100.2024.360U STE/SCN/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 6. Oktober 2025 Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident Verwaltungsrichterin Steinmann Gerichtsschreiberin Schaller 1. A.________ 2. B.________ beide vertreten durch Rechtsanwältin … Beschwerdeführende gegen C.________ vertreten durch Rechtsanwalt … Beschwerdegegner und Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern sowie Einwohnergemeinde Spiez Abteilung Hochbau, Planung, Umwelt, Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, betreffend Baubewilligung; Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. Oktober 2024; BVD 110/2024/46) Prozessgeschichte: A. Am 16. Juni 2023 reichte C.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) Spiez ein Baugesuch ein für den Abbruch des Zweifamilienhauses mit Nebengebäuden und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf seiner in der Wohnzone W3 liegenden Parzelle Spiez Gbbl. Nr. 1________. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen A.________ und B.________, die Eigentümerin und der Nutzniesser des westlich an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Spiez Gbbl. Nr. 2________, Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 29. Februar 2024 erteilte die EG Spiez die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab. B. Gegen den Gesamtentscheid erhoben A.________ und B.________ am 28. März 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Diese wies die Beschwerde einschliesslich eines Sistierungsantrags mit Entscheid vom 24. Oktober 2024 ab, soweit sie darauf eintrat, ersetzte von Amtes wegen den von der EG Spiez bewilligten Umgebungsplan vom 9. August 2023 durch den aktualisierten Umgebungsplan vom 18. Juli 2024 und erteilte die Strassenanschlussbewilligung nach Art. 85 Abs. 1 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, C. Dagegen haben A.________ und B.________ am 22. November 2024 gemeinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern (Bauabschlag). Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung mit weiteren Abklärungen an die Vorinstanz zurückzuweisen, subeventuell das Verfahren zu sistieren. C.________ und die BVD beantragen mit Beschwerdeantwort vom 19. Dezember 2024 bzw. Vernehmlassung vom 12. Dezember 2024, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Mit Eingabe vom 10. Dezember 2024 hat die EG Spiez auf eine Stellungnahme verzichtet. Erwägungen: 1. 1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid als Eigentümerin bzw. Nutzniesser der westlich direkt an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle Nr. 2________ besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, 2. Die Beschwerdeführenden berufen sich vorab auf eine Baubeschränkung, die als Dienstbarkeit zu Gunsten ihres Grundstücks Nr. 2________ und zu Lasten der Bauparzelle Nr. 1________ im Grundbuch eingetragen ist (Beilage 14 zur Beschwerde, act. 1C). 2.1 Die Vorinstanz ist auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, weil die Baubeschränkung keine notwendige Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens sei. Es handle sich um eine zivilrechtliche Vereinbarung ohne öffentlich-rechtliche Relevanz, die im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen, sondern auf dem Zivilweg durchzusetzen sei. Die Rüge eines Verstosses gegen die Baubeschränkung liege folglich ausserhalb des Streitgegenstands (angefochtener Entscheid E. 2d). Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, die Baubeschränkung entspreche dem damals geltenden Bebauungsplan für das Quartier ... Danach dürften auf dem Baugrundstück lediglich Bauten mit maximal zwei Etagen gebaut werden, die in ihrer äusseren Form dem örtlichen Charakter entsprechen. Zudem seien die Pläne für ein Bauvorhaben den Eigentümerinnen und Eigentümern der berechtigten Parzelle zur Genehmigung vorzulegen. Der Grund für die Dienstbarkeitserrichtung habe somit in den Vorgaben der Bebauungspläne und damit im öffentlichen Recht gelegen, weshalb die Dienstbarkeit öffentlich-rechtliche Relevanz habe und im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu berücksichtigen sei. Andernfalls sei das Baubewilligungsverfahren zu sistieren und dem Beschwerdegegner Frist anzusetzen «zur zivilrechtlichen Klärung der Angelegenheit betreffend die Baubeschränkung» (Beschwerde S. 6 ff.). 2.2 Wie die BVD zutreffend erläutert hat, ist im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht über privatrechtliche Verhältnisse zu entscheiden, sondern lediglich zu prüfen, ob ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspricht (Art. 2 BauG). Für die Durchsetzung privatrechtlicher Verhältnisse sind die Betroffenen auf den Zivilweg zu verweisen. Ausgenommen sind einzig privatrechtliche Tatbestände, die von der Baugesetzgebung vorausgesetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt werden wie z.B. beim Bauen auf fremdem Grund das Einverständnis
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, der Grundeigentümerschaft (Art. 10 Abs. 2 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]) oder die rechtliche Sicherstellung einer über fremden Boden führenden Zufahrt (BVR 2004 S. 412 E. 3.2, 2004 S. 385 E. 4; vgl. zum Ganzen Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 2 N. 4a; Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Diss. Zürich 2020, S. 48 N. 106 f.; Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Bd. I, 1976, S. 25 f. mit weiteren Hinweisen). Dienstbarkeiten mit öffentlich-rechtlicher Relevanz haben entweder die Sicherstellung der dauerhaften Erschliessung oder eine erlaubte Abweichung von den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zum Inhalt und bilden insoweit eine notwendige Voraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens (Sacha Vallati, a.a.O., S. 56 N. 127, S. 169 ff. N. 376, 381 ff.). Das trifft auf die hier umstrittene Baubeschränkung nicht zu. Als bauhindernde Dienstbarkeit ist sie ohne öffentlich-rechtliche Relevanz und damit im Baubewilligungsverfahren unbeachtlich, wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat. Auf die Ausführungen der Parteien zum Bestand und Inhalt der Baubeschränkung ist deshalb nicht weiter einzugehen (Beschwerde S. 6 ff.; Beschwerdeantwort S. 4 ff.). Bei diesem Ergebnis besteht weder Anlass, das Verfahren zu sistieren (Art. 38 VRPG), noch den Bebauungsplan für das Quartier … zu edieren; der Beweisantrag wird abgewiesen. 3. Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die BVD habe zu Unrecht eine Gehörsverletzung durch die Gemeinde verneint. 3.1 Die Vorinstanz räumte ein, dass die Planungs-, Umwelt- und Baukommission der EG Spiez (nachfolgend: PUB) dem Bauvorhaben bereits mit Beschluss vom 16. Januar 2024 und damit vor Eingang der Schlussbemerkungen der Beschwerdeführenden vom 1. Februar 2024 zustimmte. Der Gesamtentscheid sei allerdings erst am 8. März 2024 (richtig: 29.2.2024), d.h. mehr als einen Monat nach Eingang der Schlussbemerkungen ergangen. Die Gemeinde hätte demnach ohne weiteres auf ihren Beschluss zurückkommen und erneut in der Kommissionssitzung über das Vorhaben befinden
