Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
BEZ.2025.80
ENTSCHEID
vom 16. Oktober 2025
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue
Parteien
A____ Berufungskläger
[...]
B____ Rechtsmittelkläger 2
[...]
C____ Rechtsmittelkläger 3
[...]
D____ Rechtsmittelkläger 4
[...]
gegen
E____ Berufungsbeklagte 1
[...]
vertreten durch MLaw Michael Kaufmann, Advokat,
Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel
F____ Berufungsbeklagter 2
[...]
vertreten durch MLaw Michael Kaufmann, Advokat,
Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 20. August 2025
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Vertrag vom 6./15. Oktober 2000 mieteten A____ (nachfolgend Vater) und seine Ehefrau von [...] eine Fünfzimmerwohnung in der Liegenschaft [...]. Der Mietzins beträgt CHF 1'390.– zuzüglich CHF 200.– Akontozahlung an die Nebenkosten. Nach dem Tod von [...] traten E____ und F____ (nachfolgend Vermieter) in den Vertrag ein. Nach dem Tod der Ehefrau des Vaters traten ihre drei Söhne, B____ (nachfolgend erster Sohn), C____ (nachfolgend zweiter Sohn) und D____ (nachfolgend dritter Sohn) als Mieter in den Mietvertrag ein. Mit vier separaten mit 10. November 2024 datierten amtlich genehmigten Formularen kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ordentlich per 28. Februar 2025. Die Kündigungen wurden dem Vater und den Söhnen am 14. November 2024 zugestellt.
Mit Gesuch vom 9. Juli 2025 beantragten die Vermieter beim Zivilgericht, dass der Vater und die Söhne gerichtlich angewiesen werden, die Mieträumlichkeiten per sofort zu räumen, und dass die Vermieter für den Fall, dass der Vater und die Söhne die Mieträumlichkeiten bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt haben, ermächtigt werden, die amtliche Räumung zu verlangen. Mit Eingabe vom 18. Juli 2025 (Postaufgabe 23. Juli 2025) nahmen der Vater und die Söhne zum Gesuch Stellung. Am 20. August 2025 fand eine Verhandlung des Zivilgerichts statt. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht den Vater sowie den ersten und dritten Sohn an, die Mieträumlichkeiten bis spätestens 1. September 2025 zu räumen, und erkannte, dass auf Antrag der Vermieter und nach Bezahlung des Kostenvorschusses ohne Weiteres die Räumung vollzogen werde, wenn der Vater sowie der erste und dritte Sohn innert der gesetzten Frist nicht ausgezogen sind. Auf das Ausweisungsgesuch betreffend den zweiten Sohn trat das Zivilgericht nicht ein. Nachdem der Vater dem Ausweisungsentscheid keine Folge geleistet hatte, ordnete das Zivilgericht die amtliche Räumung auf den 1. Oktober 2025 an.
Am 19. September 2025 reichte der Vater gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 ein entsprechend der Rechtsmittelbelehrung als Beschwerde bezeichnetes Rechtsmittel ein mit einem sinngemässen Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Mit Verfügung vom 25. September 2025 schob der verfahrensleitende Appellationsgerichtspräsident die Vollstreckbarkeit des die Ausweisung und Räumung betreffenden Teils des Dispositivs des angefochtenen Entscheids betreffend den Vater superprovisorisch auf und wies den sinngemässen Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung im weitergehenden Umfang ab. Als Beilage zur Beschwerde reichte der Vater unter anderem ein als «Beilage zur Beschwerde – Persönliche Stellungnahme» bezeichnetes und vom dritten Sohn unterzeichnetes Dokument vom 1. September 2025 ein. Am 3. Oktober 2025 reichten der erste und der zweite Sohn beim Appellationsgericht eine mit «Klarstellung der Wohnsituation» überschriebene Eingabe ein. Das Appellationsgericht zog die Akten des Zivilgerichts bei und fällte den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1. Formelles
1.1
1.1.1 Der angefochtene Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 betreffend Ausweisung aus Mieträumen ist ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit. Solche Entscheide unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert nicht erreicht, so kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319 lit. a ZPO). Auf der Grundlage des Leitentscheids BGE 144 III 346 hat das Appellationsgericht für die Festsetzung des Streitwerts bei Ausweisungsverfahren die folgenden Regeln entwickelt: In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung eines (unbefristeten) Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (AGE ZB.2025.3 vom 31. Januar 2025 E. 1, ZB.2024.32 vom 7. August 2024 E. 1; vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Da Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe vorfrageweise von Amtes wegen zu prüfen sind, ist die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann Streitgegenstand in diesem Sinn, wenn die Gültigkeit der Kündigung vom Mieter nicht bestritten wird (AGE ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1, BEZ.2018.64 vom 15. Januar 2019 E. 1.1.1; vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1). Wenn es im Verfahren hingegen nur um die Frage der Ausweisung geht, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; BGer 4A_495/2023 vom 5. Dezember 2023 E. 1.2, 4A_346/2022 vom 1. November 2022 E. 2.2; AGE BEZ.2023.37 vom 21. Juni 2023 E. 1). Nur um die Frage der Ausweisung geht es, wenn bereits ein rechtskräftiger Entscheid hinsichtlich der Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (vgl. AGE BEZ.2018.64 vom 15. Januar 2019 E. 1.1.1, ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1). Mit dieser Abgrenzung wird sichergestellt, dass der Streitwert und damit die Frage, welches Rechtsmittel gegen den erstinstanzlichen Entscheid zur Verfügung steht, nicht von den im Rechtsmittelverfahren erhobenen Rügen abhängen. Sie dient damit der Vorhersehbarkeit und Rechtssicherheit. Zudem steht sie im Einklang mit dem in Art. 308 Abs. 2 ZPO festgehaltenen Grundsatz, wonach bereits im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids feststeht, ob dieser berufungsfähig ist oder nicht (AGE ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1). Für die Streitwertberechnung ist nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE BEZ.2023.37 vom 21. Juni 2023 E. 1, ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1).
Im vorliegenden Fall fochten der Vater und die drei Söhne als Mieter die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Diese stellte ihnen am 5. Februar 2025 die Klagebewilligung aus. Daraufhin gelangten sie mit Klage vom 18. Februar 2025 an das Zivilgericht. Dieses trat mit Entscheid vom 2. April 2025 zufolge Nichtleistung des Kostenvorschusses nicht auf die Klage ein. Ein Wiederherstellungsgesuch der Mieter wies es mit Entscheid vom 23. April 2025 ab. Will der Mieter die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen (Art. 273 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a OR). Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (Hulliger, in: Hochstrasser et al. [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 273 OR N 1; Lachat/Bohnet, in: Commentaire romand, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 273 CO N 5). Bei Nichteinhaltung dieser Frist ist die Geltendmachung der Missbräuchlichkeit der Kündigung und eines Erstreckungsanspruchs ausgeschlossen (vgl. Bachofner, Die Mieterausweisung, Diss. Basel 2017, Zürich 2019, N 207; Hulliger, a.a.O., Art. 271–271a OR N 2; Lachat/Bohnet, a.a.O., Art. 273 CO N 5a). Das Gleiche muss gelten, wenn das Gericht wie im vorliegenden Fall nach rechtzeitiger Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde und Ausstellung einer Klagebewilligung auf die Anfechtungsoder Erstreckungsklage des Mieters nicht eingetreten ist. Möglich bleibt grundsätzlich die Geltendmachung der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. Hulliger, a.a.O., Art. 271–271a N 2 und Art. 273 N 4; Lachat/Bohnet, a.a.O., Art. 273 CO N 5a). Damit liegt im vorliegenden Fall noch kein rechtskräftiger Entscheid hinsichtlich der Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses vor. Folglich ist die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand des Ausweisungsverfahrens im Sinn der Rechtsprechung des Appellationsgerichts zur Festsetzung des Streitwerts. Dass der Vater im erstinstanzlichen Verfahren keinen Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgrund geltend gemacht hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.3), ändert daran nichts, weil solche vom Gericht vorfrageweise von Amtes wegen zu prüfen sind, auch wenn sich der Mieter nicht darauf beruft (vgl. AGE ZB.2025.30 vom 6. August 2025 E. 1, ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1). Auch die Ausführungen des Vaters im erstinstanzlichen Verfahren (vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. II f. und E. 3.1) stehen der Berücksichtigung des Bruttomietzinses für drei Jahre als Streitwert nicht entgegen, zumal daraus nicht auf eine Anerkennung des Ausweisungsgesuchs geschlossen werden kann. In seiner Rechtsmittelschrift hat der Vater ausdrücklich erklärt, er akzeptiere die Beendigung des Mietverhältnisses. Dies ist für die Festsetzung des für die Beurteilung der Berufungsfähigkeit des angefochtenen Entscheids massgebenden Streitwerts unerheblich, weil dieser nach der Praxis des Appellationsgerichts nicht von den im Rechtsmittelverfahren erhobenen Rügen abhängt. Aus dem Umstand, dass der Vater mit seinem Rechtsmittel bloss die Gewährung einer Auszugsfrist bis mindestens Ende Oktober 2025 beantragt, kann ebenfalls keine Beschränkung des Streitwerts abgeleitet werden, weil die Rechtsmittelanträge und die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren für die Festsetzung des gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO massgebenden Streitwerts grundsätzlich unerheblich sind (vgl. Reetz, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage, Zürich 2025, Art. 308 N 40; Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, N 652). Aus den vorstehend dargelegten Gründen entspricht der Streitwert im vorliegenden Fall dem Bruttomietzins für drei Jahre. Damit beläuft er sich auf CHF 57'240.– (36 x CHF 1'590.– [vgl. angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I]). Folglich ist der Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 entgegen der Rechtsmittelbelehrung nicht mit Beschwerde, sondern mit Berufung anfechtbar. Aus der Rechtsmittelschrift des Vaters ist ersichtlich, dass er den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 mit dem zulässigen Rechtsmittel beim Appellationsgericht anfechten will. Daher ist das Rechtsmittel als Berufung zu qualifizieren und entgegenzunehmen. Dass der Vater sein Rechtsmittel entsprechend der Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen Entscheids fälschlicherweise als Beschwerde bezeichnet hat, schadet ihm nicht (vgl. AGE ZB.2023.1 vom 3. Februar 2023 E. 1.2). Im Folgenden wird die Rechtsmittelschrift des Vaters als Berufung bezeichnet.
1.1.2 Die Berufung des Vaters wurde frist- und formgerecht beim Appellationsgericht eingereicht. Für ihre Beurteilung ist ein Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
1.2 Als Beilage zur seiner Beschwerde reichte der Vater unter anderem ein als «Beilage zur Beschwerde – Persönliche Stellungnahme» bezeichnetes und vom dritten Sohn unterzeichnetes Dokument vom 18. September 2025 ein. Darin erklärt der dritte Sohn, er akzeptiere, dass er ausziehen müsse, bitte das Gericht aber, ihnen eine kurze Aufschubfrist zu gewähren, damit sie geordnet umziehen könnten und er eine Chance habe, seine Situation stabiler zu bewältigen. Es stellt sich die Frage, ob dieses Dokumente als Rechtsmittel des dritten Sohns gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 qualifiziert werden kann. Die Frage kann offenbleiben, weil das Rechtsmittel aus den nachstehenden Gründen ohnehin abzuweisen wäre (vgl. unten E. 2 und 3, insbesondere 3.5), soweit darauf einzutreten wäre (vgl. unten E. 1.4).
1.3 Der erste und zweite Sohn ersuchen das Appellationsgericht in ihrer «Klarstellung der Wohnsituation» vom 3. Oktober 2025 um Prüfung der Verhältnismässigkeit der Räumung. Es stellt sich die Frage, ob diese Eingabe als Rechtsmittel des ersten und zweiten Sohns gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 qualifiziert werden kann. Auch diese Frage kann offenbleiben, weil das Rechtsmittel aus den nachstehenden Gründen ohnehin abzuweisen wäre (vgl. unten E. 2 und 3, insbesondere 3.6), soweit darauf einzutreten wäre (vgl. unten E. 1.4).
1.4
1.4.1 Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts bilden gemeinsame Mieter für die Anfechtung der Kündigung gemäss Art. 271 f. OR sowie für ein Begehren auf Feststellung der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit Kündigung eine notwendige Streitgenossenschaft. Notwendige Streitgenossen müssen gemäss Art. 70 Abs. 1 ZPO gemeinsam klagen oder beklagt werden. Aufgrund eines Sozialschutzbedürfnisses erlaubt das Bundesgericht einem Mitmieter trotzdem, selbständig vorzugehen. Da alle Mitmieter als Parteien am Prozess beteiligt sein müssten, müsse der klagende Mitmieter auf der Gegenseite nebst dem Vermieter aber auch den oder die Mitmieter, die sich der Kündigung nicht widersetzen wollen, ins Recht fassen (BGE 146 III 346 E. 2.2, 140 III 598 E. 3; BGer 4A_570/2018 vom 31. Juli 2019 E. 3.1). Zumindest für den Fall, dass auch die Gültigkeit der Kündigung zur Diskussion steht, scheint das Bundesgericht der Ansicht zu sein, dass diese Rechtsprechung auch für die Ausweisung von Mitmietern im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO Geltung beansprucht (vgl. BGer 4A_625/2017 vom 12. März 2018 E. 3). Jedenfalls hat es einen Entscheid des Kantonsgerichts Waadt bestätigt, mit dem dieses auf eine Berufung gegen eine Ausweisung in einem solchen Verfahren mangels Aktivlegitimation nicht eingetreten ist, weil nur zwei von drei Mitmietern Berufung erhoben haben (BGer 4A_625/2017 vom 12. März 2018 E. 3). Ob und wenn ja in welchen Fällen die erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichts betreffend die Anfechtung der Kündigung durch Mitmieter auch auf die Ausweisung im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen anzuwenden ist, kann im vorliegenden Fall offenbleiben, weil die Berufung des Vaters und die allfälligen Rechtsmittel der Söhne ohnehin abzuweisen sind, soweit darauf einzutreten ist (vgl. unten E. 2 f.). Aus dem gleichen Grund kann auch offengelassen werden, ob die Verneinung der Aktivlegitimation im Fall, dass nur ein Teil der Mitmieter am Rechtsmittelverfahren beteiligt sind, statt eines Nichteintretensentscheids nicht vielmehr eine Abweisung des Rechtsmittels zur Folge haben müsste (so KGer VD 2018/394 vom 5. Juli 2018 E. 3.2; für einen Nichteintretensentscheid Ruggle, in: Basler Kommentar, 4. Auflage 2025, Art. 70 ZPO N 44).
1.4.2 Rechtsmittel gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 sind innert zehn Tagen seit der Zustellung der Entscheidbegründung einzureichen (Art. 311 Abs. 1 und Art. 314 Abs. 1 oder Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Berufung des Vaters vom 19. September 2025 und das mit dieser eingereichte allfällige Rechtsmittel des dritten Sohns vom 18. September 2025 wurden rechtzeitig eingereicht. Die als Gerichtsurkunde versandte Begründung des Entscheids des Zivilgerichts vom 20. August 2025 wurde dem zweiten und dem dritten Sohn am 12. September 2025 zur Abholung gemeldet und innert der Abholfrist bis 19. September 2025 nicht abgeholt. Da die Söhne mit der Zustellung rechnen mussten, gilt diese als am 19. September 2025 erfolgt (vgl. Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). Damit endete die Rechtsmittelfrist für sie am 29. September 2025. Die Eingabe des zweiten und dritten Sohns vom 3. Oktober 2025 erfolgt damit erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist.
Wenn die Anwendbarkeit der Rechtsprechung zur notwendige Streitgenossenschaft im vorliegenden Fall verneint wird, ist auf die Berufung des Vaters vom 19. September 2025 und im Fall der Qualifikation der mit dieser eingereichten persönlichen Stellungnahme vom 18. September 2025 als Rechtsmittel auch auf das Rechtsmittel des dritten Sohns einzutreten und auf das allfällige Rechtsmittel des ersten und zweiten Sohns vom 3. Oktober 2025 wegen Verspätung nicht einzutreten.
Gemäss Art. 70 Abs. 2 ZPO wirken rechtzeitige Prozesshandlungen eines Streitgenossen zwar auch für säumige Streitgenossen. Dies gilt für das Ergreifen von Rechtsmitteln aber nicht (BGE 142 III 782 E. 3.1.2). Wenn die Anwendbarkeit der Rechtsprechung zur notwendige Streitgenossenschaft im vorliegenden Fall bejaht wird, ist daher grundsätzlich weder auf die Berufung des Vaters vom 19. September 2025 noch auf die allfälligen Rechtsmittel der drei Söhne vom 18. September 2025 (Postaufgabe 19. September 2025) und 3. Oktober 2025 einzutreten, weil nicht alle notwendigen Streitgenossen rechtzeitig ein Rechtsmittel eingereicht haben und sich die Berufung des Vaters und das allfällige Rechtsmittel des dritten Sohns nur gegen die Vermieter und nicht gegen den zweiten und dritten Sohn richten, welche die Rechtsmittelfrist versäumt haben. Allerdings darf die Rechtsmittelinstanz gemäss einem Teil der Lehre den säumigen Streitgenossen eine Nachfrist ansetzen, innert der sie erklären können, dass sie sich dem von einem oder mehreren anderen Streitgenossen rechtzeitig ergriffenen Rechtsmittel anschliessen bzw. dieses genehmigen (Ruggle, a.a.O., Art. 70 ZPO N 44; Staehelin/Schweizer, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage, Zürich 2025, Art. 70 N 50 f.). Ob dieser Ansicht zu folgen ist, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Da die Berufung des Vaters und die allfälligen Rechtsmittel der Söhne aus den nachstehenden Gründen ohnehin abzuweisen sind (vgl. unten E. 2 f.), besteht ohnehin kein Anlass für die Ansetzung einer Nachfrist.
2. Ausweisung der Mieter
Das Zivilgericht hat festgestellt, dass die ordentlichen Kündigungen vom 10. November 2024 per 28. Februar 2025 wegen Nichteinhaltung der vereinbarten viermonatigen Kündigungsfrist für den 31. März 2025 gelten (vgl. Art. 266a Abs. 2 OR) und alle gesetzlichen formellen Anforderungen erfüllen (angefochtener Entscheid E. 3.3). Die Geltendmachung der Missbräuchlichkeit der Kündigung oder eines Erstreckungsanspruchs ist aus den vorstehend dargelegten Gründen (vgl. oben E. 1.1) ausgeschlossen, wie das Zivilgericht richtig festgestellt hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3). Ein Grund, weshalb die Kündigungen nichtig oder unwirksam sein könnten, wird weder vom Vater noch von einem der Söhne geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Folglich hat das Zivilgericht zu Recht festgestellt, dass das Mietverhältnis am 31. März 2025 geendet hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.3). Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sind der Vater und die Söhne verpflichtet, die Mietwohnung zu räumen (vgl. Bachofner, a.a.O., N 82 f. und 87–89). Diese Pflicht kann nicht mit den negativen Auswirkungen des Auszugs auf den Vater oder die Söhne in Frage gestellt werden. Die Voraussetzungen für die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO sind erfüllt, wie das Zivilgericht richtig festgestellt hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.2 f.).
3. Schonfrist
3.1 Der Vater beantragt, dass ihm eine angemessene Auszugsfrist bis mindestens Ende Oktober 2025 gewährt werde, und macht geltend, dass es unverhältnismässig gewesen wäre, die Räumung bereits am 1. Oktober 2025 mittels amtlicher Räumung zu vollstrecken.
3.2 Wenn das Gericht die Mieter mit einem Leistungsurteil zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet, kann es in Anwendung von Art. 236 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO auf Antrag der Vermieter für den Fall, dass die Mieter ihrer Pflicht nicht nachkommen, die amtliche Räumung als Vollstreckungsmassnahme anordnen (AGE ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.3; vgl. BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6; Bachofner, a.a.O., N 325, 633, 641 f. und 732). Dies hat das Zivilgericht im vorliegenden Fall getan, indem es mit dem angefochtenen Entscheid vom 20. August 2025 erkannt hat, auf Antrag der Vermieter werde ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen, wenn der Vater sowie der erste und dritte Sohn nicht bis spätestens am 1. September 2025 aus den Mieträumlichkeiten ausgezogen sind. Bei der Anordnung der amtlichen Räumung als Vollstreckungsmassnahme hat das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV, SR 101]) zu beachten. Es muss den Mietern einen Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids bzw. eine Schonfrist zur freiwilligen Erfüllung gewähren, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Mieter innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen werden. In jedem Fall darf die Schonfrist aber nur kurz sein und nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (AGE ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b; BGer 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6, 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014 E. 3.1; Bachofner, a.a.O., N 641, 865 und 867; Brüllhardt/Püntener, Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage, Zürich 2022, Kap. 5.28.4.3). Ein Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die Mieter eine neue Wohnung gefunden haben, und damit auf unbestimmte Zeit ist unzulässig (AGE ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.3; vgl. BGE 117 Ia 336 E. 3). Die Dauer der Schonfrist liegt im Ermessen des Gerichts (AGE ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.3; Brüllhardt/Püntener, a.a.O., Kap. 5.28.4.3; vgl. BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013 E. 7).
3.3 Das Zivilgericht hat erwogen, praxisgemäss setze es den ausgewiesenen Mietern im Ausweisungsentscheid eine Frist von zehn bis vierzehn Tagen ab Entscheidfällung, um das Mietobjekt selber zu räumen. Im vorliegenden Fall seien keine Gründe ersichtlich, die eine Verlängerung dieser Frist als geboten erscheinen liessen. Daher setzte es dem Vater sowie dem ersten und dritten Sohn eine Auszugsfrist bis 1. September 2025 entsprechend zwölf Tagen ab Entscheidfällung (angefochtener Entscheid E. 4.2).
3.4
3.4.1 Der Vater macht geltend, dass er seit über 20 Jahren in der Mietwohnung wohne, dass er in der Gegend dieser Wohnung verwurzelt sei und dass er dort sein soziales Umfeld habe. Selbst bei Wahrunterstellung der Behauptungen des Vaters stellen diese Umstände keine humanitären Gründe dar, die einen Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids gebieten könnten. Sie begründen zwar ein schutzwürdiges Interesse des Vaters, weiterhin in der Mietwohnung zu wohnen. Dieses Interesse wird aber durch eine sofortige Vollstreckung des Ausweisungsentscheids nicht stärker beeinträchtigt als durch eine Vollstreckung nach Ablauf einer kurzen Schonfrist. Im Übrigen kann der Vater den Kontakt zu seinem sozialen Umfeld in der Gegend seiner bisherigen Mietwohnung auch nach dem Auszug weiter pflegen.
Der Vater behauptet, dass seine 83 Jahre alte und in Frankreich wohnhafte Mutter sowie sein Stiefvater gesundheitlich stark eingeschränkt seien, dass er für sie verantwortlich sei, dass er sie regelmässig unterstütze und dass ihm die Betreuung seiner Eltern durch eine amtliche Räumung erheblich erschwert oder gar verunmöglicht würde. Dass die Mutter und der Stiefvater von gesundheitlichen Einschränkungen betroffen und die Unterstützung durch den Vater für sie wichtig ist, wird durch ein Schreiben der Mutter vom 12. August 2025 bestätigt. Ob dieses als Beweismittel genügt, kann offenbleiben, weil der Vater aus der behaupteten Betreuung seiner Eltern ohnehin nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Dass ein Mieter, der aus seiner bisherigen Mietwohnung ausgewiesen ist, eine wichtige Aufgabe zu erfüllen hat, ist keineswegs aussergewöhnlich, sondern vielmehr üblich. Ob es sich dabei um einen Beruf oder die Betreuung von Kindern oder betagten Eltern handelt, ist für die Frage der Erforderlichkeit einer Schonfrist unerheblich. Daher ist davon auszugehen, dass die allfällige Erschwerung der Wohnungssuche und der Räumung durch die Bereuung der Eltern oder die allfällige Erschwerung der Betreuung der Eltern durch die Räumung der Wohnung nicht über das übliche Mass hinausgehen. Weshalb die Räumung der Wohnung dem Vater die Unterstützung seiner Eltern vorübergehend verunmöglichen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Im Übrigen hat der Vater im erstinstanzlichen Verfahren bloss behauptet, dass er sich aktuell zwecks Unterstützung seiner Eltern in Frankreich befinde, und eine Rückkehr erst ab dem 26. August 2025 möglich sei (angefochtener Entscheid E. 3.1). Damit hat er im Umkehrschluss zugestanden, dass er seit dem 26. August 2025 zwecks Räumung der Mietwohnung nach Riehen zurückkehren konnte.
Weiter behauptet der Vater, er befinde sich in einer psychisch belasteten Situation und sein ohnehin fragiler psychischer Gesundheitszustand würde durch eine amtliche Räumung massiv verschlechtert. Er stellt in Aussicht, dass er einen Psychiater aufsuchen und eine ärztliche Bestätigung nachreichen werde. Die behauptete psychische Belastung des Vaters kann nicht berücksichtigt werden, weil diesbezüglich jegliche konkreten Angaben und jegliches Beweismittel fehlen. Eine nachgereichte Bestätigung eines Psychiaters könnte aus den nachstehenden Gründen gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO (vgl. dazu AGE ZB.2024.43 vom 9. April 2025 E. 1.6.1) nicht berücksichtigt werden. Der Vater hat nicht dargelegt, weshalb es ihm bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen wäre, bereits vor der Verhandlung des Zivilgerichts vom 20. August 2025 einen Psychiater aufzusuchen und in der Verhandlung eine Bestätigung einzureichen. Die folgenden Umstände sprechen für das Gegenteil. Der Vater behauptete bereits mit Eingabe vom 18. Juli 2025, dass er sich schon seit Monaten in einer instabilen psychischen Verfassung befinde (angefochtener Entscheid E. 3.1). Spätestens seit der Zustellung des Gesuchs der Vermieter mit Verfügung des Zivilgerichts vom 14. Juli 2025 hätte der Vater Anlass gehabt, sich seinen psychischen Zustand von einem Psychiater bestätigen zu lassen, wenn er darauf im Ausweisungsverfahren etwas zu seinen Gunsten hätte ableiten wollen. Wenn er sich Mitte Juli 2025 um einen Termin bei einem Psychiater bemüht hätte, ist davon auszugehen, dass er eine ärztliche Bestätigung vor der Verhandlung des Zivilgerichts vom 20. August 2025 hätte erhältlich machen können.
Sodann macht der Vater geltend, dass er auf den 1. Oktober 2025 noch keine andere Wohnung gefunden habe, dass seine Möbel im Fall der amtlichen Räumung an diesem Datum im Polizeilager eingelagert werden müssten und dass dadurch Zusatzkosten entstünden. Selbst bei Wahrunterstellung dieser Behauptungen und Annahme, dass der Vater für sich persönlich eine vorübergehende Unterkunft suchen muss, wenn er auf den Zeitpunkt der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids noch keine neue Wohnung gefunden hat, könnte aus diesen Umständen nicht geschlossen werden, dass dem Vater aus humanitären Gründen eine längere Schonfrist gewährt werden müsste als die gemäss der Praxis des Zivilgerichts übliche. Wenn ein Ausweisungsentscheid vollstreckt werden muss, weil der Mieter innert der vom Gericht angesetzten Frist noch nicht ausgezogen ist, verfügt der Mieter regelmässig noch nicht über eine neue Wohnung. Dass sich der Mieter eine vorübergehende Unterkunft suchen muss und seine Möbel im Polizeilager kostenpflichtig eingelagert werden müssen, ist damit eine übliche Folge einer amtlichen Räumung, und stellt keine ausserordentliche Härte dar, die eine längere Schonfrist gebieten würde. Weshalb es dem Vater nicht möglich gewesen sein sollte, bereits auf den 1. September 2025 eine vorübergehende Unterkunft zu finden, hat er nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.
Schliesslich behauptet der Vater, er habe die Miete für September 2025 bezahlt und die Vermieter hätten die Zahlung zurückgewiesen. Dies dürfte durch das eingereichte Beweismittel erstellt sein. Wenn deshalb angenommen würde, der Vater sei fähig und willens, die Miete für die Zeit, während der er in der Mietwohnung verbleibt, zu bezahlen, wäre es zwar möglich, dass die Vermieter durch einen Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids keinen relevanten finanziellen Nachteil erlitten. Dies änderte aber nichts daran, dass sie ein erhebliches schutzwürdiges Interesse daran haben, dass der Vater die Mietwohnung endlich räumt und sie wieder über diese Wohnung verfügen können, nachdem das Mietverhältnis bereits am 31. März 2025 geendet hat und der Vater schon im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids vom 20. August 2025 seit mehreren Monaten verpflichtet gewesen ist, die Wohnung zu räumen.
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Schonfrist von zwölf Tagen ab Entscheidfällung, die das Zivilgericht angesetzt hat und die sich im Rahmen des Üblichen bewegt (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.2; AGE ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.4, ZB.2020.26 vom 6. Oktober 2020 E. 3.4.3), im vorliegenden Fall genügt, und kein humanitärer Grund besteht, der einen darüber hinausgehenden Aufschub der Vollstreckung des Ausweisungsentscheids verlangen würde. Ergänzend wird auf die überzeugenden Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.2).
3.4.2 Der Vater macht geltend, wenn ihm eine angemessene Auszugsfrist bis mindestens Ende Oktober 2025 gewährt würde, könnte er die Mietwohnung geordnet räumen, die Möbel organisieren und den Übergang ohne unnötige Eskalation vollziehen. Die Gewährung einer Auszugsfrist bis Ende Oktober 2025 kommt von vornherein nicht in Betracht. Dies entspräche einer Schonfrist von mehr als zwei Monaten seit der Fällung des angefochtenen Entscheids vom 20. August 2025. Eine solche Frist könnte nicht mehr als kurz qualifiziert werden und liefe auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinaus (vgl. AGE ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.4), zumal dieses bereits am 31. März 2025 geendet hat und der Vater schon im Zeitpunkt der Fällung des angefochtenen Entscheids seit mehreren Monaten zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet gewesen ist.
3.5 In seiner persönlichen Stellungnahme vom 18. September 2025 behauptet der dritte Sohn, er lebe seit dem Kindergarten in der Mietwohnung in [...]. Er sei in diesem Quartier tief verwurzelt. Er habe trotz mehrerer Bewerbungen keine neue Wohnung gefunden. In den letzten Jahren habe er mehrere für ihn sehr wichtige Menschen verloren, darunter seine Mutter und seinen Onkel. Dies habe ihn in eine schwere psychische Krise geführt. Die drohende Räumung verstärke diese Krise massiv und bringe ihn an seine Grenzen.
Weder der Vater noch der dritte Sohn legen dar, dass sie die vorstehend erwähnten Behauptungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht hätten, und aus dem angefochtenen Entscheid ist nur ersichtlich, dass der dritte Sohn geltend gemacht hat, eine neue Wohnung zu finden sei für ihn aufgrund seiner finanziellen Situation schwierig (angefochtener Entscheid E. 3.1). Weshalb der Vater oder der dritte Sohn die Behauptungen bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor dem Zivilgericht hätten vorbringen können, wird nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Damit handelte es sich bei den Behauptungen in der persönlichen Stellungnahme des dritten Sohns vom 18. September 2025 um im Berufungsverfahren unzulässige neue Tatsachenbehauptungen (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Im Übrigen könnten jedenfalls die Behauptungen betreffend die schwere psychische Krise mangels jeglicher näheren Angaben zu ihrer Art und ihren Auswirkungen sowie mangels jeglichen Beweismittels dafür ohnehin nicht berücksichtigt werden und rechtfertigte die Mitberücksichtigung der behaupteten übrigen Auswirkungen der Ausweisung auf den dritten Sohn keine längere Schonfrist als die vom Zivilgericht angesetzte. Diesbezüglich beanspruchen die Erwägungen zu den Auswirkungen auf den Vater sinngemäss auch für den dritten Sohn Geltung (vgl. oben E. 3.4.1 Abs. 1 und 4–6 sowie E. 3.4.2).
3.6 Der erste und zweite Sohn ersuchen mit ihrer Eingabe vom 3. Oktober 2025 «[a]ngesichts unserer wirtschaftlichen Lage (Sozialhilfe und Niedriglohn)» um Prüfung der Verhältnismässigkeit der auf den 1. Oktober angesetzten Räumung. Wie die Situation des ersten und zweiten Sohns geeignet sein sollte, die Verhältnismässigkeit der amtlichen Räumung oder der vom Zivilgericht angesetzten Schonfrist in Frage zu stellen, ist nicht nachvollziehbar. Der zweite Sohn hat bereits im erstinstanzlichen Verfahren mit Eingabe vom 12. August 2025 geltend gemacht, dass er seit November 2024 aus der Mietwohnung ausgezogen sei. In der Verhandlung des Zivilgerichts vom 20. August 2025 hat er zudem erklärt, dass sich darin auch keine Gegenstände von ihm mehr befänden und dass er umgemeldet sei. Mit seiner Eingabe vom 3. Oktober 2025 hat er schliesslich eine Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde Riehen vom 30. September 2025 eingereicht, gemäss der als seine Adresse [...] im Einwohnerregister eingetragen ist. Der erste Sohn hat in der Verhandlung des Zivilgerichts erklärt, dass er aus der Mietwohnung ausgezogen sei und dass sich darin von ihm keine persönlichen Sachen, sondern nur noch ein Bett befänden. Mit seiner Eingabe vom 3. Oktober 2025 hat er erklärt, dass er seit September 2025 nicht mehr in der Mietwohnung wohne, und eine Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde Riehen vom 30. September 2025 eingereicht, gemäss der er mit der gleichen Adresse wie der zweite Sohn im Einwohnerregister eingetragen ist.
3.7 Aus den vorstehenden Gründen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht dem Vater sowie dem ersten und dritten Sohn eine Schonfrist bis am 1. September 2025 angesetzt hat, und ist ihm auch mit dem vorliegenden Entscheid keine zusätzliche Schonfrist anzusetzen.
4. Berufungsentscheid
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Berufung des Vaters vom 19. September 2025 abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Wenn die persönliche Stellungnahme des dritten Sohns vom 18. September 2025 (Postaufgabe 19. September 2025) sowie die Klarstellung des ersten und zweiten Sohns vom 3. Oktober 2025 als Rechtsmittel qualifiziert werden, gilt dies auch für diese. Entsprechend diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben der Vater und bei Qualifikation ihrer Eingaben als Rechtsmittel auch die Söhne in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO grundsätzlich die Gerichtskosten des Appellationsgerichts zu tragen. Umständehalber wird jedoch in Anwendung von § 40 des Gebührenreglements (GGR, SG 154.810) ausnahmsweise auf die Erhebung von Gerichtskosten für das Rechtsmittelverfahren verzichtet. Dementsprechend wird die Kostenvorschussverfügung (Ziff. 1 des Dispositivs der Verfügung vom 25. September 2025) widerrufen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung des Berufungsklägers gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 ([...]) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Die allfälligen Rechtsmittel der Rechtsmittelkläger 2 bis 4 gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2025 ([...]) werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Auf die Erhebung von Gerichtskosten für das Rechtsmittelverfahren wird verzichtet.
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Rechtsmittelkläger 2–4
- Berufungsbeklagte 1
- Berufungsbeklagter 2
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.