OG.2021.00013 — Glarus Obergericht 30.06.2023 OG.2021.00013 (OGZ.2024.128)

Kanton Glarus

Obergericht

Es wirken mit: Obergerichtspräsidentin Dr. iur. Petra Hauser, Oberrichterin Monika Trümpi, Oberrichterin Brigitte Müller, Oberrichter Roger Feuz und Oberrichterin Ruth Hefti sowie Gerichtsschreiberin MLaw Jennifer Zbinden.

Urteil vom 30. Juni 2023

Verfahren OG.2021.00013

A.______

Kläger und

Berufungskläger

vertreten durch Dr. iur. Roger Brändli, Rechtsanwalt

gegen

Kanton Glarus

Beklagter und

Berufungsbeklagter

vertreten durch Departement Finanzen und Gesundheit

betreffend

Pachtvertrag; Kündigung / Erstreckung

Anträge des Berufungsklägers (gemäss Eingabe vom 1. Februar 2021, act. 41):

Das Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom 16. Dezember 2020 sei aufzuheben und es sei die Kündigung der Pachtverträge vom 15. Oktober 2018 als unzulässig zu erklären und aufzuheben. Eventualiter seien die Pachtverträge um die gesetzliche Höchstdauer bis zum 30. April 2027 zu erstrecken.

Subeventualiter sei das Urteil des Kantonsgerichts Glarus vom 16. Dezember 2020 aufzuheben und die Angelegenheit sei an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher MwSt.) sowohl für das erst- als auch für das zweitinstanzliche Verfahren zulasten des Beklagten.

Anträge des Berufungsbeklagten (gemäss Eingabe vom 24. März 2021, act. 45):

Die Berufung sei abzuweisen.

Eventualiter seien die Pachtverträge um maximal drei Jahre zu erstrecken.

Alles unter Kostenfolge zulasten des Klägers.

____________________

Das Gericht zieht in Betracht:

I. Prozessgeschichte

1.1. In den 1940er Jahren führte die Schweizerische Vereinigung Industrie und Landwirtschaft (SVIL) die Melioration in der Linthebene durch und schuf dabei neue landwirtschaftlich nutzbare Flächen (act. 3/14 S. 1; act. 2 S. 3 N. 1). Der Vater von A.______ (nachfolgend Vater des Klägers) unterzeichnete 1950 einen Siedlungsvertrag mit dem Kanton Glarus (nachfolgend Beklagter) über einen Teil dieser urbar gemachten Fläche (heutige Parzelle Nr. [...], Gemeinde [...]; act. 3/6). Er errichtete in der Folge darauf einen Landwirtschaftsbetrieb mit Wohnhaus, Scheune und Stall und bewirtschaftete das Land während fast 40 Jahren (act. 2 S. 3 f. N. 1). Die errichteten Gebäude gehörten ihm im Baurecht (act. 11 S. 2 N. 2).

1.2. Im Jahr 1971 musste das vom Vater des Klägers errichtete Ökonomiegebäude auf der Parzelle Nr. [...] der damals neu gebauten [...] weichen und eine neue Scheune mit Stall erstellt werden (act. 3/6). Um der Familie A.______ das weitere Verbleiben auf der Siedlung [...] zu erleichtern, kam der Beklagte für die Erstellung einer neuen Scheune mit Stall auf und schloss mit dem Vater des Klägers anstelle des Siedlungsvertrages einen langjährigen Pachtvertrag mit einem Vorkaufs- und Vorpachtrecht zugunsten des Pächters und seiner Nachkommen ab (act. 3/6; act. 11 S. 2 N. 2). Die Parzelle wurde nach dem Vater des Klägers "Siedlung [...]" benannt (act. 2 S. 4 N. 2; act. 3/14 S. 2).

1.3. Im Jahr 1985 übertrug der Beklagte den mit dem Vater des Klägers abgeschlossenen Pachtvertrag über die Parzelle Nr. [...] auf dessen Sohn A.______ (nachfolgend Kläger; act. 3/7; act. 11 S. 2 N. 3). Daneben pachtete der Kläger mit separatem Pachtvertrag neu auch die angrenzenden Parzellen Nrn. [...] Gemeinde [...], vom Beklagten (act. 12/1; 12/1a). Dieser Pachtvertrag über die Parzellen Nrn. [...] wurde im Jahr 2018 erneuert (act. 3/10).

1.4. Die örtliche Situation stellt sich wie folgt dar (vgl. auch die Darstellung in act. 52):

[...]

Der Beklagte kündigte dem Kläger mit Schreiben vom 15. Oktober 2018 den Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 über die Parzelle Nr. [...] sowie den Pachtvertrag vom 12. Juli bzw. 6. August 2018 über die Parzellen Nrn [...] unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von einem Jahr auf den 30. April 2021 (act. 3/3). Dies mit der Begründung, dass andere Landwirtschaftsbetriebe aufgrund diverser anstehender Projekte im Umweltbereich (Bau Wildtierübergang [...] und Gewässerrevitalisierungen) sowie wegen bevorstehender Strassenbauprojekte (Umfahrung [...] und Querspange) eigene landwirtschaftliche Flächen verlieren würden. Um diesen Flächenverlust für die betroffenen Landwirtschaftsbetriebe tragbarer zu machen, möchte der Beklagte diesen eigene Landflächen in einem Ausgleichspool anbieten (act. 3/3). Der Kläger solle sozusagen mit seiner Betriebsaufgabe den verbleibenden Landwirtschaftsbetrieben eine Betriebserweiterung ermöglichen (act. 3/3).

Nachdem eine gütliche Einigung unter den Parteien gescheitert war (act. 12/5), reichte der Kläger am 15. Januar 2019 ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde des Kantons Glarus ein (act. 1). Da die Parteien auch anlässlich der Schlichtungsverhandlung und den anschliessend ausseramtlich fortgesetzten Vergleichsgesprächen keine einvernehmliche Lösung fanden, stellte die Schlichtungsbehörde dem Kläger am 20. August 2019 die Klagebewilligung aus (act. 1).

4.1. Der Kläger erhob in der Folge am 20. September 2019 beim Kantonsgericht des Kantons Glarus Klage und beantragte, dass die Kündigung der Pachtverträge vom 15. Oktober 2018 als unzulässig zu erklären und aufzuheben sei (act. 2 S. 2). Die Parteien hätten im Pachtvertrag ein Vorkaufsbzw. Vorpachtrecht vereinbart, welches zeitlich nicht befristet sei (act. 2 S. 6 f. N. 9). Der Kläger könne bei Beendigung des Pachtverhältnisses sein Vorkaufs- / Vorpachtrecht ausüben und damit Eigentümer des Pachtlands werden oder weiterhin Pächter bleiben (act. 2 S. 7 N. 9). Die Kündigung verfehle somit ihren Zweck (act. 2 S. 7 N. 9). Zudem erweise sich die Kündigung als treuwidrig, da der Beklagte gegen seine Zusicherung verstosse, die Familie des Klägers könne das Pachtland bewirtschaften, solange dieses für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werde (act. 2 S. 7 N. 10). Durch Abschluss des angepassten Pachtvertrages im Juli/August 2018 sowie aufgrund der getätigten Investitionen habe der Beklagte beim Kläger das Vertrauen geschaffen, dass er die Grundstücke längerfristig pachten und bewirtschaften könne (act. 2 S. 8 N. 11). Falls sich die Kündigung wider Erwarten als gültig erweisen sollte, beantragte er eventualiter die Erstreckung der Pachtverträge um sechs Jahre, mithin bis am 30. April 2027 (act. 2 S. 8 N. 12).

