100.2025.67U STE/WUV/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 6. Januar 2026 Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident Verwaltungsrichterin Steinmann Gerichtsschreiberin Schmutz A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe vertreten durch Rechtsanwalt … Beschwerdeführerin gegen Einwohnergemeinde Lyss Abteilung Bau + Planung, Bahnhofstrasse 10, 3250 Lyss Beschwerdegegnerin und Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern betreffend Baubewilligung; Fertigstellung eines Marktplatzes (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 28. Januar 2025; BVD 110/2024/58)
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, Prozessgeschichte: A. Die Einwohnergemeinde (EG) Lyss reichte am 28. Juni 2023 ein Baugesuch ein für die Fertigstellung des Marktplatzes auf ihren als Verkehrsfläche ausgewiesenen Parzellen Lyss Gbbl. Nrn. 1________ und 2________. Das Bauvorhaben umfasst das Verlegen von Natursteinpaneelen, den Rückbau und die Aufhebung des Bypasses, den behindertengerechten Ausbau der Bushaltestelle «B.________», die Aufhebung eines Parkfelds «C.________» sowie die Verschiebung eines Parkfelds «C.________» an den …weg. Dagegen erhob nebst anderen die A.________ AG, Eigentümerin der Nachbarparzelle Lyss Gbbl. Nr. 3________, Einsprache. Nachdem die Gemeinde erklärt hatte, sie verzichte auf die geplanten Belagsarbeiten auf der Parzelle Nr. 3________, bewilligte die Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Seeland das Vorhaben mit Gesamtentscheid vom 5. April 2024 mit Ausnahme der Arbeiten auf der Parzelle Lyss Nr. 3________ und wies die Einsprachen ab, soweit sie darauf eintrat. B. Dagegen reichte die A.________ AG am 1. Mai 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Nachdem die EG Lyss am 7. November 2024 und am 19. Dezember 2024 überarbeitete Situationspläne eingereicht hatte, hiess die BVD die Beschwerde mit Entscheid vom 28. Januar 2025 teilweise gut und ergänzte den Inhalt des Gesamtentscheids der Regierungsstatthalterin vom 5. April 2024 wie folgt (Dispositiv-Ziff.1.1; Ergänzung unterstrichen): «Die Baubewilligung für das eingangs umschriebene Bauvorhaben, ausgenommen die ursprünglich geplanten Arbeiten auf der Parzelle Lyss Nr. 3________, mit folgenden gültigen Bauplänen: - Situationspläne 1:200 vom 26. Juni 2023; - Plan vom 19. Dezember 2024 (mit Eingangsstempel des Rechtsamts der BVD vom 20. Dezember 2024); - Querprofil 1:50 vom 26. Juni 2023» Im Übrigen wies die BVD die Beschwerde ab.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, C. Gegen diesen Entscheid hat die A.________ AG am 28. Februar 2025 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und auf das Baugesuch sei nicht einzutreten. Eventuell sei die Bewilligung für das Bauvorhaben zu verweigern (Bauabschlag); subeventuell sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz bzw. an die erste Instanz zurückzuweisen. Die EG Lyss beantragt mit Beschwerdeantwort vom 27. März 2025, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 13. März 2025 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die A.________ AG hat sich mit Replik vom 22. April 2025 nochmals zur Sache geäussert und an ihren Begehren festgehalten. Die EG Lyss hat am 21. Mai 2025 dazu Stellung genommen, während sich die BVD nicht mehr hat vernehmen lassen. Mit Eingabe vom 19. Dezember 2025 hat sich die A.________ AG erneut zur Sache geäussert. Erwägungen: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist als Eigentümerin der Nachbarparzelle durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 2. 2.1 In formeller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin – wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren – zunächst geltend, die zu beurteilenden Bauarbeiten seien bereits Teil eines früheren Bauprojekts der Gemeinde gewesen. Diese habe damals aufgrund der Einwände der Beschwerdeführerin im Rahmen der Einspracheverhandlung den Verzicht auf die Arbeiten erklärt und ihr Baugesuch in diesem Umfang zurückgezogen. Damit liege eine abgeurteilte Sache vor und auf das dieselben Arbeiten umfassende neue Baugesuch hätte demnach nicht eingetreten werden dürfen (Beschwerde S. 9). 