Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2024.5
ENTSCHEID
vom 18. Juli 2024
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Kläger
vertreten durch [...], Rechtsanwältin,
[...]
gegen
B____ AG Berufungsbeklagte
[...] Beklagte
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 11. Dezember 2023
betreffend Kündigung des Mietverhältnisses
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 24. März 2010 mietete A____ (Mieter) eine 1-Zimmerwohnung am [...] in Basel, dies zu einem Nettomietzins von CHF 665.– und einer Nebenkostenakontozahlung von CHF 125.– pro Monat. Der Mieter nutzt die Wohnung als Feriendomizil (Verhandlungsprotokoll vom 11. Dezember 2023, S. 2). Im Winter 2021/22 informierte die B____ AG (Vermieterin) den Mieter, dass sie ab Februar 2022 Eigentümerin der von ihm gemieteten Wohnung sei. Im Frühling 2022 fragte sie den Mieter an, ob er am Kauf der Wohnung interessiert sei. Mit Schreiben vom 8. Juli 2022 teilte sie ihm mit, dass sie die Wohnung zum Verkauf ausschreiben lasse. Mit amtlichem Formular vom 8. Februar 2023 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis per Ende Mai 2023. Auf Anfrage des Mieters teilte sie ihm mit Schreiben vom 21. Februar 2023 mit, der Kündigungsgrund sei die «Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf».
Der Mieter focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, gelangte der Mieter mit Klage vom 11. September 2023 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken. Am 11. Dezember 2023 führte das Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch. Die Vermieterin beantragte die Abweisung der Klage und verlangte widerklageweise, der Mieter sei anzuweisen, die gemietete Wohnung vollständig geräumt zurückzugeben. Mit Entscheid vom gleichen Tag stellte das Zivilgericht die Gültigkeit der Kündigung fest, wies das Eventualklagebegehren um Erstreckung ab und wies den Mieter an, die gemietete Wohnung bis spätestens 5. Januar 2024, 11.30 Uhr, zu räumen. Auf Antrag des Mieters hin begründete das Zivilgericht diesen Entscheid schriftlich.
Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 5. Februar 2024 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt er die Aufhebung des angefochtenen Entscheids: Es sei die Kündigung als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 12. April 2024 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit freiwilligen Stellungnahmen vom 29. April 2024 und 16. Mai 2024 halten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
1. Eintreten
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1; BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Nach der Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 790.–, so dass der Berufungsstreitwert ohne weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 790.– = CHF 28’440.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2. Zivilgerichtsentscheid und Standpunkt des Mieters im Überblick
2.1 Im angefochtenen Entscheid bejahte das Zivilgericht in einem ersten Schritt die Frage, ob auf die Klage und Widerklage einzutreten sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 1).
In einem zweiten Schritt prüfte das Zivilgericht die Zulässigkeit der Kündigung vom 8. Februar 2023. Dabei fasste es zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen (E. 2.1). Sodann legte es die Voraussetzungen der Missbräuchlichkeit einer Kündigung dar. Im Allgemeinen sei eine Kündigung missbräuchlich, wenn für sie kein objektives, ernsthaftes und schutzwürdiges Interesse vorliege, sie ausschliesslich der Schikane diene oder die Interessen der Vermieterin und des Mieters in einem offensichtlichen Missverhältnis stünden. Zur Beantwortung der Frage, ob die Kündigung missbräuchlich sei, müssten die tatsächlichen Motive der kündigenden Vermieterin bekannt sein. Eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung, die eine Weiterbenutzung der Wohnung erheblich einschränke, sei dann nicht missbräuchlich, wenn das Sanierungsprojekt im Zeitpunkt der Kündigung genügend ausgereift sei. Eine Kündigung sei dagegen missbräuchlich, wenn sie einzig ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen («congé-vente»; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Nicht jede Kündigung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung sei aber missbräuchlich, so etwa dann nicht, wenn die Vermieterin kündige, um die Wohnung einer Drittperson zum Kauf anzubieten, oder wenn die Vermieterin dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbiete, um – nach Ablehnung des Angebots durch den Mieter – die Wohnung einer Drittperson zu verkaufen. Die Kündigung sei überdies nur missbräuchlich, wenn sie allein deshalb ausgesprochen werde, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen (E. 2.2). Im vorliegenden Fall handle es sich bei der Kündigung vom 8. Februar 2023 weder um eine Sanierungskündigung im klassischen Sinn noch um eine Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch den Mieter. Vielmehr sei es von Anfang an Ziel der Vermieterin gewesen, die Wohnung zu verkaufen, wie sie dem Mieter bereits im März 2022 mitgeteilt habe. Die Kündigung sei damit nicht (nur) erfolgt, um die Wohnung zu sanieren, sondern in erster Linie um sie zu verkaufen. Dass eine einzelne Wohnung im Stockwerkeigentum besser verkäuflich sei, wenn sie nicht vermietet sei, dürfe als notorisch erachtet werden. Bei einem vermieteten Objekt trage der Käufer nämlich das Risiko, dass der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs anfechte und/oder eine Erstreckung verlange. Dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung allenfalls noch keine allzu konkreten Sanierungspläne gehabt habe, mache die Kündigung daher nicht missbräuchlich. Sie habe die Wohnung verkaufen wollen und sich dazu entschieden, dies in unvermietetem Zustand zu tun; dies sei nicht missbräuchlich (E. 2.3 erster Absatz). Der Mieter habe auch nicht bewiesen, dass die Kündigung einzig erfolgt sei, um ihn zum Kauf der Wohnung zu bewegen. So habe die Vermieterin belegt, dass sie die Wohnung auch anderen Interessenten angeboten habe, und zwar zum gleichen Preis wie dem Mieter. Weiter sei die Kündigung erst im Februar 2023 erfolgt, also rund ein Jahr, nachdem die Vermieterin dem Mieter die Wohnung zum Kauf angeboten habe. Schliesslich habe sie dem Mieter auch nie gedroht, die Kündigung auszusprechen. Vielmehr habe sie nach ihrem Entschluss, die Wohnung zu verkaufen, zunächst dem Mieter die Gelegenheit gegeben, die Wohnung zu kaufen. Dieses Entgegenkommen könne nicht dazu führen, die später ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich zu qualifizieren (E. 2.3 zweiter Absatz).
Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung prüfte das Zivilgericht in einem dritten Schritt, ob das Mietverhältnis zu erstrecken sei. Es verneinte die Frage, da eine Härte für den Mieter nicht erkennbar sei (E. 3). In einem vierten Schritt setzte es dem Mieter eine kurze Frist zum Auszug bis zum 5. Januar 2024 (E. 4). In einem fünften Schritt auferlegte es ihm die Gerichtskosten (E. 5).
2.2 Im Berufungsverfahren macht der Mieter im Kern geltend, dass die Kündigung missbräuchlich sei: Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts habe die Vermieterin nicht im Hinblick auf einen Verkauf der Wohnung gekündigt, sondern im Hinblick auf eine Sanierung der Wohnung. Eine solche Kündigung sei missbräuchlich, da die Vermieterin im Kündigungszeitpunkt nicht über ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt verfügt habe. Falls es sich nicht um eine Sanierungskündigung handle, liege eine ebenfalls missbräuchliche Leerverkaufskündigung vor. Zudem wendet sich der Mieter gegen die Höhe der Gerichtskosten. Diese Kritikpunkte werden nachfolgend näher ausgeführt und geprüft.
3. Sanierungskündigung
Der Mieter kritisiert in erster Linie die zivilgerichtliche Annahme, bei der Kündigung vom 8. Februar 2023 handle es sich nicht um eine Sanierungskündigung. Das Zivilgericht ignoriere konsequent die von der Vermieterin selbst im Schreiben vom 21. Februar 2023 abgegebene Kündigungsbegründung («Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf»). Entgegen der zivilgerichtlichen Annahme sei der primäre Grund der Kündigung somit die Renovation der Wohnung gewesen; dies habe die Vermieterin auch an der Verhandlung vom 11. Dezember 2023 bestätigt («Der Kläger wurde über die Sanierung informiert. Er weiss, dass das der Grund ist»). Im Kündigungszeitpunkt habe die Vermieterin die Wohnung somit in erster Linie sanieren und erst nachträglich verkaufen wollen. Es liege kein Fall vor, bei welchem mehrere Kündigungsgründe vorlägen (Renovation und Verkauf), sondern ein Fall mit einem einzigen Kündigungsgrund (Renovation). Im Zeitpunkt der Kündigung hätten aber – wie das Zivilgericht selbst ausführe – keine Sanierungspläne vorgelegen, und damit sei die Sanierungskündigung missbräuchlich. Ein weiteres Indiz für die Missbräuchlichkeit der Kündigung sei, dass die Vermieterin eine weitere Wohnung in der Liegenschaft unsaniert verkauft habe (Berufung, Rz 4–12).
