Basel-Stadt Appellationsgericht 22.04.2026 VD.2025.8 (AG.2026.401)

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

als Verwaltungsgericht Dreiergericht

VD.2025.8

URTEIL

vom 22. April 2026

Mitwirkende

Dr. Claudius Gelzer (Vorsitz), Dr. Stephan Wullschleger,

Dr. Andreas Traub und Gerichtsschreiberin Dr. Michèle Guth

Beteiligte

A____ AG                                                                                Rekurrentin

[...]

vertreten durch Dr. iur. David Dussy, Advokat,

Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel   

gegen

Bau- und Gastgewerbeinspektorat

Münsterplatz 11, Postfach

Mieterinnen- und Mieterverband Basel                             Beigeladener

Clarastrasse 2, 4058 Basel   

Gegenstand

Rekurs gegen einen Entscheid der Baurekurskommission

vom 25. September 2024 (BBG 9'141'796 (1))

betreffend Abbruch der bestehende Häuser und Garagen; Neubau MFH mit Autoeinstellhalle, Neubadstrasse 107-115, Laupenring 131, Basel

Sachverhalt

Mit erster Eingabe vom 20. Mai 2022 gelangte die A____ AG (Rekurrentin) an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat und beantragte die Bewilligung des Abbruchs der bestehenden Gebäude und Garagen auf den Parzellen Neubadstrasse 107, 109, 111, 113, 115 und Laupenring 131 sowie des Neubaus eines Mehrfamilienhauses mit Autoeinstellhalle. Mit Eingabe vom 5. April 2023 folgten nachträgliche Unterlagen. Gegen das am 31. Mai 2023 publizierte Bauvorhaben erhob der Mieterinnen- und Mieterverband Basel (Beigeladener) Einsprache. Am 5. Juli und 14. Dezember 2023 reichte die Rekurrentin weitere nachträgliche Unterlagen zum Baugesuch ein. Mit Bauentscheid vom 7. Februar 2024 wurde das Baubegehren zufolge der ablehnenden Stellungnahme der Stadtbildkommission abgewiesen. Die Einsprache des Beigeladenen wurde mit Einspracheentscheid vom 7. Februar 2024 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. In Ziffer 2 des Dispositivs des Einspracheentscheids wurde explizit festgehalten, dass das Baubegehren abgewiesen werde.

Gegen den ergangenen Bauentscheid erhob die Rekurrentin am 16. Februar 2024 Rekurs bei der Baurekurskommission, den sie mit Rekursbegründung vom 11. März 2024 begründete. Ein vom Beigeladenen ebenfalls bei der Baurekurskommission angemeldeter Rekurs gegen den betreffenden Einspracheentscheid wurde instruktionsweise – ohne anders lautenden Antrag innert Frist – als Gesuch um Beiladung zum Rekursverfahren der Rekurrentin qualifiziert und der Beigeladene sodann zum Verfahren vor der Baurekurskommission beigeladen. Mit Entscheid vom 25. September 2024 (versandt am 8. Januar 2025) wies die Baurekurskommission den Rekurs ab und auferlegte der Rekurrentin die Verfahrenskosten.

Gegen diesen Entscheid erhob die Rekurrentin mit Anmeldung vom 13. Januar 2025 und Begründung vom 29. Januar 2025 Rekurs an das Appellationsgericht als Verwaltungsgericht. Darin beantragte sie, es sei der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission vom 25. September 2024 aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen. Der Antrag wurde unter Kosten- und Entschädigungsfolge gestellt.

Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat verzichtete auf eine eigene Stellungnahme und reichte eine Stellungnahme der Stadtbildkommission vom 25. Februar 2025 ein. Die Baurekurskommission beantragte in ihrer Rekursantwort vom 2. April 2025 die Abweisung des Rekurses. Der Beigeladene äusserte sich mit Vernehmlassung vom 1. April 2025 zum Rekurs und beantragte darin, es sei der Bauentscheid zu bestätigen. Eventualiter sei die Sache zur Prüfung der Argumente des Beigeladenen betreffend den Wohnschutz und subeventualiter von dessen Argumenten betreffend baurechtlicher-, energierechtlicher, naturschutzrechtlicher und bauschutzrechtlicher Rügen sowie Rügen zu Fragen wie Asbest oder Parkplatzregelung an die Vorinstanz zurückzuweisen und es sei die Legitimation des Beigeladenen im Rahmen der Verbandsbeschwerderechts zu bejahen. Die vorgenannten Eingaben wurden den jeweils anderen Parteien zur Kenntnisnahme zugestellt

Das Verwaltungsgericht nahm am 22. April 2026 einen Augenschein der betroffenen Parzellen. Daran sowie an der anschliessenden Gerichtsverhandlung nahmen die Rekurrentin mit ihrem Rechtsvertreter sowie die Vertreter und Vertreterinnen der Baurekurskommission, der Stadtbildkommission, des Bauund Gastgewebeinspektorats sowie der Beigeladenen teil und sie konnten sich zu den Verhältnissen vor Ort äussern. Für die Ausführungen der Beteiligten anlässlich des Augenscheins und der Gerichtsverhandlung wird auf das Protokoll verwiesen. Im Übrigen ergeben sich die Parteistandpunkte, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen

Erwägungen

1.

1.1      Die Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.

1.2      Die Rekurrentin ist als Bauherrin und Adressatin des angefochtenen Entscheids von diesem direkt betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, womit sie nach § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs berechtigt ist. Der Rekurs wurde fristgerecht angemeldet und begründet. Dementsprechend ist auf den Rekurs einzutreten.

1.3      Die Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG, SG 730.100), die Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) sowie deren Ausführungsbestimmungen (ABPV, SG 730.115), nicht oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler VGE VD.2025.35 vom 6. Januar 2026 E. 1.4).

Dabei gilt im verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren das Rügeprinzip. Das Gericht prüft einen angefochtenen Entscheid gestützt auf die Begründungsobliegenheit gemäss § 16 Abs. 2 Satz 1 VRPG nicht von sich aus unter allen in Frage kommenden Aspekten, sondern untersucht nur die rechtzeitig vorgebrachten konkreten Beanstandungen. Die rekurrierende Person hat ihren Standpunkt substanziiert vorzutragen und sich mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005 S. 277, 305; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477, 504; VGE VD.2024.45 vom 9. September 2025 E. 1.4, VD.2022.279 vom 6. Juni 2023 E. 1.4).

2.

2.1      Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist der geplante Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Autoeinstellhalle auf den Parzellen Neubadstrasse 107, 109, 111, 113, 115 und Laupenring 131. Gemäss dem Baubeschrieb des Baubewilligungsgesuchs sollen die bestehenden Bauten komplett abgebrochen und als Neubau ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 15 Wohnungen und zwei gemeinsamen Untergeschossen errichtet werden. Es handle sich dabei um einen dreigeschossigen Baukörper mit zwei Attikageschossen. In Bezug auf die Eigentumsverhältnisse wurde im Baubegehren erläutert, dass sich die Hauptparzellen Laupenring 131, Neubadstrasse 115 sowie Neubadstrasse 109 im Eigentum der Rekurrentin befänden, während in Bezug auf die weiteren, vom geplanten Bauprojekt ebenfalls erfassten Parzellen mit derzeit bestehenden Garagen (Neubadstrasse 107,111,113) (Vor-)Kaufverträge abgeschlossen worden seien, wobei mit dem grundbuchlichen Vollzug aber noch bis zum Vorliegen der entsprechenden Baubewilligung zugewartet werde (vgl. Begleitschreiben zum Baubegehren vom 19. Mai 2022).

