Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
als Verwaltungsgericht Dreiergericht
VD.2016.139
URTEIL
vom 23. November 2017
Mitwirkende
Dr. Stephan Wullschleger, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez
und Gerichtsschreiberin Dr. Michèle Guth
Beteiligte
A____ Rekurrent
vertreten durch [...], Advokat
gegen
Bau- und Gastgewerbeinspektorat
Rittergasse 4, 4001 Basel
Gegenstand
Rekurs gegen einen Beschluss der Baurekurskommission
vom 27. April 2016
betreffend Nutzungsänderung von Wohnen zu Hotelleriebetrieb
Sachverhalt
A____ ist Eigentümer der Liegenschaft an der B____strasse 01 in Basel. Über die Website [...] bietet er durch sein Unternehmen Unterkünfte für begrenzte oder unbegrenzte Aufenthalte in dieser Liegenschaft an. Mit Schreiben vom 16. März 2015 ersuchte ihn das Bau- und Gastgewerbeinspektorat, für die Nutzungsänderung der Wohnungen in dieser Liegenschaft von Wohnen zu Hotelleriebetrieb ein Baubegehren zur Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens einzureichen. Nach einer Besichtigung der Liegenschaft forderte die Behörde A____ am 29. Juni 2015 erneut dazu auf. Mit Schreiben vom 21. August 2015 hielt das Bau- und Gastgewerbeinspektorat an der Forderung, er habe ein nachträgliches Nutzungsänderungsgesuch für einen Beherbergungsbetrieb einzureichen, fest. Schliesslich verlangte A____, inzwischen anwaltlich vertreten, eine anfechtbare Verfügung. Daraufhin verfügte das Bau- und Gastgewerbeinspektorat am 21. Dezember 2015, für die Nutzungsänderung – von Wohnen zu gewerblicher kurzfristigen Beherbergung – in der Liegenschaft B____strasse 01, sei ihm bis zum 31. Januar 2016 ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.
Gegen diese Verfügung meldete A____ am 24. Dezember 2015 Rekurs bei der Baurekurskommission an und beantragte mit Rekursbegründung vom 20. Januar 2016 die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie die Feststellung, dass die aktuelle Nutzung der Liegenschaft B____strasse 01 weder einer Baubewilligung noch einer Betriebsbewilligung gemäss dem Gesetz über das Gastgewerbe bedarf. Eventualiter sei festzustellen, dass das Unternehmen des Rekurrenten von der Verpflichtung befreit sei, eine entsprechende Betriebsbewilligung einzuholen. Die Baurekurskommission hob die angefochtene Verfügung mit Entscheid vom 27. April 2016 auf und wies die Sache zur Ermittlung des Sachverhalts an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurück. Auf das Feststellungsbegehren, dass die auf der Liegenschaft zugelassene Nutzung nicht der Betriebsbewilligungspflicht nach dem Gesetz über das Gastgewerbe unterliege, trat die Baurekurskommission nicht ein. Sie stellte hingegen fest, die beabsichtigte Nutzung stelle eine baubewilligungspflichtige Zweckentfremdung dar.
Dagegen hat A____ (Rekurrent) mit Eingaben vom 1. und 19. Juli 2016 beim Verwaltungsgericht rekurriert. Er beantragt die Aufhebung des Entscheids der Baurekurskommission und die Feststellung, dass die beabsichtigte Nutzung der Liegenschaft B____strasse 01 keiner Baubewilligung bedürfe; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Baurekurskommission ersucht um Abweisung des Rekurses, während das Bau- und Gastgewerbeinspektorat auf eine Stellungnahme verzichtet hat. Der Rekurrent hat innert der ihm gesetzten Frist kein Gesuch um Durchführung einer öffentlichen Parteiverhandlung gestellt und mit Replik vom 17. Oktober 2016 an seinen Rechtsbegehren festgehalten. Die Tatsachen und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.
