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Geschäftsnummer: VR.2024.00003 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 12.06.2025 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Enteignungsrecht Betreff: formelle Teilenteignung
[Teilenteignung eines Landstreifens im Baulinienbereich für ein Strassenprojekt] Qualifizierung als überbautes Grundstück; Vergleichswertmethode massgebend und nicht Rückwärtsrechnung (E. 4.3). 1/3 Abzug für Vorgartenland ist rechtmässig (E. 4.4). Private Schätzungsgutachten stellen Entschädigungsbemessung der Schätzungskommission nicht ernsthaft in Frage (E. 4.5). Keine Parteientschädigung und keine Aufwandsentschädigung (für das Privatgutachten) im Schätzungsverfahren (E. 5). Schätzungskosten wurden unrechtmässig zur Hälfte der Rekurrentin auferlegt (E. 6). Teilgutheissung.
Stichworte: AUGENSCHEIN BAULINIENBEREICH EIGENTUMSGARANTIE FORMELLE ENTEIGNUNG KOGNITION KOSTENERSATZ KOSTENTRAGUNG PARTEIENTSCHÄDIGUNG PRIVATGUTACHTEN RÜCKWÄRTSRECHNUNG SCHÄTZUNGSERMESSEN SCHÄTZUNGSMETHODE ÜBERBAUTES GEBIET VERGLEICHSMETHODE VORGARTENLAND
Rechtsnormen: § 11 AbtrG § 13 Abs. I AbtrG § 63 Abs. I AbtrG § 64 Abs. I AbtrG Art. 26 Abs. II BV Art. 114 Abs. I EntG Art. 114 Abs. II EntG § 99 Abs. I PBG § 240 Abs. I PBG § 17 Abs. I VRG § 17 Abs. II VRG § 50 Abs. I VRG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung
VR.2024.00003
Urteil
der 3. Kammer
vom 12. Juni 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Silvio Forster.
In Sachen
A GmbH,
vertreten durch RA B,
Rekurrentin,
gegen
Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt, dieses vertreten durch das Immobilienamt, RA C,
Rekursgegner,
betreffend formelle Teilenteignung,
hat sich ergeben:
I.
Der Regierungsrat setzte am 9. September 2020 das Projekt für die Velo- und Fussgängerverkehrsmassnahmen und die Instandsetzung an der D-Strasse 01 und der E-Strasse 02 in der Gemeinde F sowie die weiteren damit verbundenen Massnahmen fest. Zuvor war das Projekt öffentlich aufgelegt und den betroffenen Grundeigentümern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden. Mehrere Einsprachen wurden anlässlich der Einigungsverhandlung einverständlich erledigt; die verbleibende Einsprache der G AG als Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04 wurde abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden war. Sodann wurde das Immobilienamt der Baudirektion beauftragt, das für die Ausführung des Vorhabens erforderliche Land zu erwerben, falls nötig auf dem Weg der Expropriation.
Zuvor hatte die A GmbH am 26. Juni 2020 von der G AG das Grundstück Kat.-Nr. 03 erworben. Eine von der neuen Eigentümerin gegen die Projektfestsetzung erhobene Beschwerde wies letztinstanzlich das Bundesgericht am 5. Februar 2024 ab (BGr, 1C_113/2023; VGr, 12. Januar 2023, VB.2020.00750).
II.
Nachdem sich die Parteien hinsichtlich der Vergütung für das abzutretenden Land nicht hatten einigen können, ersuchte das Immobilienamt am 5. April 2024 um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Daraufhin überwies das Statthalteramt des Bezirks Winterthur die Akten am 11. April 2024 an die Schätzungskommission IV. Am 20. August 2024 fand die Schätzungsverhandlung mit Augenschein statt.