4.2. Der Beklagte argumentiert dagegen, dass die ausgesprochene Kündigung der Pachtverträge gültig sei (act. 11 S. 5 N. 9). Die Kündigung entspreche sämtlichen gesetzlichen Anforderungen an die Kündigung eines Pachtvertrages (act. 11 S. 5 N. 9). Die Kündigung verstosse weder gegen Treu und Glauben noch sei sie in rechtsmissbräuchlicher Absicht erfolgt (act. 11 S. 5 N. 10). Das vom Kläger geltend gemachte Vorkaufs- und Vorpachtrecht tangiere die Gültigkeit der Kündigung nicht (act. 11 S. 5 N. 10). Das Vorkaufs- und Vorpachtrecht sei für den Beklagten ohnehin übermässig im Sinne von Art. 27 ZGB (act. 11 S. 6 N. 12). Zudem sei kein Vorkaufsfall eingetreten (act. 11 S. 6 N. 13). Der Beklagte benötige das streitgegenständliche Pachtland als Realersatz für verschiedene anstehende Projekte im Umwelt- und Infrastrukturbereich, weshalb auch der Antrag auf Pachterstreckung abzulehnen sei (act. 11 S. 8 N. 17 und S. 13 N. 30).

Mit Urteil vom 16. Dezember 2020 entschied das Kantonsgericht, dass die Kündigung der Pachtverträge gültig und die dagegen gerichtete Klage entsprechend abzuweisen sei (act. 38 S. 12 E. 4.2.3. und S. 14 E. 6). Für die Parzellen Nrn. [...] sei kein Vorkaufs- und Vorpachtrecht vereinbart worden (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Die Kündigung in Bezug auf diese Parzellen sei nicht treuwidrig, da sich die Möglichkeit einer zeitnahen Kündigung direkt aus dem Pachtvertrag vom Jahr 2018 ergebe (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Aus den getätigten Investitionen könne der Kläger nichts zu seinen Gunsten ableiten (act. 38 S. 12 E. 4.2.3.). Auch das für die Parzelle Nr. [...] vereinbarte Vorkaufs- und Vorpachtrecht stehe der Kündigung nicht entgegen (act. 38 S. 14 E. 6). So erreiche die Vorpachtdauer einen zu hohen Grad an Fremdbestimmtheit zulasten des Verpächters, weshalb der Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 in Bezug auf das vereinbarte Vorkaufs- und Vorpachtrecht teilnichtig sei (act. 38 S. 18 f. E. 8.2.3.). Die Pachtverträge seien schliesslich auch nicht zu erstrecken, da mit dem Eintritt des Klägers ins Rentenalter der Zeitpunkt für die Kündigung passend sei (act. 38 N. 9.3.).

Gegen dieses Urteil erhob der Kläger am 1. Februar 2021 fristgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons Glarus mit den eingangs wiedergegebenen Anträgen (act. 41). Der Beklagte beantragt die vollständige Abweisung der Berufung (act. 45). Die in der Folge vom Obergerichtspräsidium unternommenen umfangreichen Vergleichsbemühungen (act. 51-66) blieben erfolglos.

An seiner Sitzung vom 30. Juni 2023 fällte das Obergericht seinen Entscheid (act. 68).

II. Prozessuales

1.1. Erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten mit einem Streitwert von mindestens CHF 10'000.— können mit Berufung angefochten werden (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO).

1.2. Das vom Kläger gestellte Rechtsbegehren lautete nicht auf eine bestimmte Geldsumme (act. 2 S. 2). Der Kläger geht davon aus, dass der Streitwert CHF 30'000.— übersteigt (act. 2 S. 3 N. 6; act. 41 S. 2 N. 3). Der Beklagte beanstandet dies nicht (act. 11 S. 13 N. 1; act. 45 S. 2 N. 1).

1.3. Im Hinblick auf die Höhe des vereinbarten Pachtzinses von CHF 9'975.— pro Jahr (act. 3/7 S. 2; act. 3/10 S. 1) ist die vom Kläger vorgenommene Streitwertschätzung nicht als offensichtlich unrichtig zu erachten. Es ist deshalb vorliegend davon auszugehen, dass der Streitwert CHF 30'000.— übersteigt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_565/2017 vom 11. Juli 2018 E. 1.3.2 zur Bestimmung des Streitwerts in Pachtstreitigkeiten).

Das Urteil des Kantonsgerichts vom 16. Dezember 2020 ist somit mit Berufung anfechtbar (Art. 308 ZPO). Der Kläger hat seine Berufung fristgerecht eingereicht (act. 39 und act. 41). Das Obergericht des Kantons Glarus ist für die Beurteilung der Berufung zuständig (Art. 17 Abs. 1 lit. b GOG GL [GS III A/2]).

3.1. Mit Berufung können eine unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes (lit. b) geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten ist, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung (Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 ZPO) gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4, m.w.H.).

3.2. Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Wer den erstinstanzlichen Entscheid mit Berufung anficht, hat deshalb anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern die Überlegungen der ersten Instanz fehlerhaft erscheinen und sich nicht aufrechterhalten lassen. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die beanstandeten vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, sich mit diesen argumentativ auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Die Begründung muss hinreichend explizit sein, damit sie von der Berufungsinstanz einfach nachvollzogen werden kann, was voraussetzt, dass der Berufungskläger die Passagen, die er anficht, präzise bezeichnet. Lässt die Berufung hinsichtlich eines bestimmten Streitpunkts eine (hinreichende) Begründung vermissen, so tritt die Berufungsinstanz diesbezüglich nicht auf das Rechtsmittel ein, denn die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung (Urteil des Bundesgerichts 5A_350/2019 vom 26. Oktober 2020 E. 4.1, m.w.H.).

3.3. Vorliegend bestehen zwischen den Parteien zwei Pachtverhältnisse. Der eine Pachtvertrag aus dem Jahr 1985 betrifft die Parzelle Nr. [...] (act. 3/7), der andere aus dem Jahr 2018 die Parzellen Nrn. [...] (act. 3/10). Wie oben dargelegt (E. I.1.1.-1.4.), weisen die beiden Pachtverträge eine unterschiedliche Entstehungsgeschichte auf.

3.4. Die Vorinstanz hat die Gültigkeit der Kündigung für beide Pachtverträge separat geprüft (in E. 4 die Gültigkeit der Kündigung betreffend die Parzellen Nrn. [...] und in E. 5-8 die Gültigkeit der Kündigung betreffend die Parzelle Nr. [...]). In Bezug auf den Pachtvertrag vom Jahr 2018 (Parzellen Nrn. [...]) hielt die Vorinstanz dabei fest, dass diesbezüglich kein Vorkaufs- und Vorpachtrecht vereinbart worden sei (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Der betreffende Pachtvertrag stelle keine Vertrauensgrundlage für den Kläger dar, dass er diese Grundstücke längerfristig pachten und bewirtschaften könne. Im Gegensteil sei ausdrücklich vereinbart, dass die Pacht am 1. Juni 2018 beginne und bis zum 30. April 2021 dauere (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Die Möglichkeit einer zeitnahen Kündigung ergebe sich somit direkt aus dem Pachtvertrag (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Ein treuwidriges Verhalten des Beklagten sei somit nicht erkennbar (act. 38 S. 10 E. 4.1.). Auch aus den vom Beklagten in den letzten Jahren getätigten Investitionen könne der Kläger nichts zu seinen Gunsten ableiten (act. 38 S. 12 E. 4.2.3.).

3.5. Der Kläger setzt sich in seiner Berufung mit der zutreffenden Argumentation der Vorinstanz, wonach für die Parzellen Nrn. [...] nie ein Vorkaufs- und Vorpachtrecht vereinbart worden sei (act. 38 S. 10 E. 4.1.), nicht auseinander. Aus der Berufung geht vielmehr hervor, dass der Kläger selbst davon ausgeht, das Vorkaufs- und Vorpachtrecht beziehe sich nur auf die Liegenschaft Nr. [...] (act. 41 S. 8 N. 5 und S. 9 N. 6.2.). Gründe, weshalb die Kündigung in Bezug auf die Parzellen Nrn. [...] dennoch treuwidrig sein sollte, bringt der Kläger vor Obergericht keine mehr vor (anders noch vor der Vorinstanz, vgl. act. 2 S. 8 N. 11).

