Fribourg Tribunal cantonal Cours d'appel civil 27.06.2012 102 2012 20

Tribunal cantonal Kantonsgericht CANTON DE FRIBOURG / KANTON FREIBURG ________________________________________________________________________________________ 102 2012-20 Arrêt du 27 juin 2012 IIE COUR D’APPEL CIVIL COMPOSITION Président : Roland Henninger Juges : Alexandre Papaux, Georges Chanez Greffier : Luis da Silva PARTIES A.________, défendeur et recourant, représenté par Me Jean- Christophe Oberson, avocat contre B.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Charles Guerry, avocat OBJET Bail à loyer – Frais accessoires (art. 257a et 257b CO) Recours du 26 janvier 2012 contre le jugement du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 5 décembre 2011

- 2 considérant e n fait A. Le 24 août 2006, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 5 ½ pièces, sis C.________, à D.________, pour un loyer mensuel net de 1'680 francs, auquel s'ajoute un acompte de 190 francs à titre de frais accessoires – qui comprennent, selon un avenant au contrat, les frais liés au chauffage, à l’eau chaude et à la taxe d’épuration –, ces derniers devant faire l'objet d'un décompte en fin de chaque exercice. L’appartement en question se situe dans un immeuble récent, qui a été construit entre 2005 et 2006, mais qui est cependant dépourvu de compteurs individuels de chauffage et d’eau chaude, contrevenant ainsi à la législation fribourgeoise sur l’énergie. B. Le 16 juillet 2010, B.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de la Sarine et a conclu à ce que le bailleur lui rembourse l’ensemble des montants dont elle s’est acquittée depuis le début de son contrat de bail à loyer à titre de frais de chauffage et d’eau chaude. La Commission a entendu les parties le 29 septembre 2010 ; à l’issue de la séance, elle n’a pu que délivrer un acte de nonconciliation. C. Par mémoire du 28 octobre 2010 – soit dans le mois qui a suivi l’échec de la conciliation –, B.________ a porté le litige par-devant le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine (ci-après : le Tribunal des baux) et déposé une action en répétition de l’indu et en exécution du contrat de bail. Elle a conclu à ce A.________ soit condamné à lui verser un montant de 4'523 fr. 25, avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 octobre 2010 et à ce qu’ordre soit donné à celui-ci d’établir à l’avenir des décomptes de chauffage et d’eau chaude sur la base d’un compteur individuel. En date du 20 avril 2011, B.________ a réduit ses conclusions pécuniaires de 4'523 fr. 25 à 2'713 fr. 95. D. Par jugement du 5 décembre 2011, le Tribunal des baux a partiellement admis la demande d’ B.________ et a condamné A.________ à verser à l’intimée le montant de 2'713 fr. 95, avec intérêts à 5 % l’an dès le 28 octobre 2010, à titre de remboursement d’acomptes de frais accessoires versés pour la période du 1er octobre 2006 au 31 décembre 2009. Le Tribunal des baux a en revanche jugé irrecevable la conclusion d’ B.________ tendant à ce qu’ordre soit donné à A.________ d’établir des décomptes à l’avenir sur la base d’un compteur individuel. E. Par mémoire du 26 janvier 2012, A.________ a interjeté recours à l’encontre de cette décision en prenant les conclusions suivantes : « 1. Le recours est admis. 2. Principalement : Le jugement rendu en date du 5 décembre 2011 par le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine dans le cadre de la cause B.________ contre A.________ est annulé et a désormais la teneur suivante :

- 3 - 1. La demande déposée le 28 avril 2010 par Madame B.________ à l’encontre de Monsieur A.________ est entièrement rejetée. 2. Les dépens sont mis à la charge de Madame B.________. 3. Il n’est pas perçu de frais de justice. Subsidiairement : Les chiffres 1 et 3 du dispositif du jugement rendu en date du 5 décembre 2011 par le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine dans le cadre de la cause B.________ contre A.________ sont annulés et ont désormais la teneur suivante : 1. Le chiffre 1 des conclusions de la demande déposée le 28 octobre 2010 par B.________ à l’encontre de A.________ est rejeté. 2. (…) 3. Les dépens sont mis à la charge de Madame B.________. Plus subsidiairement : Le jugement rendu par le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine en date du 5 décembre 2011 dans le cadre de la cause B.________ contre A.________ est annulé et la cause est renvoyée à dite autorité pour nouvelle décision au sens des considérants. 3. Les frais et dépens de la présente procédure sont mis à la charge de Madame B.________. » F. Invitée à se déterminer, l’intimée a déposé sa réponse le 27 février 2012, concluant, avec suite de dépens, au rejet du recours. e n droit 1. a) Seule la voie du recours (art. 319 ss CPC) au Tribunal cantonal est ouverte (art. 319 let. a CPC), l'appel n'étant recevable que si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins (art. 308 al. 2 CPC), ce qui n’est pas le cas en l’espèce (cf. infra let. d). b) Le délai pour faire recours contre le jugement attaqué est de trente jours à compter de sa notification (art. 321 al. 1 CPC). Déposé le 26 janvier 2012, le recours respecte ce délai, le jugement attaqué ayant été notifié au recourant le 19 décembre 2011. c) La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière en droit; s'agissant des faits, elle est limitée à leur constatation manifestement inexacte (art. 320 CPC). d) La valeur litigieuse est de 2'713 fr. 95.