Am 11. Oktober 2024 hiess die Schätzungskommission IV die Klage des Kantons Zürich teilweise gut. Dieser wurde verpflichtet, den Beklagten eine Entschädigung von Fr. 270.-/m2 für die Abtretung von 54 m2 Land (Nachmass vorbehalten) zu bezahlen (Dispositivziffer 1). Der Antrag auf Zusprechung eines Unfreiwilligkeitszuschlags von 20 % wurde abgewiesen (Dispositivziffer 2). Parteientschädigungen wurden nicht zugesprochen (Dispositivziffer 4). Die Verfahrenskosten, welche die Kommission mit separater Verfügung vom gleichen Tag auf Fr. 7'846.10 festlegte, wurden den Parteien je zur Hälfte auferlegt (Dispositivziffer 5).
III.
Gegen den am 22. Oktober 2024 zugestellten Schätzungsentscheid meldete die A GmbH am 11. November 2024 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der Abteilungspräsident Frist zur Begründung angesetzt hatte, liess diese am 4. Dezember 2024 folgende Anträge stellen:
"1. Der Rekursgegner sei in Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids zu verpflichten, der Rekurrentin für die Enteignung ab Kat.-Nr. 03 eine Landentschädigung in Höhe von mindestens Fr. 920.00 pro m2, zuzüglich 5 % Zins ab Baubeginn zu entrichten.
2. Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden Untersuchung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. In Aufhebung von Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen Schätzungsentscheids seien die Kosten des Schätzungsverfahrens dem Rekursgegner aufzuerlegen.
4. Eventualiter seien die Kosten in Änderung von Disp.-Ziff. 1 des Kostenbeschlusses auf maximal Fr. 3'300.00 festzusetzen.
5. Es sei ein Augenschein an Ort und Stelle durchzuführen.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekursgegners."
In ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2024/7. Januar 2025 schloss die Schätzungskommission IV auf Abweisung des Rechtsmittels. Namens des Kantons Zürich beantragte das Immobilienamt der Baudirektion am 8. Januar 2025 ebenfalls dessen Abweisung. Mit Replik vom 23. Januar 2025 und Duplik vom 5. Februar 2025 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Daraufhin erklärte die Rekurrentin am 24. Februar 2025 den Verzicht auf Triplik.
Auf die Erwägungen des Schätzungsentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.
1.2 Verfahrensrechtlich liegt die Frage im Streit, ob die Schätzungskommission der Rekurrentin das rechtliche Gehör verweigert und den Sachverhalt ungenügend untersucht habe. Materiell rügt die Rekurrentin eine fehlerhafte Festlegung der Enteignungsentschädigung, ferner die Verweigerung der Zusprechung von Gutachtensund Anwaltskosten im Schätzungsverfahren. Schliesslich beanstandet sie die ihr überbundenen hälftigen Kosten des Schätzungsverfahrens im Grundsatz wie auch eventuell im Quantitativ. Hingegen hält sie vor Verwaltungsgericht nicht mehr an der Zusprechung einer Unfreiwilligkeitsentschädigung fest.
2.
Gegen Entscheide der Schätzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulässig. Diesen Rekurs in vermögensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Gemäss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) überprüft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den Schätzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen Schätzungsverfahrens lediglich zu prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewählte Schätzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klären, ob bezüglich der streitbetroffenen Grundstücke alle für die Schätzung wesentlichen Umstände berücksichtigt wurden. Nicht zu überprüfen ist hingegen die Angemessenheit des Schätzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32–86 N. 10 m. w. H.; Tobias Jaag/Markus Rüssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Zürich, 5. A., Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschränkte Kognition deckt sich mit jener bei der Überprüfung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722-00724+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).
3.
Die Rekurrentin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Ein solcher dient der Feststellung des für die Entscheidung wesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn dieser aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins zu verzichten ist. Im Übrigen darf sich das Verwaltungsgericht auf die von der Schätzungskommission IV anlässlich ihres Lokaltermins vom 20. August 2024 gewonnenen Erkenntnisse stützen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).
Im Licht der nachfolgenden Erwägungen erübrigen sich auch anderweitige Untersuchungshandlungen. Der Fall erweist sich daher als spruchreif.
4.