Entgegen der Auffassung des Mieters und im Einklang mit dem Zivilgericht beruht die vorliegende Kündigung nicht in erster Linie auf der Absicht der Vermieterin, die Wohnung zu sanieren. Das Zivilgericht fasste die diesbezüglichen Ausführungen der Vermieterin so zusammen: Sie habe drei Wohnungen in der Liegenschaft erworben. Zwei Wohnungen seien bereits verkauft worden: Die erste Wohnung habe sie saniert und am 20. Juni 2023 verkauft. Die zweite Wohnung habe sie zur Beschaffung von Liquidität ebenfalls verkauft, aber wegen des bis Sommer 2024 erstreckten Mietverhältnisses noch nicht saniert; diese Wohnung werde dann beim Auszug des Mieters saniert. Auch die dritte – vorliegend betroffene – Wohnung wolle sie nun verkaufen. Die vorgesehene Sanierung dieser dritten Wohnung sei nicht möglich, solange der Mieter darin wohne; es sei vorgesehen, dass die Wohnung nach dessen Auszug verkauft werde (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 zweiter Absatz). Diese Darstellung der Vermieterin hat der Mieter vor Zivilgericht nicht substantiiert bestritten (vgl. Verhandlungsprotokoll vom 11. Dezember 2023, S. 2 unten und S. 3 oben). Aufgrund dieser Darstellung der Vermieterin hielt das Zivilgericht zu Recht fest, es sei von Anfang an Ziel der Vermieterin gewesen, die Wohnung zu verkaufen, wie sie dem Mieter bereits im März 2022 mitgeteilt habe. Die Kündigung sei damit nicht (nur) erfolgt, um die Wohnung zu sanieren, sondern in erster Linie um sie zu verkaufen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3 erster Absatz; vgl. auch Sachverhalt, S. 2 und E-Mail der Vermieterin vom 29. März 2022 [Zivilgerichtsakte 4]). Die Annahme, dass die Kündigung vom 8. Februar 2023 in erster Linie auf einer Verkaufsabsicht (und nicht auf einer Sanierungsabsicht) gründet, wird nicht nur durch die im Kern unbestrittene Darstellung der Vermieterin gestützt, sondern auch durch ihr E-Mail vom 29. März 2022 und ihr Vorgehen in Bezug auf zwei andere Wohnungen in der Liegenschaft:
- Im E-Mail vom 29. März 2022 – rund 10 Monate vor der Kündigung vom 8. Februar 2023 – hatte die Vermieterin dem Mieter mitgeteilt, dass sie die von ihm gemietete Wohnung verkaufen wolle, und fragte ihn an, ob er Interesse daran habe; falls er sich nicht melde, werde sie die Wohnung zum Verkauf anbieten (Zivilgerichtsakte 4).
- Neben der vorliegend betroffenen Wohnung verfügte die Vermieterin über zwei weitere Wohnungen in der Liegenschaft: Die erste Wohnung wurde in saniertem Zustand verkauft (Zivilgerichtsakte 5, Beilage 9, S. 4); die zweite Wohnung wurde in unsaniertem Zustand verkauft, soll aber beim Auszug des betreffenden Mieters saniert werden. Mit anderen Worten: Grund der Kündigung(en) ist nicht in erster Linie die Sanierung der Wohnung(en), sondern die Absicht, diese – vorzugsweise saniert, andernfalls halt unsaniert – zu verkaufen.
Liest man die Kündigungsbegründung der Vermieterin («Renovation der Wohnung und nachträglicher Verkauf») vor dem Hintergrund ihrer Darstellung (namentlich auch ihres E-Mails vom 29. März 2022) und ihres Vorgehens bei den beiden anderen Wohnungen, ist die zivilgerichtliche Annahme nicht zu beanstanden, dass von Anfang an Ziel der Vermieterin war, die vorliegende Wohnung zu verkaufen – und nicht, sie zu sanieren. Das Zivilgericht hat somit zu Recht eine Sanierungskündigung verneint.
4. Leerverkaufskündigung
4.1 Für den Fall, dass keine Sanierungskündigung vorliege, sondern eine Leerverkaufskündigung, macht der Mieter im Kern zweierlei geltend: Erstens sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der Verkauf einer Wohnung in unbewohntem Zustand nicht immer zu besseren Konditionen möglich; vielmehr müsse die Vermieterin nachweisen, dass sie bei einem Verkauf in unbewohntem Zustand tatsächlich einen höheren Kaufpreis erzielen könne. Zweitens stütze sich das Zivilgericht auf eine Argumentation, die die Vermieterin gar nicht vorgebracht habe (Berufung, Rz 12 und 13).
4.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Kündigung der Vermieterin aus wirtschaftlichen Gründen nicht an sich missbräuchlich. In der Lehre und Rechtsprechung werden vor allem zwei Konstellationen diskutiert: die Ertragsoptimierungskündigung und die Leerverkaufskündigung (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.3). Bei der Ertragsoptimierungskündigung kündigt die Vermieterin, um ihren Ertrag zu verbessern, indem sie vom neuen Mieter einen höheren Mietzins verlangt. Ist dieser höhere Mietzins nach der absoluten Methode nicht missbräuchlich, ist die Kündigung in der Regel nicht missbräuchlich (BGE 120 II 105 E. 3b, 136 III 74 E. 2.1 und 136 III 190 E. 2). Bei der Leerverkaufskündigung kündigt die Vermieterin, um beim Verkauf der Wohnung einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. In mehreren Entscheiden hielt das Bundesgericht fest, dass eine solche Kündigung im konkreten Fall nicht missbräuchlich ist. Dabei stellte es nicht fest, dass eine Wohnung in unbewohntem Zustand in jedem Fall zu einem höheren Preis verkauft werden kann, sondern ermittelte vielmehr in jedem konkreten Fall, ob aufgrund des von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalts ein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegt oder nicht. Dabei seien im Grundsatz die Interessen der Vermieterin und des Mieters nicht gegeneinander abzuwägen; dennoch könne das Gericht prüfen, ob ein krasses Missverhältnis der Interessen vorliege, das die Missbräuchlichkeit der Kündigung begründe (zum Ganzen BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.4 mit Nachweisen). Zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer ordentlichen Kündigung ist es somit entscheidend, den wirklichen Kündigungsgrund zu kennen. Gibt die Vermieterin einen unzutreffenden Grund an und ist es nicht möglich, den wahren Grund zu ermitteln, ist anzunehmen, dass die Kündigung nicht auf einem ernsthaften oder legitimen Grund beruht. Für die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung muss sich das Gericht in den Zeitpunkt versetzen, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde. Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese ohne schützenswerten Grund oder aus einem verpönten Grund erfolgte. Die kündigende Partei hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; sie hat die Kündigung zu begründen und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (zum Ganzen BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.5 mit Nachweisen).
