A 12 44 4. Kammer URTEIL vom 14. Mai 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 1. Im Rahmen der Steuerveranlagung für die Kantons- und Gemeindesteuer 2010 vom 30. April 2012 wurden die nachfolgend aufgezeigten, durch … in ihrer Steuererklärung angegebenen Steuerwerte, aufgerechnet: • Die Veranlagung der Parzelle … 246 mit 2181m2 erfolgte zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (2181m2 zu Fr. 817.-- pro m2, davon zwei Drittel = Fr. 1‘187‘000.--). • Bei der Parzelle … 73 wurde die in die Bauzone fallende Grundstücksfläche von 2597m2 zu zwei Dritteln des Verkehrswertes besteuert und dementsprechend für den hälftigen Miteigentumsanteil von … ein Vermögenssteuerwert von Fr. 652‘000.-- festgelegt (2597m2 zu Fr. 752.-pro m2, davon zwei Drittel = Fr. 1‘301‘000.--, davon Eigentum zu 50% = Fr. 652‘000.-- [recte: Fr. 650‘500.--]). Die Veranlagung der in die Landwirtschaftszone fallenden Grundstücksfläche von 13771m2 erfolgte zum Ertragswert. Dies ergab bei einem steuerbaren Gesamtvermögen von Fr. 1‘597‘000.-- Steuerbeträge von Fr. 2‘795.-- auf Stufe Kanton (plus Elementarschadenabgabe von Fr. 919.--) sowie von Fr. 2‘236.-- auf Stufe Gemeinde (plus Liegenschaftssteuer von Fr. 1‘875.--).
2. Die dagegen erhobene Einsprache vom 30. Mai 2012 mit dem Antrag auf Reduktion des steuerbaren Vermögens um Fr. 1‘838‘000.-- infolge landwirtschaftlicher Nutzung der Parzellen 246 und 73 und dementsprechend vorzunehmender Besteuerung zum Ertragswert von Fr. 0.20 pro m2 wurde von der kantonalen Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 11. September 2012 abgewiesen. 3. Dagegen erhob … am 10. Oktober 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheides bezüglich Parzelle 73, Veranlagung ihres hälftigen Miteigentumsanteils zum Ertragswert von Fr. 1‘500.-- und Reduktion des steuerbaren Vermögens um Fr. 650‘500.--. Die Parzelle 73 sei von ihrem Grossvater im Jahre 1954 gekauft worden und im Jahre 1973 erbrechtlich auf ihre Mutter übergegangen. Im Jahre 1999 habe die Mutter die Parzelle ihr und ihrem Bruder auf Anrechnung künftiger Erbschaft je zu hälftigem Miteigentum übertragen. Das Grundstück werde seit jeher landwirtschaftlich genutzt und im Rahmen eines landwirtschaftlichen Gewerbes betrieben. Noch heute bestehe ein per 1. Januar 2011 abgeschlossener langfristiger Pachtvertrag auf neun Jahre hinaus. Früher sei das Grundstück aufgrund eines mündlichen Pachtvertrages mit dem Vater des heutigen Pächters landwirtschaftlich genutzt worden. Von 16368 m2 seien lediglich 2597 m2 Teil der Bauzone. Der Rest befinde sich in der Landwirtschaftszone, teilweise überlagert von der roten respektive von der blauen Gefahrenzone. Gemäss Art. 57 StG seien landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Ertragswert zu besteuern. Der Begriff „landwirtschaftliches Grundstück“ werde zwar nirgends definiert; in Lehre und Praxis habe sich aber die Auffassung durchgesetzt, dass der Begriff nicht allein steuerrechtlich zu beurteilen sei, sondern dass auch das BGBB, das RPG und das LWG zu berücksichtigen seien. Demnach müssten für die Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Unterstellung des betreffenden Grundstücks unter das BGBB und tatsächlich überwiegende landwirtschaftliche Nutzung. Die Parzelle 73 liege zu circa 84% in der Landwirtschaftszone und
