Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 22.08.2012 A 2012 18

A 12 16 und A 12 18 4. Kammer URTEIL vom 22. August 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Kantons-, Gemeinde- und direkte Bundessteuer 1. Die Baugesellschaft … bestehend aus zwei Erbengemeinschaften und …, realisierte in … die Überbauung … mit 14 Wohnungen. Die 11 Zweitwohnungen wurden direkt an Dritte verkauft. Von den drei 4,5-Zimmer Erstwohnungen erfolgten zwei Verkäufe im Jahr 2007, nämlich die Wohnung Nr. 2 an die Erbengemeinschaft … für Fr. 784'500.-- und die Wohnung Nr. 12 an … für Fr. 1'180'000.--. Im Jahr 2008 wurde die dritte Erstwohnung Nr. 10 an das Ehepaar … und …, Ersterer Gesellschafter der Erbengemeinschaft …, für Fr. 727'500.-verkauft. Im Rahmen der Veranlagungen für die Kantons-, Gemeinde- und direkte Bundessteuer 2007 von … und … vom 5. Oktober 2011 betrachtete die Veranlagungsbehörde den Verkaufspreis der an die Erbengemeinschaft … verkauften Erstwohnung Nr. 2 von Fr. 784'500.-- als untersetzt und korrigierte diesen auf Fr. 1'100'000.--. Dies ergab eine Aufrechnung von total Fr. 315'500.- - und entsprach einer anteilsmässigen Aufrechnung bei … und … von 12.5% oder Fr. 39'437.--. Die durch die Steuerpflichtigen dagegen erhobenen Einsprachen wurden mit Entscheiden vom 27. Februar 2012 (Kantons- und Gemeindesteuer) bzw. vom 28. Februar 2012 (direkte Bundessteuer) abgewiesen. 2. Dagegen erhoben die Steuerpflichtigen zwei Beschwerden (direkte Bundessteuer A 12 16 und Kantons- und Gemeindesteuer A 12 18) an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den gleichlautenden Anträgen

auf Aufhebung der erwähnten Aufrechnung von Fr. 39'437.-- und Festlegung des anteilmässigen Gewinns an der Baugesellschaft … gemäss Selbstdeklaration derselben. Während der Verkauf der Zweitwohnungen kein Problem dargestellt habe, sei dies bei den Erstwohnungen anders gewesen. Um die Baugesellschaft zu einem Abschluss zu bringen habe sich die Erbengemeinschaft … entschlossen, eine Erstwohnung zu übernehmen, welche dann infolge Erbteilung im Jahr 2009 durch … übernommen worden sei. Der Kaufpreis für die Wohnung Nr. 2 sei inklusive zweier gedeckter Parkplätze auf Fr. 784'500.-- (Wohnung allein Fr. 704'500.--) festgelegt worden. Die Ehegatten … und … hätten die Wohnung Nr. 10 inklusive zweier gedeckter Parkplätze für Fr. 727'500.-- (Wohnung allein Fr. 647'500.--) erstanden. Für beide Wohnungen sei von einem Preis pro Quadratmeter BGF von Fr. 5'500.-ausgegangen worden. Bei der Veranlagung der Baugesellschaft … habe die Steuerverwaltung bei der Wohnung Nr. 2 eine Aufrechnung von Fr. 315'500.-vorgenommen, was einen Übernahmepreis der Wohnung von Fr. 1'100'000.-ergebe. Dies entspreche wohl der amtlichen Schätzung vom 20. August 2008, sei aber trotzdem ungerechtfertigt. … habe für eine Erstwohnung Fr. 1'180'000.- - bezahlt, habe aber unbedingt eine Wohnung in … kaufen wollen mit entsprechender Wohnsitznahme und Bezahlung des Preises einer Zweitwohnung. Dass es sich beim Verkauf der Erstwohnung Nr. 12 an … um einen Glücksfall handle, zeigten klar die Offerten von … vom 8. November 2006 und jene von … vom 29. November 2006, welche für eine 4,5- Zimmerwohnung ohne Parkplätze Fr. 615'000.-- bzw. Fr. 725'000.-- angeboten hätten. Die Steuerverwaltung habe bei der Beurteilung nicht berücksichtigt, dass an der Baugesellschaft nicht weniger als 2 Erbengemeinschaften mit 7 Personen beteiligt gewesen seien, sodass sich gegenseitig keine Geschenke gemacht worden seien und untereinander vom angenommenen Marktpreis ausgegangen worden sei. Somit bestehe in diesem Fall kein Raum für die Einsetzung eines Hilfswerts, wie ihn der amtliche Verkehrswert der amtlichen Schätzung darstelle. Werde der Neuwert der Wohnung gemäss amtlicher Schätzung von Fr. 520'300.-- berücksichtigt und der Bodenwert von geschätzten Fr. 1'000.-- pro Quadratmeter dazu addiert, ergebe sich ein

