Grigioni Tribunale amministrativo 1a Camera 23.01.2020 U 2018 44

Comunicata in data VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 18 44 1a Camera Giudice unico Audétat Attuario Rogantini SENTENZA del 23 gennaio 2020 nella vertenza di diritto amministrativo A.X.________ e B.X.________, ricorrenti contro la decisione della Commissione notarile del Cantone dei Grigioni del 14 giugno 2018, comunicata il 2 luglio 2018 nella causa dei ricorrenti contro l'avvocato e notaio M.________, resistente concernente diritto notarile

- 2 - I. Ritenuto in fatto: 1. I coniugi [oggi ex coniugi] A.X.________ e B.X.________ erano comproprietari in ragione di ½ cadauno dell'appartamento di due locali n. _____ (unità di proprietà per piani n. S_____) con rispettiva autorimessa n. _____ (unità di comproprietà n. M_____) nella residenza F.________ sulla particella n. _____, più precisamente nella H.________, n.-ass. _____, a L.1.________ (vedi l'estratto del registro fondiario in act. C.4.5). 2. In base agli atti non è stato possibile ricostruire in quale data esattamente, comunque al più tardi nel mese di ottobre 2015 A.X.________ diede l'incarico alla G.________ Sagl con sede a L.2.________ di vendere l'appartamento. Con tre e-mail del 20 ottobre 2015 A.X.________ inviò a E.X.________ [oggi E.Y.________, nel seguito sempre chiamata così] della G.________ Sagl la documentazione dell'appartamento, scrivendo espressamente "come convenuto", e confermò il prezzo per l'appartamento di CHF 495'000.00 e quello per il posto auto sotterraneo di CHF 45'000.00, cioè complessivi CHF 540'000.00 (act. C.4.1). La documentazione da lui trasmessa comprese delle foto dell'interno e dell'esterno nonché dei piani dell'appartamento e dell'autorimessa. 3. Nel mese di marzo 2017, la società immobiliare menzionata trovò un'acquirente disposta ad acquistare l'appartamento e l'autorimessa in questione al prezzo di CHF 495'000.00 (CHF 450'000.00 per l'appartamento e CHF 45'000.00 per il posto auto). Si trattò di I.________. Intanto pare che A.X.________ e B.X.________ divorziarono. Difatti il 6 marzo 2017 E.Y.________ della G.________ Sagl scrisse un-e-mail a I.________ con copia a A.X.________ (act. C.8.2), informando la prima che il proprietario [inteso verosimilmente: A.X.________] avrebbe chiamato la società immobiliare, dicendo di aver potuto parlare con l'avvocato della sua ormai ex moglie. Egli non avrebbe potuto negoziare

- 3 un'ulteriore riduzione del prezzo, ma potrebbe offrire di assumersi le spese del trapasso di proprietà di complessivi 2.3% del prezzo di vendita, le quali normalmente sarebbero dovute dall'acquirente. Con e-mail del medesimo giorno (6 marzo 2017) A.X.________ trasmise sempre a E.Y.________ della G.________ Sagl il saldo degli interessi del fondo di rinnovazione per l'anno 2016, facendo espresso riferimento a una conversazione telefonica precedente (act. C.4.2). 4. Il 13 marzo 2017 I.________ firmò una promessa di acquisto fra A.X.________ e B.X.________ quali venditori e I.________ quale acquirente, firmata l'indomani pure dalla G.________ Sagl quale intermediaria (act. C.4.3 = act. B.8). 5. Con e-mail del 14 marzo 2017 (act. C.4.4 = act. B.5), con "contratto di compravendita H.________, L.1.________" quale oggetto e facendo riferimento a quanto preannunciato, la G.________ Sagl incaricò l'avvocato e notaio M.________ di stendere il contratto di compravendita del fondo in questione, precisando che basterebbe una versione tedesca del contratto, visto considerato che i venditori comprenderebbero sufficientemente bene il tedesco. Chiese al notaio di procurare anche la costituzione di proprietà per piani e una versione tedesca del regolamento di proprietà per piani, considerato che la G.________ Sagl avrebbe ricevuto soltanto una versione italiana del regolamento. La documentazione per il calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare sarebbe già stata richiesta ai venditori. L'indomani la G.________ Sagl chiese all'Ufficio del registro fondiario della Regione Maloja di avere un estratto del registro fondiario (act. C.4.5). 6. Nel seguito il notaio M.________ redasse il contratto in tedesco come incaricato dalla G.________ Sagl (vedi la bozza del 16 marzo 2017 in

- 4 act. C.4.6, identica alla bozza del 21 marzo 2017 in act. B.1). La società immobiliare mandò la bozza del contratto a A.X.________ con e-mail del 21 marzo 2017 (act. C.4.7), chiedendogli di mandarle gli altri documenti per completare il contratto. Il contratto non fu mai firmato dai venditori. Piuttosto in data 3 maggio 2017 essi venderono il fondo ai coniugi C.X.________ e D.X.________, nata D.Y.________, in comproprietà in ragione di ½ cadauno (cfr. l'act. C.4.9). 7. Intanto il 18 aprile 2017 il notaio M.________ spedì la sua nota d'onorario a A.X.________ e B.X.________ (act. B.10), con la quale fece valere una tassa notarile di 1‰ del prezzo di vendita pattuito di CHF 495'000.00 (ossia CHF 495.00), oltre a delle spese in contanti per l'estratto del registro fondiario, il regolamento ecc. (CHF 97.25) e l'8% di IVA (CHF 47.40) per complessivi CHF 639.65. Lo stesso giorno la G.________ Sagl mandò una fattura a A.X.________ e B.X.________ per la provvigione sulla vendita di CHF 14'850.00, oltre all'8% di IVA (CHF 1'188.00), per complessivi CHF 16'038.00 (act. B.9), costatando che I.________ avrebbe firmato il contratto ma che poi A.X.________ e B.X.________ invece si sarebbero ritirati dal contratto. Da parte di A.X.________ e B.X.________ non vi fu reazione né al primo né al secondo scritto. 8. Il notaio M.________ trasmise una diffida a A.X.________ e B.X.________ il 12 settembre 2017 (act. C.4.10 pag. 1), sollecitando il pagamento dello scoperto di CHF 639.65. Con lettera scritta a mano del 22 settembre 2017 A.X.________ rispose che la fattura del 18 aprile 2017 non sarebbe di sua competenza, in quanto lui non avrebbe richiesto nessuna prestazione (act. C.4.10 pag. 2 = act. B.11). Con lettera del 2 ottobre 2017 indirizzata a A.X.________ e B.X.________ (act. C.4.11) il

