Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 08.07.2025 A/1408/2025

RÉPUBLIQUE E T

CANTON D E GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/3020/2025-LDTR ATA/1408/2025 COUR DE JUSTICE Chambre administrative Arrêt du 16 décembre 2025 3ème section dans la cause

A______ recourante représentée par Me Pascal PÉTROZ, avocat contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC et B______ SA C______ SA représentées par Me Stéphane PENET, avocat intimées _________ Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 17 octobre 2025 (DITAI/430/2025)

- 2/10 - A/3020/2025 EN FAIT A. a. B______ SA (ci-après : B______) est propriétaire de la parcelle n° 312 (ci-après : la parcelle) de la Ville de D______, sise __, rue E______ (section F______). Un immeuble de bureaux est sis sur la parcelle. b. A______ SA est propriétaire de la parcelle n° 309, voisine de la parcelle. c. Le 11 novembre 2022 le département du territoire (ci-après : le département) a délivré une autorisation de construire (ci-après : DD) 1______/1 permettant la « transformation d’un immeuble de bureaux en logements ». L’autorisation portait notamment sur le remplacement des façades par des panneaux en béton préfabriqué, des menuiseries extérieures, de tous les réseaux (eau, chauffage, ventilation électricité), la reconfiguration intérieure des étages 1 à 6 afin de créer deux logements par étage, la démolition partielle des dalles de la façade sur cour ainsi que l’isolation en sous face de la dalle sur rez-de-chaussée. L’autorisation est entrée en force et l’ouverture de chantier a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 1er juillet 2024. d. Le 5 novembre 2024, C______ SA (ci-après : C______) a déposé auprès du département une demande d’autorisation de construire complémentaire ayant l’objet suivant : « (Transformation d’immeuble de bureaux en logements) modifications diverses du projet initial et du concept énergétique - installations techniques sur toiture ». Le dossier a été enregistré sous DD 1______/2. L’autorisation portait notamment sur une mise aux normes énergétiques par l’introduction d’une pompe à chaleur, l’intégration des locaux commerciaux dans le projet, l’installation de faux-plafonds dans les corridors des appartements, le remplacement des panneaux en béton préfabriqué prévu dans la première autorisation par une façade isolée, ventilée avec bardage en panneaux métalliques thermolaqués et la conservation du mur mitoyen contre la parcelle n° 309. e. Le 2 juillet 2025, le département a délivré la DD 1______/2, laquelle a été publiée dans la FAO du même jour. B. a. Le 2 septembre 2025, A______ SA a interjeté recours à l’encontre de la DD 1______/2 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI), concluant à son annulation. Préalablement, elle a requis qu’il soit dit et constaté que le recours avait un effet suspensif et qu’une nouvelle expertise acoustique soit ordonnée. Les travaux pour réaliser le projet de construction autorisé par la DD 1______/1 nécessitaient une démolition-reconstruction de l’immeuble. L’autorisation avait été délivrée le 11 novembre 2022. La demande complémentaire du 5 novembre 2024 avait apparemment été sollicitée en raison de la nécessité de mettre à jour un projet

