Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
9C_680/2025
Urteil vom 27. August 2026
III. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,
Bundesrichter Stadelmann, Beusch,
Gerichtsschreiber Kocher.
Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch a&o kreston ag,
Beschwerdeführerin,
gegen
Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Mehrwertsteuer, Schwarztorstrasse 50, 3003 Bern,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mehrwertsteuer, Steuerperioden 2016 bis 2018,
Beschwerde gegen das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. Oktober 2025 (A-5498/2024).
Sachverhalt
A.
A.a. Die B.________ GmbH (nachfolgend: die Bauherrin) wurde am 27. März 2014 gegründet und hatte anfänglich Sitz in U.________/AG. Der statutengemässe Zweck lautet: "Sämtliche Immobiliengeschäfte im In- und Ausland, insbesondere...". Am 4. Januar 2018 verlegte sie den Sitz nach V.________/AG. Am 27. Februar 2019 firmierte sie um in A.________ GmbH.
A.b. Die Bauherrin erwarb am 18. Dezember 2014 ein bebautes Grundstück in W.________/AG. Sie beabsichtigte, das Grundstück - nach erfolgtem Rückbau und vorgenommener Parzellierung - mit zwei Mehrfamilienhäusern, einem Ladengeschoss und diversen Autoabstellplätzen bebauen zu lassen. Hierzu schloss sie am 31. März 2015 mit der im Register der Inlandsteuerpflichtigen eingetragenen C.________ AG, X.________/TG (nachfolgend: die Totalunternehmerin), einen Totalunternehmervertrag. Die Parteien vereinbarten einen Pauschalwerkpreis von Fr. 12'600'000.- (inkl. 8,0 Prozent Mehrwertsteuer [MWST]). Beginn der Arbeiten war am 14. April 2015.
A.c. Mit Verpflichtungsgeschäft vom 29. Oktober 2015 veräusserte die Bauherrin eines von nun drei Grundstücken, nebst Annexparzellen, umfassend ein schlüsselfertig zu übergebendes Mehrfamilienhaus mit Ladengeschoss und das Miteigentum an 38 Abstellplätzen, an die D.________ AG mit Sitz in Y.________/AG (nachfolgend: die Käuferin). Der Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015 hielt fest:
"Der Kaufpreis... beträgt Fr. 9'400'000.-. [Er] enthält Mehrwertsteuer in Höhe von 8,0 Prozent auf einem Teil des Kaufpreises ohne den Wert des Bodens von 67 Prozent. Die 67 Prozent entsprechen dem anteiligen Mietertrag für die Räumlichkeiten von [Gewerbe 1] sowie von [Gewerbe 2] am gesamten Mietertrag der Kaufobjekte. Der Kaufpreis setzt sich wie folgt zusammen:
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Kaufpreisanteil für das Grundstück
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Fr. 1'500'000.00
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Kaufpreisanteil für das Gebäude
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Fr. 7'500'000.00
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8% Mehrwertsteuer (MWST) auf einem Anteil von 2/3 des Kaufpreises von Fr. 7'500'000.00 für das gesamte Gebäude, d.h. auf Fr. 5'000'000.00
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Fr. 400'000.00
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ausmachend den Kaufpreis inkl. MWST von
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Fr. 9'400'000.00
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Die Parteien vereinbaren, bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung für die teilweise Versteuerung des Kaufpreises gemäss Art. 26 Abs. 1 lit. b MWSTG zu optieren."
In Ziff. III/9 des Verpflichtungsgeschäfts vom 29. Oktober 2015 wurde der Antritt von Nutzen und Schaden geregelt. Danach gilt:
"Nutzen und Schaden (Besitzantritt) an den Kaufobjekten gehen per 1. Dezember 2016 auf die Käuferschaft über. Dieser Termin kann von der Verkäuferschaft um höchstens einen Monat nach vorne oder drei Monate nach hinten verschoben werden. (...) "
Der Kaufvertrag wurde mit Verfügungsgeschäft vom 24. November 2015 ins Grundbuch eingetragen. Die Bauarbeiten konnten allem Anschein nach fristgerecht (vor dem 1. Dezember 2016) abgeschlossen werden.
A.d. Kurz vor dem Vertragsschluss, am 1. November 2016, war die Bauherrin an die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) gelangt. Im "Fragebogen zur Abklärung der Mehrwertsteuerpflicht" ersuchte sie, da sie bis dahin in dem von der ESTV geführten Register der Inlandsteuerpflichtigen noch nicht verzeichnet war, um Eintragung in das Register, und zwar rückwirkend per 1. Januar 2015. Gleichzeitig erklärte sie die Option für die Versteuerung der Lieferung gemäss Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015. Ihre Rechtsvertretung legte dar, dass die bisherige Nichtanmeldung auf einem "offensichtlichen Versehen" beruhe. Die Bauherrin habe zwischen dem 9. April 2015 und dem 14. Dezember 2015 insgesamt sechs Akonto-Zahlungen an die Totalunternehmerin erbracht. Der Gesamtbetrag der bis dahin getätigten Überweisungen belaufe sich auf Fr. 3'620'000.-.