- 5 notaio M.________ rispose a suo turno che loro avrebbero dato l'incarico alla G.________ Sagl di vendere il loro appartamento di due locali nella H.________ a L.1.________. La G.________ Sagl avrebbe trovato un'acquirente e incaricato il notaio scrivente di redigere il contratto di compravendita. Ciò sarebbe avvenuto in base al contratto di mediazione concluso fra A.X.________ e B.X.________ d'una parte e la società immobiliare dall'altra. Di conseguenza A.X.________ e B.X.________ sarebbero tenuti a pagare la fattura in questione. Qualora non dovessero dare seguito al sollecito di pagamento entro dieci giorni, il notaio scrivente emanerebbe una decisione impugnabile sulle tasse notarili in base all'OTNot. 9. A.X.________ e B.X.________ non reagirono nemmeno a questo scritto, cosicché in data 15 gennaio 2018 il notaio M.________ emanò, come comminato, la decisione impugnabile sulle tasse notarili (act. C.4.12 = act. B.2 = act. C.1 pagg. 2-4). 10. A.X.________ e B.X.________ interposero ricorso presso la Commissione notarile del Cantone dei Grigioni con memoria scritta del 31 gennaio 2018 (act. C.2 = act. B.6 = act. B.13 = act. C.1 pag. 5). Fecero valere essenzialmente di non aver mai dato alcun incarico allo studio legale del notaio M.________ per l'allestimento di un contratto, né verbalmente né per iscritto. Avrebbero, anzi, venduto il loro appartamento nel mese di aprile 2017 a delle persone private che loro stessi avrebbero contattato, senza alcuna intermediazione. Neanche la G.________ Sagl non avrebbe ricevuto alcun mandato da parte dei ricorrenti. Di conseguenza la fattura del notaio non sarebbe di loro competenza. 11. Con memoria scritta del 15 febbraio 2018 (act. C.4 = act. B.3) il notaio M.________ chiese la reiezione del ricorso, nella misura della sua ricevibilità, con protesta di spese e ripetibili a carico dei ricorrenti. I ricorrenti si limiterebbero a sostenere di non essere debitori della fattura,

- 6 senza formulare petiti né addurre una motivazione. Per questi motivi ci si dovrebbe chiedere se lo scritto da loro inoltrato costituisca un ricorso o meno. Nella misura in cui andrebbero ritenute valide, le richieste andrebbero comunque respinte. Il notaio fece presente che in verità A.X.________ avrebbe contattato la G.________ Sagl già il 4 giugno 2007 per la vendita dell'appartamento in questione. Già allora la società immobiliare avrebbe trovato un acquirente interessato. A.X.________ però si sarebbe ritirato dal contratto causa il divorzio in corso e nel seguito avrebbe incaricato la G.________ Sagl di affittare l'appartamento tutto l'anno, finché la causa di divorzio sarebbe evasa. L'ultimo contratto di locazione sarebbe stato sciolto per il 31 dicembre 2015 con l'accordo dei proprietari. Con e-mail del 20 ottobre 2015 la G.________ Sagl sarebbe nuovamente stata incaricata con la vendita. A.X.________ le avrebbe spedito non solo il prezzo auspicato, bensì anche una documentazione fotografica. Dopo che la G.________ Sagl avrebbe trovato un'acquirente interessata, A.X.________ avrebbe spedito il saldo degli interessi del fondo di rinnovazione a detta società, riferendosi a una conversazione telefonica precedente con E.Y.________ [che nel frattempo pare si sia sposata, da cui il cambio del cognome] della G.________ Sagl. Dall'insieme della documentazione agli atti risulterebbe quindi chiaramente che A.X.________ e B.X.________ avrebbero dato l'incarico alla G.________ Sagl di vendere il fondo in domanda e anche di allestire il corrispondente contratto di compravendita. 12. I ricorrenti replicarono il 13 marzo 2018 (act. C.6 = act. B.7 = act. B.14). Concessero espressamente di aver incaricato verbalmente la G.________ Sagl alla vendita dell'appartamento e del garage a un prezzo di CHF 540'000.00 (provvigione 3%) in ottobre 2015. Dalla bozza del contratto con i Signori I.________ [recte: la Signora I.________] di marzo 2017 a CHF 495'000.00 risulterebbe che non sarebbe stata loro intenzione di vendere l'appartamento e il garage a tale prezzo, il che sarebbe stato