unterstehe damit dem BGBB. Überdies stehe die Parzelle seit mehr als 50 Jahren im Eigentum der Familie … bzw. … und sei stets landwirtschaftlich genutzt worden und werde gemäss ab 2011 laufendem Pachtvertrag für weitere neun Jahre landwirtschaftlich genutzt. Als Ertragswert könne für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke circa Fr. 2‘000.--/ha angenommen werden, woraus sich ein zu berücksichtigender Ertragswert für ihren hälftigen Miteigentumsanteil von Fr. 1‘500.-- ergebe. 4. Die kantonale Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Für die Veranlagung der Vermögenssteuer sei gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit massgebend. Hingegen würden auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke nach Art. 57 Abs. 1 StG zum tieferen Ertragswert besteuert, was jedoch gemäss Abs. 3 derselben Norm nicht gelte, wenn sie zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben worden seien oder offensichtlich diesen Zwecken dienten. Die kantonale Steuergesetzgebung umschreibe die Begriffe der Kapitalanlage und der Spekulation nicht näher; es seien somit die Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu würdigen. In den Anwendungsbereich des BGBB würden nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auch Grundstücke fallen, die teilweise in einer Bauzone liegen würden, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt seien. Vorliegend sei eine Abparzellierung entsprechend dem Verlauf der Zonengrenze nicht erfolgt, weshalb die Parzelle 73 dem Geltungsbereich des BGBB unterstehe. Hingegen sei die notwendige landwirtschaftliche Nutzung als zweite Voraussetzung nicht erfüllt. Diesen der Beschwerdeführerin obliegenden Nachweis habe sie nicht erbringen können. Vielmehr sei anzunehmen, dass die Tätigkeit des Pächters einzig darin bestehe, das Wiesland der Parzelle 73 jährlich wiederkehrend zu mähen. Aufgrund der Hangneigung von teilweise über 35% und des angrenzenden Wohnquartiers sei eine intensivere landwirtschaftliche Nutzung ohnehin nicht möglich. Selbst wenn eine überwiegende landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 angenommen würde, was ausdrücklich bestritten
werde, müsste die Beschwerde abgewiesen werden. Denn die Beschwerdeführerin habe den hälftigen Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 zu einem Anrechnungswert von Fr. 260‘000.-- erworben. Der pro m2 Grundstückfläche bezahlte Preis von Fr. 31.80 liege deutlich über dem maximalen Erwerbspreis von Fr. 15.-- pro m2 für Acker und Wiesland, der vom Grundbuchinspektorat im Rahmen des Erwerbsbewilligungsverfahrens gemäss Art. 61 ff. BGBB angesetzt werde. Damit liege ein übersetzter Kaufpreis vor, der ein gewichtiges Indiz dafür darstelle, dass der hälftige Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 von der Beschwerdeführerin zum Zwecke der Kapitalanlage erworben worden sei. Wenn nicht schon damals, dann treffe dies aber mit Sicherheit heute zu, nachdem schon die Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin am Verfahren betreffend Quartierplan … 2, der auch die Parzelle 73 einschliesse, aktiv mitgewirkt und dabei nicht weniger als Fr. 142‘000.-- Kostenbeiträge für Erschliessung etc. geleistet hätten. Überdies hätten sie mit den Eigentümern der Nachbarparzelle 219 im Jahre 1996 ein Grenzüberbaurecht für eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe vereinbart. Schliesslich habe die Beschwerdeführerin mit ihrem Bruder im Jahre 2006 einen weiteren Parkplatz in der Einstellhalle der Parzelle 219 erworben, was zeige, dass für den in der Bauzone gelegenen Teil der Parzelle 73 einzig die Verwendung als Kapitalanlage im Vordergrund stehe. Deshalb falle eine Besteuerung zum Ertragswert ausser Betracht. 5. In ihrer Replik führte die Beschwerdeführerin noch aus, von den rund 164 Aren der Parzelle 73 seien 163 landwirtschaftlich nutzbar und in den letzten 50 Jahren auch stets landwirtschaftlich genutzt worden. Eigentum und Nutzung seien seit 1954 immer innerhalb der gleichen Familie geblieben. Sie habe wohl für ihren hälftigen Miteigentumsanteil die Hälfte von Fr. 260‘000.--, d.h. Fr. 130‘000.-- bezahlt. Dieser Betrag könne aber nicht einfach auf die gesamte Fläche linear aufgerechnet werden. In Tat und Wahrheit seien für 6886 m2 in der Landwirtschaftszone Fr. 3.-- pro m2 und für ihre 1298 m2 in der Bauzone Fr. 184.-- pro m2 bezahlt worden. Die abtretende Person habe sich damit mit einem gegenüber den damals in der Wohnzone in … bezahlten Kaufpreisen viel
