VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN S 13 96 2. Kammer als Versicherungsgericht bestehend aus Verwaltungsrichterin Moser als Vorsitzende, Präsident Meisser und Vizepräsident Priuli, Aktuar Simmen URTEIL vom 18. Februar 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Thöny, Beschwerdeführerin gegen Sozialversicherungsanstalt des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Ergänzungsleistungen
- 2 - 1. Die im Jahr 1934 geborene A._____ bezieht neben ihrer ordentlichen einfachen Altersrente, welche laufend an die Rentenerhöhung angepasst wurde, seit dem 1. Januar 2003 Ergänzungsleistungen zur AHV. Am 20. November 2011 trat sie ins Alters- und Pflegeheim N._____ in X._____ ein. A._____ war Eigentümerin eines 4.5-Zimmer- Einfamilienhauses in Y._____ (Gemeinde Z._____). Mit Schätzungseröffnung vom 19. März 2010 bezifferte die kantonale Schätzungskommission den Wert der Liegenschaft bei einer hypothekarischen Belastung von Fr. 285'000.-- mit einem Verkehrswert von Fr. 439'800.--. Mit Kaufvertrag vom 15. Februar 2013 veräusserte A._____ ihre Liegenschaft zu einem Preis von Fr. 340'000.--. 2. Aufgrund geänderter Berechnungsgrundlagen berechnete die AHV- Ausgleichskasse des Kantons Graubünden (nachfolgend Ausgleichskasse) mit Verfügung vom 30. Mai 2013 die Ergänzungsleistungen neu. Daraus resultierte ab dem 1. April 2013 ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen in der Höhe von monatlich Fr. 2'717.-- (= Fr. 32'604.-- pro Jahr). Dabei rechnete die Ausgleichkasse einen der Differenz zwischen dem amtlichen Schätzwert von Fr. 439'800.-- und dem Verkaufspreis von Fr. 340'000.-- entsprechenden Vermögensverzicht von Fr. 99'800.-- an, weil die Liegenschaft von A._____ unter dem von der kantonalen Schätzungskommission bezifferten Verkehrswert verkauft worden sei. Die dagegen vom Beistand von A._____ erhobene Einsprache vom 16. Juli 2013 wies die Ausgleichskasse mit Entscheid vom 19. Juli 2013 ab. Begründend führte die Ausgleichskasse im Wesentlichen aus, die eingereichten Beweismittel reichten nicht aus, um die Rechtmässigkeit der Berechnung des Verzichtsvermögens mit überwiegender Wahrscheinlichkeit umzustossen.
- 3 - 3. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 4. September 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids und Ausrichtung von Ergänzungsleistungen zur AHV ab dem 1. April 2013 im Betrag von jährlich Fr. 36‘677.--. Es sei ihr die unentgeltliche Prozessführung zu bewilligen. Begründend führte sie zusammenfassend aus, die von der Ausgleichskasse vorgenommene Anrechnung eines Vermögensverzichts von Fr. 99‘800.-- sei zu Unrecht erfolgt, da ihre Liegenschaft nicht zu einem höheren Preis habe verkauft werden können. Vielmehr habe sie diese zum effektiven Marktpreis verkauft. Die amtliche Schätzung vom 19. März 2010 habe somit nicht dem Marktpreis entsprochen. 4. Die Ausgleichskasse (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde unter Verweis auf die Begründung im angefochtenen Einspracheentscheid. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie auf den angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) Nordbünden führt für die Beschwerdeführerin eine nach altem Vormundschaftsrecht errichtete Beistandschaft auf eigenes Begehren zur Vertretung, Einkommensund Vermögensverwaltung nach Art. 394 in der bis zum 31. Dezember 2012 gültigen Fassung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (aZGB; SR 210). Diese Massnahme wurde noch nicht nach Art. 14 Abs. 2