- 7 noto alla G.________ Sagl. Loro non conoscerebbero l'avvocato [e notaio] M.________, tantomeno lo avrebbero incaricato per l'allestimento di un contratto. L'incarico sarebbe piuttosto stato dato dalla società immobiliare senza il loro consenso. I ricorrenti non sarebbero a conoscenza dei rapporti fra la società immobiliare e il notaio. Sarebbero trascorsi più di un anno e mezzo senza che la G.________ Sagl abbia trovato un possibile acquirente, quindi loro non avrebbero più seguito il rapporto verbale con la società immobiliare. Confermerebbero infine che il rapporto di vendita [inteso: le trattative] con i poi acquirenti del fondo sarebbe iniziato già nei primi giorni del mese di febbraio 2017. 13. Con scritto del 27 marzo 2018 (act. C.8) il notaio duplicò, adducendo che la G.________ Sagl avrebbe confermato la conversazione telefonica con A.X.________ del 6 marzo 2017, in occasione della quale sarebbe stato pattuito il prezzo di CHF 495'000.00 e E.Y.________ avrebbe calcolato le spese a carico di A.X.________ (vedi l'act. 8.1, l'act. 8.2 e l'act. 8.3). Allo stesso tempo A.X.________ le avrebbe comunicato il prezzo d'acquisto originario di CHF 330'000.00 e il valore del fondo di rinnovazione di CHF 9'000.00. A.X.________ avrebbe inoltre offerto di assumersi le spese accessorie per il 2017 di ca. CHF 5'000.00 e di aumentare la sua quota delle spese del trapasso di proprietà da 50% a 100%. Infine avrebbe incaricato E.Y.________ di chiedere all'acquirente di riprendere l'ipoteca. In altre parole, A.X.________ sarebbe stato permanentemente in contatto con E.Y.________ della G.________ Sagl e lei, a sua volta, lo avrebbe informato della vendita e avrebbe firmato la promessa di acquisto con il suo consenso. Infine A.X.________ avrebbe informato E.Y.________ della G.________ Sagl soltanto il giorno precedente la firma del contratto con i coniugi C.X.________ e D.X.________ che avrebbe venduto l'appartamento a loro due. Fino a quel momento si sarebbe sempre comportato come se

- 8 fosse fermamente determinato a concludere la vendita tramite la G.________ Sagl. 14. La Commissione notarile emise la sua decisione di reiezione del ricorso il 14 giugno 2018, comunicata il 2 luglio 2019 (act. C.9 = act. B.12). Ritenne essenzialmente quanto considerato dal notaio M.________. 15. A.X.________ e B.X.________ hanno interposto ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni contro detta decisione con memoria scritta del 19 luglio 2018 in lingua italiana (act. A.1), chiedendo l'annullamento della decisione impugnata e un adeguato indennizzo dei costi causati loro dalla procedura. Dichiarano innanzitutto di essere di lingua madre italiana e di non padroneggiare la lingua tedesca. Di conseguenza non avrebbero compreso la decisione impugnata. Avrebbero soltanto capito che il loro ricorso contro la fattura del notaio sarebbe stato respinto dalla Commissione notarile e che quindi sarebbero tenuti a pagare l'onorario del notaio. Per quanto da loro compreso, però, la Commissione notarile non sarebbe entrata in materia delle loro argomentazioni. A.X.________ avrebbe incaricato la G.________ Sagl di provvedere alla vendita solo della sua quota all'appartamento, e ciò a voce e senza alcuna esclusiva. B.X.________, invece, non avrebbe mai attribuito una tale richiesta di vendita e sarebbe stato obbligo della società immobiliare chiedergliela. A.X.________ non avrebbe impartito una tale richiesta. Per il resto non sarebbero stati presi ulteriori accordi. In particolare la G.________ Sagl non sarebbe stata né incaricata né autorizzata a dare l'incarico un notaio per la stesura del contratto. I ricorrenti avrebbero comunque scelto un notaio che parli l'italiano. Il contratto del notaio M.________ invece sarebbe stato inutile, poiché i ricorrenti non lo avrebbero capito, essendo scritto in tedesco. Se la G.________ Sagl e il

- 9 notaio M.________ avrebbero un accordo particolare, secondo il quale la società immobiliare incaricherebbe regolarmente questo notaio per i contratti, ciò sarebbe affare loro. I ricorrenti sarebbero liberi di scegliere loro a quale notaio rivolgersi e chi pagare. Non avrebbero mai incaricato il notaio M.________, persona a loro sconosciuta, né direttamente né indirettamente di procedere alla stesura di un contratto. Sarebbe stato compito suo informarsi presso i ricorrenti se questi avessero concesso un tale incarico. La società immobiliare avrebbe agito di propria iniziativa, cosa che il notaio avrebbe dovuto riconoscere. L'incarico a una società immobiliare per la vendita di un appartamento comprenderebbe esclusivamente il compito di trovare un acquirente interessato e non permetterebbe quindi di dare anche l'incarico a un notaio per la stesura del contratto. Ciò poiché perlomeno nel Cantone Ticino i costi del notaio potrebbero essere negoziati. Non si sarebbe mai parlato di una vendita a una presunta I.________ e i ricorrenti sarebbero rimasti stupiti pure della bozza del contratto da parte del notaio resistente. La fattura del notaio non sarebbe quindi credibile, come pure la fattura di provvigione della G.________ Sagl. 16. Il notaio M.________ [nel seguito: resistente] ha presentato la sua risposta al ricorso in data 13 settembre 2018 (act. A.2), con la quale chiede la reiezione del ricorso nella misura della sua ricevibilità con protesta di spese e ripetibili a carico dei ricorrenti. Quanto alla fattispecie fa valere innanzitutto quanto già esposto nello scambio di scritti dinanzi alla Commissione notarile (cfr. l'act. C.4). Aggiunge che A.X.________ non avrebbe mai criticato il fatto che gli sarebbe stata spedita la bozza del 21 marzo 2017 del contratto redatto dal resistente. Nel ricorso, poi, i due ricorrenti farebbero valere diversi fatti nuovi, sui quali non si potrebbe entrare nel merito.

