Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 03.03.2017 A 2016 37

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 16 37 4. Kammer Einzelrichter Racioppi und Peng als Aktuar ad hoc URTEIL vom 3. März 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Ehepaar A._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2015

- 2 - 1. A._____, wohnhaft im Kanton Y._____, sind Eigentümer einer Dreizimmerwohnung (Nr. 7; StWEG Nr. _____) in der Gemeinde X._____. Sie vermieten die Wohnung an ihre Tochter für einen jährlichen Mietzins von Fr. 10'800.--. Anlässlich der amtlichen Schätzung vom 20. April 2010 wurde der Eigenmietwert auf Fr. 16'800.-- festgelegt. In der Steuererklärung 2015 deklarierte das Ehepaar A._____ die effektiven Mieteinnahmen von Fr. 10'800.-- als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen. 2. Am 20. April 2016 erliess die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Steuerverwaltung) gegenüber dem Ehepaar A._____ eine definitive Veranlagungsverfügung für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016. Darin wurde u.a. die Differenz zwischen dem Eigenmietwert der Liegenschaft (Fr. 16'800.--) und dem deklarierten Mietzins (Fr. 10'800.--) im Umfang von Fr. 6'000.-- gestützt auf Art. 22 Abs. 5 StG aufgerechnet. Im Weiteren wurden Fr. 880.-- für das Benützungsrecht an der Abwartswohnung (Nr. 22; StWEG Nr. _____) veranlagt. Insgesamt ist die Steuerverwaltung damit von einem Eigenmietwert von Fr. 17'680.-- ausgegangen. Davon wurden pauschale Unterhaltskosten von 20 % (Fr. 3'360.--) gewährt, mit der Begründung, dass die geltend gemachten effektiven Kosten nicht nachgewiesen worden seien. 3. Mit Schreiben von 6. Mai 2016 erhob das Ehepaar A._____ Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung vom 20. April 2016 und beanstandete mit Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts vom 28. Januar 2005 (2A.535/2003) die Aufrechnung der Fr. 6'000.-- für die Differenz zwischen dem Eigenmietwert der Liegenschaft (Fr. 16'800.--) und dem deklarierten Mietzins (Fr. 10'800.--) sowie die Aufrechnung der Fr. 880.--. Bei der Aufrechnung der Fr. 880.-- gingen die Beschwerdeführer davon aus, dass es sich dabei um den Eigenmietwert für einen Parkplatz handle. Ferner begehrte das Ehepaar A._____ die Berücksichtigung der effektiven Liegen-

- 3 schaftskosten (Fr. 3'345.90) statt des Pauschalabzugs von 20 % auf den Eigenmietwert von Fr. 17'680.-- (Fr. 3'360.--). 4. Mit Schreiben vom 13. Mai 2016 forderte die Steuerverwaltung die Einsprecher auf, einen Nachweis der effektiven Unterhaltskosten (Belege) bzw. die gesamte Betriebskostenabrechnung zu erbringen. Sodann wurde erläutert, dass es bei der Eigenmietaufrechnung von Fr. 880.-- nicht um einen Parkplatz, sondern um ihr Benützungsrecht an der Abwartswohnung gehe. Ferner wurde betont, dass ein minimaler Mietzins von 50 % des Eigenmietwertes für die Vermietung an nahestehenden Personen zwar im Hinblick auf die Bundessteuer zulässig sei, nicht aber im Hinblick auf die Kantons- und Gemeindesteuer. Dieser Aufforderung kam das Ehepaar A._____ mit Schreiben vom 26. Mai 2016 nach und machte nunmehr einen Abzug von Liegenschaftskosten in der Höhe von Fr. 3'385.20 geltend. 5. Die Steuerverwaltung stellte sodann am 31. Mai 2016 dem Ehepaar A._____ einen Veranlagungsvorschlag zu, welcher im Resultat letztlich gleichlautete wie die Veranlagungsverfügung für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 vom 20. April 2016. Bezüglich der Unterhaltskosten hielt die Steuerverwaltung fest, dass gemäss Abrechnung "B._____" die Kosten Strom, Wasser, Kehricht in den Betriebskosten enthalten, allerdings nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten seien, weswegen die pauschalen Unterhaltskosten von 20 % höher und daher diese gewährt würden. Mit Schreiben vom 6. Juni 2016 lehnte das Ehepaar A._____ den Veranlagungsvorschlag ab und stellte der Steuerverwaltung ihrerseits einen eigenen Vorschlag ("Variante mit Abwartswohnung in den Nebenkosten integriert") zu, wonach ein jährlicher Mietwert von Fr. 13'440.-- besteuert werden solle, zumal dieser Betrag 80 % des Eigenmietwertes gemäss amtlicher Schätzung entspreche und somit nach Aussage der Steuerverwaltung die Voraussetzungen für die Besteuerung als Vorzugs-