A.e. Die ESTV antwortete mit Schreiben vom 14. Dezember 2016. Sie äusserte sich dahingehend:
- dass aus den Umständen zu schliessen sei, dass die Bauherrin das Grundstück erst
nacherfolgtem Baubeginn an die Käuferin veräussert habe, weshalb die Bauherrin insofern eine steuerausgenommene (Immobilien-) Lieferung an die Käuferin erbracht habe;
- dass diese Lieferung die obligatorische subjektive Steuerpflicht seitens der Bauherrin nicht ausgelöst habe und diese mithin von der subjektiven Steuerpflicht befreit sei;
- dass die Bauherrin den Verzicht auf die Befreiung von der subjektiven Steuerpflicht erst am 1. November 2016 erklärt habe, dass ein rückwirkender Verzicht auf die Befreiung von der subjektiven Steuerpflicht aber frühestens auf den Beginn der laufenden Steuerperiode erklärt werden könne, damit im vorliegenden Fall frühestens auf den 1. Januar 2016;
- dass die im Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015 ausgewiesene Mehrwertsteuer von Fr. 400'000.- seitens der Bauherrin geschuldet bleibe, ein Abzug der von dieser getragenen Vorsteuern - mangels Eintragung im Register der Inlandsteuerpflichtigen - ausgeschlossen sei;
- dass die Käuferin die ihr im Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015 übertragene Mehrwertsteuer als Vorsteuer zum Abzug bringen könne, dies im Rahmen ihrer unternehmerischen und zum Vorsteuerabzug berechtigenden Tätigkeit.
A.f. Mit Abrechnung vom 15. Dezember 2016 ("Belastung der Steuer nach Art. 27 MWSTG für das Kalenderjahr 2015") forderte die ESTV von der Bauherrin den Betrag von Fr. 400'000.-, dies aufgrund des offenen Steuerausweises im Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015. Die Bauherrin kam der Zahlungsaufforderung am 23. Dezember 2016 nach. Am 24. Januar 2017 überwies sie den bis dahin aufgelaufenen Verzugszins von Fr. 13'022.-, den die ESTV mit Zinsrechnung vom 4. Januar 2017 festgelegt hatte.
A.g. Bereits am 23. Dezember 2016 hatte die Bauherrin, im Anschluss an das Schreiben der ESTV vom 14. Dezember 2016, um rückwirkende Eintragung per 1. Januar 2016 in das Register der Inlandsteuerpflichtigen ersucht. Die ESTV entsprach dem Ersuchen am 16. Januar 2017. Seither ist die Bauherrin im Register der Inlandsteuerpflichtigen eingetragen (CHE-xxx.xxx.xxx MWST) und rechnet sie die Mehrwertsteuer nach der effektiven Methode sowie nach vereinnahmten Entgelten ab.
A.h. Am 31. Mai 2017 gelangte die Bauherrin an die ESTV. In detaillierter Herleitung der Vorsteuersituation legte sie dar, dass sie in der Steuerperiode 2015 insgesamt Fr. 183'256.- an Vorsteuern getragen habe, die im Zusammenhang mit dem Kaufobjekt stünden. Es werde darum ersucht, den Betrag von Fr. 183'256.- in der Steuerperiode 2016 als Einlageentsteuerung zu berücksichtigen. Die ESTV betonte mit Schreiben vom 26. September 2017, dass eine Einlageentsteuerung nicht infrage komme. Für die Versteuerung der (Immobilien-) Lieferung sei nicht optiert worden, entsprechend bestehe kein Anspruch auf Vornahme des Vorsteuerabzugs. Die auf den Erstellungskosten lastende Vorsteuer könne auch nicht im Rahmen der Einlageentsteuerung zum Abzug gebracht werden.
A.i. Zwei Jahre später, am 2. Mai 2019, unterbreitete die Bauherrin der ESTV Korrekturabrechnungen zu den Abrechnungsperioden von Anfang 2016 (Q01/2016) bis und mit Mitte 2018 (Q02/2018), damit für zehn Quartale. Aus den Abrechnungen ging ein Guthaben gegenüber der ESTV von Fr. 356'001.67 hervor. Darin war ein Teilbetrag von Fr. 184'265.20 enthalten, der im Q01/2016 als Einlageentsteuerung geltend gemacht wurde. Einzig in dieser Abrechnungsperiode deklarierte die Bauherrin steuerbare Umsätze. In den folgenden neun Abrechnungsperioden wurden keine steuerbaren Umsätze deklariert.