4.1 Gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden. Gemäss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist für die Bestimmung der Entschädigung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag – hier dem 11. Oktober 2024 (vgl. VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 6.1; Jaag/Rüssli, Rz. 3620) – für das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausführlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 5.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu. Dementsprechend beschäftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 220 N. 121 ff.).
4.2 Rechtsprechung und herrschende Schätzungslehre stimmen darin überein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primären Unterscheidung zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu müssen Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, Grösse, unterschiedlicher Erschliessungsgrad und unterschiedliche Ausnutzungsmöglichkeiten bei den zu vergleichenden Grundstücken ist mit Preiszuschlägen oder -abzügen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann; dazu zählen insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).
4.3
4.3.1 Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04 in F mit einer Fläche von 7'200 m2 ist mit dem gewerblich genutzten Gebäude Vers.-Nr. 05 überbaut. Der hinterliegende südliche Teil der Parzelle liegt teilweise innerhalb der Waldabstandslinie. Die Abtretung von rund 54 m2 auf der Nordseite des Grundstücks betrifft den schmalen Landstreifen einer grösseren Grünfläche zwischen Parkplätzen und der D-Strasse. Dieser Streifen liegt vor einer Baulinie.
4.3.2 Die Schätzungskommission erwog, dass es sich bei der abzutretenden Fläche um unbebautes Land handle, das mit Ausnahme einer mittig platzierten Werbestele nicht genutzt werde. Unter diesen Umständen habe die Ermittlung des Verkehrswerts anhand der Vergleichs(wert)methode zu erfolgen.
Während der Rekursgegner ebenfalls die Vergleichsmethode für sachgerecht hält, will die Rekurrentin die Rückwärtsrechnung angewendet haben.
4.3.3 Für die Einstufung als überbautes oder unüberbautes Grundstück ist nach ständiger Rechtsprechung nicht auf die enteignete Fläche, sondern auf die Parzelle als Ganzes abzustellen. Im Fall einer Teilenteignung – wie auch hier – ist die von der Abtretung betroffene Fläche fast immer unüberbaut und handelt es sich regelmässig um einen Landstreifen entlang einer Strasse. Indessen hat das Verwaltungsgericht im Entscheid VR.2021.00002 vom 10. November 2022 (vom Bundesgericht mit Urteil 1C_42/2023 vom 25. März 2024 bestätigt) erwogen, dass unüberbautes Land wegen der grösseren Freiheit bezüglich der baulichen Nutzung, ferner wegen der Abbruchkosten für den Altbau und der mit grösserem Aufwand verbundenen Neuüberbauung, meistens höher als überbautes bewertet werde. So trage beispielsweise die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (LS 631.32; ZStB 21.1) dem Umstand der Überbauung mit einem Einschlag von 10 % auf dem Landwert Rechnung (Rz. 23). Unter diesen Umständen rechtfertige es sich aus Gründen der Verfahrensökonomie, zugunsten der Enteigneten auf die Bewertung von unbebautem Land abzustellen (E. 4.4.1). Diese Überlegungen greifen auch im vorliegenden Fall. Weil das Grundstück Kat.-Nr. 03 mit dem voluminösen Gebäude Vers.-Nr. 05 überbaut und einer baulichen Erweiterung aufgrund der in Art. 55 der Bauordnung der Gemeinde F vom 21. September 2017/7. Dezember 2020 für die Gewerbezone III statuierten Grundmasse, der zu respektierenden Grenz-, Gebäude- und Strassenabstände sowie der rückwärtig verlaufenden Waldabstandslinie wesentliche Schranken gesetzt sind, fällt der mit der Enteignung verbundene, vergleichsweise geringe Ausnützungsverlust von (54 m2 x 8.0 m3/m2 =) 432 m3 offensichtlich weniger ins Gewicht, als dies bei einem unüberbauten Grundstück der Fall wäre.
