Zürich Verwaltungsgericht 12.04.2001 VR.2000.00006

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  Geschäftsnummer: VR.2000.00006   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 12.04.2001 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 04.07.2002 abgewiesen. Rechtsgebiet: Enteignungsrecht Betreff: Entschädigungsanspruch aus Enteignung

Erschliessungskosten: Zuständigkeit des VGr im Rekursverfahren nach Abtretungsgesetz und im Klageverfahren nach Verwaltungsrechtspflegegesetz (E. 1a/b). Eine vertragliche Regelung über die Erschliessungskosten war zulässig, und über die Streitigkeit ist grundsätzlich im Klageverfahren zu entscheiden (E. 1b). Auch eine Beurteilung im Rekursverfahren bzw. vorgängig im Schätzungsverfahren unter dem Titel einer Enteigung eines vertraglich begründeten, wohlerworbenen Rechts kommt in Betracht (E. 1c). Vereinigung der beiden Verfahren (E. 1e). Begriff des wohlerworbenen Rechts in Lehre und Rechtsprechung (E. 2b). Aus den - nicht schriftlich fixierten - Abmachungen zwischen der Gemeinde als Grundstückseigentümerin einerseits und der privaten Eigentümerin der betroffenen Grundstücke andererseits lässt sich keine Zusicherung entnehmen, wonach die Grundstücke der Gemeinde einmal überbaut würden. Infolgedessen sind der privaten Grundeigentümerin die von ihr vorgeschossenen Erschliessungskosten nicht zurückzuerstatten, nachdem zwischenzeitlich eine Überbauung infolge Zuweisung der Grundstücke zur Freihaltezone unmöglich geworden ist: keine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung, Abweisung des Rekurses (E. 2c). Die Kosten des Schätzungsverfahrens sind vollumfänglich der Gemeinde aufzuerlegen (E. 3). Ersatz der Erschliessungskosten gestützt auf vertragliche Abmachungen? Aus der chronologischen Entwicklung ergibt sich, dass sich die Gemeinde (im Sinn einer aufschiebenden Bedingung) lediglich für den Fall einer tatsächlichen Überbauung verpflichtete, die von der privaten Grundeigentümerin vorgeschossenen Erschliessungskosten selber zu übernehmen (E. 4a/b). Infolge dieser bedingten Verpflichtung stellt sich die Frage nicht, ob diese Verpflichtung im Sinn von Art. 119 OR unmöglich geworden ist und wer gestützt darauf für den Schaden einzustehen hat. Abweisung der Klage (E. 4c). BGE-Nr. 1A.137/2001 BGE-Nr. 1P.527/2001

  Stichworte: BGE ENTEIGNUNGSVERFAHREN ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ERSCHLIESSUNGSVERTRAG KOSTEN SCHÄTZUNGSKOMMISSION UNMÖGLICHKEIT VERTRAUENSSCHUTZ WOHLERWORBENE RECHTE ZUSTÄNDIGKEIT

Rechtsnormen: § 32 AbtrG § 46 AbtrG § 63 AbtrG § 183ter lit. II EG ZGB Art. 119 OR § 82 lit. k VRG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Mit Beschluss vom 7. September 1981 beurteilte der Stadtrat X vorentscheids­weise eine Studie von Architekt H betreffend die Erschliessung und Überbauung ver­schie­dener Grundstücke; er hielt fest, die Arbeiten könnten im Sinn der (die Variante 2 befür­wortenden) Erwägungen  weitergeführt werden; die beiden städtischen Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 seien an ihrem bisherigen Standort zu belassen; deren Überbauung sei zur Zeit nicht vor­gesehen. In der Folge änderte der Stadtrat seine Meinung hinsichtlich der Überbauung der beiden städtischen Grundstücke. Mit Beschluss vom 5. April 1982 nahm er deren Überbauung in Aussicht. Aufgrund von Vorschlägen seitens des für die heutige Rekurrentin handelnden Architekten H und der Regionalplanung Zürich und Umge­bung (RZU) stimmte er mit Beschlüssen vom 26. Juli 1982 der vorgeschlagenen Landum­legung der städtischen Grundstücke zu, hob er den Vorentscheid vom 7. September 1981 auf und erklärte er für die weitere Bearbeitung eine näher bezeichnete Variante für massge­bend.

Am 13. Oktober 1982 teilte das Bauamt der Stadt X Architekt H mit, die Bausek­tion könne dem Stadtrat vorläufig keinen Antrag auf Erteilung der Baubewilligung stellen, da im Zusammenhang mit der Bauausschreibung eine Unterschriftensammlung laufe, wel­che verlange, dass die Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 der Familiengartenzone D zu­geteilt würden. In der Folge wurde das Projekt derart abgeändert, dass für die sechs Mehrfamilien­häuser die städtischen Grundstücke nicht mehr beansprucht wur­den, aber deren Erschlies­sung immer noch gewährleistet blieb (revidierter Erschlies­sungs-/ Um­ge­bungsplan vom 11. November 1982). Am 21. Februar 1983 erteilte der Stadtrat X dem mit der heutigen Rekurrentin identischen Baukonsor­ti­um Y die baurechtliche Bewilligung zur Erstellung von 6 Mehrfamilienhäusern; gemäss den Auflagen unter Ziffer 1 hatte vor Baubeginn die Erschliessung des Bau­gebiets einschliesslich der Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 zu er­folgen. Gleichentags genehmigte der Stadtrat Projekt, Kostenvoranschlag, Kostenverteiler und Kostenverleger betreffend den Ausbau bzw. die Erstellung der erschliessenden Ver­kehrswege; dabei anerkannte die Stadt X als Eigentümerin der Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 das Projekt, den Kos­tenvorschlag, den Kostenverteiler und den Kostenverleger, hielt jedoch fest, die Anteile der Stadt für die Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 seien durch die übrigen Beitragspflichtigen vorzuschiessen, bis die Stadt X allenfalls diese Grund­stücke überbaue (Disp. Ziff. 13). Am 5. August 1985 genehmigte der Stadtrat X die Bau­abrechnungen für den Ausbau bzw. die Erstellung der erschliessenden Verkehrswege; gleichzeitig hielt er fest, dass mit der Ueberbauung der Liegenschaften Kat.Nr. 01 und 02 oder Teilen derselben die Stadt dem Betrag von Fr. 156'147.85 (Wert 30. Juni 1985) als Einkauf in die neuen Verkehrswege zu bezahlen habe.