Erstellungspreis von Fr. 776'700.-- wenn der Bodenpreis anteilsmässig aufgeteilt werde bzw. von Fr. 648'500.-- bei einem Bodenpreis von Fr. 500.-pro Quadratmeter für Erstwohnungen. Vor dem notorisch bekannten Hintergrund, dass bei Erstwohnungen in Tourismusregionen praktisch keine Gewinne realisierbar seien, sondern diese viel mehr durch Zweitwohnungen realisiert werden müssten, entspreche der Übernahmepreis der Erbengemeinschaft durchaus dem Drittpreis für Erstwohnungen. Diese Ausführungen würden auch durch die Schätzung für das benachbarte Haus D der Überbauung … bestätigt. Dort sei ein Preis pro BGF von Fr. 6'525.-berücksichtigt worden, was für die vorliegende Wohnung einen Übernahmepreis von Fr. 836'700.-- ergeben würde. 3. In ihrer gemeinsamen Vernehmlassung zu beiden Beschwerden beantragte die kantonale Steuerverwaltung deren vollumfängliche Abweisung. Die Wohnung Nr. 2 sei zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis an die Erbengemeinschaft … verkauft worden, was in der Preisdifferenz grundsätzlich als unentgeltliche Übertragung bzw. als Schenkung zu qualifizieren sei. Die fragliche Wohnung Nr. 2 habe aber vor allem Teil des Geschäftsvermögens der Baugesellschaft gebildet und sei dann in das Privatvermögen der Erbengemeinschaft … überführt worden, weshalb eine steuerpflichtige Privatentnahme und damit eine steuersystematische Realisierung stiller Reserven im Sinne von Art. 18 Abs. 2 StG bzw. DBG vorliege. Privatentnahmen hätten zum Verkehrswert zu erfolgen. Im vorliegenden Fall liege der Verkehrswert der Wohnung Nr. 2 bei Fr. 1'100'000.-- und nicht wie geltend gemacht bei Fr. 784'500.--. Einmal sei die Erstwohnung Nr. 12 mit ebenfalls 4,5 Zimmern an … als unabhängige Dritte für Fr. 1'180'000.-- verkauft worden. Die beschwerdeführerischen Ausführungen, wonach es sich bei den Fr. 1'180'000.-um einen Zweitwohnungspreis handeln soll, seien nicht zutreffend, liege doch der Preis für Zweitwohnungen noch höher, wie der Verkauf einer Wohnung durch die Baugesellschaft im Jahr 2006 für Fr. 1'410'000.-- klar zeige. Die durch die Beschwerdeführer erwähnten Offerten … und … würden nichts beweisen, nachdem sie die Wohnungen Nr. 12 (Verkauf an … für Fr. 1'180'000.--) und Nr.