- 10 - L'affermazione che i ricorrenti non comprenderebbero il tedesco non sarebbe affatto credibile, avendo questi preso posizione ai vari considerandi della Commissione notarile. A.X.________ sarebbe il sindaco del suo comune di residenza e ingegnere senior presso il Cantone Ticino. Del resto i ricorrenti non avrebbero mai segnalato alla società immobiliare di non capire il tedesco. Sarebbe inoltre completamente sconclusionata l'affermazione che B.X.________ non avrebbe dato l'incarico di vendere la sua quota e che così si sarebbe trattato unicamente di vendere la quota di A.X.________. Una vendita di una quota di comproprietà non sarebbe possibile. Sarebbe del resto normale che nel caso di comproprietà a quote uguali si presenti solo un comproprietario e che l'altro resti in retroscena. Difatti, nella fase di locazione dell'appartamento si sarebbe anche già presentato soltanto A.X.________ da solo, il contratto di locazione sarebbe stato fatto solo a suo nome e la pigione sarebbe stata versata regolarmente sul suo conto personale. Come allora, anche in merito alla vendita sarebbe chiaro che A.X.________ sarebbe comparso a suo nome ma anche come rappresentante della sua (poi ex) moglie per vendere l'appartamento di cui erano comproprietari. Del resto, come ritenuto a ragione dalla Commissione notarile, non sarebbe plausibile che la società immobiliare dia un incarico a un notaio senza prima aver chiesto il consenso alle parti. E.Y.________ della G.________ Sagl avrebbe comunicato l'interesse di I.________ all'appartamento e avrebbe espressamente chiesto ai ricorrenti se fossero d'accordo con il resistente. La società immobiliare incaricherebbe infatti regolarmente un notaio in prossimità dell'immobile in vendita e chiederebbe sempre il consenso alle parti contrattuali, poiché sarebbero loro a dover decidere se sarebbero d'accordo con il notaio proposto. Non sarebbe dunque vero che vi sarebbe un accordo fra la G.________ Sagl e il resistente che prevedrebbe di incaricare sempre quest'ultimo. I qui ricorrenti comunque non si sarebbero opposti alla

- 11 proposta della società immobiliare. Non sarebbe inoltre vero nemmeno che la società immobiliare avrebbe esclusivamente il compito di trovare un acquirente. Il contratto di mediazione sarebbe complessivo, cioè comprenderebbe la ricerca di potenziali acquirenti, le negoziazioni con questi ultimi, appunto l'elaborazione del contratto di compravendita, in accordo con le parti e infine la consegna del fondo. 17. Nella sua risposta del 14 settembre 2018 (act. A.3) la Commissione notarile ha anch'essa proposto la reiezione integrale del ricorso sotto protesta di spese e ripetibili a carico dei ricorrenti, rinunciando a osservazioni e rinviando alla decisione impugnata. 18. I ricorrenti hanno chiesto una proroga causa il dispendio per tradurre le osservazioni del resistente (act. E.5) e hanno replicato con scritto del 19 ottobre 2018 (act. A.4), adducendo essenzialmente che avrebbero annullato l'ordine di vendita alla G.________ Sagl perché questa non avrebbe fatto nulla per un lungo periodo. Negano di aver avuto una conversazione telefonica con E.Y.________ nel marzo 2017 e, anzi, di aver avuto colloqui di vendita con la G.________ Sagl nell'intero anno 2017. Le trattative con i loro amici che avrebbero poi acquistato l'appartamento il 21 aprile 2017 sarebbero cominciate già a fine gennaio 2017. In merito alla lingua fanno valere di aver fatto tradurre i testi dal tedesco all'italiano da una persona di competenza. 19. Il resistente ha rinunciato a una duplica, precisando con scritto del 23 ottobre 2018 (act. A.5) unicamente che la G.________ Sagl avrebbe tutt'ora una chiave dell'appartamento in loro possesso. Se i ricorrenti d'avvero non avessero dato alcun incarico a detta società immobiliare, non vi sarebbe motivo perché questa abbia ricevuto una chiave da loro. 20. La Commissione notarile ha anch'essa rinunciato a presentare una duplica (vedi lo scritto del 4 dicembre 2018, act. A.6).

- 12 - 21. Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini del giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono. II. Considerando in diritto: 1. Secondo l'art. 1 cpv. 1 dell'Ordinanza sulle tasse notarili del 5 dicembre 2000 (OTNot; CSC 210.370), per i loro atti i notai ai sensi dell'art. 1 cpv. 1 della Legge sul notariato del 18 ottobre 2004 (LNot; CSC 210.300) sono tenuti a riscuotere le tasse fissate nell'OTNot. Possono redigere le loro note delle tasse sotto forma di decisioni impugnabili (art. 1 cpv. 3 OTNot). Contro tali disposizioni delle tasse può essere inoltrato ricorso presso la Commissione notarile entro 30 giorni dal ricevimento della decisione (art. 2 cpv. 1 OTNot). Secondo l'art. 2 cpv. 3 OTNot per la procedura si applica per analogia la Legge sulla giustizia amministrativa del 31 agosto 2006 (LGA; CSC 370.100). Le decisioni della Commissione notarile, poi, possono a loro volta essere impugnate mediante ricorso al Tribunale amministrativo, all'eccezione di quelle in merito all'esame di notariato (art. 9 LNot in unione con l'art. 49 cpv. 1 lett. g LGA). La procedura è retta dagli artt. 49 segg. LGA. I due ricorrenti sono entrambi toccati dalla decisione impugnata della Commissione notarile in quanto ex comproprietari del fondo in questione e debitori in solido della tassa notarile contestata. La loro memoria scritta è tempestiva. Come già il ricorso alla Commissione notarile, anche quello al Tribunale amministrativo adempie inoltre di principio tutte le formalità di un ricorso di persone non patrocinate da un avvocato, cosicché questa Corte può entrare nel merito dello stesso. Considerato che il valore litigioso è largamente sotto la soglia di CHF 5'000.00, questa decisione compete al presidente della Prima Camera, competente in materia (art. 43 cpv. 3 lett. a LGA in unione con l'art. 3 lett. j dell'Ordinanza sull'organizzazione del Tribunale amministrativo del 5 dicembre 2008 [OOTA; CSC 173.300]).