Die Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch den Mieter («congé-vente»; Art. 271a Abs. 1 lit. c OR) unterscheidet sich von der Leerverkaufskündigung insofern, als der Verkauf der gemieteten Wohnung nicht einem beliebigen Dritten angeboten wird, sondern dem Mieter der Wohnung. Eine solche Kündigung ist nur dann missbräuchlich, wenn sie die Vermieterin einzig deshalb ausspricht, um den Mieter zum Kauf der Mietwohnung zu bewegen. Vorausgesetzt ist ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und dem Wunsch der Vermieterin, die Wohnung dem gekündigten Mieter zu verkaufen. Ein solcher Zusammenhang fehlt, wenn der Kündigungsgrund nicht einzig darin besteht, den Mieter zum Kauf zu bewegen, sondern auf dem Wunsch beruht, die Wohnung irgendjemandem zu verkaufen oder sie zum gleichen Preis prioritär dem Mieter und auch beliebigen Dritten anzubieten. Die Beweislast für das Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhangs trägt der Mieter (zum Ganzen BGer 4A_33/2019 vom 5. September 2019 E. 4.1.4).
Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit der Frage befasst, wann eine Leerverkaufskündigung zulässig ist. Die nachfolgenden Fälle betreffen allesamt Wohnungen im Kanton Genf (mit Ausnahme von BGer 4A_315/2019 vom 9. September 2019). In folgenden Situationen erachtete das Bundesgericht eine Leerverkaufskündigung als nicht missbräuchlich:
- Die Eigentümerin eines Herrschaftshauses («domaine de luxe») kündigte das Mietverhältnis mit dem Mieter-Ehepaar mit der Erklärung, sie wolle das Anwesen verkaufen und denke, dass ein Verkauf in unvermietetem Zustand einfacher sei. Gemäss dem Bundesgericht erscheint der Umstand, dass das Anwesen unvermietet ist, tatsächlich als geeignet, den Verkauf zu erleichtern. Anders als die Vorinstanz erachtete das Bundesgericht diese Leerverkaufskündigung als nicht missbräuchlich. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass das Mieter-Ehepaar Arbeiten am Mietobjekt im Wert von CHF 600'000.– vorgenommen und im Voraus auf die Entschädigung dieser Arbeiten verzichtet habe (BGer 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.3).
- Der Eigentümer einer Reithalle («manège») kündigte das Mietverhältnis, dies aufgrund seines Wunsches, die Reithalle zu den besten Bedingungen zu verkaufen. Gemäss dem Bundesgericht ist kaum zu bestreiten («guère contestable»), dass die Anwesenheit eines Mieters geeignet ist, den Verkauf zu erschweren, indem die Zahl der Interessenten kleiner wird oder der Verkaufspreis negativ beeinflusst wird (BGer 4C.176/2004 vom 8. September 2004 E. 2).
- Der Vermieter einer 7-Zimmerwohnung in der Stadt Genf schlug dem Mieter-Ehepaar vor, diesem die Wohnung und eine weitere Wohnung in der Liegenschaft zum Preis von 1,8 Millionen CHF zu verkaufen. Nachdem sich die Parteien trotz zahlreicher Besprechungen nicht einigen konnten, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Er begründete dies mit seinem Wunsch, die Wohnung zu verkaufen. Im Einklang mit der Vorinstanz hielt das Bundesgericht fest, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung den Wunsch hatte, die Wohnung einem beliebigen Interessenten zu verkaufen, und dass die Kündigung einzig zum Ziel hatte, die Verkaufschancen und den Verkaufspreis zu erhöhen. Im Übrigen entspreche es einer Erfahrungstatsache, dass die Anwesenheit eines Mieters geeignet sei, den Verkauf einer Wohnung zu erschweren. Damit liege eine zulässige Leerverkaufskündigung vor. Eine unzulässige Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungsverkaufs an die Mieter sei zu verneinen: Der Vermieter habe im Kündigungszeitpunkt den Wunsch gehabt, die Wohnung einem beliebigen Interessenten zu verkaufen; damit fehle es an einem adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und dem Wunsch, die Mieter zum Wohnungskauf zu bewegen (BGer 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 1).
