Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 4 mai 2026
REPUBLIQUE E T
CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/7479/2024 ACJC/718/2026 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU VENDREDI 24 AVRIL 2026
Entre A______ SA, sise c/o B______ [régie immobilière], ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 août 2025, représentée par Me Olivier FAIVRE, avocat, rue de la Rôtisserie 2, case postale 3809, 1211 Genève 3, et Madame C______, domiciliée ______, intimée, représentée par Me Razi ABDERRAHIM, avocat, rue François-Versonnex 7, 1207 Genève.
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C/7479/2024 EN FAIT A. Par jugement JTBL/757/2025 du 20 août 2025, reçu par les parties le 21 août 2025, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevable la requête formée par C______ à l’encontre de A______ SA (ch. 1 du dispositif), déclaré inefficace le congé notifié le 13 février 2024 par A______ SA à C______ pour l'appartement de quatre pièces au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 22 septembre 2025, A______ SA a formé appel de ce jugement concluant à son annulation et au déboutement de C______ de toutes ses conclusions. b. Dans sa réponse du 24 octobre 2025, C______ a conclu au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris. c. Les parties ont répliqué et dupliqué les 4 décembre 2025 et 7 janvier 2026, persistant dans leurs conclusions respectives. d. Les parties ont été avisées le 29 janvier 2026 par la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Le 19 avril 1983, SOCIETE IMMOBILIERE D______, en qualité de propriétaire, et E______, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de quatre pièces au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. Ce contrat de bail annulait et remplaçait celui du 22 juin 1970. Il a été conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1er août 1983 au 31 juillet 1986. Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 8'616 fr.; le montant des charges annuelles, en sus, s’élevait à 3'240 fr. b. C______, épouse de E______, est devenue colocataire de l'appartement le 1er septembre 2003. c. A une date qui n’est pas précisée, l’immeuble susvisé a été acquis par A______ SA, qui a repris ledit contrat de bail. d. Par pli du 2 avril 2019, les locataires ont informé la bailleresse que E______, entré dans une maison de retraite, renonçait au bail de l'appartement litigieux, dans lequel C______ continuerait d'habiter avec sa fille.
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C/7479/2024 e. Le 22 mai 2019, la bailleresse a répondu avoir pris acte du fait que E______ ne cohabitait plus dans l'appartement avec C______; ce dernier n’était toutefois pas libéré de ses obligations et le bail se poursuivait à leurs deux noms. f. E______ est décédé le ______ 2023. g. Par jugement JTPI/7979/2023 du 6 juillet 2023, C______ a été déclarée en faillite. h. Par courrier du 6 novembre 2023, la bailleresse a imparti à l’Office cantonal des faillites, en application de l’art. 266h al. 1 CO, un délai au 27 novembre 2023 pour constituer, conjointement et solidairement avec C______, des sûretés à hauteur de 6'916 fr., correspondant à sept mois de loyer, soit jusqu’à la prochaine échéance du bail. Il était précisé qu’un courrier en ce sens était adressé le même jour à C______. i. Par courrier du 13 novembre 2023, le conseil de C______ a informé la bailleresse avoir été consulté par cette dernière et faire suite au courrier du 6 novembre 2023 adressé à l’Office cantonal des faillites, dont celui-ci avait transmis une copie à sa mandante. Il a requis de la bailleresse une copie du courrier recommandé qui aurait été envoyé à cette dernière, l’enjoignant à constituer des sûretés. Par ailleurs, le montant des sûretés réclamé par la bailleresse était contesté par la locataire. j. Le 7 février 2024, la Justice de paix a informé la bailleresse que E______ avait un fils, F______, domicilié no. ______, rue 2______ au G______ [GE]. k. Par avis de résiliation du 13 février 2024, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 mars 2024 conformément à l’art. 266h al. 2 CO, au motif que la locataire et l’Office cantonal des faillites n’avaient pas constitué les sûretés requises le 6 novembre 2023. A teneur du suivi postal track & trace, l’avis de résiliation précité a été déposé à la Poste sous pli recommandé le 13 février 2024; la locataire a été avisée pour retrait le 14 février 2024 et elle a retiré le pli au guichet postal le 21 février 2024. l. Par requête datée du 22 mars 2024, déposée par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 24 mars 2024, déclarée non conciliée à l'audience du 14 juin 2024, et portée devant le Tribunal le 20 août 2024, la locataire a contesté le congé du 13 février 2024, concluant principalement à sa nullité, subsidiairement, à son annulation et, plus subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans. Elle a allégué avoir constaté que la bailleresse avait adressé, le 6 novembre 2023, un courrier recommandé à l’Office cantonal des faillites sollicitant la constitution de sûretés; elle-même n’avait jamais reçu le même courrier.
