Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Enteignungsgericht vom 26. Januar 2004 (26 01 200) Das Bestehen einer privatrechtlichen Dienstbarkeit hat auf die zonenmässige Überbauungsmöglichkeit einer Parzelle und damit auf deren Erschliessungsvorteil keinen Einfluss. Eine Grundstücksfläche, welche mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit belastet ist, muss in den Perimeter einbezogen werden (E. 4d).
Aus dem Sachverhalt:
X.ist Eigentümerin der Parzelle Nr. X des Grundbuchs (GB) Nenzlingen im Halte von 845 m 2 , welche im Gebiet B. in der Wohnzone W2 liegt. Am 21. November 2002 verfügt der Gemeinderat Nenzlingen für die Erschliessung A. zu Lasten von X. für einen Flächenanteil ihrer Parzelle von 393 m 2 einen Beitrag in der Höhe von Fr. 16'716.--, bestehend u.a. aus einem Anstösserbeitrag an die Strassenbaukosten in der Höhe von Fr. 6'392.--. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2002 erhebt X. beim Steuer- und Enteignungsgericht Beschwerde gegen die Beitragsverfügung mit dem Begehren, die Verfügung vom 21. November 2002 sei aufzuheben oder eventualiter abzuändern. Die Beschwerdegegnerin beantragt die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde.
Aus den Erwägungen:
(…)
3. Vorliegend ist strittig, ob und mit welchem Anteil die Parzelle der Beschwerdeführerin in den Perimeter und somit in den Kostenverteiler "Erschliessung A." einzubeziehen ist.
3 a) (…) Das geltende Strassenreglement von Nenzlingen regelt in § 33 Abs. 1 StrR, dass die Gemeinde und diejenigen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Grundstücke durch den Bau einer Verkehrsfläche Vorteile erhalten, die Ausbaukosten getrennt nach Landerwerbs- und Baukosten zu tragen haben. Gemäss § 34 Abs. 2 StrR wird der Beitrag im Verhältnis zur beitragspflichtigen Fläche berechnet, wobei der Gemeinderat den Perimeterplan festlegt (§ 34 i.Verb.m. § 8 Abs. 1 StrR). Der Perimeterplan erfasst alle von der Beitragspflicht betroffenen Grundstücksflächen nach Massgabe des ihnen an der Verkehrsanlage erwachsenen Vorteils (vgl. § 34 Abs. 1 StrR). Im Perimeterplan "A." vom 28. Januar 2000, vom Gemeinderat Nenzlingen am 30. Mai 2000 beschlossen, ist eine Fläche von 393 m 2 der Parzelle der Beschwerdeführerin zu 100 % in den Beitragsperimeter einbezogen. (…) 4.Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die Parzelle sei durch die höher gelegene B.-Strasse, über welche auch die Zufahrt zu ihrem Wohnhaus und der Garage erfolge, ausreichend erschlossen. Der Einbezug des südlichen Parzellenteils in den Perimeterplan sei deshalb zu Unrecht erfolgt und es bestehe keine Beitragspflicht.
4 a) (…) Die Zufahrt zu Haus und Garage erfolgt heute unbestrittenermassen über die B.-Strasse. Der südliche Teil der Parzelle ist unüberbaut und wird derzeit als Pflanzgarten genutzt. An diesem Garten hat der Bruder der Beschwerdeführerin ein lebenslängliches und unverzinsliches Mitbenutzungsrecht, welches (…) als Personaldienstbarkeit auf der Parzelle der Beschwerdeführerin errichtet worden ist. Die Beschwerdegegnerin hat 393 m 2 der südlichen Fläche der Parzelle der Beschwerdeführerin, die an die Erschliessungsstrasse "A." grenzt, in den Beitragsperimeterplan einbezogen und zu 100 % beitragspflichtig erklärt. Der nördliche Teil der Parzelle der Beschwerdeführerin, der an die B.-strasse grenzt, ist nicht in den Perimeter einbezogen worden.