2.2      Die Stadtbildkommission erachtete die mit dem geplanten Neubauprojekt vorgesehene Schliessung des Blockrands im Bereich Ecke Neubadstrasse/Laupenring als nicht bewilligungsfähig. Mit der Schliessung würde nach Ansicht der Fachbehörde die offene städtebauliche Setzung und die städteräumliche Bedeutung des Denkmals der Allerheiligenkirche an der gegenüberliegenden Schutzzone geschwächt und entfremdet. Grundvoraussetzung für ein Neubauprojekt an dieser Lage von erhöhter ortsbaulicher Bedeutung bilde eine korrekte städtebauliche Setzung im Verhältnis zur Kirche mit ihrer offenen Umgebung und den stadträumlichen Rahmenbedingungen (Zeilenbauten entlang Laupenring und Neubadstrasse). Die Stadtbildkommission begründete die fehlende Bewilligungsfähigkeit der Schliessung des Blockrands somit in erster Linie mit Blick auf die im Denkmalverzeichnis eingetragene Allerheiligenkirche als formellem Denkmal und die dem Bauprojekt gegenüberliegenden Zeilenbauten in der Schutzzone. Zudem vertrat die Stadtbildkommission die Auffassung, ein bewilligungsfähiges Projekt, das dem Umgebungsschutz gerecht werde, setze die Durchführung eines Wettbewerbs mit einer qualifizierten Jury voraus. Insgesamt verweigerte die Stadtbildkommission dem eingereichten Projekt die Bewilligung zufolge fehlender guter Gesamtwirkung.

2.3

2.3.1   Die Baurekurskommission interpretierte im angefochtenen Entscheid die Argumentation der Stadtbildkommission dahingehend, dass sich diese einzig gegen das Neubauprojekt, nicht aber gegen den Abbruch der auf den streitbetroffenen Parzellen vorhandenen Gebäude ausspreche. Sie hielt sodann fest, es könne nicht generell und somit losgelöst von einem einzelnen Projekt und dessen konkreter Situation begründet werden, dass diesem unter ästhetischen Gesichtspunkten allein schon deshalb die Bewilligungsfähigkeit abgesprochen werden müsse, weil es sich nicht im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens gegen andere Projekte habe durchsetzen müssen. Eine behördliche Anordnung zur Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens könne –jedenfalls dann, wenn wie vorliegend ein Bauvorhaben in einer Nummernzone zur Diskussion stehe – höchstens dann gerechtfertigt erscheinen, wenn eine in ästhetischer bzw. stadträumlicher Hinsicht besonders herausfordernde Situation bestehe. Eine zwingende Verpflichtung der Bauherrschaft zur Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens könne demgegenüber mit Blick auf die Eigentumsgarantie bei einem zonenkonformen Bauvorhaben in einer Nummernzone nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt erscheinen. Eine derart komplexe Situation sei im vorliegenden Fall allerdings nicht zu erkennen, auch wenn die Erreichung der gesetzlich geforderten guten Gesamtwirkung den Projektverfasser in der vorliegenden streitbetroffenen prominenten Ecksituation mit der bestehenden Baulücke und dem vorhandenen baulichen Umfeld zweifellos vor Herausforderungen stelle.

2.3.2   Weiter prüfte die Baurekurskommission in Bezug auf das konkrete Neubauvorhaben, ob die streitbetroffenen Bauparzellen mit einem dreigeschossigen Neubau mit zwei Attikageschossen überbaut werden könnten, zumal sich die Stadtbildkommission insbesondere mit städteräumlicher Argumentation gegen die Schliessung des Blockrands durch das geplante Bauvolumen ausgesprochen habe. Sie hielt fest, die zur Diskussion stehenden Parzellen seien wie das gesamte Geviert im Dreieck Laupenring/Neubadstrasse/Holeestrasse der Bauzone 3 zugeordnet, wobei die Baulinien im gesamten Geviert jeweils ohne Unterbrüche rund um die einzelnen Bauwerke verlaufen würde. Insofern liege diesen planerischen Entscheidungen offensichtlich die städtebauliche Idee zugrunde, dass die fraglichen Parzellen mit einer der Bauzone 3 entsprechenden Bauweise überbaut werden könnten, wobei auf die Eckparzellen im Grundsatz von beiden Baulinien aus gebaut werden dürften. Da nicht von einer «konzeptionell geschaffene Lücke» auszugehen sei, welche von vornherein nicht geschlossen werden dürfte, erscheine eine Schliessung des Programms entgegen der Ansicht der Stadtbildkommission im Grundsatz möglich. Die Verweigerung der Schliessung könne auch nicht mit den gegenüberliegenden Schutzzonenbauten begründet werden, zumal diesen nach ständiger verwaltungsrechtlicher Rechtsprechung kein Umgebungsschutz zukomme.

Die Baurekurskommission kam zum Schluss, dass vor diesem Hintergrund ein Entscheid, gemäss welchem die besagte Lücke aufgrund von ästhetischen Überlegungen nicht überbaut werden dürfe, somit gewichtiger Gründe bedürfe. Bei einem Neubauprojekt, in welchem die bestehende Baulücke und damit der Blockrand ums Eck geschlossen bzw. verbunden werden solle, sei aber eine Auseinandersetzung mit der vorliegenden besonderen städtebaulichen Situation an der prominenten Ecklage und insbesondere mit dem bestehenden baulichen Umfeld der beidseitig anschliessenden Blockrandbebauung erforderlich, indem das Projekt anhand der konkreten Situation in Rücksichtnahme auf deren spezifische Anforderungen entwickelt werde und einen überzeugenden Anschluss an das Bestehende schaffe. Diesem Mass­stab werde das strittigen Neubauprojekt – das für sich betrachtet in ästhetischer Hinsicht zwar im Grundsatz nicht zu beanstanden sei – in seiner Ausgestaltung und architektonischer Sprache am fraglichen Standort nicht gerecht. Es wirke gewissermassen generisch und lasse eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem konkreten Ort und Bezugnahme auf das bauliche Umfeld vermissen. Der durch die Zusammenlegung ermöglichte relative grosse, in sich geschlossen wirkende Baukörper mit Flachdach würde im Vergleich mit den kleinteiligeren angrenzenden Blockrandbebauung mit Satteldächern entlang des Laupenrings und der Neubadstrasse als Riegel in Erscheinung treten, der gewissermassen in sein Umfeld «hineingesetzt» erscheine, ohne dass hinsichtlich Volumetrie, Fassadengliederung, Befensterung und Materialisierung eine genügende Korrespondenz zur daran anschliessenden Blockrandbebauung geschaffen würde. Dies führe zu einem Ergebnis, welches einer guten Gesamtwirkung abträglich sei.

Im Hinblick auf eine allfällige Weiterentwicklung des vorliegend strittigen Projekts wies die Baurekurskommission darauf hin, dass es hinsichtlich der zu gewährleisten beidseitigen Anschlüsse an die bestehende Blockrandbebauung unter anderem prüfenswert erscheine, ob ein qualitätsvoller Anschluss insbesondere im Dachbereich mit einer Bauweise, die das zonenrechtlich zulässige Mass vollständig ausschöpfte, überhaupt gewährleistet werden könne oder ob diesbezüglich nicht stellenweise eine gewisse Reduktion derselben zu erfolgen hätte. Ebenso könne sich die Aufnahme eines Hochparterres mit Blick auf das bestehende Umfeld als gestalterisches Element erweisen, das einer guten Gesamtwirkung am vorliegenden Ort zuträglich wäre. Die Stadtbildkommission habe somit im Ergebnis zu Recht die Bewilligungsfähigkeit des streitbetroffenen Bauprojekts verneint.