- 4 e) La Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience (art. 327 al. 2 CPC). f) Conformément à l'art. 326 al. 1 CPC, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables. 2. a) Le recourant fait grief aux premiers juges d’avoir violé les art. 257a et 257b CO. Selon lui, les premiers juges ont retenu, à juste titre, que l’art. 19 al. 2 CO ne trouvait pas application en l’espèce, cela nonobstant le fait qu’il ait violé l’obligation de droit public qui lui incombe d’installer des compteurs individuels. En revanche, il critique la subsomption juridique opérée par le Tribunal des baux selon laquelle, du fait du manquement sus-évoqué, il ne serait plus en mesure d’établir la clé de répartition entre les locataires. Il estime, bien au contraire, s’être pleinement conformé aux dispositions topiques en la matière, dans un domaine qui relève, à son sens, de la seule et unique compétence du législateur fédéral et dans lequel celui-ci a déjà exhaustivement légiféré qui plus est. En définitive, il soutient qu’aucune prétention ne peut être déduite de ce manquement à son encontre au plan civil. L’intimée, quant à elle, soutient, tout comme en première instance, la thèse selon laquelle les différents décomptes litigieux seraient nuls, dès lors qu’ils contreviennent au droit public cantonal, en vertu des art. 19 et 20 CO. Ainsi, la question à traiter revient à se demander si un décompte de frais accessoires, établi conformément aux critères légaux communément admis par la doctrine et la jurisprudence, est inefficace du seul fait de l’absence de compteurs individuels de chauffage et d’eau chaude imposés par la législation fribourgeoise. Autrement dit, est-ce que l’absence de compteurs individuels, dans un immeuble qui devrait en être muni d’après le droit public cantonal, a une quelconque influence sur la relation contractuelle de droit privé qui lie les parties ? b) La politique énergétique en Suisse est une politique publique dont les bases constitutionnelles et légales figurent dans diverses normes fédérales et cantonales. Au niveau fédéral, l'article 89 al. 1 Cst. dispose que dans les limites de leurs compétences respectives, la Confédération et les cantons s'emploient à promouvoir un approvisionnement énergétique suffisant, diversifié, sûr, économiquement optimal et respectueux de l'environnement, ainsi qu'une consommation économe et rationnelle de l'énergie. L’alinéa 4 de cette même disposition précise néanmoins que les mesures concernant la consommation d’énergie dans les bâtiments sont au premier chef du ressort des cantons. Sur la base de ce mandat constitutionnel, le législateur fédéral a adopté la loi fédérale du 26 juin 1998 sur l’énergie (LEne ; RS 730.0). L’article premier de cette loi dispose qu’elle vise à contribuer à un approvisionnement énergétique suffisant, diversifié, sûr, économique et compatible avec les impératifs de la protection de l’environnement (al. 1). L’art. 1 al. 2 LEne précise que le but de la loi est ainsi d’assurer une production et distribution de l’énergie économiques et compatibles avec les impératifs de la protection de l’environnement (let. a) ; de promouvoir l’utilisation économe et rationnelle de l’énergie (let. b) ; d’encourager le recours aux énergies indigènes et renouvelables (let. c). L’art. 9 al. 3 lit. d LEne prévoit, quant à lui, que les cantons édictent des dispositions concernant le décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude pour les nouvelles constructions et les rénovations d’envergure. Enfin, l’art. 25 al. 3 LEne précise que les litiges portant sur le décompte des frais de chauffage et d’eau chaude (art. 9 al. 3) relèvent des tribunaux civils. Dans les https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F101%2F89

