt zu behandeln.“ Zudem liessen die Beschwerdeführer die Erteilung der aufschiebenden Wirkung und die Vereinigung der Beschwerden 1-8 und allfälliger, von Dritten eingereichter Beschwerden gegen die angefochtenen Entscheide betreffend die Baugesuche 06034 – 06040-1 (Häuser 1-A – 4) im gleichen Verfahren beantragen. In materieller Hinsicht stellten sie sich auf den Standpunkt, dass das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2 in zeitlicher Hinsicht zu Unrecht als früher eingereicht qualifiziert worden sei, nachdem jene Bauherrschaft am 6. Dezember 2006 ein überarbeitetes und abgeändertes Projekt neu eingereicht habe. Ferner stellten sie sich auf den Standpunkt, dass die Gemeinde durch die Qualifizierung der Bauvorhaben als Kleinprojekte und durch die Aufteilung auf verschiedene Bauherrschaften die Vorschriften des kommunalen GEKW verletzt habe. Die von der Gemeinde in ihren Kontingentierungs- und Baufreigabeentscheiden für die Häuser 1A - 3B akzeptierte Konstruktion diene der Umgehung der Bestimmungen des GEKW,

was sich aufgrund verschiedener Indizien aufzeigen lasse. Letztere liessen nur den Schluss auf ein Grossprojekt und eine Baugesellschaft zu. 3. Mit prozessleitender Verfügung vom 25. April 2007 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. Dem Antrag auf formelle Verfahrensvereinigung der Beschwerden 1 - 8 sowie der Verfahren R 07 27 und R 07 29 nicht statt. Hinsichtlich ersterer, weil eine Vereinigung nur bei getrennt eingereichten Eingaben vorgesehen ist (Art. 6 lit. a VRG), bezüglich letzterer, weil sich in jenen Verfahren andere Rechtsfragen Gegenstand bilden. Die Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 4. a) Die Gemeinde … liess unter ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes und detaillierter Würdigung und Auseinandersetzung der aufgeworfenen Fragen Abweisung der Beschwerden beantragen. Zutreffend sei, dass die Beschwerdegegnerin 2 mit Bezug auf das Haus 4 eine Projektänderung vorgenommen habe; diese habe aber lediglich die Garageneinfahrt, nicht aber den Baukörper, in welchem die zur Diskussion stehenden Zweitwohnungen realisiert werden sollen, betroffen. Es sei daher bereits aus der Sicht des Verhältnismässigkeitsprinzips betrachtet nicht angegangen, das Projekt der Beschwerdegegnerin 2 wieder hinten anzusetzen. Dies umso mehr, als sich bereits das ursprüngliche Projekt an die Vorgaben des Quartierplan gehalten habe. Weil aber das erforderliche Näherbaurecht nicht erhältlich gewesen sei, habe das Projekt angepasst werden müssen. Die von den Beschwerdeführern gerügte Behandlung der Bauvorhaben bei der Kontingentszuteilung und Baufreigabe lasse sich nicht beanstanden; hierfür seien vielmehr gute Gründe ersichtlich. b) Mit im Ergebnis denselben Überlegungen liessen auch die Beschwerdegegner 2 - 8 Abweisung der Beschwerden beantragen. 5. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Beteiligten die Gelegenheit, die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.

6. Am 10. Oktober 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführer mit ihrem Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident in Begleitung des von der Gemeinde beigezogenen Anwaltes, sowie Vertreter und Anwälte der Beschwerdegegner 2 - 8 ergänzt durch den das Projekt ausarbeitenden Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei die Gelegenheit geboten, sich anhand der Pläne und der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf die Ausführungen der Beteiligten am Augenschein wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist, soweit sie sich mit ihrer Eingabe gegen die Entscheide betreffend Kontingentierung und Baufreigabe gemäss dem kommunalen Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (GEKW) richten, offensichtlich gegeben. Was die Beschwerdegegnerin 6 in diesem Zusammenhang vorbringt, trifft im Ergebnis nicht zu. Sie verkennt, dass die Beschwerdeführer aufgrund deren eigenem Aufstockungsvorhaben (umfassende bauliche Sanierung der vor rund 34 Jahren erstellten …; Schaffung von vier neuen Wohnungen, wovon zwei Zweitwohnungen) angesichts der Kontingentierung der Zweitwohnungen und dem Zeitpunkt der Baufreigabe in direkter Konkurrenz mit den Bauvorhaben 1 - 4 bzw. den für diese erteilten Entscheiden betreffend Kontingentierung und Etappierung stehen. Sie sind bereits daher denn auch offensichtlich stärker als die Allgemeinheit in der Gemeinde betroffen und haben ein hinreichendes schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Entscheide. Auf ihre Beschwerde kann daher, soweit sie sich gegen die Bestandteil der Baubewilligungen bildenden Entscheide betreffend Kontingentierung und Baufreigabe gemäss dem kommunalen Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (GEKW) richten, ohne weiteres eingetreten werden. Soweit die Beschwerdeführer sich mit ihrer