Anlässlich der vom Gemeinderat X am 16. Dezember 1985 beschlossenen Revision der Nutzungsplanung wurden die Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 der Freihalte­zone zuge­teilt, welche Festlegung infolge von Rekursen jedoch nie in Rechtskraft erwuchs. Mit Be­schluss des Gemeinderats X vom 13. November 1995 wurden die beiden Par­zellen der Er­holungszone Familiengärten zugewiesen, welche Festlegung nach der Ge­nehmigung durch den Regierungsrat am 16. Mai 1997 in Rechtskraft erwuchs.

II. Bereits mit Schreiben vom 2. Dezember 1988 hatte die heutige Rekurrentin beim Stadtrat X geltend gemacht, die von ihr bevorschussten Erschliessungskosten für die bei­den städtischen Grundstücke seien seitens der Stadt auch im Fall einer eventuellen Auszo­nung geschuldet; entgegen dem mit Beschluss vom 5. August 1985 genehmigten de­finiti­ven Kostenverleger entfielen indessen auf diese beiden Grundstücke lediglich Kos­ten­an­teile von insgesamt Fr. 109'275.45 (statt Fr. 156'147.85), wofür hiermit Rechnung ge­stellt werde. Der Stadtrat X lehnte eine Entschädigungsleistung mit Schreiben vom 6. März 1989 ab. Mit Schreiben vom 13. Mai 1998 machte die heutige Rekurrentin ihre – nunmehr als Ent­schädigungsbegehren wegen materieller Ent­eignung bezeichnete – Forderung erneut geltend. Eine zwischen den Parteien am 18. Sep­tember 1998 durchgeführte Einigungs­ver­handlung blieb erfolglos. Die heutige Rekursgeg­nerin ersuchte hierauf das Statthalteramt am 20. Oktober 1998 um Einleitung des Schätzungsverfahrens. Das Statthalteramt über­wies die Akten am 26. Okto­ber 1998 der Schätzungskommission I.   

Mit Klageschrift vom 3. Dezember 1998 ersuchte die Stadt X die Schät­zungskom­mis­sion I um Feststellung, dass die von der Beklagten geltend gemachte Forde­rung von Fr. 109'275.45 zuzüglich Zins seit 1. Juli 1985 nicht geschuldet sei, während die heutige Rekurrentin als Beklagte in der Klageantwort vom 10. Mai 1999 ihr Begehren er­neuerte. In der Replik vom 24. Juni 1999 und der Duplik vom 27. August 1999 hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest.

Die Schätzungskommission I beschloss am 18. April 2000, es werde festgestellt, dass die Zuweisung der Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 zur Freihaltezone keine Enteig­nung wohlerworbener Rechte der Beklagten bewirkt habe (Disp. Ziff. 1). Soweit die Be­klagte ihre Forderung gegenüber der Klägerin nicht auf die Enteignung wohlerworbener Rechte stütze, sondern aus dem mit der Klägerin abgeschlossenen verwaltungsrechtlichen Vertrag geltend mache, werde die Streitsache dem Verwaltungsgericht zur Behandlung im gerichtlichen Klageverfahren überwiesen (Disp. Ziff. 2). Die Kosten des Schätzungsverfah­rens würden zu einem Viertel der Klägerin und zu drei Vierteln der Beklagten auferlegt (Disp. Ziff. 3). Eine Parteientschädigung werde nicht zugesprochen (Disp. Ziff. 4).

III. Mit am 20. Dezember 2000 angemeldetem und auf Fristansetzung hin am 29. Ja­nuar 2001 eingereichtem begründetem Rekurs ersuchte die Firma A das Ver­wal­tungs­gericht, die Stadt X zur Bezahlung von Fr. 109'275.45 "als Entschädigung für den weggefallenen Anspruch der Rekurrentin auf Einkauf der Rekursgegnerin in die Er­schlie­s­sung ..... für die Liegenschaften Kat.Nr 01 und 02" zuzüglich Zins ab 1. Juli 1985 zu ver­pflichten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgeg­ne­rin (Rekurs­verfahren VR.2000.00006).

Die Stadt X beantragte dem Gericht am 5. März 2001 Abweisung des Re­kurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin.

Im entsprechend Disp. Ziff. 2 des Schätzungsentscheids vom 18. April 2000 eröff­neten Klageverfahren (VK.2000.00009) wurden keine prozessleitende Massnahmen ge­trof­fen.

                                   Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 in der Fassung vom 8. Juni 1997 (AbtrG) zuständig. Das gilt unabhängig davon, ob die Schätzungskommission sich zur Be­handlung der vorliegenden Streitsache zu Recht für (teilweise) zuständig erklärt hat. Ob sie ihre eigene Zuständigkeit richtig beurteilt hat oder nicht, berührt die Zuständigkeit des Ver­waltungsgerichts zur Behandlung des Rekurses nicht, sondern ist im Rahmen der materiel­len Beurteilung zu prüfen, zumal die Rekurrentin geltend macht, die Schätzungskommis­sion hätte ihre Beurteilung nicht auf die Frage nach dem Vorliegen bzw. der Verletzung eines wohlerworbenen Rechts beschränken dürfen. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraus­setzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.

b) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung von Streitigkeiten aus verwaltungs­rechtlichen Verträgen im Klageverfahren nach § 82 lit. k VRG zuständig. Diese Zuständig­keit ist von jener nach §§ 41 ff. VRG als Beschwerdeinstanz abzugrenzen; die eine schliesst die andere grundsätzlich aus (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar  zum Ver­waltungsrechtspflegegesetzes des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 32-86 N. 7, Vorbem. zu §§ 41-71 N. 8, Vorbem. zu §§ 81-86 N. 7). Die Zuständigkeit im Klageverfahren nach § 82 lit. k VRG setzt in erster Linie voraus, dass der Kläger sein Begehren aus einer (allenfalls nur behaupteten) vertraglichen Vereinbarung mit dem Be­klagten ableitet.