tieferen Kaufpreis zufrieden gegeben, um das Grundeigentum in der Familie zu erhalten und weiterhin eine landwirtschaftliche Nutzung durch ihren Onkel zu ermöglichen. Die Mitwirkung an einem Quartierplanverfahren durch ihren Rechtsvorgänger sie nicht freiwillig erfolgt. Die angeblich bezahlten Beiträge von Fr. 142‘000.-- seien nicht nachgewiesen und überdies von der Beschwerdeführerin auch nicht bezahlt worden. Es seien die entsprechenden Auszüge seitens des Amtes für Landwirtschaft und Geoinformation Graubünden und des Grundbuchamtes Oberengadin zu veranlassen sowie der Pächter … als Zeuge einzuvernehmen. 6. Die kantonale Steuerverwaltung wies in ihrer Duplik noch darauf hin, dass die Beschwerdeführerin mit dem Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils an der Parzelle 73 für Fr. 184.-- pro m2 Bauland gleich selbst den Nachweis erbringe, dass sie mehr als für landwirtschaftliches Land bezahlt und somit eben eine Kapitalanlage getätigt habe. Dass die üblichen Preise für Bauland in der gleichen Gemeinde noch weit höher gelegen hätten, spiele keine Rolle. Sie habe der Beschwerdeführerin nie Spekulationsabsicht unterstellt, sondern lediglich aufgezeigt, dass der Erwerb des hälftigen Miteigentums an der Parzelle 73 zum Zwecke der Kapitalanlage erfolgt sei. Aufgrund der getätigten Quartierplanung könne der in der Bauzone gelegene Teil der Parzelle 73 jederzeit überbaut werden. Daran könne auch der per 1. Januar 2011 abgeschlossene Pachtvertrag nichts ändern. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 11. September
2012. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der hälftige Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin an der Parzelle 73, soweit sich diese in der Bauzone befindet, zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes veranlagt worden ist. Nicht mehr beanstandet wurde in der Beschwerde die Besteuerung der Parzelle 246 zu zwei Dritteln des Verkehrswertes. Dementsprechend ist dieser Punkt nicht Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. 2. Tatbestandsmässig gilt es vorweg festzuhalten, dass die in vorliegendem Beschwerdeverfahren einzig noch zur Diskussion stehende Parzelle 73 mit entsprechenden Verträgen vom 7. Mai 1999 einerseits durch …, zur Hälfte Miteigentümerin, für Fr. 260‘000.-- verkauft, und andererseits durch …, damals ebenfalls hälftige Miteigentümerin, auf Rechnung künftiger Erbschaft zum Gesamtabtretungswert von Fr. 260‘000.-- abgetreten worden ist, und zwar zu je hälftigem Miteigentum an die Geschwister …, welche mit rückwirkendem Besitzesantritt per 1. April 1999 somit je hälftig Miteigentümer der Parzelle 73 geworden sind. Dementsprechend hat die Beschwerdeführerin für ihren hälftigen Miteigentumsanteil insgesamt Fr. 260‘000.-- aufwenden müssen. Davon hat sie Fr. 130‘000.-- bezahlt, während ihr Fr. 130‘000.-- auf Rechnung künftiger Erbschaft angerechnet wurden. 3. a) Was den Steuerwert des vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstückes betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet, wobei das kantonale Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG).
b) Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) bei Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit (sog. Mischwert) massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden hingegen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 StG zum alleinigen tieferen Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für Grundstücke, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurden oder offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden nach Art. 56 Abs. 1 StG zum Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert, besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG). c) Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks wird dabei weder in den Bestimmungen des Bundessteuerrechts noch in den Bestimmungen des kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre und Rechtsprechung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft (LWG; SR 910.1) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter anderem der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung wesentlich mitzuprägen, weshalb der steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus dem bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl.
Bundesgerichtsentscheide 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E.2.2.1 und 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E.3.2; ZIGERLIG/JUD in: ZWEIFEL/ ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, Art. 14 N. 9). Dies ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwendung des BGBB und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung von Art. 57 Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, nämlich: a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören; b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören; c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind; d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind. Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks voraus (vgl. Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E.2.2.2). Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne sachlichen Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche dem
Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (ZIGERLIG/JUD, a.a.O., Art. 14 N. 9). 4. a) Hinsichtlich der vorliegend zur Diskussion stehenden Parzelle 73 sind sich die Parteien insofern einig, als das betreffende Grundstück die Voraussetzungen gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB erfüllt und somit zumindest formell dem BGBB unterstellt ist. b) Die kantonale Steuerverwaltung erachtet jedoch bereits die zusätzliche Voraussetzung „tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung“ gemäss Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E.2.2.2 als nicht mehr gegeben. Der Nachweis für die überwiegende landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 sei von der Beschwerdeführerin nicht erbracht worden. Der von ihr eingereichte Pachtvertrag vom 25./26. Mai 2012 gelte erst seit dem 1. Januar 2011 und könne damit für die vorliegend umstrittene Steuerperiode 2010 nicht berücksichtigt werden. Beweismittel, welche die landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 vor dem 1. Januar 2011 durch den Vater des jetzigen Pächters aufgrund eines mündlichen Pachtvertrages untermauern würden, lägen ebenfalls nicht vor. Die Folgen dieser Beweislosigkeit seien durch die Beschwerdeführerin zu tragen. Im Übrigen spreche aber auch die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin in der Steuererklärung 2010 keine Pachtzinseinnahmen deklariert habe, der geringe Pachtzins seit dem 1. Januar 2011 von gerade einmal Fr. 100.-- pro Jahr sowie auch die topografische Lage der Parzelle gegen eine tatsächliche überwiegende landwirtschaftliche Nutzung. Dieser Ansicht der kantonalen Steuerverwaltung kann nicht gefolgt werden. Denn die Parzelle 73 wurde, seit sie im Besitz der Familie … ist, d.h. seit dem Jahr 1954, stets landwirtschaftlich bewirtschaftet, zuerst durch den Vater des heutigen Pächters, danach durch den heutigen Pächter selbst. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung besteht zudem auch heute noch und wurde durch den am 25./26. Mai 2012 abgeschlossenen Pachtvertrag zwischen … und … und … mit Beginn per 1. Januar 2011 und einem Pachtzins von jährlich