1.2 Die Baurekurskommission wies die Sache an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zum neuen Entscheid zurück, da die angefochtene Verfügung bloss sechs Wohnungen ins Recht fasse, aufgrund des Augenscheins der Baurekurskommission jedoch von zehn Wohnungen an der B____strasse 01 auszugehen sei. Es sei nicht nachzuvollziehen, auf welche sechs der insgesamt zehn Wohnungen sich die Verfügung beziehe, weshalb die Sache zur Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. Insofern ist vor Verwaltungsgericht ein Rückweisungsentscheid der Baurekurskommission angefochten. Bei Rückweisungsentscheiden handelt es sich grundsätzlich um Zwischenentscheide, die nur dann selbständig der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht unterliegen, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (§ 10 Abs. 2 VRPG). Allerdings hat die Baurekurskommission trotz ungeklärten tatsächlichen Verhältnissen bezüglich der Anzahl Wohnungen zumindest über die Frage der Zweckänderung der Räumlichkeiten im 3. Stock entschieden und insofern einen Endentscheid gefällt, da diesbezüglich der ersten Instanz kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt (vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2 S. 148; VGE VD.2016.216–218 vom 25. September 2017 E. 1.2, VD.2016.48 vom 31. August 2016 E. 1.2; Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 1157). Der Rekurrent wehrt sich nicht gegen die Rückweisung zur Vervollständigung des Sachverhalts in Bezug auf die Wohnungszahl, sondern gegen die Feststellung, die beabsichtige Nutzung stelle eine baubewilligungspflichtige Zweckentfremdung dar, und damit gegen einen Endentscheid. Der Rekurs richtet sich somit gegen ein zulässiges Anfechtungsobjekt.
1.3 Der Rekurrent ist als Eigentümer der streitbetroffenen Liegenschaft und als Adressat des angefochtenen Entscheids von diesem unmittelbar berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung. Falls er trotz festgestellter Bewilligungspflicht kein nachträgliches Baugesuch einreichen wird, droht ihm die Einleitung eines Strafverfahrens (vgl. Verfügung des Bau- und Gastgewerbeinspektorats vom 21. Dezember 2015 S. 4). Daher ist er gemäss § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs legitimiert. Auf den formund fristgerecht eingereichten Rekurs ist insgesamt einzutreten.
1.4 Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Danach prüft das Gericht, ob die Verwaltung öffentliches Recht nicht oder nicht richtig angewendet, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder ihr Ermessen überschritten oder missbraucht hat.
2.
2.1 Die Liegenschaft des Rekurrenten an der B____strasse 01 verfügt über zehn Wohnungen, die der Rekurrent vermietet. Über die Website [...] oder eine separate Buchungsmaschine können "Studio Apartments (max. eine Person)" oder "1,5 Zimmer Apartments (max. zwei Personen)" für Übernachtungen ab einem Tag oder für unbefristete Zeit gebucht werden. Anlässlich ihres Augenscheins stellte die Vorinstanz fest, dass die sich unmittelbar vor der Eingangstüre befindenden Briefkästen – mit einer Ausnahme – alle mit Nummern (APT 01, 02, 11, 12, 22, 31, 32, 41, 42) und nicht mit Namen beschriftet waren. Gegenüber den Briefkästen befand sich ein digitaler Schlüsselkasten ("digisafe"), bei dem der Wohnungsschlüssel jederzeit bezogen und zurückgegeben werden kann. Die Einrichtung der von der Baurekurskommission besichtigten Wohnung im 3. Obergeschoss entsprach einer klassischen Wohnungseinrichtung, allerdings ohne Gegenstände persönlicher Art. In der Wohnung hing ein Informationsschreiben mit Hinweisen zu Check-Out, Nachtruhe, Rauchverbot und WLAN-Passwort. Im Keller waren grössere Mengen an Toilettenpapier und Bettwäsche aufbewahrt. Die besichtigte Waschküche schien wenig benutzt.
2.2 Die Vorinstanz erwog, die zu beurteilende Nutzung rücke in die Nähe der typischen Beherbergungsnutzung. Auf der Homepage [...] würden als "clevere Alternative zum Hotel" insgesamt fünf Standorte in Basel aufgeführt, an denen Räumlichkeiten gemietet werden könnten. Die Reservierung komme der allgemein bekannten Hotelbuchung über das Internet gleich. Die Appartements könnten bereits ab einer Übernachtung gebucht werden, was nicht dem gemäss Obligationenrecht normierten Mietverhältnis, das auf Dauer erfolge, entspreche (act. 1 E. 21). Folglich ging die Baurekurskommission im vorliegenden Fall nicht von einer klassischen Wohnnutzung aus, sondern schloss, dass der Gesetzgeber solche Nutzungen nicht als Wohnnutzungen qualifizieren und demgemäss der Bewilligungspflicht unterstellen wollte.