- 5 litiges entre bailleurs et locataires, la procédure de contestation est régie par le droit du bail. Au niveau cantonal, conformément à la législation fédérale précitée, le législateur cantonal a adopté la loi fribourgeoise du 9 juin 2000 sur l’énergie (RSF 770.1) et son règlement du 5 mars 2001 (REn ; RSF 770.11). L’art. 14 de la loi sur l’énergie retient que le décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude est obligatoire pour les bâtiments neufs, au sens de la présente loi (al. 1). Son considérés comme neufs les bâtiments mis au bénéfice d’un permis de construire après l’entrée en vigueur de la présente loi (al. 2). Le Conseil d’Etat fixe les conditions particulières d’exploitation ; il arrête notamment les possibilités de dérogation pour les bâtiments neufs à faible consommation d’énergie (al. 3). L’art. 29 de la loi cantonale prévoit en outre un régime de sanctions en cas d’infraction. Cette dernière disposition dispose ainsi à son alinéa premier que toute infraction à la présente loi et aux dispositions s’y rapportant (en particulier les art. 12 à 19) est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 50'000 francs, prononcée conformément à la loi sur la justice. Le règlement sur l’énergie stipule, quant à lui, à son art. 17 al. 1 que les bâtiments neufs et groupes de bâtiments neufs alimentés par une production de chaleur centralisée, comprenant au moins cinq unités d’occupation, doivent être équipés des appareils requis pour l’établissement du décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude. Son article 18 précise que dans les bâtiments ou groupes de bâtiments équipés, les frais de chauffage et d’eau chaude doivent faire l’objet d’un décompte se fondant en majeure partie sur la consommation mesurée pour chaque unité d’occupation (al. 1). Le décompte doit s’effectuer à l’aide d’appareils reconnus conformes par l’Office fédéral de métrologie (al. 2). Les principes formulés dans le modèle de décompte établi par l’Office fédéral de l’énergie doivent être respectés (al. 3). Enfin, l’art. 19 REn énumère deux cas de figure d’exemptions de l’obligation d’équiper et d’effectuer un décompte individuel. La législation fribourgeoise prévoit ainsi que les immeubles neufs, soit ceux qui ont été mis au bénéfice d’un permis de construire après l’entrée en vigueur de la loi sur l’énergie le 1er octobre 2000, comprenant au moins cinq unités d’occupation, doivent être équipés des appareils requis pour l’établissement du décompte individuel de frais de chauffage et d’eau chaude selon le principe du « consommateur-payeur ». En l’absence d’un tel équipement, la sanction prévue expressément par la loi est le prononcé d’une amende pouvant aller jusqu’à 50'000 francs (art. 29). La législation fribourgeoise reste néanmoins muette s’agissant des éventuelles conséquences civiles pouvant découler de ce manquement. c) L’immeuble du recourant étant soumis à l’obligation d’équiper sus-décrite, il y a tout d’abord lieu de s’interroger sur l’éventuelle nullité des décomptes de chauffage et d’eau chaude litigieux qui résulterait du fait qu’ils ont été établis au mépris de la loi cantonale fribourgeoise sur l’énergie. A titre liminaire, il y a lieu de relever que, nonobstant la thèse soutenue par l’intimée dans sa réponse (cf. motivation de la réponse ad ch. I), le Tribunal des baux a rejeté à juste titre le grief soulevé par elle découlant de l’art. 19 al. 2 CO; cependant, la base de sa motivation est erronée. En effet, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges, le contrat conclu entre les parties prévoit expressément que les frais accessoires feraient l’objet d’une facturation séparée selon la formule des acomptes provisionnels (cf. avenant n°1 produit à l’appui de la requête en conciliation du 16 juillet 2010). A cet égard, entre 2007 et 2009, différents décomptes annuels ont été établis par le recourant

- 6 et ont été soumis à l’intimée qui n’a contesté que certains d’entre eux. Les frais à payer étaient ainsi, si ce n’est déterminés, du moins déterminables; partant, les exigences légales ont été remplies. Cet état de fait n’est d’ailleurs pas contesté par les parties. Dès lors, la question de l’éventuelle nullité des décomptes de frais accessoires litigieux se pose et doit être examinée. En tout état de cause, si un tel accord devait être tenu pour inexistant, comme l’a retenu le Tribunal des baux, la présente procédure n’aurait pas lieu d’être puisqu’il n’est pas possible au bailleur de facturer les frais accessoires faute d’accord exprès à cet égard, indépendamment de la problématique liée à l’absence de compteurs individuels. Faute d’accord, ces frais sont réputés inclus dans le loyer net (art. 257a al. 2 CO ; ATF 121 III 460, consid. 