3.6. Hinsichtlich der Gültigkeit der Kündigung des Pachtvertrages vom 12. Juli bzw. 6. August 2018 betreffend die Parzellen Nrn. [...] ist somit mangels hinreichender Begründung nicht auf die Berufung einzutreten (vgl. die Hinweise oben in E. II.3.1.-3.2.). Im Folgenden ist deshalb die Gültigkeit der Kündigung nur für die Parzelle Nr. [...] zu überprüfen (siehe nachfolgend E. III.).

Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ZG.2019.00940 (act. 1-40) wurden beigezogen. Die Akten des Berufungsverfahrens werden im vorinstanzlichen Dossier weitergeführt (ab act. 41).

III. Gültigkeit der Kündigung

1.1. Pachtverträge können unter Einhaltung der vereinbarten bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist sowohl vom Pächter als auch vom Verpächter gekündigt werden (vgl. Art. 16 Abs. 2 LPG). Die Kündigung ist nur gültig, wenn sie schriftlich erfolgt. Auf Verlangen ist sie zu begründen (Art. 16 Abs. 1 LPG).

1.2. Nach Art. 2 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln (Abs. 1). Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Abs. 2). Ob eine Berechtigung missbräuchlich ausgeübt wird, hängt stets von den Umständen des Einzelfalles ab (BGE 138 III 425 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_390/2020 vom 9. Februar 2021 E. 8.2.; m.w.H.). Typische Fallgruppen des Rechtsmissbrauchs sind das fehlende Interesse (unnütze Rechtsausübung, sog. Schikaneverbot), das krasse Missverhältnis der Interessen, das widersprüchliche Verhalten und die zweckwidrige Verwendung eines Rechtsinstituts (BGE 143 III 279 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.4; Peter Lehmann/Heinrich Honsell, in: Basler Kommentar ZGB I, 7. Aufl., Basel 2022, N. 37 ff. zu Art. 2 ZGB). Dabei handelt unter anderem rechtsmissbräuchlich, wer etwas verlangt, das er umgehend wieder herausgeben muss (Urteil des Bundesgerichts 4A_224/2011 vom 27. Juli 2011 E. 2; Regina E. Aebi-[...]-/Heinz Hausheer, in: Berner Kommentar, Einleitung und Personenrecht, Art. 1-9 ZGB, Bern 2012, N. 209 zu Art. 2 ZGB; Peter Lehmann/Heinrich Honsell, a.a.O., N. 40 zu Art. 2 ZGB).

1.3. Im vorliegenden Berufungsverfahren ist unstrittig, dass die erfolgte Kündigung des Pachtvertrages durch den Beklagten formell korrekt erfolgte. So hat dieser die gesetzliche Kündigungsfrist sowie die einschlägigen Formvorschriften eingehalten (vgl. Art. 16 LPG; act. 3/3; vgl. auch BGE 125 III 425 E. 3). Strittig ist hingegen, ob die Kündigung aufgrund der speziellen Vorgeschichte des Pachtverhältnisses und des im Pachtvertrag enthaltenen Vorkaufs- und Vorpachtrechts (act. 3/6 S. 3) als rechtsmissbräuchlich erscheint (Art. 2 Abs. 2 ZGB).

Die Vorinstanz verneinte dies einerseits mit der Begründung, dass gar kein Vorpachtfall vorliege. So handle es sich gemäss Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht bei Rechtsgeschäften, bei denen die Person des Erwerbers im Vordergrund stehe, nicht um einen Vorkaufsfall. Dies sei vorliegend der Fall, da der Beklagte das Pachtland nur bestimmten, von Umweltschutz- und Strassenbauprojekten betroffenen Landwirten als Realersatz und nicht etwa beliebigen Drittpersonen zur Verfügung stellen wolle (act. 38 S. 13 f. E. 5.2. und E. 6.). Andererseits beziehe sich das Vorpachtrecht ohnehin nur auf die Nachkommen des Pächters und nicht auf den Pächter, d.h. den Kläger, selbst (act. 38 S. 15 N. 7.2.). Das Vorpachtrecht der Tochter des Klägers beschlage die Gültigkeit der Kündigung nicht (act. 38 S. 16 f. N. 7.4.). Ohnehin erreiche eine Vorpachtdauer von knapp 50 Jahren auch unter Berücksichtigung entlastender Elemente einen zu hohen Grad an Fremdbestimmtheit zulasten des Beklagten, weshalb der Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 hinsichtlich des Vorkaufs- und Vorpachtrechts als teilnichtig zu erachten sei (act. 38 S. 19 N. 8.2.3.). Es sei stossend und mit der Begrenzungsfunktion von Art. 27 Abs. 2 ZGB nicht vereinbar, wenn vorliegend die Gültigkeit der Kündigung verunmöglicht würde (act. 38 S. 19 E. 8.2.3.).

3.1. Der Kläger argumentiert dagegen, dass die Ausführungen der Vorinstanz zum Vorpachtfall unhaltbar seien (act. 41 S. 5 N. 4). Das Vorkaufs- und Vorpachtrecht sei 1971 vereinbart worden, d.h. vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) und des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; act. 41 S. 6 N. 4.1.). Die Botschaften seien deshalb für den vorliegenden Fall nicht von Bedeutung (act. 41 S. 6 N. 4.1.). Die zitierte Rechtsprechung zum Vorkaufsfall sei nicht einschlägig, da es vorliegend um einen Vorpacht- und nicht einen Vorkaufsfall gehe (act. 41 S. 6 N. 4.2.). Die Vorinstanz habe nicht dargelegt, weshalb diese Rechtsprechung auch für den Vorpachtfall gelten solle (act. 41 S. 6 f. N. 4.3.). Die Landwirte, an welche das Pachtland des Beklagten weiterverpachtet werden soll, würden entgegen dem Urteil der Vorinstanz ohnehin nicht in einer besonderen Beziehung zum Beklagten stehen. Die Landwirte seien noch nicht einmal bekannt (act. 41 S. 6 N. 4.2.). Die vom Beklagten beabsichtigte Neuverpachtung des gekündigten Pachtlandes stelle somit entgegen der Auffassung der Vorinstanz einen Vorpachtfall dar (act. 41 S. 7 N. 4.5.).

3.2. Das vereinbarte Vorpacht- und Vorkaufrecht sei entgegen den Ausführungen der Vorinstanz gültig und nicht übermässig im Sinne von Art. 27 Abs. 2 ZGB (act. 41 S. 5 N. 3; act. 41 S. 12 N. 7.2.). So habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, dass es sich vorliegend nicht um ein normales Pachtverhältnis handle (act. 41 S. 3 N. 2). Die Vorinstanz habe den Pachtvertrag nicht ausgelegt und sei entsprechend nicht auf die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Pachtvertrages im Jahr 1971 sowie den Sinn und Zweck des darin begründeten Vorkaufs- und Vorpachtrechts eingegangen (act. 41 S. 4 N. 2 f.). Der Vater des Klägers habe der Umwandlung des damaligen Baurechts in einen Pachtvertrag nur unter der Voraussetzung zugestimmt, dass das Grundstück ihm und seinen Nachkommen erhalten bleibe (act. 41 S. 4-5 N. 3). Die Behauptung der Vorinstanz, dass sich das Vorpachtrecht nur auf die Nachkommen nicht aber auf den Pächter beziehen solle, sei nicht nachvollziehbar und widerspreche dem klaren Wortlaut der Vereinbarung (act. 41 S. 5 N. 3 und S. 8 N. 6.1.). Art. 5 LPG, auf welchen sich die Vorinstanz beziehe, regle das Vorpachtrecht der Nachkommen des Verpächters. Vorliegend gehe es aber um das Vorpachtrecht des Pächters und dessen Nachkommen, weshalb die vorinstanzlichen Ausführungen an der Sache vorbeigehen würden (act. 41 S. 7 N. 4.6.). Es sei falsch, dass das Vorpachtrecht sich nur auf das landwirtschaftliche Gewerbe als Ganzes beziehe und nur hinsichtlich dieser Gesamtheit ausgeübt werden könne (act. 41 S. 7 N. 5). Vielmehr könne der Kläger, falls das Grundstück Nr. [...] aufgeteilt werden sollte, an jeder dieser Teilparzellen ein Vorpacht- und Vorkaufsrecht ausüben (act. 41 S. 8 N. 5). Allein aufgrund einer Dauer von 50 Jahren liege keine Übermässigkeit im Sinne von Art. 27 Abs. 2 ZGB vor (act. 41 S. 12 N. 7.2.). Die Vorinstanz habe keine anderen Aspekte miteinbezogen und somit Art. 27 Abs. 2 ZGB falsch angewendet (act. 41 S. 12 f. N. 7.2.).