A.j. Nach weiteren Korrespondenzen schritt die ESTV zur Vornahme einer Vor-Ort-Kontrolle, die vom 23. bis zum 25. März 2020 stattfand und zur Einschätzungsmitteilung vom 1. April 2021 führte. Darin verweigerte die ESTV den Abzug der in der Kontrollperiode (Steuerperioden 2016 bis und mit 2018) geltend gemachten Vorsteuern.
A.k. Die Bauherrin bestritt die Einschätzungsmitteilung am 29. April 2021. Mit Verfügung vom 8. November 2022 hielt die ESTV an der Verweigerung des Vorsteuerabzugs fest.
A.l. Die Einsprache der Bauherrin vom 7. Dezember 2022 zog den Einspracheentscheid der ESTV vom 2. Juli 2024 nach sich. Die ESTV wies die Einsprache ab und bekräftigte mithin die Verweigerung des Vorsteuerabzugs.
B.
B.a. Mit Beschwerde vom 2. September 2024 gelangte die Bauherrin an das Bundesverwaltungsgericht. Sie beantragte, die Vorsteuern seien ihr im Umfang von Fr. 356'000.- zu erstatten. Eventualiter sei ihr der Betrag von Fr. 400'000.- gemäss Überweisung vom 23. Dezember 2016 zu erstatten, inkl. Verzugszinsen.
B.b. Das Bundesverwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 27. Oktober 2025 ab. Es erwog, hier zusammenfassend, dass die Lieferung des bebauten Grundstücks, wie sie im Kaufvertrag vom 29. Oktober 2015 vereinbart wurde, mehrwertsteuerrechtlich als steuerausgenommene Lieferung zu würdigen sei, da die Bauarbeiten (Baubeginn am 14. April 2015) zum Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts bereits im Gange gewesen seien. Eine rückwirkende Option habe daran zu scheitern, dass die rückwirkende Eintragung in das Register der Inlandsteuerpflichtigen - wie die ESTV zutreffend erkannt habe - einzig auf den 1. Januar 2016 möglich gewesen sei.
C.
C.a. Die Bauherrin gelangt gegen das Urteil vom 27. Oktober 2025 mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie beantragt sinngemäss:
- in Aufhebung des angefochtenen Entscheids (Antrag 1) sei die Bauherrin rückwirkend auf den 1. Januar 2015 in das Register der Inlandsteuerpflichtigen einzutragen. Eventualiter habe die Eintragung in der Steuerperiode zu erfolgen, "in der die Umsatzsteuerschuld entstanden ist, vorliegend im Zeitpunkt der Vollendung der Zahlung und Leistung bzw. der Fertigstellung". Subventualiter sei die Option "spätestens mit Erhalt der Rechnungen im Jahr 2018 zu gewähren" (Antrag 2);
- die Vorsteuerguthaben in der Höhe von Fr. 348'131.- (Steuerperiode 2015), "resultierend aus den Input-Rechnungen an die Totalunternehmerin", seien der Bauherrin "vollumfänglich für das Jahr 2015 bzw. spätestens ab Erhalt der Rechnung in 2018 zu erstatten" (Antrag 3);
- die Vorsteuerguthaben in Höhe von Fr. 356'001.- (Steuerperioden 2016 bis 2018), resultierend aus den Input-Rechnungen an die Totalunternehmerin, seien der Bauherrin "vollumfänglich ab Eintritt der gezwungenen freiwilligen Steuerpflicht per 1. Januar 2016 zu erstatten" (Antrag 4);
-eventualiter seien die von der ESTV verweigerten Vorsteuerguthaben in Höhe von Fr. 356'001.- für die Steuerperioden 2016 bis 2018 der Bauherrin im Rahmen der Einlageentsteuerung "vollumfänglich gutzuschreiben" (Antrag 5);
- die Verzugszinsen seien der Bauherrin zu erstatten (Antrag 7);
-eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung und zur Berechnung der ausstehenden Vorsteuern aus den Steuerperioden 2015 bis 2018 an das Bundesverwaltungsgericht zurückzuweisen (Antrag 8).
Der Standpunkt der Bauherrin geht im Wesentlichen dahin, dass die Grundsätze zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise, zur Neutralität, zur "konfiskatorischen Wirkung" und zur obligatorischen Steuerpflicht verletzt seien.
C.b. Die Vorinstanz verweist auf das angefochtene Urteil und bringt keine Anmerkungen an. Die ESTV ersucht um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Bauherrin lässt dem Bundesgericht ihre abschliessenden Bemerkungen zukommen.
