Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg T +41 26 304 15 00 tribunalcantonal@fr.ch www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2019 57 Arrêt du 31 mars 2020 IIe Cour d’appel civil Composition Présidente : Dina Beti Juges : Michel Favre, Catherine Overney Greffière-rapporteure : Sandra Ayan-Mantelli Parties A.________, demandeur et recourant, représenté par Me Maude Roy Gigon, avocate contre B.________, défendeur et intimé, représenté par Me Sébastien Dorthe, avocat Objet Bail à loyer – restitution anticipée (art. 264 CO) Recours du 4 mars 2019 contre la décision de la Présidente du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 7 janvier 2019
Tribunal cantonal TC Page 2 de 8 considérant en fait A. Le 17 décembre 2010, B.________, représenté par la Régie C.________ SA (ci-après : la régie), en qualité de bailleur, et A.________ et D.________, en qualité de locataires, ont signé un contrat de bail ayant pour objet un appartement de 6.5 pièces sis à la route E.________, à F.________. Ce contrat, qui a débuté le 1er avril 2011, prévoyait le versement d’un loyer mensuel brut de CHF 2'550.-. Il avait été conclu pour une durée initiale d’une année, renouvelable tacitement de six mois en six mois, et le délai de résiliation était fixé à quatre mois pour les échéances du 31 mars et du 30 septembre. A une date indéterminée en début d’année 2013, A.________ s’est séparé de D.________ et a quitté l’appartement. Par courrier du 30 janvier 2013, le demandeur, D.________ et la curatrice de celle-ci ont alors avisé le bailleur que A.________ voulait résilier le contrat de bail pour lui-même et que D.________ ainsi que son nouveau compagnon G.________ désiraient reprendre le bail à loyer précité. Par courrier du 15 février 2013, envoyé à « Madame et Monsieur D.________ et A.________, Rte E.________, F.________ », le bailleur a informé les locataires qu’au vu de la situation financière de D.________ et de G.________, il ne pouvait pas établir de nouveau contrat. Le bailleur précisait par conséquent que le bail à loyer du 17 décembre 2010 restait en vigueur. Par courrier du 2 mai 2016 adressé à la régie, le demandeur a résilié le contrat de bail. Ce courrier n’a pas été contresigné par D.________. Par courrier du 12 mai 2016, adressé à D.________ et transmis en copie à A.________, le bailleur a demandé à la première citée de lui transmettre un dossier complet afin d’établir un nouveau bail en sa faveur, sous suite d’information du suivi sitôt les dossiers transmis. Par courriel du 17 mai 2016, la régie a demandé à la curatrice de D.________ et de A.________ de lui transmettre le dossier de postulation de D.________ et G.________ « afin que nous puissions l’examiner et éventuellement établir un nouveau bail ou trouver une autre solution ». La curatrice y a répondu par courriel du même jour en confirmant la volonté des intéressés de reprendre le bail. Par courrier du 31 mai 2016, la curatrice a demandé que le contrat de bail soit établi aux noms de D.________ et de G.________ en invoquant leur salaire cumulé net de CHF 10'141.90, sans y annexer les pièces demandées par le bailleur dans son courrier du 12 mai 2016. D.________ est décédée en 2016. Le 14 septembre 2016, le bailleur a envoyé, à la nouvelle adresse du demandeur, un rappel pour le loyer de septembre 2016. Par courrier du 27 septembre 2016, le bailleur a informé le demandeur qu’il estimait qu’il était toujours tenu par le bail et lui a donné la marche à suivre afin de résilier le contrat de bail. Le 10 octobre 2016, le demandeur ainsi que le représentant des héritiers de feu D.________ se sont rendus auprès du bailleur afin de résilier le contrat de bail. Par courrier du 13 octobre 2016, le bailleur a confirmé dite résiliation et a informé le demandeur qu’il était responsable du contrat de bail jusqu’au 31 mars 2017.