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C/7479/2024 m. Dans sa réponse du 5 novembre 2024, la bailleresse a conclu à l’irrecevabilité de la demande de la locataire pour tardiveté, respectivement à son rejet faute de légitimation active et à la validation de la résiliation du 13 février 2024 avec effet au 31 mars 2024. La bailleresse a allégué avoir adressé, le 6 novembre 2023, un courrier à la locataire identique à celui envoyé à l’Office cantonal des faillites. A tout le moins, cette dernière en avait eu connaissance au vu de la teneur de son courrier du 13 novembre 2023 sous la plume de son conseil. n. Lors de l'audience du Tribunal du 25 novembre 2024, les parties ont plaidé, persistant dans leurs conclusions respectives. La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l’issue de cette audience. o. A teneur du jugement entrepris, le Tribunal a déclaré recevable la requête de la locataire du 22 mars 2024, considérant que celle-ci avait saisi la Commission de conciliation dans le délai légal de trente jours suivant la notification de l’avis de résiliation du bail intervenue le 21 février 2024. Il a considéré que la locataire disposait de la légitimation active dans la mesure où le fils de feu E______, F______, n’avait aucun intérêt à faire valoir quant au bail litigieux, n’ayant jamais habité le logement; E______ avait également perdu tout intérêt au bail dès lors qu’il avait emménagé en EMS, ce dont la bailleresse avait été informée. L’absence d’intérêt au bail de F______ devait, de plus, être retenue vu que cette dernière ne l’avait pas mis en demeure de verser des sûretés et ne lui avait pas non plus notifié l’avis de résiliation du bail. En outre, le fait que la locataire n’ait pas assigné son cohéritier dans la procédure en contestation de congé n’avait aucune incidence. Le congé devait être déclaré inefficace, les conditions de l’art. 266h al. 1 CO n’ayant pas été respectées, dans la mesure où la bailleresse n’avait pas démontré avoir adressé une mise en demeure réclamant des sûretés à la locataire; la copie du courrier que la bailleresse avait versée à la procédure ne précisait pas qu’il aurait été adressé par pli recommandé et elle n’avait produit aucun suivi d’envoi. Il ne pouvait être retenu que la locataire aurait été de mauvaise foi en alléguant ne pas avoir reçu le pli puisqu’elle en avait réclamé une copie par courrier du 13 novembre 2023 et que la bailleresse n’avait pas saisi cette occasion pour lui adresser une nouvelle mise en demeure. Enfin, le seul fait que la locataire ait été informée par l’Office des faillites de la demande de sûretés n’était pas suffisant pour pallier l’absence de mise en demeure adressée personnellement à la locataire.
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C/7479/2024 EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 1.2 En l'espèce, vu le montant du loyer annuel brut, la valeur litigieuse (à savoir 11'856 fr. x 3 ans) est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 1.3 Interjeté dans la forme et le délai prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 143 al. 1 et 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L’appelante fait grief au Tribunal d’avoir déclaré recevable la demande de l’intimée, ayant retenu, de manière contraire au droit et sans motiver son raisonnement, que l’avis de résiliation du bail du 13 février 2024 avait été notifié à la locataire le 21 février 2024 et non le 14 février 2024, date à laquelle l’avis de retrait de la Poste avait été déposé dans la boîte aux lettres de cette dernière. 2.1 2.1.1 A teneur de l’art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé. https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374
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C/7479/2024 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la résiliation du bail est une décision unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception. La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5.1; 137 III 208 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_611/2023 du 22 mai 2024 consid. 5.1; 4A_471/2013 du 11 novembre 2013 consid. 2). La théorie de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts antagonistes des deux parties, à savoir ceux de l'expéditeur et ceux du destinataire. L'expéditeur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment où il parvient dans la sphère d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, à l'intérieur de sa sphère d'influence, du fait qu'il prend connaissance tardivement, respectivement ne prend pas connaissance du support de la communication. Cet équilibre serait rompu si la théorie de la réception relative - selon laquelle le pli est reçu au moment où il est effectivement retiré à la poste ou, s'il n'est pas retiré, le septième et dernier jour du délai de garde - devait s'appliquer (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 in fine; 140 III 244 consid. 5.1 in fine). La fiction de notification le septième jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de droit matériel (ACJC/130/2022 du 31 janvier 2022 consid. 3.3.1). Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification (sur cette dernière notion, cf. ATF 138 III 225 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_466/2012 du 4 septembre 2012 consid. 4; 5D_130/2011 du 22 septembre 2011 consid. 2.1; ACJC/130/2022 précité). 2.1.2 En vertu de l’art. 266h al. 1 CO, en cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose, le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour les loyers à échoir. A cet effet, il s’adresse par écrit au locataire et à l’administration de la faillite en leur fixant un délai convenable. Si ces sûretés ne lui sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat (al. 2). http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20III%20208 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20III%20244 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20225 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_466/2012 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5D_130/2011
