Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2026.3
ENTSCHEID
vom 3. März 2026
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ Berufungsklägerin 1
[...] Mieterin 1
B____ Berufungskläger 2
[...] Mieter 2
beide vertreten durch MLaw Sara Andrea Oldani,
Rechtsanwältin,
Neunbrunnenstrasse 38, 8050 Zürich
gegen
C____ AG Berufungsbeklagte
[...] Vermieterin
vertreten durch lic. iur. Simone Köhli Müller, Rechtsanwältin, und/oder MLaw Nicolas Kurz, Rechtsanwalt,
Feldeggstrasse 12, Postfach 349, 8032 Zürich
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 9. Dezember 2025
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 10. August 2022 mieteten A____ (Mieterin 1), B____ (Mieter 2) und die D____ AG von der C____ AG (Vermieterin) ein Restaurant und einen Cliquenkeller in der Liegenschaft [...] in [...], dies zum einem indexierten Monatsmietzins von CHF 22'000.– zuzüglich CHF 700.– Nebenkosten akonto. Mit Formular vom 13. Oktober 2023 zeigte die Vermieterin eine Erhöhung des Nettomietzinses auf CHF 22'661.– an. Mit Vergleich vom 11. Juli 2024 vereinbarten die Parteien eine Mietzinsreduktion von 20 % bis zur Beendigung der Bauarbeiten in der [...]. Mit drei separaten Schreiben vom 1. April 2025 mahnte die Vermieterin die beiden Mieter und die D____ AG für die ausstehenden Mietzinsen von November 2024 bis April 2025. Diese Mahnung konnte der Mieterin 1 und der D____ AG am 2. April 2025 und dem Mieter 2 am 22. April 2025 zugestellt werden. Mit drei separaten Formularen vom 26. Mai 2025 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs per Ende Juni 2025. Diese Formulare konnten der Mieterin 1 und der D____ AG am 27. Mai 2025 zugestellt werden; umstritten ist, ob das Formular auch dem Mieter 2 zugestellt wurde. Am 25. August 2025 eröffnete das Zivilgericht Basel-Stadt den Konkurs über die D____ AG. Die Mieterin 1 und der Mieter 2 fochten die Kündigung des Mietvertrags bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Da die beiden Mieter nicht zur Schlichtungsverhandlung erschienen waren, schrieb die Schlichtungsstelle das Schlichtungsverfahren am 2. September 2025 ab. Ein Gesuch der beiden Mieter um Neuansetzung der Schlichtungsverhandlung wies die Schlichtungsstelle ab. Dagegen erhoben die Mieter Berufung, die das Appellationsgericht Basel-Stadt mit Entscheid vom 19. November 2025 abwies.
Am 15. September 2025 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es seien die Mieter 1 und 2 anzuweisen, die gemieteten Räume an der [...] unverzüglich zu räumen und der Vermieterin ordnungsgemäss zu übergeben. Sodann sei das Betreibungsamt Basel-Stadt anzuweisen, den Entscheid auf Verlangen der Vermieterin zu vollstrecken. Mit zwei identischen Eingaben vom 2. Oktober 2025 nahmen die Mieter zum Ausweisungsgesuch Stellung. Am 1. Dezember 2025 beantragten sie, es sei das Ausweisungsverfahren zu sistieren, bis das Bundesgericht über ihre Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts vom 19. November 2025 entschieden habe. Am 3. Dezember 2025 führte das Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch. Mit Verfügung vom gleichen Tag wies es den Sistierungsantrag ab. Mit Entscheid vom 9. Dezember 2025 wies es die beiden Mieter an, die gemieteten Räume bis spätestens 31. Dezember 2025, 11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde auf Antrag der Vermieterin die Räumung vollzogen; sofern sich dann noch Gegenstände in den gemieteten Räumen befänden, werde angenommen, dass die Mieter auf ihr Eigentum verzichteten, und die Vermieterin werde zur Entsorgung ermächtigt. Auf Gesuch der Mieter hin begründete das Zivilgericht diesen Entscheid schriftlich.
Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhoben die Mieter am 19. Januar 2026 Berufung beim Appellationsgericht und beantragten, es sei auf das Ausweisungsgesuch der Vermieterin nicht einzutreten; eventualiter sei es abzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 5. Februar 2026 beantragte die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit Urteil vom 9. Februar 2026 trat das Bundesgericht auf die Beschwerde der Mieter gegen den Appellationsgerichtsentscheid vom 19. November 2025 (Neuansetzung der Schlichtungsverhandlung) nicht ein. Mit Eingabe vom 20. Februar 2026 nahmen die Mieter ihr Replikrecht im vorliegenden Berufungsverfahren wahr. Das Appellationsgericht zog die Akten des Zivilgerichts bei und fällte den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1. Eintreten
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn die Mieter dies nicht oder nur ansatzweise monieren (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der Bruttomonatsmietzins CHF 18'828.80 (um 20 % reduzierter Nettomietzins von CHF 18'128.80 plus Nebenkosten von CHF 700.–). Der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– wird damit ohne Weiteres erreicht (36 Bruttomonatsmietzinsen à CHF 18'828.80 = CHF 677'836.80). Die Berufung wurde sodann frist- und formgerecht erhoben. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2. Überblick
2.1 Das Zivilgericht bejahte in einem ersten Schritt die Voraussetzungen für das Eintreten auf das vorliegende Ausweisungsgesuch und die Anwendbarkeit des summarischen Verfahrens (Zivilgerichtsentscheid, E. 1). In einem zweiten Schritt fasste es die Standpunkte der Parteien zusammen (E. 2).
In einem dritten Schritt legte das Zivilgericht zunächst die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (E. 3.1). Sodann hielt es fest, dass die Vermieterin ihr Ausweisungsgesuch auf die Kündigung vom 26. Mai 2025 wegen Zahlungsverzugs stütze. Die Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung – Zahlungsrückstand von CHF 112'972.80, korrekte Kündigungsandrohung, korrekte Kündigung – seien im vorliegenden Fall grundsätzlich erfüllt (E. 3.2). Das Zivilgericht prüfte in diesem Zusammenhang die beiden Einwände der Mieter. Den ersten Einwand – die Kündigung sei dem Mieter 2 nicht zugestellt worden – wies es als unbehelflich ab. Auch den zweiten Einwand – es sei unklar, wem die Kündigung zuzurechnen sei – wies es ab (E. 3.3). In einem vierten Schritt hielt es fest, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht missbräuchlich sei (E. 4).
In einem fünften Schritt hielt das Zivilgericht fest, dass das Mietverhältnis per Ende Juni 2025 gültig beendet worden sei und die Mieter die gemieteten Räume zu räumen hätten. Zudem gewährte es ihnen eine Auszugsfrist bis zum 31. Dezember 2025 (E. 5). Sodann ermächtigte es die Vermieterin, die Räumung selbst vorzunehmen, falls die Mieter die gemieteten Räume bis zum 31. Dezember 2025 nicht selbst räumten (E. 6). Schliesslich regelte es die Höhe und Verteilung der Prozesskosten (E. 7).
2.2 Die Mieter kritisieren in ihrer Berufung im Kern zweierlei: Erstens sei die Kündigung vom 26. Mai 2025 dem Mieter 2 nicht korrekt zugestellt worden (Berufung, Rz 14–26). Zweitens sei die Kündigung nicht von der zeichnungsberechtigten Liegenschaftsverwaltung unterzeichnet worden, sondern von einer anderen Person (Rz 27–29). Diese beiden Einwände werden in den Erwägungen 3 und 4 geprüft.
2.3 Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist (Art. 257 ZPO).
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist – entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Ein klarer Fall ist in sachverhaltsmässiger Hinsicht dann zu verneinen, wenn die beklagte Partei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (zum Ganzen BGE 144 III 462 E. 3.1, 138 III 620 E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Die Rechtsprechung verneint in der Regel das Vorliegen einer klaren Rechtslage, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies beispielsweise bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (zum Ganzen BGE 141 III 23 E. 3.2). Das bedeutet indessen nicht, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht wird. Denn das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berücksichtigung aller Umstände im Sinn der zitierten Rechtsprechung voraus, wenn das Verhalten der betroffenen Partei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was namentlich der Fall ist, wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Fallgruppen einzuordnen ist (zum Ganzen statt vieler BGer 4A_25/2019 vom 15. April 2019 E. 3 und BGer 4A_497/2023 vom 16. Januar 2024 E. 2.2.2).