3.3. Im Ergebnis verkomme die Kündigung des Beklagten damit zu einem sinnlosen Leerlauf, was eine Fallgruppe von Art. 2 Abs. 2 ZGB darstelle (act. 41 S. 9 N. 6.3.). Die Kündigung durch den Beklagten sei somit aufzuheben (act. 41 S. 11 N. 6.7.). Mit ihrem anderslautenden Urteil habe die Vorinstanz Ziffer 2.4.1. des Pachtvertrages vom 1. Oktober 1971 falsch ausgelegt, Art. 216a OR, Art. 27 Abs. 2 ZGB und Art. 27 Abs. 1 und Abs. 2 LPG falsch angewendet sowie sein rechtliches Gehör verletzt (act. 41 S. 3 N. 1).

4.1. Der Beklagte bestreitet, dass die Kündigung des Pachtvertrages rechtsmissbräuchlich erfolgt sei (act. 45 S. 8 N. 14). Der Kläger könne mit dem behaupteten Vorpachtrecht keine Fortführung des Pachtverhältnisses bzw. keinen Übergang an seine Tochter erzwingen (act. 45 S. 8 N. 14). Der Beklagte habe nicht die Absicht gehabt, mit dem Kläger einen ihm ewige Rechte zugestehenden Vertrag abzuschliessen (act. 45 S. 3 N. 3). Es sei korrekt, dass die Vorinstanz auf die Materialien zum LPG abgestellt habe (act. 45 S. 4 N. 6). Eine analoge Anwendung der Bestimmungen zum Vorkaufsrecht auf das Vorpachtrecht sei schlüssig und sinnvoll, zumal beide Institute auf ähnlichen Überlegungen basierten und auch oft in Kombination vereinbart würden (act. 45 S. 4 N. 7). Es liege kein Vorkaufs- bzw. Vorpachtfall vor, wenn es dem Veräusserer wesentlich auf die Person des Erwerbers ankomme (act. 45 S. 5 N. 8). Vorliegend würden die freiwerdenden Pachtflächen als Realersatz für Landwirte verwendet, welche durch anstehende Projekte im Umwelt- und Strassenbereich direkt oder indirekt landwirtschaftliche Nutzflächen einbüssen würden (act. 45 S. 5 N. 8). Damit hänge die geplante Weiterverpachtung vorliegend wesentlich von der Person des künftigen Pächters ab (act. 45 S. 5 N. 8).

4.2. Die Vorinstanz habe zutreffend festgehalten, dass ein Vorpachtrecht dem Berechtigten lediglich die Möglichkeit biete, in den Vertrag einzutreten, wie er dem Dritten angeboten werde (act. 45 S. 6 N. 9). Die Pacht der Parzelle Nr. [...] ohne die übrigen Grundstücke Nrn. [...] reiche für einen existenzsichernden Betrieb nicht aus (act. 45 S. 6 N. 9). Die Kündigung verkomme nicht zu einem unnützen Leerlauf (act. 45 S. 6 N. 11). So werde der Beklagte den Betrieb nicht als solchen weiterverpachten, sondern die Ökonomiegebäude zurückbauen und lediglich die landwirtschaftlichen Flächen an Dritte ausgleichsweise verpachten (act. 45 S. 6 N. 11). Dadurch könnten die verfügbaren Flächen optimal im Sinne der Stärkung der Landwirtschaft im Kanton verwendet werden (act. 45 S. 6 f. N. 11).

4.3. Die Vorinstanz habe für die Beurteilung der Übermässigkeit der Bindung nicht nur auf die Dauer abgestellt, sondern auch die einschränkende Wirkung des Vorpachtrechts berücksichtigt (act. 45 S. 8 N. 15). Es sei sinnvoller die privaten Landwirtschaftsbetriebe mittels Verpachtung der ohnehin knappen fruchtbaren Landflächen zu unterstützen, als einen kantonseigenen Landwirtschaftsbetrieb zu führen und die entsprechenden Investitionen tätigen zu müssen (act. 45 S. 8 f. N. 15).

5.1. Das strittige Vorkauf- und Vorpachtrecht ist im Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten enthalten (act. 3/6 S. 3). Gemäss Nachtrag zum Pachtvertrag vom Jahr 1985 gilt dieses auch für den Kläger selbst (act. 3/7 S. 3).

5.2. Konkret ist das Vorkaufs- und Vorpachtrecht unter dem Titel "Dauer und Kündigung des Pachtvertrages" wie folgt formuliert (act. 3/6 S. 3):

"2.4.1. Der vorliegende Pachtvertrag wird auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen. Die Uebernahme des Pachtobjektes zu den Bedingungen dieses Pachtvertrages erfolgt am 1. Mai 1973 und endigt, falls keine Verlängerung gemäss nachstehendem Absatz erfolgt am 30. April 1997.

Dem Pächter und seinen Nachkommen steht ein Vorkaufs- und Vorpachtrecht an der Siedlung "[...]" zu.

2.4.2. Ein Wechsel am Grundeigentum vermag diesen Pachtvertrag nicht aufzuheben; vielmehr ist dieser für den Rechtsnachfolger des Verpächters verbindlich. Die Bestimmungen 4.1 und 4.2 sind im Grundbuch im Sinn von Art. 282 OR und Art. 959 ZGB vorzumerken."

6.1. Gemäss Ausführungen des Beklagten beabsichtigt er, die Gebäude auf der Parzelle Nr. [...] zurückzubauen, die Parzelle zu zerstückeln und anschliessend parzellenweise an andere Landwirte weiter zu verpachten (act. 45 S. 6 N. 9; act. 29 S. 6 N. 10; act. 11 S. 6 N. 13). Das Pachtland soll dabei als Realersatz für die Landwirte dienen, welche durch anstehende Projekte im Umwelt- und Strassenbereich direkt oder indirekt landwirtschaftliche Nutzfläche einbüssen (act. 45 S. 5 N. 8; act. 11 S. 6 N. 13). Nicht geplant hat der Beklagte dagegen, die Parzelle an Dritte zu verkaufen.

6.2. Da der Beklagte nicht beabsichtigt, die Parzelle Nr. [...] an Dritte zu veräussern, liegt kein Vorkaufsfall vor, wie dies auch der Kläger anerkennt (act. 25 S. 7 N. 10). Das vereinbarte Vorkaufsrecht beschlägt somit die Gültigkeit der Kündigung des Pachtvertrages nicht. Zu prüfen ist dagegen, ob ein Vorpachtfall vorliegt (so die Argumentation des Klägers, vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2. und S. 7 N. 4.5).

7.1. Das Vorpachtrecht ist gesetzlich nicht allgemein geregelt. Es findet sich lediglich in Art. 5 LPG eine Regelung zum Vorpachtrecht der Nachkommen des Verpächters und in Art. 6 LPG eine Regelung zum Vorpachtrecht an Alpweiden. Wie der Kläger zu Recht vorbringt (act. 41 S. 7 N. 4.6), sind diese Bestimmungen auf den vorliegenden Fall nicht direkt anwendbar. So trat das LPG erst nach der vertraglichen Vereinbarung des hier strittigen Vorpachtrechts in Kraft (vgl. act. 3/6). Zudem geht es vorliegend um ein Vorpachtrecht des Pächters und seiner Nachkommen und nicht um das Vorpachtrecht der Nachkommen des Verpächters (vgl. act. 3/6).