10 (Verkauf an … für Fr. 727'500.--) betreffen würden und eben durch die Baugesellschaft selber nicht berücksichtigt worden seien. Schliesslich würden die amtlich geschätzten Verkehrswerte aller Wohnungen zeigen, dass die tatsächlich erfolgten Verkäufe durchwegs etwas höher als die rechtskräftigen Schätzungswerte seien. Dies treffe sowohl für Erst- als auch Zweitwohnungen zu, sodass vorliegend kein Grund bestehe, davon abzuweichen. Auffallend sei vorliegend überdies, dass jede der zwei, die Baugesellschaft bildenden Erbengemeinschaften oder deren Gesellschafter, eine Erstwohnung zu vorteilhaften Bedingungen habe übernehmen können. Massgebend seien vergleichbare Wohnungsverkäufe auch in anderen Überbauungen (drei Handänderungsanzeigen der Gemeinde … betreffend Erstwohnungen beigelegt, zwei 4,5-Zimmerwohnungen zu Fr. 1'200'000.-- mit Autoeinstellplätzen bzw. Fr. 1'580'000.-- und eine 5,5-Zimmerwohnung zu Fr. 1'300'000.-- mit Autoeinstellplätzen), welche klar zeigten, dass die berücksichtigten Werte korrekt seien. Die Aufrechnung von total Fr. 315'500.-bzw. von Fr. 39'437.-- bei den Beschwerdeführern sei somit zu Recht erfolgt. 4. In ihrer Replik führten die Beschwerdeführer aus, im wesentlichen gehe es vorliegend um die Frage, ob ein abstrakter Schätzungswert für die Beurteilung des Übertragungsmarktpreises mehr gelte als die Preisabstimmung durch die beteiligten sieben Personen. Die durch die Steuerverwaltung eingereichten Verkäufe von drei Erstwohnungen zwischen den Jahren 2002 und 2010, also über einen Zeitraum von neun Jahren, könnten den Markt nicht darstellen. Selber könnten sie auf den Verkauf einer knapp zehnjährigen 3,5- Zimmerwohnung mit 91 Quadratmetern BGF verweisen, für welche im Jahr 2010 Fr. 630'000.-- (recte: Fr. 640'000.-- gemäss nachgeliefertem Vertragsauszug) bezahlt worden seien. Dies ergäbe einen Quadratmeterpreis von Fr. 6'668.--, was umgelegt auf den konkret hier zur Diskussion stehenden Wohnungsverkauf Fr. 908'447.-- ergeben würde, was nach wie vor deutlich unter der Berechnung der Steuerverwaltung liege. Es sei wohl unrealistisch, dass sieben an der Baugesellschaft beteiligte Personen nach langen Diskussionen schliesslich zwei Wohnungen an zwei Beteiligte um rund Fr.

600'000.-- zu billig abgegeben hätten; denn damit hätten fünf Beteiligte für sich auf je Fr. 85'000.-- bzw. total auf Fr. 425'000.-- verzichtet. Eine Schenkung, wie sie die Steuerverwaltung erwähne, sei absolut unangebracht und widerspreche jeglicher Erfahrung und Tatsachen. Die beiden Offerten von Toni … und … würden beweisen, dass auf dem Markt nicht einmal der zwischen den Gesellschaftern ausgehandelte Verkaufspreis realisiert werden könnte. Bei … habe es sich eindeutig um einen Liebhaberpreis gehandelt, da sie unbedingt jene Wohnung habe erwerben wollen. Es gelte heute auch in der Gerichtspraxis als gesichert, dass der amtliche Verkehrswert nicht unbedingt den Marktwert repräsentiere. Sie hätten jedenfalls im vorliegenden Fall nachgewiesen, dass trotz Ausschreibung über eine längere Zeit kein höherer Wert als der angenommene habe erzielt werden können. 5. In ihrer Duplik ergänzte die kantonale Steuerverwaltung, sie habe sich für die Festlegung des Marktwertes primär auf die Wohnungsverkäufe innerhalb dieser Baugesellschaft und nicht bloss auf amtliche Schätzungen gestützt. Im Übrigen sei die in der Replik der Gegenpartei zitierte 3,5-Zimmerwohnung, wie den beigelegten Fotos zu entnehmen sei, weder von der Bauqualität noch von der Lage her mit der in vorliegendem Verfahren zur Diskussion stehenden Wohnung an bester Lage im … in … vergleichbar. Die 3,5-Zimmerwohnung liege nämlich an der vielbefahrenen Hauptstrasse und befinde sich in einem Mehrfamilienhaus, weshalb sie nicht geeignet sei, den angenommenen Wert der 4,5-Zimmerwohnung im … in Frage zu stellen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Die Beschwerden A 12 16 und A 12 18 richten sich gegen inhaltlich identische Einspracheentscheide der kantonalen Steuerverwaltung vom 27. Februar 2012