2.4      Die Rekurrentin macht dagegen zunächst geltend, die Baurekurskommission habe den Streitgegenstand in unzulässiger Weise erweitert. Sie habe alle Argumente der Stadtbildkommission als nicht stichhaltig widerlegt und für die Nichterteilung der Baubewilligung neue Gründe vorgebracht, die von der Stadtbildkommission in keiner Weise angeführt worden seien. In inhaltlicher Hinsicht rügt die Rekurrentin, der angefochtene Entscheid verletze die in Art. 26 BV verankerte Eigentumsgarantie. Die Baurekurskommission weise zutreffend darauf hin, dass die ästhetischen Anforderungen aus Gründen der Verhältnismässigkeit nicht so hochgesteckt werden dürften, dass nur die denkbar beste Lösung akzeptiert werde. Ein Eingriff sei nur gerechtfertigt, wenn dies für die Erzielung einer guten – aber eben nicht die denkbar beste – Gesamtwirkung erforderlich sei. Obwohl die Baurekurskommission anerkenne, dass das Neubauprojekt für sich betrachtet in ästhetischer Hinsicht im Grundsatz nicht zu beanstanden sei, lehne sie es ab, da es angeblich an einer hinreichenden Einordnung in die Umgebung mangele. Damit setze sich die Baurekurskommission in Widerspruch zu den massgeblichen Grundsätzen von § 58 BPG. Weder der Wortlaut noch der Zweck der Bestimmung würden eine vollständige Anpassung an den Stil der Nachbarbauten verlangen, insbesondere wenn das Bauvorhaben für sich betrachtet, ästhetisch überzeuge. Eine Einordnung in die Umgebung dürfe nicht als starre Überanpassung interpretiert werden, sondern müsse Raum für architektonische Vielfalt und zeitgemässe Gestaltungsansätze lassen. Die Baurekurskommission könne nicht schlüssig darlegen, inwiefern die kritisierten Elemente des geplanten Neubaus einer guten Gesamtwirkung entgegenstehen würden. Der Entscheid, wonach die grundsätzliche Möglichkeit der Blockrandbebauung anerkannt werde und gleichzeitig genau die unvermeidliche Konsequenz dieser baulichen Massnahmen kritisiert werde, sei widersprüchlich und damit willkürlich. Der angefochtene Entscheid fördere eine künstliche Bewahrung veralteter Strukturen, anstatt durch moderne Bauprojekte Fortschritte in Ästhetik, Funktionalität und Nachhaltigkeit zu ermöglichen. Zudem könne die Baurekurskommission keine klaren Kriterien aufzeigen, wie ein angeblich harmonischerer Anschluss an die angrenzenden Bauten hätte gestaltet werden können.

3.

3.1      Soweit die Rekurrentin geltend macht, die Baurekurskommission habe den Streitgegenstand in unzulässiger Weise erweitert, kann ihr nicht gefolgt werden. Streitgegenstand ist die Bewilligungsfähigkeit des von der Rekurrentin eingereichten Baugesuchs. Diese wurde von der Bewilligungsbehörde mit Verweis auf § 58 Abs. 1 BPG (Erfordernis der guten Gesamtwirkung mit Bezug auf die Umgebung) verneint. Wenn die Baurekurskommission unter Bezugnahme auf dieselbe gesetzliche Vorgabe aber mit einer abweichenden inhaltlichen Argumentation zum gleichen Ergebnis kommt, handelt es sich dabei entgegen den Ausführungen der Rekurrentin nicht um eine unzulässige Ausweitung des Streitgegenstands. Streitgegenstand bleibt vielmehr die Bewilligungsfähigkeit des eingegebenen Projekts unter Berücksichtigung von § 58 BPG. Dass die Einhaltung dieser Vorgabe im Vordergrund des Verfahrens vor der Baurekurskommission stand, ergibt sich bereits aus dem ursprünglich angefochtenen Entscheid und den Ausführungen der Rekurrentin bei der Baurekurskommission.

3.2

3.2.1   Gemäss § 58 Abs. 1 BPG sind Bauten, Anlagen, Reklamen, Aufschriften und Bemalungen mit Bezug auf die Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Diese sogenannte positive ästhetische Generalklausel, die gegenüber der bis Ende 2000 geltenden Rechtslage einen deutlich strengeren Massstab an die Gestaltung eines Bauprojektes stellt (vgl. Ruch, Aus der Rekurspraxis zum baselstädtischen Raumplanungs- und Baurecht, BJM 1990 S. 1 ff., S. 36), will gewährleisten, dass mit dem zu beurteilenden Bauvorhaben unter Einbezug der Umgebung eine optisch gute Lösung erreicht wird. Wie auch das Bundesgericht in BGE 114 Ia 343 E. 4b zu einer analogen Regelung im Zürcher Recht festhielt, ist damit eine gewisse positive Anforderungshöhe an das Aussehen eines Bauvorhabens, dessen kubische und architektonische Form, vorgegeben. Für die Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Baute mit Bezug auf die Umgebung so gestaltet ist, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, ist nicht auf ein beliebiges, subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen (BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 345). Es ist aber auch nicht ausschliesslich die Einschätzung von Fachleuten wie Architekten oder Stadtplanern zu beachten. Massstab bilden neben den Fachmeinungen auch diejenigen Anschauungen, die in weiten Kreisen der Bevölkerung verbreitet sind. Somit muss ein Ausgleich zwischen architektonischer und städtebaulicher Erkenntnis sowie publikumsgängiger Meinung gesucht werden (VGE VD.2012.111 vom 26. April 2013 E. 3.3.1, VD.2009.749 vom 27. August 2010 E. 4.2; 717/2003 vom 23. Juni 2004 = BJM 2006 S. 149 ff.). Die grossrätliche Raumplanungskommission hat dazu in ihrem Bericht zum Entwurf des BPG ausgeführt, die gute Gesamtwirkung sei, gleich wie früher die Verunstaltung, «mit Massstäben zu beurteilen, die vor der Eigentumsgarantie standhalten. Sie dürfen nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten festgelegt werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können» (Bericht Nr. 8940 der Grossratskommission für Raumplanungsfragen zum Ratschlag und Entwurf zu einem Baugesetz vom 1. September 1999 S. 34; VGE VD.2012.111 vom 26. April 2013 E. 3.3.1; VD.2009.749 vom 27. August 2010 E. 4.2; 721/2006 vom 26. Oktober 2007 E. 3.2; vgl. auch BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275). Unter Anwendung einer möglichst objektiven Betrachtungsweise und nach sachlichen Kriterien ist zu prüfen, wie sich das Bauprojekt im Falle seiner Realisierung auf die Umgebung auswirken würde.

Die in § 58 BPG verlangte gute Gesamtwirkung findet im Falle eines zonenkonformen Bauprojekts allerdings nur eingeschränkte Anwendung (VGE VD.2025.59 vom 13. Februar 2026 E. 4.4.2, 670/2004 vom 8. Dezember 2004 E. 3d; vgl. zur zonenkonformen ästhetischen Beurteilung BGer 1C_346/2007 vom 16. Mai 2008 E. 3.3.1; BGE 114 Ia 343 E. 4b S. 345). Mit der Zuweisung eines Gebiets in eine bestimmte Bauzone trifft die zuständige Planungsbehörde die Entscheidung, dass die dort befindlichen Grundstücke generell so bebaut werden dürfen, wie es den für die Zone aufgestellten Vorschriften entspricht. Daneben bleibt nur wenig Raum für die Abweisung von zonenkonformen Bauprojekten aufgrund ästhetischer Kriterien (VGE VD.2015.28 vom 22. September 2015 E. 3.3.1; 670/2004 vom 8. Dezember 2004 E. 3d).

3.2.2   Mit dem Entstehen einer guten Gesamtwirkung verwendet § 58 Abs. 1 BPG als Parameter für die Erteilung einer Baubewilligung einen unbestimmten Rechtsbegriff (vgl. dazu VGE VD.2010.119 vom 24. Juni 2011 E. 1.1; VD.2009.749 vom 27. August 2010 E. 1.3; 717/2003 vom 23. Juni 2004, publiziert in: BJM 2006 S. 149  ff.). Zwar ist es grundsätzlich Aufgabe der Gerichte, derartige unbestimmte Gesetzesbegriffe im Einzelfall auszulegen und zu konkretisieren. Ergibt aber die Gesetzesauslegung, dass der Gesetzgeber der Verwaltung mit der offenen Normierung eine gerichtlich zu respektierende Entscheidungsbefugnis hat einräumen wollen und dies mit der Verfassung vereinbar ist, so darf und muss das Gericht seine Kognition entsprechend einschränken (BGE 127 II 184 E. 5a S. 190 ff. m.w.H.). Das Verwaltungsgericht auferlegt sich denn auch praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung bei der Anwendung und Auslegung von Gesetzesnormen, welche unbestimmte Rechtsbegriffe enthalten, und trägt so dem Beurteilungsspielraum und der besonderen Sachkenntnis der Verwaltungsbehörden Rechnung, ohne freilich auf eine blosse Willkürprüfung beschränkt zu sein (vgl. statt vieler: VGE VD.2014.39 vom 29. August 2014 E. 1.3; VD.2009.749 vom 27. August 2010; 678/2008 vom 27. März 2009; 670/2004 vom 8. Dezember 2004; 631/2002 vom 25. Oktober 2002; vgl. BJM 1999 S. 160 f.; 1994 S. 268). Dabei ist aber nicht schematisch vorzugehen. So hängt das Mass der vom Verwaltungsgericht geübten Zurückhaltung zum einen davon ab, in welchem Umfang für die Anwendung der fraglichen Norm auf den konkreten Sachverhalt bestimmte Fachkenntnisse erforderlich sind. Die richterliche Zurückhaltung wird daher beispielsweise bei der Beurteilung von Bestimmungen technischer oder medizinischer Natur regelmässig grösser ausfallen als etwa bei der Behandlung ästhetischer Fragen (statt vieler: VGE 678/2008 vom 27. März 2009; 677/2004 vom 6. April 2005; 609/2002 vom 6. September 2002).