Erwägungen
1.
1.1. Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen verfahrensabschliessenden Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Er kann beim Bundesgericht mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. a,
1.2.
1.2.1. Streitgegenstand in der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege ist das Rechtsverhältnis, das Gegenstand der angefochtenen Verfügung bildet, soweit es überhaupt im Streit liegt (BGE 144 II 359 E. 4.3; 142 II 243 E. 2.1; 136 II 457 E. 4.2; 136 V 268 E. 4.5; 136 V 362 E. 3.4.3; siehe auch BGE 150 I 99 E. 1.3). Streitig im bundesgerichtlichen Verfahren kann daher nur sein, was die Vorinstanz überhaupt entschieden hat oder zu entscheiden gehabt hätte (BGE 142 I 155 E. 4.4.2; 125 V 413 E. 2a). Wie es sich damit verhält, ergibt sich aus dem Dispositiv des angefochtenen Entscheids (Urteil 9C_108/2018 vom 30. Januar 2019 E. 2.1, nicht publ. in: BGE 145 V 18; BGE 136 V 362 E. 3.4.3). Der Streitgegenstand kann ganz allgemein im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens nur eingeschränkt (minus), nicht aber ausgeweitet (plus) oder geändert (aliud) werden (BGE 151 II 884 E. 2.2.3; 143 V 19 E. 1.1). "Neue" Rechtsbegehren sind folglich unzulässig (BGE 149 III 465 E. 5.5.1; 144 II 359 E. 4.3). Ob im bundesgerichtlichen Verfahren ein Antrag "neu" sei, beurteilt sich anhand der im vorinstanzlichen Verfahren gestellten Rechtsbegehren (BGE 151 II 130 E. 5.1; 151 II 884 E. 2.2.3; 136 V 362 E. 4.2).
1.2.2. Die Bauherrin unterbreitet dem Bundesgericht Rechtsbegehren, die teils als redundant, teils eher als Begründung denn als eigentliche Anträge erscheinen (Sachverhalt Bst. C.a). Nicht zuletzt sprengen sie teils den Rahmen des Streitgegenstandes, wie zu zeigen ist.
1.2.2.1. Zum Antrag 2: Dieser bezieht sich auf die Steuerperiode 2015. Streitig sind auch im bundesgerichtlichen Verfahren einzig die Steuerperioden 2016 bis und mit 2018. Die Steuerperiode 2015 war von der Vorinstanz nicht zu beurteilen. Auf den Antrag 2, der sich mithin auf eine ausserhalb des Streitgegenstandes liegende Steuerperiode bezieht, ist zufolge Unzulässigkeit nicht einzutreten.
1.2.2.2. Zum Antrag 3: Die Bauherrin formuliert diesen Antrag, als ob sie in der Steuerperiode 2015 subjektiv steuerpflichtig gewesen wäre bzw. in der Annahme, dass der Antrag 2 gutgeheissen werde. Beides entspricht den Tatsachen nicht. Auf den Antrag 3 ist zufolge Unzulässigkeit nicht einzutreten.
1.2.2.3. Zum Antrag 4: Der Beschwerdeschrift zufolge soll es um Vorsteuern gehen, die "aus den Input-Rechnungen an die Totalunternehmerin" "resultieren". Gemeint sein dürfte die Formulierung "Input-Rechnungen von der Totalunternehmerin" sein. Zur Auslegung eines Rechtsbegehrens bzw. zur Ermittlung des mutmasslichen Willens der beschwerdeführenden Person ist auch auf die Begründung der Beschwerdeschrift abzustellen (Art. 42 Abs. 1 BGG; BGE 151 II 884 E. 2.2.2; 151 II 667 E. 4.2; 149 V 57 E. 10.3; 147 V 369 E. 4.2.1).
1.2.2.4. Keinen eigentlichen Antrag stellt die Bauherrin schliesslich in Bezug darauf, dass die ESTV die Bauherrin verpflichtet hatte, die gemäss Verpflichtungsgeschäft vom 29. Oktober 2015 offen überwälzte Mehrwertsteuer von Fr. 400'000.- an die Eidgenossenschaft abzuführen.
1.2.3. Mit diesen Einschränkungen ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.3. Das Bundesgericht wendet das Bundesgesetzesrecht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 151 IV 258 E. 1.4) und prüft dieses mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 151 II 271 E. 4.1; 151 III 405 E. 2). Dementsprechend ist es weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden.
1.4. Anders als im Fall des Bundesgesetzesrechts geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (unter Einschluss der Grundrechte) nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet wird (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 42 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 151 I 354 E. 2.3; 150 I 154 E. 2.1). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 150 I 80 E. 2.1).
1.5. Die Aufgabe des Bundesgerichts ist auch im sachverhaltlichen Bereich auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt (BGE 150 IV 360 E. 3.2.1). Entsprechend ist das Bundesgericht grundsätzlich an den Sachverhalt gebunden, wie ihn die Vorinstanz ermittelt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 151 IV 18 E. 4.4.7). Sachverhaltsergänzend dürfen die Akten beigezogen werden (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 151 II 11 E. 3.3.3). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) berichtigt werden, wenn sie entweder offensichtlich unrichtig sind (BGE 151 IV 46 E. 2.1) oder sie auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (z.B. auf einem Verstoss gegen Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 8 ZGB; BGE 150 III 408 E. 2.4).
2.
2.1. Streitig und zu prüfen ist, ob das Bundesverwaltungsgericht bundesrechtskonform zum Ergebnis gelangt sei, dass in Bezug auf die Korrekturabrechnungen vom 2. Mai 2019 weder die Einlageentsteuerung von Fr. 184'265.20 noch die laufenden Vorsteuerabzüge von Fr. 171'736.47 (Abrechnungsperioden Q01/2016 bis und mit Q02/2018) zulässig seien.
2.2.
2.2.1. Das Recht zur Vornahme des Vorsteuerabzugs ist von Gesetzes wegen an mehrere Voraussetzungen geknüpft, die kumulativ vorliegen müssen (Art. 28 Abs. 1 MWSTG; Xavier Oberson, Droit fiscal suisse, 5. Aufl. 2021, § 16 N. 3.4). Positiv zu verlangen ist: dass ein Leistungsverhältnis zwischen einer leistungserbringenden und einer leistungsempfangenden Person besteht, wobei beide Parteien subjektiv mehrwertsteuerpflichtig sind ("B2B"; Art. 28 Abs. 1 Ingress MWSTG); dass von der ersten Person eine Mehrwertsteuer (Vorsteuer) auf die zweite Person überwälzt (
2.2.2. Anders als im Fall der grundsätzlich formfrei möglichen Lieferung von beweglichem Vermögen herrschen im Bereich des unbeweglichen Vermögens von Zivilrechts wegen strenge Formvorschriften. Diese sind nicht Selbstzweck, sondern dienen vor allem auch der Rechtssicherheit. Mehrwertsteuerrechtlich erfüllt der hier gegebene Kaufvertrag den Grundtatbestand der Lieferung (Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG: "Verschaffen der Befähigung, im eigenen Namen über einen Gegenstand
wirtschaftlich zu verfügen"). Daher fragt sich, was zu verlangen sei, damit im hier interessierenden Bereich des unbeweglichen Vermögens die wirtschaftliche Verfügungsmacht als übergegangen bzw. zumindest als übertragbar zu betrachten sei. Welcher Zeitpunkt im Fall der Lieferung unbeweglichen Vermögens generell-abstrakt als massgebend zu betrachten sei, geht weder aus dem Mehrwertsteuergesetz noch aus der Mehrwertsteuerverordnung hervor.
2.3.
2.3.1. Im Bereich des rechtsgeschäftlichen Erwerbs von unbeweglichem Vermögen (Grundeigentum) fallen zwecks Bestimmung des Leistungszeitpunkts seitens der leistungserbringenden Person einerseits und des Leistungsempfangs bzw. des Verbrauchs seitens der leistungsempfangenden Person anderseits grundsätzlich drei (zivil-) rechtliche Referenzpunkte in Betracht. Es kann argumentiert werden, dass die Befähigung der leistungsempfangenden Person, im eigenen Namen über einen Gegenstand wirtschaftlich zu verfügen (Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG), eintrete:
- zum Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts (Art. 216 ff. OR; hier: 29. Oktober 2015), womit vorliegend, mangels subjektiver Inlandsteuerpflicht der Bauherrin, keinerlei Möglichkeit des Vorsteuerabzugs auf den bis dahin bezogenen Eingangsleistungen bestünde;
- zum Zeitpunkt des Verfügungsgeschäfts (Art. 656 in Verbindung mit Art. 971 ZGB; hier: 24. November 2015), womit vorliegend, aus demselben Grund, keinerlei Möglichkeit des Vorsteuerabzugs auf den bis dahin bezogenen Eingangsleistungen bestünde; oder aber
- zum Zeitpunkt der Übernahme des Grundstücks (Art. 220 OR; hier: 1. Dezember 2016), was es der Bauherrin mit Blick auf die am 1. Januar 2016 eingetretene subjektive Inlandsteuerpflicht ermöglichen würde, für die zwischen dem Baubeginn und dem 1. Januar 2016 bezogenen werkvertraglichen Leistungen die Einlageentsteuerung und für die vom 1. Januar 2016 bis zum 1. Dezember 2016 bezogenen werkvertraglichen Leistungen den laufenden Vorsteuerabzug zu beanspruchen.
Hierzu besteht bislang keine (gefestigte) bundesgerichtliche Rechtsprechung. Es ist eine Auslegeordnung der denkbaren Ansatzpunkte vorzunehmen.
2.3.2. Wollte man auf den Abschluss des Kaufvertrages (
Verpflichtungsgeschäft) als massgebenden Zeitpunkt zurückgreifen, hiesse dies, dass nach der öffentlichen Beurkundung zu fragen wäre (Art. 216 Abs. 1 OR). Das Verpflichtungsgeschäft bildet aber im (nicht harmonisierten) Handänderungssteuerrecht der Kantone und Gemeinden kaum je den Anknüpfungspunkt. Eine Ausnahme stellt beispielsweise das Handänderungssteuerrecht des Kantons Solothurn dar (Urteile 2C_469/2017 vom 1. Dezember 2017 E. 2.2; 2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 2.2).
Umso grössere Bedeutung beansprucht das Verpflichtungsgeschäft, soweit es um das (harmonisierte) Gewinnsteuerrecht der selbständigerwerbenden und der juristischen Personen geht. In Konkretisierung des Handelsrechts, welches gegenüber dem Abgaberecht im buchhalterischen Bereich das Leitrecht bildet (BGE 151 II 11 E. 2.3.5; 149 II 290 E. 3.3.4.1), und namentlich aufgrund des "Soll-Prinzips" ist gewinnsteuerrechtlich bei Veräusserung von Grundstücken der Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsgeschäfts massgebend (Urteil 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 3.3.6).
Schliesslich ist zum (teilweise harmonisierten) Grundstückgewinnsteuerrecht zu sagen, dass bundesgerichtlicher Rechtsprechung zufolge das Gewinnsteuerrecht dem Grundstückgewinnsteuerrecht insofern vorgeht, als der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts jedenfalls in interkantonalen Konstellationen ausschlaggebend ist, falls die Kantone oder Gemeinden innerkantonal auf das Verfügungsgeschäft abstellen (ebenda E. 3.3.7). Mithin verdrängt Art. 24 Abs. 1 StHG (in Verbindung mit Art. 58 Abs. 1 DBG), der Art. 127 Abs. 3 BV für das Bundesgericht verbindlich konkretisiert (Art. 190 BV), eine entgegenstehende kantonale Regelung, die das Verfügungsgeschäft ins Zentrum stellt (ebenda E. 3.4.6).
2.3.3. Für den Grundbucheintrag (
Verfügungsgeschäft) als ausschlaggebenden Zeitpunkt spricht dessen überragende Bedeutung, die ihm im Zivilrecht zukommt. Das Grundbuch ist in beschränktem Umfang öffentlich zugänglich. Auch ohne ein besonderes rechtserhebliches Interesse ist jedermann berechtigt, Auskunft über den "Namen und die Identifikation des Eigentümers" zu verlangen (Art. 970 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen ("öffentlicher Glaube des Grundbuchs"; Art. 973 Abs. 1 ZGB).
Der Eigentumsübergang beim Grundstückserwerb erfolgt dabei losgelöst von der Besitzverschaffung. Entscheidend für den Eigentumserwerb ist im rechtsgeschäftlichen Bereich einzig die Eintragung im Grundbuch (Art. 656 in Verbindung mit Art. 971 ZGB; Mirjam Eggen, Berner Kommentar, Der Grundstückkauf,
Dieser Rechtssicherheitsaspekt strahlt über das Zivilrecht hinaus auf andere Rechtsbereiche aus. Für die Massgeblichkeit des Verfügungsgeschäfts mag auch gewertet werden, dass Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG, wie dargelegt, ausdrücklich von der "Übertragung und Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken" spricht.
2.3.4. Der Aspekt, dass eine Lieferung im Sinne von Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG (nur) besteht, wenn die Befähigung, im eigenen Namen über einen Gegenstand "wirtschaftlich zu verfügen" verschafft wird, könnte - in Bezug auf die hier interessierende Frage, wann die Lieferung erbracht worden sei - für die Übernahme des Grundstücks (
Besitzantritt) als massgeblichen Zeitpunkt sprechen. Anders als das Verpflichtungsgeschäft und das Verfügungsgeschäft, die beide eine strenge zivilrechtliche Normierung erfahren haben, ist der Übergang von Nutzen und Gefahr im Bereich des unbeweglichen Vermögens von Gesetzes wegen nur dispositiv geregelt.