2a/aa, JdT 1996 I 379 ; BURKHALTER/MARTINEZ- FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, ad art. 257-257b, p. 101, N°18 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 334, N°1.5 et les références citées). Aux termes de l’art. 19 al. 2 CO, la loi n’exclut les conventions des parties que lorsqu’elle édicte une règle de droit strict, ou lorsqu’une dérogation à son texte serait contraire aux mœurs, à l’ordre public ou aux droits attachés à la personnalité. A teneur de l'art. 20 CO, qui complémente la disposition précitée, le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al. 2). Ces deux dispositions fixent des limites à la liberté contractuelle et forment une unité. L'art. 19 al. 2 CO exclut notamment les conventions contraires au droit impératif ("règle de droit strict"). D'après la jurisprudence, un contrat est illicite au sens des normes susrappelées quand son objet, le résultat auquel il conduit ou le but qu'il poursuit indirectement est contraire au droit objectif (ATF 119 II 222 consid. 2 p. 224 et les arrêts cités). L'art. 20 CO met sur le même plan l'illicéité découlant de transgressions du droit fédéral ou du droit cantonal (art. 19 al. 2 CO; ATF 119 II 222 ibidem; ATF 114 II 281 consid. 2a), à la condition toutefois, dans cette dernière hypothèse, que le législateur cantonal soit compétent pour promulguer la réglementation en cause (ATF 80 II 329 consid. 2). Pour qu’il y ait nullité du contrat dont le contenu est illicite, il faut que la loi (cantonale ou fédérale) prévoie expressément cette sanction ou que cette dernière corresponde au sens et au but de la norme applicable, c’est-à-dire que la nullité soit appropriée à l’effet combattu (CR CO I-GUILLOD/STEFFEN, ad art 19 et 20 CO, n°97 et les références citées). En définitive, la nullité est l’ultima ratio. En l’espèce, le mandat constitutionnel exposé ci-dessus ainsi que les diverses lois fédérales et cantonales qui en découlent et qui le concrétisent, ont pour but de promouvoir une utilisation économe et rationnelle de l’énergie qui soit respectueuse de l’environnement, favorisant la conservation des ressources et avec pour pierre angulaire le « principe du pollueur-payeur ». Il y a ainsi lieu de constater que l’obligation d’installer des compteurs individuels, imposée par la législation fribourgeoise, répond indiscutablement aux buts découlant du mandat précité. Cela étant dit, les différentes lois susmentionnées n’envisagent aucune conséquence civile en cas de violation de l’obligation d’équiper; la seule sanction prévue dans un tel cas de figure étant le prononcé d’une amende pouvant aller jusqu’à 50'000 francs. Dans la mesure où le législateur – fédéral et cantonal – n’envisage ni la nullité ni l’inefficacité d’un décompte établi en l’absence de compteurs individuels, une telle conséquence serait contraire au but de la législation. Qui plus est, cela ne serait pas approprié à l’importance de « l’effet combattu » puisqu’un locataire pourrait dès lors consommer sans modération et sans devoir en assumer les conséquences, les frais demeurant à la charge du bailleur. Par https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F220%2F20 https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F220%2F19%2F2 https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=ffeda02a-bcb5-4f72-b331-862dbda7c3b2#cons_2 https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F220%2F20 https://www.swisslex.ch/LawDetail.mvc/Show?normalizedReference=CH%2F220%2F19%2F2 https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=ffeda02a-bcb5-4f72-b331-862dbda7c3b2#page_222 https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=28a3c638-23d0-4e66-b929-d52372752d31#cons_2 https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=28a3c638-23d0-4e66-b929-d52372752d31#cons_2

- 7 surabondance de motifs, comme on le verra infra sous la lit. d), le législateur fribourgeois n’est pas compétent pour imposer un moyen de preuve légal relatif à la validité d’un décompte de frais accessoires que la législation fédérale ne connaît pas. Il faut bien plutôt admettre que la sanction pénale prévue par le législateur, soit le prononcé d’une amende pouvant aller jusqu’à 50'000 francs, suffit à faire respecter le sens et le but de la législation fribourgeoise sur l’énergie. Par voie de conséquence, comme le relève très justement le recourant, il y a lieu d’interpréter la législation fribourgeoise sur l’énergie en ce sens que le législateur n’entendait pas prévoir la nullité ou l’inefficacité d’un décompte de frais accessoires établi en l’absence de compteurs individuels imposés par la loi. C’est donc à bon droit que l’autorité de première instance