(Kantons- und Gemeindesteuer) bzw. vom 28. Februar 2012 (direkte Bundessteuer) respektive gegen die diesen zugrunde liegenden Veranlagungsverfügungen vom 5. Oktober 2011 (Kantons-, Gemeinde- und direkte Bundessteuer). Beiden Eingaben liegt derselbe Sachverhalt zugrunde und es stellen sich identische Rechtsfragen. Zudem sind in beiden Angelegenheiten die gleichen Parteien involviert, weshalb es sich ohne Weiteres rechtfertigt, die beiden Beschwerdeverfahren gestützt auf Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) zu vereinigen und mit einem einzigen Urteil zu erledigen. b) Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die kantonale Steuerverwaltung im Rahmen der Veranlagungen für die Kantons-, Gemeinde- und direkte Bundessteuer 2007 den Verkaufspreis der an die Erbengemeinschaft … verkauften Erstwohnung Nr. 2 zu Recht um Fr. 315'000.-- auf Fr. 1'100'000.-korrigiert hat, was bei den Beschwerdeführern schliesslich zu einer anteilsmässigen Aufrechnung von Fr. 39'437.-- geführt hat. 2. Die Baugesellschaft …, bestehend aus den zwei Erbengemeinschaften und schliesslich aus den sie bildenden sieben Einzelpersonen, ist bezüglich ihrer Geschäftstätigkeit als selbständig erwerbende einfache Gesellschaft zu qualifizieren und dementsprechend als solche auch steuerpflichtig. Wie im vorliegenden Fall tatsächlich erfolgt, wird diese Steuerpflicht der selbständig erwerbenden einfachen Gesellschaft jedoch ihren Gesellschaftern anteilsmässig als Einkommensbestandteil zugerechnet. Das entsprechende Vermögen stellt aufgrund der selbständigen Erwerbstätigkeit der Erbengemeinschaft bzw. ihrer Erben im Rahmen der Baugesellschaft … Geschäftsvermögen der Erbengemeinschaften im Sinne von Art. 18 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) bzw. Art. 8 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG, SR 642.14) als verbindliche bundesrechtliche Grundlage für das kantonale Steuergesetz sowie Art. 18 des Bundesgesetzes

über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) in der für das Steuerjahr 2007 geltenden Fassung dar. 3. a) Die Steuerverwaltung führt in ihrer Vernehmlassung zusammengefasst aus, die Wohnung Nr. 2 sei zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis an die Erbengemeinschaft … verkauft worden. Die Preisdifferenz zwischen dem von den Gesellschaftern vereinbarten Verkaufspreis von Fr. 784'500.-- und dem von der Veranlagungsbehörde korrigierten Verkaufspreis von Fr. 1'100'000.-- sei daher als unentgeltliche Übertragung bzw. als Schenkung zu qualifizieren. Die fragliche Wohnung Nr. 2 habe Teil des Geschäftsvermögens der Baugesellschaft … gebildet und sei dann in das Privatvermögen der Erbengemeinschaft … überführt worden, weshalb eine steuerpflichtige Privatentnahme und damit eine steuersystematische Realisierung stiller Reserven im Sinne von Art. 18 Abs. 2 StG und DBG vorliege. b) Steuerrechtlich geht es vorliegend jedoch entgegen den Ausführungen der Steuerverwaltung weder um eine Schenkung noch um die Realisierung stiller Reserven, welche dann auch als solche besteuert werden müsste. Vielmehr geht es um eine Privatentnahme im Sinne von Art. 18 Abs. 2 DBG und StG, welche grundsätzlich zum Verkehrswert zu erfolgen hat (vgl. F. Richner/W. Frei/S. Kaufmann/H. U. Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl., Zürich 2009, Art. 18 N. 88). Die Folge davon ist, dass - wenn die Übertragung erwiesenermassen unter dem Verkehrswert erfolgt ist - bei der Festlegung des steuerbaren Gewinns durch die Veranlagungsbehörde eine entsprechende Aufrechnung vorgenommen wird, welche sich sodann direkt auf den Gewinn auswirkt und eine höhere Gewinnsteuer ergibt. 4. a) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ist nachfolgend zu prüfen, ob die Übertragung der Wohnung Nr. 2 auf die Erbengemeinschaft … tatsächlich zum Verkehrswert erfolgt ist oder nicht.