Der Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgt entweder mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, sofern keine vertragliche Abrede vorliegt (Art. 185 Abs. 1 OR), oder aber im vertraglich vereinbarten Zeitpunkt (Art. 220 OR; siehe dazu auch BGE 121 III 256 E. 4a; Urteile 2C_469/2017 vom 1. Dezember 2017 E. 3.2.4; 4A_383/2016 vom 22. September 2016 E. 3.3 am Ende; Bénédict Foëx, Commentaire Romand, Code des obligations, Band I, 3. Aufl. 2021, N. 4 ff. zu Art. 220 CO; Alfred Koller, Basler Kommentar, Obligationenrecht, Band I, 8. Aufl. 2026, N. 3 zu Art. 220 OR). Aufgrund des dispositiven Charakters von Art. 185 Abs. 1 OR kann der Besitzübergang von Vertrags wegen vor oder nach dem Verfügungsgeschäft erfolgen (Mirjam Eggen, Berner Kommentar, Der Grundstückkauf,
Entscheidend ist hier, dass das Abstellen auf die "Übernahme des Grundstückes" es den Parteien erlaubt, einen Termin zu bestimmen, an welchem es zur "Aushändigung der Schlüssel" (als Zeichen des Besitzantritts bei bebauten Grundstücken; Hans Giger, Berner Kommentar, Obligationenrecht, Band IV/2/1, 1. Aufl. 1997, N. 13 zu Art. 220 OR) kommen soll. Mit der Besitzübernahme geht die wirtschaftliche Übernahme des Grundstücks einher (Eggen, a.a.O., N. 23 zu Art. 220 OR). Der blosse Umstand, dass der Käufer das Grundstück zuvor bereits betreten durfte, wirkt sich auf die wirtschaftliche Kontrolle über das Grundstück nicht aus (Eggen, a.a.O., N. 11 zu Art. 220 OR).
Beim Grundstückkauf entspricht es gängiger Beurkundungspraxis, den Übergang von Nutzen und Gefahr vertraglich zu regeln (Koller, a.a.O., N. 1 zu Art. 220 OR). In der zivilrechtlichen Doktrin wird über die hohe faktische Bedeutung der "Übernahme des Grundstückes" hinaus teils von einer Trias erforderlicher Voraussetzungen gesprochen, damit das dingliche Vollrecht (das Eigentum) an einem Grundstück übergehen kann. Danach besteht die Trilogie im Verpflichtungsgeschäft, im Verfügungsgeschäft und auch im Besitzübergang (Giger, a.a.O., N. 16 f. zu Art. 220 OR).
2.4.
2.4.1. Dies alles entspringt bis dahin einer rein zivilrechtlichen Sichtweise. Die Mehrwertsteuer als Verbrauchssteuer ist demgegenüber (betriebs-) wirtschaftlich geprägt. Bei ihrer Handhabung ist eine "wirtschaftliche Betrachtungsweise" walten zu lassen (Urteile 9C_555/2024 vom 11. Oktober 2025 E. 2.3.2; 2C_891/2020 vom 5. Oktober 2021 E. 3.1.2), insbesondere auch bei Anwendung des teleologischen Auslegungselements (Michael Beusch, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer, 2. Aufl. 2025, N. 24 der Ausführungen zur Auslegung). Die Bedeutung eines zivilrechtlichen Begriffs, die diesem im Abgaberecht zukommt, ist ganz allgemein durch Auslegung unter Berücksichtigung des abgaberechtlichen Zusammenhangs zu gewinnen (BGE 152 II 1 E. 2). Gerade auch im hier interessierenden Bereich greift das Mehrwertsteuerrecht aber auf eine an sich rein zivilrechtliche Begrifflichkeit zurück, indem es von der "Übertragung und Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken" spricht (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG). Dies muss berücksichtigt werden, zumal es ohnehin angezeigt sein kann, die wirtschaftliche Betrachtungsweise zurückhaltend anzuwenden, wenn die Rechtssicherheit dies erfordert (Urteil 2C_232/2012 vom 23. Juli 2012 E. 3.6).
2.4.2. In Abwägung der drei theoretisch denkbaren Möglichkeiten ist dem Abstellen auf das Verfügungsgeschäft der Vorzug zu geben. Auch wenn - im Bereich des Verpflichtungsgeschäfts - "Nutzen und Gefahr" in Art. 220 OR eine spezielle Regelung erfahren haben, so ändert dies nichts daran, dass der Erwerber mit dem Abschluss des Verfügungsgeschäfts zum "neuen" Eigentümer wird und dadurch über das dingliche Vollrecht verfügt, auf das es im Zusammenhang mit unbeweglichem Vermögen ankommt. Er ist nach einer "logischen Sekunde" berechtigt, in den Schranken der Rechtsordnung nach Belieben über das Grundstück zu verfügen. Dabei kann es sich um eine dingliche Verfügung handeln, die sich in der Veräusserung des dinglichen Vollrechts, in der Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechts, oder beispielsweise in einer Parzellierung äussert. Ebenso zulässig ist die rein wirtschaftliche Verfügung, die im Rückbau, im Bebauen, im Umbau oder ebenso im Brachliegenlassen des Grundstücks zum Ausdruck kommen können. Dass der Erwerber - entsprechend den Bestimmungen im Verpflichtungsgeschäft - schuldrechtlich weiterhin verpflichtet bleibt (Bezahlung Kauf- und Werkpreis, Schadenersatz usw.), ändert daran nichts.