a rejeté le grief invoqué par l’intimée découlant de l’art. 19 al. 2 CO. d) Dans un second grief (cf. recours ad motivation ch. II), le recourant soutient que le législateur fédéral a réglementé de manière exhaustive le régime des frais accessoires aux art. 257a et 257b CO et que les cantons ne peuvent plus, par des règles de droit public, intervenir dans les relations entre bailleurs et locataires. Il fait dès lors valoir que la législation fribourgeoise sur l’énergie ne peut pas imposer l’installation de compteurs individuels en tant que condition de validité des décomptes de frais accessoires alors que le législateur fédéral, lui-même, n’impose pas cette condition. Ainsi, en retenant que le bailleur n’était plus en mesure d’établir la clef de répartition entre les locataires, le Tribunal des baux aurait, selon le recourant, transgressé le principe de la force dérogatoire du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.) et violé les art. 257a et 257b CO, ainsi que l’art. 4 OBLF. C’est le lieu de rappeler la façon dont les frais accessoires sont réglementés aux art. 257a et 257b CO et 4 ss OBLF (cf. infra lit. da), avant d’examiner si le législateur fribourgeois a la compétence d’intervenir en la matière en imposant l’installation de compteurs individuels comme moyen de preuve légal des frais accessoires effectifs engagés par le bailleur (cf. infra lit. db). Il s'agit, en fin de compte, de déterminer si la législation fribourgeoise fait obstacle à la mise en œuvre des art. 257a et 257b CO. da) Selon l'art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose (al. 1); ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Il résulte de l'art. 257a al. 1 CO (a contrario) que les prestations du bailleur sans lien avec l'usage de la chose louée ne peuvent être facturées comme frais accessoires. C'est le cas des dépenses en rapport avec la propriété ou l'existence même de la chose, soit des frais dus indépendamment de l'occupation de l'immeuble ou de la conclusion d'un contrat de bail. Entrent dans cette catégorie de frais les impôts fonciers et les primes d'assurance du bâtiment. Sont également visées les dépenses consacrées par le bailleur à l'entretien de la chose louée ou à la rénovation des locaux. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs. Le contrat ne peut donc valablement mettre à la charge du locataire, sous la forme de frais accessoires, des dépenses sans relation avec l'usage des locaux. Si le bailleur entend mettre ces frais à la charge du locataire, il doit alors les prendre en compte dans le calcul du loyer (ATF 137 I 135 consid. 2.4 et les références citées). Selon l’art. 4 OBLF, le bailleur qui perçoit des frais accessoires sur la base d’un décompte doit établir celui-ci au moins une fois par an. La loi ne règle pas la question de

- 8 la clé de répartition des frais entre les divers locataires ; le bailleur doit donc ventiler les frais entre les locataires et bénéficie, pour ce faire, d’une certaine marge de manœuvre. Les frais qui dépendent de la taille du logement, comme le chauffage ou l’eau, se répartissent – en principe – en fonction de la surface des différents locaux et répondent ainsi au principe de la dépense effective. En l’absence de compteur individuel, il faut procéder à une répartition des frais (effective ou hypothétique) en fonction des parts afférentes à chaque locataire et dans le respect du principe de proportionnalité. Il n’existe pas une égalité au centime près (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, ad art. 257-257b, p. 105, N°26d et les références citées ; CPRA BAIL-BIERI, ad art. 257a-257b CO, N°95-103). En l’espèce, le contrat conclu entre les parties prévoit expressément que les frais accessoires inhérents au chauffage, à l’eau chaude et à la taxe d’épuration feraient l’objet d’une facturation séparée selon la formule des acomptes provisionnels (cf. avenant n°1 produit à l’appui de la requête en conciliation du 16 juillet 2010). A ce propos, le bailleur a établi annuellement, entre 2007 et 2009, différents décomptes, selon une clef de répartition relative aux surfaces, décomptes qui ont été notifiés à l’intimée, qui n’a par ailleurs jamais contesté la clef de répartition utilisée. De plus, le Tribunal des baux a retenu un montant relatif aux frais accessoires effectifs engagés par le bailleur très proche de celui que le recourant a lui-même