Tribunal cantonal TC Page 3 de 8 Par courrier du 21 décembre 2016, A.________, par l’intermédiaire de la Compagnie d’assurance de protection juridique, a demandé à ce qu’il soit libéré du contrat de bail au 31 décembre 2016, tout en précisant qu’il avait parfaitement rempli ses obligations contractuelles en s’acquittant des loyers jusqu’au 31 décembre 2016. B. Le 24 mai 2017, le bailleur a introduit une poursuite à l’encontre du demandeur pour les loyers de janvier à mars 2017. Le demandeur a formé opposition totale au commandement de payer. Le bailleur a obtenu la mainlevée provisoire de l’opposition par décision du 29 août 2017. C. Le 29 septembre 2017, A.________ a introduit une action en libération de dette devant la Présidente du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine (ci-après : la Présidente). Le 30 mai 2018, A.________ et B.________, ont comparu devant la Présidente du Tribunal, assistés de leurs mandataires respectifs. Par décision du 7 janvier 2019, la Présidente a rejeté l'action en libération de dette de A.________ et mis les dépens de B.________ à la charge du demandeur. D. Le 4 mars 2019, A.________ a interjeté un recours contre cette décision, concluant à son annulation, à ce qu'il soit libéré des obligations contractuelles découlant du contrat de bail avec effet au 30 juin 2016, à ce qu'il ne doive pas payer la somme de CHF 7'650.- avec intérêts à 5% l'an depuis le 1er février 2018 à B.________ faisant l’objet du prononcé de la mainlevée provisoire du 29 août 2017, et à ce que les frais de première et seconde instances soient mis à la charge de l’intimé. Le 8 avril 2019, B.________ a déposé une détermination, concluant au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée, frais de la procédure de recours à la charge de A.________. en droit 1. 1.1. La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC). En l’espèce, la valeur litigieuse est de CHF 7'899.40, comme l’ont constaté la Présidente et le recourant (cf. décision attaquée, p. 5 ; recours, p. 2), de sorte que seule la voie du recours est ouverte. La valeur litigieuse devant la Cour est identique. Partant, seul le recours constitutionnel subsidiaire est ouvert devant le Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 74 al. 1 let. a et 113 ss LTF). 1.2. Le délai pour faire recours contre la décision attaquée est de 30 jours à compter de sa notification (art. 321 al. 1 CPC). En l’espèce, elle a été notifiée au recourant le 5 février 2019 de sorte que le recours déposé le 4 mars 2019 respecte ce délai. 1.3. La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière en droit ; s'agissant des faits, elle est en revanche limitée à leur constatation manifestement inexacte (art. 320 CPC).
Tribunal cantonal TC Page 4 de 8 1.4. Conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables au stade du recours. 1.5. En application de l’art. 327 al. 2 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience. 2. 2.1. En substance, le recourant reproche à la Présidente d'avoir refusé d'appliquer l'art. 264 CO par analogie à ses courriers de résiliation des 30 janvier 2013 et 2 mai 2016. Il fait valoir une violation par le bailleur du délai prévu à l’art. 9 du Contrat-cadre romand (CCR ; cf. FF 2014 5087) pour lui répondre. L’intimé soutient quant à lui que l’art. 264 CO ne saurait trouver application par analogie. Il relève que la proposition de reprise de bail de 2013 a tout de suite été refusée par courrier du 15 février 2013 en raison des situations financières de D.________ et G.________ de sorte qu’on ne peut lui reprocher un quelconque manque de diligence. Quant à l’hypothétique résiliation de 2016, elle était nulle dans la mesure où il manquait la signature de D.________ et l’on ne saurait s’écarter de l’exigence de signature de tous les colocataires. Selon l’intimé, seule la résiliation intervenue le 10 octobre 2016 est valable. 2.2. 2.2.1. S’ils entendent résilier le bail, les colocataires doivent agir ensemble. Si un colocataire veut se libérer du bail alors que les autres désirent le maintenir, il ne pourra le faire qu'avec l'accord des colocataires restants et du bailleur, qui conclura un nouveau contrat avec ceux-ci (CPra Bail- BOHNET/CARRON/MONTINI, 2016, art. 253 CO n. 35). A défaut d’un tel accord, un colocataire ne peut pas seul se départir du contrat. Il est contraint de dénoncer le contrat de société simple le liant aux autres colocataires ou d’agir en résiliation de celui-ci pour justes motifs (art. 545 al. 1 ch. 6 CO). Le sort du bail commun sera réglé lors de la liquidation de la société simple (art. 550 CO). Toutefois, la dissolution de celle-ci ne modifie pas les engagements que les colocataires ont contractés envers le bailleur (art. 551 CO), de sorte que ni le liquidateur ni le juge ne pourra imposer au bailleur que l’objet loué soit attribué à l’un des colocataires seulement. MICHELI et DIETSCHY-MARTENET proposent de combler cette lacune en appliquant par analogie l’art. 264 CO sur la restitution anticipée de la chose (MICHELI, Les colocataires dans le bail commun, 8ème séminaire sur le droit du bail, 1994, p. 20 par. 7 ; DIETSCHY-MARTENET, Les colocataires de baux d'habitations ou de locaux commerciaux, 19ème séminaire sur le droit du bail, 2016, n. 38 ; CPra Bail-BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, 2016, art. 253 CO, n. 35). A teneur de l’art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). La restitution anticipée doit être exercée par tous les colocataires (CPra Bail- BOHNET/CARRON/MONTINI, 2016, art. 264 CO n. 12a ; DIETSCHY-MARTENET, n. 28). La lettre des colocataires indiquant que l’un d’eux se retire du contrat avant l’échéance doit être interprétée comme une offre de restitution anticipée des locaux, assortie de la proposition du colocataire restant de reprendre le bail à son seul nom (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 5.2.1, p. 806).