- 3/10 - A/3020/2025 datant de huit ans. La décision litigieuse accordant l’autorisation de construire DD 1______/2 violait le droit sous plusieurs aspects, qu’elle développait. b. Le 10 septembre 2025, le TAPI a indiqué à A______ SA que la DD 1______/2 n’avait pas été déclarée exécutoire nonobstant recours, de sorte que sa demande tendant à la confirmation de l’effet suspensif apparaissait dénuée d’objet. c. Le 16 septembre 2025, A______ SA a informé le TAPI que les travaux avaient commencé dans l’immeuble. Le TAPI devait ordonner, à titre de mesure provisionnelle, la cessation immédiate des travaux, jusqu’à ce que la requérante démontre, pièces à l’appui, que seuls les travaux relatifs à la demande principale seraient exécutés. Il était impossible que, dans la phase d’exécution, la requérante puisse dissocier les travaux découlant de la demande principale de ceux afférents à la demande complémentaire, laquelle consistait en la réfection des locaux commerciaux et à la démolition de l’escalier en colimaçon existant au rez-de-chaussée, en l’installation de faux-plafonds dans les étages, en la réfection des façades en extérieur et, sur le plan énergétique, en l’installation d’une pompe à chaleur air/eau, de panneaux photovoltaïques et solaires thermiques, d’une ventilation simple flux, autant d’éléments qui seraient raccordés par des gaines techniques internes au bâtiment. À l’évidence et quand bien même le recours avait un effet suspensif ex lege, B______ avait pris la décision de commencer l’exécution de l’ensemble des travaux, sous la prétendue couverture qu’il ne s’agirait que des travaux relatifs à la demande principale. Les photographies produites démontraient que les travaux commençaient avec la réfection des locaux commerciaux au rez-de-chaussée, objet de la demande complémentaire. d. Le 29 septembre 2025, le département a relevé que, sur la base des éléments produits par la recourante, il ne pouvait être établi que les travaux prévus par la DD 1______/2 seraient en cours. Partant, une cessation immédiate des travaux n’apparaissait pas nécessaire. En tout état, en raison de l’effet dévolutif du recours, il ne lui appartenait plus de prendre des mesures pour remédier à cette situation s’il devait, par impossible, être considéré que les travaux auraient effectivement débuté. e. Le même jour, C______ et B______ ont conclu au rejet de la demande de cessation de travaux. A______ avait produit trois photographies sur lesquelles n’apparaissaient aucuns travaux, ni même des prémices de travaux. Sur l’une des photographies, l’on apercevait un trottoir vide, sur la seconde un panneau apposé sur la porte d’entrée de l’immeuble sur lequel était indiqué « entrée interdite » et, sur la troisième, l’on pouvait apercevoir que le local commercial situé au rez-de-chaussée du côté gauche de l’immeuble était vide. Sa requête devrait dès lors être rejetée, faute d’éléments probants appuyant ses allégations.

- 4/10 - A/3020/2025 Au surplus, le panneau apposé à la porte d’entrée l’était car l’immeuble était vide de locataires et les règles de sécurité et de responsabilité imposaient de prévenir de ce fait. Les photographies montrant le local (ex-restaurant) vide n’étaient pas non plus une preuve de travaux, mais bien la confirmation d’un fait non contentieux, soit que le bail de ce locataire avait pris fin et qu’il avait libéré les locaux. Cette libération des locaux était une condition du département pour commencer le chantier relatif à l’autorisation principale, afin d’éviter tout risque sécuritaire. L’autorisation complémentaire avait notamment permis de modifier le projet afin de ne plus avoir à empiéter sur la parcelle et à l’intérieur du bâtiment propriété de la recourante lors des travaux. Par conséquent, tous éventuels travaux qui pourraient avoir lieu dans les mois à venir ne seraient liés qu’à l’autorisation principale. Tant le département que la commune avaient autorisé l’ouverture du chantier sur la base de l’autorisation principale en force. Ces travaux n’avaient aucun impact sur l’immeuble propriété de la recourante, autres que des travaux classiques effectués dans une rue publique. f. Par réplique spontanée du 2 octobre 2025, la recourante a persisté à requérir la cessation immédiate des travaux en question, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). Elle produisait un second jeu photographique et deux extraits vidéo sur clé USB attestant que l’échafaudage était d’ores et déjà monté en façade de la rue E______, tout comme l’installation de chantier, que le matériel de chantier au rez-de-chaussée du bâtiment avait déjà été déposé, que les fenêtres avaient été bâchées avec conduites d’aération/évacuation attestant à l’évidence de travaux de désamiantage et de dépollution, et que les nuisances sonores, dont des travaux de marteaux piqueurs, avaient débuté et attestaient des travaux de démolition à l’intérieur du bâtiment. Il était aberrant que les intimées puissent soutenir que certains travaux (dépollution du bâtiment ; dépose, démolition et évacuation des anciens aménagements intérieurs ; démolition et modifications structurelles avec évacuation en petits éléments) n’auraient lieu que l’année suivante alors que ces travaux avaient déjà débuté. Il ressortait du jeu photographique que ces travaux avaient débuté dans le commerce du rez-de-chaussée, lequel faisait l’objet de la demande complémentaire. Ses précédentes allégations se confirmaient : les intimées avaient de toute évidence pris la décision de commencer l’exécution de l’ensemble des travaux, sous la prétendue couverture qu’il ne s’agirait que des travaux relatifs à la demande principale DD 1______/1. Il convenait de réitérer l’impossibilité de pouvoir dissocier, dans la phase d’exécution, les travaux découlant de la demande principale de ceux afférents à la complémentaire. Une telle mauvaise foi constituait la preuve que les intimées n’avaient aucune intention de clairement délimiter le chantier relatif aux travaux liés à la demande principale de ceux liés à la complémentaire, ce qui devait mener le TAPI à ordonner la cessation immédiate du chantier dans son intégralité, ce d’autant plus que les intimées avaient négligé un point sécuritaire pourtant discuté par le passé : la