- Ein mit Liquiditätsproblemen konfrontierter Vermieter hatte die Kündigung einer 3 ½-Zimmerwohnung mit dem Wunsch begründet, die Wohnung zu verkaufen. Er hatte vor der Vorinstanz mehr als wahrscheinlich erscheinen lassen («avait rendu plus que vraisemblable»), dass die Kündigung auf dem Wunsch gründete, die Wohnung in unvermietetem Zustand zu verkaufen, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Dies sei ein legitimer Kündigungsgrund (BGer 4A_322/2007 vom 12. November 2007 E. 5 und 6).
- Eine Immobilienfirma informierte die Mieterin über ihre Absicht, die von dieser bewohnte 5-Zimmerwohnung für CHF 1'500'000 zu verkaufen. Sie schlug der Mieterin vor, die Wohnung zu kaufen, und teilte ihr gleichzeitig mit, dass sie bereits Kaufinteressenten für die Wohnung habe. Gut 10 Monate nach dieser Mitteilung kündigte die Firma das Mietverhältnis und begründete dies mit ihrer Absicht, die Wohnung in unvermietetem Zustand zu verkaufen. Anders als die Vorinstanz verneinte das Bundesgericht ein krasses Missverhältnis der Interessen: Die Immobilienfirma müsse unbestrittenermassen ein oder zwei Mietobjekte pro Jahr verkaufen, um normal zu funktionieren; werde eine Wohnung einzeln an eine Person verkauft, welche die Wohnung wahrscheinlich selbst bewohnen wolle, sei offensichtlich, dass der Verkauf einfacher sei, wenn die Wohnung unvermietet sei. Die Firma habe somit ein wirtschaftliches Interesse, der Mieterin zu kündigen. Die Mieterin hingegen sei Spitalärztin und verfüge über ein komfortables Einkommen; ihre Mutter, die ebenfalls in der Wohnung wohne, sei zwar eher alt, aber gesundheitlich nicht eingeschränkt; die Mieterin sei zudem bereit, nötigenfalls aufs Land zu ziehen. Unter diesen Umständen liege kein krasses Missverhältnis der Interessen vor, das die Kündigung missbräuchlich machen würde (BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013 E. 2.3).
- Eine Immobilienfirma, die vier Wohnungen in einem Wohnblock erworben hatte, kündigte das Mietverhältnis mit den beiden Mietern einer 4-Zimmerwohnung, zunächst ohne Begründung. Den Mietern der anderen drei Wohnungen kündigte sie nicht. An der Schlichtungsverhandlung gab die Firma zur Begründung der Kündigung der 4-Zimmwerwohnung an, Ziel sei es, die Wohnung zu verkaufen; das Mietverhältnis werde gekündigt, damit der potentielle Käufer das Mietverhältnis nicht übernehmen müsse und um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Das Bundesgericht erachtete zunächst die Einschätzung der Vorinstanz als nicht willkürlich, dass es sich um eine Leerverkaufskündigung handelt – und nicht um eine Ertragsoptimierungskündigung, dies gestützt auf die Aussagen des Liegenschaftsverwalters und den Umstand, dass die Immobilienfirma bei der zuständigen Behörde eine Verkaufsbewilligung eingeholt hatte. Sodann sei unbestritten, dass der Verkaufspreis höher sei, wenn die Wohnung in unvermietetem Zustand verkauft werden könne (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 5.1, 5.2.1 und 5.2.2).
- Die betagten Vermieter hatten das Mietverhältnis über eine Arztpraxis in der Stadt Genf gekündigt mit der Begründung, sie wollten die Räume in unvermietetem Zustand verkaufen. Im Einklang mit der Vorinstanz verneinte das Bundesgericht zunächst ein krasses Missverhältnis der Interessen der Parteien: Die Mieter hätten zwar auf der einen Seite die Bedeutung der Lage der Arztpraxis für die Patienten und für die Zusammenarbeit mit den Universitätsspitälern erstellt; auf der anderen Seite bestehe die reale und im Lauf des Verfahrens konstante Absicht der Vermieter, die Räume in unvermietetem Zustand zu verkaufen, was mitnichten missbräuchlich sei. Sodann verneinte das Bundesgericht mit der Vorinstanz auch eine unzulässige Kündigung einzig zum Zweck des Wohnungserwerbs durch die Mieter: Die Mieter hätten nicht aufgezeigt, dass die Vermieter ihnen einzig deshalb gekündigt hätten, um sie vom Kauf der Räume zu überzeugen; weder seien sie eines Tages vor die Alternative gestellt worden, die Räume zu kaufen oder zu verlassen, noch hätten es die Vermieter unterlassen, die Räume Dritten anzubieten (BGer 4A_33/2019 vom 5. September 2019 E. 4.3).