Tribunal cantonal TC Page 5 de 8 Si le bailleur refuse le locataire en place pour poursuivre la relation contractuelle, les colocataires sont libérés de leurs obligations, avec pour conséquence qu'ils doivent tous quitter les locaux. Cette solution ne permet en aucun cas d’imposer au bailleur de continuer le bail avec certains des colocataires seulement (DIETSCHY-MARTENET, n. 38). 2.2.2. Le bailleur doit, de bonne foi, donner une réponse au locataire qui l’informe de la restitution anticipée des locaux et qui lui présente un locataire de remplacement. En particulier, le bailleur doit indiquer les raisons pour lesquelles il refuse le candidat de remplacement (objectivement inacceptable, insolvable, non disposé à reprendre le bail aux mêmes clauses et conditions, etc. ; LACHAT, n. 5.3.7, p. 813). Le locataire doit toutefois donner au bailleur le temps d’examiner la candidature proposée, et en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat. Le temps dont le bailleur doit disposer à cette fin dépend des circonstances concrètes. Un petit propriétaire aura besoin de plus de temps qu’un professionnel de l’immobilier. Le délai peut être raccourci si le locataire sortant fournit avec le nom du candidat proposé tous les documents et renseignements utiles (surtout pour vérifier sa solvabilité). Pour les baux d’habitation, un délai de 10 à 20 jours devrait suffire (LACHAT, n. 5.2.7, p. 808). Le contrat-cadre romand de bail à loyer pose toutefois des exigences plus sévères. L’art. 9 al. 1 CCR dispose que, s’il a des objections fondées contre le candidat, le bailleur doit sans délai indiquer au locataire les motifs de son refus. L’absence de réponse du bailleur dans un délai raisonnable ou l’absence d’indication des motifs équivaut à un refus injustifié du candidat et, dans ces conditions, le locataire sortant doit être libéré de ses obligations (LACHAT, n. 5.3.7 et les références citées en note infrapaginale, p. 813 ; CPra- BISE/PLANAS, art. 264 CO, n. 90). Si des documents ou des renseignements manquent au dossier du candidat présenté, c’est au bailleur qu’il incombe de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne solliciterait pas à cet effet le locataire sortant, il ne saurait en tous les cas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis (CPra-BISE/PLANAS, art. 264 CO, n. 93). 2.3. En l'espèce, la Présidente a renoncé à appliquer l'art. 264 al. 1 CO au motif que dans le cas d'un bail commun avec un colocataire qui souhaite se départir du contrat et l'autre non, le bailleur ne peut pas récupérer l'objet loué étant donné que l'un des colocataires a toujours la volonté d'occuper l’objet. Quant à la résiliation du 2 mai 2016, la Présidente considère qu’elle est nulle dans la mesure où elle ne comporte pas la signature de D.________. 2.4. 2.4.1. La Cour ne partage pas ce point de vue. En effet, si la résiliation anticipée d'un colocataire entraîne la formation d'un nouveau contrat et la possibilité pour le bailleur de refuser un nouveau bail avec le colocataire en place, le bailleur peut alors récupérer le bien. Une application par analogie de l'art. 264 CO est donc possible. En l’espèce, le demandeur a envoyé sa résiliation anticipée et la présentation des nouveaux locataires par courrier du 30 janvier 2013. Ce courrier est signé par le recourant lui-même, par D.________ et sa curatrice et par G.________, avec qui D.________ voulait reprendre le bail. La volonté de toutes les parties a été exprimée clairement et ne pouvait être mal comprise par le bailleur. Une telle démarche équivaut à une résiliation en cours de bail avec proposition d’un nouveau locataire. Cette résiliation aurait dû entraîner deux conséquences : d'une part, la libération de A.________ du contrat de bail, et d'autre part, en cas de refus du bailleur de contracter un nouveau bail avec D.________ et G.________, la résiliation du contrat initial à l'égard de D.________ également. Pour ce motif déjà, la résiliation anticipée de A.________ signifiée par courrier du 30 janvier 2013 était valable.