Eingabe sinngemäss - aber zu wenig substantiiert - auch noch gegen die Baubewilligung (geändertes Projekt im Garageeinfahrtsbereich) an sich wenden, kann auf ihre Beschwerde nicht eingetreten werden. 2. a) Die Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde habe bei der Erteilung betreffend Kontingent und Baufreigabe in rechtswidriger Weise auf den Zeitpunkt der Einreichung des ersten Baugesuches vom 4. September 2006 abgestellt. Die Beschwerdegegnerin 2 habe am 6. Dezember 2006 ein abgeändertes und überarbeitetes Projekt eingereicht, was im Lichte von Art. 7 Abs. 3 GEKW betrachtet zwingend zur Folge haben müsse, dass letzteres Datum massgebend sei. Ihr eigenes Vorhaben sei am 28. September 2006 eingereicht worden und müsse daher bei der Kontingentierung und Baufreigabe prioritär behandelt werden. b) Für die Beurteilung der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Frage ist von Art. 7 GEKW auszugehen. Danach ist im Baugesuch das für die Überbauung beanspruchte Kontingent anzugeben (Abs. 1). Die Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges des entsprechenden Baugesuches berücksichtigt. An demselben Datum der Gemeindekanzlei oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene Baugesuche gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die betreffenden Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die Rangfolge (Abs. 2). Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen werden, ist für die Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten Gesuches massgebend (Abs. 3). Gesuche für Bauvorhaben, welche offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind oder deren Realisierung innert der Frist gemäss Art. 8 als ausgeschlossen erscheint (Gesuche auf Vorrat), bleiben bei der Kontingentszuweisung unberücksichtigt. […] (Abs. 4). Die Freigabe des beanspruchten Kontingents erfolgt im Rahmen der Baubewilligung (Abs. 5). c) Gemäss Art. 7 Abs. 2 GEKW werden Kontingentsgesuche grundsätzlich in der Reihenfolge des Eingangs des entsprechenden Baugesuchs

berücksichtigt. Unbestritten ist, dass das erste Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 am Baustandort 4 bereits am 4. September 2006 eingereicht; mithin mehr als 3 Wochen vor demjenigen der Beschwerdeführer, deren Gesuch vom 28. September 2006 datiert. Fest steht auch, dass die Beschwerdegegner 2 am 6. Dezember 2006 ein überarbeitetes und abgeändertes Gesuch eingereicht haben. Zu prüfen ist, ob diese Überarbeitung und die vorgesehene Abänderung (Änderung des Grenzabstandes der Garageneinfahrt gegenüber Parzelle Nr. 2012 von 1 m auf 4 m), welche seitens der Gemeinde neu aufgelegt und publiziert wurde, aus der Sicht von Art. 7 Abs. 3 GEKW betrachtet, Einfluss auf die Reihenfolge des Eingangs der Baugesuche gehabt hat. Dies ist zu verneinen. Abgesehen davon, dass der Anstoss zur Überarbeitung von der Bauherrschaft kam, welche zufolge Nichterhältlichkeit eines (privatrechtlichen) Näherbaurechts und nicht etwa auf Anstoss der Gemeinde wegen Unvollständigkeit oder grober Verletzung baugesetzlicher Bestimmungen die Abänderung vornahm, lässt sich auch die gemeindliche Argumentation, dass mit Bezug auf Haus Nr. 4 die Projektänderung lediglich untergeordneten Charakter gehabt habe und im (geänderten) Bauteil hinsichtlich der Gegenstand des Kontingentierungsund Etappierungsentscheides bildenden Zweitwohnungen keinerlei Änderungen verbunden gewesen seien, weshalb von einer Hintenansetzung des Baugesuches auch aus der Sicht des Verhältnismässigkeitsprinzipes habe abgesehen werden müssen, ohne weiteres vertreten. Dies umso mehr, als sich das ursprüngliche Projekt an die Vorgaben des Quartiergestaltungsplanes hat und die Platzierung dieses Bauteils bis an die Grenze lediglich von der Einräumung eines Näherbaurechts abhängig gemacht worden ist und sich die Projektänderung - zufolge Nichterhältlichkeit dieses Rechts - baurechtlich (Umschreibung der Anspruchsvoraussetzungen auf eine Baubewilligung: R 02 54 Erw. 2c. ff.; zivilrechtliche Bauberechtigung: PVG 1990 Nr. 25) als untergeordnet erweist. Damit steht auch ohne weiteres fest, dass für eine abweichende Beurteilung der Projektänderung gestützt auf Art. 7 Abs. 3 GEWK weder Raum noch Anlass bestand. Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen lassen, zielt ins Leere. Die Gemeinde hat zu Recht auf das Eingangsdatum des ursprünglichen Projekts abgestellt; die Beschwerde erweist sich diesbezüglich daher als unbegründet.