- 4 miete nicht mehr gegeben seien. Weiter beantragte das Ehepaar A._____, Fr. 3'152.20 als Unterhaltskosten zu anerkennen. 6. Mit Entscheid vom 29. Juni 2016 wurde die Einsprache durch die Steuerverwaltung betreffend die Besteuerung in Höhe von 80 % des Eigenmietwertes gemäss amtlicher Schätzung abgewiesen. Zur Begründung wurde zur Hauptsache ausgeführt, dass aufgrund einer klaren gesetzlichen Grundlage bei einer Abweichung von Mieterträgen von mehr als 20 % an nahestehende Personen – wie es vorliegend unbestrittenermassen der Fall sei – der Eigenmietwert von Fr. 16'800.-- gemäss amtlicher Schätzung besteuert werde. Als Unterhaltskosten werde nach wie vor der Pauschalabzug gewährt, da dieser (20 % des Eigenmietwertes; Fr. 3'360.--) höher als die beantragten Fr. 3'152.20 ausfalle. In einem Punkt wurde die Einsprache gutgeheissen, nämlich dass der Betrag bezüglich der Hauswartswohnung (Fr. 880.--) nicht mehr aufgerechnet werde, da dieser bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt sei. 7. Am 21. Juli 2016 (Datum des Poststempels) erhob das Ehepaar A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten sinngemäss die Aufhebung des Einspracheentscheids vom 29. Juni 2016 und begehrten wie bereits in ihrem Schreiben vom 6. Juni 2016 insbesondere, dass die Veranlagung für das Steuerjahr 2015 auf einem jährlichen (fiktiven) Mietwert von Fr. 13'440.-- (80 % des Eigenmietwertes gemäss amtlicher Schätzung) basieren, mithin also eine "Reduktion infolge nahestehende Person von 20 %" gewährt werden sollte. Weiter beantragte das Ehepaar A._____ wiederholt, Fr. 3'152.20 als effektive Unterhaltskosten zu anerkennen. 8. In ihrer Vernehmlassung vom 31. August 2016 beantragte die Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Be-

- 5 schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen an, dass sie die Aufrechnung der Eigenmiete gemäss amtlicher Schätzung vorgenommen habe, da die Wohnung im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG an eine nahestehende Person (Tochter) zu einem erheblich vom Marktmietwert abweichenden Mietzins vermietet werde. Ausserdem seien die im Einspracheentscheid vom 29. Juni 2016 gewährten Liegenschaftskosten höher als die vom Beschwerdeführer beantragten Kosten, weswegen auf diesen Punkt nicht einzutreten sei. 9. Am 23. September 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest. Sie führten aus, dass die effektiven Mietzinseinnahmen von Fr. 10'800.-- für das Jahr 2016 65 % des gesetzlich vorgegebenen Eigenmietwertes von Fr. 16'800.-- betragen würden. Für den Kanton Y._____ werde damit der Minimalzins um 15 % überschritten, für den Kanton Graubünden seien die effektiven Mietzinseinnahmen um 15 % zu tief angesetzt. Sie hätten schliesslich als Bürger im Kanton Y._____ eine Steuererklärung für den Kanton Y._____ zu erstellen. Im Übrigen hielten sie fest, dass die korrekte Berücksichtigung des Anteils der Abwartswohnung nach wie vor nicht definiert sei. 10. Am 3. Oktober 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren Anträgen fest. Es gehe vorliegend um Kantons- und Gemeindesteuern, nicht um Bundessteuern, weswegen das Urteil des Bundesgerichts vom 28. Januar 2005 (2A.535/2003) nicht anwendbar sei, worin entschieden wurde, dass eine Aufrechnung für nahestehende Personen erst bei einer "Untervermietung" von weniger als 50 % relevant sei. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, auf den angefochtenen Einspracheentscheid vom 29. Juni 2016 sowie auf die weiteren im Recht liegenden Beweismittel wird, soweit erforderlich und rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