calculé. Ainsi, il y a lieu de constater que la clef de répartition de frais accessoires utilisée par le recourant serait parfaitement admissible et équitable en temps normal, à savoir pour un immeuble qui n’est pas soumis à l’obligation d’équiper. Reste à savoir si cette manière de procéder est également valable pour un immeuble récent qui, à l’aune de la législation fribourgeoise sur l’énergie, doit être équipé de compteurs individuels (cf. infra lit. db). db) Le problème de la force dérogatoire du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.) se pose différemment selon qu'il s'agit de droit privé ou de droit public cantonal, comme l’a rappelé le Tribunal fédéral récemment dans une cause fribourgeoise (ATF 137 I 135, consid. 2.5/2.5.2 et les références citées). En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité. En matière de bail, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires. A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis par le droit civil fédéral, les cantons conservent en effet la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC à condition toutefois que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive (en ce sens qu'il n'entendait laisser aucune place pour du droit public cantonal sur la même matière), que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit. En l’espèce, si on venait à suivre le raisonnement des premiers juges, cela reviendrait à admettre que la législation fribourgeoise, en imposant l’installation de compteurs individuels dans les bâtiments « neufs », a introduit un nouveau moyen de preuve légal totalement inconnu de la législation fédérale et que celle-ci ne réglemente pas au surplus. Cela signifierait que dorénavant, dans un tel cas de figure, la preuve des frais effectifs engagés par le bailleur ne peut être rapportée que par le biais de compteurs individuels. En d’autres termes, l’interprétation – extensive – opérée par le Tribunal des

- 9 baux, revient à dire que tout décompte établi sur la base des critères légaux communément admis par la doctrine et la jurisprudence, valable pour n’importe quel immeuble lambda, est inefficace pour les immeubles « neufs » concernés par la législation fribourgeoise. Or, pour reprendre BOHNET – dont la contribution déposée à l’appui du recours a convaincu la Cour –, il ne […] paraît pas que la législation fribourgeoise puisse être interprétée dans ce sens. Ni la loi ni son règlement de s’intéressent comme tels à la question de la preuve. Ils se concentrent sur la question de l’obligation d’équiper et du décompte individuel et sur les conséquences pénales de l’absence d’équipement. [Par ailleurs,] le droit cantonal ne peut pas intervenir en matière de preuve dans un domaine régi par le droit privé fédéral. Il n’est donc pas imaginable que pour les immeubles anciens, la preuve de la consommation individuelle puisse résulter de répartitions selon les surfaces ou les volumes par exemple, sur la base de titres, le cas échéant – dans des cas extrêmes – confirmés par une expertise, et que tel ne soit pas le cas, en raison du droit public cantonal, pour les immeubles récents. En d’autres termes, un tribunal saisi d’un litige en matière de frais accessoires doit examiner les pièces déposées (décompte ; pièces justificatives) pour établir la réalité des dépenses et leur correcte répartition entre les locataires. Il ne peut pas tenir la répartition pour non établie parce qu’un compteur individuel n’a pas été installé (BOHNET FRANÇOIS, Consultation du 24 janvier 2012, p. 14-15). Ainsi, l’interprétation de la législation fribourgeoise sur l’énergie préconisée par les premiers juges et par l’intimée heurte le principe de la force dérogatoire du droit fédéral dans un domaine où le législateur fédéral a déjà exhaustivement légiféré. Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que le Tribunal des baux a effectivement violé les art. 257a et 257b CO en retenant que le recourant n’était plus en mesure d’établir la clef de répartition entre les locataires du fait qu’il n’a pas installé de compteurs individuels imposés par la loi fribourgeoise sur l’énergie. Par voie de conséquence, le grief du recourant est bien fondé. Il s’ensuit l’admission du recours. Partant, le jugement du 5 décembre 2011 rendu par le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine est réformé en ce sens que la demande déposée le 28 octobre 2010 par B.