4 b) Soweit die Beschwerdeführerin die Überbaubarkeit des südlichen Teils ihrer Parzelle bestreitet, ist zunächst Folgendes festzuhalten: Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt in der Zone W2, für die gemäss Art. 33 des Baureglements der Gemeinde Nenzlingen vom 23. August 1994 (BaurR) eine maximale Ausnutzungsziffer von 0,4 gilt, was bezogen auf die gesamte Parzellenfläche eine maximale Ausnutzung, respektive Bruttogeschossfläche von 338 m 2 ergibt. Zur Bebauungsziffer macht das kommunale Baureglement keine Angaben, verweist in Art. 16 jedoch auf die Zonenvorschriften. Die Parzelle Nr. X ist nur im nördlichen Teil mit dem Wohnhaus der Beschwerdeführerin überbaut. Dieses weist eine Grundrissfläche von rund 100 m 2 (gemäss Vermessungsskizze zum Baugesuch vom 6. Juni 1969) auf. Wieviel der zulässigen Bruttogeschossfläche durch das Wohnhaus beansprucht wird, ist dem Gericht nicht bekannt. Berücksichtigt man, dass die Zonenordnung W2 nur zweigeschossige Bauten zulässt, kann für die Bruttogeschossfläche von maximal der doppelten Grundrissfläche ausgegangen werden, das heisst rund 200 m 2 . Bei dieser Berechnung wird nicht berücksichtigt, dass gestützt auf Art. 15 Abs. 2 BauR nur die dem Wohnen dienenden Geschossflächen in die Berechnung einbezogen werden, so dass die tatsächliche, durch die Beschwerdeführerin beanspruchte Bruttogeschossfläche zumindest wegen der vorhandenen Garage effektiv kleiner und die ungenutzte Bruttogeschossfläche entsprechend grösser ist. Die Minimalabstände für Bauten an Gemeindestrassen betragen (vorbehältlich abweichender Baulinien) gestützt auf § 95 lit. b RBG vier Meter von der Strassenlinie, jedoch mindestens sieben Meter von der Strassenachse. Der Grenzabstand zum Nachbargrundstück ist abhängig von der Fassadenlänge und beträgt bei zweigeschossigen Bauten zwischen 2,5 Metern und 5,0 Metern (§ 90 Abs. 2 RBG). Der Abstand eines Gebäudes zu einem anderen Gebäude entspricht der Summe der beiden vorgeschriebenen Grenzabstände (§ 91 Abs. 1 RBG). Dieser ist bei Bauten auf demselben Grundstück in gleicher Weise einzuhalten, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen läge (§ 91 Abs. 1 und 2 RBG). Bei einer Fassadenlänge zwischen 6 und 12 Metern würden die Abstände zum Nachbargrundstück 3 Meter und zur bereits bestehenden Liegenschaft auf der Parzelle der Beschwerdeführerin 6 Meter, bei einer Fassadenlänge zwischen 12 und 24 Metern würde der Grenzabstand 4 Meter und der Gebäudeabstand 8 Meter betragen. Somit könnte grundsätzlich eine Fläche von rund 220 m 2 (Fassadenlänge 6 bis 12 Meter) beziehungsweise von rund 162 m 2 (Fassadenlänge 12 bis 24 Meter) überbaut werden. Bezogen auf die Parzellenfläche von 845 m 2 ergibt sich eine Gesamt-Bruttogeschossfläche von 338 m 2 . Nach Abzug der geschätzten bereits beanspruchten Nutzung von maximal 200 m 2 verbleiben noch mindestens 138 m 2 Bruttogeschossfläche. Mit dieser Nutzfläche kann auch unter Beachtung der massgebenden Abstandsvorschriften eine weitere, zweigeschossige Liegenschaft mit einer Grundrissfläche von mindestens 70 m 2 erstellt werden. Das von der Beschwerdeführerin eingereichte Gutachten kommt gestützt auf das geltende kommunale Baureglement zum Schluss, dass Böschungen im Verhältnis 2 : 3 auszuführen seien und Stützmauern eine Höhe von 1,5 Meter auf einer maximalen Länge von 20,0 Meter nicht übersteigen dürften. Daraus wird gefolgert, unter Beachtung dieser Vorschriften könnten von der in den Beitragsperimeter einbezogenen Fläche theoretisch 165,0 m 2 überbaut werden, doch sei eine effektive Überbauung nicht möglich, weil die Grenz-, respektive Baulinienabstände nicht eingehalten werden könnten. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Der für eine Böschung geltende § 52 Abs. 2 und 3 der kantonalen Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz vom 27. Oktober 1998 (RBV) sowie die Bestimmungen im kommunalen Baureglement (Art. 17 Abs. 4 bis Abs. 8) lassen nicht nur eine Bebauung über dem gewachsenen Terrain zu, sondern mit einem Sockelgeschoss auch unterhalb, in die Böschung hinein. In einem solchen Fall kann das Sockelgeschoss gleichzeitig die Funktion einer Stützmauer übernehmen, womit der Bau einer separaten Stützmauer mit den damit verbundenen Zusatzkosten hinfällig wird. Ein Vergleich mit den Nachbarparzellen, welche topographisch praktisch gleich liegen, zeigt, dass eine gleichwertige Erschliessung ohne baulich aufwendige Massnahmen auch auf der in den Beitragsperimeter einbezogenen Fläche der Parzelle der Beschwerdeführerin realisiert werden könnte.