3. a) Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass mit den streitigen Entscheiden über die Kontingentierung und die Baufreigabe das GEKW (u.a. Art. 12 Abs. 3 GEWK) verletzt worden seien, weil die Gemeinde die Bauvorhaben als Kleinprojekte qualifiziert und die einzelnen Bauherrschaften nicht als Baugesellschaft akzeptiert habe. Ihres Erachtens hätten die Bauvorhaben - alle 6 zusammen oder zumindest jedes der 3 einzelnen Häuser - zwingend als Grossprojekte i. S. von Art. 5 Abs. 2 i. V. mit Art. 2 Abs. 1 GEKW qualifiziert und entsprechend behandelt werden müssen. Sie machen im Wesentlichen geltend, dass insbesondere die wirtschaftliche Selbständigkeit auf der Käuferseite (Gesuchstellerseite) fraglich sei. Mit den von der Gemeinde diesbezüglich in die Baubewilligung aufgenommenen Auflagen könne lediglich die rechtliche Selbständigkeit der Käuferschaft sichergestellt werden, nicht aber die wirtschaftliche. Die Zusammensetzung der Bauherrschaften deute stark auf einen für die Realisierung solcher Vorhaben üblichen Zusammenschluss in eine Baugesellschaft hin, was zusammen mit weiteren Indizien, wie z.B. die Raschheit und Gleichheit der sechs Käuferschaften für die neuen Parzellen; vom nämlichen Architekten geplante Neubauten; beide Eigentümer der Engadin REM AG treten als Grundeigentümer auf, die übrigen Eigentümer werden durch dasselbe Anwaltsbüro vertreten, wobei der vertretende Anwalt gleichzeitig auch noch als Bauherr/Eigentümer auftritt - auf eine unzulässige Umgehung hindeute. Die einzelnen Bauherrschaften wären entgegen des gegen aussen behaupteten Eindrucks wirtschaftlich jedenfalls nicht selbständig und die Gemeinde habe diesbezüglich auch viel zu wenige Abklärungen getroffen. b) Wie sich den Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid entnehmen lässt, hat auch die Gemeinde die von den Beschwerdeführern skizzierte Problematik (hinsichtlich aller Bauvorhaben) erkannt, insbesondere dass die Abparzellierung von Teilflächen der ehemaligen Parzellen Nr. 1711 und 1712, der Verkauf dieser Teilflächen sowie die in der Folge gestützt darauf erfolgte, gesonderte Einreichung von Baugesuchen durch einzelne Bauherrschaften zur Folge haben, dass die einzelnen projektierten Bauten unter die von der Kontingentierung weniger belasteten Kleinbauten fallen, und