- 5/10 - A/3020/2025 nécessité de mettre en place des étais sous la dalle de la terrasse de son immeuble. Des étais avaient été exigés par les autorités, de sorte que les intimées devaient connaître l’intégralité des tenants et aboutissants de l’installation du chantier avant de lui soumettre une proposition cohérente à ce sujet. Le chantier avait débuté mais aucune proposition ne lui avait été soumise et aucun étai n’avait été installé bien que ceux-ci aient été qualifiés de « nécessaires ». g. Dans sa duplique le département a persisté dans ses conclusions. h. C______ et B______ ont produit une note de l’architecte chargé des travaux selon laquelle les travaux, objet de la demande complémentaire, ne seraient pas réalisés jusqu’à droit jugé sur le recours. Les travaux en cours n’avaient trait qu’à la demande principale en force. Ils détaillaient les deux demandes. Aucuns travaux n’étaient menés au rez-de-chaussée. Ne s’y trouvait que la mise en place de la zone vie du chantier, étant relevé qu’il était possible que les vitres soient bâchées afin de respecter l’intimité des ouvriers. Les travaux commencés ne touchaient pas et ne toucheraient ni la parcelle ni les bâtiments de A______, qu’il s’agisse des travaux de l’autorisation de construire principale en cours, ou ceux visés par la complémentaire. Elles produisaient les documents émis lors de l’ouverture du chantier pour démontrer que tout avait été mené dans les règles, notamment les directives circulation du 17 septembre 2025, un échange de courriels du 8 septembre 2025 et la permission d’installation de chantier du 5 septembre 2025. i. Par décision du 17 octobre 2025, le TAPI a rejeté la requête en mesures provisionnelles de cessation de travaux. A______ alléguait qu’B______ et C______ auraient commencé les travaux non seulement de l’autorisation de construire en force, ce qu’elles étaient en droit de faire, mais aussi ceux ayant trait à l’autorisation de construire complémentaire querellée par devant le TAPI, ce qu’elles ne pouvaient faire compte tenu de l’effet suspensif attaché au recours. Les éléments produits ne démontraient pas, à satisfaction de droit, ses allégations, alors que le fardeau de la preuve lui incombait. Les pièces versées à la procédure le 13 octobre 2025 par B______ et C______ laissaient en outre penser que les travaux en cours ne concernaient effectivement que l’autorisation de construire principale. En tout état, si lesdites sociétés réalisaient effectivement des travaux liés à l’autorisation entreprise, une remise en état serait ordonnée par le département dans l’hypothèse où le présent recours serait admis. Il était peu probable que les deux sociétés prennent un tel risque. C. a. Par acte du 30 octobre 2025, A______ a interjeté recours contre la décision du 17 octobre 2025 du TAPI auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative).