3. Zustellung der Kündigung
3.1 Das Zivilgericht legte in Bezug auf die Zustellung der Kündigung zunächst den Standpunkt der Mieter dar. Diese machten geltend, dass die Kündigung dem Mieter 2 nicht zugestellt worden sei. Zwar stehe auf dem Zustellnachweis, dass die Zustellung erfolgt sei. Ganz oben stehe jedoch: «27. Mai 2025, Ankunft Poststelle nicht erfolgreich». Damit sei die Zustellung an den Mieter 2 nicht nachgewiesen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 zweiter Absatz). Das Zivilgericht fasste sodann die Rechtslage zur Zustellung einer Kündigung bei mehreren Mitmietern zusammen: Die von der Vermieterin an eine gemeinschaftliche Mieterschaft gerichtete Kündigung müsse an alle Mieter gerichtet sein, andernfalls sei sie nichtig. Die Vermieterin sei aber nicht verpflichtet, jedem Mitmieter eine separate Kündigung zu senden, sondern könne stattdessen ein einziges Kündigungsschreiben mit dem Namen aller betroffenen Mieter versenden. Es genüge somit, wenn die Kündigung auf einem einzigen amtlichen Formular ausgesprochen werde, sofern darauf die Namen sämtlicher Mieter aufgeführt seien (E. 3.2.1 mit Verweis auf Oeschger, Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage 2022, S. 776, und Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, 2. Auflage 2017, Art. 253 CO N 33). Im vorliegenden Fall sei die Kündigung auf drei Formularen erfolgt, die den drei Mietern je separat zugeschickt worden seien. Die Kündigung an die Mieterin 1 und an die D____ AG sei diesen unbestrittenermassen am 27. Mai 2025 zugegangen. Da im Kündigungsformular, das an die D____ AG geschickt worden sei, alle Mieter aufgeführt seien, sei es unerheblich, ob die Kündigung auch dem Mieter 2 zugegangen sei. Es genüge, wenn im Formular – wie hier – alle Mieter genannt würden. Anzufügen sei, dass der Mieter 2 im Zeitpunkt der Kündigung das einzige im Handelsregister mit Einzelunterschrift eingetragene Organ der D____ AG gewesen sei. Demzufolge sei anzunehmen, dass er von der Kündigung Kenntnis erhalten habe (E. 3.3.1).
3.2 Die Mieter wenden dagegen erstens ein, dass die Kündigung vom 26. Mai 2025 ihrer Ansicht nach dem Mieter 2 nicht zugestellt worden sei. Der eingereichte Zustellnachweis belege den Zugang der Kündigung nicht: Die Sendungsverfolgung halte ausdrücklich fest, dass die «Ankunft Poststelle – nicht erfolgreich» gewesen sei. Vor diesem Hintergrund sei der pauschale Kopfvermerk «Zugestellt am 27. Mai 2025» nicht geeignet, den fehlenden Zustellvermerk in der detaillierten Sendungsverfolgung zu ersetzen. Die Vermieterin habe somit nicht bewiesen, dass die Kündigung dem Mieter 2 wirksam zugestellt worden sei (Berufung, Rz 14–19; vgl. auch Stellungnahme vom 20. Februar 2026, S. 4). Dieser Einwand ist ohne Belang: Das Zivilgericht hat die Frage, ob die Kündigung dem Mieter 2 zugestellt werden konnte, als unerheblich eingeschätzt und deshalb offen gelassen.
3.3 Die Mieter wenden zweitens ein, dass die vom Zivilgericht zitierte Lehrmeinung von Oeschger und die darauf basierende Rechtsprechung spezifische Fälle beträfen, bei denen die Berufung auf einen Zustellmangel rechtsmissbräuchlich sein könne. Es gehe um Fälle, in denen einer der Solidarmieter (etwa bei einer aufgelösten Ehe) aus der Wohnung ausgezogen sei und kein eigenes Interesse mehr am Mietverhältnis habe. Die Rechtsprechung basiere auf dem Gedanken, dass Formvorschriften nicht zum Selbstzweck dienten, wenn das materielle Interesse am Erhalt des Mietobjekts beim betroffenen Mieter gar nicht mehr existiere. Dies bedeute im Umkehrschluss, dass der Anspruch auf eine persönliche Zustellung bestehen bleibe, wenn der Mieter ein Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses habe (Berufung, Rz 20 und 21).