b) Die Behauptung der Beschwerdeführer, dass der amtlich geschätzte Verkehrswert nur ein Hilfswert zur Bestimmung des steuerbaren Vermögenswertes, bestehend zu einem Drittel aus dem Verkehrswert und zu zwei Dritteln aus dem Ertragswert, darstellt, ist nur bedingt richtig. Auf die rein vermögensrechtliche steuerliche Betrachtung mag die Behauptung allenfalls zutreffen. Der Sicht der amtlichen Schätzung, wonach sich die Schätzungswerte inkl. Verkehrswerte gemäss Art. 6 und 7 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) am Markt zu orientieren haben, entspricht sie aber nicht. Art. 25 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) definiert den Verkehrswert als Ausfluss der bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen. In Art. 26 und 27 SchV wird sodann noch bestimmt, wie zu schätzen ist, wenn zuverlässige Vergleichsmöglichkeiten aus jüngster Zeit fehlen. Im vorliegenden Fall sind solche Vergleichsmöglichkeiten für die zur Diskussion stehende Überbauung jedoch vorhanden und somit grundsätzlich auch zu berücksichtigen. Diese liegen für 4,5-Zimmer Erstwohnungen denn auch bei rund Fr. 1'100'000.-- und für Zweitwohnungen bei rund Fr. 1'400'000.-- Des Weiteren sind auch die tatsächlichen Verkaufspreise innerhalb der gleichen Überbauung nicht anders bzw. gar noch etwas höher ausgefallen, was aber die mittels amtlicher Schätzung vom 20. August 2008 geschätzten Verkehrswerte klar nochmals bestätigen. c) Die Beschwerdeführer wenden dagegen ein, der Verkauf der Erstwohnungen der Überbauung … habe sich als problematisch erwiesen. Insbesondere der Verkauf der Wohnung Nr. 12 an … für Fr. 1'180'000.-- könne dafür nicht als repräsentativ betrachtet werden, weil sie unbedingt jene Wohnung habe erwerben wollen und trotz Wohnsitznahme in … den vollen Preis für eine Zweitwohnung bezahlt habe. Dies würden auch die zwei viel tieferen Offerten von … und … eindeutig beweisen. In tatsächlicher Hinsicht präsentiert sich die Situation nun aber so, dass die Wohnung Nr. 12 an ... verkauft und die Wohnung Nr. 2 an die Erbengemeinschaft … übertragen wurde. Die beiden Offerten von … vom 8. November 2006 und jene von … vom 29. November

2006, welche für eine 4,5-Zimmerwohnung ohne Parkplätze Fr. 615'000.-- bzw. Fr. 725'000.-- angeboten haben, wurden von der Baugesellschaft, da ihr der offerierte Preis wohl ebenfalls zu tief erschien, eben gerade nicht berücksichtigt. Dies schmälert die Bedeutung dieser beiden Offerten eindeutig. Wie bereits erwähnt, wurde die Wohnung Nr. 12, für welche … Fr. 725'000.-- offeriert hat, bekanntlich für Fr. 1'180'000.-- an … verkauft. Warum es sich bei diesem Preis um einen Liebhaberpreis handeln soll, ist nicht ersichtlich, ansonsten wohl eine gleiche Wohnung kaum zu einem Preis von Fr. 1'410'000.-- hätte verkauft werden können. Auch das zuletzt durch die Beschwerdeführer erwähnte Beispiel einer zehnjährigen 3,5-Zimmer Erstwohnung mit einem Verkaufspreis von Fr. 630'000.-- bzw. Fr. 640'000.-- ist weder vom Objekt, noch vom Ausbaustandard, noch von der Lage, noch vom Betrag her geeignet, den durch die Steuerverwaltung berücksichtigten Verkaufspreis in Frage zu stellen. Denn das von den Beschwerdeführern zitierte, zehnjährige Vergleichsobjekt liegt, im Gegensatz zu der hier zu beurteilenden 4,5-Zimmerwohnung Nr. 2 an bester Lage im …, an der viel befahrenen Hauptstrasse … . Zudem handelt es sich beim erwähnten Vergleichsobjekt um eine zehnjährige Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, wogegen die hier zu beurteilende neue 4,5-Zimmerwohnung in einer Liegenschaft liegt, welche Wohnsiedlungscharakter aufweist. Wenn das Vergleichsobjekt daher einen etwas tieferen Marktpreis aufweist, ist dies aufgrund der gegebenen Umstände durchaus nachvollziehbar. Jene Umrechnung würde schliesslich auch einen höheren als den verlangten Wert ergeben, nämlich über Fr. 900'000.--. d) In Berücksichtigung all dieser Gegebenheiten sind die Abmachungen unter den sieben Personen, welche die beiden Erbgemeinschaften bildeten, nicht als unabhängig und objektiv zu betrachten. Vielmehr erweisen sich die durch die Steuerverwaltung berücksichtigten Werte, die sich zudem auch im Einklang mit der amtlichen Schätzung vom 20. August 2008 befinden, welche im Übrigen von der Baugesellschaft nicht angefochten und dementsprechend anerkannt wurde, als zutreffend. Die angefochtenen Einspracheentscheide vom 27. Februar 2012 (Kantons- und Gemeindesteuer) bzw. vom 28. Februar 2012

(direkte Bundessteuer) erweisen sich vor diesem Hintergrund als korrekt, weshalb die Beschwerde als unbegründet abzuweisen ist. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführer (Art. 73 Abs. 1 VRG). Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 295.-zusammen Fr. 4‘295.-gehen unter solidarischer Haftung zulasten von … und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.