Fr. 100.-- bloss noch schriftlich bestätigt. Entsprechend wurden bzw. werden an den Pächter auch heute noch Flächenbeiträge ausgerichtet. Der Einwand der kantonalen Steuerverwaltung, die landwirtschaftliche Nutzung sei erst ab dem 1. Januar 2011 nachgewiesen und deshalb bei der vorliegend zur Diskussion stehenden Veranlagung für das Jahr 2010 nicht zu berücksichtigen, geht somit offensichtlich fehl. Vor diesem Hintergrund erübrigen sich sowohl die beim Amt für Landwirtschaft und Geoinformation Graubünden sowie beim Grundbuchamt Oberengadin beantragten Editionen als auch die beantragte Einvernahme des Pächters; denn die Abrechnung von landwirtschaftlichen Beiträgen für 163 von insgesamt 164 Aren der Parzelle 73 im Rahmen der Nutzung innerhalb eines bestehenden Betriebes liegt bereits bei den Akten. Das Erfordernis der überwiegenden landwirtschaftlichen Nutzung ist vorliegend somit zweifelsohne erfüllt. 5. a) Es bleibt zu prüfen, ob die Parzelle 73 zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde oder offensichtlich diesen Zwecken dient und dementsprechend in Anwendung von Art. 57 Abs. 3 StG zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes besteuert wurde. Die kantonale Steuergesetzgebung umschreibt die Begriffe der Spekulation und der Kapitalanlage nicht näher. Es sind die gesamten Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu würdigen, um eine entsprechende Qualifikation vornehmen zu können (VGE 258/96, publ. in ZGRG 2/97, S. 57 f.). So hat sich das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits in VGE 465/90 dahingehend geäussert, dass unter Umständen der Preis, welcher für eine Parzelle bezahlt worden ist, als Indiz für den Erwerbszweck herangezogen werden könne. In VGE 490/90 nahm das Gericht die Überbaubarkeit einer erworbenen Parzelle als Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob das Grundstück allenfalls zu spekulationszwecken oder aber mit der Absicht der Kapitalanlage erworben wurde. Im Verwaltungsgerichtsurteil A 01 43 vom 23. Oktober 2001 brachte das Gericht schliesslich zum Ausdruck, dass die Erstellung einer unterirdischen Garage auf die Absicht, die Überbaubarkeit erhalten zu wollen und damit auf eine Kapitalanlage schliessen lässt. Nebst
persönlichen Beweggründen sind somit im Einzelfall auch sachliche Gesichtspunkte in die Beurteilung miteinzubeziehen. Ein übersetzter Erwerbspreis, eine kurze Eigentumsdauer, die rege Bautätigkeit in einer Gemeinde, aber auch die berufliche Tätigkeit des Erwerbers können im Einzelfall den Schluss zulassen, dass ein Grundstückserwerb zu Spekulationszwecken erfolgt ist. Anderseits gilt der Erwerb für den Eigenbedarf als Kapitalanlage, welchem in der Regel längerfristige Überlegungen zugrunde liegen. b) Wie vorstehend unter Erwägung 2 ausgeführt hat die Beschwerdeführerin den hälftigen Miteigentumsanteil an der zur Diskussion stehenden Parzelle 73 mit einer Fläche von 16368m2, davon 13771m2 in der Landwirtschaftszone und 2597m2 in der Bauzone, im Jahr 1999 zu einem Wert von gesamthaft Fr. 260‘000.-- gekauft bzw. auf Rechnung künftiger Erbschaft übernommen. Dabei bezahlte die Beschwerdeführerin ihren eigenen Angaben zufolge für den in der Landwirtschaftszone gelegenen Teil der Parzelle Fr. 3.-- pro m2 (Fr. 3.-- x 13771m2 x ½ = Fr. 20‘656.50) bzw. für den in der Bauzone gelegenen Teil Fr. 184.-- pro m2 (Fr. 184.-- x 2597m2 x ½ = Fr. 238‘924.--). Der Gesamtverkehrswert des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle 73 erreicht indes - ausgehend vom Verkehrswert der amtlichen Schätzung der Nachbarparzelle in der Höhe von Fr. 752.-- pro m2 - Fr. 1‘952‘944.-- bzw. Fr. 976‘472.