4 c) Durch die Erschliessungsstrasse wird das Grundstück der Beschwerdeführerin zusätzlich im unteren Teil erschlossen, so dass eine grössere Freiheit in Bezug auf die Art der Überbauung sowie die Regelung der Zufahrt und des Zugangs zur Parzelle entsteht. Eine teure, parzelleninterne Erschliessung ist nicht mehr erforderlich. Als voll erschlossenes Bauland - mit entsprechend höherem Wert - kann der untere Teil der Parzelle auch abparzelliert werden. Denkbar ist auch, dass die bestehende Liegenschaft abgerissen und durch ein grösseres, auch den unteren Teil der Parzelle beanspruchendes Objekt ersetzt wird.
4 d) Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass der südliche unüberbaute Teil ihrer Parzelle wegen der Belastung mit dem Nutzungsrecht ihres Bruders nur mit ausserordentlichen Aufwendungen überbaut werden könne und auch aus diesem Grund als unüberbaubar zu gelten habe. Bei dem im Grundbuch eingetragenen Mitbenutzungsrecht des Bruders handelt es sich um eine privatrechtliche Personaldienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB. Privatrechtliche Dienstbarkeiten werden freiwillig vereinbart und können jederzeit durch Vereinbarung wieder aufgehoben werden. Freiwillig heisst nicht, dass die involvierten Parteien für die Dienstbarkeit nicht ein Entgelt bei deren Errichtung oder eine Entschädigung für den Fall der Aufhebung vereinbaren dürfen. Die Beschwerdeführerin wendet in diesem Zusammenhang ein, sie habe die Parzelle wie bestehend übernehmen und bezüglich des Nutzungsrechts Konzessionen machen müssen. Dieser Umstand vermag an der rechtlichen Würdigung der Sachlage, dass die Beschwerdeführerin ihrem Bruder das Mitbenutzungsrecht am Garten freiwillig eingeräumt hat, nichts zu ändern. Bei einem Grundstück, welches mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit belastet ist, kann nach Lehre und Rechtsprechung der belastete Teil nicht von der in den Perimeter einbezogenen Grundstücksfläche abgezogen werden (Peter J. Blumer, Abgaben für Erschliessungsanlagen nach dem Thurgauer Baugesetz, Diss. Zürich 1989, S. 74; Entscheid des Regierungsrates des Kantons Thurgau vom 4. Juli 1978 [RRB Nr. 1162] E. 2, in: Rechenschaftsbericht des Regierungsrates des Kantons Thurgau an den Grossen Rat, Grundsätzliche Entscheide 1978, Nr. 27). Würde der belastete Teil bei der Beitragsbemessung nicht berücksichtigt, wäre es grundsätzlich möglich, dass Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer ihre Grundstücke vor einer Beitragsveranlagung mit einer privaten Dienstbarkeit belasten würden, um sich dadurch der Beitragspflicht zu entziehen. Ferner ist anzuführen, dass in öffentlichrechtlicher Hinsicht die Ausnützungsmöglichkeit bei zwei gleich grossen Grundstücken in derselben Zone identisch ist, auch wenn das eine davon mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit belastet ist. Das belastete Grundstück ist somit gleichermassen auf die Erschliessung angewiesen und erfährt demzufolge den gleichen Vorteil wie das unbelastete. Anders würde es sich verhalten, wenn das Grundstück mit einer Dienstbarkeit zugunsten einer öffentlichrechtlichen Körperschaft, beispielsweise einem öffentlichen Wegrecht zugunsten der Gemeinde, belastet wäre. Begründet wird dies damit, dass eine solche Dienstbarkeit nicht einfach durch Vereinbarung errichtet oder aufgehoben werden kann. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin wird demzufolge die Überbaubarkeit der Parzelle durch das Mitbenutzungsrecht des Bruders nicht eingeschränkt. Die zonenmässige Überbauungsmöglichkeit wird durch die privatrechtliche Dienstbarkeit nicht tangiert.
