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A/1178/1999-TPE
du 12 décembre 2000
dans la cause
S.I. X. représentée par Me Christian Luscher, avocat
contre
ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES représentée par Me Karin Grobet, avocate
et
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS
et
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
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A/1178/1999-TPE EN FAIT
1. En octobre 1997, le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après: le département) a délivré à la Régie R. G. une autorisation de construire n° APA 13'553, pour l'exécution de différents travaux concernant l'immeuble ..., rue Dancet, à Genève, propriété de la S.I. X. (ci-après: la S.I.), au total de CHF 225'660.-. Cette autorisation contenait une clause relative au contrôle des loyers institué par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).
2. En novembre 1997, le DAEL a délivré une autorisation n° APA 13'553/2 pour d'autres travaux à exécuter dans le même immeuble, au total de CHF 74'570.- La clause de contrôle de loyer de la précédente autorisation a été modifiée en conséquence.
Il en a été de même lors de la délivrance, en août 1998, d'une troisième autorisation n° APA 13'553/3 portant sur une nouvelle série de travaux, au total de CHF 260'114.- L'état locatif alors était, pour tous les appartements de l'immeuble, de CHF 294'750.-
3. L'Association genevoise de défense des locataires (ci-après: ASLOCA) a recouru contre cette dernière autorisation auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après: la commission).
L'ASLOCA reprochait au DAEL de s'être prêté à la tactique dite du saucissonnage : il fallait, pour fixer les nouveaux loyers, prendre en compte le coût de l'ensemble des travaux visés par les trois autorisations, soit au total CHF 625'489.- En outre, on ignorait si la baisse du taux hypothécaire avait effectivement été répercutée dans le cadre du calcul des loyers.
L'ASLOCA concluait d'une part à ce que les loyers ne dépassant pas CHF 3'225.- par pièce et par année avant travaux ne soient augmentés que de 11,1% au maximum et restent en tout cas soumis à cette limite, et d'autre part à ce que les autres loyers ne soient pas augmentés.
4. Par décision du 29 octobre 1999, la commission a annulé la condition n° 5 de l'autorisation de construire n° 13'553/3.
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Il convenait de calculer le prix des loyers futurs sur la base du coût de l'ensemble des travaux, soit CHF 625'489.-. "Sur la base d'un taux de rendement de 8,75% selon l'article 11 litt. a) b) et c) LDTR", la hausse admissible était de CHF 38'311,20, ce qui représentait une hausse de 12% sur l'état locatif. Pour les appartements dont le loyer se situait à un montant inférieur à CHF 3'225.- par pièce et par année, la hausse pourrait donc être fixée à 12% au maximum, mais ne devrait pas dépasser CHF 3'225.-. Pour les autres, le loyer resterait fixé à 3'225.- par pièce et par année.
Le dossier était renvoyé au DAEL pour qu'il calcule à nouveau les loyers futurs.
5. La S.I. a recouru le 9 décembre 1999 contre cette décision auprès du Tribunal administratif en concluant à son annulation et à la confirmation des autorisations n° 13'553, 13'553/2/3.
La commission n'avait manifestement pas tenu compte de l'entrée en vigueur, le 16 octobre 1999, du nouvel article 11 LDTR.
En outre, s'il était exact de calculer une hausse globale de loyer de CHF 38'311,20 en prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer, ce qui entraînait une hausse moyenne de 12% de l'état locatif, la décision entreprise contenait de toute évidence une erreur lorsqu'elle prescrivait que les autres loyers (c'est-à-dire ceux qui dépassaient déjà CHF 3'225.pièce/année avant travaux) soient fixés à CHF 3'225.pièce/année après travaux. Il s'agissait d'une solution contraire à la loi et à la jurisprudence. De surcroît, le fait de ne reporter la hausse de 12% que sur les loyers inférieurs à CHF 3'225.- pièce/année avant travaux aurait pour effet pervers d'entraîner une hausse de ces derniers supérieure à celle qui résulterait, comme l'avait fait le DAEL, d'une répartition de cette augmentation sur tous les loyers.
6. L'ASLOCA a répondu au recours le 16 février 2000 en s'y opposant et en concluant à la confirmation de la décision de la commission.
Tout en reprenant son argumentation antérieure relative à la prise en compte du coût de l'ensemble des travaux, elle a précisé que le nouvel article 11 alinéa 3
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LDTR entré en vigueur le 16 octobre 1999 avait pour effet de limiter au montant de CHF 3'225.- pièce/année le loyer après travaux des appartements qui se situaient avant travaux en dessous de cette limite, et de bloquer au même niveau les loyers dépassant cette limite déjà avant travaux, à moins que le propriétaire ne prouve être dans l'impossibilité de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer. Il appartenait donc en l'espèce à la S.I. de faire cette démonstration sur la base de l'état locatif global par rapport à l'investissement consenti dans l'immeuble, selon l'article 269 CO.
Enfin, l'ASLOCA acceptait par gain de paix le calcul de la commission aboutissant à une augmentation de l'état locatif de 12%.