-- für den hälftigen Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin. Dementsprechend erwarb die Beschwerdeführerin ihren hälftigen Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 im Jahr 1999 familienintern zu einem tieferen Preis, als er zum Zeitpunkt des Erwerbs für vergleichbares Land in … bezahlt wurde, was eher dafür spricht, dass die Beschwerdeführerin mit dem Erwerb des entsprechenden Landes tatsächlich überwiegend dem Erhalt der landwirtschaftlichen Nutzung Rechnung getragen hat. Dies wiederum würde in Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG grundsätzlich für eine Besteuerung des entsprechenden Landes zum Ertragswert sprechen. Andererseits liegt aber der für den in der Bauzone gelegenen Teil der Parzelle 73 bezahlte Preis von Fr. 184.-- pro m2 auch deutlich über dem für landwirtschaftliches Land üblichen
Ansatz, was wiederum für einen Erwerb zum Zwecke der Kapitalanlage und dementsprechend für eine Besteuerung zu zwei Dritteln des Verkehrswertes sprechen würde. Aufgrund des bezahlten Kaufpreises von Fr. 260‘000.-- lässt sich demzufolge die Frage, ob der hälftige Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde, nicht abschliessend beantworten. c) Der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 mit 2597m2 liegt in der Wohnzone 2B und ist gemäss kommunalem Baugesetz bei Vorliegen eines genehmigten Baugesuchs sowie unter Einhaltung der Zonenordnung ohne Weiteres überbaubar. Wesentlich zu dieser Überbaubarkeit beigetragen hat das in den 90er Jahren durchgeführte Quartierplanverfahren, an welchem die Rechtsvorgängerinnen der Beschwerdeführerinnen … aktiv mitgewirkt haben. Dabei setzte sich das Ehepaar … damals insbesondere für eine Aufschüttung und eine daraus resultierende möglichst optimale Situierung des Gebäudes, eine Asphaltierung der Strasse sowie für eine Dachneigung ein, welche die Installation von Sonnenkollektoren zulässt. Im Rahmen erwähnter Quartierplanung hatten die damaligen Eigentümerinnen der Parzelle 73 gesamthaft rund Fr. 140‘000.-- für die Planungskosten sowie für die Erschliessung des Grundstücks zu bezahlen. Diese aktive Beteiligung am Quartierplanverfahren unter Inkaufnahme finanzieller Aufwendungen führte dazu, dass der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 heute vollständig erschlossen ist und lässt darauf schliessen, dass bereits die damaligen Eigentümerinnen die Absicht hegten, die Überbaubarkeit des Grundstücks zu erhalten bzw. gar zu erweitern. Des Weiteren lässt auch der Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Oktober 1996 Rückschlüsse auf die Absicht zur Erhaltung der Überbaubarkeit des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle zu. Mit erwähntem Dienstbarkeitsvertrag vereinbarten die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 mit den Eigentümern der Nachbarparzelle 219 ein Grenzüberbaurecht für eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe zugunsten der Parzelle 219 und zulasten der Parzelle 73 sowie ein
Durchgangs- und Durchfahrtsrecht zugunsten der Parzelle 73 und zulasten der Parzelle 219. Die Erstellungskosten für den auf der Parzelle 73 zu erstellenden Teil der Autoeinstellhalle sowie der Rampe wurden dabei durch die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 getragen. Als Gegenleistung für das Grenzüberbaurecht wurde den Eigentümerinnen der Parzelle 73 nach Fertigstellung der Überbauung auf der Parzelle 219 ein obligatorischer Anspruch auf ein unentgeltliches Benützungsrecht an einem Autoeinstellplatz oder die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils an der Einheit der Autoeinstellhalle gewährt. Überdies äusserten die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 im Dienstbarkeitsvertrag vom 11. Oktober 1996 die Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf der Parzelle 73, welche an diejenige auf Parzelle 219 angebaut und über deren Ein- bzw. Ausfahrtsrampe erschlossen werden sollte. Auch der am 30. Mai 2006 erfolgte Kauf eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle der Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin zusammen mit ihrem Bruder zu einem Preis von Fr. 18‘000.