Tribunal cantonal TC Page 6 de 8 Dans la mesure où l’intimé a refusé de conclure un nouveau contrat avec les locataires proposés, la résiliation du contrat de bail devait prendre effet à la prochaine échéance contractuelle. D'après le contrat, le bail était renouvelable tacitement de six mois en six mois et le délai de résiliation était fixé à quatre mois pour les échéances du 31 mars et du 30 septembre. La résiliation date du 30 janvier 2013, le terme légal suivant était au 30 septembre 2013 et le demandeur était par conséquent tenu par le contrat de bail jusqu'à cette date seulement. Compte tenu du principe de disposition (art. 58 al. 1 CPC), il sera cependant constaté que le demandeur est libéré de ses obligations avec effet au 30 juin 2016. En outre, les loyers réclamés pour le premier trimestre 2017 ne sont pas dus, ce qui entraîne l’admission de l’action en libération de dette. 2.4.2. Bien que cela n’ait pas d’incidence sur l’issue de la cause, on ne saurait en revanche retenir, comme le soutient le recourant, que la régie aurait dû lui adresser sa réponse du 15 février 2013 à sa case postale qu’il a indiquée manuscritement sur son courrier du 30 janvier 2013. En effet, on ignore quand et par qui cette indication a été ajoutée à la main sur le document, d’autant que le recourant a déclaré ne pas se souvenir de l’adresse qu’il a mentionnée sur le courrier du 30 janvier 2013 (DO 43). Ainsi, on ne peut reprocher à la régie d’avoir envoyé son courrier du 15 février 2013 à l’adresse qu’il a mentionnée dactylographiquement dans son courrier qui est celle à laquelle il a vécu avec D.________, soit route E.________, à F.________. On ne peut pas non plus retenir un quelconque retard dans la réponse de la régie aux locataires. En effet, l’intimé a allégué que sa représentante avait dû prendre contact avec les futurs locataires pour que leurs extraits du registre des poursuites lui soient transmis, ce qui a été fait le 12 février 2013 (DO pièce 106), raison pour laquelle la représentante de l’intimé a signifié son refus de conclure un nouveau bail en date du 15 février 2013 (DO 58). On ignore toutefois quand la régie a pris contact avec les futurs locataires pour leur demander de fournir les pièces complémentaires et le recourant ne prétend pas qu’elle a tardé à le faire. En tous les cas, elle a réagi rapidement lorsqu’elle a été en possession des extraits des poursuites puisqu’elle a répondu trois jours plus tard à D.________ et au recourant. On ne peut donc lui reprocher d’avoir failli à ses obligations. 2.4.3. Quoi qu’il en soit, le recourant aurait également dû être libéré du contrat pour un autre motif, ce qui aurait de toute manière privé de fondement les créances tendant au payement des loyers pour le premier trimestre 2017. Le 2 mai 2016, il a signé une résiliation de bail avec effet « de suite » qu’il a remise à la régie en précisant qu’il avait quitté l’appartement en février 2013 (DO pièce 8). Certes, D.________ et G.________ n’ont pas signé ce document. Leur consentement à la résiliation du bail par le recourant et la conclusion d’un nouveau contrat par eux-mêmes pouvait toutefois être déduit, de bonne foi, par les circonstances d’espèce. En effet, leur volonté avait déjà été signifiée à la régie par la signature du courrier du 30 janvier 2013. Ensuite de cet envoi, ils ont toujours occupé le logement ensemble et payé le loyer. De plus, la curatrice de D.________ et de G.________ a confirmé au nom de ceux-ci, par courriel du 17 mai 2016 et par courrier du 31 mai 2016, leur accord pour libérer le recourant du contrat et reprendre formellement le bail en transmettant les informations relatives à leur situation financière afin qu’un nouveau contrat de bail puisse être établi (DO pièce 5 et 6). Il n’y avait pas de doute quant à la volonté des intéressés. A cela s’ajoute le fait que l’intimé a pris acte de cette demande de résiliation de bail puisqu’il a indiqué, dans son courrier du 12 mai 2016 à D.________, adressé en copie au recourant, ce qui suit : « (…), nous avons pris acte que celui-ci [A.________] a quitté l’appartement précité depuis plusieurs années. Par conséquent, nous devrons rapidement établir un nouveau bail en votre faveur et, vous remettons une nouvelle demande de location que nous vous saurions gré de bien vouloir nous retourner » (DO pièce 7). La représentante de l’intimé a également demandé dans son courriel du 17 mai 2016 à la curatrice de lui transmettre le dossier de postulation de D.________ et G.________ « afin que nous puissions l’examiner et