nicht unter die Grossbauten, bei welchen die Kontingente auf Jahre hinaus bereits vergeben sind. Wenn das von den Bauherrschaften gewählte Vorgehen nun von der Gemeinde dahingehend qualifiziert wurde, dass die Gesuche, im Lichte von Art. 12 GEWK betrachtet, als von Einzelpersonen und nicht von einer Baugesellschaft eingereicht worden seien, so lässt sich dies insgesamt betrachtet durchaus noch vertreten. In der Abparzellierung der Teilflächen allein kann, selbst wenn daraus eine bessere Verkäuflichkeit resultiert, noch keine unzulässige Umgehungsabsicht erblickt werden. Ebenso wenig kann mit der Abparzellierung und dem Verkauf allein ein grösseres bzw. zusätzliches Kontingent (i.S. von Art. 12 Abs. 3 GEKW) erlangt werden. Zutreffend ist, dass dadurch die „privilegierende“ Qualifikation der Projektes als „übrige Überbauungen“ (i.S. von Art. 5 Abs. 2 GEWK) möglich wurde, was aber, sofern die weiteren u.a. in Art. 12 GEWK enthaltenen Rahmenbedingungen eingehalten werden können, ebenfalls nicht gegen die gemeindliche Haltung spricht. Dass die Gemeinde nicht übertrieben viele vertiefende Abklärungen hinsichtlich der im Raum stehenden Frage der rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit (i.S. von Art. 12 Abs. 2 GEWK) der einzelnen Bauherrschaften getätigt hat, mag zutreffen, und der Eindruck, dass wenigstens ein Teil der in Erscheinung tretenden Bauherrschaften gar für zukünftige Käufer „einspringen“ könnten, lässt sich angesichts der aktenkundigen personellen Konstellation und Vertretungen der Bauherrschaften zumindest nicht ohne weiteres von der Hand weisen. Wie die Gemeinde aber im Ergebnis zu Recht erkannt hat, ist aber nicht der erste, oberflächliche Eindruck entscheidend, sondern vielmehr, dass keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, aufgrund derer davon ausgegangen werden müsste, dass eine Umgehungsabsicht vorliegen könnte; so z.B. dann, wenn die in den Gesuchsunterlagen aufgeführten Bauherrschaften gar nicht willens oder in der Lage wären, die abparzellierten Teilflächen wie in den Unterlagen vorgesehen effektiv selbst zu überbauen und zu übernehmen. Den umschriebenen Anhaltspunkten hat die Gemeinde im Rahmen des von ihr zu beachtenden Grundsatzes der Verhältnismässigkeit angemessen Rechnung getragen, indem sie zur Sicherung der wirtschaftlichen und rechtlichen Selbständigkeit der einzelnen Bauherrschaften bzw. der von diesen geplanten einzelnen Überbauungen,

und zur Abgrenzung gegenüber einer im Raum stehenden Qualifikation derselben als Baugesellschaft hat die Gemeinde denn auch verfügt, dass die Parzellierung und die Kaufverträge in der ihr vorliegenden Form innert zweier Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung grundbuchlich vollzogen sein müssen, ansonsten die Baufreigabe nicht gewährt werden könne. Mit dieser Regelung ist hinreichend gewährleistet, dass die aufgrund der Abparzellierungen und dem Verkauf mögliche „Aufteilung der Bauherrschaften“ nicht nur pro forma erfolgt ist. Weil versehentlich die Verpflichtung der einzelnen Bauherrschaften zur Eintragung der Parzellierungen und der Kaufverträge innert zweier Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung keinen direkten Eingang ins Dispositiv des Bau- und Einspracheentscheides und den Baubewilligungen gefunden hat, so ist doch darauf hinzuweisen, dass diese Verpflichtung - nachdem die Einsprachen im Sinne der Erwägungen abgewiesen worden sind - doch der Rechtskraft der Baubewilligungen teilhaftig und daher grundbuchlich vollstreckbar werden. Dies wird seitens der Bauherrschaften zu beachten sein, umso mehr als - wie erwähnt - die Baufreigabe für die einzelnen Bauvorhaben nur unter dieser Bedingung gewährt worden ist. c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer durfte die Gemeinde aufgrund der konkreten personellen Gegebenheiten auch die wirtschaftliche Selbständigkeit der Gesuchsteller für die Häuser 1 - 4 bejahen. Mit der erwähnten Verpflichtung wird jedenfalls nicht nur eine Sicherung der rechtlichen Selbständigkeit erreicht, sondern es kann damit spätestens im Zeitpunkt des grundbuchlichen Eintrags auch die Sicherung der wirtschaftlichen Selbständigkeit erlangt werden. Die Beschwerdeführer ziehen aus den von ihnen hinsichtlich des gegenwärtigen angespannten Wohnungsmarktes, der geltenden Zweitwohnungsbauvorschriften mit restriktiven Kontingentierungs- und Etappierungsvorgaben, etc. hinsichtlich der von ihnen behaupteten fehlenden wirtschaftlichen Selbständigkeit die falschen Schlüsse. Abgesehen davon, dass bereits alle Baugesuchsteller selbst als finanziell (zumindest) gut situiert bezeichnet werden müssen, ist mit den Beschwerdegegnern sodann davon auszugehen, dass gerade die erwähnten Einschränkungen die Finanzierbarkeit und Verkäuflichkeit solcher