- Eine Vermieterin kündigte das Mietverhältnis über eine 4 ½-Zimmerwohnung in der Stadt Zürich mit der Begründung, sie wolle die Liegenschaft verkaufen. Sie verfolgte damit «einzig den Zweck, die Chancen für einen Verkauf zu den besten Bedingungen bzw. zu einem vorteilhaften Kaufpreis zu erhöhen». Das Bundesgericht hielt fest, die Mieter zeigten nicht auf, inwiefern die Kündigung unter den konkreten Umständen missbräuchlich sein soll (BGer 4A_315/2019 vom 9. September 2019 E. 2).
Als missbräuchlich erachtete das Bundesgericht dagegen eine Leerverkaufskündigung in Situationen, in welchen zwischen dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und dem Interesse der Vermieterschaft an der Kündigung ein krasses Missverhältnis bestand:
- Ein Vermieter hatte der Mieterin einer Wohnung gekündigt mit der Begründung, dass er, seine Ehefrau und seine Kinder sich in Genf niederlassen möchten. Im Einklang mit der Vorinstanz hielt das Bundesgericht fest, es sei nicht belegt, dass der Vermieter auch nur die geringsten Vorbereitungen getroffen hätte («le moindre préparatif»), um sich tatsächlich in Genf niederzulassen. Zudem liege ein krasses Missverhältnis der Interessen vor: Die betagte Mieterin wohnte seit mehr als 20 Jahren in der Wohnung; der Vermieter hatte – neben anderen Optionen – die vage Möglichkeit ins Auge gefasst, in Genf zu arbeiten, ohne auch nur die geringsten Vorbereitungen getroffen zu haben, um sich tatsächlich in Genf niederzulassen (BGer 4A_575/2008 vom 19. Februar 2009 E. 4).
- Ein im Immobilienhandel tätiger Vermieter hatte die Kündigung einer 6 ½-Zimmerwohnung mit seiner Absicht begründet, die Wohnung unvermietet zu verkaufen. Im Einklang mit der Vorinstanz bejahte das Bundesgericht ein krasses Missverhältnis der Interessen und damit die Missbräuchlichkeit der Kündigung: Das Mieter-Ehepaar war bereits 77 Jahre alt, kümmerte sich um den 49-jährigen Sohn, der unter schweren neurologischen Problemen litt; der Mieter selbst war ebenfalls schwer krank (Leber- und Darmkrebs); zudem wohnten die Mieter seit 38 Jahren in der Wohnung, ohne dass sie je zu Beanstandungen Anlass gegeben hatten. Der Vermieter hingegen besass zahlreiche Wohnungen in Genf und hatte nicht aufgezeigt, dass es ihm unmöglich sei, anderen Mietern zu kündigen, für die eine Kündigung weniger mühsam wäre; er hatte sodann keine finanziellen Probleme, die ihn zum sofortigen Verkauf der Wohnung nötigten, und hatte nicht behauptet, dass er ausserstande sei, die Wohnung in vermietetem Zustand mit Gewinn zu verkaufen, sondern nur ausgeführt, dass der Gewinn bei einem Verkauf in vermietetem Zustand geringer ausfalle (BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010 E. 4).
- Eine Villa in Grand-Saconnex umfasste eine 7-Zimmerwohnung und eine 5-Zimmerwohnung, die nach dem Tod des Vaters des Eigentümers leerstand. Die 7-Zimmerwohnung wurde vom gesundheitlich schwer eingeschränkten Schwager des Eigentümers bewohnt. Die Invalidenversicherung hatte ihm den behindertengerechten Ausbau der Wohnung im Umfang von CHF 57'000.– finanziert. Der Eigentümer kündigte das Mietverhältnis mit seinem Schwager. Die Vorinstanz hielt zum einen fest, die Kündigung sei einzig durch den Wunsch des Eigentümers begründet, gewisse minimale Aufgaben nicht mehr zu übernehmen, die mit der Stellung als Vermieter-Eigentümer verbunden seien. Zum anderen würde der Verlust der Wohnung den Mieter sehr schwer treffen, dies aufgrund seines Alters, seiner Herzkrankheit und seiner Behinderung, die eine behindertengerechte Wohnung erfordere. Im Einklang mit der Vorinstanz bejahte das Bundesgericht ein krasses Missverhältnis der Interessen (BGer 4A_485/2018 vom 8. April 2019 E. 7 und 8).
4.3 Im vorliegenden Fall beruft sich der Mieter zum einen auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts: Dieses habe klargestellt, dass es nie «in genereller Art festgehalten habe, dass der Verkauf einer Wohnung im unbewohnten Zustand immer zu besseren Konditionen möglich sei, sondern stets die von den kantonalen Instanzen festgestellten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen seien» (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2015 E. 4.2 und 4.4). Es könne – so der Mieter – im vorliegenden Fall nicht ausgeschlossen werden, dass ein Käufer die Liegenschaft nicht zur Selbstnutzung erwerben und deshalb das laufende Mietverhältnis übernehmen wolle. Aus dem Bundesgerichtsentscheid BGer 4A_485/2018 vom 8. April 2019 sei abzuleiten, dass die Vermieterin nachweisen müsse, dass sie bei einem Verkauf im unvermieteten Zustand tatsächlich einen höheren Preis erzielen könne. Entgegen der zivilgerichtlichen Annahme sei das keineswegs notorisch: Je nach Konstellation könne der vermietete Zustand auch vorteilhaft sein (je nach dem Mietverhältnis, der Vermietbarkeit des Objekts, der allgemeinen Leerstandsquote, der Absicht des Käufers). Hierzu habe das Zivilgericht keine Feststellungen getroffen. Zum anderen kritisiert der Mieter, das Zivilgericht stütze sich auf eine Argumentation («Dass eine einzelne Wohnung im Stockwerkeigentum besser verkäuflich ist und ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, wenn sie nicht vermietet ist, darf als notorisch erachtet werden»), die die Vermieterin gar nicht vorgebracht habe. Das Zivilgericht habe somit den Sachverhalt falsch festgestellt (Berufung, Rz 12 und 13).