2.2 Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (angefochtener Entscheid E. 5), liegt eine «res iudicata» bzw. eine abgeurteilte Sache vor, wenn der geltend gemachte Anspruch mit einem schon rechtskräftig beurteilten identisch ist, was voraussetzt, dass sich der streitige Anspruch auf den gleichen Rechtsgrund und denselben Sachverhalt stützt wie der bereits beurteilte (vgl. BGE 144 I 11 E. 4.2, 139 II 404 E. 8.2; BVR 2022 S. 154 E. 4.2, 2017 S. 459 E. 4.6.1). Demnach können in einem Baubewilligungsverfahren rechtskräftig beurteilte Punkte bei gleichen Verhältnissen grundsätzlich nicht zum Gegenstand eines neuen Verfahrens gemacht werden. Hat die Bauherrschaft hingegen – wie hier – in einem früheren Baubewilligungsverfahren auf einen umstrittenen Punkt mittels Projektänderung verzichtet, kann dieser Punkt zum Gegenstand eines neuen Verfahrens werden, weil darüber noch nicht entschieden wurde (VGE 2013/431 vom 1.10.2014 E. 2.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 34/34a N. 8). Es liegt somit keine abgeurteilte Sache vor. 3. 3.1 Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die Vorinstanz habe sich nicht mit ihren Argumenten zur Dienstbar-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, keit auseinandergesetzt, die auf dem Baugrundstück zu Gunsten ihres Grundstücks laste (Beschwerde S. 6 f.). 3.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG; Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101] und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) garantiert namentlich das Recht, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (vgl. auch Art. 72 Abs. 2 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG), wobei sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken kann (BGE 146 II 335 E. 5.1; BVR 2022 S. 51 E. 2.3, 2018 S. 341 E. 3.4.2; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 28 ff., Art. 52 N. 6 ff.). 3.3 Die Vorinstanz hat die Argumente der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der fraglichen Dienstbarkeit in ihrem Entscheid vom 28. Januar 2025 wiedergegeben und ausgeführt, dass zivilrechtliche Ansprüche im Beschwerdeverfahren vor der BVD nicht geprüft würden, sondern auf dem Zivilweg geltend zu machen seien (angefochtener Entscheid E. 4). Damit hat sie sich entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin mit deren Argumenten auseinandergesetzt und dargelegt, weshalb die Dienstbarkeit im Beschwerdeverfahren vor der BVD nicht Verfahrensgegenstand bilde. Dass die Beschwerdeführerin inhaltlich nicht mit der Beurteilung der Vorinstanz einverstanden ist, ist keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Beurteilung (Michel Daum, a.a.O., Art. 21 N. 28; vgl. hinten E. 5). Eine Gehörsverletzung liegt damit nicht vor. 4. 4.1 In der Sache beanstandet die Beschwerdeführerin zunächst, dass die Gemeinde die Baugesuchsunterlagen (Situationsplan und technischer Bericht) nicht angepasst habe, obwohl sie das Baugesuch, soweit die Arbeiten auf der Parzelle Nr. 3________ betreffend, zurückgezogen habe. Die Baubewilligung stimme daher nicht mit den eingereichten Plänen überein. Die