- 6/10 - A/3020/2025 Elle a conclu à son annulation et, cela fait, à ce qu’il soit ordonné, à titre provisionnel, la cessation immédiate des travaux entrepris à la rue E______, sous la menace de la peine prévue par l’art. 292 CP. La décision, incidente, lui causait un préjudice irréparable en termes sécuritaires. Le chantier avait commencé et aucune proposition ne lui avait été soumise, respectivement aucun étai n’avait été installé bien que ceux-ci étaient qualifiés de « nécessaires ». Son dommage était par ailleurs procédural et économique. En effet, les nuisances engendrées par les travaux avaient d’ores et déjà donné lieu à des contestations des locataires, des demandes en réduction de loyer et à des logements vacants. Les procédures initiées par les locataires pouvaient durer plusieurs années. Dans la mesure où les procédures de baux et loyers étaient dite « gratuites », elle ne serait pas indemnisée pour ses frais d’avocat. Un ordre de remise en état ne lui apporterait aucune satisfaction. Au contraire, il s’agirait de nouveaux travaux pouvant mener à de nouvelles réclamations des locataires. Les art. 19, 21, 25 et 66 LPA avaient été violés. Les travaux avaient commencé. Ils se déroulaient au rez-de-chaussée, dans les locaux concernés par la demande complémentaire. Il aurait appartenu au TAPI, soumis à la maxime d’office, de s’adjoindre l’aide du département pour ordonner un éventuel transport sur place. Il ne pouvait se limiter à interpeller le département. Même ce dernier n’avait pas daigné se déplacer pour procéder aux vérifications nécessaires. Si la chambre administrative devait juger nécessaire que le département se rende sur place, il conviendrait de renvoyer la cause à l’instance précédente pour que le TAPI procède aux contrôles nécessaires. Elle avait produit des photos et sollicité des investigations de la part des autorités compétentes pour faire respecter l’effet suspensif à son recours. Il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir tout entrepris. b. Le département a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. La question « sécuritaire » des étais relevait de la mise en œuvre de la demande complémentaire et de la responsabilité du mandataire. L’exécution de l’autorisation délivrée échappait au cadre du recours principal, limité à l’examen de la validité de la légalité de la décision du département. Les nuisances et les répercussions d’ordre procédural et économique ne constituaient pas, en soi, un préjudice irréparable à teneur de la jurisprudence. c. B______ et C______ ont conclu à l’irrecevabilité du recours. Le département était au courant de l’avancement des travaux, exclusivement liés à l’autorisation principale. Il avait la possibilité de venir contrôler en tout temps le chantier. Conformément à l’autorisation en force, l’échafaudage avait été installé, et la protection du trafic (routier / pédestre) avait été mise en place sous contrôle de l’inspectorat des chantiers de la ville de Genève. Certains travaux, décrits, étaient en cours. Ils visaient à la dépollution du bâtiment, la démolition/évacuation des aménagements intérieurs, l’évacuation de la citerne, la démolition/évacuation des façades et la modification des éléments structurels autorisés. L’autorisation principale prévoyait une démolition plus importante, comprenant le mur en limite

- 7/10 - A/3020/2025 de propriété avec la parcelle de la recourante, ce qui ne serait finalement pas le cas en raison de l’absence de dialogue entre les parties. Le projet initial avait donc été revu à la baisse afin d’éviter des emprises chez la recourante. Il était contesté que les travaux de rez-de-chaussée aient commencé. Les locaux étaient vides et utilisés comme zone de vie du chantier. Ils avaient toutefois été vidés de leur équipement, ce qui était autorisé, les locaux ayant été restitués par leurs locataires. Aucun étai ne serait installé dès lors qu’il n’y avait pas besoin de démolir le mur mitoyen et donc de devoir installer des protections devant être soutenues de l’intérieur des locaux de la recourante. Cette solution avait été abandonnée. d. La recourante n’ayant pas répliqué dans le délai qui lui avait été imparti, la cause a été gardée à juger. EN DROIT 1. La chambre administrative examine d’office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATA/660/2022 du 23 juin 2022 consid. 1 et les références mentionnées). 1.1 Le recours a été interjeté devant l'autorité compétente (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05), dans le délai de dix jours prescrit par l'art. 62 al. 1 let b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 1.2 Selon l'art. 57 let. c LPA in initio, les décisions incidentes peuvent faire l'objet d'un recours si elles risquent de causer un préjudice irréparable. Selon la même disposition in fine, elles peuvent également faire l'objet d'un tel recours si cela conduisait immédiatement à une solution qui éviterait une procédure probatoire longue et coûteuse. L'art. 57 let. c LPA a la même teneur que l'art. 93 al. 1 let. a et b de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le préjudice irréparable suppose que le recourant ait un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit immédiatement annulée ou modifiée (ATF 127 II 132 consid. 2a ; 126 V 244 consid. 2c ; 125 II 613 consid. 2a ; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 2025, p. 462 n. 1265). Un préjudice est irréparable lorsqu'il ne peut être ultérieurement réparé par une décision finale entièrement favorable au recourant (ATF 138 III 46 consid. 1.2 ; 134 III 188 consid. 2.1 et 2.2 ; 133 II 629 consid. 2.3.1). Un intérêt économique ou un intérêt tiré du principe de l'économie de la procédure peut constituer un tel préjudice (ATF 127 II 132 consid. 2a ; 126 V 244 consid. 2c ; 125 II 613 consid. 2a). Le simple fait d'avoir à subir une procédure et les inconvénients qui y sont liés ne constitue toutefois pas en soi un préjudice irréparable (ATF 133 IV 139 consid. 4 ;