7. Par écriture du 15 février 2000, complétée le 20 avril 2000, le DAEL a considéré qu'il convenait d'appliquer le nouveau droit et de lui renvoyer le dossier pour complément d'instruction. Une nouvelle réglementation d'application de la LDTR serait publiée à fin avril 2000, et il s'agissait de donner au DAEL l'occasion de faire lui-même application de ces nouvelles normes, ce qui permettrait au demeurant aux parties de conserver les possibilités de recours habituelles.
8. La S.I. a répliqué le 20 mars 2000 en demandant que le Tribunal administratif ne statue pas avant que le Tribunal fédéral n'ait jugé dans deux procédures introduites à l'encontre de certaines normes de la LDTR adoptées le 25 mars 1999 (et entrées en vigueur le 16 octobre suivant).
9. Par arrêt du 1er septembre 2000, le Tribunal fédéral a rejeté les recours de droit public dont l'avaient saisi la Chambre genevoise immobilière et un particulier, lesquels avaient conclu à l'annulation notamment de l'article 11 alinéas 1 et 3 LDTR adopté le 23 mars 1999.
L'alinéa 1 de cette disposition n'était pas contraire aux intérêts des propriétaires puisqu'en prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer, y compris les travaux d'entretien, on permettait des augmentations de loyer en tenant compte de travaux non soumis à la LDTR. Quant à l'alinéa 3, le blocage des loyers devait être appliqué aux logements qui, sans être des logements de luxe, étaient loués à un
- 5 prix qui apparaissait, avant travaux, comme abusivement élevé et correspondant déjà à ce qui serait admissible après transformation.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. La décision litigieuse fixe à CHF 3'225.- après travaux le loyer pièce/année des appartements dont les loyers dépassaient cette limite avant travaux. Il s'agit probablement d'une inadvertance, mais en tout état, cette solution est contraire à la LDTR, aussi bien en ce qui concerne l'actuelle que l'ancienne version de l'article 11, celui-ci permetant aujourd'hui à la rigueur un blocage du loyer au niveau antérieur aux travaux, mais pas une diminution. Pour cette seule raison, la décision entreprise devra être annulée.
3. L'article 50 LDTR prévoit que les nouvelles dispositions de la loi sont immédiatement applicables, y compris dans le cadre d'une procédure pendante devant la commission de recours ou le Tribunal administratif. A cet égard, il semble également que l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions de la LDTR ait échappé à la commission.
La juridiction de céans pourrait apporter elle-même une solution au litige, moyennant les mesures d'instruction qui découlent de l'application des articles 11 alinéa 3 LDTR et 5 alinéa 2 du règlement d'application de la LDTR (RALDTR - L 5 20.01), dans sa version en vigueur dès le 27 avril 2000. Il apparaît cependant préférable de renvoyer la cause au DAEL pour qu'il prenne une nouvelle décision, comme il en fait lui-même la suggestion, afin de préserver les degrés de juridiction ultérieurs.
4. La prise en compte du coût de l'ensemble des travaux n'est plus litigieuse, ayant été admise par la recourante. Elle découle au demeurant de l'actuel article 11 alinéa 1 LDTR.
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Il incombera donc au DAEL, à qui la cause sera renvoyée, d'instruire le dossier en application des dispositions actuelles de la LDTR et du RALDTR.
L'augmentation de l'état locatif devra être répartie entre les appartements dont le loyer avant travaux ne dépassait pas CHF 3'225.- pièce/année et les autres, selon une clé de répartition correspondant à la proportion de chacune des deux catégories d'appartements par rapport au nombre total d'appartements de l'immeuble (F. PAYCHERE, O. BINDSCHEDLER, La jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière d'entretien des immeubles, in RDAF 1998, n° 4, p. 372). Cependant, la part d'augmentation qui concerne les appartements dont le loyer pièce/année était déjà avant travaux supérieur à CHF 3'225.- devra être laissée à la charge du propriétaire et ne pourra pas être reportée sur les loyers, si le cas de figure prévu par l'article 11 alinéa 3 LDTR est réalisé.
5. Le recours sera partiellement admis en tant qu'il a conclu à l'annulation de la décision entreprise, et la cause renvoyée au DAEL pour nouvelle décision au sens des considérants.
Compte tenu des raisons de l'annulation de la décision litigieuse et du renvoi de la cause au DAEL, aucun émolument ne sera perçu ni aucune indemnité allouée.
PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 9 décembre 1999 par la S.I. X. contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 29 octobre 1999;
au fond :
l'admet partiellement;
annule la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 29 octobre 1999;
renvoie la cause au département de
- 7 l'aménagement, de l'équipement et du logement pour nouvelle décision au sens des considérants;
dit qu'il n'est pas perçu d'émolument ni alloué d'indemnité;
communique le présent arrêt à Me Christian Luscher, avocat de la recourante, ainsi qu'à Me Karin Grobet, avocate de l'association genevoise de défense des locataires, et à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.
Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges.
Au nom du Tribunal administratif : la greffière-juriste adj. : le vice-président :
C. Goette Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci