Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_1/2021
Urteil vom 2. März 2021
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Kiss,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Stähle.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Bauer, Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Marlène Bernardi, Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Ausweisung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 30. November 2020 (1B 20 54).
Sachverhalt
A.
Am 26. Januar 2017 schlossen die A.________ AG, U.________, (Pächterin, Beschwerdeführerin) und die X.________ Hotels AG, V.________, (Verpächterin, Beschwerdegegnerin) einen Pachtvertrag über die Gebäulichkeiten (Hotelanlage X.________) auf den Grundstücken Nrn. www, xxx und yyy ab, alle Grundbuch V.________ rechtes Ufer. Als Pachtzins wurde 9.5 % des Bruttoertrags der Pächterin, mindestens aber Fr. 900'000.-- pro Betriebsjahr (beziehungsweise Fr. 800'000.-- im ersten Betriebsjahr), plus Mehrwertsteuer, vereinbart. Zudem verpflichtete sich die Pächterin in Ziffer 4 des Pachtvertrags, die "Betriebskosten (exkl. Gebäudeversicherung, Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung) sowie sämtliche Unterhaltskosten [...] bis zu einer Obergrenze von 10 % des Bruttoertrags pro Jahr" zu tragen. Der Pachtvertrag wurde fest auf fünf Jahre abgeschlossen, mit der Option einer Verlängerung um drei Jahre. Der Pachtbeginn wurde auf den 1. Mai 2017 festgelegt.
Am 29. Mai 2018 kündigte die Verpächterin den Pachtvertrag wegen Zahlungsverzugs auf den 30. Juni 2018, subsidiär aus wichtigen Gründen auf den 30. November 2018. Die Gültigkeit der Kündigung wurde letztinstanzlich vom Bundesgericht mit Urteil 4A_184/2020 vom 15. Juli 2020 bestätigt.
B.
Am 23. Juli 2020 ersuchte die Verpächterin im Verfahren nach Art. 257 ZPO um Ausweisung der Pächterin innert 10 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids, eventualiter innert einer vom Gericht anzusetzenden angemessenen Frist, "und sie sei anzuweisen, die Räumlichkeiten innert dieser Frist in einwandfreiem Zustand gegen Übergabe sämtlicher Schlüssel zu verlassen". Die Pächterin beantragte, das Gesuch sei teilweise zu schützen und sie sei anzuweisen, die Pachtobjekte bis zum 31. Januar 2021, duplikando bis zum 31. Dezember 2020, zu räumen.
Mit Entscheid vom 20. Oktober 2020 verpflichtete das Bezirksgericht Luzern die Pächterin, "die zum Hotel X.________ gehörenden Gebäude auf den Grundstücken Nrn. www, xxx, yyy und zzz, Grundbuch V.________ rechtes Ufer an der X.________strasse in V.________ innert 20 Tagen seit Rechtskraft des Entscheids zu räumen, zu reinigen und zu verlassen und der Gesuchstellerin sämtliche Schlüssel des Pachtobjekts zurückzugeben". Die Verpächterin wurde ermächtigt, im Unterlassungsfall die Hilfe der Polizei von V.________ für die Vollstreckung in Anspruch zu nehmen.
Gegen diesen Entscheid erhob die Pächterin Berufung beim Kantonsgericht Luzern mit dem Antrag, sie habe die Pachtobjekte bis zum 31. Dezember 2020 zu räumen, unter Androhung angemessener Vollstreckungsmassnahmen für den Unterlassungsfall. Mit Urteil vom 30. November 2020 wies das Kantonsgericht die Berufung ab und bestätigte das erstinstanzliche Urteil mit Wirkung "innert 20 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids".
Am 19. Dezember 2020 verliess die Pächterin die Pachtobjekte.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 4. Januar 2021 beantragt die Pächterin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 30. November 2020 in den Dispositivziffern 1.1 (Ausweisung) und 2 (Kosten) aufzuheben und die Ausweisung aus den Pachtobjekten innert der von der Vorinstanz angesetzten Frist anzuordnen, "allerdings in dem Zustande, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Rückgabe befinden bzw. befanden".
