1/6 Direktion für Inneres und Justiz
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Unsere Referenz: 2025.DIJ.10258 Beschwerdeentscheid vom 9. Dezember 2025 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum Der Beschwerdeführer hat keine Hauptwohnsitzbestätigung eingereicht. Er will die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung mittels anderer «sachdienlicher Unterlagen» nachweisen, hat diese aber verspätet eingereicht (E. 3.4). Im Übrigen wären die Unterlagen auch inhaltlich ungenügend (E. 5).
Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel Le recourant n’a remis aucune attestation relative à son domicile principal. Tenant à démontrer au moyen d’autres «pièces utiles» qu’il remplit les conditions de l’exonération fiscale a posteriori, il les a toutefois remises trop tard (c. 3.4). Au surplus, ces pièces seraient insuffisantes au plan matériel également (c. 5).
Prozessgeschichte
A. A. _________________ erwarb am 9. März 2022 (Tagebucheintrag) zusammen mit seinem Bruder B. _________________ die Grundstücke C. ____ Gbbl. Nrn. 1000-1 und 2000-2 am D. _______ in E. _____. Die Brüder stellten ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer. Mit Stundungsverfügung vom 7. März 2023 wurde die Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 12'006.-- für eine Dauer von drei Jahren ab Grundstückserwerb gestundet. Mit Verfügung vom 28. März 2025 wies das Grundbuchamt F. _________ (GBA) das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung teilweise ab und hob die Stundungsverfügung auf. Die dem Anteil von A. _________________ entsprechend gestundete Steuer von Fr. 6'003.-- (…) sei dem veranlagenden Grundbuchamt zu bezahlen. Der Anteil von B. _________________ im Betrag von Fr. 6'003.-- sei von der Handänderungssteuer befreit. Hiergegen erhob A. _________________ am 10. April 2025 Einsprache. Mit Einspracheverfügung vom 26. Mai 2025 verfügte das GBA soweit hier interessierend Folgendes:
2/6 1. Die Einsprache wird abgewiesen und die Verfügung vom 28. März 2025 wird bestätigt. […]. 2. Die dem Anteil von A. _________________ entsprechend gestundete Steuer von Fr. 6'003.-- […] sind dem veranlagenden Grundbuchamt zu bezahlen. 3. Der Anteil von B. _________________ im Betrag von Fr. 6'003.-- ist von der Handänderungssteuer befreit. B. Gegen die Einspracheverfügung des GBA hat A. _________________ am 25. Juni 2025 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) erhoben. A. _________________ beantragt, es seien die Dispositiv-Ziff. 1, 2, 5 und 6 der Einspracheverfügung des GBA vom 26. Mai 2025 aufzuheben; eventuell seien sie in Wiedererwägung zu ziehen. A. _________________ Anteil im Betrag von Fr. 6'003.-- sei von der Handänderungssteuer zu befreien. Mit Beschwerdevernehmlassung vom 24. Juli 2025 beantragt das GBA, die Beschwerde sei abzuweisen. Von der Gelegenheit, sich zur Beschwerdevernehmlassung zu äussern, hat A. _________________ keinen Gebrauch gemacht.
Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1. 1.1 Gegen die Einspracheverfügung des GBA kann nach Art. 27 Abs. 2 des Handänderungssteuergesetzes vom 18. März 1992 (HStG; BSG 215.326.2) Beschwerde bei der DIJ erhoben werden. Die DIJ ist somit zuständig, die vorliegende Beschwerde zu beurteilen. 1.2 Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist mit seinen Anträgen nicht durchgedrungen. Er ist durch die angefochtene Verfügung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 65 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Der Beschwerdeführer ist somit zur Beschwerde an die DIJ befugt. Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 67 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.3 Die DIJ überprüft die angefochtene Verfügung auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts, andere Rechtsverletzungen einschliesslich Rechtsfehler bei der Ausübung des Ermessens, und – mit Ausnahme der Fälle nach Art. 60 Abs. 1 Bst. b VRPG und anderslautenden Gesetzesbestimmungen – Unangemessenheit (Art. 66 VRPG). 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt. Das Grundbuchamt kann ergänzende Unterlagen verlangen (Art. 16 und 17 Abs. 1 HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines
3/6 Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HStG). Nach Art. 17a Abs. 1 HStG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HStG erfüllt sind. Es sind sämtliche Beweismittel beizulegen. Das Einhalten der Frist stellt nebst den in Art. 11b HStG erwähnten Voraussetzungen ein weiteres Kriterium für die nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Art. 11a HStG dar. Das bedeutet, dass selbst bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nach Art. 11b HStG die nachträgliche Steuerbefreiung nicht möglich ist, wenn die Beweismittel zu spät eingereicht werden. Diese Schlussfolgerung wird sowohl vom Wortlaut der Bestimmungen im Gesetz als auch von den Erläuterungen des Vortrags gestützt (vgl. Vortrag der Kommission des Grossen Rates für die Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des