4 e) Damit ist erstellt, dass auf der in den Beitragsperimeter einbezogenen Fläche der Parzelle der Beschwerdeführerin eine zonenmässige Überbauung sowohl öffentlichrechtlich wie auch technisch zu verwirklichen ist. Der Beschwerdeführerin kommt durch die Erschliessung "A." ein erheblicher Vorteil zu, der realisiert werden kann. Der Einbezug der 393 m 2 von Parzelle Nr. X in den Perimeterplan ist folglich nicht zu beanstanden.
5. Die Beschwerdeführerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, die im Falle einer Überbauung der beitragspflichtigen Fläche anfallenden Kosten für die Verschiebung des Autoabstellplatzes, die Demontage der Gartenanlage und die Abgeltung des Nutzungsrechts des Bruders seien als Nachteile anzuerkennen, welche eine Reduktion der anrechenbaren Fläche nach sich ziehen müssten. § 34 Abs. 3 Punkt 3 StrR sieht vor, dass bei Grundstücken mit einem besonderen Vor- oder Nachteil die Fläche nach Massgabe des entsprechenden Vor- bzw. Nachteils in den Perimeter einbezogen oder reduziert werden kann. Aus der Natur des Beitragsrechtsrechts ergibt sich, dass eine Wertsteigerung nur in derjenigen Höhe entstehen kann, in welcher ein Sondervorteil allfällige Nachteile übersteigt. Der im Abgaberecht geltende Verhältnismässigkeitsgrundsatz erfordert, dass die einzelne Abgabe in einem vernünftigen Verhältnis zum individuellen Nutzen stehen muss, den die Leistung des Gemeinwesens für die einzelne Grundeigentümerin respektive den einzelnen Grundeigentümer hat (vgl. auch Alexander Ruch, Die Bedeutung des Sondervorteils im Recht der Erschliessungsbeiträge, in: ZBl 97 [1996], S. 540). Von der Gesetzessystematik her berücksichtigt § 34 Abs. 3 Punkt 3 StrR die unterschiedlichen Bevorteilungen der beitragspflichtigen Grundstücke, denen nicht schon durch Punkt 1 (Regelung für Anwänderinnen und Anwänder) sowie Punkt 2 (Regelung für Hinterliegende) ausreichend Rechnung getragen worden ist. § 34 Absatz 3 StrR ist in diesem Sinne als Konkretisierung des in Absatz 1 verankerten Grundsatzes zu verstehen, wonach der Beitragsperimeter alle von der Beitragspflicht betroffenen Grundstücksflächen nach Massgabe des an der Verkehrsanlage erwachsenden Vorteils erfassen soll. In noch nicht überbauten Gebieten können durch den Bau von Erschliessungsanlagen für die betreffenden Grundstücke kaum Nachteile entstehen. Hingegen kann der Ausbau oder Neubau einer Strasse in einem bereits überbauten Gebiet für die angrenzenden Liegenschaften regelmässig auch Nachteile zur Folge haben. In der Literatur werden in diesem Zusammenhang beispielsweise vermehrte Lärmimmissionen, Zunahme des Durchgangsverkehrs, Näherrücken der Strassenfahrbahn und schlechteres Gefällsverhältnis bei Ausfahrten angeführt (Peter J. Blumer, a.a.O., S. 33 f.) Gemäss der Rechtsprechung des Steuer- und Enteignungsgerichts ist der Ansatz für den Strassenbeitrag beispielsweise zu reduzieren, wenn aufgrund der topographischen Lage eine Erschliessung durch die neue Verkehrsanlage zwar denkbar und möglich, jedoch nur mit baulich aufwändigen und kostspieligen Massnahmen zu verwirklichen ist. Mit der Reduktion des Beitragssatzes wird in solchen Fällen der speziellen Situation der Parzelle und damit dem Umstand Rechnung getragen, dass der Erschliessungsvorteil aufgrund äusserer, von der jeweiligen Grundeigentümerin respektive dem jeweiligen Grundeigentümer nicht beeinflussbaren Gründen, nicht vollumfänglich hat erwachsen können (vgl. unter anderem Urteil des Enteignungsgerichts vom 7. Februar 2002 i.S. M.G. gegen Einwohnergemeinde Zwingen, E. 5c/bb S. 13). Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Abgeltung des Nutzungsrechts des Bruders kann in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt werden, da das Bestehen der privatrechtlichen Dienstbarkeit - wie ausgeführt (vgl. E. 4d) - auf die zonenmässige Überbaubarkeit der Parzelle und damit auf den Erschliessungsvorteil keinen Einfluss hat. Für allfällige Forderungsansprüche aus dem Dienstbarkeitsverhältnis ist das Zivilrecht massgebend. Was die Kosten für die Verschiebung des Autoabstellplatzes und die Demontage der Gartenanlage anbelangt, ist festzuhalten, dass diese weder näher substantiiert sind noch zwingend bei der Realisierung einer weiteren Überbauung der Parzelle anfallen müssen. Der Entscheid der Beschwerdegegnerin, die geltend gemachten Nachteile bei der Berechnung der beitragspflichtigen Fläche von Parzelle Nr. X nicht zu berücksichtigen, ist daher nicht zu beanstanden.