In Bezug auf die Überprüfung von Verwaltungsentscheiden zu ästhetischen Fragen führte das Verwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung etwa schon aus, ästhetische Fragen seien regelmässig nach Massstab der «Anschauungen, die in weiten Kreisen verbreitet sind» zu beurteilen, «weshalb sich die Mitglieder des Gerichts selbständig ein Urteil bilden» könnten «und weniger Rücksicht auf die Meinung von Fachinstanzen nehmen» müssten (VGE VD.2014.39 vom 29. August 2014 E. 1.3; VD.2012.140 vom 7. Juni 2013 E. 1.3.2; VGE vom 14. August 1992, in: BJM 1994 S. 268, 269; VGE 667/2004 vom 6. April 2005 E. 2.2). Die Zurückhaltung bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe werde auch dann aufgegeben, wenn das Gericht die Verhältnisse selbst würdigen kann, etwa aufgrund eines Augenscheins (Schröder/Wullschleger, a.a.O., S. 299; vgl. auch BJM 1994 S. 268 ff.). So sei etwa die Beurteilung der Gesamtwirkung einer Plakatwand an einer Fassade auch ohne Fachwissen möglich (VGE VD.2014.39 vom 29. August 2014 E. 1.3; VD.2012.140 vom 7. Juni 2013 E. 1.3.2). In diesem Sinn ist das Verwaltungsgericht in den beiden letztzitierten Urteilen betreffend Plakatierung bei der Kleinhüningeranlage bzw. in der Gellertstrasse der Vorinstanz und insbesondere der Stadtbildkommission als Fachbehörde nicht gefolgt und hat eine gute Gesamtwirkung entgegen der Auffassung dieser beiden Behörden bejaht. In anderen Urteilen hat das Verwaltungsgericht für den Grad der richterlichen Zurückhaltung darauf hingewiesen, es sei auch der Spielraum zu berücksichtigen, welcher den Verwaltungsbehörden bei der Anwendung der jeweiligen Vorschrift zukomme. Belasse das Gesetz den rechtsanwendenden Instanzen einen besonders weiten Spielraum, so soll das Gericht auch in die Bewertungen ästhetischer Art nur mit deutlicher Zurückhaltung eingreifen. Für den vorliegend massgeblichen § 58 Abs. 1 BPG treffe dies zu: Das Abstellen auf die nicht näher eingegrenzte «gute Gesamtwirkung» überlasse es den Behörden, frei von bestimmten Vorgaben zu einer eigenen Würdigung sämtlicher bestimmender Faktoren zu gelangen (vgl. zum Ganzen: VGE VD.2010.119 vom 24. Juni 2011 E. 2.2; 678/2008 vom 27. März 2009; 677/2004 vom 6. April 2005; 670/2004 vom 8. Dezember 2004; 717/2003 vom 23. Juni 2004 und 646/2002 vom 18. Dezember 2002). Allerdings müsse die Ausübung dieses Gestaltungsspielraums einheitlich erfolgen, im Einzelfall einleuchtend begründet sein und ohne weiteres auch von Laien im Bauwesen nachvollzogen werden können. In diesem Umfang sei die Anwendung von § 58 Abs. 1 BPG auch bei der gebotenen richterlichen Zurückhaltung umfassend zu überprüfen (VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.4.3; VD.2010.119 vom 24. Juni 2011 E. 2.2; VD.2009.749 vom 27. August 2010 E. 1.3).

Die Baurekurskommission weist im angefochtenen Entscheid zu Recht darauf hin, dass den für die Beurteilung der Ästhetik zuständigen Behörden in Anbetracht des sehr offen formulierten Ästhetikparagraphen ein grosses Ermessen zukommt (angefochtener Entscheid, bei Rz. 19). Da in einem Rekursverfahren auch die Baurekurskommission und das Verwaltungsgericht zu den für die Beurteilung der Ästhetik zuständigen Behörden gehören, stellt sich die Frage, inwiefern die gerichtlichen Rekursinstanzen diesbezüglich ihr eigenes Ermessen an Stelle der Vorinstanz stellen können resp. einen eigenständigen Ermessensentscheid treffen sollen. Das Verwaltungsgericht unterstrich in VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.4.3 die breite fachliche Abstützung der Stadtbildkommission mit sieben vom Regierungsrat gewählten Fachleuten insbesondere aus den Bereichen Architektur, Städtebau, Landschaftsarchitektur, Gestaltung, Wirtschaft sowie Gebäude- und Energietechnik, wobei der Kantonsbaumeister und der Denkmalpfleger den Sitzungen der Stadtbildkommission mit beratender Stimme beiwohnen (§§ 12, 12a, 15 Abs. 1 BPV). Die Entscheide der Stadtbildkommission sind für die Bewilligungsbehörden verbindlich (§ 16 Abs. 2 BPV). Damit wird nicht nur der Beizug von Fachwissen gewährleistet, sondern auch dessen einheitliche Anwendung. Die Stadtbildkommission definiert also gleichsam mit ihrer ständigen Arbeit, was unter dem Begriff der guten Gesamtwirkung zu verstehen ist, sie verwaltet den Begriff inhaltlich, sie wendet ihn konkret und einheitlich an, und sie entwickelt ihn gegebenenfalls auch weiter. Angesichts dieses geballten Expertenwissens rechtfertigt sich die richterliche Zurückhaltung insoweit, als es um die Beurteilung eines Projekts auf der Grundlage dieses fachspezifischen Wissens geht. Nicht die fachspezifische Inhaltlichkeit der «guten Gesamtwirkung» ist also von den Rechtsmittelinstanzen mit voller Kognition zu überprüfen – diesbezüglich rechtfertigt sich die in der bisherigen Praxis entwickelte Zurückhaltung des Verwaltungsgerichts gegenüber der Stadtbildkommission als Fachinstanz –, sondern die Nachvollziehbarkeit der ästhetikbezogenen Überlegungen der Stadtbildkommission durch einen grösseren Teil der Bevölkerung sowie der Anspruch dieser Überlegungen auf eine gewisse Allgemeingültigkeit. In diesem Sinn übt das Verwaltungsgericht somit ebenso volle Kognition aus wie bei der Prüfung der Rechtmässigkeit eines allfälligen Grundrechtseingriffs und damit insbesondere auch bei der Interessenabwägung, also bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit eines allfälligen Eingriffs in das Eigentum aufgrund von ästhetikbezogenen Überlegungen (VGE VD.2023.161 vom 22. März 2024 VD.2019.30 vom 8. Januar 2020 E. 2.1.3). Diese Überlegungen lassen sich mit gewissen Abstrichen auch auf die Baurekurskommission übertragen. Im Spruchkörper der Baurekurskommission wirken ebenfalls Architekten und in diesem Fall auch eine Expertin für Stadtbildschutz mit. Anders als die Stadtbildkommission ist die Baurekurskommission aber nicht flächendeckend in die Beurteilung von baulichen Vorhaben eingebunden, sondern entscheidet nur über die durch Rekurs weitergezogenen Fälle. Die Aufgabe der Entwicklung einer kohärenten und damit auch rechtsgleichen Praxis bei der Beurteilung von Baugesuchen unter dem Gesichtswinkel von § 58 BPG kommt daher in erster Linie der Stadtbildkommission zu, auch wenn die Baurekurskommission die Rekurssache gemäss § 5 Abs. 2 BRKG in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht umfassend prüft. Angesichts der Tatsache, dass im vorliegenden Fall die Stadtbild- und die Baurekurskommission ihre Entscheide mit unterschiedlichen Argumenten begründeten, erweist sich eine Zurückhaltung des Verwaltungsgerichts umso weniger als angezeigt.