Die Beschwerdegegnerin wie auch die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf einzutreten sei.
Erwägungen
1.
Vor Bundesgericht sind neue Rechtsbegehren unzulässig (Art. 99 Abs. 2 BGG).
Die Beschwerdeführerin wehrt sich nicht gegen die Ausweisung an sich. Nachdem sie am 19. Dezember 2020 das Pachtobjekt verlassen hat, beanstandet sie vor Bundesgericht - anders als im vorinstanzlichen Verfahren - auch nicht mehr die angesetzte Frist zur Ausweisung. Sie beantragt mit ihrer Beschwerde jedoch, dass die Pflicht zum Verlassen der Pachtobjekte "in dem Zustande, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Rückgabe befinden bzw. befanden", anzuordnen sei. Dieses Begehren ist neu und damit unzulässig.
Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass dieses Begehren neu ist, hält es aber für zulässig. Sie rechtfertigt den neu beantragten Wegfall der "Reinigungsverpflichtung" einerseits damit, dass sie damit weniger beantrage als sie ursprünglich verlangt habe. Andererseits werde damit ein Punkt angegriffen, den die Vorinstanz in Verletzung des Dispositionsgrundsatzes von Art. 58 ZPO "dispositivmsässig ausdrücklich beurteilt" [sic] habe.
Beides verfängt nicht. Die Beschwerdegegnerin beantragte in ihrem Ausweisungsgesuch vom 23. Juli 2020, die Pachtobjekte seien "in einwandfreiem Zustand" zurückzugeben. Sie verlangte demnach nicht bloss die Ausweisung innert Frist, sondern die Rückgabe in einwandfreiem Zustand, worunter ohne weiteres die Reinigung mitzuverstehen war. Eine Verletzung des Dispositionsgrundsatzes scheidet daher aus. Das Bezirksgericht hiess das Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete die Beschwerdeführerin, das Pachtobjekt "zu räumen, zu reinigen und zu verlassen". Gegen diese Formulierung, die gemäss der von der Beschwerdeführerin unwidersprochenen Vernehmlassung der Vorinstanz der Praxis der Luzerner Gerichte entspricht, erhob die Beschwerdeführerin in ihrer Berufung an das Kantonsgericht keine Einwände. Dazu hätte sie aber bereits zu jenem Zeitpunkt Anlass gehabt, wenn sie hätte bestreiten wollen, dass die Rückgabe "in einwandfreiem Zustand" namentlich die Reinigung einschliesst. Die Vorinstanz übernahm in der Folge exakt die gleiche Formulierung und beurteilte damit nicht etwa neu, ob die Pachtobjekte zu reinigen seien oder nicht.
Wenn die Beschwerdeführerin sich nun erstmals vor Bundesgericht gegen die Rückgabe in gereinigtem Zustand wehrt, beantragt sie nicht weniger, sondern erhebt die Reinigung neu zum Streitgegenstand, obwohl dieser Punkt im ganzen kantonalen Verfahren nicht umstritten war. Dies ist unzulässig (Art. 99 Abs. 2 BGG) und verstösst überdies gegen Treu und Glauben im Prozess.
Das weitere Begehren der Beschwerdeführerin um Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen in Aufhebung von Dispositivziffer 2 des angefochtenen Urteils hat keine selbständige, vom Verfahrensausgang unabhängige Bedeutung und ändert daher nichts daran, dass auf die Beschwerde zufolge unzulässigem neuen Rechtsbegehren nicht einzutreten ist.
2.
Die Beschwerdeführerin wird bei diesem Ausgang des Verfahrens kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und
Demnach erkennt das Bundesgericht
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. März 2021
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Hohl
Der Gerichtsschreiber: Stähle