Trifft dies wie hier zu, so stellt sich des Weiteren die Frage, ob das streitige Rechts­verhältnis zulässigerweise durch Vertrag geregelt worden ist oder ob es richtigerweise durch Verfügung hätte geregelt werden müssen. Im vorliegenden Fall gehen die Beteiligten zutreffend davon aus, dass der Einbezug der Grundstücke der Rekursgegnerin in das fragli­che Erschliessungsprojekt auf vertraglichen Abmachungen beruht, auch wenn hierüber kein formelles und einheitliches Vertragswerk abgeschlossen wurde. Auch über die Verle­gung der Kosten dieser Erschliessung haben sich die beteiligten Grundeigentümer, worun­ter die Rekursgegnerin als Eigentümerin der Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02, vertraglich geeinigt. Hieran vermag nichts zu ändern, dass der Stadtrat X am 21. Februar 1983 den Kostenverleger als Bestandteil des Erschliessungsprojekts sowie am 5. August 1985 die Baukostenabrechnung genehmigte; die in Ziffer 13 des Beschlusses vom 21. Februar 1983 festgehaltene Erklärung der Stadt X als Eigentümerin der genannten Grund­stücke hat gleichwohl vertraglichen Charakter; Gleiches gilt bezüglich der Erklärung in Disp. Ziffer 2 des Beschlusses vom 5. August 1985. Die Rekursgegnerin ist in dieser Hin­sicht nicht als Trägerin hoheitlicher Gewalt, sondern als Eigentümerin der in das Erschlies­sungsprojekt einbezogenen Grundstücke aufgetreten. Eine solche vertragliche Regelung war zulässig. Da die Erschliessung von Y nicht im Rahmen eines Quartier­plan­verfahrens projektiert wurde, musste die Kostenverlegung nicht zwingend durch ho­heit­lichen Akt (Verfügung oder Plan) festgelegt werden (vgl. RB 1990 Nr. 2 und 23; zur - ho­heitlichen - Kostenver­le­gung im Quartierplan vgl. § 146 und 177 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tem­ber 1975, PBG).

In Rechtsprechung und Lehre wird teilweise allerdings die Meinung vertreten, eine Verfügungsbefugnis des Gemeinwesens könne unter Umständen selbst dort angenommen werden, wo die Beteiligten das streitige Rechtsverhältnis zulässigerweise durch öffent­lich­rechtlichen Vertrag geregelt haben (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 79 N. 4, Vorbem. zu §§ 81-86 N. 3, § 82 N. 38). Mit Bezug auf personalrechtliche Streitigkeiten hat das Ver­waltungs­gericht diese Auffassung verworfen (VGr, 9. Februar 2000, PK.1999.00006 E. 1a [für Pu­bli­kation im RB 2000 vorgesehen]). Mit Bezug auf finanzielle Forderungen aus Erschlies­sungsverträgen ist eine Verfü­gungskompe­tenz des Gemeinwesens und damit die Möglich­keit eines Anfechtungs- an­stelle eines Kla­geverfahrens bis anhin lediglich in Fällen bejaht worden, in denen eine ent­sprechende Ver­fügung des Gemeinwesens noch vor dem Inkraft­treten von § 82 lit. k VRG  (am 1. Januar 1998) ergangen war (RB 1990 Nrn. 2 und 23; VGr, 2. März 2000, ZBl 101/ 2000, S. 596; VGr, 11. Mai 2000, VK.2000.00002/ VB.2000.­­00057). Wie es sich diesbe­züglich mit dem Verhältnis zwischen Klage- und An­fechtungsverfahren verhält, braucht auch im vorlie­genden Fall nicht abschliessend beurteilt zu werden; denn hier ist das streit­betroffene Begehren nicht mit Verfügung ab­gelehnt wor­den, und eine vertragliche Rege­lung der Kostenverlegung war wie erwähnt zulässig.

Hieraus ergibt sich, dass die Auseinandersetzung darüber, ob die Rekursgegnerin der Rekurrentin die von Letzterer bevorschussten Kosten der Erschliessung der Grund­stücke Kat.Nrn. 41 und 42 zu ersetzen habe, als Streitigkeit aus verwaltungsrechtlichem Vertrag im Sinn von § 82 lit. k VRG betrachtet werden kann, dies jedenfalls insoweit, als die Rekurrentin ihr Begehren nicht mit dem Vorliegen einer materiellen Enteignung be­grün­det (dazu nachfolgend E. 1 c).   

c) Die Zuständigkeit der Schätzungskommission im Verfahren nach §§ 32 ff. AbtrG schliesst zwar nicht den verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutz (vgl. § 46 AbtrG), jedoch die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts im Klageverfahren nach § 82 lit. k VRG aus. Es ist daher vorab zu prüfen, ob die Schätzungskommission ihre eigene Zuständigkeit richtig beurteilt habe.

Gemäss § 32 AbtrG in Verbindung mit § 183ter Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch  vom 2. April 1911 (EG ZGB) beurteilt die Schät­zungskommission Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung. Gegenstand einer materiellen Enteignung können nicht nur dingliche Rechte sein, sondern allenfalls auch obligatorische Ansprüche aus Vertrag, sofern und soweit solchen vertraglichen An­sprüchen der Charakter wohlerworbener Rechte zukommt (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 236 ff. ; RB 1998 Nr. 179). Die Rekurrentin be­grün­dete ihre Forderung in der Eingabe vom 13. Mai 1998 an den Stadtrat X sowie her­nach im Schätzungsverfahren vorab damit, dass die Mitbeteiligung der Stadt X an der Erschliessung des Gebietes Y vertraglichen Charakter habe, auch wenn formell kein einheitliches Ver­tragswerk abgeschlossen worden sei, und  dass ihr An­spruch auf Ersatz der vorgeschosse­nen Erschliessungskosten ein wohlerworbenes Recht darstelle, welches mit der am 16. Mai 1997 in Kraft getretenen Zuweisung der Grundstücke zur Freihaltezone materiell enteignet worden sei. Aufgrund dieser Argumentation der Firma A entspricht die von der Schät­zungskommission vorgenommene Beurteilung der Zuständigkeit den Kompetenzvorschrif­ten von § 32 AbtrG in Verbindung mit § 183ter Abs. 2 EG ZGB einerseits und § 82 lit. k VRG anderseits. 