2.3 Der Rekurrent macht hingegen geltend, dass die Räumlichkeiten seiner Liegenschaft immer der Wohnnutzung dienten, ganz unabhängig davon, wie lange im konkreten Einzelfall ein Mieter in seinem Appartement bleibe. Weder die Modalitäten des Vertragsabschlusses mit den Mietern noch die Dauer der Nutzung sei für den Charakter der Nutzung von erhöhter Relevanz. Abgesehen vom individuellen Gestalten des Raumes entspreche die Nutzung der Räume durchaus der vom Gesetzgeber für die Wohnnutzung gegebenen Definition, da in den vermieteten Appartements die für das Wohnen typischen Verhaltensmuster wie Schlafen, Kochen, Essen, Körperpflege, Aufbewahrung von Effekten und der Empfang von Gästen ausgelebt werden könne.
3.
3.1 Nebst der Errichtung bedarf auch die Änderung von Bauten und Anlagen von Bundesrechts wegen grundsätzlich einer behördlichen Bewilligung (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG, SR 700]). Wenn eine Baute oder Anlage einem neuen Zweck zugeführt wird, liegt eine Nutzungsänderung vor, selbst wenn die äussere Gestaltung nicht verändert wird. Zweckänderungen fallen unter die Baubewilligungspflicht, sofern sie geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu bewirken. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt wird (Waldmann/Hänni, Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 N 17; BGE 139 II 134 S. 140 E. 5.2). Art. 22 RPG regelt die Baubewilligungspflicht allerdings bloss im Sinn einer bundesrechtlichen Minimalvorschrift. Den Kantonen steht es zu, den Umfang der baubewilligungspflichtigen Objekte und Vorgänge über Art. 22 RPG hinaus zu erweitern (BGer 1C_424/2016 vom 27. März 2017 E. 2.1.1, 1C_218/2015 vom 2. Juni 2016 E. 3.2, 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.1; Waldmann, Bauen ohne Baubewilligung? Von klaren und den Zweifelsfällen, in: Schweizerische Baurechtstagung 2017, S. 31 ff., S. 39). Im Folgenden ist zu prüfen, ob die beabsichtigte Nutzung unter die Bewilligungspflicht des kantonalen Rechts fällt.
3.2 Gemäss § 26 Abs. 2 lit. c der Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) fallen Zweckentfremdungen von Wohnraum unter die Baubewilligungspflicht. Diese Bestimmung wurde per 1. Juli 2014 durch § 11 Ziff. 1 der Verordnung über den Abbruch und die Zweckentfremdung von Wohnraum (VAZW, SG 730.400) beigefügt. Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, beurteilt sich die Frage, ob Wohnraum im Sinn von § 26 Abs. 2 lit. c BPV zweckentfremdet wird, daher nach den Grundsätzen des Wohnraumfördergesetzes (WRFG, SG 861.500).
Das Wohnraumfördergesetz bezweckt den Erhalt und die Schaffung von vielfältigem, unterschiedlichen Ansprüchen genügendem, insbesondere familiengerechtem Wohnraum (§ 1 Abs. 1 WRFG). Als Wohnraum gelten nach der Definition in § 4 Abs. 1 WRFG alle ständig dem Wohnen dienende Räume. Im Ratschlag des Regierungsrats vom 20. August 2012 wird klargestellt, dass Hotels, Herbergen, Heime und dergleichen vom Schutzbereich des vorliegenden Gesetzes nicht erfasst sind (vgl. Ratschlag und Bericht Nr. 12.1202.01 betreffend Kantonale Initiative „Bezahlbares und sicheres Wohnen für alle!" und Gegenvorschlag für ein Gesetz über die Wohnraumförderung und für eine Rahmenausgabenbewilligung für den Erwerb von Arealen und Liegenschaften zu Gunsten des gemeinnützigen Wohnraumangebots sowie Bericht zu verschiedenen Vorstössen des Grossen Rates [Ratschlag], S. 96). Gemäss Ratschlag wird unter dem Begriff Wohnraum vielmehr die klassischen Formen der Miet-, Genossenschafts- bzw. Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses verstanden (Ratschlag, S. 96).
3.3 Die Liegenschaft des Rekurrenten ist unbestrittenermassen als Wohnliegenschaft bewilligt worden. Fraglich ist, ob die momentane Verwendung weiterhin als Wohnnutzung zu qualifizieren ist oder ob eine bewilligungspflichtige Zweckentfremdung vorliegt. Dies ist anhand einer Gesamtbetrachtung aller im vorliegenden Einzelfall massgebenden Elemente zu beantworten (Waldmann, a.a.O., S. 56).