- 13 - 2. Va dapprima chiarita la situazione delle lingue. 2.1. All'eccezione degli scritti dei ricorrenti stessi, gli atti sono tenuti tutti in lingua tedesca – così in particolare anche la decisione impugnata. I ricorrenti invece si sono sempre espressi in lingua italiana. Anche il loro ricorso a questa Corte è stato scritto in italiano. Ciò è senz'altro ammissibile (art. 8 cpv. 1 della Legge sulle lingue del Cantone dei Grigioni del 19 ottobre 2006 [LCLing; CSC 492.100]), le parti potendo scegliere liberamente fra le tre lingue ufficiali cantonali (tedesco, romancio e italiano). Al contempo, al notaio resistente come anche alla Commissione notarile era concesso rispondere in tedesco, essendo stata quella la lingua della procedura. 2.2. Giusta l'art. 8 cpv. 2 LCLing dinanzi al Tribunale amministrativo la lingua della procedura si conforma di regola alla lingua ufficiale usata nella decisione impugnata rispettivamente alla lingua ufficiale parlata dalla parte convenuta. Nell'occorrenza i ricorrenti sostengono ripetutamente di capire solo (o comunque meglio) l'italiano. Lo scambio di scritti è stato fatto in tedesco, i ricorrenti avendo risposto dettagliatamente alle censure del resistente nella loro lingua di preferenza, ossia l'italiano. Visto quanto precede e considerando che la Commissione notarile è un'autorità cantonale che di sua natura deve padroneggiare tutte e tre le lingue ufficiali cantonali e che il resistente ha espressamente confermato di essere in grado di redigere un contratto di compravendita di un fondo in italiano, per garantire una migliore comprensione della presente sentenza da parte dei ricorrenti si giustifica redigerla in italiano. 3. Il resistente fa valere fra l'altro che i ricorrenti avrebbero addotto in gran parte dei fatti nuovi nella procedura di ricorso giudiziario, il che sarebbe inammissibile. Non si impone statuire definitivamente se sia ammissibile far valere fatti nuovi in questa precisa costellazione (cfr. la regola generale dell'art. 51 cpv. 3 LGA e la prassi più restrittiva del Tribunale

- 14 amministrativo), visto che le censure si rivelano comunque tutte quante infondate, come sarà dimostrato nel seguito. 4. I ricorrenti fanno valere, nel senso, una violazione del diritto di essere uditi. Affermano difatti di non capire il tedesco e, con questo, di non aver compreso la decisione impugnata. Ciò lo sostengono però per la prima volta dinanzi a questa Corte. Prima, sia durante le trattative con la G.________ Sagl sia durante la procedura dinanzi al notaio e alla Commissione notarile, – almeno per quanto documentato agli atti – non hanno mai fatto valere nulla di simile. In particolare non hanno chiesto una traduzione di documenti né della decisione impugnata, bensì hanno formulato un ricorso, nel quale si sono confrontati con le singole considerazioni dell'autorità precedente. Vi si aggiunge che la collaboratrice della società immobiliare ha assicurato per e-mail al notaio resistente che i ricorrenti comprenderebbero sufficientemente bene il tedesco, cosicché il contratto potrebbe essere redatto in tale lingua. E.Y.________ ha parlato più volte al telefono con A.X.________ ed è stata in contatto con lui per più di due anni. È perciò poco plausibile che abbia fatto una tale affermazione contrariamente al vero. Come sostiene inoltre a ragione il resistente, pare che i ricorrenti abbiano capito praticamente tutta la decisione impugnata, avendo criticato in dettaglio ad esempio quanto ritenuto dalla Commissione notarile al consid. 4.4. Sono in ogni caso stati in grado di comprendere tutti i punti essenziali della motivazione della decisione qui impugnata. Contrariamente a quanto sostenuto dal resistente va però precisato anche che non si intravvede quale garanzia di padronanze linguistiche possa dare il mero fatto di essere sindaco di un comune ticinese oppure "ingegnere senior" presso l'amministrazione cantonale, se nel Cantone Ticino la sola lingua ufficiale è l'italiano. Fatto sta che i ricorrenti sono stati in grado di capire e impugnare correttamente la decisione della Commissione notarile, motivo per cui anche se dovesse esservi stata un'eventuale violazione del diritto di essere uditi, essa

- 15 sarebbe senz'altro lieve e sanata nella procedura di ricorso dinanzi a codesta Corte. 5. Nel caso qui in giudizio l'ammontare della tassa notarile di principio non è conteso, motivo per cui si potrebbe rinviare a quanto considerato correttamente dalla Commissione notarile a riguardo. Conviene qui però rammentare in lingua italiana all'indirizzo dei ricorrenti che nel Cantone dei Grigioni – al contrario a quanto pare del Cantone Ticino – le tasse notarili non sono negoziate fra le parti e il notaio, bensì sono disciplinate dall'OTNot e quindi prestabilite. L'art. 15 OTNot statuisce che per la costituzione di un atto debbano venir riscosse le stesse tasse come per l'attestazione giusta l'art. 16 OTNot. L'art. 16 lett. a OTNot prescrive che nel caso di una trasmissione di proprietà di fondi come ad esempio mediante contratto di compravendita la tassa per l'attestazione deve equivalere a 1‰ della somma del contratto (cfr. l'art. 14 cpv. 1 OTNot), tuttavia non può né essere inferiore a CHF 100.00 né superare i CHF 15'000.00. Infine l'art. 8 OTNot prevede che nel caso in cui un negozio, dopo la sua preparazione, non venga condotto a termine, per l'allestimento del documento va messa in conto la parte di tassa prevista. Poco importa quindi che nella fattispecie non si sia giunti alla conclusione e alla firma del contratto di compravendita. La tassa è dovuta già sulla bozza del contratto. Il notaio resistente ha calcolato correttamente la tassa con tutte le spese accessorie. L'importo totale di CHF 639.65 va dunque confermato. Fra le parti è invece controverso chi sia il debitore della tassa notarile, le parti basandosi su due versioni e interpretazioni completamente diverse dell'accaduto. Sarà compito di questa Corte cercare di portare più chiarezza in merito. 6. Va ora chiarito chi sia il debitore delle tasse notarili. Dal punto di vista giuridico si ricorda che ai sensi dell'art. 4 cpv. 2 OTNot se il negozio non