- 8/10 - A/3020/2025 arrêt du Tribunal fédéral 1C_149/2008 du 12 août 2008 consid. 2.1 ; ATA/305/2009 du 23 juin 2009 consid. 2b et 5b et les références citées). La chambre administrative a précisé à plusieurs reprises que l'art. 57 let. c LPA devait être interprété à la lumière de ces principes (ATA/1622/2017 du 19 décembre 2017 consid. 4c et les arrêts cités). Cette interprétation est critiquée par certains auteurs qui l'estiment trop restrictive (Stéphane GRODECKI/Romain JORDAN, Questions choisies de procédure administrative, SJ 2014 II p. 458 ss). Elle a néanmoins été confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1156/2018 consid. 4.3). Lorsqu'il n'est pas évident que le recourant soit exposé à un préjudice irréparable, il lui incombe d'expliquer dans son recours en quoi il serait exposé à un tel préjudice et de démontrer ainsi que les conditions de recevabilité de son recours sont réunies (ATF 136 IV 92 consid. 4 ; ATA/1622/2017 précité consid. 4d ; ATA/1217/2015 du 10 novembre 2015 consid. 2d). 1.3 Selon l’art. 66 al. 1 LPA, sauf disposition légale contraire, le recours a effet suspensif à moins que l’autorité qui a pris la décision attaquée n’ait ordonné l’exécution nonobstant recours. 1.4 En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux autorisés par l’autorisation principale (DD 1______/1), en force, peuvent commencer et que seuls ceux visés par l’autorisation complémentaire (DD 1______/2) sont concernés par l’effet suspensif octroyé ex lege au recours interjeté le 2 septembre 2025. Il n’est pas contesté non plus que le recours porte sur une décision incidente et que sa recevabilité devant la chambre de céans dépend de l’existence d’un préjudice irréparable. La recourante évoque une question sécuritaire, à savoir la nécessité de mettre en place des étais sous la dalle de la terrasse de son immeuble. Or, les sociétés intimées ont indiqué, sans être contredites, que cette solution avait été abandonnée. Il n’était plus question de démolir le mur mitoyen entre leurs deux parcelles, tel qu’autorisé dans la DD 1______/1. Dans ces conditions, en l’absence de la nécessité de mettre en place des étais sous la dalle de la terrasse de l’immeuble de la recourante, il n’existe pas de risque de préjudice en termes de sécurité. La recourante fait état d’un préjudice procédural et économique en lien notamment avec les nuisances engendrées par les travaux et les contestations des locataires. Or, dès lors qu’il n’est pas contesté que les travaux en lien avec l’autorisation principale DD 1______/1 peuvent être entrepris, des nuisances engendrées par les travaux auront en tous les cas lieu et des contestations de locataires en lien avec les travaux autorisés conformément à la DD 1______/1 ne peuvent être exclues. D’éventuels travaux dépendant de la seule autorisation complémentaire DD 1______/2 ne sont dès lors pas de nature à engendrer, à eux seuls, le préjudice irréparable allégué.

- 9/10 - A/3020/2025 En l’absence d’un préjudice irréparable, la première hypothèse de l’art. 57 let. c LPA n’est pas remplie. La recourante ne soutient pas, à juste titre, que le prononcé d’un arrêt par la chambre de céans pourrait conduire immédiatement à une solution qui éviterait une procédure probatoire longue et coûteuse, seconde hypothèse de l’art. 57 let. c LPA. Le recours devra dès lors être déclaré irrecevable. 2. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 al. 1 LPA), et une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée, solidairement, aux deux sociétés intimées à la charge de la recourante (art. 87 al. 2 LPA). * * * * * PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE déclare irrecevable le recours interjeté le 30 octobre 2025 par A______ SA contre la décision sur mesures provisionnelles du Tribunal administratif de première instance du 17 octobre 2025 ; met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de A______ SA ; alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à B______ SA et C______ SA, prises solidairement, à la charge de A______ SA ; dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession des recourants, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; communique le présent arrêt à Me Pascal PÉTROZ, avocat de la recourante, à Me Stéphane PENET, avocat des sociétés intimées, au département du territoire - OAC ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Patrick CHENAUX, Claudio MASCOTTO, juges. Au nom de la chambre administrative :

- 10/10 - A/3020/2025 le greffier-juriste :

J. PASTEUR

la présidente siégeant :

F. PAYOT ZEN-RUFFINEN

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le

la greffière :