Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2023.50
ENTSCHEID
vom 5. Oktober 2023
Mitwirkende
lic. iur. Christian Hoenen, Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ Berufungsklägerin
[...] Beschwerdeführerin
vertreten durch [...], Rechtsanwalt, Mieterin
[...]
gegen
B____ Berufungsbeklagte
[...] Beschwerdegegnerin
vertreten durch [...], Rechtsanwalt, Vermieterin
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 21. Juli 2023
Beschwerde gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 25. September 2023
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
Sachverhalt
Die A____ (Mieterin) mit Sitz in Basel ist Mieterin der Liegenschaft an der [...]. Am 17. April 2023 kündigte die B____ (Vermieterin) das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ausserordentlich per 31. Mai 2023 wegen Zahlungsrückstands. Mit Eingabe vom 17. Mai 2023 focht die Mieterin die Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Mit Gesuch vom 22. Juni 2023 beantragte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt die Ausweisung der Mieterin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Mit Entscheid vom 21. Juli 2023 wies das Zivilgericht die Mieterin an, die bei der Vermieterin gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens Donnerstag, 31. August 2023, 11.30 Uhr, zu räumen. Zudem ordnete es an, dass wenn die Mieterin das Mietobjekt innert der gesetzten Frist nicht geräumt habe, der Vermieterin auf entsprechenden Antrag ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Ermächtigung zur Räumung erteilt werde. Mit Eingabe vom 28. Juli 2023 beantragte die Mieterin die schriftliche Begründung des Entscheids vom 21. Juli 2023. Dieser wurde der Mieterin am 16. August 2023 zugestellt. Auf Gesuch der Vermieterin vom 21. September 2023 hin ordnete das Zivilgericht mit Verfügung vom 25. September 2023 den Vollzug der Räumung an und ermächtigte die Vermieterin, die sich nach dem 9. Oktober 2023 noch in der Lokalität befindlichen Gegenstände der Mieterin auf deren Kosten zu entsorgen.
Mit Eingabe vom 29. September 2023 (Poststempel) erhob die Mieterin Berufung bzw. Beschwerde beim Appellationsgericht mit dem Antrag, es seien der Entscheid vom 21. Juli 2023 sowie die Verfügung von 25. September 2023 aufzuheben. Zudem beantragte die Mieterin die Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Auf die Einholung einer Stellungnahme bei der Vermieterin wurde verzichtet. Der vorliegende Entscheid erging unter Beizug der Akten des Zivilgerichts auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1.
1.1 Das Rechtsmittel der Mieterin richtet sich einerseits gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 21. Juli 2023. Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus einem Mietobjekt und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Der Mietzins beläuft sich im vorliegenden Fall auf CHF 2‘700.– pro Monat (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Damit ist der für die Berufung notwendige Streitwert offensichtlich erreicht.
Angefochten ist sodann die Verfügung des Zivilgerichts vom 25. September 2023. Dabei handelt es sich um einen Entscheid, der im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens nach Art. 335 ff. ZPO ergangen ist. Derartige Entscheide können unabhängig vom Streitwert nur mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319 lit. a in Verbindung mit Art. 309 lit. a ZPO).
Sowohl für die Beurteilung der Berufung als auch der Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
1.2 Der Entscheid vom 21. Juli 2023 wurde im summarischen Verfahren gefällt. Die Berufungsfrist beträgt somit 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Der Entscheid vom 21. Juli 2023 wurde der Mieterin am 16. August 2023 zugestellt. Damit erweist sich die am 29. September 2023 der Post übergebene Berufung als verspätet.
Im Entscheid vom 21. Juli 2023 wird auf eine 30-tägige Berufungsfrist hingewiesen, womit dieser eine unzutreffende Rechtsmittelbelehrung enthält. Einer Partei, die sich auf eine unzutreffende Rechtsmittelbelehrung verlässt und verlassen kann, darf daraus kein Nachteil erwachsen. Allerdings geniesst nur Vertrauensschutz, wer die Unrichtigkeit der Rechtsmittelbelehrung nicht kennt und sie auch bei gebührender Aufmerksamkeit nicht hätte erkennen können. Es besteht kein Anspruch auf Vertrauensschutz, wenn der Mangel für die betroffene Partei schon durch Konsultierung der massgeblichen Verfahrensbestimmung ersichtlich ist. Dagegen hat das Bundesgericht in seiner bisherigen Rechtsprechung selbst von rechtskundigen und rechtskundig vertretenen Parteien nicht verlangt, dass neben den Gesetzestexten auch die einschlägige Rechtsprechung oder Literatur nachgeschlagen wird (vgl. BGE 141 III 270 E. 3.3, 138 I 49 E. 8.3.2; BGer 1_F17/2023 vom 16. August 2023 E. 5, 4D_77/2012 vom 20. November 2012 E. 5.2; strenger neuerdings BGer 4A_573/2021 vom 17. Mai 2023 E. 4, wobei die genaue Tragweite dieses Urteils im vorliegenden Fall offenbleiben kann). Wann der Prozesspartei, die sich auf eine unrichtige Rechtsmittelbelehrung verlässt, Unsorgfalt vorzuwerfen ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen und nach ihren Rechtskenntnissen (BGE 135 III 374 E. 1.2.2.1; BGer 6B_295/2011 vom 26. August 2011 E. 1.3). Bei anwaltlich vertretenen Personen sind an die verlangte Sorgfalt höhere Anforderungen zu stellen (AGE BEZ.2014.52 vom 13. Oktober 2014 E. 1.2). Diese Rechtsprechung zum Vertrauensschutz gilt nicht nur für das Verfahren vor Bundesgericht, sondern auch für das kantonale Verfahren (BGer 6B_935/2009 vom 23. Februar 2010 E. 7.2; AGE BEZ.2020.24 vom 25. November 2020 E. 1.3.1).