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, können, wären die Ausführungen der Beschwerdeführenden in ihrer letzten Eingabe geeignet gewesen, den Entscheid über die Erteilung bzw. Nichterteilung der Baubewilligung wesentlich zu beeinflussen. Zudem sei der Gesamtentscheid auf alle wesentlichen Rügen der Beschwerdeführenden eingegangen, was von ihnen auch nicht bestritten werde (angefochtener Entscheid E. 3b). Die Beschwerdeführenden wenden dagegen ein, es sei nicht Sache des Bauverwalters oder einer anderen Verfahrensführung zu filtern, welche Informationen für die Baubewilligungsbehörde von Relevanz seien und welche nicht. Vielmehr hätten der PUB für ihren Beschluss sämtliche Fakten vorliegen müssen (Beschwerde S. 10 f.). 3.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG) verlangt unter anderem, dass sich Betroffene vor Erlass eines Entscheids, der in ihre Rechtsstellung eingreift, zur Sache äussern können und die Behörde die Vorbringen der Betroffenen tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt (statt vieler: BGE 148 III 30 E. 3.1, 147 I 433 E. 5.1; BVR 2018 S. 281 E. 3.1; zum Ganzen Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 2, 15 und 28 sowie Art. 52 N. 6 f.). 3.3 Die PUB ist in der EG Spiez unter Vorbehalt abweichender Regelungen die Baubewilligungsbehörde (Art. 613 Abs. 1 des Baureglements der EG Spiez vom 24. November 2013 [nachfolgend: BauR], einsehbar unter: <www.spiez.ch>, Rubriken «Verwaltung/Downloadbereich/Reglemente/Verordnungen»). Die Beschwerdeführenden haben nach zweimalig erstreckter Frist am 1. Februar 2024 Schlussbemerkungen eingereicht, in denen sie sich zur Stellungnahme der Bauherrschaft vom 25. Oktober 2023 und zur Situationsanalyse und den Berichten der kommunalen Fachberatung Gestaltung äusserten (Vorakten Gemeinde 4B pag. 31 und 95). Die PUB hat allerdings bereits in ihrer Sitzung vom 16. Januar 2024 beschlossen, das Baugesuch zu bewilligen und die Einsprachen abzuweisen (Protokollauszug vom 16.1.2024, Vorakten Gemeinde 4B pag. 29). Es trifft folglich zu, dass die Schlussbemerkungen beim Beschluss vom 16. Januar 2024 nicht berücksichtigt werden konnten, da sie noch gar nicht vorlagen. Der Gesamtentscheid datiert aber erst vom 29. Februar 2024. Er erwähnt die Schluss-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, bemerkungen der Beschwerdeführenden (S. 3 Ziff. 1.3), behandelt deren Rügen ausführlich und ist nicht nur von der Verfahrensleiterin Hochbau, sondern auch von der Präsidentin der PUB unterzeichnet. Wie schon die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, hätte die PUB ohne weiteres auf ihren Beschluss zurückkommen und eine erneute Kommissionssitzung abhalten können, wenn deren Vorsitzende oder Sekretärin (vgl. Anhang I der Gemeindeordnung der EG Spiez vom 26. November 2000, einsehbar unter: <www.spiez.ch>, Rubriken «Verwaltung/Downloadbereich/Reglemente/Verordnungen») dies aufgrund der Eingabe der Beschwerdeführenden für erforderlich gehalten hätten. Zudem geht der Gesamtentscheid auf alle Punkte ein, die in den Schlussbemerkungen von den Beschwerdeführenden vorgebracht wurden (angefochtener Entscheid E. 3b). Das bestreiten die Beschwerdeführenden auch nicht. Es ist somit keine Gehörsverletzung zu erkennen, eine Rückweisung zur Neubeurteilung der Sache an die Vorinstanz rechtfertigt sich nicht. Das gilt selbst dann, wenn im Vorgehen der Gemeinde ein (nicht schwerwiegender) Verfahrensfehler erblickt werden sollte. 4. Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, das Bauvorhaben weise drei und nicht zwei Vollgeschosse auf. 4.1 Gemäss Art. 212 Abs. 1 BauR sind in der Wohnzone W3 drei Vollgeschosse zulässig. Ein Untergeschoss zählt nach Art. 212 Abs. 5 Bst. g BauR als Vollgeschoss, wenn die Oberkante des Erdgeschossbodens im Mittel mehr als 1,2 m über dem fertigen Terrain liegt oder das Untergeschoss mehr als 60 % der Bruttogeschossfläche eines Vollgeschosses ausmacht. 