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C/7479/2024 L’art. 266o CO prévoit que le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul. Le Tribunal fédéral qualifie d’inefficace le congé anticipé donné sans que toutes les conditions requises par la loi ne soient réalisées ; plus précisément, les résiliations extraordinaires de bail signifiées alors qu’une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut, sont inefficaces (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 122 III 92 consid. 2d, in JdT 1996 I 595; 121 III 156 consid. 1c/aa ; LACHAT/BOHNET, in Commentaire romand Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 2 ad art. 266o CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 951, ch. 2.6). L’inefficacité est une forme de nullité et peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit; elle doit être soulevée d’office par l’autorité de conciliation ou le juge (ATF 139 III 457 consid. 5.3; ATF 122 III 92 et 121 III 156 précités; LACHAT/BOHNET, op. cit., n. 3 ad art. 266o CO; LACHAT, op. cit.; MONTINI, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 6 ad art. 266o CO). 2.2 2.2.1 En l'espèce, il ressort du justificatif d’envoi postal track & trace que l’avis de résiliation du bail daté du 13 février 2024 a été expédié sous pli recommandé par l’appelante le jour même et que l’intimée a été avisée pour retrait le 14 février 2024. Le pli a par ailleurs été distribué à cette dernière au guichet postal le 21 février 2024. L’intimée a eu connaissance de l’invitation à retirer le pli recommandé laissé par la Poste dans sa boîte aux lettres, puisque le pli a bien été distribué ensuite au guichet, le pli étant ainsi entré dans sa sphère d’influence au jour du dépôt de l’avis de retrait dans la boîte aux lettres. Compte tenu de la jurisprudence constante du Tribunal fédéral rappelée supra, l’avis de résiliation était ainsi réputé notifié à l’intimée le 14 février 2024 et non le 21 février 2024. Dans la mesure où le délai de trente jours prévu par l’art. 273 al. 1 CO commençait à courir dès le lendemain de la notification, à savoir le 15 février 2024, la requête déposée par l’intimée devant la Commission de conciliation le 24 mars 2024 était tardive, en ce qui concerne les conclusions subsidiaires en annulation du congé et en prolongation du bail. Sur ces points, ladite requête était par conséquent irrecevable. 2.2.2 En revanche, en tant qu’elle vise à la constatation de la nullité du congé précité sous l’angle du non-respect des conditions prévues par l’art. 266h CO, la requête de l’intimée pouvait être formée en tout temps par-devant la Commission de conciliation, de sorte qu’elle était recevable à cet égard. 2.2.3 Au vu de ce qui précède, le grief de l’appelante apparaît partiellement fondé. Ainsi, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera annulé et il sera statué à nouveau, en ce sens que la requête en contestation de congé formée le 24 mars 2024 par l’intimée à l’encontre l’appelante, relative à la résiliation de bail du 13 février https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=mjtwkxzrgm4v62ljnfptinjx
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C/7479/2024 2024 pour le 31 mars 2024 sera déclarée irrecevable en tant qu’elle porte sur l’annulation du congé et sur la prolongation du bail. Elle sera, en revanche, déclarée recevable en tant qu’elle porte sur la constatation de la nullité du congé précité. 3. L’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu que l’intimée disposait de la légitimation active pour agir en contestation de la résiliation de bail, cette dernière formant une consorité nécessaire avec son cohéritier, F______. 3.1 Selon la jurisprudence fédérale, la qualité pour agir - communément qualifiée de légitimation active - appartient en principe à celui qui peut faire valoir la prétention en tant que titulaire du droit litigieux, en son propre nom. Il s'agit d'une condition de fond du droit exercé, dont le défaut conduit au rejet de l'action. En particulier, si l'action n'a pas été ouverte par tous les consorts matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée, faute de qualité pour agir. La consorité (matérielle) nécessaire est imposée par le droit matériel, qui détermine les cas dans lesquels plusieurs parties doivent agir ou défendre ensemble. Sous sa forme active, elle est réalisée lorsque plusieurs personnes sont ensemble titulaires du droit en cause, de sorte que chacune ne peut pas l'exercer seule en justice. Sont ainsi consorts nécessaires les membres d'une communauté du droit civil - telle la communauté héréditaire - qui sont ensemble titulaires d'un même droit. Il y a aussi consorité nécessaire en cas d'action formatrice, soit lorsque l'action tend à la création, la modification ou la dissolution d'un droit ou d'un rapport de droit déterminé touchant plusieurs personnes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 du 29 novembre 2021 consid. 