- 4 - SchlTZGB in eine Massnahme nach neuem Erwachsenenschutzrecht überführt, weshalb sie noch nach der altrechtlichen Wirkung weitergeführt wird. Beistandschaften gemäss Art. 394 aZGB haben keinen Einfluss auf die Handlungsfähigkeit der betroffenen Person. Dem bei den Akten liegenden Schreiben von Dr. med. B._____ vom 7. Februar 2013 sowie demjenigen der KESB Nordbünden vom 9. September 2013 ist zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin auch urteilsfähig ist. Dementsprechend konnte die Beschwerdeführerin ihrem Beistand rechtsgültig und ohne Zustimmung der KESB die Einwilligung zur Prozessführung erteilen. Damit erweist sich auch die Vollmachtserteilung an Rechtsanwalt lic. iur. Mario Thöny zur Vertretung der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren durch ihren Beistand (im Einverständnis mit der Beschwerdeführerin) als rechtens. Da die weiteren Prozessvoraussetzungen vorliegend zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist auf die Beschwerde einzutreten. b) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 19. Juli 2013, mit welchem die Beschwerdegegnerin die von der Beschwerdeführerin erhobene Einsprache abgewiesen und ihre Verfügung vom 30. Mai 2013 bestätigt hat. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin in der Berechnung der Ergänzungsleistungen die Differenz zwischen dem amtlichen Schätzwert der Liegenschaft per 19. März 2010 von Fr. 439‘800.-- und dem Verkaufspreis der Liegenschaft von Fr. 340‘000.--, ausmachend Fr. 99‘800.--, zu Recht als Vermögensverzicht angerechnet hat. Die übrigen Positionen in der Berechnung der Ergänzungsleistungen zur AHV sind - zu Recht unbestritten, weshalb von weiteren Äusserungen hierzu abgesehen werden kann. 2. a) Vorab ist auf folgende Verfahrensgrundsätze hinzuweisen. Der den Sozialversicherungsprozess beherrschende Untersuchungsgrundsatz (Art. 61
- 5 lit. c des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts [ATSG; SR 830.1] in Verbindung mit Art. 1 des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [ELG; SR 831.30]) schliesst die Beweislast im Sinne einer Beweisführungslast begriffsnotwendig aus. Im Sozialversicherungsprozess tragen mithin die Parteien in der Regel eine Beweislast nur insofern, als im Falle der Beweislosigkeit der Entscheid zu Ungunsten jener Partei ausfällt, die aus dem unbewiesen gebliebenen Sachverhalt Rechte ableiten wollte (BGE 107 V 161 E.3a mit Hinweisen). Im Bereich der Ergänzungsleistungen gilt die Besonderheit, dass gerade das Fehlen von anrechenbarem Einkommen und Vermögen den Anspruch auf Ergänzungsleistungen zu begründen vermag und dass die Ergänzungsleistung umso höher ausfällt, je geringer das anrechenbare Einkommen und das anrechenbare Vermögen sind. Handelt es sich also beim - ganzen oder teilweisen - Fehlen von Einkommen und Vermögen um anspruchsbegründende Tatsachen, so trägt dafür grundsätzlich die Leistungsansprecherin die Beweislast (BGE 121 V 204 E.6a mit weiteren Hinweisen). b) Im vorliegenden Verfahren ist der im Sozialversicherungsrecht übliche Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit massgebend. Die blosse Möglichkeit eines bestimmten Sachverhalts genügt den Beweisanforderungen nicht. Die Richter haben vielmehr jener Sachverhaltsdarstellung zu folgen, die sie von allen möglichen Geschehensabläufen als die wahrscheinlichste würdigen (BGE 125 V 193 E.2 mit Hinweisen). 3. a) Gemäss Art. 2 Abs. 1 ELG gewähren der Bund und die Kantone Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4 - 6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenzbedarfs. Die Ergänzungsleistungen bezwecken eine angemessene Deckung des Existenzbedarfs. Die Einkommensgrenzen haben die doppelte Funktion einer Bedarfslimite
- 6 und eines garantierten Mindesteinkommens. Es gilt deshalb der Grundsatz, dass bei der Anspruchsberechtigung nur tatsächlich vereinnahmte Einkünfte und vorhandene Vermögenswerte zu berücksichtigen sind, über die die Leistungsansprecherin ungeschmälert verfügen kann. Dieser Grundsatz findet allerdings dort eine Einschränkung, wo die Versicherte ohne rechtliche Verpflichtung und ohne angemessene Gegenleistung auf Vermögen verzichtet, wo sie einen Rechtsanspruch auf bestimmte Einkünfte und Vermögenswerte hat, davon faktisch aber nicht Gebrauch macht bzw. ihre Rechte nicht durchsetzt (BGE 121 V 204 E.4a mit weiteren Hinweisen). b) Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anrechenbaren