Grundsätzlich trifft es zu, dass die Einrichtungen der Wohnungen inkl. Küche den Bewohnern eine übliche Wohnnutzung ermöglichen. Mit der Vorinstanz ist allerdings festzuhalten, dass nicht allein auf die zur Verfügung gestellte Infrastruktur abgestellt werden kann, da etwa auch eine Wohnung mit Küche und Bad etc. als Arbeitsort verwendet werden kann, ohne dass damit eine Wohnnutzung vorliegt. Ohnehin weist auch die vorliegende Infrastruktur des Hauses nicht auf eine klassische Wohnnutzung hin, verfügen die Bewohner beispielsweise weder über personalisierte Briefkästen, noch eigene Hausklingeln (vgl. VGR BL 810 15 148 vom 16. März 2016 E. 8.3). Entsprechend stehen den Gästen im Keller auch keine eigenen Räumlichkeiten/Abteile zur Verfügung, wo sie Utensilien verstauen könnten.
Entgegen der Ansicht der Bewilligungsbehörde kann für die Definition der Wohnnutzung aber auch nicht auf den zivilrechtlichen Wohnsitz des Mieters abgestellt werden (vgl. Weber, Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, Art. 253a/b N 4), da eine Wohnung durchaus im herkömmlichen Sinn genutzt werden kann, ohne dass der Benutzer an diesem Ort seinen zivilrechtlichen Wohnsitz begründet, etwa als Wochenaufenthalter. Indes ist die Dauer der Nutzung bei der Beurteilung zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall stehen die Wohnungen für eine Dauer ab einer Nacht zur Verfügung, auch wenn durchaus längere Aufenthalte vereinbart werden können. Gemäss Auskunft aus dem Kantonalen Datenmarkt sind inzwischen auch die beiden langjährigen Mieter [...] und [...] ausgezogen. Damit handelt es sich hier zumindest mehrheitlich nicht um Dauermietverträge, die die Gültigkeit von Mieterschutzbestimmungen mit sich bringen (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.2.3 S. 149 ff.). Wie die Vorinstanz ausführte, ist das Wohnen gemäss allgemeinem Sprachverständnis durch eine gewisse Stetigkeit respektive Dauerhaftigkeit des Verbleibs gekennzeichnet, womit es sich von der Miete eines Raums ohne Absicht längeren Verbleibens, wie z.B. eines Hotelzimmers, abgrenzt. Ein Kurzaufenthalt von einem oder ein paar wenigen Tagen stellt keine Wohnnutzung dar. Das Appellationsgericht hat bei einer ähnlichen Vermietungssituation von Wohnungen festgestellt, dass – zumindest aus der Sicht des Brandschutzes – die Wohnungen nicht mehr einer Wohnnutzung im herkömmlichen Rahmen dienten und die Art und Weise ihrer Vermietung sie in die Nähe eines Beherbergungsbetriebs rückten (VGE VD.2011.48 vom 4. Mai 2012 E. 4.2.2). Wie in jenem Fall ist auch vorliegend – im Gegensatz zu einer Liegenschaft mit dauerhaften Mietverhältnissen – mit häufigeren Wechseln von Bewohnerinnen und Bewohnern innert kurzer Folge zu rechnen. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Rekurrent seine Mieterinnen und Mieter mit derselben Sorgfalt auswählt, wie er das tun würde, wenn er längerfristige Mietverträge eingehen würde. Diese Konstellation hat sowohl Folgen für den Brandschutz (vgl. VGE VD.2011.48 vom 4. Mai 2012 E. 4.2.2) als auch für die Beurteilung der Nutzungsart. Der Charakter der vorliegenden Nutzung ist mangels Verbindlichkeit nicht mehr im Rahmen einer üblichen Wohnnutzung. Das Wohnraumförderungsgesetz bezweckt aber gerade, den klassischen Wohnraum zu sichern. Die vom Rekurrenten beabsichtigte Nutzung seiner Liegenschaft geht indes darüber hinaus, womit die vorliegend zu beurteilende Nutzungen mit der Vorinstanz nicht mehr als Wohnnutzungen zu qualifizieren sind.
