Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2025.44
ENTSCHEID
vom 7. November 2025
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und a.o. Gerichtsschreiberin BLaw Zilan Basaran
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Beklagter
gegen
B____ Berufungsbeklagter
[...] Beklagter
vertreten durch MLaw Gioele Ballarino, Advokat,
Malzgasse 15, Postfach 112, 4001 Basel
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 17. Oktober 2025
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 9. Februar 2015 vermieteten C____ (Vermieterin) und B____ (Vermieter) A____ (Mieter) eine 3-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Am 24. Januar 2025 wurde der Vermieter Alleineigentümer der Liegenschaft an der [...]. Mit Einschreiben vom 4. März 2025 forderte er den Mieter auf, die gewerbsmässige Untervermietung seiner Wohnung zu stoppen, ansonsten er sich gezwungen sähe, das Mietverhältnis zu beenden; dieses Einschreiben holte der Mieter erst am 25. März 2025 am Postschalter ab. Mit Kündigungsformular vom 14. April 2025 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis per Ende Juli 2025. Dieses per Einschreiben versandte Formular holte der Mieter nicht ab. Am 4. Juni 2025 focht der Mieter die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an; nachdem an der Schlichtungsverhandlung keine Einigung erzielt werden konnte und dem Mieter die Klagebewilligung ausgestellt wurde, reichte dieser am 12. September 2025 Klage beim Mietgericht Basel-Stadt ein.
Am 26. September 2025 ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei der Mieter anzuweisen, die gemietete Wohnung per sofort zu verlassen. Für den Fall, dass der Mieter die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei der Vermieter zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 17. Oktober 2025 führte das Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Anwalts des Vermieters, einer Praktikantin, des Mieters und einer Spanisch-Dolmetscherin. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht den Mieter an, die Wohnung bis spätestens 31. Oktober 2025, 11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde auf Antrag des Vermieters und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen. Auf Gesuch des Mieters hin begründete das Zivilgericht diesen Entscheid schriftlich.
Dagegen erhob der Mieter mit Eingabe vom 21. Oktober 2025 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt und beantragte die Aufhebung des Zivilgerichtsentscheids, eventualiter die Rückweisung an das Zivilgericht zur Durchführung des ordentlichen Verfahrens. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er, seiner Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren. Mit Verfügung vom 24. Oktober 2025 hielt der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts fest, dass der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukomme, und zog die Akten des Zivilgerichts bei. Mit Eingabe vom 29. Oktober 2025 (Übergabe am Schalter am 5. November 2025) reichte der Mieter einen Nachtrag zur Berufung ein. Das Appellationsgericht fällte den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1. Eintreten
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn die Mieterin dies nicht oder nur ansatzweise moniert (AGE BEZ.2025.80 vom 16. Oktober 2025 E. 1.1.1, ZB.2025.31 vom 23. September 2025 E. 1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins wohl CHF 1’426.– (Mietvertrag vom 9. Februar 2015, Gesuchsbeilage 3). Unter Berücksichtigung der dreijährigen Kündigungssperrfrist wird der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– (36 Monate à CHF 1’426.– = CHF 51’336.–) ohne Weiteres erreicht.
Der Zivilgerichtsentscheid vom 17. Oktober 2025 wurde dem Mieter am 20. Oktober 2025 zugestellt. Die Berufung vom 21. Oktober 2025 (Postaufgabe am 23. Oktober 2025) wurde innert der zehntägigen Berufungsfrist erhoben (vgl. Art. 257 Abs. 1 und Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der Nachtrag zur Berufung vom 29. Oktober 2025 (Übergabe am Appellationsgerichtsschalter am 5. November 2025) wurde dagegen nach Ablauf der Berufungsfrist eingereicht. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten, nicht aber auf den Nachtrag zur Berufung. Für die Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2. Zivilgerichtsentscheid
Das Zivilgericht prüfte und bejahte in einem ersten Schritt seine Zuständigkeit (Zivilgerichtsentscheid, E. 1).
In einem zweiten Schritt legte es die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage. Ein Ausweisungsverfahren im Rechtsschutz in klaren Fällen sei auch möglich, wenn der Mieter dazu ein Kündigungsschutzverfahren eingeleitet habe (mit Verweis auf BGE 141 III 262). Damit diesfalls der mietrechtliche Kündigungsschutz nicht unterlaufen werde, sei der Rechtsschutz in klaren Fällen nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellungen bestünden und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheine (mit Verweis auf BGE 142 III 515 E. 2.2.4) (Zivilgerichtsentscheid, E. 2).