Zur Frage, ob sich eine Wohnung in unbewohntem Zustand generell besser verkaufen lässt, hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung präzisiert. Gemäss älteren Entscheiden sei generell zu vermuten, dass sich eine Wohnung unvermietet besser verkaufen lasse (BGer 4C.176/2004 vom 8. September 2004 E. 2.2: «Et il n’est guère contestable, que la présence d’un locataire était de nature à rendre la vente plus difficile […]. Il ne s’agit là d’un fait à établir dans le cas particulier, mais d’une donnée d’experience»; BGer 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 1.2.4: «De plus, d’après l’expérience générale, la présence d’un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, que ce soit en réduisant le nombre d’amateurs ou en exerçant une influence négative sur le prix»). In späteren Entscheiden hat das Bundesgericht an dieser Vermutung nicht mehr festgehalten:
- In einem Entscheid aus dem Jahr 2007 verwies das Bundesgericht auf die Erwägungen der Vorinstanz, wonach der mit Liquiditätsproblemen konfrontierte Vermieter eine Wohnung habe verkaufen wollen und angenommen habe, dass er einen besseren Verkaufspreis erziele, wenn die Wohnung nicht vermietet sei. Dem Einwand des Mieters, dass der Verkaufspreis im vorliegenden Fall nicht davon abhänge, ob die Wohnung vermietet oder nicht vermietet sei, hielt das Bundesgericht entgegen, dass die Vorinstanz nichts Derartiges festgestellt habe, und dass es sich auch nicht um eine notorische Tatsache handle. Vielmehr habe die Vorinstanz festgehalten, dass der Vermieter durch den Leerverkauf einen höheren Preis erzielen wolle. Eine Kündigung aber, die ausgesprochen werde, um eine Wohnung zu besseren Konditionen verkaufen zu können, sei nicht missbräuchlich (BGer 4A_322/2007 vom 12. November 2007 E. 6).
- In einem Entscheid aus dem Jahr 2016 hielt das Bundesgericht fest, es habe keine abstrakte Regel aufgestellt für den Fall, dass die Kündigung ausgesprochen werde, um einen besseren Verkaufserlös zu erzielen. Es habe nicht festgehalten, dass sich jede Wohnung ohne Bewohner besser verkaufen lasse; vielmehr habe es in jedem Fall, gestützt auf die von der Vorinstanz festgestellten Tatsachen, ermittelt, ob ein Rechtsmissbrauch vorliege oder nicht. Im Rahmen dieser Prüfung sei im Grundsatz keine Abwägung der Interessen der Vermieterin und des Mieters vorzunehmen. Das Gericht müsse aber dennoch prüfen, ob ein krasses Missverhältnis der Interessen vorliege (BGer 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.4; bestätigt in BGer 4A_485/2018 vom 8. April 2019 E. 8).
Nach dieser späteren Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht zwar keine Vermutung, dass sich eine Wohnung in unvermietetem Zustand besser verkaufen lässt. Allerdings ist dies nicht entscheidend. Denn zur Rechtfertigung einer Kündigung genügt es grundsätzlich, dass die Vermieterin als Immobilienfirma den Verkauf einer Liegenschaft zwecks Mittelbeschaffung zum Erwerb anderer Liegenschaften oder zur Aufrechterhaltung ihres Betriebs beabsichtigt (vgl. BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013 E. 2.3.3). Entgegen der Ansicht des Mieters (Berufung, Rz 13 unter Berufung auf BGer 4A_485/2018 vom 8. April 2019) muss die Vermieterin im vorliegenden Fall daher nicht nachweisen, dass sie die Wohnung in unvermietetem Zustand tatsächlich zu besseren Konditionen verkaufen kann. Der Hinweis des Zivilgerichts auf die Notorietät der besseren Verkäuflichkeit der unvermieteten Wohnung wie auch auf die Vermeidung langwieriger Prozesse (Anfechtung der Kündigung bei Eigenbedarf und Erstreckung des Mietverhältnisses) bei einem Verkauf in vermietetem Zustand dient lediglich als nachvollziehbare Erklärung für den legitimen Wunsch der Vermieterin, die Wohnung unvermietet zu verkaufen. Auch wenn die Vermieterin ihren Entscheid, die Wohnung ohne Bewohner zu verkaufen, vor Zivilgericht nicht weiter begründet hat, liegt allein deswegen noch keine missbräuchliche Kündigung vor. Das Zivilgericht hat die vorliegende Leerverkaufskündigung damit zu Recht als zulässig erachtet.