7.2. Auch im Pachtvertrag zwischen den Parteien ist das Vorpachtrecht nicht näher geregelt (vgl. act. 3/6). Zur Bestimmung des Inhalts und des Umfangs des vereinbarten Vorpachtrechts ist deshalb der zwischen den Parteien geschlossene Pachtvertrag auszulegen. Dabei gelten folgende Grundsätze: In erster Linie ist auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR; empirische oder subjektive Vertragsauslegung). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (normative oder objektive Vertragsauslegung; BGE 144 III 93 E. 5.2.2-5.2.3; Urteil des Bundesgerichts 4A_169/2021 vom 18. Januar 2022 E. 3.2.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom 20. Juli 2015 E. 5.1., m.w.H.).

7.3. Gemäss dem Kläger sei der Hintergrund des Vorpachtrechts gewesen, dass der Vater des Klägers das von ihm nutzbar gemachte Land für seine Familie längerfristig habe erhalten wollen. Er habe deshalb der Umwandlung des Baurechtsvertrages in einen Pachtvertrag im Jahr 1971 nur unter der Voraussetzung zugestimmt, dass das Grundstück ihm und seinen Nachkommen erhalten bleiben würde (act. 41 S. 4 f. N. 3). Auf diese Weise habe der Vater des Klägers absichern können, dass er und seine Nachkommen das Land so lange bewirtschaften können, wie sie wollen (act. 41 S. 5 N. 3).

7.4. Der Beklagte bringt dagegen vor, dass der Siedlungsvertrag aufgrund des Abrisses des Ökonomiegebäudes in einen Pachtvertrag mit Vorpachtrecht umgewandelt wurde. Er bestreitet, dass der Vater des Klägers der Überführung in einen Pachtvertrag nur unter der Bedingung der Zusicherung eines Vorkaufs- bzw. Vorpachtrechts für sich und seine Nachkommen zugestimmt habe. Vielmehr sei dies in Anbetracht seiner begrenzten finanziellen Möglichkeiten die damals beste Option für ihn gewesen. Es ergebe sich nirgends die Absicht der Parteien bzw. des Beklagten, mit dem Kläger und seinen Nachkommen einen ewigen Vertrag schliessen zu wollen (act. 45 S. 3 N. 3 f.).

7.5. Wie sich dem Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 entnehmen lässt, wurde dieser sowohl in Anbetracht der durch den [...] der Siedlung [...] erwachsenen Schwierigkeiten (Abbruch Ökonomiegebäude) als auch deshalb abgeschlossen, um der Familie A.______ das weitere Verbleiben auf der Siedlung [...] zu erleichtern (act. 3/6 S. 1). Insofern finden sowohl der vom Kläger als auch der vom Beklagten vorgebrachte Beweggrund zum Abschluss des Vertrages eine Stütze in demselben. Allein daraus geht allerdings noch nicht hinreichend konkret hervor, was die Parteien im damaligen Zeitpunkt genau unter dem Vorpachtrecht verstanden haben. Insbesondere wird nicht geklärt, wann und unter welchen Umständen dies ausgeübt werden kann. Diesbezüglich widersprechen sich auch die Ausführungen des Klägers (act. 41 S. 6 N. 4.2) und des Beklagten (vgl. act. 45 S. 5 N. 8). Für die hier zentrale Frage, wann ein Vorpachtfall vorliegt, lässt sich der wirkliche Wille der Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahr 1971 somit nicht mehr feststellen (vgl. hierzu auch act. 34 Tonaufzeichnung P1 ab 5' 28''). Das Vorpachtrecht ist deshalb nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie es verstanden werden durfte und musste (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom 20. Juli 2015 E. 5.1., m.w.H.).

7.6. Vorliegend wurde das Vorpachtrecht zusammen mit dem Vorkaufsrecht geregelt (act. 3/6 S. 3). Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich das Vorkaufs- und das Vorpachtrecht ergänzen. Sowohl das Vorpacht- als auch das Vorkaufsrecht sollen dabei der Familie [...] das langfristige Verbleiben auf der Siedlung [...] erleichtern (vgl. act. 3/6 S. 1). Diese Regelung war deshalb nötig, da der Pachtvertrag auf eine Dauer von 25 Jahren abgeschlossen wurde, d.h. ohne Verlängerung am 30. April 1997 geendet hätte (act. 3/6 S. 3). Während das Vorkaufsrecht den Kläger vor einem ungewollten Verkauf der gepachteten Liegenschaft Nr. [...] an eine Drittperson schützen sollte, bezweckte das Vorpachtrecht den Schutz des Klägers vor einer Verpachtung der Liegenschaft an eine Drittperson (so im Ergebnis auch der Kläger, vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2). Eine vernünftige Person in der Lage der Parteien durfte bzw. musste das vereinbarte Vorpachtrecht deshalb so verstehen, dass es ähnlich bzw. parallel wie das im gleichen Satz vereinbarte Vorkaufsrecht ausgestaltet ist.

7.7. Entsprechend ist analog zum Vorkaufrecht davon auszugehen, dass das zwischen den Parteien vereinbarte Vorpachtrecht dem Pächter den Anspruch verleiht, die Übertragung des Pachtverhältnisses an einer Sache zu verlangen, sobald der Verpächter den Pachtgegenstand an eine andere Person verpachtet hat (vgl. BGE 116 II 49 E. 4; Jonas Rüegg, Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Zürich/Basel/Genf 2014, N. 6; Michael Hunziker, Das Veräusserungsverbot und das Kaufrecht der Miterben im bäuerlichen Erbrecht, Zürich 1997, S. 44; alle zum Vorkaufsrecht). Analog zum Vorkaufsrecht ist das vereinbarte Vorpachtrecht so zu verstehen, dass es nur dann ausgeübt werden kann, wenn bereits ein Pachtvertrag mit einer anderen Person abgeschlossen wurde (vgl. Art. 216c Abs. 1 OR; Jonas Rüegg, a.a.O., N. 8 und N. 532; Urs Fasel, in: Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. Basel 2020, N. 4 zu Art. 216c OR; beide zum Vorkaufsrecht; vgl. auch Benno Studer/Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2. Aufl., Brugg 2014, N. 178 zu Art. 5 LPG). Dabei ist wiederum analog zum Vorkaufsrecht davon auszugehen, dass der Vorpachtsberechtigte den Pachtvertrag nur zu den Bedingungen übernehmen kann, die der Verpächter mit dem Dritten vereinbart hat (Art. 216d Abs. 3 OR; BGE 134 III 597 E. 3.4.1; Botschaft zu einem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) vom 11. November 1981, BBl 1982 I 257, 272; so auch die Vorinstanz in act. 38 S. 13 E. 6). Das vertraglich vereinbarte Vorpachtrecht vermittelt dem Berechtigten somit einen bedingten Anspruch auf Übertragung des mit der Drittperson abgeschlossenen Pachtvertrages (vgl. Michael Hunziker, a.a.O., S. 45 zum Vorkaufsrecht).

7.8. Mit einer solchen Auslegung des Vorpachtrechts mussten und konnten die Vertragsparteien rechnen, da es dem entspricht, was auch beim Vorkaufsrecht gilt. Aufgrund der im Pachtvertrag gewählten Formulierung durfte der Kläger nicht annehmen, dass ihm das Vorpachtrecht im Vergleich zum Vorkaufsrecht bereits früher bzw. umfassendere Rechte zugesteht. Jedenfalls ergibt sich aus dem Pachtvertrag sowie der Entstehungsgeschichte desselben nicht, dass das Vorpachtrecht allgemein dazu führen sollte, dass die Parteien einen ewigen Pachtvertrag hätten abschliessen wollen. Dies gilt auch wenn zu Beginn des Pachtvertrages festgehalten wurde, dass der Pachtvertrag auch deshalb geschlossen wurde um der Familie [...] das weitere Verbleiben auf der Siedlung [...] zu erleichtern (act. 3/6 S. 1). Denn diese Absichtserklärung, den Verbleib zu erleichtern, bietet keine Garantie, dass das Pachtland dem Kläger und seiner Familie für eine unbegrenzte Zeit genau gleich zur Verfügung gestellt wird. Der Pachtvertrag enthält unter dem Titel Dauer und Kündigung des Pachtvertrages vielmehr selber eine Befristung auf 25 Jahre (act. 3/6 S. 3). Auch der ehemalige Siedlungsvertrag vom Jahr 1947 mit dem Vater des Klägers war seinerseits auf 50 Jahre befristet (act. 37/20 S. 2).

8.1. Vorliegend hat der Beklagte noch keinen anderen Pachtvertrag mit einer Drittperson abgeschlossen. Vielmehr hat er erst den Pachtvertrag mit dem Kläger gekündigt, um die auf dem Pachtland stehenden Gebäude zurückbauen zu können (vgl. act. 11 S. 7 N. 14). Erst in einem zweiten Schritt plant der Beklagte, die Gebäude an verschiedene Drittpersonen weiter zu verpachten (act. 11 S. 7 N. 14). Im momentanen Zeitpunkt liegt somit – mangels Abschluss eines Pachtvertrages mit einer Drittperson – noch kein Vorpachtfall vor. Dies ergibt sich nur schon daraus, dass momentan gar kein neuer Pachtvertrag vorliegt, in welchen der Kläger bzw. seine Tochter eintreten könnte. Weder der Kläger noch seine Tochter kann sich somit im jetzigen Zeitpunkt direkt auf das vereinbarte Vorpachtrecht berufen.

8.2. Allein aus der Tatsache, dass der Kläger sich allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt auf das Vorpachtrecht berufen kann, ergibt sich noch nicht, dass die Kündigung des jetzigen Pachtvertrages schikanös bzw. unnütz ist. So muss der Verpächter bei einem Vorpachtrecht, anders als bei einem Vorkaufsrecht, dem bisherigen Pächter zunächst künden, damit er überhaupt mit einem neuen Pächter einen neuen Pachtvertrag abschliessen kann. Der neue Pachtvertrag kann erst zu laufen beginnen, wenn der vorherige beendet ist. Die Kündigung des ursprünglichen Pachtvertrages an sich ist somit erforderlich und nicht unnötig. Das Vorpachtrecht gibt keinen Anspruch darauf, dass der gleiche Pachtvertrag auf unbestimmte Dauer fortgesetzt wird, sondern nur die Möglichkeit des bisherigen Pächters, in den neuen Pachtvertrag einzusteigen.

8.3. Die Kündigung des Beklagten ist somit weder unnütz noch schikanös und somit nicht offensichtlich rechtsmissbräuchlich (vgl. BGE 143 III 279 E. 3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E. 3.4; Peter Lehmann/Heinrich Honsell, a.a.O., N. 37 ff. zu Art. 2 ZGB).

8.4. Ob der Kläger bzw. seine Tochter zu einem späteren Zeitpunkt, d.h. wenn der Beklagte einen Pachtvertrag mit einem anderen Landwirt abgeschlossen hat, von seinem Vorpachtrecht Gebrauch machen kann, kann vorliegend offengelassen werden. Insbesondere kann offenbleiben, ob der Vorpachtfall auch dann eintritt, wenn die geplante Weiterverpachtung wesentlich von der Person des neuen Pächters abhängt (vgl. act. 41 S. 6 N. 4.2; act. 45 S. 5 N. 8), da momentan ohnehin noch kein Vorpachtfall vorliegt (vgl. oben E. III.8.1.). Dies kann erst beurteilt werden, wenn die Umstände des neuen Pachtvertrages sowie die Person des neuen Pächters klar sind.

8.5. Entsprechend braucht vorliegend auch nicht geklärt zu werden, ob die Vereinbarung eines zeitlich unbeschränkten Vorkaufs- und Vorpachtrecht gegen Art. 27 Abs. 2 ZGB (übermässige Bindung) verstösst. Dabei ist anzumerken, dass entgegen der Vorinstanz (act. 38 S. 18 f. N. 8.2.3.) zur Beurteilung der Gültigkeit des Vorpachtrechts jedenfalls nicht einfach schematisch gesagt werden kann, eine Vorpachtdauer von knapp 50 Jahren erreiche einen zu hohen Grad an Fremdbestimmtheit, so dass diese übermässig im Sinne von Art. 27 Abs. 2 ZGB sei. So ist vorliegend insbesondere zu berücksichtigen, dass das Vorpachtrecht an den Pächter und dessen Nachkommen (Plural) eingeräumt wurde und diese Formulierung bei der Übertragung des Pachtverhältnisses an den Kläger nicht abgeändert wurde (vgl. act. 3/6 S. 3 und act. 3/7).

IV. Erstreckung der Pacht

Kündigt eine Partei den Pachtvertrag, so kann die andere Partei innert dreier Monate seit Empfang der Kündigung beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen (Art. 26 Abs. 1 LPG). Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist (Art. 27 Abs. 1 LPG). Hat der Verpächter gekündigt, muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist (Art. 27 Abs. 2 LPG). Die Fortsetzung der Pacht ist insbesondere unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn der Verpächter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will (Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG). Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer (Art. 27 Abs. 4 LPG).

Die Vorinstanz bringt vor, der Beklagte beschreibe glaubhaft und detailliert, wozu er das streitgegenständliche Pachtland brauche (act. 38 S. 19 E. 9.3.). Zudem mache er auch die zeitliche Dringlichkeit des Projekts geltend (act. 38 S. 19 E. 9.3.). Der Kläger werde im Jahr 2020 pensioniert (act. 38 S. 19 E. 9.3.). Er könne sein schutzwürdiges Interesse an einer Erstreckung nicht überzeugend vorbringen. Insbesondere diene die Erstreckung nicht dazu, seiner Tochter während ein paar Jahren die Bewirtschaftung des Betriebs zu ermöglichen (act. 38 S. 20 E. 9.3.). Die Kündigung auf den 30. April 2021 sei bereits am 15. Oktober 2018 erfolgt (act. 38 S. 20 E. 9.3.). Das Pachtverhältnis sei deshalb nicht zu erstrecken (act. 38 S. 20 E. 9.3.).

Der Kläger argumentiert dagegen, die Vorinstanz habe mit ihrem Vorgehen Art. 27 LPG i.V.m. Art. 8 ZGB verletzt. So müsse nicht der Kläger nachweisen, dass er ein Interesse an der Pachterstreckung habe, sondern liege es vielmehr am Beklagten nachzuweisen, dass die Erstreckung der Pacht für ihn unzumutbar sei (act. 41 S. 14 N. 9.1). Dem Beklagten gelinge es nicht, die Unzumutbarkeit der Erstreckung nachzuweisen (act. 41 S. 15 N. 9.1). So habe er die Unzumutbarkeit lediglich behauptet und nicht bewiesen (act. 41 S. 15 N. 9.2). Der Beklagte könne keinen konkreten Landbedarf für die bloss vagen Projekte im Umwelt- und Infrastrukturbereich nachweisen (act. 41 S. 15 N. 9.2). Auch könne der Beklagte nicht nachweisen, von welchem Landwirt, welche Landfläche konkret benötigt werde (act. 41 S. 15 N. 9.2). Der Beklagte handle vorliegend nicht als öffentlich-rechtliche Körperschaft, sondern als privater Verpächter von landwirtschaftlichen Grundstücken (act. 41 S. 15 N. 9.3). Er könne deshalb nur private Interessen zur Geltendmachung der Unzumutbarkeit der Erstreckung vorbringen (act. 41 S. 15 N. 9.3). Der Zeitpunkt des Eintritts des Klägers ins Pensionsalter sei für die Frage der Erstreckung irrelevant (act. 41 S. 16 N. 9.5). Der Kläger könne den Betrieb auch nach Erreichen des Pensionsalters weiterführen. Der Betrieb stelle zudem auch für seine Frau die Existenzgrundlage dar (act. 41 S. 16 N. 9.5). Seine Frau werde erst im Dezember 2025 pensioniert (act. 41 S. 16 N. 9.5). Die Kündigung des Pachtvertrages treffe das Ehepaar deshalb existenziell (act. 41 S. 16 N. 9.5). Das Pachtverhältnis sei deshalb um die gesetzliche Höchstdauer bis zum 30. April 2027 zu erstrecken (act. 41 S. 2 N. 1).