In einem dritten Schritt prüfte und bejahte das Zivilgericht die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar seien: Zunächst sei die ordentliche Kündigung vom 14. April 2025 unter Einhaltung der Kündigungsfrist und unter Verwendung des obligatorischen Kündigungsformulars erfolgt (E. 3.1 und 3.2). Sodann sei die am 14. April 2025 per Einschreiben verschickte Kündigung ab dem 16. April 2025 zur Abholung auf der Poststelle bereit gewesen, vom Mieter aber nicht abgeholt worden. Damit gelte die Kündigung als am 16. April 2025 zugestellt. Die dreissigtägige Frist für die Anfechtung der Kündigung und für das Erstreckungsbegehren sei somit am 16. Mai 2025 abgelaufen (E. 3.3). Da es sich bei dieser Frist um eine bundesgesetzliche Verwirkungsfrist handle, könne sie nicht unterbrochen, verlängert oder wiederhergestellt werden (mit Verweis auf BGE 123 III 67 E. 2). Es spiele daher im vorliegenden Fall keine Rolle, aus welchen Gründen der Mieter sein Schlichtungsbegehren erst am 4. Juni 2025 eingereicht habe (E. 3.4). Da das Schlichtungsbegehren verspätet gewesen sei, könne die Missbräuchlichkeit der Kündigung vom Gericht nicht mehr geprüft werden und ein allfälliger Erstreckungsanspruch sei verwirkt (mit Verweis auf (BGE 133 III 175 E. 3.3.4 und weitere Entscheide des Bundesgerichts). Deshalb könne im vorliegenden Fall nicht geprüft werden, ob der Kündigungsgrund – die nicht bewilligte Untervermietung – tatsächlich vorgelegen habe oder nicht; auch eine Prüfung der Erstreckung unter Berücksichtigung der massgebenden Interessen wie etwa der persönlichen oder finanziellen Verhältnisse des Mieters könne nicht vorgenommen werden (E. 3.5). Aufgrund dieser Erwägungen hielt das Zivilgericht fest, dass Sachverhalt und Rechtslage klar seien: Der Mieter nutze die Wohnung seit dem 1. August 2025 ohne Rechtsgrund. Er sei deshalb verpflichtet, die Wohnung zu räumen (E. 3.6).
In einem vierten Schritt legte das Zivilgericht die Ausweisungsfrist auf den 31. Oktober 2025 und ordnete für den Fall, dass der Mieter die Wohnung bis dann nicht räumen sollte, die amtliche Räumung an (E. 4). Abschliessend regelte es die Höhe und Verteilung der Prozesskosten (E. 5).
3. Kritik des Mieters
3.1 Der Mieter kritisiert erstens, das Zivilgericht habe zu Unrecht einen klaren Fall bejaht. Es handle sich zum einen um eine «komplexe rechtliche Auseinandersetzung über die Rechtzeitigkeit der Anfechtung der Kündigung», die im hängigen Verfahren vor dem Mietgericht zu klären sei. Das Zivilgericht, das die Ausweisung angeordnet habe, habe die Frage «vorgreifend entschieden» und damit seine Kompetenzen überschritten. Zum anderen werde der Kündigungsgrund selbst bestritten: Die Kündigung basiere auf dem Vorwurf der gewerbsmässigen Untervermietung. Dies sei sachlich falsch, da er die Wohnung nur gelegentlich untervermietet habe, um seine finanziellen Lasten etwas zu lindern. Entscheidend sei, dass er dafür eine mündliche Erlaubnis von der Liegenschaftsverwaltung des Vermieters erhalten habe. Die Frage, ob eine gültige Erlaubnis vorgelegen und die Untervermietung ein Kündigungsgrund sei, sei eine komplexe Beweis- und Rechtsfrage, die einen klaren Fall ausschliesse und ein ordentliches Verfahren (vor dem Mietgericht) erfordere (Berufung, S. 1).