Objekte - angesichts der Tatsache, dass im Oberengadin die Nachfrage nach solchen Objekten das Angebot massiv übersteigt - wesentlich erleichtern. Es wird bereits daher für die Bauherrschaften - abgesehen von den ihnen selbst zur Verfügung stehenden eigenen finanziellen Mitteln - ein Leichtes sein, die anfallenden Kosten für rechtskräftig bewilligte und über ein zugesichertes Kontingent verfügende Objekte zu finanzieren, sei es mit vorfinanzierten Verkäufen von einzelnen Liegenschaften oder durch Bankkredite. d) Auch die von den Beschwerdeführern aufgezeigten Verbindungen zwischen den Bauherren lassen die gemeindliche Einschätzung der wirtschaftlichen Selbständigkeit im Ergebnis noch als vertretbar erscheinen. Dass angesichts der von den Beschwerdeführern geschilderten personellen Konstellation geradezu zwingend auf eine Baugesellschaft geschlossen werden müsste, ist nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin 2 hat im vorliegenden Verfahren glaubhaft ausgeführt, dass sich bereits auf eine erste Sondierungsumfrage über die bestehenden Kontakte hinaus bereits mehr Interessenten gemeldet hätten, als Parzellen zur Verfügung stünden. Ferner würden auch die Vorschriften des Quartierplans „…“ die Bauherren in eine engere Beziehung bringen, ohne dass bereits von einer Baugesellschaft im Sinne des GEKW gesprochen werden müsse. Am Augenschein hat der das Projekt erarbeitende Architekt nachvollziehbar aufgezeigt, dass die einzelnen Bauvorhaben 1A - 3B mit entsprechenden baulichen Anpassungen (z.B. Anbringen einer Aussenisolation) separat erstellt und für sich allein bestehen können und dass jedes eine eigenständige Erschliessung aufweist. Unbestritten geblieben ist, dass das Parkhaus sowie das Gebäude auf dem Baufeld 4 (Parzelle Nr. 2063) für sich allein erstellt werden und bestehen können. Dass verschiedene Infrastruktruranlagen (unterirdische Einstellhalle; Quartiererschliessung) gemeinschaftlich erstellt werden, spricht ebenfalls nicht gegen die gemeindliche Rechtsposition. Die Beschwerdeführer verkennen, dass im Rahmen von Quartierplanungen regelmässig gemeinsame Infrastrukturanlagen vorgesehen werden, die unabhängig von den Quartierplangebiet entstehenden Gebäuden erstellt werden dürfen. Ebenso wenig spricht der Umstand, dass ein einzelner Architekt die Bauprojekte erarbeitet hat oder dass die Baugesuche gemeinsam bei der

Gemeinde eingereicht wurden, für eine Umgehung der Vorschriften des GEKW. e) Was die Beschwerdeführer in ihrer Replik in diesem Zusammenhang und zur Stützung ihrer Auffassung von derart engen Verbindungen zwischen den einzelnen Bauherren vorbringen lassen, dass zwingend von einem Grossprojekt gesprochen werden müsste, vermag an der Vertretbarkeit der gemeindlichen Einschätzung der rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit der Bauherren und der daraus resultierenden Zulässigkeit der Erteilung von Kontingenten für „Kleinbauprojekte“ nichts zu ändern. Die Beschwerde erweist sich daher auch aus dieser Sicht betrachtet als unbegründet. 4. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer, welche überdies entsprechend dem Verfahrensausgang den Beschwerdegegnern 2, 3, 6, 7 und 8 die verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; angesichts des Ausganges der Beschwerdeverfahren R 07 27 und R 07 29: ein Drittel; ausgehend von einem max. Stundenansatz von Fr. 240.--) zu erstatten haben. b) Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 608.-zusammen Fr. 6’608.-gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Beschwerdeführer haben … Fr. 1'538.90, … und … insgesamt Fr. 2'130.50, … Fr. 1'000.-- und der … AG Fr. 2’037.50 an die diesen für das vorliegende Verfahren entstandenen Kosten zu erstatten. Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde noch hängig.