________ à l’encontre de A.________ est rejetée. 3. a) Il n'y a pas lieu de percevoir de frais judiciaires, la procédure en matière de bail étant en principe gratuite (art. 116 CPC et 130 LJ). b) Vue l’issue du litige, les dépens de la procédure de recours (art. 95 al. 3 CPC) doivent être mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 104 al. 1, 105 et 106 al. 1 CPC). Si, comme c’est le cas en l’espèce, l’instance de recours statue à nouveau, elle se prononce également sur les frais – exclusivement sur les dépens en l’occurrence (art. 116 CPC et 130 LJ) – de la première instance (CPC-JEANDIN, ad art. 327, N°9 ; PETER VOLKART, DIKE-KOMM-ZPO, ad art. 327, N°12). Au vu de ce qui précède et vu le sort du recours, à savoir la réformation de la décision attaquée, les dépens de première instance doivent être mis à la charge de B.________, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). 4. a) Aux termes de l’art. 96 CPC, les cantons fixent le tarif des frais. L'art. 124 de la loi du 31 mai 2010 sur la justice (LJ, RSF 130.1) renvoie au Règlement du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ, RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. Le tarif horaire de base est de 230 francs (art. 65 RJ), somme majorée jusqu'à un maximum de 350 % en fonction de la valeur litigieuse (art. 66 al. 2 RJ). A défaut d'une

- 10 indication particulière sur la liste de frais, sont admises la correspondance et les conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure (mémoires, séances), qui ne sortent pas d'une simple gestion administrative du dossier : la correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire de 500 francs, voire exceptionnellement de 700 francs (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit : il est calculé 40 centimes par photocopie isolée ; lorsque de nombreuses photocopies pouvaient être réalisées ensemble, le juge peut réduire ce montant par copie. Les déplacements dans la même ville que celle où l'avocat a son étude sont indemnisés par un forfait de 15 francs (RFJ 2005 p. 88). Enfin, le taux de la TVA est de 7.6 % pour les opérations antérieures au 1er janvier 2011, puis de 8 % au-delà (art. 25 al. 1 LTVA). b) En l'espèce, la Cour fixe les dépens de A.________ pour la première et la deuxième instance, sur la base de la liste de frais produite par son mandataire, Me Jean- Christophe Oberson, de la manière suivante : Le temps consacré par Me Jean-Christophe Oberson à la défense de A.________ pour les conférences avec le client, l'étude du dossier, la rédaction des différents mémoires et l'examen des jugements est estimé à 12 ¾ heures en ce qui concerne la première instance et à 12 heures en ce qui concerne la deuxième instance (cf. liste de frais surlignée ci-jointe). Cela justifie des honoraires à hauteur de 5’692 fr. 50, montant auquel il sera ajouté 550 francs pour la correspondance nécessaire (350 francs pour la première instance et 200 francs pour la deuxième), soit un total de 6’242 fr. 50. Il faut y ajouter une indemnité de déplacement, par 127 fr. 50, les débours effectifs, par 91 fr. 80 et la TVA, par 112 fr. 30 pour opérations antérieures au 1er janvier 2011 et par 398 fr. 75 pour les opérations postérieures à cette date. Partant, les dépens alloués à Me Jean- Christophe Oberson pour la première et la deuxième instance sont fixés à 6’972 fr. 85, TVA incluse. (dispositif page suivante)

- 11 l a Cour arrête : I. Le recours est admis. Partant, le jugement du 5 décembre 2011 rendu par le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine est annulé et a désormais la teneur suivante : 1. La demande déposée le 28 octobre 2010 par B.________ à l’encontre de A.________ est rejetée, dans la mesure où elle est recevable. 2. Les dépens sont mis à la charge de B.________. 3. Il n’est pas perçu de frais de justice. II. Il n’est pas perçu de frais. III. Les dépens de la procédure de recours sont mis à la charge de B.________. IV. Les dépens dus à A.________ pour la première et la deuxième instance sont fixés, sur la base de la liste de frais de son mandataire, Me Jean-Christophe Oberson, au montant de 6’972 fr. 85 (honoraires, correspondance comprise : 6’242 fr. 50 ; débours : 91 fr. 80 ; frais de vacation : 127 fr. 50 ; TVA : 511 fr. 05). Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Fribourg, le 27 juin 2012/lda Le Greffier : Le Président :