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, Vorinstanz sei zu Unrecht zum Schluss gelangt, es bestünden keine Unklarheiten zwischen den Plänen und der Baubewilligung. Darüber hinaus gehe aus den im vorinstanzlichen Verfahren neu eingereichten Plänen – entgegen den Erwägungen der Vorinstanz – nicht eindeutig hervor, dass die Schlitzrinne zur Entwässerung auf der Parzelle der Gemeinde realisiert werden solle (Beschwerde S. 3 ff.). Die Baugesuchsunterlagen seien daher ungenügend und die für die Entwässerung in den D.________bach erforderliche Gewässerschutzbewilligung sei nicht erteilt worden (act. 11 S. 2). 4.2 Die Vorinstanz führte hierzu aus, die Gemeinde habe im Baubewilligungsverfahren auf die ursprünglich geplanten Belagsarbeiten auf der Parzelle der Beschwerdeführerin verzichtet. Sie habe zwar keine angepassten Pläne eingereicht, jedoch habe die Regierungsstatthalterin die ursprünglich geplanten Belagsarbeiten auf der Parzelle der Beschwerdeführerin im Gesamtentscheid vom 5. April 2024 ausdrücklich von der Baubewilligung ausgenommen, womit klar sei, dass dort keine Belagsarbeiten ausgeführt werden dürften. Insofern bestünden keine Unklarheiten zwischen der Baubewilligung und den bewilligten Plänen (angefochtener Entscheid E. 3b). Hingegen habe die Beschwerdeführerin zu Recht die auf dem Situationsplan auf ihrer Parzelle eingezeichnete Schlitzrinne zur Entwässerung beanstandet, da diese nach summarischer Einschätzung ebenfalls von der Baubewilligung ausgenommen worden und deshalb die Entwässerung dieses Teils des Marktplatzes mangelhaft sei. Die Gemeinde habe aber am 7. November 2024 und am 19. Dezember 2024 überarbeitete Situationspläne eingereicht (Akten BVD 4A nach pag. 38 und nach pag. 46). Aus Letzterem gehe nun klar hervor, dass die Schlitzrinne zur Entwässerung auf der Parzelle Nr. 2________ geplant sei. Die Vorinstanz hiess die Beschwerde in diesem Punkt gut und ergänzte Ziff. 1.1. des Dispositivs des Gesamtentscheids der Regierungsstatthalterin mit dem Hinweis auf den überarbeiteten Plan vom 19. Dezember 2024; weitergehend wies sie die Beschwerde ab (angefochtener Entscheid E. 3c und Dispositiv-Ziff. 1; vorne Bst. B). Zum Vorbringen der Beschwerdeführerin, der technische Bericht sei nicht angepasst worden, hielt die Vorinstanz fest, dieser bilde nicht Bestandteil der bewilligten und massgebenden Grundlagen und habe daher nicht angepasst werden müssen (angefochtener Entscheid E. 3e).
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, 4.3 War die Entwässerungsrinne auf dem Situationsplan vom 26. Juni 2023 (Akten Gemeinde 4B) noch auf der Parzelle der Beschwerdeführerin eingezeichnet, geht entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin aus den vor der Vorinstanz eingereichten Plänen vom 7. November 2024 und vom 19. Dezember 2024 (Akten BVD 4A nach pag. 38 und nach pag. 46) eindeutig hervor, dass die Schlitzrinne nun auf der Parzelle der Gemeinde realisiert werden soll. Darüber hinaus erfüllen die eingereichten Pläne – wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat (angefochtener Entscheid E. 3c) – auch hinsichtlich ihres Detailierungsgrads die gesetzlichen Anforderungen; weitere Detailpläne wie die von der Beschwerdeführerin verlangten «Abwasserpläne» sind für die Beurteilung der Schlitzrinne nicht erforderlich (act. 7 S. 2). In den neuen Situationsplänen hat die Gemeinde zudem nicht nur die Lage der Schlitzrinne angepasst, sondern auch den Verzicht auf Belagsarbeiten auf der Parzelle der Beschwerdeführerin kenntlich gemacht. Die Vorinstanz hat den Situationsplan vom 19. Dezember 2024 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zum Bestandteil der Baubewilligung erklärt. Soweit die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht vorbringt, die ursprünglichen Pläne würden der Baubewilligung widersprechen, blendet sie aus, dass die Vorinstanz ihrem Einwand durch die teilweise Gutheissung ihrer Beschwerde Rechnung getragen hat und die Baubewilligung mit den bewilligten Plänen übereinstimmt. Die Vorinstanz hat ferner zutreffend ausgeführt, dass der technische Bericht nicht Teil der für die Baubewilligung massgebenden Unterlagen war und daher nicht angepasst werden musste. Die Beschwerdeführerin übersieht sodann mit ihrem Vorbringen, es liege keine Gewässerschutzbewilligung für die Entwässerung in den D.