Einnahmen werden nach Art. 11 ELG ermittelt. Als Einkommen anzurechnen sind unter anderem Einkünfte und Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG). Eine Verzichtshandlung liegt vor, wenn die leistungsansprechende Person ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate Gegenleistung auf Einkünfte oder Vermögen verzichtet hat. Diese Voraussetzungen müssen nicht kumulativ erfüllt sein; es reicht aus, wenn alternativ eines der beiden Elemente gegeben ist (vgl. BGE 131 V 329 E.4.2 ff. mit Hinweisen). Eine Gegenleistung ist als gleichwertig zu betrachten, wenn sie etwa 90 % der Leistung beträgt. Ein Vermögensverzicht ist beispielsweise bei Schenkungen, Zuwendungen und gewährten Erbvorbezügen anzurechnen (ER- WIN CARIGIET/UWE KOCH, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2009, S. 173 ff.). Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstücks ist für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG vorliegt, der Verkehrswert massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem
- 7 tieferen Wert besteht (Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG i.V.m. Art. 17 Abs. 5 der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenenund Invalidenversicherung [ELV; SR 831.301]). 4. a) Vorliegend stellte die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 30. Mai 2013 fest, dass die Beschwerdeführerin ab dem 1. April 2013 Anspruch auf Ergänzungsleistungen zur AHV in der Höhe von monatlich Fr. 2‘717.-hat. Aus der Berechnung der Ergänzungsleistung, die sich im Anhang zur Verfügung befindet, geht hervor, dass der Beschwerdeführerin ein Vermögensverzicht von Fr. 99‘800.-- angerechnet wurde. Hintergrund dieses Sachverhalts ist, dass die Beschwerdeführerin ihre Liegenschaft in Y._____ mit Kaufvertrag vom 15. Februar 2013 zum Preis von Fr. 340‘000.-- verkaufte, während die kantonale Schätzungskommission mit Schätzungseröffnung vom 19. März 2010 (bei einer hypothekarischen Belastung von Fr. 285‘000.--) den Wert der Liegenschaft mit einem Verkehrswert von Fr. 439‘800.-- bezifferte. Da die Beschwerdeführerin ihre Liegenschaft zu einem unter dem amtlichen Schätzwert liegenden Verkaufspreis veräusserte, fand die Differenz zwischen dem Schätzwert und dem Verkaufspreis - in Form eines Vermögensverzichts - Eingang in die Berechnung des beschwerdeführerischen Anspruchs auf Ergänzungsleistungen. b) Gegen die erfolgte Anrechnung eines Vermögensverzichts von Fr. 99‘800.-- bringt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 4. September 2013 vor, sie habe im Herbst 2011 beschlossen, ins Altersund Pflegeheim N._____ in X._____ umzuziehen. Um diesen Umzug finanzieren zu können, sei ihr Beistand im Herbst 2012 angewiesen worden, ihre Liegenschaft baldmöglichst zu veräussern. Dieser habe sodann einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragt. Auf das vom Immobilienmakler zu einem Verkaufspreis von Fr. 380‘000.--
- 8 ausgeschriebene Verkaufsangebot hätten sich insgesamt 15 Personen beworben. Nach diversen Absagen und einem Widerruf eines Kaufangebots über Fr. 350‘000.-- sei die Liegenschaft schliesslich für Fr. 340‘000.-verkauft worden. Die Verkaufsbemühungen des Immobilienmaklers zeigten, dass die amtliche Schätzung vom 19. März 2010 nicht dem Marktpreis entspreche, weil sich dieser Wert auf dem Markt nicht habe erzielen lassen. Die Reduktion des Kaufpreises sei insbesondere aufgrund des sehr schlechten Zustands der Liegenschaft erfolgt. Der beauftrage Immobilienmakler habe ein Interesse an einem möglichst hohen Kaufpreis gehabt, weil er prozentual daran beteiligt gewesen sei. Es müsse deshalb davon ausgegangen werden, dass dieser die Immobilie zum maximal möglichen Kaufpreis verkauft habe. Hätte die Liegenschaft zuerst zum amtlichen Schätzwert angeboten werden müssen, hätte aufgrund des Zeitverlusts und der hohen hypothekarischen Belastung von Fr. 290‘000.