Dies führt indessen dazu, dass in der gleichen Streitsache sowohl die Schätzungs­kommission (als erste Rechtsschutzinstanz) wie auch das Verwaltungsgericht (als einzige Rechtsschutzinstanz) angerufen werden und dass sich das Verwaltungsgericht mit der Sa­che sowohl im Rekurs- wie auch im Klageverfahren befassen muss. Es fragt sich, ob nicht zur Vermeidung einer solchen Aufspaltung einer anderen Lösung der Vorzug zu geben wäre. Im Sinn einer Kompetenzattraktion in Betracht zu ziehen sind zwei Alternativen:

Bei der einen wäre die Schätzungskommission – als erste Instanz, vor dem Ver­wal­tungsgericht – für die ganze Streitsache als zuständig zu betrachten, wie das die Rekur­ren­tin geltend macht. Dagegen spricht, dass die Schätzungskommissionen Spezialbehörden sind, der Aufgabenbereich auf die Beurteilung von Enteignungsstreitigkeiten – bei formel­len Enteignungen zudem lediglich auf die Festlegung der Entschädigungen – beschränkt ist. Selbst wenn indessen davon auszugehen wäre, die Schätzungskommission habe rechts­verletzend von einer Kompetenzattraktion abgesehen, wäre dieser Mangel als dadurch ge­heilt zu betrachten, dass das Verwaltungsgericht die von der Vorinstanz nicht behandelten Aspekte im Klageverfahren beurteilen kann; von einer Rückweisung an die Vorinstanz wäre jedenfalls  abzusehen. 

Eher in Betracht fällt grundsätzlich die andere Alternative, wonach das Verwal­tungs­­gericht die gesamte Streitsache im Klageverfahren beurteilen würde, ohne dass zuvor einzelne Aspekte (Fragen betreffend das Vorliegen bzw. die Verletzung eines wohlerwor­benen Rechts) von der Schätzungskommission zu behandeln wären. Im Zeitpunkt der Ein­leitung des Schätzungsverfahrens im Oktober 1998 stand die neue Ordnung des Rechts­schutzes – insbesondere § 82 lit. k VRG, welcher neu die verwaltungsgerichtliche Zustän­digkeit im Klageverfahren zur Beurteilung von Streitigkeiten aus verwaltungsrechtlichen Verträgen – bereits in Kraft. Schon vor Einführung der Kompetenzbestimmung von § 82 lit. k VRG hat denn auch das Verwaltungsgericht erkannt, für Streitigkeiten aus verwal­tungsrechtlichen Verträgen müsse trotz fehlender Kompetenznorm ein richterlicher Rechts­schutz geboten werden, wobei solche Streitigkeiten direkt durch das Verwaltungsgericht – ohne vorgängige Anrufung der Schätzungskommission – zu beurteilen seien (RB 1964 Nr. 39 = ZBl 66/1965, S. 120 betreffend Expropriationsvertrag; RB 1980 Nr. 24 betreffend Erschliessungsvertrag; Kölz/Bosshart/Röhl, § 82 N. 32). Diese Gründe sprechen zwar für eine Kompetenzattraktion beim Verwaltungsgericht, rechtfertigen es aber nicht, im nach­hinein der Schätzungskommission die von ihr in Anspruch genommene Zuständigkeit ab­zusprechen:  Hat die Rekurrentin ihre Forderung in ihrer Eingabe vom 13. Mai 1998 an den Stadtrat X sowie hernach im Schätzungsverfahren vorab damit begründet, dass ihr An­spruch auf Ersatz der vorgeschossenen Erschliessungskosten ein wohlerworbenes Recht darstelle, welches mit der am 16. Mai 1997 in Kraft getretenen Zuweisung der Grundstücke zur Freihaltezone materiell enteignet worden sei, ist es jedenfalls nicht rechtsverletzend, wenn die Schätzungskommission die Streitsache insoweit materiell behandelt hat.

d) Das vorliegende Klageverfahren ist nicht aufgrund einer dem Verwaltungsgericht eingereichten Klageschrift, sondern gestützt auf Disp. Ziff. 2 des Schätzungsentscheids er­öffnet worden. Da die Schätzungskommission jedoch nicht eine bestimmte Eingabe der Re­­kurrentin dem Verwaltungsgericht zur Behandlung als Klage überwiesen hat, fragt es sich, ob zurzeit überhaupt eine formgültige Klage vorliege. Wäre dies zu verneinen, wäre das Verfahren als gegenstandslos abzuschreiben (mit der der Rekurrentin verbleibenden Möglichkeit, von sich aus eine Klage zu erheben) oder der Rekurrentin Frist zur Einrei­chung einer Klageschrift anzusetzen. Beide Massnahmen liefen jedoch auf einen über­spit­z­ten Formalismus hinaus. Zur gesamten Streitsache haben sich die Parteien vor Schät­zungs­kommission mit Klageschrift vom 3. Dezember 1998, Klageantwort vom 10. Mai 1999, Re­plik vom 24. Juni 1999 und Duplik vom 27. August 1999 sowie (allerdings in um­ge­kehrter Parteirolle) vor Verwaltungsgericht mit Rekursschrift vom 29. Januar 2001 und Rekursantwort vom 5. März 2001 geäussert. Es kann daher im Interesse der Verfahrens­ökonomie auf die Par­tei­eingaben im Schätzungsverfahren zurückgegriffen werden, soweit diese von der Schät­zungskommission nicht behandelt worden sind. Dabei ist allerdings zu beachten, dass im Schätzungsverfahren dem Gemeinwesen heute noch stets die Klägerrolle zukommt (vgl. § 14 der Verordnung über das Verfahren der Schätzungskommissionen vom 24. November 1960), während nunmehr im verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren nach § 82 lit. k VRG die Klägerrolle der einen Anspruch erhebenden Partei zufällt, also hier der Firma A. Indessen kann hier die der Schätzungskommission eingereichte Klageant­wort vom 10. Mai 1999 sinngemäss als Klageschrift an das Verwaltungsgericht betrachtet wer­den; die Firma A beantragt denn auch in der Rekursschrift vom 29. Januar 2001, "ihr Rechtsbegeh­ren gemäss Klageantwort vom 10. Mai 1999 gutzuheissen". In einem sol­chen Vorgehen liegt keine Gehörsverweigerung gegenüber der Stadt X, ist doch diese unter Ein­be­zug aller nunmehr vorliegenden Rechtsschriften mit der Rekursantwort vom 5. März 2001 als Letzte zu Wort gekommen.

e) Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich ohne weiteres, dass das Rekurs- und das Klageverfahren zu vereinigen sind.