________bach vor, dass die erforderliche Gewässerschutzbewilligung von der Regierungsstatthalterin im Rahmen des Projekts «Umgestaltung Marktplatz» mit Gesamtentscheid vom 22. Mai 2018 erteilt wurde (Akten Regierungsstatthalteramt [RSA] 4D pag. 128 ff.). Das hier zu beurteilende Projekt «Fertigstellung Marktplatz» hat einzig die Erstellung einer Schlitzrinne mit je einem Serviceelement am Anfang und am Ende der Rinne zum Gegenstand, womit die Entwässerung in den D.________bach nicht mehr zu beurteilen ist. Inwiefern das Vorgehen der Gemeinde treuwidrig sein soll (act. 11 S. 2), ist im Übrigen nicht erkennbar.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, 5. 5.1 Die Beschwerdeführerin bringt weiter wie bereits im Verfahren vor der Vorinstanz vor, dem Bauvorhaben stehe eine zu Gunsten ihres Grundstücks auf dem Baugrundstück lastende Dienstbarkeit entgegen. Diese räume ihr das Recht ein, zwei auf dem Baugrundstück bestehende Autoparkplätze zu benutzen. Das Bauvorhaben sehe nun aber vor, ein Parkfeld «C.________» aufzuheben und das zweite zu verschieben, wodurch das ihr eingeräumte Recht verletzt werde. Gleich wie beim Bauen auf fremdem Boden stelle ihre Zustimmung eine Bewilligungsvoraussetzung dar. Sie sei indes nicht bereit, der Löschung der Dienstbarkeit zuzustimmen. Ebenso wenig erkläre sie sich mit dem angebotenen Ersatzparkplatz einverstanden (Beschwerde S. 7 ff.). 5.2 Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, die Verletzung des Autoparkplatzrechts oder andere privatrechtliche Ansprüche könnten nicht zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens gemacht werden. Bauvorhaben seien nach Art. 2 BauG grundsätzlich zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen. Die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarungen werde demgegenüber nicht geprüft. Für deren Durchsetzung seien die Betroffenen auf den zivilrechtlichen Weg zu verweisen (angefochtener Entscheid E. 4b). 5.3 Gemäss Art. 2 BauG hat die Baubewilligungsbehörde in erster Linie zu prüfen, ob ein ihr vorgelegtes Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und insbesondere mit der Bau- und Planungsgesetzgebung übereinstimmt. Dies bedeutet, dass sie einem Baugesuch stattzugeben hat, wenn dieses die formellen Voraussetzungen erfüllt und dem öffentlich-rechtlichen Baupolizeirecht, den Vorschriften über Raumplanung und Umweltschutz sowie weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarungen ist dagegen – wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat – in der Regel nicht zu prüfen. Die Betroffenen müssen entsprechende Ansprüche bei den Zivilgerichten geltend machen (BVR 2003 S. 385 E. 4a; VGE 2020/238 vom 31.8.2021, in URP 2022 S. 571, nicht publ. E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a). Im Baubewilligungsverfahren können sie ihre zivilrechtlichen Einwände und Ansprüche nur als Rechtsverwahrung anmelden (Art. 32 und 36 Abs. 3 Bst. f
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Der Grundsatz, wonach Privat- und Verwaltungsrecht strikt zu trennen sind, wird nach herrschender Lehre und Praxis nur in zwei Fällen durchbrochen: Einerseits ist Zivilrecht zu berücksichtigen, wenn die tatsächliche Verwirklichung des Vorhabens davon abhängt, so z.B. beim Bauen auf fremdem Grund, wo in der Regel die Zustimmung der Grundeigentümerschaft oder ein genügendes Bebauungsrecht vorausgesetzt wird (vgl. Art. 10 Abs. 2 BewD; BVR 2005 S. 130 E. 3.1). Andererseits sind zivilrechtliche Verhältnisse im Baubewilligungsverfahren von Bedeutung, wenn die Baugesetzgebung privatrechtliche Tatbestände voraussetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt, wie beispielsweise zur Sicherung einer über fremden Boden führenden Zufahrt (BVR 2004 S. 412 E. 3.2, 2003 S. 385 E. 4a f. mit Hinweisen; VGE 2020/238 vom 31.8.2021, in URP 2022 S. 571, nicht publ. E. 3.2). Dabei kann eine privatrechtliche Dienstbarkeit nicht nur dann von Bedeutung sein, wenn diese der jeweiligen Eigentümerin oder dem jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks ein Recht einräumt, sondern auch dann, wenn das Baugrundstück mit einer Dienstbarkeit zugunsten der Eigentümerin oder des Eigentümers eines Nachbargrundstücks belastet ist: Wird z.B. die Erschliessung des Nachbargrundstücks über das Baugrundstück oder die nach Art. 16 BauG erforderliche Anzahl an Abstellplätzen auf dem Baugrundstück durch eine privatrechtliche Dienstbarkeit sichergestellt und droht diese durch ein Bauvorhaben auf dem dienstbarkeitsbelasteten Grundstück beeinträchtigt oder gar verunmöglicht zu werden, steht der betroffenen Nachbarin oder dem betroffenen Nachbarn die Einsprache- und Beschwerdebefugnis zu (Art. 35 Abs. 2 Bst. a und Art. 40 Abs. 2 BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 5; Monika Hintz, Zivilrechtliche Vorfragen im Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2014 S. 61 ff.; Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Diss. Zürich 2020, S. 90 N. 193, S. 101 f. N. 218 und S. 149 N. 326). Die Nachbarin oder der Nachbar hat in diesem Fall zu befürchten, dass sie oder er einer Voraussetzung für die seinerzeitige Baubewilligung verlustig geht, und bringt damit nicht bloss einen zivilrechtlichen Einwand vor, sondern rügt eine Verletzung der öffentlich-rechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 5; Häusler/Freudiger, Bauen auf einem dienstbarkeitsbelasteten Grundstück, in KPG-Bulletin 2017, S. 122 ff., 125; vgl. auch Sacha Vallati, a.a.O., S. 101 f. N. 218).
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, 5.4 Hier liegt keine dieser Konstellationen vor: Weder sind auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin über eine vorübergehende Inanspruchnahme hinausgehende Arbeiten geplant, weshalb ihre Zustimmung nicht erforderlich ist (vgl. vorne E. 4.3 und hinten E. 7), noch sind für das Bauvorhaben andere privatrechtliche Vereinbarungen erforderlich oder stehen ihm solche entgegen. Dass mit der Parkplatzdienstbarkeit die nach Art. 16 BauG erforderliche Anzahl an Parkplätzen sichergestellt wird und die Beschwerdeführerin mit der Bewilligung des Bauvorhabens der Gemeinde einer Bewilligungsvoraussetzung verlustig geht, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht: In Bezug auf einen der beiden Parkplätze war die eingeräumte Dienstbarkeit mit einer Resolutivbedingung verbunden. Ihr fehlte folglich die Dauerhaftigkeit, weshalb sie von vornherein nicht geeignet war, die Erfüllung einer allfälligen Parkplatzpflicht zu gewährleisten. Der zweite Parkplatz fällt mit der Bewilligung des Bauvorhabens nicht weg. Der Beschwerdeführerin wird vielmehr ein Ersatzparkplatz zur Verfügung gestellt, der sich aus der hier massgeblichen öffentlich-rechtlichen Sicht in hinreichender Nähe des Grundstücks der Beschwerdeführerin befindet (im Umkreis von 300 m; vgl. Art. 55 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 21). Ob die im Dienstbarkeitsvertrag vom 22. Februar 1983 (Akten RSA 4C pag. 109 ff.) für den Standort eines Ersatzparkplatzes vereinbarte Entfernung von maximal 70 m vom alten Standort eingehalten wird, ist eine zivilrechtliche Frage, auf die nicht näher einzugehen ist. Der in diesem Zusammenhang gestellte Beweisantrag, es sei ein Augenschein durchzuführen (Beschwerde S. 9), wird daher mangels Entscheiderheblichkeit abgewiesen. Für die Sicherstellung der Erschliessung der Parzelle der Beschwerdeführerin ist die Parkplatzdienstbarkeit im Übrigen nicht erforderlich, werden doch Einrichtungen für den ruhenden Verkehr (z.B. Abstellplätze, Parkplätze, Parkhäuser) nicht zur Erschliessung gerechnet (Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] und Art. 7 Abs. 2 BauG im Umkehrschluss; Zaugg/Ludwig, a.a.O. Art. 7/8 N. 2; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 19 N. 18). Eine Dienstbarkeit zur Sicherung der Erschliessung besteht unbestrittenermassen nicht (vgl. Auszug aus dem Grundstückdaten-Informationssystem [GRUDIS]). Die Parkplatzdienstbarkeit steht dem Bauvorhaben folglich nicht im Weg.