Hinsichtlich der von der Rekurrentin verfochtenen Rückwärtsrechnung (auch als Residualwertmethode bezeichnet) gilt es anzumerken, dass diese Methode mit erheblichen Unwägbarkeiten behaftet ist, weshalb sie nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht primär, sondern nur ergänzend berücksichtigt werden darf (VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 6.5.2 mit Verweisungen). Für die Ermittlung des Verkehrswerts von unüberbauten Grundstücken zieht die Rechtsprechung die (Preis-)Vergleichsmethode, auch statistische Methode genannt, vor (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Richner et al., § 220 N. 153; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Im vorliegenden Fall steht der Abbruch der Gewerbebaute Vers.-Nr. 05 nicht zur Diskussion, weshalb auch schätzungstechnisch kein Anlass besteht, eine Rückwärtsrechnung vorzunehmen.
4.3.4 Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1C_339/2013 vom 27. August 2013, E. 2.4) wie des Verwaltungsgerichts (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 4.4.4; 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 4.4) erachtet das Abstellen auf Werte, die sich aus zeitnahen Transaktionen ergeben, die vom Statistischen Amt des Kantons Zürich erhoben worden sind, als zulässig. Diese Praxis erscheint aus folgenden Gründen als sachgerecht: Zum einen vermittelt eine grössere Anzahl von Handänderungen ein relativ zuverlässiges Bild des Verkehrswerts; zum anderen wäre die Erhebung von möglichst ähnlich gelagerten Verkäufen mit einem sehr hohen Aufwand verbunden, der dann namentlich unverhältnismässig ist, wenn – wie hier – nur eine kleine Fläche im Streit liegt.
Das Statistische Amt des Kantons Zürich hat für unbebautes Gewerbe- und Industriebauland in der Raumplanungsregion Winterthur und Umgebung für den Zeitraum 2018–2022 einen mittleren Preis (Median) von Fr. 400.-/m2 und für den Zeitraum 2019–2023 einen solchen von Fr. 374.-/m2 ermittelt. Stichtag ist der 11. Oktober 2024 (vorne E. 4.1); deshalb ist der letztgenannte Wert aussagekräftiger als der erste. Die Lage von F kann innerhalb der Planungsregion als durchschnittlich bezeichnet werden; zwar grenzt die Gemeinde an die Stadt Winterthur, befindet sich indessen in grösserer Entfernung vom Stadtzentrum und von den Nationalstrassen. Innerhalb von F ist das streitbetroffene Grundstück an der D-Strasse als Durchgangsachse und nahe beim Bahnhof H gut erschlossen. Unter Würdigung dieser Umstände erscheint der von der Schätzungskommission angenommene Verkehrswert für das abzutretende Land von Fr. 405.-/m2 als angemessen. Jedenfalls liegt in dieser Schätzung keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht korrigierend einzugreifen hätte.
4.3.5 Ergänzend zu den Erhebungen des Statistischen Amts des Kantons Zürich hat die Schätzungskommission beim Grundbuchamt J nach Vergleichshandänderungen in der Gewerbezone gefragt. Dabei hat sie laut ihren Ausführungen in E. 5.5.1 des angefochtenen Entscheids die Auskunft erhalten, dass im Jahr 2018 für ein unmittelbar benachbartes Grundstück ein Preis von Fr. 306.30/m2 und 2019 ein solcher von Fr. 360.-/m2 bezahlt worden sei. Diese Angaben werden in den Akten nicht belegt.
Die Rekurrentin macht geltend, dass ihr auch auf ausdrückliches Begehren an der Schätzungsverhandlung vom 20. August 2024 keine Auskunft erteilt worden sei. Weil die angeblichen Angaben des Grundbuchamts entscheidrelevant seien, habe die Vorinstanz zum einen das rechtliche Gehör und zum anderen die Untersuchungspflicht verletzt.
Wie in E. 4.3.4 ausgeführt, stützt sich die Schätzung des Landwerts in ungenügender Weise auf die Daten des Statistischen Amts. Der von der Schätzungskommission beim Grundbuchamt eingeholten Auskunft und der diesbezüglichen Erwägung im angefochtenen Entscheid kommt somit nur die Bedeutung eines obiter dictum zu. Daran ändert nichts, dass diese Anfrage die Vorinstanz im Vertrauen auf die Angemessenheit der statistischen Werte bestärkt haben dürfte. Weil die "Verifizierung" entgegen der Auffassung der Rekurrentin jedoch nicht entscheidwesentlich war, brauchte sie hierzu nicht angehört zu werden. Ebenso wenig ist im Vorgehen der Schätzungskommission ein Untersuchungsmangel zu erblicken. Freilich ist anzumerken, dass die betreffende Anfrage hätte unterbleiben sollen: Entweder kommt die Schätzungskommission zum Schluss, dass die statistischen Werte – wie hier – eine zuverlässige Entscheidgrundlage abgeben, oder aber – wenn dies nicht zutreffen sollte – sie stellt weitere Untersuchungshandlungen an, die gehörig protokolliert werden müssen und zu denen sich die Parteien äussern können.
4.4 Sodann liegt die Frage im Streit, ob die Schätzungskommission auf der Landwertentschädigung von Fr. 405.-/m2 zu Recht einen Abzug für Vorgartenland von einem Drittel (= Fr. 135.-/m2) vorgenommen hat.
4.4.1 Als Vorgartenland gilt nach ständiger Rechtsprechung Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschränkt überbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des Gesamtgrundstücks ausmacht und für sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen könnte. Erschwerend kommt in solchen Fällen nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem Restgrundstück für sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lässt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulässig, bei der Bemessung der Entschädigung für die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfälligen Minder- oder Höherwertigkeit der abzutretenden Fläche durch Abzüge bzw. Zuschläge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei häufig mit der Vergleichsmethode verknüpft, indem – in einem ersten Schritt – der Verkehrswert des ganzen Grundstücks aus tatsächlich bezahlten Preisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende Gründe vor, den Preis des abzutretenden Vorgartenlands nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert kann selten präzis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 3.3; 14. November 2019, VR.2019.00001, E. 3.2; 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).
4.4.2 Die Schätzungskommission ist unter Hinweis darauf, dass die enteignete Teilfläche vollumfänglich vor der Baulinie liege, von Vorgartenland ausgegangen. Weil mit der Abtretung ein minimaler Ausnützungsverlust verbunden sei, rechtfertige sich ein Einschlag auf dem Verkehrswert von einem Drittel.
4.4.3 Während der Rekursgegner dieser Argumentation folgt, hält die Rekurrentin dafür, dass mit der Abtretung ein Ausnützungsverlust von 432 m3 verbunden sei, weshalb sich ein Abzug verbiete.
4.4.4 Weil es sich beim streitbetroffenen Grundstück Kat.-Nr. 03 um ein überbautes Grundstück handelt, beruft sich die Rekurrentin zu Unrecht auf den Entscheid VR.2021.00002 vom 10. November 2022, wo das Verwaltungsgericht in E. 4.4.5 bei einem als unüberbaut betrachteten Grundstück einen Abzug für unzulässig befunden hat. Die Reduktion der Abtretungsentschädigung für Vorgartenland nur bei überbauten, nicht aber bei unüberbauten Grundstücken ist deswegen sachgerecht, weil der Grundeigentümer im Fall einer Neuüberbauung einen ungleich grösseren Gestaltungsspielraum hat als bei einer bestehenden Überbauung. Hinzu kommt, dass die Erstellung eines neuen Gebäudes regelmässig mit wesentlich geringeren Kosten verbunden ist als die meistens mit inneren Umgestaltungen verbundene Erweiterung einer bestehenden Baute. Dass mit der Abtretung ein Ausnützungsverlust verbunden ist, ändert nichts an der Qualifikation als Vorgartenland. Massgebend ist, dass der schmale Landstreifen wegen seiner Lage vor der Baulinie höchstens nach Massgabe von § 99 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) hätte baulich genutzt werden können. Weil die D-Strasse zum kantonalen Strassennetz gehört, hätten überdies Gründe der Verkehrssicherheit kraft § 240 Abs. 1 PBG mutmasslich zu weiteren Einschränkungen geführt.
Nach dem Gesagten erweist sich ein Einschlag für Vorgartenland als rechtens. Dessen Bemessung im Umfang von einem Drittel lässt sich ebenfalls nicht beanstanden (vgl. hierzu BGer, 27. August 2013, 1C_339/2013, E. 2.4; VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001, E. 3.3 mit Hinweisen; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.1.2; RB 2006 Nr. 118, E. 3.4 = BEZ 2006 Nr. 35). Im Entscheid VR.2010.00003, E. 2.6, vom 25. November 2010 erachtete das Verwaltungsgericht sogar einen Abzug von zwei Dritteln als zulässig. Anzumerken bleibt, dass die Rekurrentin die Möglichkeit hätte, durch Erwerb von Ausnützung einer benachbarten Parzelle die mit der Abtretung verbundene Einbusse zu kompensieren (vgl. VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 6.6.2). Der Wert einer Übertragungsfläche entspricht in der Praxis ungefähr jenem von Vorgartenland (Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A, Wädenswil 2024, S. 1141).
4.5 Im Übrigen wird die Entschädigungsbemessung der Schätzungskommission insbesondere auch nicht durch die eingereichten beiden privaten Schätzungsgutachten ernsthaft in Frage gestellt. Im Gutachten I vom 13. Mai 2024 wurde im Hinblick auf den Landwert eine Ertragskapitalisierung für eine Nutzfläche von 123 m2 berechnet, die hypothetisch auf der Enteignungsfläche von 54 m2 möglich wäre. Dabei wurde ein jährlicher Mietertrag von Fr. 150.-/m2 eingesetzt. Im Schätzungsentscheid wurde dargelegt, dass ein möglicher Mietertrag von Fr. 140.-/m2 pro Jahr realistischer sei (E. 5.7.3). Es hilft der Rekurrentin insoweit nicht weiter, wenn sie Mietinserate für Gewerbeflächen in der Umgebung vorgelegt hat, bei denen der jährliche Mietertrag über Fr. 200.-/m2 liegen würde. Diese Inserate betreffen lediglich Mietobjekte mit relativ kleinen Flächen. Die Schätzungskommission hat auf die Notwendigkeit zur Differenzierung der Ertragsannahmen im Hinblick auf verschiedene Raumtypen hingewiesen. Auch aus dem älteren Privatgutachten von 2012 geht eine solche Differenzierung auf der Basis der effektiven Mietzinsen bei der betroffenen Liegenschaft hervor. Wie die Schätzungskommission festgestellt hat, variierten die Mieterträge bei jener Aufstellung von Fr. 80.-/m2 bis Fr. 120.-/m2 pro Jahr, auf die in jenem Gutachten auch abgestellt wurde. Weiter hat die Schätzungskommission an die Problematik des Leerstands von Gewerberäumen erinnert, für die keine nähere Begründung erforderlich war. Entgegen der Rekurrentin ist es unter diesen Umständen nicht erheblich – und brauchte von der Schätzungskommission auch nicht thematisiert zu werden –, dass im Privatgutachten von 2012 zusätzlich ein Medianwert von Fr. 220.-/m2 für Verkaufsflächen in der Gemeinde F aufgrund von Preiserhebungen durch ein bekanntes Immobilienbewertungsunternehmen behauptet wurde. Insgesamt ist es nicht zu beanstanden, wenn die Schätzungskommission die beiden Privatgutachten nicht als stichhaltig bzw. nicht als repräsentativ für die betroffene Verkehrswertschätzung angesehen hat.
4.6 Zusammengefasst erweist sich der vorinstanzlich festgesetzte Entschädigungsbetrag von Fr. 270.-/m2 für den abzutretenden Landstreifen als rechtmässig.
5.
5.1 Ferner will die Rekurrentin Aufwendungen entschädigt haben, die ihr bis zum Abschluss des vorinstanzlichen Verfahrens erwachsen seien, nämlich Fr. 1'026.95 für das Gutachten I vom 13. Mai 2024, Fr. 2'012.90 für die notwendigen Anwaltskosten vor der Einleitung des Schätzungsverfahrens und Fr. 6'284.95 für solche während desselben.
5.2 Die Schätzungskommission lehnte dieses Begehren vorab mit der Begründung ab, dass im Verfahren vor den Verwaltungsbehörden grundsätzlich keine Parteientschädigungen zugesprochen würden. Eine Ausnahme von dieser Regel rechtfertige sich schon deswegen nicht, weil die Rekurrentin überwiegend unterliege. Schliesslich handle es sich bei der Schätzung durch die I AG um ein Privatgutachten, das in der Regel nicht vergütet werde.
5.3 Die Rekurrentin rügt, dass die Ablehnung der geforderten weiteren Entschädigung der in Art. 26 BV verankerten Eigentumsgarantie wie auch dem Grundsatz der bei Enteignungen zu leistenden vollen Schadloshaltung gemäss § 11 AbtrG zuwiderlaufe. Aufgrund der damals bekannten Umstände habe die Rekurrentin zur Erzielung einer gesetzmässigen Entschädigung ein Privatgutachten einholen müssen. Dasselbe gelte für die Anwaltskosten, die durch das Enteignungsverfahren veranlasst worden seien.
5.4 Gemäss § 17 VRG werden im Verfahren vor den Verwaltungsbehörden keine Parteientschädigungen zugesprochen (Abs. 1). Im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle unter den genannten Voraussetzungen zu einer Entschädigung für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden (Abs. 2). Die Schätzungskommissionen in Enteignungssachen zählen nicht zu den Rekursinstanzen (Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 51). Der Ausschluss einer Parteientschädigung gilt für sämtliche erstinstanzlichen Verwaltungsverfahren (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 10). Vorliegend sind keine besonderen Umstände ersichtlich, sodass die Verweigerung einer Parteientschädigung auf Stufe Schätzungskommission nicht zu beanstanden ist (vgl. VGr, 30. Juni 2022, VR.2020.00003, E. 5). Dass diese Praxis im Widerspruch zur Eigentumsgarantie oder zum Grundsatz der vollen Entschädigung stehe, trifft nicht zu (vgl. auch BGer, 20. August 2004, 1P.91/2004, E. 3). Die Mitglieder der Schätzungskommissionen sind fachkundig und in ihrem Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden (Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 91 f.). Aus diesem Grund bestand für die Rekurrentin kein Anlass zur Einholung eines Privatgutachtens (vgl. auch VGr, 14. März 2024, VR.2022.00002, E. 2.2 mit Verweisung). Somit kann die Rekurrentin keine weitere Entschädigung beanspruchen.
6.
6.1 Laut § 63 Abs. 1 AbtrG trägt in der Regel der Expropriant die Kosten des Schätzungsverfahrens. In Fällen jedoch, wo die bei der gütlichen Unterhandlung zuletzt gestellte Forderung des Abtretungspflichtigen die festgesetzte Entschädigung um mehr als die Hälfte übersteigt, kann durch die Schätzungskommission eine angemessene Verteilung der Kosten auf beide Teile stattfinden. Dementsprechend auferlegte die Schätzungskommission in Dispositivziffer 5 die Kosten des Schätzungsverfahrens den Parteien je zur Hälfte. Die gemäss separater Verfügung festgelegten Kosten beliefen sich auf Fr. 7'846.10.
6.2 Mit der Begründung, dass die Rekurrentin im Hauptstandpunkt eine mehr als dreimal so hohe Entschädigung von Fr. 920.-/m2 gegenüber den vom Enteigner angebotenen Fr. 270.-/m2 verlangt habe, erachtete die Schätzungskommission die Voraussetzungen für eine vom gesetzlichen Regelfall abweichende Kostenverteilung als erfüllt.
