Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 03. Februar 2004 Schriftlich mitgeteilt am: ZB 04 3 Urteil Kantonsgerichtsausschuss Vorsitz Präsident Brunner RichterInnen Rehli und Sutter-Ambühl Aktuar ad hoc Schnider —————— In der zivilrechtlichen Beschwerde der X., Beklagte und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Bernardo Lardi, Postfach 474, Reichsgasse 65, 7002 Chur, gegen das Urteil des Bezirksgerichtsausschusses Hinterrhein vom 19. November 2003, mitgeteilt am 2. Dezember 2003, in Sachen des Y., Kläger und Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess-Wolf, Casa Sulegl, 7413 Fürstenaubruck, gegen die Beklagte und Beschwerdeführerin, betreffend Herabsetzung des Mietzinses, hat sich ergeben:
2 A. Am 03. Januar 1998 schlossen X. als Vermieterin und Y. als Mieter mit Wirkung ab 01. April 1998 einen Mietvertrag über die Backstube und das Ladenlokal sowie eine Wohnung im Wohn- und Geschäftshaus A.-Strasse in B. ab. Es wurde für die ersten Jahre ein gestaffelter Mietzins vereinbart, welcher – jeweils ohne Nebenkosten – vom 01. April 1998 bis zum 31. März 1999 Fr. 16'000.--, vom 01. April 1999 bis zum 31. März 2001 Fr. 18'000.-- und vom 01. April 2001 bis zum 31. März 2002 Fr. 20'000.-- betragen sollte; für die Zeit vom 01. April 2002 bis zum 31. März 2007 wurde eine Umsatzmiete vorgesehen, welche pro Jahr 5% vom gesamten Jahresumsatz, mindestens aber Fr. 20'400.-- und höchstens Fr. 25'000.-pro Jahr betragen sollte. Bereits am 09. März 1998 rügte Y. verschiedene Mängel in der Wohnung und am 14. April 1998 solche in der Backstube und im Ladenlokal. Auf diese Mängelrügen ging die Hauseigentümerin nicht ein, so dass sich der Mieter veranlasst sah, beim Kreisamt B. eine Beweissicherung zu beantragen, welche am 06. Oktober 1998 vorgenommen wurde. Am 20. November 1998 fand eine Inspektion durch die Lebensmittelkontrolle des Kantons Graubünden statt, bei der verschiedene Mängel beanstandet wurden. X. liess darauf einige Mängel beheben. Im Juni 2000 forderte Y. die Vermieterin erneut unter Fristansetzung zur Behebung von Mängeln in der Wohnung, im Laden und in der Bäckerei auf. Als X. darauf nicht reagierte, wandte sich der Mieter an die Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse im Bezirk C.. Am 01. November 2000 wurde die Schlichtungsverhandlung durchgeführt, die jedoch erfolglos verlief. Der Mieter reichte darauf am 07. Dezember 2000 beim Bezirksgericht Hinterrhein Klage ein. Am 16. Juli 2001 erteilte der Bezirksgerichtspräsident Hinterrhein der Fachschule D., E., den Auftrag für eine Expertise bezüglich der Bäckereieinrichtung. Am 28. August 2001 nahm der Gutachter einen Augenschein vor. Die Expertise datiert vom 03. September 2001. Das Bezirksgericht Hinterrhein hiess die Klage von Y. am 12. Dezember 2001 gut. Es verpflichtete die Beklagte, zahlreiche Mängel in der Wohnung, im Laden und in der Backstube zu beheben und setzte den Mietzins abgestuft herab. Die Beklagte focht dieses Urteil beim Kantonsgericht Graubünden an, das die Berufung mit Urteil vom 10. Juni 2002, in vollständiger Ausfertigung mitgeteilt am 21. November 2002, teilweise guthiess und das angefochtene Urteil insofern aufhob, als