- 16 giunge all'atto pubblico, le tasse vengono riscosse da coloro che hanno chiesto al notaio l'avvio della procedura di attestazione notarile. Nel caso di specie il notaio resistente sostiene di essere stato incaricato dalla G.________ Sagl in rappresentanza dei due ricorrenti. Questi ultimi invece ritengono di non aver mai dato un simile incarico. Ciò per motivi diversi e con argomentazioni contradittorie. 6.1. In base agli atti è inconfutabile che la G.________ Sagl, rispettivamente E.Y.________ quale ausiliare di quest'ultima, abbia chiesto al notaio resistente con e-mail del 14 marzo 2017 di redigere il contratto di compravendita fra i ricorrenti e I.________ (act. C.4.4 = act. B.5). Ciò non è del resto mai stato contestato. Si costata inoltre che nel 2015 si è discusso con la G.________ Sagl di una mediazione per la vendita dell'appartamento e del garage. Lo concedono esplicitamente i ricorrenti stessi a varie riprese, anche se in alcune memorie sostengono il contrario, contradicendosi. Contestano invece di aver dato entrambi l'incarico di vendita alla società immobiliare. A loro dire, solo A.X.________ avrebbe voluto vendere. 6.1.1. Come si evince dagli atti e come dichiarato da E.Y.________ nella corrispondenza con il resistente, i ricorrenti (rispettivamente A.X.________) hanno comunicato con la G.________ Sagl prevalentemente in via orale, in particolare per telefono, e per e-mail. Ciò è avvenuto su esplicita richiesta di A.X.________. Già solo dalla raccolta di e-mail agli atti si deduce che devono esservi stati diversi contatti telefonici fra A.X.________ e E.Y.________, lui stesso accennando nelle e-mail varie volte a dei tali colloqui che avrebbero preceduto. Inoltre dagli atti risale chiaramente anche una volontà perlomeno di A.X.________ di alienare l'appartamento e il garage in domanda e di incaricare la società immobiliare menzionata quale intermediaria. Si può dunque partire dal presupposto che è stato concluso un contratto di mediazione e che ciò è avvenuto oralmente, il che è ammissibile, data la libertà contrattuale. Non

- 17 vi sono infatti prescrizioni di forma in merito (vedi la DTF 131 III 268 consid. 5.1.2 secondo cui il contratto può essere concluso per scritto, oralmente o può anche risultare da degli atti concludenti). Tuttavia un tale modo di procedere può porre dei problemi di prova in caso di controversie, come nell'occorrenza. 6.1.2. A un certo punto nello scambio di scritti i ricorrenti hanno affermato che sarebbe stato solo A.X.________ a voler vendere e che avrebbe inteso alienare solo la sua quota di comproprietà. A ragione il notaio resistente puntualizza che non può essere alienata solo una quota di un appartamento in comproprietà senza il consenso dei comproprietari (salvo eccezioni qui non di rilievo). Il comproprietario deve necessariamente mettersi d'accordo con gli altri comproprietari se intende vendere (cfr. l'art. 648 cpv. 2 del Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 [CC; RS 210]; per la comproprietà fra coniugi nel regime ordinario della partecipazione agli acquisti, presunta per legge [art. 181 CC], vedi l'art. 201 cpv. 2 CC). Tutti i comproprietari devono quindi consentire all'alienazione. Ciò nonostante è vero anche che, una volta trovato tale accordo, non è necessario che nelle trattative si presentino sempre tutti i comproprietari insieme per vendere un fondo in comproprietà. È sufficiente e del resto anche uso comune se alle negoziazioni si presenta solo uno dei comproprietari come venditore, in rappresentanza dell'insieme dei comproprietari. Pretendere il contrario non sarebbe praticabile. Nel contratto dovranno invece figurare di nuovo tutti i comproprietari quali alienatori. 6.1.3. Nel caso che qui ci occupa, i ricorrenti erano verosimilmente ancora sposati quando hanno dato l'incarico di vendere l'appartamento e il garage di loro comproprietà. Non è documentato nero su bianco, ma è molto verosimile che quando A.X.________ ha contattato la G.________ Sagl, quest'ultima abbia chiesto se anche la moglie comproprietaria era d'accordo con l'alienazione. Si tratta di un punto talmente basilare per una