2. a) Wie die Schätzungskommission zutreffend erwogen hat,  können Gegenstand einer materiellen Enteignung nicht nur dingliche, sondern auch obligatorische, insbeson­dere sogenannte wohlerworbene Rechte sein (RB 1998 Nr. 179; Riva, S. 236; vgl. vorn E. 1c). Ausgehend davon hat die Kommission zum vorliegenden Sachverhalt erwogen: Von einem Eingriff in ein wohlerworbenes Recht könnte allenfalls dann gesprochen wer­den, wenn die Stadt X der Firma A bzw. dem Baukonsortium Y als deren Rechtsvorgänger zugesichert hätte, die städtischen Grundstücke zu über­bauen. Aus der Vorgeschichte und der Baubewilligung ergebe sich aber, dass keine solche Zusi­cherung abgegeben worden sei. Zwar habe die Stadt X ab April 1982 klarer­wei­se die Überbauung ihrer Grundstücke beabsichtigt; doch habe gerade die diesbezüg­liche Bau­ausschreibung zur Opposition gegen das geplante Vorhaben und zur Unterschrif­tensamm­lung für eine Freihaltezone geführt. Spätestens mit der entsprechenden Orien­tie­rung des Bauamts an das Baukonsortium Y im Oktober 1982 habe Letz­terem klar sein müssen, dass die Zonenzugehörigkeit der Grund­stücke Kat.Nrn. 01 und 02 ungewiss und damit deren Überbauung zweifelhaft geworden sei. Dieser Ungewissheit sei denn auch folgerichtig in der Baubewilligung vom 21. Februar 1983 bzw. im gleichentags erfolgten Projektgenehmigungsbeschluss zum Ausdruck ge­bracht worden; so werde in Ziff. 13 des Genehmigungsbeschlusses festgehalten, die An­teile der Stadt für die Grund­stücke Kat.Nrn. 01 und 02 seien durch die übrigen Beitrags­pflichtigen vorzuschiessen, bis die Stadt allenfalls diese Grundstücke überbaue. Unter dem nämlichen Vorbehalt habe der Stadtrat am 5. August 1985 die Bauabrechnung genehmigt; auch in jenem Beschluss werde festgehalten, dass die Stadt X die Beiträge erst mit einer allfälligen Überbauung der betroffenen Grundstücke zu bezahlen habe. Aus dem damaligen Verhalten der städtischen Behörden könne daher nicht der Schluss gezogen werden, sie habe dem Baukonsortium  zu­­gesichert, die städtischen Grundstücke zu überbauen. Mit ei­ner solchen Zusage hätte der Stadtrat denn auch seine Kompetenzen klar überschritten. Zudem habe es das Baukonsor­tium nach Bekanntwerden der Opposition offensichtlich vorgezogen, das Projekt abzuän­dern und die Überbauung ohne Einbezug der städtischen Grundstücke zu realisieren, statt den Abschluss der kommunalen Nutzungsplanung abzu­warten und so Gewissheit über das zonenrechtliche Schicksal der städtischen Grundstücke zu erlangen. Damit habe die Firma A bzw. ihr Rechtsvorgänger kein Recht erworben, wel­ches die Stadt zur Überbau­ung ihrer Grundstücke verpflichten würde. Deren Zuweisung zur Freihaltezone habe daher keine Enteignung eines wohlerworbenen Rechts bewirken können.

b) Die heute zunehmend als problematisch eingestufte Rechtsfigur der wohlerwor­benen Rechte ist im Bemühen, gewissen Rechtspositionen Privater eine beson­dere Rechts­beständigkeit zu verleihen, entwickelt worden. Solche Rechte stehen unter dem Schutz der Eigen­tumsgarantie; nach neuerer Rechtsprechung werden sie dort, wo weniger die sachen­rechtli­che Fixierung als die vertrauensbildende Beziehung zwischen Staat und Bürger do­mi­niert, auch durch den Grundsatz von Treu und Glauben bzw. das hieraus abgeleitete Ver­trauens­prinzip geschützt. Sie sind grundsätzlich auch durch Gesetz nicht abänderbar (vgl. Ulrich Häfe­lin/Georg ­Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 815; Max Imboden/René Rhinow sowie René Rhinow/Beat Krähenman, Schwei­zerische Verwaltungsrechtsprechung,  Band I, 6. A., Basel 1986, bzw. Ergänzungs­band, Basel 1990, je Nr. 122 B III).

Das Bundesgericht ordnet Rechtsansprüche Privater aus öffentlichrechtlichen Ver­trägen den wohlerworbenen Rechten zu. In BGE 103 Ia 31 hatte es die Rechtsbeständigkeit eines öffentlichrechtlichen Erschliessungsvertrags zu beurteilen, der den Grundeigentümer zur Erstellung einer Kanalisationsleitung verpflichtete und ihn anderseits von der Entrich­tung einer Kanalisationsanschlussgebühr für bestimmte Grundstücke befreite, für welche die Gemeinde gestützt auf ein später erlassenes Kanalisationsreglement gleichwohl An­schlussgebühren erheben wollte. Das Bundesgericht erwog, der Vertrag sei mit dem Erlass des Kanalisationsreglementes nicht ungültig geworden; er hätte auch nach Inkrafttreten die­­­ses Reglements abgeschlossen werden dürfen und könne daher fortbestehen. Gültig be­gründete subjektive öffentliche oder private Rechte fielen aber selbst dann nicht eo ipso dahin, wenn eine gesetzliche Regelung geschaffen werde, mit der sie sich nicht "vertrü­gen". Selbst wenn es sich daher bei der fraglichen Vereinbarung um einen (seinerzeit gültig begründeten) Abgabevergünstigungsvertrag handeln würde, genösse er den Schutz der wohl­­­erworbenen Rechte.

Ein Teil der Lehre stimmt dieser Rechtsprechung ausdrücklich oder stillschweigend zu (Häfelin/Müller, Rz. 909; Imboden/Rhinow und Rhinow/Krähenmann, je Nr. 46 B XIII und Nr. 122 B V; René Rhinow, Wohlerworbene und vertragliche Rechte im öffentlichen Recht, ZBl 80/1979, S. 14 f.). Die Qualität wohlerworbener Rechte kommt nach dieser Auf­­­fassung namentlich den – häufig nicht durch Verfügung, sondern durch Vertrag verlie­henen – Konzessionen, auch den Sondernutzungskonzessionen zu (Häfelin/Müller, Rz. 1898, 2010; Imboden/Rhinow und Rhinow/Krähenmann, je Nr. 119 B IV), wobei dies allerdings nicht für alle in einer Konzession verurkundeten Rechte zuzutreffen braucht (Im­boden/Rhinow und Rhinow/Krähenmann, je Nr. 122 B IV).

Ein Teil der Lehre lehnt es ab, vertragliche Rechtsansprüche Privater gegenüber Ge­setzesänderungen, die mit diesen Ansprüchen kollidieren, als wohlerworbene Rechte zu qualifizieren und ihnen absolute Gesetzesbeständigkeit zuzuerkennen. Nach dieser Auffas­sung schafft zwar der Vertrag bezüglich solcher Ansprüche eine wirksame Vertrauens­grund­­­lage und gebietet das aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitete Vertrau­ensprinzip, dieses gewichtige Vertrauensinteresse zu berücksichtigen. Indem die vertragli­chen Ansprüche nicht von vornherein im Sinn von wohlerworbenen Rechten als absolut ge­setzesbeständig erachtet werden, bleibt jedoch Raum für eine Interessenabwägung, in welcher dem (bedeutenden) Vertrauensinteresse das öffentliche und/oder private Interesse an der sofortigen und uneingeschränkten Durchsetzung des neuen Rechts gegenübergestellt wird (Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel und Frankfurt a.M. 1983, S. 160 f. und 226; im gleichen Sinn Alfred Kölz, Intertemporales Verwaltungs­recht, ZSR 102/1983 II, S. 181 f.; vgl. auch Häfelin/Müller, Rz. 537 f.). Bei zwischen Ge­meinwesen und Privaten abgeschlossenen öffentlichrechtlichen Verträgen sind im Rahmen dieser Betrachtungsweise beide Vertragspartner grundsätzlich gleichgestellt: Der Vertrag schafft eine Vertrauensgrundlage nicht nur für den Privaten, sondern auch für das Gemein­wesen, welches sich ebenso wie der Private auf das Vertrauensprinzip berufen kann.

Dieser Ansatz (der den Ansprüchen Privater aus öffentlichrechtlichen Verträgen nicht von vornherein absolute Gesetzesbeständigkeit im Sinn wohlerworbener Rechte zu­erkennt) findet sich auch in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. VGr, 27. Ok­­­tober 2000, VK.2000.00006). Im Urteil VB.1999.00281 vom 2. März 2000 (ZBl 101/2000, S. 596) hatte das Verwaltungsgericht das Begehren eines pri­vaten Unternehmens um Rückerstattung von Erschliessungskosten zu beurteilen, die auf­grund 1972/73 abge­schlossener öffentlichrechtlicher Verträge geleistet worden waren und deren Rückerstat­tung mit der Begründung verlangt wurde, das Gemeinwesen komme sei­nen Verpflichtun­gen aus diesen Verträgen nicht nach. Zu beurteilen war dabei insbeson­dere die vertragliche Pflicht des Gemeinwesens, Baubewilligungen im fraglichen Gebiet nur unter Auferlegung von Einkaufsbeträgen nach quartierplanrechtlichen Grundsätzen zu gewähren, sowie die Pflicht, dermassen eingenommene Einkaufsbeträge an die private Ver­tragspartnerin abzu­liefern. Ausgehend davon, dass derartige Auflagen in Baubewilli­gungen bzw. entsprechen­de Bauverweigerungen nach neuerem Recht (Planungs- und Bau­gesetz vom 7. September 1975; Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979) widerrechtlich gewesen wä­ren und daher die vertraglich vereinbarte Leistung der Gemein­de im Sinn von Art. 119 des Obligationenrechts (OR) unmöglich geworden sei, hat das Gericht geprüft, welche Fol­gen sich aus dem Unmöglichwerden der Leistung ergäben. Mit der (analogen) Anwendung von Art. 119 OR ist das Gericht stillschweigend davon ausgegangen, dass der private Ver­tragspartner keinen Anspruch darauf habe, dass das Gemeinwesen seine vertraglich be­grün­­­­­deten, jedoch gesetzwidrig gewordenen Leistungspflichten erfülle.

c) Vorliegend geht es um eine Vereinbarung von Grundeigentümern betreffend die Erschliessung ihrer Grundstücke. Abgesehen davon dass kein schriftliches und einheitli­ches Vertragswerk vorliegt, sondern die diesbezüglich getroffenen Abmachungen lediglich den genannten Beschlüssen des Stadtrats entnommen werden können, hat die Rekursgeg­nerin an diesen Abmachungen nicht als Trägerin hoheitlicher Gewalt, sondern als Eigen­tümerin von Grundstücken mitgewirkt. Schon das lässt es als fraglich erscheinen, ob der von der Rekurrentin geltend gemachte Anspruch auf Ersatz vorgeschossener Erschlie­s­sungs­­­­kosten überhaupt als wohlerworbenes Recht gelten kann, das Gegenstand einer mate­riellen Enteignung bilden könnte. Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, vermag dies der Rekurrentin nicht zu helfen. Wie die Schätzungskommission zutreffend erwogen hat, ergibt sich aus den zwischen den Parteien geführten Verhandlungen und getroffenen Abmachungen keine Zusicherung der Rekursgegnerin an die Rekurrentin, dass die städti­schen Grundstücke jedenfalls überbaut würden. Fehlt es an einer solchen Zusicherung, hat die Rekurrentin auch keinen durch die Eigentumsgarantie geschützten Anspruch darauf, dass ihr die vorgeschossenen Erschliessungskosten deswegen ersetzt werden, weil die Über­bauung der betreffenden Grundstücke infolge ihrer Zuweisung zur Freihaltezone un­möglich geworden ist. Demzufolge hat die Schätzungskommission eine Entschädigungs­pflicht aus materieller Enteignung zu Recht verneint. Der dagegen erhobene Rekurs ist abzuweisen.

3. Die Schätzungskommission hat die Kosten des Schätzungsverfahrens zu einem Viertel der Klägerin und zu drei Vierteln der Beklagten auferlegt. Die (vor Schätzungs­kom­mission als Beklagte aufgetretene) Rekurrentin beantragt, diese Kosten unabhängig vom Ausgang des Verfahrens in der Sache vollumfänglich der Rekursgegnerin (d.h. der vor Schätzungskommission als Klägerin aufgetretenen Stadt X) aufzuerlegen. Die­ses Be­gehren ist begründet. Gemäss § 63 Abs. 1 AbtrG trägt die Kosten des Schätzungs­verfah­rens in der Regel der Expropriant. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre­chung ist diese Vorschrift bei Verfahren betreffend materielle Enteignungen dahin auszu­legen, dass dem eine Enteignung geltend machenden Ansprecher nur dann Kosten aufzu­erlegen sind, wenn er das Verfahren leichtfertig verursacht hat (RB 1993 Nr. 65; Kölz/ Boss­­hart/Röhl, § 13 N. 31). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Die Kosten des Schätzungsverfahrens sind daher in Aufhebung von Disp. Ziff. 3 des Schätzungsentscheids vollumfänglich der heutigen Rekursgegnerin aufzuerlegen.

4. Zu prüfen bleibt im Rahmen des Klageverfahrens, ob die Rekurrentin einen An­spruch auf Ersatz der für die Erschliessung der städtischen Grundstücke aufgewendeten Kosten unmittelbar aus den mit der Rekursgegnerin getroffenen vertraglichen Abmachun­gen ableiten könne. Dabei sind wie erwähnt neben den Ausführungen in der Rekursschrift auch jene in der vor Schätzungskommission eingereichten Klageantwort und Duplik zu be­rücksichtigen. Vorweg ist festzuhalten, dass wie erwähnt kein schriftliches und einheitli­ches Vertragswerk vorliegt, welches in dieser Hinsicht ausgelegt werden könnte. Gleich­wohl geht es darum, die Abmachungen, wie sie zwischen den Parteien teils stillschweigend getroffen worden, teils in einzelnen Klauseln der genannten Beschlüsse enthalten sind, nach dem Vertrauensprinzip (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 19; Imboden/Rhinow und Rhinow/­Krähenmann, je Nr. 20 B V) auszulegen. Dabei ist entsprechend der Lehre (Jost Gross, Schweizerisches Staatshaftungsrecht, Bern 1995, S. 140 f.; Weber-Dürler, S. 227; offen gelassen in BGE 122 I 328 E. 5d S. 339) davon auszugehen, dass ein Schadenersatz­anspruch  gegen das sich vertragswidrig verhaltende Gemeinwesen auch dann möglich ist, wenn ein Erfüllungsanspruch an übergeordneten Interessen des Gemeinwesens scheitert (vgl. dazu auch hinten E. 4c).

a) Die Rekurrentin macht in erster Linie geltend, aufgrund der getroffenen Abma­chungen zwischen den Parteien sei bezüglich der Überbauung der städtischen Grundstücke nur der Zeitpunkt ungewiss geblieben; es sei damit lediglich ein ungewisser Verfalltag (dies incertus quando) und nicht, wie die Rekursgegnerin meine, eine aufschiebende Be­dingung (dies incertus an) vereinbart worden (Rekursschrift S. 4, Duplik S. 2). – Dieser Auffassung ist nicht beizutreten. Wohl ging der Stadtrat X ursprünglich davon aus, dass  die Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 "in nächster Zeit" nicht überbaut, jedoch gleich­wohl in die Erschliessung einbezogen werden sollten (Beschluss vom 7. September 1981). In der Folge änderte er jedoch seine Haltung und beschloss, das Land bau­lich zu nutzen, weshalb der Vorentscheid vom 7. September 1981 aufgehoben wurde (Aus­sprache vom 16. Juni 1982; Beschlüsse vom 26. Juli 1982). Kurze Zeit nach der Ausschreibung des auch die Grundstücke Kat.Nrn. 01 und 02 umfassenden Bauprojekts am 31. August 1982 zeichnete sich indessen bereits ab, dass eine Überbauung der städtischen Grundstücke wegen der ungewissen Entwicklung ihrer zonenrechtlichen Behandlung in Frage gestellt war. Bereits mit Schreiben vom 13. Oktober 1982 teilte das Bauamt X Architekt H mit, im Zusammen­hang mit der Bauaus­schreibung laufe eine Unterschriftensammlung, welche verlange, dass die Grund­stücke der Familiengartenzone D zugeteilt würden, weshalb vorläufig kein An­trag auf Er­teilung der Baubewilligung gestellt werde. Im Kontext dieser neuen Ent­wick­lung, die der heutigen Rekurrentin  aufgrund des Schreibens vom 13. Oktober 1982 be­wusst sein musste, sind nach Treu und Glauben die späteren Äusserungen der Stadt X, na­ment­lich jene in Ziff. 13 des Beschlusses vom 21. Februar 1983 betreffend Geneh­mi­gung des Projektes und Ziff. 2 des Beschlusses vom 5. August 1985 betreffend die Ge­neh­mi­gung der Bauabrechnung  zu verstehen. Wenn darin der Vorbehalt aus­gesprochen wird, die auf die Erschliessung der städtischen Grundstücke ent­fallenden Kos­tenanteile seien "durch die übrigen Beitragspflichtigen vorzu­schies­sen, bis die Stadt X diese Grund­stücke allenfalls überbaut" (Ziff. 13 des Be­schlusses vom 21. Februar 1983),  bzw. zur Kenntnis genommen wird, "dass mit der Über­bauung der Liegenschaften Kat.Nr. 01 und 02 oder Teilen derselben die Stadt den Betrag von ... als Einkauf .......zu bezahlen hat" (Ziff. 2 des Beschlusses vom 5. August 1985), so können diese Äusserungen im Licht der sich seit Oktober 1982 abzeichnenden Entwicklung nur dahin ver­standen werden, dass die Ver­pflichtung der Stadt X, die Erschliessungs­kosten in dem sich aus dem Kostenverleger er­gebenden Umfang zu übernehmen, unter dem Vorbe­halt einer aufschiebenden Bedingung der Überbauung der städtischen Grundstücke stand. Ob es sich bei dieser aufschiebenden Bedingung im Sinn von Art. 151 OR um eine potes­tative (in einer Handlung einer Ver­trags­partei bestehende) oder um eine kasuelle Be­din­gung (in Gestalt beliebiger zukünftiger Ereignisse und Handlungen Dritter, die dem Willen der Vertragsparteien entzogen sind) handelt (zur Unterscheidung vgl. Theo Guhl/Alfred Koller, Das Schweizerische Obliga­tionen­recht, 9. A., Zürich 2000, § 9 Rz. 15 ff.), ist hier nicht entscheidungswesentlich.