Bei der Frage, ob eine Kündigung des Mietvertrags mit mehreren Mitmietern allen Mitmietern separat zuzustellen ist oder nicht, ist die Rechtslage klar – dies entgegen der Auffassung der Mieter. Der gemeinsame Mietvertrag, also das Mietverhältnis mit mehreren Mitmietern, stellt ein einheitliches Mietverhältnis dar. Das Kündigungsrecht ist unteilbar und steht nur allen Mietern oder Vermietern gemeinsam zu und muss gegenüber allen Vermietern oder Mietern ausgeübt werden; ansonsten ist die Kündigung nichtig (zum Ganzen BGE 140 III 491 E. 4.2.1).
Nach der herrschenden Lehre genügt es bei der Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags, wenn die Vermieterin ein einziges Kündigungsformular verwendet und einem der Mitmieter zustellt, sofern sie im Formular alle Mitmieter aufführt (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Vorbemerkungen zu Art. 253–273c OR N 120; Oeschger, Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage 2022, S. 776; SVIT-Kommentar, 5. Auflage 2025, Art. 257d OR N 39; Bohnet/Dietschy-Martenet, Droit du bail à loyer, 2. Auflage 2017, Art. 253 CO N 33; Schmid, Die gemeinsame Miete – Ausgewählte Fragen, AJP 2016, S. 31 ff., 35; Dietschy-Martenet, Les colocataires de baux d’habitations ou de locaux commerciaux, 19e Séminaire sur le droit du bail 2016, S. 183 ff., 198; Dillier, Konkubinatspartner als gemeinsame Mieter von Wohnräumen – unter besonderer Berücksichtigung der Auflösung des Mietvertrags, mp 2017, S. 239 ff., 254; Ackermann, Der Mietvertrag mit mehreren Mietern, Zürich 2023, S. 144; Schnei-der, Zahlungsverzug i.S.v. Art. 257d OR und die Ausweisung im summarischen Verfahren, ZZZ 2025, S. 156 ff., 157 Fn 17). Die Vermieterin muss sich den Umstand nicht entgegenhalten lassen, dass einer der Mitmieter die Kündigung nicht den anderen Mitmietern übermittelt (Dietschy-Martenet, a.a.O., S. 183 ff., 198). Ein Mitmieter läuft somit Gefahr, dass sein Mitmieter ihm die Kündigung nicht aushändigt; die Kündigung bleibt in einem solchen Fall wirksam und der kenntnislose Mitmieter trägt das Risiko der fehlenden Kenntnisnahme (Dillier, a.a.O., S. 239 ff., 254 f.).
Das Bundesgericht hat in BGE 140 III 491 den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen zur Frage zusammengefasst, welche Anforderungen an die Zustellung der Kündigung bei mehreren Mietern zu stellen sind. Das Kantonsgericht habe ausgeführt, «dass bei mehreren Mietern – soweit wie vorliegend keine Familienwohnung betroffen sei – nach einhelliger Lehre die Zustellung eines einzigen Kündigungsformulars an alle Mieter genüge, was auch bezüglich der Mahnung gelten müsse. Immerhin habe aber der Vermieter, der sich im Fall einer Mitmieterschaft auf eine Mahnung respektive ein Kündigungsformular beschränke, in der Anschrift sämtliche Mieter des betroffenen Mietobjekts aufzuführen. Dies sei vorliegend unterblieben» (BGE 140 III 491 E. 4.2.2). Das Bundesgericht nahm zu den diesbezüglichen Rügen des Mieters keine Stellung, da sie am streitentscheidenden Punkt, dem Verbot des Rechtsmissbrauchs, vorbeigingen (E. 4.2.2 am Ende). In der Lehre wird der BGE 140 III 491 überwiegend dahingehend verstanden, dass das Bundesgericht die Auffassung der herrschenden Lehre teilt (SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 257d OR N 39; Schmid, a.a.O., S. 31 ff., 35; Acker-mann, a.a.O., S. 144 Fn 747; Schneider, a.a.O., S. 156 ff., 157 Fn 17; so wohl auch Higi/Bühlmann, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253–273c OR, N 120 Fn 109). Bachofner dagegen versteht den Entscheid so, dass das Bundesgericht die Frage, ob bei mehreren Mitmietern die Zustellung an einen der Mitmieter genügt, nicht entschieden habe. Angesichts der neuesten Rechtsprechung zur «individuellen Kündigungsanfechtung» gemäss BGE 140 III 598 könne die herrschende Lehre zumindest hinterfragt werden (Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 134 Fn 379).