- - die Gefahr bestanden, dass die Liegenschaft in die Konkursmasse übergegangen wäre. Sodann sei die Liegenschaft im Verkaufszeitpunkt bereits 15 Monate leer gestanden. In dieser Zeit habe die Liegenschaft aufgrund des fehlenden Unterhalts im Vergleich zum kantonalen Schätzwert massiv an Wert verloren. Die Beschwerdeführerin habe sich zu keinem Zeitpunkt veranlasst gesehen, die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2010 anzufechten, sei sie doch gutgläubig davon ausgegangen, diese entspreche dem damaligen effektiven Verkehrswert. Sie habe die Liegenschaft extra von einem Immobilienmakler zum Verkauf ausschreiben lassen, um einen Vermögensverzicht zu vermeiden. Dieser habe am 1. März 2004 selber eine Liegenschaft am M._____-weg in Y._____ für Fr. 230‘000.-- erworben, welche am 15. Mai 2001 noch mit einem Verkehrswert von Fr. 501‘000.-- und ein Jahr später am 16. Juli 2002 mit einem solchen von Fr. 275‘000.-- geschätzt worden sei. Auch hier sei somit die Liegenschaft Fr. 45‘000.-- unter dem Schätzwert verkauft worden. Dieses Beispiel zeige, dass die kantonalen Schätzungen innert kurzer
- 9 - Frist stark variieren könnten. Jedenfalls habe die vorliegend zur Diskussion stehende Liegenschaft nicht zu einem höheren Preis verkauft werden können, sondern sei zum effektiven Marktpreis veräussert worden. Dementsprechend habe die Beschwerdeführerin nicht auf Vermögenswerte verzichtet. c) Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, die von der Beschwerdeführerin aufgeführten Gründe für den schlechten Zustand der Liegenschaft hätten, soweit tatsächlich vorhanden, bereits zum Zeitpunkt der Schätzung am 19. März 2010 vorgelegen, und seien daher bereits berücksichtigt worden. Zwischen der amtlichen Schätzung und den Verkaufsbemühungen hätten hier nur gerade zwei Jahre gelegen, weshalb praxisgemäss davon ausgegangen werden könne, dass zum Zeitpunkt der Verkaufsbemühungen der damals aktuelle Marktwert immer noch dem geschätzten Verkehrswert per März 2010 entsprochen habe. Die für einen Wertzerfall des Gebäudes während dieser Zeit vorgebrachten Punkte seien nicht stichhaltig. Auch habe die Beschwerdeführerin keinen Gebrauch gemacht von der Möglichkeit einer Neueinschätzung vor dem Verkauf der Liegenschaft. Die Verkaufsbemühungen hätten sich sodann lediglich über einen halben Monat hingezogen. Dies sei ein deutliches Indiz für einen verfrühten Verkauf der Liegenschaft, zumal der Immobilienmakler im Schreiben vom 23. August 2013 selber ausgeführt habe, dass der Verkauf aus finanziellen Gründen habe vorangetrieben werden müssen. Nachdem die Beschwerdeführerin bereits im November 2011 ins Altersheim eingetreten sei, habe der Beistand erst knapp ein Jahr später im Herbst 2012 auf Anweisung der Präsidentin der vormaligen Vormundschaftsbehörde mit den Verkaufsbemühungen begonnen. Schliesslich sei bisher auch unklar, ob und wo die Liegenschaft überhaupt jemals zum Verkauf ausgeschrieben worden sei. Auch hätten mit einer vollständigen Reinigung sicherlich ein besserer Eindruck und ein höherer Verkaufspreis
- 10 erzielt werden können. Jedenfalls sei nicht auszuschliessen, dass bei wiederholten, vollständigen Verkaufsbemühungen ein weitaus höherer Preis als Fr. 340‘000.-- hätte erzielt werden können. Das von der Beschwerdeführerin erwähnte Beispiel einer Liegenschaft am M._____-weg in Y._____ sei ein Einzelfall, welcher keine Rückschlüsse auf die vorliegend betroffene Liegenschaft zulasse. Die Beschwerdeführerin zeige damit zu ihren Ungunsten auf, dass die Schätzungskommissionen nachweisliche Wertverminderungen in ihren Einschätzungen berücksichtigen würden, was aber bei der Liegenschaft der Beschwerdeführerin im März 2010 nicht der Fall gewesen sei. 5. a) Folglich ist im vorliegenden Fall einzig die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Ergänzungsleistungen auf der Einnahmeseite umstritten. Während sich die Beschwerdegegnerin auf den Standpunkt stellt, dass für die Bewertung des anrechenbaren Vermögens auf den amtlich