6. Sodann stellt sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, es liege eine beitragsmässige Ungleichbehandlung ihrer Parzelle mit der Nachbarsparzelle Nr. Y vor. Parzelle Nr. Y, auf welcher eine Garage stehe, sei beitragsmässig tiefer eingestuft worden, als ihre Parzelle. Dies, obwohl die Garage von Parzelle Nr. Y keinen direkten Zugang zur neuen Erschliessungsstrasse habe, sondern ebenfalls durch eine mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit belasteten Parzelle zur A.-strasse hin erschlossen werde. Die Grundsätze zur Berechnung der beitragspflichtigen Flächen sind in § 34 Abs. 3 StrR geregelt. Bei den an die Verkehrsanlage angrenzenden Grundstücken wird die Fläche bis zu einer Bautiefe von 30 Metern ab neuem Strassenrand ganz, und für das Mehrmass bis zum Beitragsperimeter zur Hälfte einbezogen (Punkt 1). Bei Grundstücken, welche nicht an die Verkehrsanlage grenzen, aber noch innerhalb des Beitragsperimeters liegen, wird die Fläche zur Hälfte einbezogen (Punkt 2). Bei Grundstücken, die an mehreren Verkehrsflächen liegen, ist eine doppelte Belastung auszuschliessen (§ 34 Abs. 5 StrR). Die streitberufene Parzelle Nr. X ist mit dem in den Perimeter einbezogenen Teil als zu 100 % beitragspflichtig eingestuft worden. Östlich von Parzelle Nr. X liegen die Parzellen Nrn. Y und Z. Parzelle Nr. Y grenzt nicht an die Erschliessungsstrasse A. Sie wird durch einen Privatweg erschlossen, der über die ihr vorgelagerte und an die A.-Strasse grenzende Parzelle Nr. Z führt. Der Teil von Parzelle Nr. Z, der an die A.-strasse grenzt und den Privatweg umfasst, ist zu 100 % in den Beitragsperimeter A. einbezogen worden. Der dahinter liegende Teil von Parzelle Nr. Y (188 m 2 ), auf welchem die Garage steht, ist zu 50 % einbezogen worden. Die nördliche Begrenzung des beitragspflichtigen Teils von Parzelle Nr. Y liegt auf der selben Höhe, wie derjenige von Parzelle Nr. X. In Zusammenhang mit der beitragsmässigen Erfassung von Parzelle Nr. Y stellt sich der Gemeinderat Nenzlingen auf den Standpunkt, es liege eine Hinterliegerparzelle vor, deren Fläche zur Hälfte in die Beitragspflicht einzubeziehen sei. Gestützt auf § 34 Abs. 3 Punkt 2 handelt es sich bei einer Hinterliegerparzelle um ein Grundstück, das innerhalb des Beitragsperimeters liegt, jedoch nicht an die Verkehrsanlage angrenzt. Aufgrund der Tatsache, dass Parzelle Nr. Y nicht direkt an die neue Verkehrsanlage anstösst, ist Parzelle Nr. Y als Hinterliegerin im Sinne der vorerwähnten Definition zu betrachten. Ihr Einbezug zur Hälfte in den Beitragsperimeter "A." entspricht der Normierung in § 34 Abs. 3 Punkt 2 StrR. Demgegenüber verfügt Parzelle Nr. X im Süden über einen direkten Anstoss an die Erschliessung A., weshalb sie zu Recht nicht als Hinterliegerin, sondern als Anwänderin qualifiziert worden ist. Das Vorgehen der Gemeinde ist nicht zu beanstanden.
7. (…)
8. (…) Die Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen.
Entscheid Nr. 139/2002 vom 26.01.2004