3.4 Als Zweckentfremdung gilt gemäss § 4 Abs. 3 WRFG die Verwendung von Wohnraum als Verwaltungsräume oder zu gewerblichen Zwecken. Wie der Rekurrent zu Recht vorbringt, fällt das Vermieten von Wohnungen als blosses entgeltliches Überlassen von Räumen ohne gewerbliche, d.h. dem Erwerb dienende berufliche Tätigkeit zwar nicht unter den Begriff des Gewerbes. Der Betrieb eines Hotels, eines "Bed and Breakfast" oder einer sonstigen Herberge ist indessen darunter zu subsumieren (vgl. BGer 1C_382/2016 vom 6. April 2017 E. 2, 1C_328/2010 vom 7. März 2011 E. 4.3). Solche Betriebe zeichnen sich grundsätzlich durch zusätzliche Dienstleistungen wie Frühstück und Rezeption aus. Obwohl die vom Rekurrenten zur Verfügung gestellten Appartements gerade keine solche Serviceleistungen beinhalten, gleicht ihre Nutzung aufgrund der Buchungsmodalitäten, Übergabeart der Schlüssel, Check-in und Check-out-Zeiten etc. einer Beherbergungsnutzung. Zudem bietet der Rekurrent zumindest einen wöchentlichen Reinigungsservice mit Handtuch- und Bettwäschewechsel sowie die Müllentsorgung und die Endreinigung an. Die Vermietung ist – wie sich auch aus dem Internetauftritt der Rekurrentin ergibt – kurzfristig angelegt. Es werden auf der Homepage sowohl variable Tagespreise als auch ein Monatspreis angegeben. Dass einzelne Bewohnerinnen und Bewohner länger im Haus wohnten, ändert nichts daran, dass die Wohnungen für Kurzaufenthalte ausgeschrieben sind. Die kurzzeitige Nutzung der möblierten Apartments mit kurzfristiger Buchungsmöglichkeit überwiegt somit. Durch die befristeten Übernachtungsmöglichkeiten insbesondere für Messebesucher, Geschäftsleute und Touristen wird dem Ziel des Wohnraumförderungsgesetzes, Wohnraum vor Verdrängung zu schützen, nicht entsprochen (vgl. Ratschlag, S. 87). Angesichts all dieser Umstände ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanzen diese Nutzung in der Nähe der typischen Beherbergungsnutzung einordneten.
3.5 Im Gegensatz zu den vom Rekurrenten hervorgehobenen Vermietungsmodellen für den kurzzeitigen Bedarf während Messezeiten in Basel handelt es sich bei den vom Rekurrenten zur Verfügung gestellten Appartements nicht bloss um eine nur vorübergehende Fremdbeherbergungsnutzung während einer beschränkten Zeit. Vorliegend geht es vielmehr um Wohnungen, die einzig für Gäste zur Verfügung stehen, die sie für Übernachtungen ab einem Tag oder länger buchen können. Wie eine Suchanfrage auf der Website https://www.booking.com/ zeigt, werden alle zehn Wohnungen des Hauses auf diese Weise vermietet. Hingegen sollen Wohnungen, die normalerweise klassisch genutzt werden, auch für kurze Zeit, etwa für Messen, durchaus ohne bürokratische Hürden vermieten werden können (vgl. Ratschlag, S.169). Dadurch entsteht noch keine Verdrängung von Wohnraum. Folglich ist der primäre Nutzungscharakter ausschlaggebend. Wird in einem Haus etwa eine einmalige Seminarveranstaltung zu gewerblichen Zwecken durchgeführt, führt dies noch nicht dazu, dass das Haus nun gewerblich genutzt wird, wenn es ansonsten im herkömmlichen Rahmen bewohnt wird. Die Dauer der gewerblichen Nutzung muss daher im Kontext der hauptsächlichen Nutzung beurteilt werden. Insgesamt ist der Charakter der Nutzung anhand einer Gesamtbeurteilung zu bestimmen. Dies haben die Vorinstanzen in Anbetracht aller Umstände getan. Neben der möglichen Mietdauer ab einem Tag, wobei momentan keine Langzeitmieter vorhanden sind, sprechen die zur Verfügung gestellten Serviceleistungen, die anonyme Verwendung der Briefkästen sowie die Modalitäten des Vertragsabschlusses für den gewerblichen Charakter der Nutzung. Damit liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, die nach § 26 Abs. 2 lit. c BPV bewilligungspflichtig ist.
3.6 Die Nutzung von Wohnraum für wohnverwandte Nutzungen, insbesondere betreutes Wohnen und Kindertagesstätten, bedarf nach § 8 Abs. 2 lit. a WRFG keiner Bewilligung gemäss dem Wohnraumfördergesetz. Durch die beispielhafte Nennung des betreuten Wohnens und von Kindertagesstätten, zeigt der Gesetzgeber, dass mit der Ausnahme der wohnverwandten Nutzungen von der Bewilligungspflicht eine sozialpolitische Zielsetzung verfolgt wird, und dass damit insbesondere nicht die Umnutzung von Wohnraum für den Betrieb von Hotels oder Herbergen, bei welchen der gewerbliche Zweck im Vordergrund steht, gemeint ist (Ratschlag, S. 104). Mit den Vorinstanzen ist daher festzuhalten, dass die vorliegende Nutzung keine von der Bewilligungspflicht ausgenommeine wohnverwandte Nutzung im Sinn von § 8 Abs. 2 lit. a WRFG darstellt.
3.7 Zusammenfassend handelt es sich bei der vom Rekurrenten vorgenommenen Nutzung der Liegenschaft an der B____strasse 01 um eine baubewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum. Der Antrag des Rekurrenten auf Feststellung, die beabsichtige Nutzung der Liegenschaft B____strasse 01 bedürfe keiner Baubewilligung, ist folglich abzuweisen.
4.
4.1 Mit dem angefochtenen Entscheid wurden dem Rekurrenten trotz Rückweisung der Sache an die erste Instanz die Kosten des Verfahrens auferlegt und ihm keine Parteientschädigung zugesprochen. Der Rekurrent wendet dagegen ein, der Fehler in der Sachverhaltsabklärung könne nicht ihm angelastet werden, da das Bau- und Gastgewerbeinspektorat verpflichtet gewesen sei, vor dem Erlass der Verfügung den massgeblichen Sachverhalt sorgfältig zu prüfen.
4.2 Nach § 5 Abs. 4 BRKG in Verbindung mit § 30 Abs. 1 VRPG sind dem Rekurrenten im Fall seines Unterliegens in der Regel die Verfahrenskosten aufzuerlegen. Zur Kostenverlegung bei einer Rückweisung enthält die Bestimmung keine ausdrückliche Regelung. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt die Rückweisung der Sache an die Verwaltung zu erneuter Abklärung für die Frage der Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der Parteientschädigung als vollständiges Obsiegen, unabhängig davon, ob sie beantragt wird (BGE 137 V 210 E. 7.1 S. 271 , 132 V 215 E. 6.1 S. 235; BGer 6B_898/2010 vom 29. März 2011 E. 3.4; VGE VD.2014.254/255 vom 21. Juli 2015 E. 4). Entscheidend ist indes, ob die infolge der Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung noch zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen kann (BGer 2C_846/2013 vom 28. April 2014 E. 3.2; VGE VD.2013.86 vom 29. November 2013 E. 6.2.1). Dies ist vorliegend nicht der Fall; der Antrag des Rekurrenten im vorinstanzlichen Verfahren, es sei festzustellen, dass die aktuelle Nutzung der Liegenschaft keiner Baubewilligung bedürfe, wurde abgewiesen und kann nicht erneut von der ersten Instanz geprüft werden. Dieser Punkt macht den Hauptteil des vorinstanzlichen Entscheids aus, wogegen der Frage der Anzahl Wohnungen nur untergeordnete Bedeutung zukommt. Folglich kann nicht von einem überwiegenden Obsiegen des Rekurrenten ausgegangen werden. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass dem Rekurrent eine reduzierte Spruchgebühr von CHF 1'200.– auferlegt wurde, zumal der Vorinstanz bezüglich der Gebührenhöhe ein weites Ermessen zukommt (vgl. BGE 135 II 172 E. 3.2 S. 182; BGer 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012 E. 8.2.2). Aus dem gleichen Grund war es auch gerechtfertigt, dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zuzusprechen, wobei es nicht darauf ankommt, wem die ungenügende Sachverhaltsabklärung anzulasten ist.
5.
Insgesamt erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin gemäss § 30 Abs. 1 VRPG die Kosten des Rekursverfahrens mit einer Gebühr von CHF 1'800.– zu tragen. Die Verfahrenskosten werden mit dem bereits bezahlten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2'500.– verrechnet. Der Überschuss von CHF 700.– ist dem Rekurrenten zurückzuerstatten. Aufgrund seines Unterliegens steht dem Rekurrenten auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren keine Parteientschädigung zu (§ 30 Abs. 1 VRPG).
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):
://: Der Rekurs wird abgewiesen.
Der Rekurrent trägt die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit einer Gebühr von CHF 1'800.– (einschliesslich Auslagen).
Mitteilung an:
- Rekurrent
- Bau- und Gastgewerbeinspektorat
- Baurekurskommission
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die Gerichtsschreiberin
Dr. Michèle Guth
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.