4.2 Die Vorinstanz hat festgehalten, das erste und zweite Obergeschoss würden unbestrittenermassen Vollgeschosse darstellen. Strittig sei einzig, ob auch das Erdgeschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Dieses überrage das fertige Terrain im Mittel um weniger als 1,2 m. Die im Plan «Berechnung über/unter Boden» vom 15. Mai 2023 aufgeführten Flächen zwischen Oberkant Erdgeschossboden und fertigem Terrain liessen sich anhand der betreffenden Massangaben im Baugesuchsplan «Fassa-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, den/Schnitte» vom 30. Mai 2024 überprüfen. Zudem ergebe sich aus den Grundrissplänen, dass die Bruttogeschossfläche des Erdgeschosses weniger als 60 % der Bruttogeschossfläche eines Vollgeschosses betrage (angefochtener Entscheid E. 4c). Die Beschwerdeführenden stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, neben den zwei Obergeschossen stelle auch das Erdgeschoss ein Vollgeschoss dar. Einerseits sei die Reserve zum Mittel von 1,2 m über dem fertigen Terrain derart klein, dass die Überschreitung bei der fertiggestellten Baute höchstwahrscheinlich sei. Andererseits habe die Wohnung im Erdgeschoss als einzige Wohnung direkten Zugang zu einem Kellerraum mit Fenster. Es sei davon auszugehen, dass dieser ebenfalls als Wohnraum genutzt werde und entsprechend zur Bruttogeschossfläche hinzuzurechnen sei (Beschwerde S. 11). 4.3 Wie es sich damit verhält, kann offenbleiben. Denn wie bereits die BVD ausgeführt hat und die Beschwerdeführenden auch nicht bestreiten, ist in der betroffenen Wohnzone W3 ein drittes Vollgeschoss ohnehin zulässig (vgl. vorne E. 4.1). Das projektierte Gebäude hält somit die zulässige Geschosszahl offensichtlich ein; die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet. 5. Weiter bemängeln die Beschwerdeführenden wie bereits vor der Vorinstanz, die Gemeinde sei zu Unrecht mehrfach von den Empfehlungen und Anträgen ihrer Fachberatung Gestaltung abgewichen, und das Bauvorhaben widerspreche den kommunalen Ästhetikvorschriften. 5.1 Die BVD hat erwogen, es sei an der Baubewilligungsbehörde zu entscheiden, ob ein Bauvorhaben den Vorschriften über Ortsbild-, Landschaftsund Baudenkmalschutz entspreche. Fachberichte seien für die Behörde nicht verbindlich; sie unterlägen der freien Beweiswürdigung. Die Behörde räume Fachberichten zwar regelmässig einen erheblichen Stellenwert ein und auferlege sich bei ihrer Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung, sie sei aber nicht daran gebunden (angefochtener Entscheid E. 5c). Im Anschluss daran präsentierte die Vorinstanz die massgeblichen Ästhetikvorschriften
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, (angefochtener Entscheid E. 6b) und setzte sich ausführlich mit den Rügen der Beschwerdeführenden und namentlich mit den fortbestehenden Abweichungen von den Fachberichten der Fachberatung Gestaltung auseinander (angefochtener Entscheid E. 6c-g). Sie kam zum Schluss, da das Vorhaben weder in einem Ortsbildschutzgebiet noch in der Nähe von nennenswerten Schutzobjekten liege und sich das Gebäude auch unter Berücksichtigung der gewählten Zugangslösung sowie der Dachaufbauten harmonisch in die Umgebung einfüge, könnten vom Beschwerdegegner keine weiteren Anpassungen verlangt werden. Der geplante Neubau ordne sich gut in das Ortsbild ein und ergebe mit den bestehenden Bauten eine gute Gesamtwirkung im Sinn von Art. 411 Abs. 1 BauR (angefochtener Entscheid E. 6h). 5.2 Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen, überzeugt nicht: Zunächst machen sie geltend, die Baubewilligungsbehörde habe sich an die Beurteilung des Fachgremiums zu halten; dieses werde schliesslich genau dafür eingesetzt, damit die Beurteilung, ob ein Objekt mit dem Ortsbild verträglich ist oder nicht, fachgerecht erfolge. Wenn die Baubewilligungsbehörde anschliessend dennoch davon abweichen dürfe, werde der Sinn und Zweck dieser Gremien vereitelt (Beschwerde S. 11 f.). – Wie bereits die BVD erläutert hat, konsultiert die Baubewilligungsbehörde die zuständigen kantonalen Fachstellen, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände hinsichtlich der Beeinträchtigung des Ortsbilds oder der Landschaft bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind (Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD). Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, können diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). In der EG Spiez besteht mit der Fachberatung Gestaltung eine solche örtliche Fachstelle (angefochtener Entscheid E. 5b; BVR 2025 S. 281 E. 4.2.2). Gemäss Art. 421 Abs. 1 BauR zieht das zuständige Organ der Gemeinde unabhängige und in Gestaltungsfragen ausgewiesene Fachleute bei, welche die Bauwilligen und die Baubewilligungsbehörden in allen Fällen beraten, die für das Orts- und Landschaftsbild von Bedeutung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische Fragen aufwerfen. Die Fachberatung Gestaltung formuliert anschliessend Empfehlungen zuhanden der Baubewilligungsbehörde (Art. 421 Abs. 2 BauR). Fachberichte sind für die Behörden zwar nicht verbindlich; ihnen wird aber regelmässig ein erheblicher Stellenwert eingeräumt und es wird nur in be-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, gründeten Fällen von ihnen abgewichen (zum Beweiswert von Fachberichten BVR 2009 S. 481 E. 2.1; Michel Daum, a.a.O., Art. 19 N. 55 und 58). Sowohl die Gemeinde als auch die Vorinstanz haben ausführlich begründet, weshalb in den zwei zuletzt noch bemängelten Punkten Erschliessung und Schleppgauben von den Empfehlungen der Fachberatung Gestaltung abgewichen werden durfte. Ob diese Einschätzungen inhaltlich korrekt waren, bleibt zu prüfen. Das Vorgehen ist aber entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden grundsätzlich nicht zu beanstanden. 5.3 Weiter bestreiten die Beschwerdeführenden nicht, dass die baupolizeilichen Masse eingehalten sind; die Ästhetikvorschriften müssten aber entgegen den Ausführungen der Vorinstanz weitere Einschränkungen zur Folge haben. Im betroffenen Quartier fänden sich lediglich Ein- und Zweifamilienhäuser, das Bauvorhaben weise hingegen sechs Wohnungen auf. Von der Strasse aus betrachtet entstehe optisch ein sechsstöckiges Gebäude: Der Neubau werde mehr als doppelt so hoch sein wie die umliegenden Gebäude, völlig überdimensioniert und klobig wirken und passe nicht in die Umgebung. Dies habe auch die Fachberatung Gestaltung in ihrem letzten Bericht so beurteilt und eine erneute Überarbeitung des Projekts verlangt. «Die Gesamtwirkung des Vorhabens» lasse sich somit nicht in das Ortsbild integrieren und sei entsprechend nicht bewilligungsfähig (Beschwerde S. 12 f.). – Wie bereits die Vorinstanz zutreffend und detailliert erwogen hat, treffen diese Ausführungen nicht zu: Auf dem östlichen Nachbargrundstück Spiez Gbbl. Nr. 3________ und auf den umliegenden südlichen Grundstücken befinden sich bereits mehrere Mehrfamilienhäuser mit ähnlichen Dimensionen und deutlich mehr als zwei Wohnungen (Projektanalyse vom 20.5.2021, Vorakten Gemeinde 4C pag. 48; Beschwerdeantwort S. 10; vgl. auch Geoportal des Kantons Bern, einsehbar unter: <www.map.apps.be.ch>). Es ist also nicht so, dass im betroffenen Quartier nur Ein- und Zweifamilienhäuser bestehen. Wohl grenzt die Bauparzelle im Norden an die Wohnzone W2, wo entsprechend kleinere Wohngebäude zu finden sind; eine optische Abweichung gegenüber diesem Quartierteil lässt sich aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsmasse aber nicht vermeiden. Es liegt zudem in der Natur der Sache, dass Gebäude am Hang von der Talseite her höher wirken als solche auf flachem Gelände. Den Beschwerdeführenden kann deshalb nicht gefolgt werden, wenn sie allein deshalb geltend machen, das Gebäude wirke völlig