Folgt man der herrschenden Lehre und der Bundesgerichtspraxis (wie sie von der überwiegenden Lehre verstanden wird), ist die Rechtslage klar: Bei der Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags genügt es, wenn die Vermieterin ein einziges Kündigungsformular verwendet und einem der Mitmieter zustellt, sofern sie im Formular alle Mitmieter aufführt. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin die Kündigung vom 26. Mai 2025 unbestrittenermassen der Mieterin 1 und der D____ AG zugestellt und im der D____ AG zugestellten Formular alle Mitmieter aufgeführt. Im Einklang mit dem Zivilgericht ist somit festzustellen, dass der Fall in Bezug auf die Zustellung der Kündigung klar ist.
3.4 Die Mieter wenden drittens ein, dass die Zustellung an die D____ AG nur den Zugang im Machtbereich der Gesellschaft bewirke, aber nicht automatisch im Machtbereich ihrer Organe in ihrer Privatsphäre als natürliche Personen (Mieter 2). Entgegen der Auffassung des Zivilgerichts könne die Zustellung der Kündigung an die D____ AG dem Mieter 2 und Organ der Gesellschaft nicht als persönlicher Zugang zugerechnet werden (Berufung, Rz 22–25; Stellungnahme vom 20. Februar 2026, S. 5). Dieser Einwand ist unbehelflich: Genügt die Zustellung eines einzigen Kündigungsformulars, das alle Mitmieter aufführt, an einen der Mitmieter (vgl. oben E. 3.3), spielt die Frage keine Rolle, ob die Zustellung an die Gesellschaft auch die Zustellung an das Organ der Gesellschaft persönlich bewirkt. Die Zustellung der Kündigung an einen von drei Mitmietern genügt.
3.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht in Bezug auf die Zustellung der Kündigung zu Recht einen klaren Fall bejahte.
4. Unterzeichnung der Kündigung
4.1 In Bezug auf die Unterzeichnung der Kündigung fasste das Zivilgericht zunächst den Standpunkt der Mieter zusammen: Die Kündigung vom 26. Mai 2025 sei von einer unbekannten Person unterzeichnet worden. Sie hätten immer mit Herrn E____ oder Frau F____ zu tun gehabt, beides Mitarbeiter der Liegenschaftsverwaltung. Herr E____ sei gemäss Handelsregister einzelzeichnungsberechtigt, Frau F____ habe allenfalls eine Anscheinsvollmacht. Es bestünden erhebliche Zweifel, von wem die Kündigung stamme. Da man nicht wisse, wer unterschrieben habe, sei der Vertretungsnachweis nicht erfolgt (Zivilgerichtsentscheid, E. 2 zweiter Absatz). Das Zivilgericht legte sodann die Rechtslage dar: Die Vermieterin könne sich bei der Abgabe der Kündigung vertreten lassen. Da eine Kündigung klare Verhältnisse voraussetze und schaffen soll, sei zu verlangen, dass für die gekündigte Partei aus der Kündigung und aus den weiteren Umständen (Vertragsurkunde, vom Vermieter versandte Schreiben, Vollmacht) im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung klar ersichtlich sei, dass die kündigende Partei, beispielsweise ein Anwalt oder eine Liegenschaftsverwaltung, als ermächtigte Vertreterin der kündigenden Partei handle. Gehe weder aus der Kündigung noch den weiteren Umständen für die gekündigte Partei eine Stellvertretung