Seit dem Inkrafttreten der ZPO ist unbestritten, dass eine Ausweisung im summarischen Verfahren sowohl bei einer ordentlichen als auch bei einer ausserordentlichen Kündigung in Frage kommt (Püntener, Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, Basel 2016, Rz. 1027). Wird gegen eine ordentliche Kündigung kein Kündigungsschutzverfahren angestrengt und steht das Mietende damit definitiv fest, bestehen im Ausweisungsverfahren regelmässig keine Probleme hinsichtlich des klaren Sachverhalts (Bisang/Koumbarakis, in: SVIT-Kommentar, 5. Auflage, Zürich/Genf 2025, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen, N 200; ähnlich Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 463). Wird eine ordentliche Kündigung nicht innert 30 Tagen seit ihrem Empfang bei der Schlichtungsstelle angefochten (Art. 273 Abs.1 OR), findet keine Prüfung der Missbräuchlichkeit statt; die nach Ablauf der Anfechtungsfrist erst im Ausweisungsverfahren erhobene Einrede der Missbräuchlichkeit der Kündigung ist folglich verspätet und wird nicht mehr gehört (Bachofner, a. a. O., Rz. 207 und 463).
Im vorliegenden Fall hat der Mieter sein Schlichtungsgesuch vom 4. Juni 2025 zu spät gestellt. Dies hat das Zivilgericht zutreffend festgehalten und eingehend begründet (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.3). Ebenso zutreffend und eingehend hat es ausgeführt, dass die Frist zur Einreichung des Schlichtungsgesuchs eine Verwirkungsfrist ist, die nicht unterbrochen, verlängert oder wiederhergestellt werden kann (E. 3.4) und dass bei einer verspäteten Einreichung des Schlichtungsgesuchs keine gerichtliche Überprüfung der Missbräuchlichkeit der Kündigung und eines allfälligen Erstreckungsanspruchs stattfindet (E. 3.5). Der Mieter behauptet in seiner Berufung zwar, es bestehe eine «komplexe rechtliche Auseinandersetzung über die Rechtzeitigkeit der Anfechtung», die im ordentlichen Verfahren zu klären sei. Er gibt aber keinen einzigen Grund an, weshalb die zivilgerichtliche Begründung falsch sein soll, dass die Anfechtung verspätet erfolgte. Ein solcher Grund ist auch nicht ersichtlich. Der Mieter behauptet in seiner Berufung auch, dass das Zivilgericht den Kündigungsgrund der gewerbsmässigen Untervermietung hätte prüfen müssen. Dabei setzt er sich über die zutreffend und einlässlich begründeten Erwägungen des Zivilgerichts hinweg, wonach bei einer verspäteten Einreichung des Schlichtungsgesuchs eine solche Prüfung des Kündigungsgrunds gemäss der Praxis des Bundesgerichts gerade nicht stattfindet. Der Mieter sagt auch nicht, weshalb diese Praxis falsch oder im vorliegenden Fall falsch angewendet worden sein soll. In diesem Punkt kann vollständig auf die Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (E. 3.3 bis 3.5).
3.2 Der Mieter kritisiert zweitens, der Zivilgerichtsentscheid sei insofern willkürlich, als er festhalte, dass die persönlichen und finanziellen Verhältnisse des Mieters nicht relevant seien. Diese Aussage sei unhaltbar. Das Zivilgericht habe es unterlassen, wesentliche persönliche Umstände zu berücksichtigen, die er vorgetragen habe (drastische Veränderung der finanziellen Situation nach der Schliessung seines Coiffeursalons, Schwierigkeiten bei der Arbeitssuche, extreme Belastung durch das Studium). Ein Mietverhältnis von über 20 Jahren mit derartiger Härte und ohne Berücksichtigung der Umstände zu beenden, sei eine mechanische Rechtsanwendung, die dem Gerechtigkeitsgedanken widerspreche (Berufung, S. 1 unten und S. 2 oben). Mit diesen Ausführungen verkennt der Mieter, dass eine Erstreckung des Mietverhältnisses und die Berücksichtigung der von ihm vorgebrachten Umstände nur möglich sind, wenn die Erstreckung innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung verlangt wird (Art. 273 Abs. 2 OR). Darauf hat das Zivilgericht den Mieter bereits hingewiesen (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.5).
3.3 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Einwände des Mieters ungeeignet sind, das Vorliegen eines klaren Falls in Frage zu stellen.
4. Berufungsentscheid
Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Kritik des Mieters nicht geeignet ist, die Richtigkeit des Zivilgerichtsentscheids zu erschüttern. Die gegen diesen Entscheid gerichtete Berufung ist folglich abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich der Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren CHF 600.– (vgl. § 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Dem Vermieter sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 17. Oktober 2025 (RB.2025.86) wird abgewiesen.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 600.–.
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Berufungsbeklagter
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die a.o. Gerichtsschreiberin
BLaw Zilan Basaran
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.