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, überdimensioniert. Die Fachberatung Gestaltung hat in ihrem letzten Bericht vom 28. Juli 2022 die Gesamtwirkung des Bauvorhabens auch nicht mehr bemängelt, sondern lediglich noch die Schleppgauben und die Erschliessungssituation (vgl. E. 5.4 und 5.5 hiernach). Zudem hat sie die Bauherrschaft darauf hingewiesen, dass sie den Bereich zwischen Einstellhalle und Gebäude sinnvoll und ausreichend zu bepflanzen habe, damit das Wohnhaus von der …strasse aus als Gebäude mit separater Tiefgarage und nicht als sechsgeschossige Baute wahrgenommen wird. Diese Vorgabe wurde umgesetzt (vgl. Plan Fassaden Schnitte 1:100 vom 30.5.2023, Vorakten Gemeinde 4B pag. 71). Weiter hat die Vorinstanz zutreffend dargelegt, dass das Vorhaben die baupolizeilichen Vorschriften namentlich betreffend Ausnützung einhält und Ästhetikvorschriften Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung in der Regel nicht wesentlich einschränken dürfen (BGE 115 Ia 363 E. 3a; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3). Unzulässig sind daher insbesondere Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten. Das gilt auch im Anwendungsbereich von positiven Ästhetikklauseln, die wie hier eine gute Gesamtwirkung verlangen (Art. 411 BauR) und damit strenger sind als das Verunstaltungsverbot gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG (vgl. etwa BGE 145 I 52 E. 4.4; BVR 2019 S. 51 [VGE 2017/351 vom 14.11.2018] nicht publ. E. 12.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15). Der Bauherrschaft steht es grundsätzlich zu, die maximal zulässigen Baumasse auszuschöpfen, da auch die haushälterische Nutzung des Bodens und die Siedlungsentwicklung nach innen öffentliche Interessen darstellen (BGE 145 I 52 E. 4.4). Dem entgegenstehende öffentliche Interessen sind nicht ersichtlich. Soweit die Beschwerdeführenden die Dimensionen des Gebäudes aus Gründen der Ästhetik für unzulässig halten, kann ihnen somit nicht gefolgt werden. 5.4 Bezüglich der Zugangssituation wiederholen die Beschwerdeführenden lediglich, dass die Empfehlungen der Fachberatung Gestaltung nicht umgesetzt würden (Beschwerde S. 13). – Die Vorinstanz hat einlässlich begründet, weshalb sie für den Zugang zum Gebäude eine Abweichung von der Empfehlung der Fachberatung Gestaltung als zulässig erachtet. Sie hat namentlich ausgeführt, dass andere Erschliessungsvarianten zwar denkbar seien, die vorgesehene Lösung die Gesamtwirkung des Vorhabens aber nicht massgeblich beeinflusse und gestützt auf die Ausführungen der Bau-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, herrschaft nachvollziehbar sei. Der Eingang liege – talseitig betrachtet – auf der rechten Seite des Gebäudes. Durch seine Positionierung und die abgeschrägte Stützmauer trete er weniger in Erscheinung als noch bei den vorangehenden Projektversionen. Mit dieser Anpassung falle der Eingang nicht mehr sofort ins Auge bzw. wirke von der …strasse aus betrachtet deutlich weniger auffällig (angefochtener Entscheid E. 6f; vgl. auch die Ausführungen der Gemeinde im Gesamtentscheid vom 29.2.2024 E. 3.4 S. 6 f.). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführenden nicht auseinander. Damit vermögen sie die überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz nicht in Zweifel zu ziehen; der angefochtene Entscheid ist folglich auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden. 5.5 Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, die Schleppgauben würden die klobige Wirkung des Bauvorhabens zusätzlich verstärken und somit den Gesamteindruck verschlechtern. Auch die Fachberatung Gestaltung habe die Schleppgauben bemängelt und der Beschwerdegegner habe deren Vorschläge nicht umgesetzt. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz verbessere die Verlängerung des Dachs die Gesamterscheinung nicht (Beschwerde S. 14). – Auch in diesem Punkt hat die Vorinstanz begründet, weshalb sie von der Empfehlung der Fachberatung Gestaltung abgewichen ist, und die Beschwerdeführenden setzen sich nicht substanziiert damit auseinander. Der Beschwerdegegner hat die Schleppgauben als Kompensation für die reduzierte Kniewandhöhe im Dachgeschoss eingeplant, nachdem er auf Empfehlung der Fachberatung Gestaltung hin die Höhe des Gebäudes um 1 m reduzierte (Schreiben des Beschwerdegegners vom 14.6.2022, Vorakten Gemeinde 4C pag. 50). Er hat wie empfohlen die Traufe über die gesamte Dachlänge durchgezogen, wodurch die Schleppgauben als Dachaufbauten und nicht mehr als Teil der Fassade wahrgenommen werden. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass dadurch die Wahrnehmung des Gebäudes verbessert wurde. Somit ist lediglich die Empfehlung nicht umgesetzt, wonach eine Reduktion der Dimensionen der Schleppgauben anzustreben sei. Die Schleppgauben halten die vorgegebenen baupolizeilichen Masse ein (vgl. insb. Art. 414 Abs. 5 BauR; Plan Fassaden Schnitte 1:100 vom 30.5.2023, Vorakten Gemeinde 4B pag. 71; Gesamtentscheid vom 29.2.2024 Ziff. 3.4, Vorakten Gemeinde 4B pag. 23). Auch insoweit kann vom Beschwerdegegner folglich keine weitere Reduktion der Da-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, chaufbauten verlangt werden, zumal keine öffentlichen Interessen ersichtlich sind, die weitere Einschränkungen rechtfertigen würden. Somit ist das Fazit der Vorinstanz, auch bezüglich Schleppgauben werde das Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erzielen, nicht zu beanstanden. 5.6 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz das Bauvorhaben zu Recht als mit den massgeblichen Ästhetikvorschriften vereinbar erklärt. Weitere Beweismassnahmen sind entbehrlich. Der Antrag der Beschwerdeführenden, zusätzlich zur Fachberatung Gestaltung sei die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) zu konsultieren (Beschwerde S. 13), wird abgewiesen. 6. Umstritten ist weiter, ob das geplante Gebäude einen untragbaren Schattenwurf auf das Grundstück der Beschwerdeführenden versursacht und die Aussicht in unzulässigem Mass einschränkt. 6.1 Gemäss den Beschwerdeführenden wird insbesondere die Sonneneinstrahlung am Morgen komplett verhindert. Zudem werde die Aussicht durch den mächtigen Neubau in unzulässigem Mass eingeschränkt (Beschwerde S. 14 f.). 6.2 Nach Art. 24 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nicht zu Einwirkungen auf die Nachbarschaft führen, die der Zonenordnung widersprechen. Darunter fallen auch negative Immissionen, die sich aus der blossen Existenz von Bauten und Anlagen ergeben (z.B. Lichtentzug, Schattenwurf, Beeinträchtigung der Aussicht und dergleichen). Mit der zonengemässen Nutzung verbundene Einwirkungen müssen jedoch grundsätzlich geduldet werden (Art. 89 Abs. 2 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; BVR 2005 S. 443 E. 3.1; VGE 2015/338 vom 12.9.2016 E. 6.2 [bestätigt durch BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 8 Bst. a und N. 31 Bst. a). – Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass das geplante Gebäude kein Hochhaus im Sinn von Art. 20 Abs. 1 BauG ist, für das spezifische Vorschriften zur Beschattungstoleranz zur Anwendung kämen, und allen massgebenden öffentlich-rechtlichen Normen
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, entspricht, weshalb der Schattenwurf und die allenfalls eingeschränkte Aussicht für die benachbarten Grundstücke im Baubewilligungsverfahren nicht in Frage gestellt werden könnten bzw. geduldet werden müssten (angefochtener Entscheid E. 7). Die Beschwerde erweist sich folglich auch in diesem Punkt als unbegründet. 7. Schliesslich bestreiten die Beschwerdeführenden, dass das Bauvorhaben eine genügende Anzahl Besucherparkplätze aufweist. 