4.1. Der Beklagte bringt dagegen vor, dass er das Pachtland des Klägers als Realersatz für verschiedene anstehende Projekte im Umwelt- und Infrastrukturbereich benötige (act. 45 S. 10 N. 21). Zu nennen seien insbesondere der Wildtierübergang [...], die Ausscheidung der Gewässerräume, die Querspange [...] und die Umfahrung in [...]. Der Beklagte habe den Bedarf rechtsgenüglich ausgewiesen (act. 45 S. 10 N. 21). Der Kläger würde diesen unsubstantiiert und ohne nähere Begründung bestreiten (act. 45 S. 10 N. 21). Für den Nachweis des Bedarfs an Landflächen sei eine konkrete Zuteilung an einen bestimmten Landwirt zum aktuellen Zeitpunkt weder möglich noch nötig (act. 45 S. 10 N. 21). Die Vorinstanz habe die ins Recht gelegten Beweise gewürdigt und die öffentlichen Interessen des Beklagten offensichtlich höher gewichtet als die privaten Interessen des mittlerweile pensionierten Klägers bzw. seiner Tochter (act. 45 S. 11 N. 22). Es wäre geradezu stossend, wenn es nicht möglich wäre, öffentliche Interessen in der Interessenabwägung zu berücksichtigen (act. 45 S. 12 N. 23). Der Eintritt des Pächters ins Pensionsalter sei für die Frage der Erstreckung von offensichtlicher Bedeutung, da die Auflösung des Pachtverhältnisses ab dann keine Existenzbedrohung für den Kläger nach sich ziehe (act. 45 S. 12 N. 25). Dem Umstand, dass seine Ehefrau das Rentenalter erst später erreiche, werde im Rahmen der Ergänzungsleistungen Rechnung getragen (act. 45 S. 12 N. 25). Auch die Tochter des Klägers sei in ökonomischer Hinsicht nicht auf den Landwirtschaftsbetrieb angewiesen (act. 45 S. 13 N. 28). Die Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses sei damit für die Existenzsicherung nicht mehr notwendig (act. 45 S. 12 f. N. 25). Selbst wenn dem Kläger ein gewisses Interesse an einer Erstreckung zukommen sollte, sei diesem mit der langen Vorankündigung des Vertragsendes bereits Genüge getan (act. 45 S. 14 N. 30). Die Erstreckung diene nicht der Übernahme durch einen Betriebsnachfolger (act. 41 S. 15 N. 33). Ein ideelles Interesse an der Fortführung des Pachtverhältnisses über das Pensionsalter hinaus, sei nach einer Vorlaufzeit der Kündigung von 2.5 Jahren nicht zu berücksichtigen (act. 45 S. 17 N. 40).

4.2. Der Beklagte benötige die Landflächen möglichst bald. So sei hinsichtlich des geplanten Wildtierübergangs [...] der Start der Realisierung bereits für das Jahr 2024 geplant. Die Bepflanzung müsse rechtzeitig ca. zwei Jahre vor der geplanten Fertigstellung, also 2023, erfolgen, damit sie ihre Funktion erfülle (act. 45 S. 17 N. 42). Auch die Umsetzungsphase des Projekts Entwicklungsplanung Ressource Boden, d.h. die geplante Pachtlandmelioration der Meliorationsgenossenschaft [...], sei per Anfang 2023 geplant. Der in diesem Rahmen durchzuführende Landabtausch über Dritte mit dem Zweck einer verbesserten Landzuteilung verlange die Verfügbarkeit der kantonseigenen Pachtflächen auf diesen Zeitpunkt (act. 45 S. 18 N. 43).

5.1. Wie der Kläger zu Recht vorbringt (act. 41 S. 14 N. 9.1), trägt vorliegend der Beklagte als Verpächter die Beweislast dafür nachzuweisen, dass die Erstreckung der Pacht für ihn unzumutbar ist (Art. 27 Abs. 2 LPG; BGE 115 II 181 E. 2; Urteil des Bundesgerichts 4A_431/2007 vom 29. Januar 2008 E. 4.1; Botschaft zu einem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) vom 11. November 1981, BBl 1982 I 257, 283; Franz A. Wolf, a.a.O., N. 53; Benno Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N. 560).

5.2. Vorliegend stützt der Beklagte die Unzumutbarkeit der Pachterstreckung darauf, dass er die Landflächen aufgrund der anstehenden Projekte im Umwelt- und Infrastrukturbereich möglichst bald brauche (act. 45 S. 10 N. 21). Dabei verweist der Beklagte auf vier Projekte: Den Wildtierübergang [...], die Ausdehnung der Gewässerräume, die Querspange in [...] sowie die Umfahrung in [...] (act. 45 S. 10 N. 21).

5.3. Zum Nachweis des Landbedarfs in Bezug auf den Wildtierkorridor [...] reichte der Beklagte einen Auszug aus dem Planungs- und Mitwirkungsbericht der Gemeinde [...] ein (act. 12/6). Darin ist festgehalten, dass das ASTRA eine Wildtierüberführung plane. Jedoch würden erst die Detailplanungen aufzeigen, wo welche Massnahmen erforderlich seien (act. 12/6 S. 133). Im Planungs- und Mitwirkungsbericht selber ist noch nicht konkret festgelegt, welche Parzellen vom Wildtierkorridor betroffen sind und auch nicht wie gross der damit verbundene Landverlust konkret ist. Auch aus dem eingereichten Übersichtsblatt zu den Wildtierkorridoren von überregionaler Bedeutung und der Entwicklungsplanung Ressource Boden lässt sich nicht konkret herauslesen, wann der Beklagte wie viel Land zum Ausgleich für den Wildtierkorridor benötigt (act. 12/7). Hierbei handelt es sich erst um eine grobe Planung des Projektes, in welcher selber erwähnt wird, dass die konkrete Umsetzung der Wildtierkorridore Inhalt konkretisierender Projektvorhaben sei (act. 12/8 S. 23). Dieses konkretisierende Projektvorhaben hat die Beklagte im vorliegenden Verfahren jedoch nicht eingereicht.

5.4. In Bezug auf die Strassenbauprojekte reichte der Beklagte das Strassenbauprogramm 2020, der technische Bericht Querspange [...] sowie den Entwicklungsplan Ressource Boden ein (act. 45 S. 11; act. 12/8-12/9a). Im Strassenbauprogramm ist festgehalten, dass das Bauprojekt Querspange [...] im November 2019 in die Vernehmlassung geschickt werde. Anschliessend erfolge die Überarbeitung, sodass 2020 das Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden könne (act. 12/9 S. 3). Beim eingereichten technischen Bericht zur Querspange [...] handelt es sich erst um ein Vorprojekt der [...] (act. 12/9a S. 7). Am Ende des Berichts wird explizit darauf hingewiesen, dass das Projekt noch genehmigt und allfällige Einsprachen bereinigt werden müssen (act. 12/9a S. 43). Aus den eingereichten Unterlagen nicht ersichtlich ist, inwiefern der Beklagte zur Realisierung der Querspange für die davon betroffenen Landwirte Ersatzland verfügbar haben muss.