Das Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen ist ein summarisches Verfahren (Art. 257 Abs. 1 und Art. 248 lit. b ZPO; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 2.1). Ebenfalls unmittelbar aus dem Gesetz ergibt sich, dass Entscheide, die im summarischen Verfahren ergangen sind, stets innert 10 Tagen anzufechten sind (vgl. Art. 314 Abs. 1 ZPO für die Berufung und Art. 321 Abs. 1 ZPO für die Beschwerde). Eine Konsultation von Rechtsprechung oder Literatur ist zur Feststellung dieses Umstands nicht notwendig. Die Mieterin hätte also durch den blossen Blick in das Gesetz erkennen können, dass vorliegend gemäss Art. 314 Abs. 1 ZPO und entgegen der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid die 10-tägige Berufungsfrist zur Anwendung gelangt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Mieterin bereits im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten war, und in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auf die 10-tägige Berufungsfrist hingewiesen wird (angefochtener Entscheid E. 3.1). Aus diesen Gründen ist ein Anspruch auf Vertrauensschutz abzulehnen. Die entsprechenden Ausführungen der Mieterin (vgl. Berufung S. 7) sind nicht geeignet, diese Feststellung in Frage zu stellen. Damit erweist sich die Berufung als verspätet und ist darauf nicht einzutreten. Folglich ist auf sämtliche Ausführung der Mieterin, mit welchen sie versucht, die Unrichtigkeit des Entscheids vom 21. Juli 2023 aufzuzeigen (vgl. Berufung S. 5 f. und S. 8), nicht weiter einzugehen.
1.3 Die Beschwerde gegen den Entscheid des Vollstreckungsgerichts ist innert der gesetzlichen Frist von 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids zu erheben (Art. 321 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 339 Abs. 2 ZPO). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1 Die Mieterin begründet ihre Beschwerde gegen den Entscheid vom 25. September 2023 zum einen damit, dass diesem Entscheid die Grundlage eines rechtskräftigen Entscheids fehle (Berufung S. 7).
Aus den vorstehenden Ausführungen (vgl. oben E. 1.2) ergibt sich, dass die Berufung gegen den Entscheid vom 21. Juli 2023 verspätet eingereicht wurde und deshalb nicht darauf eingetreten werden kann. Wird eine Berufung erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist eingereicht, tritt die Rechtskraft am Tag nach Ablauf der Frist ein (Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2021, Art. 315 N 5; Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich, Art. 315 N 10; Sterchi, in: Berner Kommentar, Bern 2012, Art. 315 ZPO N 8). Der schriftlich begründete Entscheid vom 21. Juli 2023 wurde den Parteien am 16. August 2023 zugestellt und ist damit am 17. August 2023 in Rechtskraft erwachsen. Damit erweist sich die Rüge der Mieterin als unbegründet.
2.2 Die Mieterin verlangt zum anderen aufgrund des drohenden Existenzverlusts eine Vollzugsfrist von mindestens sechs Monaten (Berufung S. 7 f.).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss die Räumungsfrist knapp bemessen bleiben und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen. Zudem ist auch zu berücksichtigen, dass eine Mieterin durch die Anfechtung des Ausweisungsentscheids von einer Verlängerung der Räumungsfrist profitiert. Eine Räumungsfrist von zehn Tagen wird vom Bundesgericht denn auch in der Regel nicht als unverhältnismässig kurz erachtet (vgl. zum Ganzen BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8 mit weiteren Hinweisen). Im vorliegenden Fall hätte die Mieterin ihre Ausführungen zur Vollzugsfrist zunächst im Rahmen der Anfechtung des Ausweisungsverfahrens vorbringen müssen. Die im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens vorgetragenen Ausführungen sind unbeachtlich. Selbst wenn die Ausführungen im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens zu berücksichtigen wären, ist die Mieterin darauf hinzuweisen, dass ihr das Zivilgericht eine sehr grosszügige Räumungsfrist von 40 Tagen gewährte. Die Mieterin zeigt nicht auf, inwiefern diese Frist unverhältnismässig kurz sein soll.
3.
Da entsprechend den vorstehenden Ausführungen die Beschwerde der Mieterin als unbegründet abzuweisen ist, erübrigt es sich, auf das Gesuch um aufschiebende Wirkung einzugehen.
4.
Aus diesen Erwägungen ergibt sich, dass auf die Berufung nicht einzutreten und dass die Beschwerde abzuweisen ist.
Entsprechend dem Verfahrensausgang trägt die Mieterin die Gerichtskosten des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese werden in Anwendung von § 10 Abs. 1 Ziff. 11 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 und § 13 Abs. 1 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810) auf CHF 600.– festgesetzt. Mangels Einholung einer Stellungnahme bei der Vermieterin ist dieser im vorliegenden Verfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 21. Juli 2023 (RB.2023.157) wird nicht eingetreten.
Die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 25. September 2023 (RB.2023.147) wird abgewiesen.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsund Beschwerdeverfahrens von CHF 600.–.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin
- Berufungsgegnerin
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.