-- lässt auf die Absicht der Beschwerdeführerin schliessen, den in der Bauzone liegenden Teil der Parzelle 73 zu gegebener Zeit überbauen zu wollen. Ansonsten würde der Kauf eines weiteren Parkplatzes in erwähnter Einstellhalle der Parzelle 219 - zumal die Beschwerdeführerin infolge des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Oktober 1996 bereits im Besitz eines Autoeinstellplatzes in dieser Einstellhalle ist - wenig Sinn machen. d) Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin spricht sodann auch die landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 nicht gegen eine Besteuerung zu zwei Dritteln des Verkehrswertes. Es ist zwar zutreffend, dass die Parzelle 73 seit den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts stets landwirtschaftlich genutzt wurde. Die landwirtschaftliche Nutzung wurde mit schriftlichem Pachtvertrag vom 25./26. Mai 2012 mit Beginn per 1. Januar 2011 und einem Pachtzins von jährlich Fr. 100.-- bzw. Fr. 50.-- für den Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin für weitere neun Jahre, d.h. bis Ende 2019 gesichert. Dieses Pachtverhältnis hat indes nicht zur Folge, dass der in der Bauzone gelegene Teil der Parzelle 73 von den Eigentümern nicht überbaut werden
könnte. Einerseits ist die Kündigung des Pachtvertrages gemäss dessen Ziff. 2 unter Beachtung einer einjährigen Kündigungsfrist grundsätzlich möglich. Andererseits kann der Pachtvertrag gemäss Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) auch durch einen allfälligen Käufer des Grundstücks aufgelöst werden, wenn er die Parzelle unmittelbar zu Kaufzwecken, zu öffentlichen Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung erwirbt. Dementsprechend zielt der beschwerdeführerische Einwand, die landwirtschaftliche Pacht aufgrund eines langfristigen Pachtvertrages stehe der Besteuerung der Parzelle zu zwei Dritteln des Verkehrswertes entgegen, ins Leere, zumal eine Kapitalanlage praxisgemäss auch dann vorliegen kann, wenn ein Grundstück zu Baulandpreisen erworben und unverändert landwirtschaftlich genutzt wird. e) Mit der aktiven Beteiligung am Quartierplanverfahren in den 90er Jahren, der Beteiligung an den Erstellungskosten der Einstellhalle auf Parzelle 219, dem Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Oktober 1996 und der darin geäusserten Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf Parzelle 73 sowie dem Erwerb eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle der Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin und ihren Bruder am 30. Mai 2006 brachten die Beschwerdeführerin sowie bereits ihre Rechtsvorgängerinnen offensichtlich zum Ausdruck, dass sie die Überbaubarkeit ihres Grundstücks erhalten wollten bzw. gar erweitern wollen. Vor diesem Hintergrund durfte die kantonale Steuerverwaltung ohne Willkür darauf schliessen, dass die fragliche Parzelle zumindest heute, wenn nicht sogar schon im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beschwerdeführerin im Jahre 1999, der Kapitalanlage dient, was wiederum die Anwendbarkeit des reinen Ertragswertes für die Vermögensbesteuerung ausschliesst. Diese Auffassung wird im Übrigen auch durch die Zielsetzungen der Raumplanung gestützt, wonach Bauland grundsätzlich innerhalb von 15 Jahren erschlossen und überbaut und nicht anderen Nutzungen zugeführt oder gehortet werden soll (vgl. Art. 15 RPG). Dementsprechend steht fest, dass der hälftige
Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin an der Parzelle 73 - soweit in der Bauzone liegend - der Kapitalanlage im Sinne von Art. 57 Abs. 3 StG dient. 6. a) Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die kantonale Steuerverwaltung den in der Bauzone liegenden Teil der Parzelle 73 zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes besteuert hat. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 11. September 2012 erweist sich vor diesem Hintergrund als rechtens, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 444.-zusammen Fr. 2‘944.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.