HStG, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 17 [Vortrag] S. 6). Es entspricht deshalb dem Willen des Gesetzgebers, dass die Erwerberin oder der Erwerber bei zu spät eingereichten Unterlagen nicht in den Genuss der nachträglichen Steuerbefreiung kommt (VGE 2020/106 vom 26.5.2021 E. 4.2). Die steuerpflichtige Person hat die steuermindernden Tatsachen zu beweisen. Sie unterliegt der Mitwirkungspflicht und hat somit bei der Sachverhaltsermittlung und bei der Beweisleistung aktiv mitzuwirken, unabhängig davon, ob sie die objektive Beweislast trägt. Dies gilt insbesondere für die Beschaffung von Unterlagen, die nur die steuerpflichtige Person liefern kann, und für die Abklärung von Tatsachen, die sie besser kennt als die Steuerbehörde (BVR 2023 S. 471 [VGE 2020/473 vom 15.8.2023] nicht publ. E. 7.2; VGE 2020/106 vom 26.5.2021 E. 4.4; vgl. Art. 20 Abs. 3 VRPG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HStG; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.4, 2020 S. 493 E. 2.1.1; VGE 2023/229 vom 18.12.2024 E. 2.2). 3. 3.1 Mit Stundungsverfügung vom 7. März 2023 hat die Vorinstanz die Handänderungssteuer für eine Dauer von drei Jahren ab Grundstückserwerb gestundet (vorne Bst. A). Die Stundungsfrist hat demnach am 9. März 2025 geendet. Der Beschwerdeführer hätte gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert mit sämtlichen Beweismitteln innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung (d.h. bis zum 8.4.2025) nachweisen müssen, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HStG erfüllt sind.
4/6 3.2 Aus den Akten ist ersichtlich, dass der Beschwerdeführer innert der genannten Frist (und bis anhin) keine Hauptwohnsitzbestätigung (GB-Formular 2c) eingereicht hat, aus der hervorgeht, wo der Beschwerdeführer im hier massgebenden Zeitraum seinen Hauptwohnsitz hatte. Eine solche Hauptwohnsitzbestätigung ist lediglich für seinen Bruder aktenkundig; dieser hat am 2. April 2022 am D. _______ in E. _____ seinen Hauptwohnsitz begründet (Beilage 5 zur Beschwerdevernehmlassung). Entsprechend hat die Vorinstanz den Anteil des Bruders an der gestundeten Handänderungssteuer steuerbefreit. Den Beschwerdeführer betreffend wies die Vorinstanz das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung «mangels Nachweises des selbstgenutzten Wohneigentums» ab und hob die Stundung auf (angefochtene Verfügung Ziff. 1; vorne Bst. A). 3.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe gutgläubig darauf vertrauen dürfen, dass der von seinem Bruder erbrachte Nachweis auch ihn erfasse und sich «die Angelegenheit erledigt» habe. Es sei bewiesen, dass nicht nur sein Bruder, sondern auch er selber Hauptwohnsitz am D. _______ in E. _____ begründet habe (Beschwerde Rz. 8, 17, 32). – Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass es mit Blick auf die massgebenden Rechtsgrundlagen am Beschwerdeführer als (Mit-)Erwerber der fraglichen Grundstücke und Steuerpflichtiger gewesen wäre, selbstständig nachzuweisen, dass er alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt (Beschwerdevernehmlassung Ziff. 3.2). Aus der Hauptwohnsitzbestätigung für den Bruder des Beschwerdeführers lässt sich für Letzteren offenkundig nichts ableiten; die entsprechende Argumentation des Beschwerdeführers ist nicht nachvollziehbar. Zumal die Vorinstanz mit Schreiben vom 27. Februar 2025 den Beschwerdeführer und seinen Bruder vergebens aufgefordert hat, bis am 27. März 2025 auch für den Beschwerdeführer eine Hauptwohnsitzbestätigung einzureichen (angefochtene Verfügung Ziff. 8; Beschwerdevernehmlassung Ziff. 3.2; Beilage 4 zur Beschwerdevernehmlassung). 3.4 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, er sei im März 2022 bzw. unmittelbar nach Grundstückerwerb in die fragliche Wohnung am D. _______ in E. _____ eingezogen, habe es aber nicht als dringlich erachtet, sich sofort bei den Behörden an der neuen Adresse anzumelden (Beschwerde Rz. 5). Dass er aber «tatsächlich seit März 2022 am neuen Ort» wohne gehe aus zahlreichen Unterlagen hervor (Beschwerde Rz. 6). Er habe damit nachgewiesen, dass er die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung erfülle (Beschwerde Rz. 10). – Es ist grundsätzlich denkbar und zulässig, den Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums mittels anderer Beweismittel bzw. «sachdienlicher Unterlagen» zu erbringen. Der Nachweis muss beinhalten, dass die steuerpflichtige Person am fraglichen Ort ihren wirklichen Lebensmittelpunkt begründet hat. Die Anmeldung auf der Gemeinde stellt dabei (lediglich) ein wichtiges Indiz dar (Vortrag S. 6; vgl. auch GB-Formular 2b [«Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums im Hinblick auf die beantragte nachträgliche Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer»] S. 2). Der Beschwerdeführer hat jedoch die Unterlagen, mit denen er nachweisen will, die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung zu erfüllen, unstrittig erst mit seiner Einsprache vom 10. April 2025 und damit verspätet eingereicht (Beschwerde Rz. 10, 17; vorne E. 3.1).