3.2.3   Vor diesem Hintergrund ist zu prüfen, ob die Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid zu Recht im Ergebnis der Einschätzung der Stadtbildkommission gefolgt ist und die Vereinbarkeit des von der Rekurrentin eingereichten Bauvorhabens mit § 58 Abs. 1 BPG verneint hat.

3.3

3.3.1   Gemäss den Baugesuchsunterlagen ist das geplante Neubauprojekt, das die bestehenden Gebäude Laupenring 131 und Neubadstrasse 115 ebenso wie die Garagen Neubadstrasse 107, 109, 111, 113 ersetzen soll, als dreigeschossiger Baukörper mit zwei Attikageschossen ausgestaltet, welcher ums Eck verläuft und eine Bautiefe gemessen ab der Baulinie von 12 m aufweist. Die Strassenfassaden entlang des Laupenrings und der Neubadstrasse kennzeichnen sich zunächst durch insgesamt drei Risalite von unterschiedlicher Breite, welche um 1,5 m über die Baulinie hinausragen und über alle drei Vollgeschosse verlaufen sollen. Zudem ist auf Seiten Neubad­strasse, wo sich der Eingang zum Neubau, zwei nach aussen durch Garagentore ersichtliche Garagen und darüber hinaus die Tiefgarageneinfahrt befinden, im ersten und zweiten Vollgeschoss jeweils ein Balkon vorgesehen. Gemäss den Angaben in den Bauplänen sollen die Strassenfassaden in Sichtbeton ausgestaltet werden und die tatsächliche Höhe der Vollgeschosse insofern überragen, als sie zugleich die Brüstung des Attikageschosses bilden. Demgegenüber sollen die Fassaden im Bereich der Dachgeschosse mit Paneelen ausgestaltet werden. Im Übrigen kennzeichnen sich die Strassenfronten des Neubaus im Bereich der Vollgeschosse durch zahlreiche bis zum Boden verlaufende (mit unterschiedlich breiten Betonmatrizen versehene) grosse Fenster, während in den beiden Dachgeschossen weitgehend durchgehende bodentiefe Fensterfronten vorgesehen sind. Die Geländer sowohl im Bereich der Balkone der Vollgeschosse als auch des zweiten Dachgeschosses sollen mit dünnen Metallstäben ausgestaltet werden. Im Hofbereich des Neubaus kennzeichnen sich die durchgehend mit Paneelen ausgestalteten Fassaden im Bereich sämtlicher Geschosse durch grosse, bis zum Boden verlaufende Fensterfronten, wobei hier praktisch über die gesamte Fassadenfront (d.h. sowohl im Bereich der Balkone als auch in den übrigen Bereichen) Geländer mit dünnen Metallstäben verlaufen sollen (vgl. zum Ganzen: angefochtener Entscheid E. 21).

3.3.2   Das Baugesuch wurde von den involvierten Fachbehörden mit Ausnahme der Stadtbildkommission als unter Auflagen bewilligungsfähig qualifiziert. Im Hinblick auf den Umgebungsschutz für das eingetragene Denkmal führte die kantonale Denkmalpflege aus, dass das Bauvorhaben ein Objekt in unmittelbarer Nähe zu einem in Denkmal bezeichnet eingetragenen Denkmal betreffe. Das Projekt tangieren zwar den Umgebungsschutz des Denkmals, verletze diesen aber im Grundsatz nicht. Die Stadtbildkommission führte in ihrer Stellungnahme aus, ein Neubau an der exponierten stadträumlichen Lage in direkter Nachbarschaft mit dem Denkmal der Allerheiligenkirche und der gegenüberliegenden Schutzzone habe erhöhten städtebaulichen und architektonischen Anforderungen zu entsprechen. Eine korrekte städtebauliche Setzung im Verhältnis zur Kirche mit ihrer offenen Umgebungsgestaltung und den stadträumlichen Rahmenbedingungen (Zeilenbauten entlang Laupenring Neubadstrasse) sei Grundvoraussetzung für ein Neubauprojekt an dieser Lage von erhöhter ortsbildlicher Bedeutung. Ein geschlossener Blockrand wie im Baugesuch dargestellt sei aus Sicht der Stadtbildkommission nicht genehmigungsfähig, da damit die offene städtebauliche Setzung und damit die stadträumliche Bedeutung des Denkmals geschwächt und entfremdet werde. Um dem Umgebungsschutz gerecht zu werden und um ein genehmigungsfähiges Projekt zu erhalten, welches die gute Gesamtwirkung erfülle, müsse ein Wettbewerb mit einer qualifizierten Jury durchgeführt werden.

3.3.3   Die Baurekurskommission hielt zu Recht fest, dass weder für Position der Stadtbildkommission, wonach ein geschlossener Blockrand an dieser Lage nicht genehmigungsfähig wäre als auch für die Aussage, dass nur mit einem Wettbewerb mit einer qualifizierten Jury eine genehmigungsfähige Lösung gefunden werden könne, eine rechtliche Grundlage fehlt. Die streitbezogenen Parzellen befinden sich in der Bauzone 3 und mit der durchgehenden Baulinie wird zonenrechtlich festgelegt, dass eine geschlossene Blockrandbebauung auf den betroffenen Parzellen zulässig ist. Weder aus der städtebaulichen Setzung der Allerheiligenkirche noch aus der benachbarten Schutzzone können Beschränkungen für eine zonenkonforme Bebauung der hier betroffenen Parzellen abgeleitet werden, welche selbst in keiner Schutz- oder Schonzone liegen. Aus der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege ist abzuleiten, dass diese keine Beeinträchtigung des Denkmals durch die geplante Überbauung annimmt. Dieser fachlichen Einschätzung kann sich das Verwaltungsgericht anschliessen. Es ist daher auch nicht ersichtlich, weshalb für die hier vorgesehene zonenrechtliche Bebauung zwingend ein Wettbewerbsverfahren erforderlich sein soll. Wenn der Planungsträger einen solchen Vorbehalt für die betroffenen Parzellen hätte vorsehen wollen, hätte er dies in den Zonenvorschriften resp. in einem Bebauungsplan festlegen müssen.

3.3.4   In Anbetracht der Zuordnung der streitbetroffenen Parzelle zur Bauzone 3 und den durchgezogenen Baulinien ist eine entsprechende zonenkonforme Bauweise und damit auch eine geschlossene Blockrandbebauung grundsätzlich zulässig. Primär ist davon auszugehen, dass potenzielle Eingriffsmöglichkeiten in die Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 BV wie die Volumetrie und die Ausnützungsziffern als solche in der Zonenordnung zunächst einmal abschliessend geregelt sind. Dies schliesst aber einen weiteren, zusätzlichen Eingriff in die Eigentumsgarantie gestützt auf § 58 BPG nicht zum vornherein aus, denn Überlegungen zur Ästhetik im Einzelfall überschneiden sich wohl teilweise, aber nicht zwingend und in allen Teilen mit den eher generell gelagerten Ansätzen im politischen Prozess, die in den Erlass einer Zonenordnung und eines Zonenplans münden (VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.4.2). Die Ausnutzung der maximalen Baumasse entspricht einem öffentlichen Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen (BGE 145 I 52 E. 4.4, 142 II 100 E. 4.6). Wird aus ästhetischen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss diese Reduktion nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen, gerechtfertigt werden (BGE 145 I 52 E. 4.4; BGer 1C_244/2023 vom 28. März 2024 E. 4.3). Zudem können Bauten, die den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, nicht schon deshalb als mit dem Erfordernis der guten Gesamtwirkung unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere Ausmasse und eine grössere Nutzungsdichte aufweisen als die vorhandenen Gebäude (BGer 1P.678/2004 vom 21. Juni 2005 E. 4.3 mit weiteren Hinweisen).

Wie bereits die Baurekurskommission festhielt, muss es damit vorliegend im Grundsatz möglich sein, auf der umstrittenen Bauparzelle einen Neubau zu realisieren, der den zonenrechtlichen Vorgaben der Bauzone 3 entspricht. Bezüglich der Zulässigkeit der Schliessung der Lücke in der Blockrandbebauung kann auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden, welchen sich das Verwaltungsgericht vollumfänglich anschliesst.