es auf die Klage auf Herabsetzung des Mietzinses nicht eintrat, weil dieses Begehren vor der Schlichtungsstelle noch nicht gestellt und damit nicht vermittelt worden war. Die Schlichtungsstelle wurde angewiesen, von den vom Mieter hinterlegten Mietzinsen den 50'000 Franken übersteigenden Betrag an X. auszuzahlen. Der Kläger wurde ermächtigt, in der Wohnung auf Kosten der Vermieterin folgende Mängel zu beheben: defekter Sonnenstoren auf der Veranda, Riss in der Glasscheibe der Eingangstür zur Wohnung, Quietschgeräusche des Wohnzimmerbodens und die Mäuseplage in der
3 Küche und im Wohnzimmer. Y. wurde sodann für berechtigt erklärt, auf Kosten von X. folgende Mängel im Ladenlokal und in der Backstube beheben zu lassen: Riss am Schaufenster des Ladenlokals, Einschiesswagen inklusive acht Einschiessapparate, Mäuseplage im Trockenraum und Reparatur des Backofens gemäss Gutachten der Fachschule D. (Thermostat, Schaltuhr, Backofenventilation, Emailschaden an der oberen Etage des Backofens). Dieses Urteil wurde den Parteien im Dispositiv am 10. September 2002 mitgeteilt. B. Noch während der Dauer des oben geschilderten Verfahrens erhob Y. neue Mängelrügen. Am 04. Oktober 1999 und am 07. Mai 2001 bat er X., weitere Mängel zu beheben. Am 20. August 2001 schrieb Y. der Vermieterin, er mache nochmals auf seine Mängelmeldung vom 07. Mai 2001 aufmerksam, da die Mängel nur teilweise behoben worden seien. Er bitte, die restlichen Mängel nun innert 14 Tagen zu beheben. Diese Interventionen des Mieters blieben erfolglos. Am 29. Oktober 2001 ersuchte Y. die Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse im Bezirk C. um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung. Die Vermieterin blieb der auf den 13. Februar 2002 angesetzten Schlichtungsverhandlung ohne Entschuldigung fern. Der Mieter reichte darauf am 13. März 2002 beim Bezirksgericht Hinterrhein eine weitere Klage ein. Dieses hiess die Klage mit Urteil vom 13. September 2002, mitgeteilt am 11. Oktober 2002, teilweise gut. Es verpflichtete die Beklagte, die Veranda neu zu streichen und die elektrischen Leitungen des Backofens in Ordnung zu bringen. Gegen dieses Urteil liess X. am 21. Oktober 2002 Beschwerde beim Kantonsgerichtausschuss von Graubünden einreichen. Diese Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. Dezember 2002 vom Kantonsgerichtsausschuss abgewiesen. C. Am 30. November 2002 ersuchte Y. die Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirkes Hinterrhein um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung betreffend Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 259d OR. Die auf den 14. Februar 2003 angesetzte Schlichtungsverhandlung verlief jedoch erfolglos, so dass Y. am 17. März 2003 beim Bezirksgerichtsausschuss Hinterrhein eine weitere Klage einreichte. Mit Urteil vom 19. November 2003, mitgeteilt am 02. Dezember 2003, erkannte der Bezirksgerichtsausschuss Hinterrhein: „1. Die Klage wird gutgeheissen. 2. Y. wird berechtigt, den Mietzins für die Zeit vom 1. Dezember 2001 bis 15. Mai 2003 um insgesamt Fr. 6'602.50 (inkl. Zinsen) herabzusetzen. 3. X. schuldet Y. für den Betrag von Fr. 6'602.50 ab 15. Mai 2003 einen Verzugszins von 5%.