ermittelten Verkehrswert der veräusserten Liegenschaft abzustellen sei und dafür die Schätzung vom 19. März 2010 eine genügend zuverlässige Ermittlungsbasis darstelle, vertritt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen die Auffassung, die Schätzung sei angesichts des Zustands des Gebäudes zu hoch ausgefallen und insofern für die Berechnung der Ergänzungsleistungen nicht aussagekräftig, weshalb die Differenz zwischen dem amtlich ermittelten Verkehrswert und dem Verkaufspreis der Liegenschaft nicht als abgetretenes Vermögen angerechnet werden könne. b) Was unter dem Begriff des Verkehrswerts zu verstehen ist, hat das Bundesgericht bereits in BGE 120 V 10 E.1 entschieden, indem es feststellte, dass es sich hierbei um den Wert handle, den ein Vermögensgegenstand im normalen Geschäftsverkehr besitze. Im Einzelfall kann die Ermittlung des Verkehrswertes jedoch Schwierigkeiten bereiten und mit erheblichen Durchführungskosten verbunden sein. Wohl nicht zuletzt aus diesem
- 11 - Grund erachtete es das Bundesgericht als zulässig, bei der Bestimmung des Wertes einer Liegenschaft auf die amtliche Schätzungseröffnung abzustellen; es sei denn, es lägen Umstände vor, welche Zweifel an der Zuverlässigkeit der amtlichen Schätzung weckten (vgl. Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichtes P 48/04 vom 22. Februar 2005 E.2, Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichtes in AHI 3/1993 S. 129 ff.; Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden S 02 302 vom 7. Januar 2003 E.3b; ERWIN CARIGIET/UWE KOCH, a.a.O., S. 171 f.; URS MÜLLER, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Sozialversicherungsrecht, Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2006, Rz. 376). c) Angesichts dieser Praxis sowie des klaren Wortlauts von Art. 17 Abs. 5 ELV ist das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, auf der Basis der amtlichen Schätzungseröffnung vom 19. März 2010 den Verkehrswert der fraglichen Liegenschaft mit Fr. 439'800.-- zu beziffern, nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, die Liegenschaft habe sich in einem sehr schlechten Zustand befunden. Es hätten bauliche Mängel vorgelegen, die Küche hätte ausgewechselt werden müssen, für die Besichtigung sei keine vollständige Reinigung ausgeführt worden, die Plattenarbeiten im Bad/WC seien nicht fertiggestellt gewesen, die Heizung sei sehr teuer und nicht mehr zeitgemäss, der Boiler sei zu klein dimensioniert, seit mindestens 13 Jahren sei keine Renovation und kein Unterhalt mehr durchgeführt worden, der Garten sei verwildert, Bäume würden die Besonnung und Aussicht beeinträchtigen, der Kaufpreis hätte aufgrund einer Servitut gemindert werden müssen (nur ein Parkplatz für die gesamte Liegenschaft an dieser Wohnlage), es bestehe kein ebener Zugang zum Haus (problematisch für Schneeräumung), ein eingetragenes Wegrecht vom Nachbar der darunterliegenden Parzelle beeinträchti-
- 12 ge die Privatsphäre und schliesslich sei nur die Hälfte des Hauses unterkellert. All diese Positionen hätten zu einem reduzierten Preis geführt. Dabei übersieht die Beschwerdeführerin jedoch, dass die geltend gemachten baulichen Mängel, soweit tatsächlich vorhanden, bzw. die geltend gemachten Gründe wie Heizung, Boiler, Küche, Zugang zum Haus, Servitut, Unterkellerung, Wegrecht, schon im Zeitpunkt der amtlichen Schätzung im März 2010 vorgelegen haben. Damit aber wurden diese Faktoren in Anwendung von Art. 4 Abs. 1 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110), wonach für die Schätzung alle den betreffenden Wert beeinflussenden Faktoren, wie unter anderem die Bauart, das Alter, der Zustand und die Zweckbestimmung der Gebäude (lit. a), die Anzahl, die Grösse, der Ausbau, der Zustand, die Zweckmässigkeit, die Grundausstattung und die Isolation der einzelnen Räume (lit. b) sowie die Rechte und Lasten des privaten und öffentlichen Rechts (lit. c) zu berücksichtigen sind, im Rahmen der amtlichen Schätzung