5/6 3.5 Mit Blick auf das Gesagte bleibt es im Ergebnis ohne Folgen, dass die Vorinstanz in ihrem Schreiben vom 27. Februar 2025 eine «Erledigungsfrist» bis zum 27. März 2025 angesetzt und bereits am 28. März 2025 erstmals verfügt hat, obwohl die Nachweisfrist erst am 8. April 2025 geendet hat. 4. 4.1 Weiter rügt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz sei überspitzt formalistisch vorgegangen und habe die formellen Vorschriften des HStG ihm als Laie gegenüber mit übertriebener Schärfe angewendet. Es könne nicht Sinn und Zweck des HStG sein, die nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer an der Nichteinhaltung einer Frist scheitern zu lassen. Die Vorinstanz verhindere damit die Verwirklichung des materiellen Rechts des Beschwerdeführers in unhaltbarer Weise; er erfülle materiell alle Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung (Beschwerde Rz. 13, 18, 32). 4.2 Ein sog. überspitzter Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) liegt vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und den Rechtssuchenden den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt. Die strikte Anwendung der Formvorschriften allein stellt jedoch keinen überspitzten Formalismus dar. Das ist nur der Fall, wenn die Formstrenge durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhindert (BVR 2015 S. 301 E. 3.1; VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.2.2; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N. 10; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 94). 4.3 Das Steuerbefreiungsverfahren zeichnet sich insgesamt durch formelle Strenge aus. Auch ist es gängige Praxis des Verwaltungsgerichts, die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nach Art. 11b Abs. 1 HStG und Art. 17a Abs. 1 HStG mit einer gewissen Strenge anzuwenden und dadurch Steuerausfälle zu vermindern (VGE 2023/229 vom 18.12.2024 E. 3.3.1, 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3; zur Wahrung der Einreichungsfrist als eigenständige formelle Voraussetzung der Steuerbefreiung vgl. auch vorne E. 2). Der Beschwerdeführer hatte nach unmissverständlicher Regelung innert Frist unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind und dazu sämtliche Beweismittel beizulegen. Dem ist der Beschwerdeführer nicht nachgekommen. Dies obgleich ihn die Vorinstanz vor Fristablauf ausdrücklich aufgefordert hat, eine Hauptwohnsitzbestätigung einzureichen. Darin liegt kein überspitzter Formalismus. Der Beschwerdeführer verkennt schliesslich, dass er unabhängig der nicht eingehaltenen Frist bis heute nicht nachgewiesen hat, die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung zu erfüllen (E. 5 hiernach). 5. Die inhaltliche Würdigung der vom Beschwerdeführer verspätet ins Recht gelegten Unterlagen durch die Vorinstanz ist im Übrigen nicht zu beanstanden. Die Unterlagen lassen als Momentaufnahmen allesamt keine Aussage zur effektiven Wohndauer und zur Frage zu, ob und allenfalls ab wann der
6/6 Beschwerdeführer am D. _______ in E. _____ seinen Hauptwohnsitz begründet hat. Die Unterlagen stellen keinen genügenden Nachweis nach Art. 17a Abs. 1 HStG dar (so zu Recht die Vorinstanz in Beschwerdevernehmlassung Ziff. 3.4). Soweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang eine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz rügen will (Beschwerde Rz. 22 f.), ist ihm nicht zu folgen. Vielmehr hat die Vorinstanz die Beweismittel zur Kenntnis genommen und – trotz eigentlich verpasster Frist – in ihre Erwägungen einbezogen (angefochtene Verfügung Ziff. 2, 9 ff.; Beschwerdevernehmlassung Ziff. 3.1). 6. Nach dem Gesagten hat der Beschwerdeführer nicht fristgerecht nachgewiesen, die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer zu erfüllen. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Verfahrenskosten sind auf pauschal Fr. 2'000.-- festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung [Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21]). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungsaufforderung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.