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, 6. 6.1 Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, ihr Grundstück werde nach Abschluss der Arbeiten nicht mehr hinreichend erschlossen sein. Denn durch die Aufhebung und den Rückbau des Bypasses sowie die Erhöhung der Bus-Haltekante an der E.________strasse werde die Zufahrt zu ihrem Grundstück verunmöglicht (Beschwerde S. 10). 6.2 Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG verlange in Übereinstimmung mit Art. 19 RPG, dass die Zufahrt hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführe. Die Fahrstrasse müsse nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen. Vielmehr genüge es, wenn Benutzerinnen und Benutzer sowie Besucherinnen und Besucher mit dem Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage gehen könnten. Das Wegstück solle nach Art. 6 Abs. 2 BauV in der Regel nicht länger als 100 m sein. Der öffentliche Verkehr führe hier hinreichend nahe an das Grundstück heran; die Bushaltestelle befinde sich nur wenige Meter vor dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Dieses sei sodann für die Sanität und Feuerwehr gut erreichbar. Es liege nahe an der E.________strasse und an der F.________strasse und die Einsatzfahrzeuge könnten die Fläche vor dem Grundstück problemlos befahren (angefochtener Entscheid E. 6). 6.3 Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die Parzelle der Beschwerdeführerin auch nach der Fertigstellung des umgestalteten Marktplatzes strassenmässig hinreichend erschlossen sein wird: Als Zufahrt gilt die Strassenverbindung zwischen dem Baugrundstück und dem allgemeinen Strassennetz (Art. 6 Abs. 1 BauV erster Satz). Das Bundesrecht schreibt nicht vor, wie nahe eine Zufahrt an ein Grundstück heranführen muss. Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG bezeichnet die Erschliessung als genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind. Die Fahrstrasse muss also nicht bis zum Grundstück oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen; es genügt, wenn in hinreichende Nähe gefahren und von dort zu Fuss über einen Weg oder eine Treppe zum Gebäude gelangt werden kann. Das Wegstück soll nach Art. 6 Abs. 2 BauV in der Regel nicht länger als 100 m
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, sein (BVR 2008 S. 332 E. 6.6. f.; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 15). Es trifft zu, dass die bisherige Zufahrt von der E.________strasse zum Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin durch die Aufhebung des Bypasses sowie das Anheben der Haltekante der Bushaltestelle aufgehoben wird (vgl. Situationsplan vom 19.12.2024 sowie Foto der aktuellen Situation, Akten BVD 4A nach pag. 46; Situationsplan Strasse vom 15.3.2017, hinten in Akten RSA 4D1). Soweit die Beschwerdeführerin indessen rügt, dadurch sei ihr Grundstück nicht mehr hinreichend erschlossen, lässt sie ausser Betracht, dass ihr Grundstück an der F.________strasse und in unmittelbarer Nähe der E.________strasse liegt, sodass weiterhin hinreichend nahe an dieses herangefahren werden kann. Auch die Erreichbarkeit für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste ist gegeben (act. 7 S. 3; act. 11 S. 3). Abgesehen davon wird sich die Bushaltestelle «B.________» nach Abschluss der Arbeiten in unmittelbarer Nähe des Grundstücks der Beschwerdeführerin befinden. Ein Entzug der Zufahrt im Sinn von Art. 85 Abs. 4 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) liegt damit nicht vor. 7. 7.1 Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, die Vorinstanz sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass sich die Gemeinde auf Art. 74 Bst. a SG berufen könne, um einen Teil ihres Grundstücks für die Bauarbeiten in Anspruch zu nehmen. Die Gemeinde habe nicht dargetan, dass sich der Eingriff nur mit unverhältnismässigem Aufwand vermeiden liesse. Werde auf fremdem Boden gebaut, müsse das Baugesuch von der Grundeigentümerin mitunterzeichnet werden; sie habe jedoch ihre Zustimmung zu den geplanten Arbeiten nicht erteilt (Beschwerde S. 5; act. 11 S. 2). 