5.5. Auch wenn ausgewiesen ist, dass verschiedene Projekte im Infrastruktur- und Strassenbaubereich anstehen (act. 12/8-12/9a), ergibt sich aus den vom Beklagten angegebenen Projekten somit zu wenig konkret, wann der Beklagte auf wie viel Pachtfläche des Klägers angewiesen ist. So verweisen die eingereichten Unterlagen auf die Notwendigkeit, dass die geplanten Projekte zunächst zu konkretisieren sind (act. 12/8-12/9a). Auch Jahre nach der Kündigung vermag der Beklagte nicht konkret aufzuzeigen, welchen Landwirten in absehbarer Zukunft konkret ausgleichungsbedürftige Landverluste drohen. Entgegen der Vorinstanz (act. 38 S. 19 N. 9.3.) sind die vom Beklagten eingereichten Unterlagen somit zu vage, um nachweisen zu können, dass eine Erstreckung des Pachtverhältnisses für den Beklagten geradezu unzumutbar im Sinne von Art. 27 Abs. 2 LPG wäre.

5.6. Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass der Kläger ein sehr hohes Interesse an einer Pachterstreckung hat. So haben der Kläger und seine Familie die Siedlung bereits seit über 70 Jahren bewirtschaftet und wären hierzu auch in Zukunft bereit (act. 3/6; act. 3/11; act. 3/14). Der Hof wurde vom Vater des Klägers selbst erbaut (act. 3/6 S. 1 und act. 3/14). Dem Kläger wurde im Pachtvertrag zudem zugesichert, dass ihm und seiner Familie der Verbleib auf der Siedlung erleichtert werden soll (act. 3/6 S. 1). Er und seine Familie sind somit mehr als ein "gewöhnlicher" Pächter mit dem verpachteten Land verbunden. Dies gilt auch wenn mit Pachtvertrag vom 12. Juli bzw. 6. August 2018 für die Zukunft eine verkürzte Pachtdauer vereinbart wurde (act. 3/10; act. 12/2).

5.7. Vorliegend wird die Ehefrau des Klägers im Dezember 2025 pensioniert (act. 41 S. 16 N. 9.5). Auch für sie stellt die Bewirtschaftung des Pachtlandes die Existenzgrundlage dar (act. 34 Tonaufnahme P1 ab 32'20''; act. 41 S. 16 N. 9.5). Ihr diese so kurz vor ihrer Pensionierung zu entziehen, würde eine unzumutbare Härte darstellen. Dass dem Kläger bei Nichterstreckung der Pacht allenfalls einen Anspruch auf Ergänzungsleistungen zu seiner AHV-Rente zustehen würde, ändert daran nichts. Die beiden Pachtverträge für die Parzellen Nrn. [...] sind entsprechend bis am 31. Dezember 2025 zu erstrecken. Eine weitergehende Erstreckung, wie sie vom Kläger beantragt wurde (act. 41 S. 2 N. 1), rechtfertigt sich vorliegend nicht.

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen

1.1. Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO).

1.2. Grundsätzlich waren im vorliegenden Berufungsverfahren zwei Themenbereiche strittig: Einerseits die Frage, ob die Kündigung der beiden Pachtverträge über die Parzellen Nrn. [...] gültig ist oder nicht. Andererseits war zu prüfen, ob eventualiter die beiden Pachtverträge über die Parzellen Nrn. [...] bis zum 30. April 2027 zu erstrecken sind (act. 41 S. 2 N. 1). Der Kläger dringt mit seiner Berufung insoweit durch, als das Pachtverhältnis mit dem Beklagten bis am 31. Dezember 2025 erstreckt wird. Betreffend Gültigkeit der Kündigung unterliegt er jedoch; soweit auf seine Berufung überhaupt eingetreten werden konnte.

1.3. Es rechtfertigt sich somit vorliegend, die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren dem Kläger zu zwei Dritteln und dem Beklagten zu einem Drittel aufzuerlegen. Der Beklagte war nicht berufsmässig vertreten, weshalb ihm keine (reduzierte) Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; Viktor Rüegg/ Michael Rüegg, in: Basler Kommentar ZPO, 3. Aufl., Basel 2017, N. 18 zu Art. 95 ZPO).

1.4. Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren ist nach Massgabe von Art. 3 Abs. 1 lit. a der kantonalen Verordnung zu den Kosten im Zivil- und Strafprozess (GS III A/5) auf CHF 3‘000.— festzusetzen. Der Kläger hat für das Berufungsverfahren einen Kostenvorschuss in entsprechender Höhe geleistet (act. 43). Damit ist die Gerichtsgebühr vom geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Da der Kläger gemäss seinem anteiligen Obsiegen nur zwei Drittel der Gerichtskosten des Berufungsverfahren zu tragen hat, hat ihm der Beklagte CHF 1'000.— zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).

2.1. Trifft die Berufungsinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).

2.2. In Anwendung von Art. 106 Abs. 2 ZPO sind auch die vorinstanzlichen Gerichtskosten in hier unbestrittener Höhe von CHF 4'000.— zu zwei Dritteln dem Kläger und zu einem Drittel dem Beklagten aufzuerlegen.

2.3. Der Kläger hat für das vorinstanzliche Verfahren einen Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 4'000.— geleistet (act. 6). Die Gerichtsgebühr für das vorinstanzliche Verfahren von CHF 4'000.— ist somit vom geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Beklagte hat den auf ihn entfallenden Kostenanteil von CHF 1'333.35 für das erstinstanzliche Gerichtsverfahren deshalb dem Kläger zu erstatten (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Auch im vorinstanzlichen Verfahren entfällt die Zusprechung einer Parteientschädigung, da der Beklagte nicht berufsmässig vertreten war (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; Viktor Rüegg/Michael Rüegg, a.a.O., N. 18 zu Art. 95 ZPO; so auch die Vorinstanz in act. 38 S. 20 E. III.).

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Das Gericht erkennt:

In teilweiser Gutheissung der Berufung werden die Dispositivziffern 1 und 3 des Urteils des Kantonsgerichts Glarus vom 16. Dezember 2020 im Verfahren ZG.2019.00940 aufgehoben und es wird wie folgt neu erkannt:

Der Pachtvertrag vom 1. Oktober 1971 mit Nachtrag vom 23. Oktober 1985 betreffend die Parzelle Nr. [...], Gemeinde [...], sowie der Pachtvertrag vom 12. Juli bzw. 6. August 2018 betreffend die Parzellen Nrn. [...], Gemeinde [...], werden bis am 31. Dezember 2025 erstreckt.

Die Gerichtsgebühr von CHF 4'000.— für das vorinstanzlichen Verfahren ZG.2019.00940 werden zu zwei Dritteln dem Kläger und zu einem Drittel dem Beklagten auferlegt. Die ganze Gebühr wird von dem vom Kläger in entsprechender Höhe geleisteten Kostenvorschuss bezogen, weshalb dem Kläger im Umfang von CHF 1'333.35 ein Rückgriffsrecht auf den Beklagten zusteht.

Im Übrigen wird die Berufung des Klägers abgewiesen soweit darauf eingetreten werden kann.

Die Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf CHF 3'000.—.

Die Gerichtsgebühr wird dem Kläger zu zwei Dritteln und dem Beklagten zu einem Drittel auferlegt. Die ganze Gebühr wird von dem vom Kläger in entsprechender Höhe geleisteten Kostenvorschuss bezogen, weshalb dem Kläger im Umfang von CHF 1'000.— ein Rückgriffsrecht auf den Beklagten zusteht.

Für das Berufungsverfahren werden keine Parteienschädigungen zugesprochen.

Schriftliche Mitteilung an:

[...]

Glarus Obergericht 30.06.2023 OG.2021.00013 (OGZ.2024.128)

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