2.4.3. In Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG ist, soweit hier interessierend, die Rede davon, dass "die Übertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken von der Mehrwertsteuer ausgenommen seien. Dies ist nach dem Dargelegten dahingehend zu verstehen, dass dem Tatbestandselement "Übertragung und Bestellung von dinglichen Rechten" keinerlei andere Bedeutung zukommt, als dies aus dem Zivilrecht hervorgeht. Zivilrechtlich erfolgt die "Übertragung und Bestellung von dinglichen Rechten" weder mittels des Verpflichtungsgeschäfts noch aufgrund der schuldrechtlichen Anordnungen zu "Nutzen und Schaden". In jedem Fall - abgesehen von hier nicht interessierenden ausserbuchlichen Vorgängen - kommt es erst mit dem Verfügungsgeschäft zur "Übertragung und Bestellung von dinglichen Rechten". Mit dem Grundbucheintrag wird das Verpflichtungsgeschäft vollzogen und geht das Eigentum am Grundstück über. Mit Blick auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs können sich auch Dritte auf die Identität der dort ausgewiesenen Eigentümerschaft verlassen, so namentlich auch die ESTV. Der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht (Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG) ist unumstösslich am zivilrechtlichen Übergang des Eigentums (Art. 656 in Verbindung mit Art. 971 ZGB) festzumachen.
2.5.
2.5.1. Im vorliegenden Fall sind aufgrund der vorinstanzlichen Feststellungen (Art. 105 Abs. 1 BGG) folgende Sachverhaltselemente von Bedeutung: Aus dem öffentlich beurkundeten Vertrag vom 29. Oktober 2015 ergibt sich, dass die Bauherrin im Rahmen eines Grundstückkaufvertrags (Art. 216 ff. OR) versprach, eine bis zum 1. Dezember 2016 zu erstellende Überbauung in schlüsselfertigem Zustand an die Käuferin zu übertragen. Die Bauarbeiten waren im Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts (29. Oktober 2015) und des Verfügungsgeschäfts (24. November 2015) im Gange, aber nicht abgeschlossen. Da die erst noch zu erstellenden Gebäude teils Mietwohnungen (wertmässig ein Drittel), teils Gewerberäumlichkeiten (wertmässig zwei Drittel) umfassten, ging die Absicht dahin, für den Verkauf von zwei Dritteln der Gebäude zu optieren. Aus Gründen, welche die Steuerperiode 2015 angehen und daher ausserhalb des Streitgegenstandes liegen, erfolgte die Eintragung der Bauherrin ins Register der Inlandsteuerpflichtigen erst mit Wirkung ab dem 1. Januar 2016 (CHE-xxx.xxx.xxx MWST).
2.5.2. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Bauherrin den Vorsteuerabzug auf den ihr in Rechnung gestellten Leistungen, wie sie von der Totalunternehmerin erbracht und fakturiert wurden ("Phase 1"), nur zum Vorsteuerabzug bzw. zur Einlageentsteuerung herangezogen werden könnten, sofern die Bauherrin die Lieferung an die Käuferin zu einem Zeitpunkt erbracht hat, der nach dem 1. Januar 2016 eintrat ("Phase 2"). Denn von der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs könnte so oder anders nur zu sprechen sein, sofern die Bauherrin zu dieser Zeit überhaupt subjektiv inlandsteuerpflichtig gewesen wäre. Der Kaufvertrag wurde indes am 24. November 2015 ins Grundbuch eingetragen. Mit dem vollzogenen Verfügungsgeschäft ging das dingliche Vollrecht über. Mit Blick darauf, dass die Bauherrin in der Steuerperiode 2015 nicht subjektiv inlandsteuerpflichtig war, ist es ihr benommen, die streitbetroffenen Vorsteuern zum Abzug zu bringen.
2.6. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
3.
Nach dem Unterliegerprinzip sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der Bauherrin aufzuerlegen (Art. 65 und
Demnach erkennt das Bundesgericht
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 9'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 27. August 2026
Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Moser-Szeless
Der Gerichtsschreiber: Kocher