- 6 - Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-nicht überschreitet und aufgrund von Art. 43 Abs. 2 VRG keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Nachdem die Kantons- und Gemeindesteuern 2015 gemäss Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 29. Juni 2016 zusammen Fr. 3'385.-- erreichen und durch die Beschwerdeführer eine Teilreduktion dieses Betrags verlangt wird, und weil kein Fall von Art. 43 Abs. 2 VRG vorliegt, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters offensichtlich gegeben. 2. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 29. Juni 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Veranlagung mit dem Eigenmietwert von Fr. 16'800.-gemäss amtlicher Schätzung sowie einen pauschalen Unterhaltskostenabzug von 20 % (Fr. 3'360.--) festgelegt hat. Die Beschwerdegegnerin 1 hiess die Beschwerde in einem Punkt gut, nämlich dass der Betrag bezüglich der Hauswartwohnung (Fr. 880.--) nicht mehr aufgerechnet werde, da dieser bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt sei. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Graubünden [StG; BR 720.000] bezüglich der Kantonssteuer und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200] bezüglich der Gemeindesteuer). Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantona-

- 7 len Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes. b) Es stellt sich weiter die Frage, ob die Beschwerdeführer als formelle und materielle Adressaten des angefochtenen Einspracheentscheids davon berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an dessen gerichtlicher Überprüfung haben (Art. 50 VRG). Soweit sich die Beschwerdeführer in erster Linie darauf berufen, dass anstelle der Aufrechnung auf den Eigenmietwert von Fr. 16'800.-- gemäss amtlicher Schätzung nur 80 % davon (Fr. 13'440.--) zu berücksichtigen seien, sind sie ohne weiteres beschwerdelegitimiert. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. Bezüglich der Frage, ob die deklarierten, effektiven Liegenschaftskosten (Fr. 3'152.20) zu Recht durch den Pauschalabzug von 20 % auf den Eigenmietwert von Fr. 16'800.-- (Fr. 3'360.--) ersetzt wurden, sind die Beschwerdeführer nur beschwert, sofern die Reduktion auf 80 % der Eigenmiete gemäss amtlicher Schätzung gutgeheissen wird. Andernfalls liegt der pauschale Unterhaltskostenabzug von 20 % (Fr. 3'360.--) ohnehin über den von den Beschwerdeführern geltend gemachten Fr. 3'152.20, weswegen in diesem Punkt kein Rechtsschutzinteresse besteht und mangels Beschwerdelegitimation nicht darauf eingetreten werden könnte. Soweit die Beschwerdeführer in ihrer Replik die korrekte Berücksichtigung des Anteils der Abwartswohnung begehren, sind sie in diesem Punkt ebenfalls nicht beschwert. Zum einen wurde diesbezügliches Begehren der Beschwerdeführer mit Einspracheentscheid vom 29. Juni 2016 vollumfänglich gutgeheissen, mithin der Betrag von Fr. 880.-- für das Benützungsrecht an der Abwartswohnung (Nr. 22; StWEG Nr. _____) nicht mehr aufgerechnet und vollständig in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt. Zum anderen geht es im vorliegenden Fall einzig um das Steuerjahr 2015. Ob in den Veranla-

- 8 gungsverfügungen der Vorjahre diese Aufrechnung erfolgte, bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. c) Streitig und nachfolgend zu prüfen ist nach dem Gesagten zunächst einzig die Frage, ob die Aufrechnung bei den Beschwerdeführern auf 100 % des Marktmietwertes (Eigenmietwert von Fr. 16'800.-- gemäss amtlicher Schätzung) zu Recht stattfand. 3. a) Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zugehörigkeit unbeschränkt steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben (Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitz noch einen Aufenthalt haben, sind kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, wenn sie an Grundstücken im Kanton Eigentum haben (Art. 7 Abs. 1 lit. c 1. Variante StG). Wer im Kanton nur für einen Teil des Einkommens und Vermögens steuerpflichtig ist, entrichtet die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz, der seinem gesamten Einkommen und Vermögen entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG). b) Die Beschwerdeführer besitzen in der Gemeinde X._____, Kanton Graubünden, eine Eigentumswohnung (Nr. 7; StWEG Nr. _____), welche sie an ihre Tochter vermieten. Es ist vorliegend somit unbestritten, dass die Beschwerdeführer im Kanton Graubünden und in der Gemeinde X._____ bezüglich der kantonalen und kommunalen Steuern der beschränkten Steuerpflicht unterstehen. 4. a) Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten der Einkommenssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Be-