3.3.5   Dieses zonenrechtlich zulässige Bauvolumen bildet den Ausgangspunkt für die ästhetische Beurteilung. Zu prüfen ist die Frage, ob das strittige Bauvorhaben in Bezug auf seine äussere Gestaltung zusammen mit dem näheren und weiteren Umfeld eine gute Gesamtwirkung ergibt. Da die benachbarten Gebäude allerdings die zonenrechtlichen Masse nicht ausschöpfen, sind die Anforderungen auf die Rücksichtnahme auf die angliedernden Gebäude nicht allzu hoch (vgl. dazu auch VGE VD.2025.59 vom 13. Februar 2026 E. 4.4.2). Es ist davon auszugehen, dass es im Umfeld aufgrund der vorhandenen Ausnutzungsreserven Veränderungen geben wird. Die Anforderung an die Anpassung müssen daher reduziert sein, damit nicht eine Aufstockung, die bewusst im Zonenplan vorgegeben ist, verunmöglicht wird.

3.4

3.4.1   Die Baurekurskommission erachtete zunächst die Anschlüsse des Neubauprojektes an die angrenzende Blockrandbebauung problematisch, insbesondere was das Volumen im Dachbereich betreffe, wo der dreigeschossige Baukörper mit zwei Attikageschossen mit Flachdach auf die Satteldächer der zweigeschossigen Bauten treffe, ohne dass das Projekt eine überzeugende Anschlusslösung aufzeige (angefochtener Entscheid, S. 13). Hinsichtlich der zu gewährleisten beidseitigen Anschlüsse an die bestehende Blockrandbebauung erscheine unter anderem prüfenswert, ob ein qualitätsvoller Anschluss insbesondere in Dachbereich mit einer Bauweise, welche das Zonen rechtlich zulässige Mass vollständig ausschöpft, überhaupt gewährleistet werden könne oder ob diesbezüglich nicht stellenweise eine gewisse Reduktion desselben zu erfolgen hätte (angefochtener Entscheid, S. 14).

Im Januar 2017 beschloss der Grosse Rat eine Vereinfachung und Liberalisierung der Dachbauvorschriften (vgl. Beschluss Nr. 17/02/14G vom 11. Januar 2017, Geschäft Nr. P161208). Mit der Liberalisierung der Dachbauvorschriften wurden die Möglichkeiten insofern vereinfacht, als dass innerhalb des zulässigen Dachprofils ein zweites Dachgeschoss ermöglicht wurde, das aber eben nicht an die zulässige Bruttogeschossfläche angerechnet wird. Die Bau- und Raumplanungskommission des Grossen Rats hatte die vorgeschlagene Liberalisierung der Dachbauvorschriften in ihrem Bericht vom 2. Dezember 2016 einhellig begrüsst. Gleichzeitig wurde aber auch betont, dass damit die gesetzliche Forderung, wonach das Attikageschoss gegenüber dem obersten Vollgeschoss zurückgesetzt werden muss, nichts ändert. Dies basiert unverändert auf der städtebaulichen Idee, dass Dachgeschosse den zum Bauen zur Verfügung stehenden Raum unter der Dachprofillinie nicht überschreiten und sich in ihrer Grösse und architektonischen Ausgestaltung deutlich von den darunterliegenden Vollgeschossen abheben. Die gesetzlichen Vorgaben für die Ausgestaltung der Dachgeschosse werden im vorliegenden Fall unbestrittenermassen eingehalten. Damit wird aber auch die sich aus der städtebaulichen Idee des Gesetzgebers ergebende Vorgabe umgesetzt. Es ist unter diesen Umständen nicht ersichtlich, dass im vorliegenden Fall an die Ausgestaltung der zurückversetzten Attikageschosse im Hinblick auf die benachbarten Gebäude strengere Anforderungen gestellt werden könnten.

Zudem ist auch in einer Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen, dass die Neubad­strasse im Bereich zwischen dem Kreisel Neubad und der katholischen Kirche Allerheiligen als äusserst heterogen wahrgenommen wird. Direkt angrenzend an den geplanten Neubau besteht zwar ein Ensemble mit relativ einheitlichem Erscheinungsbild (Hochparterre, zwei erkennbare Vollgeschosse, Satteldach). Beim Kreisel Neubad befinden sich dagegen moderne Bauten auch mit Flachdächern und bei der Weiterführung der Neubadstrasse dominiert die katholische Kirche Allerheiligen, die ebenfalls nicht über ein Satteldach verfügt. In einer Gesamtbetrachtung des Charakters der Neubadstrasse fällt der geplante Neubau daher nicht als Fremdkörper auf, sondern als weiteres Element einer unterschiedlichen Architektursprache, die in dieser Strasse üblich ist (so auch bereits der bestehende Bau mit Flachdach). Im Bereich Laupenring befinden sich angrenzend an den geplanten Neubau lediglich Gebäude mit Satteldächern. Diese sind aber heterogen und weisen insbesondere verschiedene Traufhöhen auf. Auf der gegenüberliegenden Strassenseite befinden sich sodann diverse Liegenschaften mit Flachdächern. Der geplante Neubau kann somit als Übergang zwischen den verschiedenen Architektursprachen auf beiden Seiten des Laupenrings gelesen werden. Die Übergänge vom Flachdach des geplanten Neubaus an die angrenzenden Liegenschaften an der Neubadstrasse und dem Laupenring erscheinenden im Vergleich zu ähnlichen Übergängen bei Flachdächern auf benachbarte Liegenschaften mit Satteldächern weder aussergewöhnlich noch uneingepasst. Aufgrund der Rückstaffelung des Gebäudes im Dachbereich erscheint der Bruch vielmehr als zurückhaltend. Von einer mangelnden guten Gesamtwirkung aufgrund des Dachüberganges kann unter diesen Umständen nicht gesprochen werden.

3.4.2   Die Baurekurskommission begründet die mangelnde Rücksichtnahme auf das bauliche Umfeld auch mit der Fassadengestaltung. Die Befensterung, Gliederungen und die Materialisierung seien das Ergebnis moderner Architektursprache, die zwar zweifellos legitim sei und zwangsläufig zu einem gewissen Kontrast zur älteren Bauweise des Umfelds führe. Es fehle bei der konkreten Ausgestaltung des modernen Neubaus mit seinen grossen und teilweise weitgehend durchgehenden, bodentiefen Fensterfronten aber jegliche Rücksichtnahme auf das bestehende Umfeld respektive an einer hinreichenden Vermittlung zwischen den beiden Baustilen. Die führe zu einem Ergebnis, welches einer guten Gesamtwirkung abträglich sei. Dies sei beim vorliegend zur Diskussion stehenden Vorhaben, das mit seiner schematischen Bauweise auch an einem beliebigen anderen Ort umgesetzt werden könne, der Fall.

Auch diesen vorinstanzlichen Erwägungen kann nicht gefolgt werden. Die Fassade an der Neubadstrasse ist aufgrund der Rückversetzung an den Eckpartien des Gebäudes an der Neubadstrasse und im Mittelbereich der Fassade am Laupenring nicht als unüblicher längerer Block wahrnehmbar. Die Einteilung der Fassadenbereiche zeigt vielmehr eine kleinteilige Gliederung und damit eine Anlehnung an die angrenzenden Einfamilienhäuser. Die Fassadenbereiche, in welcher die Fenster eingelassen sind, lassen diese Fenster nicht als übermässig goss erscheinen. Gerade der Vergleich zum Balkonbereich des benachbarten Gebäudes mit den dazugehörigen Fensterläden führt zu einer ähnlichen Aussenfläche. Die grössere erkennbare Fensterfläche im Dachgeschoss ist zurückgesetzt und daher im Strassenbild weniger wahrnehmbar. Auch hier ist kein Fremdkörper erkennbar, der sich nicht gut in die Umgebung eingliedert. Fraglich ist sodann wie mit der Materialisierung bei der hier vorliegenden modernen Architektursprache eine sorgfältigere Einpassung in die Umgebung erreicht werden könnte. Dies wird von der Baurekurskommission denn auch nicht aufgezeigt.