erkennbar hervor, dürfe die gekündigte Partei die Kündigung als solche eines Nichtberechtigten auffassen. Im Zweifelsfall könne die gekündigte Partei die Vorlage einer Vollmacht verlangen. Kündigungen eines Nichtberechtigten blieben von Anfang an wirkungslos; dasselbe gelte auch für Kündigungen, die nicht erkennbar von einem ermächtigten Stellvertreter ausgesprochen würden (E. 3.2.1). Im vorliegenden Fall hätten die Mieter zugestanden, sie hätten jeweils mit der G____ AG zu tun gehabt, wenn es um das Mietverhältnis gegangen sei. Ihnen sei – so das Zivilgericht weiter – bekannt gewesen, dass die Liegenschaftsverwaltung die Vermieterin vertrete. Die vorliegende Kündigung vom 26. Mai 2025 trage dieselbe Unterschrift wie die Abmahnungen vom 1. April 2025, die auf dem Briefpapier der G____ AG gedruckt seien und von den Mietern somit zweifelsfrei der Liegenschaftsverwaltung hätten zugeordnet werden können. Die Mieter hätten denn auch nicht geltend gemacht, dass sie Zweifel an der Gültigkeit der Abmahnungen gehabt hätten. In den Abmahnungen sei der Name der unterzeichnenden Person (H____) unterhalb der Unterschrift in Maschinenschrift aufgeführt. Den Mietern sei damit klar gewesen, dass diese Person für die Liegenschaftsverwaltung handle. Da die Kündigung auf dem amtlichen Formular erfolgt sei, verfüge sie zwar nicht über den Briefkopf der Liegenschaftsverwaltung; jedoch sei die Unterschrift von H____ mit einem Stempel der Liegenschaftsverwaltung versehen. Damit sei für die Mieter auch bei der Kündigung erkennbar gewesen, dass Herr H____ für die Liegenschaftsverwaltung handle. Da Herr H____ sowohl über das Briefpapier als auch den Stempel der Liegenschaftsverwaltung verfügt habe, sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass er befugt gewesen sei, für die Liegenschaftsverwaltung zu handeln. Hätten sie daran gezweifelt, hätten sie sich bei der Liegenschaftsverwaltung nach einer Vollmacht erkundigen können und müssen – und zwar bereits nach Erhalt der Abmahnungen vom 1. April 2025 (E. 3.3.2).
4.2 Die Mieter wenden dagegen ein, das Zivilgericht überschreite damit seine Kompetenzen im Rechtsschutz in klaren Fällen. Es konstruiere eine Anscheinsvollmacht. Das Feststellen einer Anscheinsvollmacht setze voraus, dass das Gericht das Verhalten der Parteien in der Vergangenheit (Abmahnungen) und den Gutglaubensschutz der Mieter bewerte. Gemäss der Argumentation des Zivilgerichts müsse derjenige, der die Abmahnung akzeptiere, auch die nachfolgende Kündigung akzeptieren. Dies sei eine klassische Beweiswürdigung und richterliche Wertung, die im Rechtsschutz in klaren Fällen unzulässig sei. Im Rechtsschutz in klaren Fällen müsse die Berechtigung zur Kündigung urkundlich (etwa durch einen Handelsregisterauszug oder eine schriftliche Vollmacht) sofort beweisbar sein. Müsse das Gericht auf einer ganzen Seite herleiten, warum der Mieter hätte wissen müssen, dass H____ unterschreiben dürfe, sei der Sachverhalt gerade nicht sofort beweisbar (Berufung, Rz 27–29; Stellungnahme vom 20. Februar 2026, S. 6).