7.1 Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die Zweckänderung von Bauten und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht, so ist dafür auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu errichten (Art. 16 Abs. 1 BauG). Die Bauverordnung stellt für die Bemessung des Parkplatzbedarfs von Motorfahrzeugen und Fahrrändern auf Erfahrungswerte und Durchschnittszahlen ab und definiert für Motorfahrzeuge Bandbreiten, innerhalb denen die Bauherrschaft die Anzahl festlegt, einerseits für die Wohnnutzung und andererseits für die übrige Nutzungen (Art. 17 BauG i.V.m. Art. 50 ff. BauV). Für die Wohnnutzung ergibt sich die Bandbreite aus der Anzahl Wohnungen (Art. 51 Abs. 1 und 2 BauV). Von der Bandbreite kann nur abgewichen werden, wenn besondere Verhältnisse vorliegen (Art. 54 BauV). 7.2 Gemäss den Beschwerdeführenden sind zwei Besucherparkplätze zu wenig. Es sei vorprogrammiert, dass Besucherinnen und Besucher ihre Fahrzeuge auf den Nachbargrundstücken oder am Strassenrand abstellen würden. Bereits heute seien die Parkplätze im Quartier sehr knapp (Beschwerde S. 15). – Die Bandbreite für die Wohnnutzung mit über vier Wohnungen beträgt 0,5 bis 2 Abstellplätze pro Wohnung (Art. 51 Abs. 2 BauV). Für die sechs Wohnungen sind 12 Parkplätze vorgesehen, 10 davon in der Einstellhalle und zwei im vorderen Bereich der Einstellhalle als Besucherparkplätze (vgl. Plan Grundrisse 1:100 vom 30.5.2023, Vorakten Gemeinde 4B pag. 71; Nachweis Abstellplätze für Motorfahrzeuge vom 22.5.2023, Vor-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, akten Gemeinde 4B pag. 9). Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, ist somit das Maximum an Abstellplätzen für Motorfahrzeuge ausgeschöpft. Besondere Verhältnisse, die nach Art. 54 BauV ein Überschreiten der Bandbreite rechtfertigen würden, sind weder ersichtlich noch dargetan. Zwei Besucherparkplätze sind mit Blick auf die öffentlichen Parkplätze in der Umgebung und den guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr hinreichend und begründen keine besonderen Verhältnisse. Gegen allfälliges Falschparkieren könnte polizeilich und gegebenenfalls zivilrechtlich vorgegangen werden (angefochtener Entscheid E. 9b). Der angefochtene Entscheid ist auch insoweit nicht zu beanstanden. 8. 8.1 Nach dem Gesagten erweisen sich die von den Beschwerdeführenden gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwände als offensichtlich unbegründet. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Die Beschwerde ist abzuweisen. Für eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zum Beizug der OLK und anschliessender Neubeurteilung besteht bei diesem Ergebnis kein Anlass (Beschwerde S. 15). 8.2 Bei diesem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Beschwerdeführenden unter Solidarhaft die Verfahrenskosten zu tragen und dem Beschwerdegegner zudem die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 sowie Art. 106 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdegegners vom 2. September 2025 gibt mit Ausnahme eines Rechnungsfehlers (3 % von Fr. 1'500.-- sind Fr. 45.--, nicht Fr. 45.50) zu keinen Bemerkungen Anlass.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 06.10.2025, Nr. 100.2024.360U, Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Antrag der Beschwerdeführenden auf Sistierung des Verfahrens wird abgewiesen. 2. Die Beschwerde wird abgewiesen. 3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden den Beschwerdeführenden auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 5'000.-- entnommen. Der Restbetrag von Fr. 3'000.-- wird den Beschwerdeführenden nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils zurückerstattet. 4. Die Beschwerdeführenden haben dem Beschwerdegegner die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 1'670.15 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen. 5. Zu eröffnen: - Beschwerdeführende - Beschwerdegegner - Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern - Einwohnergemeinde Spiez Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.