3.4.3   Ebenfalls nicht erkennbar ist, wie beim vorliegenden Projekt die Einführung eines Hochparterres zu einer architektonisch besseren Gesamtlösung beitragen könnte. Vielmehr würde dies aufgrund der Vorschriften betreffend behindertengerechtes Bauen (vgl. Art. 2 Abs. 3 des Behindertengleichstellungsgesetz [BehiG, SR 151.3]) zu weiteren Bauteilen wie etwa einer Rampe führen, welche sich viel weniger in die Umgebung einpassen würde.

3.4.4   Schliesslich bemängelte die Baurekurskommission, dass die beiden in der Strassenfassade entlang der Neubadstrasse sichtbaren Garagentore – zusätzlich zur ebenfalls in dieser Fassade sichtbaren Tiefgarageneinfahrt – in ästhetischer Hinsicht kaum überzeugen könnten und einer architektonisch besseren Lösung bedürften. Die Rekurrentin führt dagegen aus, dass die funktionalen und rechtlichen Gegebenheiten die Planung dieser Garagentore notwendig machen würden. Sie seien bereits bestehend und müssten erhalten bleiben, da die Zufahrt zu den Garagen auf den Parzellennummern 2149 und 2150 sichergestellt werden müsse. Dies sei die Bedingung der Eigentümerschaft gewesen, weshalb ein Einbezug in die Planung der Tiefgarage nicht möglich gewesen sei. Die beanstandeten Garagentore seien daher keine gestalterische Wahl, sondern eine zwingende Konsequenz der bestehenden Grundstücksnutzungen und der getroffenen Vereinbarungen mit den Eigentümern der Garagenparzellen.

Die Garageneinfahrten erscheinen bei der Visualisierung, die als Beilage zu Rekursbegründung eingereicht wurde, tatsächlich als sehr grossflächig und damit als unbefriedigend. Entgegen den Ausführungen der Rekurrentin kann dies nicht dadurch gerechtfertigt werden, dass die Rekurrentin den bisherigen Eigentümern der Garagen auf der streitbezogenen Parzelle die Weiternutzung von Garagenplätzen vertraglich zusicherte. Diese privatrechtliche Vereinbarung ändert am Gebot der guten Eingliederung gemäss § 58 Abs. 1 BPG nichts. Es ist jedoch ohne weiteres davon auszugehen, dass die Garageneinfahrten mit einem verbesserten architektonischen Gestaltungskonzept feingliedriger ausgestaltet werden können. Mit einer solchen Anpassung kann erreicht werden, dass dem Bauprojekt die Erfüllung der Voraussetzungen von § 58 Abs. 1 BPG auch bei Beibehaltung von drei Garagentoren im Fassadenbereich an der Neubadstrasse attestiert werden kann. Es handelt sich bei der erforderlichen Anpassung der Aussengestaltung der Garagentore resp. deren Einbettung um eine vergleichsweise geringfügige Änderung der Fassadengestaltung. Die Anordnung zur entsprechenden Anpassung kann daher als Auflage in den Bauentscheid aufgenommen werden. Die Anpassung der Fassadengestaltung hat in Absprache mit der Stadtbildkommission zu erfolgen, wobei die Positionierung der drei Garagentore nicht zwingend angepasst werden muss.

3.5      Insgesamt ist festzuhalten, dass dem geplanten Bauprojekt die gute Gesamtwirkung nicht abgesprochen werden kann, zumal bereits die Baurekurskommission des Gebäude für sich betrachtet in ästhetischer Hinsicht im Grundsatz nicht beanstandete und vorliegend an die Anpassung an die Umgebung keine erhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Da abgesehen von der Stadtbildkommission keine andere Fachbehörde dem Bauvorhaben die Bewilligung verweigerte, ist das strittige Projekt grundsätzlich unter Auflagen bewilligungsfähig

3.6      Daran ändern auch die Ausführungen des beigeladenen Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) Basel nichts, wonach es unverständlich wäre, wenn die weder «hochwertige» noch «ansprechende», sondern auf Renditemaximierung ausgerichtete Neubauarchitektur des Bauvorhabens bewilligt würde, ohne auf das ästhetisch bzw. stadtbildmässig heikle Umfeld und die entsprechend erhöhten Anforderungen Rücksicht zu nehmen. Gemäss den obigen Ausführungen nimmt das Bauprojekt auf die Umgebung genügend Rücksicht. Die architektonische Qualität des Bauwerks als solches wurde zudem auch von der Baurekurskommission zu Recht nicht bemängelt. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Baurekurskommission die Legitimation des Mieterinnen- und Mieterverbands Basel zur Geltendmachung von Rügen hinsichtlich der ästhetischen Bewilligungsfähigkeit des Ersatz- und Neubauprojekts sowie weiterer Rügen, welche nicht im Zusammenhang zum Regelungsbereich des Wohnraumfördergesetzes (WRFG, SG 861.500) stehen im Einklang mit der verwaltungsgerichtlichen Praxis (vgl. VGE VD.2016.216 ff. vom 25. September 2017 E. 1.3.3) zu Recht verneint hat (Ziffer 8 des angefochtenen Entscheids).

Auch mit Urteil vom 6. Oktober 2025 (VGE VD.2024.166/VD.2024.174) hielt das Verwaltungsgericht unter Verweis auf weitere Entscheide (VGE VD.2024.107/109 vom 19. Juni 2025 E. 3.1, VD.2016.216-218 vom 25. September 2017 E. 1.3.3) fest, dass privaten Organisationen des Mieterschutzes mangels einer spezialgesetzlichen Regelung hinsichtlich der Anwendung von Bau-, Denkmalschutz, Naturschutz- und Baumschutzrecht grundsätzlich keine Rekurslegitimation zukommt. Zur Erhebung von Rügen in Bezug auf die Verletzung von Gesetzen bzw. Normen ausserhalb des WRFG könnte der MV Basel nur soweit befugt sein, wie die angerufenen Bestimmungen auch dem Schutz von Interessen dienen, welche vom WRFG erfasst werden. Wenn der Mieterinnen- und Mieterverband in einem Baubewilligungsverfahren Rügen in Bezug auf Baum-, Tier-, und Lärmschutz etc. vorbringt, muss er diesbezüglich darlegen, inwieweit dadurch die vom WRFG erfassten Schutzinteressen tangiert sind. Daran ändert entgegen den Ausführungen des Beigeladenen nichts, dass das Wohnschutzrecht gemäss Art. 34 der Kantonsverfassung (KV, SG 111.1000) die gesamten Wohn- und Lebensverhältnisse mitumfasse. Ansonsten käme dem Mieterinnen- und Mieterverband Basel in allen möglichen Bewilligungsverfahren, welche die Wohnund Lebensverhältnisse in Basel betreffen, ein Verbandsbeschwerderecht zu, selbst wenn davon keine besonderen Mieterinnen- und Mieterinteressen direkt betroffen sind. Eine solche allumfassende Auslegung des Verbandsbeschwerderechts des Mieterinnen- und Mieterverbands Basel lässt sich aber mit dem Sinn und Zweck der Regelungen des WRFG und des darin geregelten Verbandsbeschwerderechts nicht vereinbaren und entspricht daher auch kaum dem Willen des Gesetzgebers. Auf die Rügen des Mieterinnen- und Mieterverbands in Bezug auf die Anzahl der Parkplätze im geplanten Neubau, die Vornahme von Asbestuntersuchungen beim Abbruchobjekt, den Tierschutz und den Baumschutz ist daher nicht einzugehen. Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass der Mieterinnen und Mieterverband im vorinstanzlichen Verfahren in seiner Eingabe vom 11. April 2024 dazu lediglich ausgeführte, dass die Anzahl zusätzlicher Autoparkplätze überhöht sei und dass Angaben zum Asbest respektive zum Tierschutz fehlen würden und dass die geplante Fällung dreier gesunder und adulter Bäume frevlerisch sei. Damit wiederholt der Beilgeladene ausschliesslich die Ausführungen in seiner Einsprache vom 29. Juli 2023. Mit den darauf eingehenden Ausführungen im Einspracheentscheid vom 7. Februar 2024 setzt sich der Beigeladene in keiner Weise auseinander und vermag damit auch nicht aufzuzeigen, dass die Ausführungen zum Schadstoffgutachten, zum Tierschutz und dem Baumschutz im genannten Einsprachenentscheid fehlerhaft sein sollen. Darauf ist auch aus diesem Grund nicht weiter einzugehen. Die Anzahl der zulässigen Parkplätze richtet sich nach der Verordnung über die Erstellung von Parkplätzen für Personenwagen (Parkplatzverordnung, PPV, SG 730.310). Im vorliegenden Fall hat die Bauherrschaft im Baugesuch die Anzahl der zulässigen Parkplätze gemäss dem entsprechenden Anhang zum Formular Baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen ausgefüllt und die Anzahl der zulässigen Parkplätze (19) gemäss den Vorgaben der Verordnung hergeleitet. Der Beigeladene vermag in keiner Weise aufzuzeigen, dass diese Berechnung nicht zutreffend sein soll oder dass die Vorgaben der PPV nicht eingehalten sein sollen. Darauf ist daher ebenfalls nicht weiter einzugehen.