4.3 et les références citées). L'action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 ss CO est une action formatrice : en contestant le congé que lui a notifié le bailleur, le locataire cherche en effet à maintenir le rapport de droit qui les lie. Lorsque plusieurs parties sont titulaires d'un bail, il y a bail commun, soit un rapport juridique uniforme, qui n'existe que comme un tout et pour toutes les parties au contrat. La question de savoir si, pour requérir l'annulation du congé, les cotitulaires du bail doivent agir en commun, ou si une exception peut être admise, a longtemps été l'objet d'une controverse doctrinale (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité consid. 4.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral a tranché la question en 2010 en introduisant un tempérament à l'action conjointe, afin de tenir compte du « besoin de protection sociale particulièrement aigu lorsqu'un local d'habitation est en jeu » (ATF 140 III 598 consid. 3.2; 146 III 346 consid. 2.2). Le demandeur peut dès lors agir seul, mais, comme l'action (formatrice) implique que le bail soit en définitive maintenu ou résilié envers toutes les parties, il doit assigner aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui n'entendent pas s'opposer au congé, sous peine de se voir dénier la qualité pour agir. Autrement dit, il n'est pas nécessaire que les consorts matériels nécessaires soient tous demandeurs ou défendeurs; il suffit qu'ils soient tous parties au procès, répartis d'un côté et de https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-598%3Ade&number_of_ranks=0#page598 https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-III-346%3Ade&number_of_ranks=0#page346
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C/7479/2024 l'autre de la barre (ATF 146 III 346 consid. 2.2; 145 III 281 consid. 3.4.2; 140 III 598 consid. 3.2). Cette jurisprudence s'applique non seulement aux baux d'habitation, mais également aux baux de locaux commerciaux; elle s'étend à la demande de constatation de la nullité ou de l'inefficacité d'une résiliation (ATF 146 III 346 précité consid. 2.2 et arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité consid. 4.3.1 in fine et les références citées). Selon l'art. 560 al. 1 et 2 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte; ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe ainsi de plein droit aux héritiers, qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur. En principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire (art. 602 CC), qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble (art. 602 al. 2 et 653 al. 2 CC) et doivent donc agir en justice ensemble. Chacun d'eux a toutefois la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui-ci ou ceux-ci en justice à côté du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité consid. 4.3.2 et les références citées, cf. en particulier : ATF 140 III 598 consid. 3.2; arrêts 4A_141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 4.1; 4A_347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 3.1; 4A_34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 4A_195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 1.2). Par ailleurs, le justiciable qui fait valoir une prétention doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection au sens de l'art. 59 al. 2 let. a CPC, soit un intérêt personnel et actuel à voir le juge statuer sur ses conclusions. Lorsqu'une demande en justice ne répond pas à un intérêt digne de protection de son auteur, elle est irrecevable. Le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n'habite pas l'appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés garantie par les art. 271 ss CO. En effet, seul celui qui utilisait effectivement les locaux a un intérêt digne de protection à l'annulation du congé (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC). Lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d'habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité consid. 4.4 et les références citées, cf. en particulier : arrêts du Tribunal fédéral 4A_141/2018, précité consid. 4.1; 4A_689/2016 précité consid. 4.1; 4A_516/2016 précité consid. 8.1; 4A_347/2017 précité consid. 3.1; 4A_34/2017 précité consid. 5; 4A_195/2016 précité consid. 1.2). https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-III-346%3Ade&number_of_ranks=0#page346 https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F145-III-281%3Ade&number_of_ranks=0#page281 https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-598%3Ade&number_of_ranks=0#page598 https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-III-346%3Ade&number_of_ranks=0#page346 https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-III-346%3Ade&number_of_ranks=0#page346 https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-598%3Ade&number_of_ranks=0#page598