Das Bundesgericht hatte in BGer 4A_25/2019 vom 15. April 2019 einen vergleichbaren Fall zu beurteilen. Die Mieterin hatte im Ausweisungsverfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vor dem Handelsgericht Aargau vorgebracht, die Zahlungsverzugskündigung sei nichtig, da sie von zwei Personen unterzeichnet worden sei, die gemäss Handelsregisterauszug beide nicht für die Liegenschaftsverwaltung zeichnungsberechtigt seien und für die auch keine Vollmacht vorliege (BGer 4A_25/2019 vom 15. April 2019 E. 4.1). Das Handelsgericht hatte einen liquiden Sachverhalt im Sinn von Art. 257 ZPO verneint: Die Behauptung der Vermieterin, die unterzeichnenden Personen seien ermächtigt gewesen, die im Zusammenhang mit dem Mietvertrag notwendigen Erklärungen abzugeben, lasse sich durch die eingereichten Urkunden nicht ohne Weiteres beweisen; aus den Urkunden gehe lediglich hervor, dass diese Personen für die Vermieterin Willenserklärungen abgegeben hätten; ob dafür jedoch eine rechtsgültige Vollmacht in Form einer Handlungsvollmacht (Art. 458–465 OR) oder einer bürgerlichen Vollmacht (Art. 32–40 OR) vorgelegen habe, sei nicht ersichtlich. Ein Gutglaubensschutz Dritter sei ebenfalls nicht sofort beweisbar; zudem berufe sich die Mieterin als Adressatin des Gutglaubensschutzes nicht darauf (E. 4.2). Das Bundesgericht hielt zunächst fest, es sei fraglich, ob es mit Art. 458–465 OR und Art. 32–40 OR zu vereinbaren sei, das Vorliegen eines klaren Falls bereits aus dem Grund zu verneinen, dass zu Gunsten der unterschreibenden Personen keine Handlungsvollmacht im Handelsregister und keine schriftliche Vollmacht vorliege. Jedenfalls habe das Handelsgericht aber Bundesrecht verletzt, wenn es in der Folge den Rechtsmissbrauchsvorwurf der Vermieterin mit der pauschalen Bemerkung ausgeschlossen habe, es sei zumindest für das vorliegende Verfahren nicht ersichtlich, inwiefern der Einwand der Mieterin, die Kündigung sei wegen fehlender Bevollmächtigung nichtig, rechtsmissbräuchlich sein soll. Das Bundesgericht wies auf seine Rechtsprechung zum Rechtsmissbrauch hin: Ein solcher liege insbesondere vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet werde, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen wolle. In diesem Sinn habe es in BGer 4A_350/2015 vom 25. August 2015 (= BGE 141 III 262) einen Rechtsmissbrauch bejaht bei einem Mieter, der sich auf einen Formmangel (Kündigung ohne eigenhändige Unterschrift) berufen habe, und das Ausweisungsbegehren der Vermieterin im Rechtsschutz in klaren Fällen gutgeheissen. Ebenso habe das Bundesgericht in BGE 138 III 401 die Berufung des Mieters auf eine fehlende eigenhändige Unterschrift im Mietzinserhöhungsformular als rechtsmissbräuchlich qualifiziert, da der Mieter nicht geltend gemacht habe, es habe Unklarheit über den Absender beziehungsweise die Zurechenbarkeit der Mietzinserhöhung geherrscht. Im zu beurteilenden Fall – so das Bundesgericht weiter – sei das Verhalten der Mieterin ebenfalls rechtsmissbräuchlich: Sie habe in ihrer Gesuchsantwort vor dem Handelsgericht ausgeführt, die Kündigung sei nichtig, weil sie offensichtlich von zwei Personen unterzeichnet worden sei, die gemäss dem Handelsregisterauszug für die Liegenschaftsverwaltung nicht zeichnungsberechtigt seien; auch liege keine Vollmacht für diese Kündigung vor. Die Mieterin habe aber nicht behauptet, dass sie an der Vertretungsmacht der beiden Personen Zweifel gehabt hätte, geschweige denn habe sie behauptet, dass sie bei der Vermieterin nachgefragt hätte. Berücksichtige man zudem, dass die beiden Personen bereits den Mietvertrag und den Nachtrag dazu unterschrieben hätten, werde deutlich, dass die Berufung auf die fehlende Vertretungsmacht zweckwidrig und damit rechtsmissbräuchlich sei (E. 4.3).
Einen zweiten ähnlichen Fall hatte das Bundesgericht in BGer 4A_103/2022 vom 28. März 2022 zu beurteilen. Die Mieter hatten in einem Ausweisungsverfahren im Rechtsschutz in klaren Fällen vorgebracht, die Kündigungen litten an einem schweren formellen Mangel, da die Person, welche die Kündigungsformulare für die Liegenschaftsverwaltung mitunterzeichnet habe, im Handelsregister nicht als zeichnungsberechtigtes Organ eingetragen sei. Das Obergericht Zürich habe diesem Einwand entgegengehalten, dass die Handlungsvollmacht nicht im Handelsregister eingetragen werden könne. Vor Bundesgericht behaupteten die Mieter, die Kündigung einer Mietwohnung sei keine banale Alltagshandlung und eine im Handelsregister eingetragene Zeichnungsberechtigung folglich notwendig, um eine Kündigung auszusprechen. Das Bundesgericht hielt dazu knapp fest, dass dieser Einwand die obergerichtlichen Erwägungen nicht als bundesrechtswidrig ausweise und verwies im Übrigen auf BGer 4A_25/2019 vom 15. April 2019 (BGer 4A_103/2022 vom 28. März 2022 E. 3.4).