- 9 steuerung des Eigenmietwertes von Grundstücken ausdrücklich vor. Bei der direkten Bundessteuer wird der Mietwert der selbstgenutzten Wohnung nach dem objektiven Marktwert festgelegt. Nach der Praxis des Bundesgerichts zur direkten Bundessteuer kann bei Mietverträgen unter Verwandten nicht bereits aus der Tatsache, dass der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert liegt, auf Eigennutzung geschlossen werden. Liegt jedoch der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert, so ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert dem Eigentümer als steuerbares Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zuzurechnen; allerdings muss es sich um einen bedeutenden Differenzbetrag handeln (Urteil des Bundesgerichts vom 22. Februar 2007 2C_12/2007 E. 3.2 m.w.H.). Im Urteil des Bundesgerichts vom 28. Januar 2005 (2A.535/2003 E. 5.2) wurde diesbezüglich festgehalten, dass jedenfalls bei einem vereinbarten Mietzins, der weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmache, zu vermuten sei, "dass – unabhängig von einem Schenkungswillen – wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung eine dem Eigengebrauch nahe kommende Situation vorliegt und der Mietvertrag missbräuchlich lediglich deshalb abgeschlossen wurde, um Steuern einzusparen". Der Steuerpflichtige kann aber selbst in dieser Konstellation den Gegenbeweis antreten. Die erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichts bezieht sich – wie die Beschwerdegegnerin 1 richtigerweise festhält – auf die direkte Bundessteuer. Vorliegend aber geht es im Einspracheentscheid vom 29. Juni 2016 einzig um die Kantons- und Gemeindesteuern für das Steuerjahr 2015. b) Das Verwaltungsgericht entschied mit Urteil vom 6. Juni 1997 (136/97 = PVG 1997 Nr. 32), dass bei der steuerlichen Behandlung eines an Verwandte gewährten Vorzugsmietzinses auf den tatsächlich erzielten Erlös und nicht auf den amtlichen Eigenmietwert abzustellen ist. Im Nachgang zu diesem Entscheid haben verschiedene Kantone im kantonalen Steuerrecht, darunter auch der Kanton Graubünden, eine klare gesetzliche

- 10 - Grundlage geschaffen, die es erlaubt, die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert steuerlich zu erfassen (BLÖCHLIGER, Die Besteuerung der Vorzugsmiete an Liegenschaften, StR 62/2007, S. 610 ff.). Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b) steuerbar. Die Besteuerung des Mietwertes einer Wohnung, die der Steuerpflichtige als Eigentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst bewohnt oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfügung steht (Eigengebrauch), entspricht dem Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung der Wohnungseigentümer einerseits und der Mieter andererseits. Massgebend für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwertes ist dabei grundsätzlich der objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Der Mietwert gemäss Abs. 1 lit. b der genannten Bestimmung ist auch dann steuerbar, wenn das Grundstück zu einem erheblich vom Marktmietwert abweichenden Mietzins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet wird (Art. 22 Abs. 5 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass auch im Fall einer Vorzugsmiete, namentlich unter Verwandten, eine rechtsgleiche Besteuerung durchgesetzt werden kann. Von einer erheblichen Abweichung im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG wird nach dem Willen des Gesetzgebers bei einer Differenz von 20 % oder mehr gesprochen (Grossratsprotokoll vom März 1999, Nr. 4, 98/99, S. 536 f.; s. auch Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] A 08 30 vom 10. Oktober 2008; Praxisfestlegung der Steuerverwaltung, Vorzugsmiete an nahestehende Person, Kantonssteuern, 1. Januar 2009, S. 1).