auch beachtet. Die Beschwerdeführerin bringt jedenfalls nichts vor, was darauf hindeuten würde, dass dem nicht auch bei der zur Diskussion stehenden amtlichen Schätzung vom 19. März 2010 so war. Hinsichtlich der nicht fertiggestellten Plattenarbeiten im Bad/WC führt die Beschwerdegegnerin zu Recht aus, dass diese Plattenarbeiten wohl eher ein Zeichen einer begonnenen Renovation denn eines baulichen Mangels seien. Auch bezüglich des angeblich verwilderten Gartens und der dadurch beeinträchtigten Besonnung und Aussicht weist die Beschwerdegegnerin zu Recht darauf hin, dass zwischen dem Eintritt der Beschwerdeführerin ins Alters- und Pflegeheim am 20. November 2011 und den Mitte Oktober 2012 an die Hand genommenen Verkaufsbemühungen lediglich elf Monate lagen und dementsprechend die Verwilderung noch nicht so weit fortgeschritten sein konnte, wie dies von der Beschwerdeführerin behauptet wird. Dem Einwand der Beschwerdeführerin, dass die Liegenschaft von der kantonalen Schätzungskommission zu hoch bewertet worden sei, ist zu entgegnen,
- 13 dass die entsprechende Schätzungseröffnung vom 19. März 2010 unangefochten geblieben und mittlerweile längst in Rechtskraft erwachsen ist. Zudem ist zu beachten, dass zwischen der amtlichen Schätzung im März 2010 und den Verkaufsbemühungen im Oktober 2012 nur gerade zweieinhalb Jahre lagen, weshalb ohne Weiteres davon ausgegangen werden kann, dass zum Zeitpunkt der Verkaufsbemühungen im Oktober 2012 der damals aktuelle Marktwert nach wie vor dem geschätzten Verkehrswert per 19. März 2010 entsprach. Dies gilt umso mehr, als die von der Beschwerdeführerin erwähnten Punkte, welche einen Wertzerfall zwischen dem Zeitpunkt der amtlichen Schätzung und demjenigen der Verkaufsbemühungen belegen sollten, nicht stichhaltig sind und auch den eingereichten Akten keinerlei Anhaltspunkte entnommen werden können, welche einen Wertzerfall des Gebäudes während dieser Zeitspanne belegen. Sodann hat die Beschwerdeführerin auch von der in Art. 9 SchV statuierten Möglichkeit einer Neuschätzung vor dem Verkauf der Liegenschaft keinen Gebrauch gemacht. Ebenfalls zu Ungunsten der Beschwerdeführerin ist die Tatsache zu berücksichtigen, dass sich die Verkaufsbemühungen offensichtlich bloss über einen halben Monat, nämlich vom 12. bis 29. Oktober 2010, hingezogen haben (vgl. dazu die Liste mit den Verkaufsbemühungen, beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 13). Dies stellt ein deutliches Indiz für einen verfrühten Verkauf der Liegenschaft dar, zumal der Immobilienmakler im Schreiben vom 23. August 2013 an den beschwerdeführerischen Rechtsanwalt selber explizit ausgeführt hat, dass er die Verkaufsabwicklung aus finanziellen Gründen habe vorantreiben müssen, ansonsten die Liegenschaft in die Konkursmasse übergegangen wäre (vgl. Bf.-act. 15). Vor dem Hintergrund, dass die Verkaufsabwicklung offenbar vorangetrieben werden musste, ist es überdies auch nicht nachvollziehbar, weshalb mit den Verkaufsbemühungen nicht bereits früher, mithin vor dem Eintritt der Beschwerdeführerin ins Alters- und Pflegeheim, zumindest aber spätestens im Zeitpunkt, als der Heimeintritt
- 14 der Beschwerdeführerin feststand, begonnen wurde. Vorliegend wurden diese Bemühungen aktenkundig erst im Herbst 2012 und damit rund elf Monate nach dem Eintritt ins Alters- und Pflegeheim an die Hand genommen, nachdem die Liegenschaft zuvor bereits seit knapp einem Jahr leer gestanden hatte. Schliesslich ist auch zu Ungunsten der Beschwerdeführerin zu berücksichtigen, dass den Akten keinerlei Hinweise zu entnehmen sind, ob, wo und wie oft die Liegenschaft überhaupt zum Verkauf ausgeschrieben wurde und überdies laut den Akten gar nicht erst versucht wurde, die Liegenschaft zum geschätzten Verkehrswert zu verkaufen. Ebenfalls hätte mit einer vollständigen Reinigung der Liegenschaft auch ein besserer Eindruck erweckt werden können. Dementsprechend kann aber nicht gesagt werden - und ist im Übrigen auch