- 18 società immobiliare che vi dovrebbero essere dei forti indizi contrari per non presumerlo, il che qui non è minimamente il caso. Dovesse essere vero quanto sostenuto dal resistente, è strano che la locazione dell'appartamento sia stata fatta a solo nome di A.X.________ e la pigione sia andata sul suo conto personale. Tuttavia ciò non cambia nulla a riguardo. Fatto sta che si è sempre parlato di un appartamento e garage in comproprietà ed è sempre stato fatto il nome dei due ricorrenti (unica eccezione è forse l'act. C.8.2, benché anche qui a mente della Corte era sottinteso che si tratta di due comproprietari, altrimenti non vi sarebbe motivo perché A.X.________ dovrebbe parlare con l'avvocato della futura ex moglie). Basta gettare uno sguardo sulla promessa di acquisto firmata da I.________ il 13 marzo 2017 e dalla G.________ Sagl il 14 marzo 2017 per convincersene (act. C.4.3). La società immobiliare è dunque sempre partita dall'idea che interessati a vendere erano ambedue i comproprietari e che lei si trovava in un rapporto contrattuale con entrambi. Da quanto risulta dagli atti era senz'altro legittimo trarre questa conclusione. 6.1.4. Riassumendo, quindi, per questa Corte è chiaro che se A.X.________ ha dato un incarico alla G.________ Sagl – il che è documentato ed espressamente concesso dai due ricorrenti –, lo ha fatto a nome suo e anche a quello di sua moglie rispettivamente ex moglie. Ogni altra ipotesi è altamente inverosimile. A tutti i coinvolti era dunque chiaro in ogni momento che si trattava di un appartamento e garage in comproprietà fra i due ricorrenti e che l'alienazione sarebbe avvenuta con il consenso di entrambi. 6.2. I ricorrenti sostengono poi che normalmente l'incarico dato a una società immobiliare comprenderebbe soltanto la ricerca di un potenziale acquirente e nulla più. Ciò non convince. Secondo la dottrina (vedi fra tanti CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht – Allgemeiner und Besonderer Teil, 3a ed., Zurigo 2019, §37 pag. 1121 seg.) vi sono vari tipi di contratto di mediazione e nel settore immobiliare il modello del contratto di mediazione

- 19 per interposizione, il quale può includere anche la proposta di un notaio e l'incarico a quest'ultimo di redigere il contratto di compravendita, è molto diffuso, anche nel Cantone dei Grigioni. Nel caso che qui ci occupa vi sono diversi elementi a comprova che le parti contrattuali abbiano optato proprio per questo modello. Si ricorda infatti che A.X.________ ha non solo spedito i piani e le foto dell'appartamento e garage, bensì ha anche comunicato il valore del fondo di rinnovamento e il prezzo di acquisto originario. Ha inoltre intensificato lo scambio con E.Y.________ nel mese di marzo 2017. Se lui e sua (ex) moglie avessero d'avvero voluto che la G.________ Sagl si limiti a trovare un acquirente, sarebbe bastato dirlo dall'inizio o al più tardi quanto è stato comunicato loro l'interesse di I.________. Invece i ricorrenti non hanno mai reagito alle varie e-mail, dalle quali risultava sempre più chiaramente che si sarebbe proceduto prossimamente alla stesura del contratto. Se i ricorrenti avessero voluto opporsi ad altre attività da parte della società immobiliare, avrebbero avuto più occasioni per farlo. In base all'insieme delle circostanze dunque secondo questa Corte era lecito concludere che il silenzio dei ricorrenti significhi un'accettazione tacita delle proposte della società immobiliare e un'approvazione del suo modo di procedere. 6.3. I ricorrenti contestano anche di aver dato il consenso all'incarico del notaio qui resistente da parte della G.________ Sagl. Nella procedura di ricorso dinanzi a questa Corte pretendono addirittura di non aver avuto contatti con la società immobiliare nell'intero anno 2017. Pure questa affermazione dei ricorrenti si rivela totalmente priva di fondamento. 6.3.1. Nella fattispecie è vero che non vi è prova scritta precisa che la G.________ Sagl abbia chiesto il consenso ai qui ricorrenti di incaricare il notaio qui resistente di redigere il contratto di compravendita. Tuttavia tale circostanza può chiaramente essere desunta dall'insieme dell'atteggiamento delle parti e in particolare dallo scambio avvenuto in tardo inverno e primavera del 2017.

- 20 - 6.3.2. Difatti, contrariamente a quanto temerariamente sostenuto dai ricorrenti, questi hanno avuto diversi contatti con la G.________ Sagl nei primi mesi del 2017. In particolare va menzionato lo scambio di e-mail del 6 marzo 2017. Alle ore 15.25 E.Y.________ scrisse un'e-mail (act. C.8.2), nella quale si rivolse sia a I.________ sia a A.X.________ (vedi l'esordio) e menzionò espressamente di aver ricevuto ancora una chiamata dal proprietario [inteso verosimilmente: A.X.________]. Questi nel frattempo avrebbe potuto parlare con l'avvocato della sua ormai ex moglie e non avrebbe potuto negoziare un'ulteriore riduzione del prezzo, ma potrebbe offrire di assumersi le spese del trapasso di proprietà di complessivi 2.3% del prezzo di vendita, le quali normalmente sarebbero dovute dall'acquirente. Da questa e-mail si desume diverse cose: innanzitutto è così documentato che la G.________ Sagl abbia informato i ricorrenti dell'interesse all'acquisto da parte di I.________, poi è provato anche che A.X.________ abbia parlato con la sua ex moglie rispettivamente l'avvocato di quest'ultima della vendita dell'appartamento e garage, e infine ne risulta che era chiaro anche che mancava poco alla conclusione del contratto, trattandosi soltanto ancora di chiarire i dettagli del negozio. Se tutto ciò non fosse stato il caso, non vi sarebbe alcun motivo perché E.Y.________ dovesse scrivere una tale e-mail, chiedere ulteriori documenti ai ricorrenti e un nuovo estratto del registro fondiario all'ufficio competente, e non da ultimo fare appunto allestire un contratto da parte del notaio. A.X.________, poi, rispose alle ore 15.40 dello stesso giorno (act. C.4.2), inviando il documento da lui richiesto e riferendosi espressamente alla conversazione telefonica. Anche qui non si comprende perché egli dovesse spedire il saldo degli interessi del fondo di rinnovazione per l'anno 2016, facendo espresso riferimento a una conversazione telefonica precedente, e comunicare ulteriori dettagli sull'appartamento (prezzo di acquisto da loro pagato) se, come affermato dai ricorrenti in questa sede, d'avvero non fosse più stato interessato a