4 4. Die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse im Bezirk Hinterrhein wird angewiesen, die von Y. hinterlegten Mietzinsen im Umfang des herabgesetzten Betrages (samt Zinsen) zurückzuzahlen. 5. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus: Gerichtsgebühren Fr. 2'530.-- Schreibgebühren Fr. 270.-- Barauslagen Fr. -.-total Fr. 2'800.-gehen zulasten von X.. X. wird ausserdem verpflichtet, Y. mit Fr. 3'385.10 (inkl. 7.6% Mehrwertsteuer) zu entschädigen. 6. (Mitteilung).“ D. Gegen dieses Urteil liess X. am 06. Januar 2004 Beschwerde erheben, mit den Anträgen: „1. Das Urteil sei aufzuheben und die Klage abzuweisen. 2. Der Betrag der Herabsetzung sei durch den Richter maximal auf Fr. 750.-- festzulegen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Klägers und Beschwerdebeklagten in erster und zweiter Instanz.“ Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die von der Vorinstanz zugesprochene Mietzinsreduktion von 21,5% nicht gerechtfertigt sei, da einerseits der vom Beschwerdegegner geltend gemachte Mehraufwand bei der Arbeit nicht nachgewiesen sei. Dabei handle es sich lediglich um Behauptungen des Beschwerdegegners. Da die Vorinstanz ihr Urteil auf diese Behauptungen gestützt habe, seien die elementarsten Regeln der Beweislast (Art. 8 ZGB) verletzt worden. Andererseits müsse für die Herabsetzung der Miete die relative Methode angewandt werden, was in Relation zu sämtlichen Mietobjekten eine Reduktion von 1 - 2% des Mietzinses rechtfertige, zumal es sich, wie aus den Akten hervorgehe, um untergeordnete Mängel handle. Mit der Festlegung einer Mietzinsreduktion von 21,5% habe die Vorinstanz willkürlich (Art. 9 BV) gehandelt. E. Mit Schreiben vom 27. Januar 2004 beantragte Y.: „1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.“
5 F. Mit Schreiben vom 30. Januar 2004 verzichtete der Bezirksgerichtspräsident Hinterrhein auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Auf die weiteren Ausführungen im angefochtenen Urteil sowie in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung : 1. a) Beim Kantonsgerichtsausschuss kann wegen Gesetzesverletzung Beschwerde geführt werden gegen nicht berufungsfähige Urteile sowie prozess-erledigende Entscheide der Einzelrichter, des Bezirksgerichtsausschusses und des Bezirksgerichtes (Art. 232 ZPO). In der Beschwerde ist mit kurzer Begründung anzugeben, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Abänderungen beantragt werden (Art. 233 Abs. 2 ZPO). Diesen Anforderungen vermag die vorliegende Beschwerde zu genügen. Auf die im übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. b) Die Feststellungen der Vorinstanz über tatsächliche Verhältnisse sind für die Beschwerdeinstanz bindend, wenn sie nicht unter Verletzung von Beweisvorschriften zustande gekommen sind oder sich als willkürlich erweisen (Art. 235 Abs. 2 ZPO). Gleiches gilt grundsätzlich auch dort, wo dem Richter ein Ermessensspielraum eingeräumt wird; eine Rechtsverletzung liegt in solchen Fällen nur dann vor, wenn sich der Gebrauch des Ermessens als rechtsmissbräuchlich erweist oder wenn es überschritten wird, das heisst, wenn sich ein Ermessensentscheid auf keine sachlich vertretbaren Gründe abstützen lässt oder er dem Gerechtigkeitsempfinden in stossender Weise zuwiderläuft (PKG 1987 Nr. 17 E. 1). Die Beschwerde unterliegt folglich dieser eingeschränkten Kognitionsbefugnis. Im vorliegenden Fall rügt die Beschwerdeführerin, dass im angefochtenen Urteil gegen die Beweisregeln (Art. 8 ZGB) und gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) verstossen werde. 2. a) Unbestritten ist im vorliegenden Verfahren, dass Mängel vorhanden waren. Einerseits wird dies von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift anerkannt (Ziffer III, 1.), andererseits werden diese Mängel in zwei rechtskräftigen Urteilen der Zivilkammer des Kantonsgerichtes (vom 10. Juni 2002) und des Kantonsgerichtsausschusses (vom 11. Dezember 2002) festgehalten. Ebenfalls Einigkeit besteht zwischen den Parteien bezüglich der Dauer einer allfälligen Herabsetzung des Mietzinses.