Tribunal cantonal TC Page 7 de 8 éventuellement établir un nouveau bail ou trouver une autre solution » (DO pièce 8). Le 31 mai 2016, la curatrice de D.________ et de G.________ a demandé que le contrat de bail soit établi à leurs deux noms en invoquant leur salaire cumulé net de CHF 10'141.90, sans y annexer les pièces demandées par le bailleur dans son courrier du 12 mai 2016 (DO pièce 6). Aucune réponse n’a toutefois été donnée à ce courrier, ni aucune demande de production de pièces complémentaires, alors qu’il incombe au bailleur de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Ce n’est que le 14 septembre 2016 que le bailleur a repris contact avec le recourant, en lui envoyant un rappel pour le loyer de septembre 2016 et qu’il l’a informé, le 27 septembre 2016, qu’il estimait qu’il était toujours tenu par le bail (DO pièces 10 et 11). L’absence de réponse ou de demande d’informations complémentaires suite au courrier du 31 mai 2016 de la curatrice équivaut à un refus injustifié du candidat et conduit à la libération du locataire sortant de ses obligations, selon l’art. 9 CCR. 4. 4.1. La décision du 7 janvier 2019 ayant été modifiée, la Cour doit se prononcer également sur les frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC par analogie). En l'espèce, le recourant ayant eu gain de cause, il y a lieu de modifier l'attribution des frais de première instance en ce sens qu'ils sont mis à la charge de B.________ qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 130 al. 1 LJ [Loi sur la justice ; RSF 130.1]). Quant aux dépens, ils sont fixés de manière globale, compte tenu de la nature, de la difficulté et de l’ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat ainsi que de l’intérêt et de la situation économiques des parties, mais pour un montant maximal de CHF 6'000.-, hors circonstances spéciales non présentes en l'espèce (art. 63 al. 1 et 2 et 64 al. 1 let. a RJ). En l’espèce, compte tenu de la nature et de la difficulté de la cause, une indemnité de CHF 3'500.-, comprenant les débours, est octroyée à A.________ pour la première instance. La TVA (7.7 %), par CHF 269.50, s'y ajoute. 4.2. Concernant la procédure de recours, les frais sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Les dépens sont fixés de manière globale pour un montant maximal de CHF 3'000.- (art. 63 al. 1 et 2 et 64 al. 1 let. e RJ). En l'espèce, le recours étant admis, les frais sont mis à la charge de l'intimé. Compte tenu de l'activité de Me Maude Roy Gigon dans le cadre de la procédure de recours, une indemnité de CHF 1'500.- comprenant les débours, est octroyée. La TVA (7.7 %), par CHF 115.50, s'y ajoute. (dispositif en page suivante)
Tribunal cantonal TC Page 8 de 8 la Cour arrête : I. Le recours est admis. Partant, la décision de la Présidente du Tribunal des baux de la Sarine du 7 janvier 2019 est modifiée et prend la teneur suivante : "1. L'action en libération de dette introduite le 27 septembre 2017 par A.________ à l'encontre de B.________ est admise. A.________ est libéré des obligations contractuelles découlant du contrat de bail à loyer du 17 décembre 2010 avec effet au 30 juin 2016. Partant, A.________ ne doit pas à B.________ la somme de CHF 7'650.-, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er février 2017, faisant l'objet de prononcé de la mainlevée provisoire du 29 août 2017. 2. Les dépens alloués à A.________, à la charge de B.________, sont fixés à CHF 3’500.-. La TVA (7.7 %), par CHF 269.50, s'y ajoute. 3. [Inchangé]". II. Les frais de la procédure de recours sont mis à la charge de B.________. Les dépens de la procédure de recours de A.________, dus par B.________, sont fixés globalement à CHF 1’500.- (débours inclus). La TVA (7.7 %), par CHF 115.50, s'y ajoute. Il n'est pas perçu de frais judiciaires. III. Notification. Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Fribourg, le 31 mars 2020/say La Présidente : La Greffière :