- 21 vendere l'appartamento o invece non avesse voluto che la società immobiliare si occupi di altro che solo trovare un potenziale acquirente. 6.3.3. Nel seguito, E.Y.________ incaricò il notaio resistente in data 14 marzo 2017 (act. C.4.4), accennando fra l'altro di aver chiesto al venditore di trasmettere la documentazione per il calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. È vero: uno scritto con tale richiesta e, cosa più importante, con la proposta di incaricare detto notaio manca agli atti. Dall'insieme delle circostanze e il modo di procedere delle parti scelto fino ad allora però si può senz'altro desumere che la domanda deve essere stata fatta oralmente, come era uso fare con A.X.________ che preferiva la comunicazione telefonica anziché scritta. La dichiarazione della società immobiliare di chiedere sempre il consenso prima di incaricare un notaio e di averlo fatto anche in questo frangente, difatti, è credibile. Non sarebbe comprensibile perché la G.________ Sagl dovesse incaricare un notaio se non avesse prima chiarito tutti i dettagli del contratto e, parimenti, chiesto agli alienatori se sarebbero d'accordo di dare tale incarico. 6.3.4. Infine si costata che E.Y.________ trasmise la bozza del contratto redatta dal notaio resistente ai qui ricorrenti per e-mail in data 21 marzo 2017 (act. C.4.7), rinnovando la preghiera di mandarle gli altri documenti per completare il contratto. Si tratta di una comunicazione breve, il che fa pensare che fra i due interlocutori era chiaro di cosa stessero parlando. Al contempo però è la prova che i ricorrenti sapevano almeno da quel momento in poi che era già stato steso un contratto. Se d'avvero non fossero stati d'accordo, sicuramente avrebbero protestato subito. Il fatto che non hanno minimamente reagito a tale comunicazione prova piuttosto che l'incarico era avvenuto con il loro consenso, nella peggior delle ipotesi solo tacito, ma pur sempre un consenso. 6.3.5. Poco credibile è inoltre anche l'affermazione dei ricorrenti secondo cui, non avendo più sentito nulla nell'arco di oltre un anno dalla G.________

- 22 - Sagl, essi avrebbero dovuto provvedere di propria iniziativa alla vendita rivolgendosi ad amici e parenti. Tentano così di sostenere di aver disdetto il contratto di mediazione. Va precisato che se hanno voluto vendere l'appartamento loro stessi, erano liberi di farlo. Le conseguenze a livello contrattuale non sono tema di questa procedura, bensì dovranno, semmai, essere decise da un tribunale civile. D'una parte però si può partire dall'idea che l'inattività della società immobiliare era dovuta in parte anche ai ricorrenti stessi (avevano voluto far locare l'appartamento per diversi anni e si trovavano in divorzio, cosa che verosimilmente avrà causato incertezza e rallentato il corso delle trattative). D'altra parte comunque, come ritenuto giustamente dalla Commissione notarile, si rileva soprattutto che non vi sono i minimi indizi che i ricorrenti avessero voluto rescindere dal contratto di mediazione nei primi mesi del 2017. Anzi, vi sono più elementi a comprova del contrario. Altrimenti sarebbe del tutto inspiegabile lo scambio di e-mail con la G.________ Sagl (si pensi già solo alla risposta di A.X.________ per e-mail del 6 marzo 2017). 6.3.6. Riassumendo, questa Corte si aggrega alla conclusione della Commissione notarile secondo cui dall'insieme delle circostanze si deve desumere che la G.________ Sagl ha comunicato oralmente (presumibilmente per telefono) la proposta di incaricare il notaio resistente fra il 6 e il 14 marzo 2017 e che i ricorrenti comproprietari, sempre rappresentati da A.X.________, hanno accettato tale proposta. Sicuramente però si può costatare che non vi è mai stata un'opposizione a tale incarico, perlomeno fino alla risposta alla diffida del notaio il 22 settembre 2017. L'insieme dell'atteggiamento dei ricorrenti fa pensare piuttosto che essi abbiano cercato di trovare un motivo per non dover pagare la fattura e abbiano sfruttato il fatto che su loro propria iniziativa lo scambio con la società immobiliare era stato fatto prevalentemente per via orale (telefonica) e vi era poco di scritto.

- 23 - 6.4. Ne segue in conclusione che se i ricorrenti hanno dato il loro consenso all'incarico del notaio resistente da parte della G.________ Sagl, sono loro a dover pagare le tasse notarili e che la Commissione notarile ha quindi respinto a ragione il ricorso contro la decisione del notaio resistente. La decisione qui impugnata va dunque integralmente confermata e il ricorso giudiziario del 19 luglio 2018 respinto. 7. Visto l'esito della procedura di ricorso, le spese della procedura, qui fissate a CHF 1'000.00, vanno a carico dei ricorrenti soccombenti con vincolo di solidarietà (art. 73 cpv. 1 LGA). Parimenti questi ultimi vengono obbligati in solido a versare al resistente un'indennità a titolo di ripetibili (art. 78 cpv. 1 LGA) prudentemente fissata dal giudice a un importo forfettario di CHF 1'000.00 (IVA e spese incluse). Alla Commissione notarile invece non vengono riconosciute spese ripetibili, trattandosi di un'autorità cantonale cui sono affidati compiti di diritto pubblico e non essendo in presenza di un'eccezione (art. 78 cpv. 2 LGA).

- 24 - III. Per questi motivi il Tribunale giudica: 1. Il ricorso è respinto. 2. Vengono prelevate le seguenti spese processuali: - una tassa di Stato di CHF 1'000.00 - e le spese di cancelleria di CHF 523.00 totale CHF 1'523.00 Tali spese sono poste a carico dei qui ricorrenti A.X.________ e B.X.________ con vincolo di solidarietà. 3. I ricorrenti sono obbligati, sempre con vincolo di solidarietà, a versare al qui resistente avvocato e notaio M.________ un'indennità forfettaria di CHF 1'000.00 (IVA e spese incluse) a titolo di ripetibili. 4. [Vie di diritto] 5. [Comunicazioni]