7.2 Die Vorinstanz hat erwogen, die Gemeinde weise eine kleine Fläche auf der Parzelle der Beschwerdeführerin entlang der Grundstücksgrenze als Anpassungsfläche aus. Anstösserinnen und Anstösser müssten gemäss Art. 74 Bst. a SG Eingriffe dulden, die sich aus Massnahmen des Strassenbaus und -unterhalts im Bereich der Grundstücksgrenze unweigerlich ergeben, wenn der Eingriff nur mit unverhältnismässigem Aufwand vermieden werden könnte. Das treffe hier zu, da die Gemeinde auf ihrer Parzelle Natur-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, steinpaneele verlegen wolle und an der Parzellengrenze eine Schlitzrinne plane. Nur so könne ein mängelfreier Übergang auf das Grundstück der Beschwerdeführerin gewährleistet werden (angefochtener Entscheid E. 3d). – Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden: Art. 74 Bst. a SG hat analog Art. 136 BauG Eigentumsbeschränkungen von untergeordneter Bedeutung zum Inhalt, die von Eigentümerinnen und Eigentümern geduldet werden müssen, wobei unnötige Beeinträchtigungen zu vermeiden sind (Vortrag des Regierungsrats zum SG, in Tagblatt des Grossen Rates 2008, Beilage 2, S. 23 zu Art. 74 SG). Solche Eigentumsbeschränkungen sind üblich und haben regelmässig keine bzw. nur geringfügige Auswirkungen auf die Benützung und Bewirtschaftung eines Grundstücks (vgl. betreffend Beleuchtungskandelaber VGE 2014/163 vom 2.9.2015 E. 4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 136 N. 1). Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin wird die Schlitzrinne nicht auf ihrer, sondern auf der gemeindeeigenen Parzelle errichtet (vgl. vorne E. 4.3). Die Parzelle der Beschwerdeführerin wird, wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat (angefochtener Entscheid E. 3d), nur im Grenzbereich vorübergehend beansprucht, um einen nahtlosen Übergang zwischen der Parzelle der Gemeinde und jener der Beschwerdeführerin zu gewährleisten. Das Versetzen der geplanten Schlitzrinne, wie von der Beschwerdeführerin vorgeschlagen, wäre mit Blick auf den Anschluss an das im Rahmen des Projekts «Umgestaltung Marktplatz» bewilligte Entwässerungssystem mit unverhältnismässigem Aufwand verbunden. Den diesbezüglichen Ausführungen der Gemeinde ist zuzustimmen (act. 9 S. 2). Hinzu kommt, dass auch bei einer Versetzung der Schlitzrinne eine vorübergehende Inanspruchnahme der Parzelle der Beschwerdeführerin nicht ausgeschlossen werden könnte, zumal die derzeit bestehende Rinne zur Entwässerung ebenfalls an der Parzellengrenze liegt (Akten BVD 4A nach pag. 46). Der minimale und bloss vorübergehende Eingriff ist somit von der Beschwerdeführerin hinzunehmen. 8. 8.1 Der angefochtene Entscheid hält somit der Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde erweist sich als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweier-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, besetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). 8.2 Bei diesem Prozessausgang hat die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2’000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3’500.-- entnommen. Der Restbetrag von Fr. 1’500.-- wird der Beschwerdeführerin nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 4. Zu eröffnen: - Beschwerdeführerin - Beschwerdegegnerin (mit Beilage: Doppel der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 19.12.2025) - Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (mit Beilage: Doppel der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 19.12.2025)
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.01.2026, Nr. 100.2025.67U, und mitzuteilen: - Regierungsstatthalteramt Seeland Der Abteilungspräsident: Der Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.