nicht nachgewiesen - dass der geschätzte Verkehrswert mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erzielbar gewesen wäre. Insgesamt bestehen damit gewichtige Indizien, welche für einen verfrühten Verkauf der Liegenschaft sprechen. Nach den gesamten Umständen ist denn auch nicht auszuschliessen, dass bei wiederholten Verkaufsbemühungen über einen längeren Zeitraum - und nicht nur beschränkt auf einen halben Monat - ein höherer Verkaufserlös zu erzielen gewesen wäre respektive die Liegenschaft zum amtlich geschätzten Verkehrswert hätte verkauft werden können. Vor diesem Hintergrund hat aber die Beschwerdegegnerin zu Recht auf die amtliche Schätzung vom 19. März 2010 abgestellt und die Differenz zwischen dem amtlichen Schätzwert von Fr. 439‘800.-- und dem Verkaufspreis von Fr. 340‘000.-- als Vermögensverzicht angerechnet. d) An diesem Ergebnis vermag sodann auch der beschwerdeführerische Hinweis auf eine Liegenschaft am M._____-weg in Y._____, welche innerhalb eines Jahres massiv tiefer eingeschätzt worden sei und danach auch zu einem unter dem geschätzten Verkehrswert liegenden Preis verkauft worden sei, nichts zu ändern. Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer
- 15 - Vernehmlassung zu Recht ausführt, handelt es sich dabei einerseits um einen anderen Zeitraum und andererseits um einen Einzelfall. Sodann sind die näheren Umstände des von der Beschwerdeführerin erwähnten Beispiels nicht bekannt, weshalb sich daraus insgesamt auch nichts zu Gunsten der Beschwerdeführerin ableiten lässt. e) Auf die von der Beschwerdeführerin beantragte Einvernahme der Präsidentin der vormaligen Vormundschaftsbehörde, des Beistandes der Beschwerdeführerin, des Immobilienmaklers sowie der Kaufinteressenten bzw. auf die eventualiter beantragte Einholung schriftlicher Auskünfte derselben kann vorliegend verzichtet werden, da hiervon keine weiteren entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten sind (antizipierte Beweiswürdigung, BGE 134 I 140 E.5.3, 124 V 90 E.4b). 6. Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beschwerdegegnerin bei der Prüfung der Anspruchsberechtigung der Beschwerdeführerin auf Ergänzungsleistungen in korrekter Weise auf die amtliche Schätzung vom 19. März 2010 abgestellt hat. Der angefochtene Einspracheentscheid und folglich auch die Anrechnung eines Vermögensverzichtes in der Höhe von Fr. 99‘800.-- erweisen sich somit als rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde führt. 7. a) Gerichtskosten werden keine erhoben, da das Verfahren vor dem kantonalen Versicherungsgericht - ausser bei leichtsinniger oder mutwilliger Prozessführung - gemäss Art. 61 lit. a ATSG für die Parteien kostenlos ist. Der obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu (Art. 61 lit. g ATSG e contrario). b) Die Beschwerdeführerin beantragt für das vorliegende Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege. Da das vorliegende Verfahren - wie erwähnt -
- 16 kostenlos ist, betrifft dies lediglich die unentgeltliche Rechtsverbeiständung. Gemäss Art. 61 lit. f ATSG muss das Recht, sich verbeiständen zu lassen, gewährleistet sein. Wo die Verhältnisse es rechtfertigen, wird der Beschwerde führenden Person ein unentgeltlicher Rechtsbeistand bewilligt. Die Voraussetzungen für die Bewilligung der unentgeltlichen Prozessführung und Rechtsverbeiständung sind in der Regel erfüllt, wenn der Prozess nicht aussichtslos erscheint, die Partei bedürftig und die Verbeiständung durch einen Anwalt oder eine Anwältin notwendig oder doch geboten ist (BGE 125 V 201 E.4a mit Hinweisen). Als aussichtslos gelten Verfahren, bei denen die Gewinnchancen beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahr und daher kaum mehr als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahr ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde; eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht allein deshalb anstrengen können, weil er nichts kostet (BGE 122 I 267 E.2b). c) Dem ausgewiesenen Einkommen der Beschwerdeführerin in der Höhe von monatlich Fr. 5‘057.