Die vorliegende Kündigung reiht sich denn auch zwanglos ein in die oben dargelegte Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Leerverkaufskündigung: Am nächsten steht die vorliegende Konstellation den Entscheiden BGer 4A_322/2007 vom 12. November 2007 und BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, in welchen das Bundesgericht Kündigungen schützte, die auf dem glaubhaften Wunsch der Vermieterin gründeten, die Wohnung in unvermietetem Zustand zu verkaufen, um dadurch die Wohnung leichter oder besser verkaufen zu können (vgl. oben E. 4.2). Nach der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGer 4A_431/2023 vom 5. März 2024 E. 4.1.1). Der Mieter macht im vorliegenden Fall zu Recht nicht geltend, dass dieser legitime Wunsch der Vermieterin in einem krassen Missverhältnis zu seinen Interessen stehe, welches allenfalls die Missbräuchlichkeit der Kündigung begründen könnte. Die vorliegende Kündigung ist denn auch weit von denjenigen Konstellationen entfernt, in welchen das Bundesgericht ein krasses Missverhältnis der Interessen bejahte und eine Leerverkaufskündigung ausnahmsweise als missbräuchlich erachtete (vgl. oben E. 4.2).
5. Erstinstanzliche Gerichtskosten
Aufgrund des Ausgang des Zivilgerichtsverfahrens (Abweisung der Klage des Mieters und Gutheissung der Widerklage der Vermieterin) auferlegte das Zivilgericht dem Mieter die Gerichtskosten für die Klage und für die Widerklage. Zur Begründung der Gerichtskosten von CHF 500.– für die Klage verwies es auf § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes (SG 154.800). Demgemäss betragen die Gerichtskosten CHF 200.– bis CHF 500.– in Verfahren vor Zivilgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, wenn der Nettomietzins bis CHF 2'500.– beträgt. Im vorliegenden Fall betrage der Nettomietzins CHF 665.– und für ein «Verfahren betreffend Kündigung und Erstreckung» seien Gerichtskosten von CHF 500.– «angemessen» (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2). Der Mieter kritisiert, das Zivilgericht habe die Gerichtskosten für die Klage zu Unrecht am oberen Rand des Gebührenrahmens festgesetzt: Zum einen bewege sich der vorliegende Nettomietzins mit CHF 665.– im unteren Bereich. Zum anderen rechtfertigten weder der Aufwand für das Zivilgericht (kein Schriftenwechsel, keine Beweisabnahme, keine Parteibefragung) noch der Umfang des Falls (Prüfung einer Einzelkündigung, allenfalls auch einer Erstreckung) die volle Ausschöpfung des Gebührenrahmens (Berufung, Rz 15).
Die Festlegung der Höhe der Gerichtskosten liegt im Ermessen des Gerichts (BGer 5A_779/2019 vom 18. März 2020 E. 4.2). Das Appellationsgericht folgt der verbreiteten kantonalen Praxis und der Bundesgerichtspraxis und greift in pflichtgemäss ergangene Ermessensentscheide nur mit Zurückhaltung ein (AGE BEZ.2018.43 vom 17. Dezember 2018 E. 1 mit Nachweisen; BGer 5A_779/2019 vom 18. März 2020 E. 4.2). Im vorliegenden Fall begründete das Zivilgericht die Höhe der Gerichtskosten im Kern damit, dass es sich um ein «Verfahren betreffend Kündigung und Erstreckung» handelt. Die Höhe des Mietzinses ist denn auch nicht die zentrale und einzige Grundlage, um die Gerichtskosten innerhalb des Gebührenrahmens von CHF 200.– bis CHF 500.– zu bemessen. Vielmehr bemessen sich die Gerichtskosten innerhalb des Gebührenrahmens nach der Bedeutung und Komplexität des Falls, dem Zeitaufwand für das Gericht und dem Streitwert oder Streitinteresse (zu den Grundsätzen der Gebührenbemessung vgl. § 2 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SR 154.810]). Angesichts der Bedeutung und der Komplexität des vorliegenden Falls sowie des Aufwands für das Gericht (der sich auch im Umfang der 14-seitigen Entscheidbegründung widerspiegelt) ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die Gerichtskosten mit CHF 500.– und damit am oberen Rand des Gebührenrahmens festsetzte. Erst recht besteht kein Anlass, in das zivilgerichtliche Ermessen einzugreifen.
6. Berufungsentscheid
Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die Kündigung vom 8. Februar 2023 zu Recht als gültig erachtete und die Gerichtskosten korrekt festsetzte. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 11. Dezember 2023 erhobene Berufung abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen zugesprochen (§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 11. Dezember 2023 (MG.2023.45) wird abgewiesen.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 500.–.
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.