3.7

3.7.1   Der Mieterinnen- und Mieterverband Basel macht in seiner Rekursantwort weiter geltend, dass im Falle, dass der Entscheid der Vorinstanz nicht bestätigt werde, die weiteren Argumente zu prüfen sein, die gestützt auf das Wohnschutzrecht eine Baubewilligung als Verfassungs- und gesetzeswidrig erscheinen liessen. Er macht insbesondere geltend, dass auf das vor Inkrafttreten der Revision des WRFG eingereichte Baugesuch die neuen Regelungen zur Anwendung gelangen sollten. Die wesentlichen Dokumente seien im Wesentlichen nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Rechts eingereicht worden. Die Baupublikation sei mehr als 12 Monate nach dem Inkrafttreten erfolgt. Als Eingabedatum werde im Baudossier vom 20. Mai 2022 und vom 5. April 2023 gesprochen. Für die Beurteilung darüber, nach welchem Recht das Verfahren abzuwickeln sei, müsse auf das zweite Datum abgestellt werden. Vorliegend würden Anzeichen dafür vorliegen, dass noch rasch vor Inkrafttreten des neuen Wohnschutzrechts sozusagen «nur ein Deckblatt eingereicht» worden sei. Dieses Vorgehen wäre rechtsmissbräuchlich. Zudem sei entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts im Verfahren VD.2023.136/138 vom 6. Juni 2025 im Rekursverfahren ohnehin das neue Wohnschutzrecht anwendbar. Das Bauvorhaben würde die zwingenden Vorgaben gemäss dem Wohnschutzgesetz nicht erfüllen.

3.7.2   Die Rekurrentin am 20. Mai 2022 beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat ein umfassendes Baugesuch inklusive aller erforderlichen Anlagen und Pläne eingereicht. Dass bei einem solchen grossen Bauprojekt im Rahmen der Behandlung des Gesuchs weitere Unterlagen und teilweise auch Anpassungen gefordert werden, gehört zum gewöhnlichen Ablauf eines Baubewilligungsverfahrens und spricht entgegen den Ausführungen des Beigeladenen in keiner Weise für eine Rechtsmissbräuchlichkeit der Einreichung des Baugesuchs zu einem bestimmten Zeitpunkt. Im vorliegenden Fall wurden die von der Bauherrschaft vorgenommenen Änderungen respektive Ergänzungen in den aktenkundigen Eingaben jeweils umschrieben. In der Eingabe vom 3. April 2023 wurden Änderungen in den Innenräumen, leichte Anpassungen der strassenseitigen Fassaden, Änderungen des Wand- und Dachaufbaus und die Anpassung der BGF (kein überdachte Eingang, Anpassungen beim Balkon B3 und T3) gemeldet und ein Akustik-Bericht sowie ein SIA 416 Flächennachweis nachgereicht. Wie auch die Vertreterin des Bau- und Gastgewerbeinspektorats anlässlich der verwaltungsgerichtlichen Verhandlung ausführte, betreffen die Nachreichungen hauptsächlich den Innenbereich. Die Grenzabstände, Geschossigkeit, Rücksprünge der Attika etc. hätten sich nicht verändert. Wie die abgeänderten, blau markiert Pläne zeigten, habe sich bezüglich Kubatur nichts verändert (Verhandlungsprotokoll S. 7). Damit liegt keine wesentliche Änderung des Baugesuchs vor, bei der nicht mehr von einem Eingabedatum vor dem Inkrafttreten des revidierten WRFG auszugehen wäre. Daher ist diese Rüge des Beigeladenen unbegründet.

3.7.3   Da das Gesuch damit vor dem Inkrafttreten des revidierten WRFG eingereicht wurde, kommen dessen neue Bestimmungen vorliegend nicht zur Anwendung. Das Verwaltungsgericht befasste sich mit der Frage, nach welchem Recht ein noch vor Inkrafttreten der revidierten Bestimmungen des WRFG eingereichtes Baugesuch zu behandeln ist, nicht nur im Entscheid VD.2023.136/138 vom 6. Juni 2025, sondern mittlerweile auch in weiteren Entscheiden (vgl. etwa VGE VD.2023.136/138 vom 6. Oktober 2025 sowie VD.2024.155 /156) und hielt dabei an der Rechtsprechung gemäss Entscheid VD.2023.136/138 vom 6. Juni 2025 fest. Der Beigeladene bringt keine neuen Gründe vor, welche eine Abweichung von dieser bestätigten Rechtsprechung aufdrängen würden. Daran ist somit festzuhalten.

3.7      Aus diesen Gründen ist der Rekurs insgesamt gutzuheissen und der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission vom 25. September 2024 ist aufzuheben. Die Baurekurskommission hat über die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu entscheiden. Der bei der Baurekurskommission angefochtene Bauentscheid vom 7. Februar 2024 ist zu bestätigen und durch die Auflage zu ergänzen, wonach das Gestaltungskonzept für den Aussenabschluss der Garageneinfahrt (Tor und Umrandung des Tores) in Rücksprache mit der Stadtbildkommission zu überarbeiten ist, damit sie sich besser in die Fassade eingliedert.

4.

4.1      Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin keine Verfahrenskosten zu tragen. Trotz seines Unterliegens rechtfertigt es sich im vorliegenden Verfahren auch nicht, die Kosten dem Beigeladenen aufzuerlegen, da seine Eingabe auf dieser Verfahrensstufe zu keinem grossen Mehraufwand führte. Daher sind für das verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren keine Gerichtskosten zu erheben. Der von der Rekurrentin geleistete Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2’500.– wird diesem zurückerstattet

4.2      Der anwaltlich vertretenen Rekurrentin ist zudem gemäss § 30 Abs. 1 VRPG eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen, die der Baurekurskommission aufzuerlegen ist. Mangels einer Honorarnote ist der Aufwand ihrer Rechtsvertretung praxisgemäss zu schätzen. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von rund 30 Stunden, was beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.– pro Stunde ein Honorar von CHF 7’500.– ergibt. Ausserdem wird in Anwendung von § 23 Abs. 1 des Honorarreglements (HoR, SG 291.400) eine Auslagenpauschale von CHF 225.– berücksichtigt. Die Parteientschädigung ist ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen, da die mehrwertsteuerpflichtige Rekurrentin die von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen (vgl. VGE VD.2023.181 vom 26. März 2024 E. 4).

Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

://:        Der Rekurs wird gutgeheissen und der Entscheid der Baurekurskommission vom 25. September 2024 wird aufgehoben. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat wird angewiesen, die Baubewilligung zu erteilen mit der Auflage, dass die Ausgestaltung der Garagentore mit der Stadtbildkommission abzusprechen ist.

Die Baurekurskommission hat über die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu entscheiden.

Für das verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben.

Die Baurekurskommission hat der Rekurrentin für das verwaltungsgerichtliche Rekursverfahren eine Parteientschädigung von CHF 7’725.–, einschliesslich Auslagen, zu bezahlen.

            Mitteilung an:

-       Rekurrentin

-       Beigeladenen

-       Bau- und Gastgewerbeinspektorat

-       Baurekurskommission

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Michèle Guth

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.