-- (bestehend aus der AHV-Rente und Ergänzungsleistungen zur AHV) stehen Ausgaben von monatlich Fr. 5‘431.75 (gemäss EL-Berechnung bestehend aus der Prämienpauschale Krankenversicherung [IPV], den persönlichen Auslagen sowie den Kosten des Heimaufenthalts) gegenüber. Sodann weist das auf die Beschwerdeführerin lautende Bankkonto per 31. Dezember 2013 einen Saldo von Fr. 13‘110.27 aus. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann einer Gesuchstellerin, die über Vermögen verfügt, grundsätzlich zugemutet werden, dieses zur Finanzierung des Prozesses zu verwenden, soweit es einen angemessenen Vermögensfreibetrag, den sogenannten „Notgro-
- 17 schen“, übersteigt. (Urteil des Bundesgerichtes 9C_874/2008 vom 11. Februar 2009). Bei dessen Festsetzung ist nach der Rechtsprechung den Verhältnissen des konkreten Einzelfalls, wie namentlich Alter und Gesundheit der Gesuchstellerin, Rechnung zu tragen. So hat das frühere Eidgenössische Versicherungsgericht (heutiges Bundesgericht) in besonderen Fällen Vermögensfreibeträge von Fr. 20‘000.-- und mehr zuerkannt (Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichtes I 362/05 vom 9. August 2005 E.5.3). Vorliegend stehen dem Vermögen der Beschwerdeführerin in der Höhe von Fr. 13‘110.27 indes ausgewiesene Schulden von Fr. 44‘438.85 per 30. November 2013 entgegen. In Anbetracht dieser Überschuldung und des Umstandes, dass es der heute 80-jährigen Beschwerdeführerin wohl unmöglich wäre, die zur Finanzierung des Prozesses verbrauchten Ersparnisse wieder zu äufnen (vgl. ZBJV 2000 S. 601 f.), rechtfertigt es sich davon abzusehen, erwähntes Bankkonto zur Finanzierung des Prozesses heranzuziehen. Die Bedürftigkeit der Beschwerdeführerin im Sinne von Art. 61 lit. f ATSG ist folglich ausgewiesen. Im Übrigen erscheint die eingereichte Beschwerde nicht von vornherein aussichtslos und rechtfertigt angesichts der Komplexität der Materie eine anwaltliche Vertretung. Dem Antrag der Beschwerdeführerin auf unentgeltliche Verbeiständung durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Thöny ist somit stattzugeben. Die Kosten der anwaltlichen Vertretung werden durch die Gerichtskasse übernommen (Art. 76 Abs. 1 i.V.m. Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). d) Die Bemessung der Entschädigung richtet sich nach kantonalem Recht (UELI KIESER, ATSG-Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2009, Rz. 102 zu Art. 61). Gemäss Art. 76 Abs. 3 VRG richtet sich die Entschädigung nach der Anwaltsgesetzgebung. Nach Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; BR 310.250) gilt für den berechtigten Aufwand
- 18 der unentgeltlichen Vertretung ein Stundenansatz von Fr. 200.--. Die eingereichte, ergänzte Honorarnote vom 5. Februar 2014 ist somit nur zu einem reduzierten Stundenansatz von Fr. 200.-- (statt Fr. 240.--) zu genehmigen, woraus sich eine aussergerichtliche Entschädigung von total Fr. 4‘040.30 (18.16 h x Fr. 200.-- [= Fr. 3‘632.--] zzgl. Kleinspesenpauschale von 3 % [= Fr. 109.--] zzgl. 8 % MWST [= Fr. 299.30]) ergibt. In dieser Höhe wird Rechtsanwalt lic. iur. Mario Thöny durch die Staatskasse entschädigt. Die Beschwerdeführerin ist nach Art. 77 VRG verpflichtet, die erlassenen Vertretungskosten zurückzuerstatten, falls sie dereinst aufgrund verbesserter Einkommens- oder Vermögensverhältnisse dazu im Stande sein sollte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Es werden keine Kosten erhoben. 3. a) A._____ wird in der Person von Rechtsanwalt lic. iur. Mario Thöny ein Rechtsvertreter auf Kosten des Staates bestellt. Dieser wird durch die Gerichtskasse mit Fr. 4‘040.30 (inkl. MWST) entschädigt. b) Wenn sich die Einkommens- oder Vermögensverhältnisse von A._____ gebessert haben und sie hierzu in der Lage ist, hat sie die Kosten der Rechtsvertretung zu erstatten (Art. 77 VRG). 4. [Rechtsmittelblehrung] 5. [Mitteilungen]