Der vorliegende Fall ist mit den in den beiden referierten Bundesgerichtsentscheiden beurteilten Sachverhalten in den wesentlichen Zügen vergleichbar: Die Abmahnungen vom 1. April 2025, die vor der Kündigung vom 26. Mai 2025 verschickt wurden, sind auf dem Briefpapier der Liegenschaftsverwaltung gedruckt und konnten somit von den Mietern zweifelsfrei der Liegenschaftsverwaltung zugeordnet werden. Die Abmahnungen enthalten den Namen von H____ und dessen Unterschrift. Den Mietern war somit klar, dass Herr H____ für die Liegenschaftsverwaltung handelte. Sie haben denn auch nie geltend gemacht, dass sie an der Gültigkeit der Abmahnungen gezweifelt hätten. Die Kündigung vom 26. Mai 2025 sodann erfolgte auf dem amtlichen Formular und trug deshalb nicht den Briefkopf der Liegenschaftsverwaltung. Die Unterschrift von Herrn H____ in der Kündigung war jedoch mit einem Stempel der Liegenschaftsverwaltung versehen. Für die Mieter war somit erkennbar, dass er für die Liegenschaftsverwaltung handelte: Da er sowohl über das Briefpapier als auch den Stempel der Liegenschaftsverwaltung verfügte, lagen keine Gründe für die Mieter vor, daran zu zweifeln, dass er zur Vertretung befugt war. Hätten die Mieter daran gezweifelt, hätten sie sich bei der Liegenschaftsverwaltung nach einer Vollmacht erkundigen können und müssen (vgl. dazu Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3.2; zur Legitimation der Liegenschaftsverwaltung, eine Kündigung auszusprechen, und zur Zeichnungsberechtigung der Person, welche die Kündigung unterzeichnet, vgl. sodann Entscheid des Mietgerichts Zürich MB 130013 vom 27. Oktober 2014, ZMP 2014 Nr. 5).
4.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht auch in Bezug auf die Unterzeichnung der Kündigung zu Recht einen klaren Fall bejahte.
5. Berufungsentscheid
5.1 Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Kritik der Mieter nicht geeignet ist, die Richtigkeit des Zivilgerichtsentscheids in Frage zu stellen. Die gegen diesen Entscheid gerichtete Berufung ist folglich abzuweisen.
5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Mieter die Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]).
Die Parteientschädigung für die im Berufungsverfahren anwaltlich vertretenen Mieter bestimmt sich nach dem Honorarreglement (HoR, SG 291.400). Im Berufungsverfahren bemisst sich das Honorar nach den gleichen Grundsätzen wie vor Zivilgericht. Es beträgt in der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren (§ 12 Abs. 1 HoR). Bei einem Streitwert von über CHF 10'000.– beträgt das Grundhonorar für Ausweisungen im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.– bis CHF 3'000.– (§ 7 Abs. 3 HoR). Die sich stellenden Fragen sind nicht überdurchschnittlich komplex. Der Streitwert des vorliegenden Ausweisungsgesuchs übersteigt die Streitwertgrenze von CHF 10'000.– deutlich. Unter diesen Umständen ist der Maximalansatz für das Grundhonorar anzuwenden und davon für das Berufungsverfahren ein Drittel in Abzug zu bringen. Damit beträgt das Grundhonorar CHF 2'000.–. Zudem wird eine Auslagenpauschale von CHF 60.– berücksichtigt (§ 23 Abs. 1 HoR). Die Mieter zahlen der Vermieterin somit eine Parteientschädigung von CHF 2'060.– (einschliesslich Auslagen und ohne Mehrwertsteuer; vgl. zur Mehrwertsteuer Zivilgerichtsentscheid, E. 7.3).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 9. Dezember 2025 ([...]) wird abgewiesen.
Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.– und zahlen der Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'060.– (einschliesslich Auslagen).
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.