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C/7479/2024 3.2 En l’espèce, le fils de feu E______ n’a jamais habité le logement litigieux, de sorte qu’il ne disposait d’aucun intérêt à faire valoir sur ce dernier, dans le cadre de la résiliation de bail notifiée à l’intimée. Contrairement à ce que soutient l’appelante, elle ne pouvait se plaindre d’un défaut de légitimation active de la locataire, dès lors qu’elle a elle-même considéré que F______ n’avait pas d’intérêt à faire valoir quant au bail du fait qu’elle n’a adressé à ce dernier aucune mise en demeure de verser des sûretés, ni d’avis de résiliation du bail. Le raisonnement du Tribunal ne prête pas le flanc à la critique in casu. En effet, la bailleresse n’ignorait pas l’existence du fils de feu E______, à tout le moins au jour où elle a résilié le bail litigieux, ayant été informée de son existence et du domicile de celui-ci par la Justice de Paix, le 7 février 2024, soit six jours avant l’envoi de l’avis de résiliation. Dans ces circonstances et vu la jurisprudence fédérale rappelée supra – laquelle trouve application en matière d’annulation des congés abusifs au sens des art. 271 ss CO et s’entend également aux cas de nullité d’une résiliation de bail – c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que l’intimée disposait de la légitimation active pour agir, seule, en contestation de la résiliation litigieuse. Le grief de l’appelante étant infondé, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. Aux termes d’un dernier grief, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir fait preuve d’arbitraire et de formalisme excessif en retenant que la bailleresse n’avait pas notifié la mise en demeure du 6 novembre 2023 à la locataire, alors que celle-ci en aurait reçu une copie de l’Office cantonal des faillites et aurait contesté le montant des sûretés requises par courrier du 13 novembre 2023. 4.1 A teneur de l’art. 266h al. 1 CO, en cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose, le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour les loyers à échoir; à cet effet, il s’adresse par écrit au locataire et à l’administration de la faillite en leur fixant un délai convenable. Si ces sûretés ne lui sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat (al. 2). La demande de sûretés doit être formulée par écrit et adressée tant au locataire qu’à l’administration fiscale; à défaut de la réalisation de ces conditions matérielles, le congé donné ultérieurement par le bailleur est nul, respectivement inefficace (ATF 121 III 156 consid. 1c; LACHAT/BOHNET, op. cit., n. 6 ad art. 266h CO; BISE/PLANAS, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, op. cit., n. 13 ad art. 266h CO). 4.2 En l’espèce, il ressort du dossier que la bailleresse n’a apporté aucune preuve démontrant qu’elle aurait adressé une mise en demeure à l’intimée sollicitant la constitution de sûretés. Contrairement à ce que l’appelante soutient, la seule
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C/7479/2024 mention : « Un courrier en ce sens est adressé ce jour à Madame C______ », figurant aux termes de la mise en demeure du 6 novembre 2023 adressée à l’Office cantonal des faillites, n’est pas propre à démontrer que ladite mise en demeure aurait effectivement été envoyée par la bailleresse. Le fait que la locataire ait eu connaissance de la mise en demeure litigieuse, a posteriori par le biais de l’Office cantonal des faillites, et qu’elle en ait contesté les termes, ne permet pas non plus à l’appelante de prouver la réalisation des conditions strictes prévues par l’art. 266h al. 1 CO. A cet égard, cette dernière se limite à plaider que l’intimée se serait vu notifier une nouvelle copie de la mise en demeure du 6 novembre 2023, sans toutefois en apporter la preuve. Il n’est pas non plus établi que l’appelante aurait effectivement adressé une copie de la mise en demeure susvisée à la locataire, ni à son avocat, tel que ce dernier l’avait demandé par courrier du 13 novembre 2023. Compte tenu de ce qui précède, c’est à juste titre que le Tribunal a retenu qu’en l’absence de preuve démontrant que la mise en demeure aurait été adressée personnellement à la locataire, les conditions de l’art. 266h al. 1 CO n’étaient pas respectées, de sorte que la résiliation du bail devait être déclarée inefficace. Le grief de l’appelante étant infondé, le jugement attaqué sera confirmé sur ce point également. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *
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PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :
A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 22 septembre 2025 par A______ SA contre le jugement JTBL/757/2025 rendu le 20 août 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7479/2024. Au fond : Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau : Déclare irrecevable la requête en contestation de congé formée le 24 mars 2024 par C______ à l’encontre de A______ SA relative à la résiliation de bail du 13 février 2024 pour le 31 mars 2024 s’agissant de l’appartement de quatre pièces situé au 5ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, en tant qu’elle porte sur l’annulation du congé et sur la prolongation du bail. Déclare recevable la requête en contestation de congé formée le 24 mars 2024 par C______ à l’encontre de A______ SA relative à la résiliation de bail du 13 février 2024 pour le 31 mars 2024 s’agissant de l’appartement de quatre pièces situé au 5ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, en tant qu’elle porte sur la constatation de la nullité du congé. Confirme au surplus le jugement entrepris. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Nevena PULJIC et Monsieur Mathias ZINGGELER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
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Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.