6 b) Umstritten ist daher lediglich der Umfang der Mietzinsreduktion. Während die Vorinstanz den Mietzins für die Dauer vom 01. Dezember 2001 bis 15. Mai 2003 um insgesamt Fr. 6'602.50 (entspricht 21,5% der gesamten Miete für diesen Zeitraum) für die Geschäftsräume (inkl. Einrichtungen, vor allem Ofen und Einschiessapparat) herabsetzte, beantragt die Beschwerdeführerin, dass der Betrag der Herabsetzung auf maximal Fr. 750.-- festzulegen sei, da eine Herabsetzung von höchstens Fr. 50.-- pro Monat für den mangelhaften Wohnzimmerboden bereits vor der Vorinstanz anerkannt worden sei. Umstritten ist deshalb einzig der Umfang der Herabsetzung des Mietzinses für die Geschäftsräume. 3. a) Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich der Mängel ist für den Herabsetzungsanspruch nicht erforderlich. Art. 259d OR bezweckt das durch die Mängel an der Mietsache entstandene Ungleichgewicht zwischen der vertraglich festgelegten Sachleistung des Vermieters und dem Entgelt (Mietzins) des Mieters wieder auszugleichen. Der Umfang der Ausgleichung, also der Herabsetzung, erfolgt analog zu den Grundsätzen der Preisminderung im Kaufrecht. Nach der (von Praxis und Lehre anerkannten) relativen Methode ist daher der Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zu setzen, zu demjenigen der gebrauchstauglichen Sache. Dabei ist auf objektive Kriterien abzustellen, namentlich auf Art und Beschaffenheit des Miet-objekts und des Mangels sowie auf den konkreten Vertragsinhalt (vgl. zum Ganzen: Weber, Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, N 6 zu Art. 259d; Higi, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Teilband V 2b, N 11 ff. zu Art. 259d; SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, N 17 ff. zu Art. 259d). b) Im vorliegenden Fall rügt die Beschwerdeführerin, dass es sich um untergeordnete Mängel handle, da es sich bei den Mietsachen um alte Räume und alte Maschinen handle, und da die mit Mängeln behafteten Objekte (der Ofen samt Einschiessapparat) dem Wert nach etwa 5 - 10% des gesamten Mietobjektes ausmachten. Indem die Vorinstanz bei ihrer Berechnung nicht auf diese Kriterien, sondern auf ganz andere Kriterien, unter anderem nämlich auf einen nicht erwiesenen Mehraufwand bei der Arbeit, abgestellt habe, habe sie die elementarsten Regeln der Beweislast (Art. 8 ZGB) verletzt. Diese Rüge stösst ins Leere. Gemäss Art. 8 ZGB hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte oder aber den Untergang von Rechten oder Pflichten ableitet
7 (Schmid, Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch I, N 38 zu Art. 8 ZGB). Wenn die Vorinstanz bezüglich des behaupteten Mehraufwandes des Beschwerdegegners auf die in rechtskräftigen Urteilen festgestellten Mängel abstellt, und daraus schliesst, dass der behauptete Mehraufwand rechtsgenüglich bewiesen ist, so gibt es an diesem Vorgehen nichts zu beanstanden. Wenn in einer Bäckerei der Ofen nicht vollständig benutzt werden kann, statt zweier Einschiesswagen nur einer, welcher zudem verrostet war, benutzt werden kann und wenn wegen des mangelhaften Thermostates des Backofens das Gebäck laufend umgebacken werden muss, so ist es eine logische Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass der Beschwerdegegner täglich infolge der Mängel einen grösseren Arbeitsaufwand hatte. Bei ihrem Urteil stützte sich die Vorinstanz zudem auf einen von ihr durchgeführten Augenschein und auf die Expertise D. vom 28. August 2001. Dass das Mietobjekt bereits älter ist, vermag an dieser Schlussfolgerung nichts zu ändern, denn trotz des Alters hätten das Mietobjekt und insbesondere die vermieteten Arbeitsgeräte voll funktionsfähig sein sollen. In der Beschwerde wird zudem ausgeführt, dass von der Vorinstanz für die gleichen Mängel einmal Fr. 265.-- und einmal Fr. 100.-- zugesprochen worden seien. Dem Urteil der Vorinstanz kann indessen entnommen werden, dass bei der Berechnung des Herabsetzungsanspruches einmal Fr. 265.-- monatlich für die Mehrarbeit, die sich infolge der Mängel ergaben, und einmal Fr. 100.-- für mangelhafte und insbesondere gar nicht vorhandene Einrichtungen berücksichtigt wurden. Gerade im Vergleichen des Zustandes wie er im konkreten Fall vorlag und wie der Beschwerdegegner arbeiten hätte können, wenn das gemietete Mobiliar voll funktionsfähig beziehungsweise überhaupt erst vorhanden gewesen wäre und dem abschliessenden Berechnen eines prozentualen Herabsetzungsanspruches, nahm die Vorinstanz eine Reduktionsbemessung gemäss der relativen Methode vor. Die Beschwerdeführerin verkennt nämlich, dass die relative Methode abstrakt ist, und einzig der rechnerischen Umsetzung der Gebrauchsbeeinträchtigung dient (Higi, a. a. O., N 14 zu Art. 259d). Die Beschwerde ist in diesem Punkt daher abzuweisen. c) Der mängelfreie Zustand und der damit verbundene Gebrauch werden bei der relativen Bemessungsmethode 100% gleichgesetzt. Die durch den Mangel bewirkte Beeinträchtigung wird in Prozenten des mängelfreien Zustandes geschätzt bzw. erfasst (Higi, a. a. O., N 12 zu Art. 259d). Der Richter besitzt bei diesem abschätzen bzw. erfassen einen Ermessensspielraum. Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Vorinstanz bei der Berechnung des Herabsetzungsanspruches offensichtlich die objektiven Grenzen, welche von der relativen Methode gesetzt werden, verletzt habe. Es liege daher ein Fall von „krasser Willkür“ vor. Aus den Akten gehe
8 nämlich hervor, dass es sich um untergeordnete Mängel handle. Bei untergeordneten Mängeln dürfe das Mass der Herabsetzung in der Regel kaum weiter gehen als 2 - 10%. Im vorliegenden Fall seien maximal 1 - 2% Herabsetzung gerechtfertigt. Auch in diesem Punkt kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden. Dass es sich bei den beanstandeten Mängeln nicht um untergeordnete Mängel handelt, ergibt sich bereits aus den zwei rechtskräftigen Urteilen der Zivilkammer des Kantonsgerichtes (vom 10. Juni 2002) und des Kantonsgerichtsausschusses (vom 11. Dezember 2002) sowie aus der Expertise D. vom 28. August 2001. Auch im Ergebnis erscheint das vorinstanzliche Urteil nicht als willkürlich. So wurden in der Praxis beispielsweise bereits 10% für eine defekte Heizung im Winter, 25% für die Nichtbenutzbarkeit eines Zimmers in einer 4-Zimmer-Dachwohnung, 10% für den Ausfall eines Liftes, 16% für eine unzureichende Beheizung und 50% für unzureichende Heizung und Ausfall des Warmwassers zugesprochen (vgl. zum Ganzen: Weber, a. a. O., N 7 zu Art. 259d; Higi, a. a. O., N 17 zu Art. 259d; SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, N 21 ff. zu Art. 259d). Unter Berücksichtigung der oben angeführten Mängel und der Auswirkungen dieser Mängel im täglichen Gebrauch der Mietsache durch Y., insbesondere wenn man noch berücksichtigt, dass Y. das Mietobjekt geschäftlich nutzt, erscheint ein Herabsetzungsanspruch von insgesamt 21,5%, wie er von der Vorinstanz angeordnet wurde, als angemessen. Die seinerzeitigen Mängel in der Bäckerei können nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden, da sie den betrieblichen Ablauf deutlich erschwert haben. Der Gebrauchswert war während längerer Zeit (17 ½ Monate) erheblich eingeschränkt. Der Gebrauch des Ermessens durch die Vorinstanz erweist sich als nicht rechtsmissbräuchlich, da sich ihr Ermessensentscheid auf sachlich vertretbare Gründe abstützt und er dem Gerechtigkeitsempfinden keineswegs zuwiderläuft. Die Beschwerde ist daher auch in diesem Punkt abzuweisen. d) Nur am Rande sei darauf hingewiesen, dass eine Mietzinsreduktion im Urteil des Kantonsgerichtes vom 10. Juni 2002 nur aus prozessualen Gründen (da ein Anspruch auf eine Reduktion der Miete nicht vermittelt und da der Streitwert nicht beziffert worden war) nicht behandelt werden konnte. Aus diesem Umstand vermag die Beschwerdeführerin also nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. 4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.-- gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens zu Lasten der Beschwerdeführerin, welche Y. aussergerichtlich mit Fr. 500.-- zu entschädigen hat (Art. 122 Abs. 1 und 2 ZPO).
9 Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.-- zuzüglich einer Schreibgebühr von Fr. 150.-- gehen zu Lasten der Beschwerdeführerin, die den Beschwerdegegner aussergerichtlich mit Fr. 500.-- zu entschädigen hat. 3. Mitteilung an: __________ Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden Der Präsident: Der Aktuar ad hoc: