Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
BEZ.2024.56
ENTSCHEID
vom 12. September 2024
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Andrea Meyer
Parteien
A____ Beschwerdeführerin
[…] Gesuchsgegnerin
gegen
B____ Beschwerdegegnerin
[…] Gesuchstellerin
vertreten durch […], Advokat,
[…]
Gegenstand
Beschwerde gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 3. Juli 2024
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 18. September 2006 mieteten A____ (nachfolgend Mieterin) und eine weitere Person bei B____ (nachfolgend Vermieterin) eine 3-Zimmer-Wohnung an der […]. Es wurden ein monatlich vorauszahlbarer Mietzins von CHF 1’425.00 brutto sowie Mietantritt per 1. Oktober 2006 vereinbart. Mit Nachtrag vom 30. Juli 2014 übernahm die Mieterin den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten allein. Am 1. Dezember 2023 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf amtlich genehmigtem Kündigungsformular wegen wiederholter schwerer Sorgfaltspflichtverletzung und Missachtung der Hausordnung ausserordentlich per 31. Januar 2024. Die ausserordentliche Kündigung wurde von der Mieterin bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt angefochten. Das Schlichtungsverfahren wurde am 12. März 2024 zufolge Nichterscheinens der Mieterin als gegenstandslos abgeschrieben. Ein Wiederherstellungsgesuch der Mieterin wurde abgewiesen.
Am 26. März 2024 stellte die Vermieterin beim Zivilgericht ein Gesuch um Ausweisung der Mieterin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen. Sie beantrage, es sei die Mieterin gerichtlich anzuweisen, die bei der Vermieterin gemietete 3-Zimmer-Wohnung per sofort zu räumen. Für den Fall, dass die Mieterin die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei die Vermieterin zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Nach Durchführung einer Verhandlung stellte das Zivilgericht mit Entscheid vom 3. Juli 2024 fest, dass die Parteien übereinstimmend erklärt hätten, dass die Mieterin in der Zwischenzeit ausgezogen sei. Die Mieterin werde bei ihrer Bereitschaft behaftet, die bei der Vermieterin gemietete 3-Zimmer-Wohnung bis zum 4. Juli 2024,10:00 Uhr, vollständig zu räumen und besenrein mitsamt Schlüsseln zu übergeben. Das Zivilgericht ordnete an, dass auf Antrag der Vermieterin ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen werden könne, wenn die Mieterin innert der gesetzten Frist die Wohnung nicht geräumt habe bzw. die Übergabe nicht stattfinden kann. Der Mieterin wurden die Verfahrenskosten auferlegt, welche aber zufolge Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten des Staates gingen. Der Entscheid wurde den Parteien an der Hauptverhandlung im Dispositiv eröffnet. Auf entsprechendes Gesuch der Mieterin vom 12. Juli 2024 hin erfolgte eine schriftliche Begründung des Entscheids, welche der Mieterin am 16. August 2024 eröffnet worden ist.
Mit Schreiben vom 2. Juli 2024 (Postaufgabe 2. August 2024) richtete die Mieterin eine «Beschwerde bezüglich des missbräuchlichen Ausweisungsbegehren mit Verhandlungsdatum vom April 2024, dem 15. Mai 2024 und 2. Juli 2024 und Vorgehen bezüglich Fall: 24/KA-1, der Anfechtung einer missbräuchlichen ausserordentlichen Kündigung bei der staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt, respektive vorgängige Verhandlungen bezüglich des Mietobjekts Liegenschaft […], vierter Stock» an das Zivilgericht. Dieses überwies die Eingabe mit Verfügung vom 7. August 2024 dem Appellationsgericht zur Behandlung. Mit Verfügung vom 16. August 2024 wurde die Mieterin darauf hingewiesen, dass im Zeitpunkt der vorgenannten Beschwerdeerhebung die schriftliche Begründung des angefochtenen Entscheids noch gar nicht zugestellt worden sei und dass deshalb auf die Beschwerde nicht eingetreten werden könne. Die Mieterin reichte daraufhin am 25. August 2024 beim Appellationsgericht eine Beschwerde («zweite Fassung») ein, welche den gleichen Betreff enthielt wie die vorgenannte Beschwerde vom 2. Juli 2024, jedoch ergänzt mit dem Hinweis, dass sie den begründeten Entscheid am 16. August 2024 abgeholt habe.
Erwägungen
1.
1.1 Gemäss den Angaben in der Beschwerde vom 2. Juli 2024 (Postaufgabe vom 2. August 2024) richtet sich diese gegen das «missbräuchliche Ausweisungsbegehren» und somit wohl gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 betreffend Ausweisung. Im vorliegenden Fall kann offen gelassen werden, ob dieser Entscheid mit Beschwerde (so die Rechtsmittelbelehrung) oder mit Berufung angefochten werden konnte, da auf das ergriffene Rechtsmittel aus den folgenden Gründen in keinem Fall eingetreten werden kann. Im Zeitpunkt der (ersten) Beschwerdeerhebung am 2. August 2024 lag der auf Antrag der Mieterin schriftlich begründete, angefochtene Entscheid dieser noch gar nicht vor. Die Beschwerdeerhebung erfolgte somit verfrüht, weshalb auf die Eingabe vom 2. Juli 2024 (Postaufgabe vom 2. August 2024) nicht eingetreten werden kann.
1.2 Die Beschwerde («zweite Fassung») vom 25. August 2024 richtet sich gegen den am 16. August 2024 der Beschwerdeführerin zugestellten Entscheid des Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 betreffend Ausweisung. Gemäss Rechtsmittelbelehrung konnte dieser Entscheid innert einer nicht erstreckbaren Frist von 10 Tagen seit der Zustellung beim Appellationsgericht mit schriftlich begründeter Beschwerde angefochten werden. Die Beschwerde vom 25. August 2024 wurde innert der vorgenannten Frist beim Appellationsgericht eingereicht. Es kann aus den folgenden Gründen offen gelassen werden, ob der angefochtene Entscheid tatsächlich mit Beschwerde anfechtbar war oder ob hier nicht eine Berufung richtig gewesen wäre. Zuständig ist in beiden Fällen das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes).
Sowohl bei einer Berufung als auch bei einer Beschwerde ist eine Rechtsmittelklägerin gehalten, sich in der Berufung resp. Beschwerde mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen und konkret aufzuzeigen, inwiefern sie diese für fehlerhaft hält und inwieweit der angefochtene Entscheid deshalb geändert oder aufgehoben werden soll (BGE 137 III 617 E. 4.2.2; AGE BEZ.2023.52 vom 26. Oktober 2023 E 2). Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein. Dies setzt voraus, dass die Rechtsmittelklägerin im Einzelnen die erstinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (AGE ZB.2014.17 vom 1. April 2015 E. 4.4.3; Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 311 N 36). Bei Laien werden diese Voraussetzungen weniger streng ausgelegt. Auch hier wird aber verlangt, dass aus der Begründung des Rechtsmittels zumindest rudimentär zum Ausdruck kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei unrichtig sein soll (AGE BEZ.2023.59 vom 23. April 2024 E. 1.2, für die Berufung etwa AGE ZB.2024.2 vom 5. Juni 2024 E. 2.1).
Im hier angefochtenen Entscheid vom 3. Juli 2024 hielt das Zivilgericht fest, dass die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Mieterin nach vorheriger Androhung mit amtlichem Formular vom 1. Dezember 2023 ausserordentlich per 31. Januar 2024 gekündigt habe. Die ausserordentliche Kündigung sei von der Mieterin bei der Schlichtungsstelle angefochten worden. Die Schlichtungsverhandlung habe am 12. März 2024 in Anwesenheit der Vermieterin stattgefunden, weshalb das Schlichtungsverfahren mit Verfügung vom selben Tag zufolge Nichterscheinens der Mieterin als Klagepartei als gegenstandslos abgeschrieben worden sei. Die Mieterin habe bei der Schlichtungsstelle ein Wiederherstellungsgesuch eingereicht, welches von der Schlichtungsstelle abgewiesen worden sei, wobei dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen sei. Damit liege eine gültige Kündigung vor, gestützt auf welche das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 beendet worden sei. Die Mieterin nutze somit die Wohnung seit dem 1. Februar 2024 ohne Rechtsgrundlage und sei gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR dazu verpflichtet, die Wohnung an die Vermieterin zurückzugeben. Daher werde dem Ausweisungsbegehren entsprochen. Anlässlich der Verhandlung hätten die Parteien übereinstimmend erklärt, dass die Mieterin in der Zwischenzeit ausgezogen sei und dass die Abnahme am 4. Juli 2024 stattfinden werde. Daher werde die Mieterin bei ihrer Bereitschaft behaftet, die Wohnung bis Donnerstag, 4. Juli 2024, 10:00 Uhr vollständig zu räumen und besenrein mitsamt Schlüsseln zu übergeben. Für den Fall, dass die Mieterin ihre Verpflichtung bis zum festgesetzten Termin nicht nachkommen solle, werde im Sinn der beantragten direkten Vollstreckungsmassnahme die amtliche Räumung gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO angeordnet.
Mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid setzt sich die Mieterin in ihrer Eingabe vom 25. August nicht auseinander. Die Ausführungen in der Beschwerde beziehen sich auf die Hintergründe, welche zur Kündigung geführt hatten. Sie weist auf aus ihrer Sicht ungenügendes Vorgehen der Vermieterin sowie auf von der Mieterin vorgebrachte Mängel am Mietobjekt hin. Um von ihr und ihrem Sohn weiteren Schaden abzuwenden, beantrage sie vollumfänglich abweisende Entscheide an die Adresse der Eigentümer und der Liegenschaftsverwaltungen bezüglich der unter dem Betreff genannten Angelegenheit und «wie von ihnen auf Seite zwei ihrer Begründung angeführten drei Begehren» (gemeint sind wohl die Ziffern 1-3 des Urteilsdispositivs des angefochtenen Entscheids) und wie auch einen vollumfänglichen Verzicht auf jegliche Kostenansprüche in spe bezüglich der unter dem Betreff genannten Angelegenheit. Vielmehr brauche es valable Angebote auf dem Wohnungsmarkt, welche es ihnen sehr viel günstiger aushelfen würden, sie zu beziehen.
Damit geht die Beschwerdeführerin aber nicht auf die Feststellungen im Entscheid des Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 ein, wonach die gegenüber ihr ausgesprochene Kündigung rechtsgültig geworden ist, da das gegen die Kündigung angestrengte Verfahren bei der Mietschlichtungsstelle rechtskräftig abgeschlossen worden sei. Sie bestreitet nicht, dass das Mietverhältnis somit beendet worden ist und dass die Parteien in der Verhandlung vor dem Zivilgericht mitgeteilt haben, dass die Beschwerdeführerin aus der Wohnung an der […] ausgezogen sei.
Da es bei der von der Mieterin eingereichten zweiten Beschwerde an einer rechtsgenüglichen Begründung fehlt, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.
2.
Bei diesem Ausgang hätte die Mieterin die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Angesichts der Umstände ist es aber angebracht, auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 3. Juli 2024 ([...]) wird nicht eingetreten.
Auf die Erhebung von Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren wird verzichtet.
Mitteilung an:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die a.o. Gerichtsschreiberin
MLaw Andrea Meyer
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.