b) Unbehelflich ist der Einwand der Rekurrentin, die Stadt habe den Vertrag nicht im Zeitpunkt vollständig abgeschlossener Planung durch einseitige Aufnahme einer Bedin­gung zum Nachteil der Rekurrentin bzw. des Baukonsortiums abändern können (Rekurs­schrift. S. 3, Klageantwort S. 12 f., Duplik S. 4). Damit verkennt die Rekurrentin wieder­um, dass kein schriftliches und einheitliches Vertragswerk vorliegt, namentlich kein sol­ches, dass im Oktober 1982 bereits abgeschlossen gewesen wäre. Wie die Rekurrentin sel­ber ein­räumt, ist für die Feststellung des Vertragswillens der Parteien "die gesamte Ver­tragsge­schichte" massgeblich; dazu gehört aber die geschilderte Entwicklung vom Septem­ber 1981 zumindest bis zur Realisierung der Erschliessungsanlagen, die in den Jahren 1983 und 1984 erstellt wurden. Für die Feststellung des Vertragswillens ist daher auch und vorab die dargelegte Äusserung der Stadt X in Ziff. 13 des Beschlusses vom 21. Februar 1983 massgebend, wo der Vorbehalt ausgesprochen wurde, die auf die Erschliessung der städti­schen Grundstücke entfallenden Kostenanteile seien "durch die übrigen Beitrags­pflichtigen vorzuschiessen, bis die Stadt X diese Grund­stücke allenfalls überbaut". Diese Erklärung spricht schon ihrem Wortlaut nach dafür, dass nicht bloss ein ungewisser Ver­falltag, son­dern eine aufschiebende Bedingung vereinbart wurde.  

c) Die Rekurrentin macht geltend, durch die Auszonung der Parzellen Kat. Nrn. 01 und 02 sei deren Überbauung unmöglich geworden, weshalb eine Realerfüllung der Ver­einbarung nicht mehr möglich sei; da die Unmöglichkeit der Erfüllung durch die Rekurs­gegnerin zu vertreten sei, richteten sich die Rechtsfolgen nicht nach Art. 119 OR, sondern werde die Rekursgegnerin schadenersatzpflichtig. - Nach Art. 119 Abs. 1 OR ist die For­derung erloschen, wenn die Umstände, die zur Unmöglichkeit der Leistung führten, nicht durch den Schuldner zu verantworten sind. Ist Letzterer für die Unmöglichkeit verantwort­lich, so bleibt seine Leistungspflicht bestehen, wobei sich die unmöglich gewor­dene Ver­tragsleistung in eine solche auf Schadenersatz wandelt, demnach das positive Ver­trags­in­te­resse zu erstatten ist. Liegt die Unmöglichkeit jedoch ausserhalb des Verant­wort­lich­keits­bereichs des Schuldners, so beschränkt sich deren Haftung nach Art. 119 Abs. 2 OR auf die ungerechtfertigte Bereicherung. In Anwendung dieser Grundsätze hat das Verwal­tungs­ge­richt im erwähnten Urteil VK.1999.00281 vom 2. März 2000 (ZBl 101/2000, S. 596) erwo­gen, die betroffene Gemeinde habe das Unmöglichwerden der Erfüllung der im Erschlies­sungsvertrag eingegangenen Verpflichtungen nicht zu vertreten (E. 4d) und sie habe sich auch nicht ungerechtfertigt bereichert, weshalb eine Haftung nach Art. 119 Abs. 2 OR ent­falle (E. 4e). Der vorliegende Fall unterscheidet sich in dieser Hinsicht grundle­gend von dem dort beurteilten Sachverhalt: Steht die von der Rekursgegnerin eingegan­gene Ver­pflichtung zur nachträglichen Übernahme der von der Rekurrentin für die Er­schliessung der städtischen Grundstücke aufgewendeten Kosten unter einer aufschiebenden Bedingung im dargelegten Sinn, die bis heute nicht eingetreten ist, so ist es unerheblich, ob die Erfül­lung dieser suspensiv bedingten Verpflichtung unmöglich geworden ist. Selbst wenn man Letzteres wegen der Zuweisung der Grundstücke zur Freihaltezone bejahen würde, kann da­her dahin gestellt bleiben, ob die Rekursgegnerin als Schuldnerin das Un­möglichwerden der Leistung zu vertreten oder (verneinendenfalls) die gegen sie erhobene Forderung im Sinn von Art. 119 Abs. 1 OR erloschen sei; dementsprechend kann auch die Frage offen bleiben, ob sich die Rekursgegnerin, sofern die Forderung erloschen wäre, im Sinn von Art. 119 Abs. 2 ungerechtfertigt bereichert hätte. 

5. Zusammengefasst ergibt sich, dass das sowohl als Rekurs wie auch als Klage zu behandelnde Entschädigungsbegehren der Rekurrentin/Klägerin abzuweisen ist. Aufzuhe­ben ist lediglich Disp. Ziff. 3 des angefochtenen Schätzungsentscheids betreffend die Auf­lage der Kosten des Schätzungsverfahrens. ...

Demgemäss beschliesst das Verwaltungsgericht:

Die Verfahren VR.2000.00006 und VK.2000.00009 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.    Der Rekurs wird in der Hauptsache abgewiesen. Der Entscheid der Schätzungskom­mission wird mit Ausnahme von Disp. Ziff. 3 bestätigt. Die Kosten des Schätzungs­verfahrens werden vollumfänglich der Rekursgegnerin auferlegt.

2.    Die Klage wird abgewiesen.

...