6.3 Die Rekurrentin erblickt in dieser Kostenauflage eine Verletzung von Art. 26 BV. Denn dem Enteigneten solle durch die Abtretung keinerlei Nachteil entstehen, was nicht davon abhängig gemacht werden dürfe, ob er ein ihm zustehendes Rechtsmittel ergreife oder nicht. Dementsprechend sehe das Bundesgesetz über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG; SR 711) in Art. 114 Abs. 1 keine Kostenauflage an den Enteigneten vor. Hinzu komme, dass die von der Schätzungskommission auferlegte Gebühr mit dem Äquivalenzprinzip unvereinbar sei, weshalb eventuell deren Herabsetzung beantragt werde.
6.4 Im Entscheid VR.2022.00002 vom 14. März 2024 hat das Verwaltungsgericht in E. 8.4 festgehalten, dass die Kostenregelung von § 63 Abs. 1 AbtrG auf die formelle Enteignung zugeschnitten sei und in einer Streitigkeit betreffend eine materielle Enteignung höchstens sinngemäss zum Tragen komme. Obwohl die Rekurrentschaft in jenem Verfahren mit dem Begehren um eine sehr hohe Heimschlagsentschädigung unterlegen war, attestierte ihr das Gericht, dass sie sich angesichts der keineswegs eindeutigen Rechtslage in guten Treuen zu prozessieren habe veranlasst sehen dürfen.
Nach dem Gesetzeswortlaut handelt es sich bei § 63 Abs. 1 AbtrG um eine Kann-Vorschrift. Ob diese Bestimmung, die noch aus der ursprünglichen Fassung des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 stammt, mit der Eigentumsgarantie von Art. 26 BV vereinbar ist oder nicht, darf dahingestellt bleiben. Jedenfalls rechtfertigt sich im Sinn des zitierten Entscheids VR.2022.00002 eine ausgesprochen restriktive Anwendung. Eine Belastung des Enteigneten mit Kosten des Schätzungsverfahrens erscheint daher höchstens dann als sachgerecht, wenn der Betroffene geradezu mutwillig eine offensichtlich übersetzte Entschädigung verficht und die Rechtslage als klar erscheint. Unter den entsprechenden Voraussetzungen lässt auch Art. 114 Abs. 2 EntG eine vollumfängliche oder partielle Kostenauflage an den Enteigneten zu.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. So war es durchaus vertretbar, dass die Rekurrentin die Anwendung der Vergleichsmethode beim betroffenen überbauten Grundstück und die damit zusammenhängende Ermittlung des Verkehrswerts als Rechtsfragen beanstandete. Die Auferlegung der hälftigen Kosten des Schätzungsverfahrens ist daher aufzuheben; vielmehr sind dieselben gemäss § 63 Abs. 1 AbtrG dem Rekursgegner zu überbinden.
Unter diesen Umständen braucht sich das Verwaltungsgericht mit dem Eventualantrag der Rekurrentin auf Ermässigung der Kosten des Schätzungsverfahrens nicht weiter zu befassen.
7.
Aufgrund dieser Erwägungen ist der Rekurs hinsichtlich der in Dispositivziffer 5 des Schätzungsentscheids angeordneten hälftigen Kostenauflage an die Rekurrentin gutzuheissen, im Übrigen jedoch abzuweisen. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sind streitwert- und aufwandbezogen zu 9/10 der Rekurrentin und zu 1/10 dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht der überwiegend unterliegenden Rekurrentin nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Dispositivziffer 5 des Entscheids der Schätzungskommission IV vom 11. Oktober 2024 wird aufgehoben, und die Kosten des Schätzungsverfahrens werden dem Rekursgegner auferlegt. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen: Fr. 195.- Zustellkosten, Fr. 4'195.- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden zu 9/10 der Rekurrentin und zu 1/10 dem Rekursgegner auferlegt.
4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) die Schätzungskommission IV.