- 11 c) Im Folgenden ist zu beurteilen, ob die umstrittene Aufrechnung zu Recht vorgenommen wurde. Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdeführer ihre Eigentumswohnung zu einem Mietzins von Fr. 10'800.-- pro Jahr an ihre Tochter vermietet. Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert im Kanton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. Die amtliche Schätzung stellt ein taugliches Instrument dar, um die Unterpreislichkeit eines Mietverhältnisses zu überprüfen, beruht doch der amtlich geschätzte Eigenmietwert in der Regel auf der Vergleichsmethode. Mit den Schätzungen wird auf Grund von Vergleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte (VGU A 07 44 vom 22. Januar 2008). Der Eigenmietwert der Liegenschaft beträgt gemäss amtlicher Schätzung vom 20. April 2010, welche im Übrigen von den Beschwerdeführern nicht angefochten wurde und daher in Rechtskraft erwachsen ist, Fr. 16'800.--. Zwischen den effektiven Einnahmen und dem neu festgelegten Eigenmietwert der Liegenschaft ergibt sich eine Differenz von Fr. 6'000.-- bzw. 35.71 %, welche gemäss vorstehenden Ausführungen als "erheblich" bezeichnet werden kann. Schliesslich ist auch das zweite Erfordernis der "nahestehenden Person(en)" vorliegend erfüllt; so gilt doch die Tochter unbestrittenermassen als "nahestehend". Dem Einwand der Beschwerdeführer, dass im Hinblick auf genannte Bestimmung nur 80 % des Eigenmietwertes gemäss amtlicher Schätzung (in casu die beantragten Fr. 13'440.--) besteuert werden dürfen, welche bei einer unterpreislichen Vermietung die Grenze darstellten, kann das Gericht nicht folgen. Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer durch den Mietvertrag mit ihrer Tochter für das Steuerjahr 2015 massgebliche Einnahmen in der Höhe von Fr. 10'800.--, nicht etwa Fr. 13'440.-- generierten. Eine fiktive Aufrechnung auf 80 % des Eigenmietwertes gemäss amtlicher Schätzung (Fr. 13'440.--) ist nicht zulässig, müsste das Geld doch tatsächlich in dieser Höhe geflossen sein. Vielmehr ist vorliegend auf den Eigenmietwert von Fr. 16'800.--, also den Betrag, den der Eigentümer bei einer Drittvermietung erzielen würde, abzu-

- 12 stellen (Art. 22 Abs. 5 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 22 Abs. 3 StG; vgl. auch BGer 2C_475/2016 vom 30. November 2016). Dass im streitigen Fall eine "unterpreisliche Vermietung an nahestehende Personen" vorliegt, was von Gesetzes wegen dem Eigengebrauch gleichgestellt ist, ist nach dem Gesagtem zu bejahen. d) Für den Fall, dass die Bestimmung von Art. 22 Abs. 5 StG wie in casu zur Anwendung gelangt, kann sich der Eigentümer auch nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG berufen und die Eigenmietwertreduktion in der Höhe von 30 % geltend machen. Letztere Bestimmung normiert, dass für die am Wohnsitz dauernd selbst bewohnte Liegenschaft lediglich 70 % des Eigenmietwertes berechnet werden. Dafür wird vorausgesetzt, dass das Steuersubjekt am Ort der Liegenschaft Wohnsitz hat und diese dauernd selbst bewohnt. Bei einer Vermietung fehlt es offensichtlich an dieser Voraussetzung. Die Beschwerdeführer können sich folglich bereits vom Wortlaut der Norm her nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG berufen, da sie nicht in der Gemeinde X._____ Wohnsitz haben, was sie im Übrigen auch nicht geltend machen (so auch entschieden mit VGU A 08 30 vom 10. Oktober 2008 E.5a; vgl. auch BGer 2C_188/2007 vom 26. Juni 2008). Die Steuerverwaltung hat die Differenz von Fr. 6'000.-- bzw. 35.71 % zu Recht im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG aufgerechnet. Im Übrigen erachtet es das Bundesgericht als korrekt, wenn im Falle einer unterpreislichen Vermietung die Differenz zwischen Mieteinnahmen und Eigenmietwert aufgerechnet wird (vgl. auch BGer 2C_475/2016 vom 30. November 2016). 5. a) Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Aufrechnung bei den Beschwerdeführern auf 100 % des Marktmietwertes (Eigenmietwert von Fr. 16'800.-- gemäss amtlicher Schätzung) zu Recht erfolgte. Die Beschwerde ist demnach in diesem Punkt abzuweisen. Daraus ergibt sich auch der pauschale Unterhaltskostenabzuges von 20 % (Fr. 3'360.--), welcher geringfügig höher ist, als die beantragten effektiven Unterhalts-

- 13 kosten von Fr. 3'152.20. Die Beschwerdeführer sind in diesem Punkt mangels Rechtsschutzinteresse nicht beschwert, weswegen darauf nicht einzutreten ist. Betreffend die Berücksichtigung des Anteils der Abwartswohnung sind die Beschwerdeführer ebenfalls nicht beschwert, weshalb auch auf diesen Punkt nicht eingetreten wird (vgl. E.2b). b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Es besteht vorliegend kein Anlass, davon abzuweichen. Demnach erkennt der Einzelrichter: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 314.-zusammen Fr. 1'314.-gehen zulasten des dafür solidarisch haftenden Ehepaares A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]