Baubewilligung | Businesscenter in Industriezone. Eine Baute oder Anlage muss dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (E. 3.2). Büroräumlichkeiten sind in einer Industriezone wie der vorliegenden, in der Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen sind, zulässig. Der kleine Fitnessraum und das Schwimmbecken, welche im Vergleich zu den Büros nur eine untergeordnete Bedeutung haben und wenig Raum einnehmen, vermögen nichts an der Büronutzung zu ändern. Wenn sich die Beschwerdegegnerin 1 durch luxuriöse Erholungsmöglichkeiten von anderen Gewerberäumlichkeiten abheben will, ist dies zulässig (E. 3.4). Übelstände durch "Wildparkiererei" auf dem Parkplatz der Beschwerdeführerin 2 sind nicht wahrscheinlich, weshalb es dieser für die Rüge hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze an der erforderlichen Betroffenheit fehlt (E. 4.2.2 f.). Die Vollzugsbehörde ermittelt die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen anhand der Belastungsgrenzwerte, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten ist. Bei Alltagslärm ist massgebendes Kriterium zur Beurteilung der Störwirkung für den Tag die Belästigung bzw. die Störung des Wohlbefindens und für die Nacht die Störung des Schlafs (E. 5.2). Der Umbau generiert kein rechtserhebliches Störpotential, weshalb der Aussenlärm nicht näher zu ermitteln war (E. 5.3). Abweisung.
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Geschäftsnummer: VB.2025.00259 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 25.06.2026 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Businesscenter in Industriezone. Eine Baute oder Anlage muss dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (E. 3.2). Büroräumlichkeiten sind in einer Industriezone wie der vorliegenden, in der Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen sind, zulässig. Der kleine Fitnessraum und das Schwimmbecken, welche im Vergleich zu den Büros nur eine untergeordnete Bedeutung haben und wenig Raum einnehmen, vermögen nichts an der Büronutzung zu ändern. Wenn sich die Beschwerdegegnerin 1 durch luxuriöse Erholungsmöglichkeiten von anderen Gewerberäumlichkeiten abheben will, ist dies zulässig (E. 3.4). Übelstände durch "Wildparkiererei" auf dem Parkplatz der Beschwerdeführerin 2 sind nicht wahrscheinlich, weshalb es dieser für die Rüge hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze an der erforderlichen Betroffenheit fehlt (E. 4.2.2 f.). Die Vollzugsbehörde ermittelt die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen anhand der Belastungsgrenzwerte, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten ist. Bei Alltagslärm ist massgebendes Kriterium zur Beurteilung der Störwirkung für den Tag die Belästigung bzw. die Störung des Wohlbefindens und für die Nacht die Störung des Schlafs (E. 5.2). Der Umbau generiert kein rechtserhebliches Störpotential, weshalb der Aussenlärm nicht näher zu ermitteln war (E. 5.3). Abweisung.
Rechtsnormen: Art. 36 Abs. I LSV § 56 Abs. I PBG § 56 Abs. III PBG § 309 Abs. I lit. b PBG Art. 22 Abs. II lit. a RPG Art. 7 Abs. VII USG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2025.00259
Urteil
der 1. Kammer
vom 25. Juni 2026
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter José Krause, Verwaltungsrichter Josua Raster, Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.
In Sachen
1. A AG,
2. B GmbH,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführerinnen,
gegen
1. D AG,
vertreten durch Dr. iur. E,
2. Gemeinderat Volketswil,
3. Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
GVZ Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 20. August 2024 erteilte der Gemeinderat Volketswil der D AG die Baubewilligung für den Umbau des ersten bis vierten Obergeschosses des auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 stehenden Gebäudes F-Strasse 02 zu einem Businesscenter. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 8. Mai 2024 eröffnet.
II.
Hiergegen erhoben am 27. September 2024 die A AG und die B GmbH Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 19. März 2025 ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Gegen diesen Entscheid gelangten die A AG und die B GmbH mit Beschwerde vom 25. April 2025 an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, eventualiter die Rückweisung an die Vorinstanz; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Baudirektion verzichtete am 7. Mai 2025 auf eine Stellungnahme. Mit Eingabe desselben Datums beantragte die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich die Abweisung der Beschwerde. Die D AG beantragte am 26. Mai 2025 die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2025 beantragte der Gemeinderat Volketswil die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht beantragte am 11. Juni 2025 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.
1.2 Gemäss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch eine Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis eines Nachbarn gegeben, wenn einerseits eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendeine Drittperson oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz. Die Legitimation wird innerhalb eines Umkreises von bis ca. 100 Meter um ein streitbetroffenes Grundstück regelmässig bejaht (VGr, 7. Mai 2026, VB.2026.00016, E. 4.1; 8. November 2024, VB.2024.00539, E. 5.1 mit weiteren Hinweisen).
Die Beschwerdeführerinnen sind Mieterinnen einer Liegenschaft, welche sich weniger als 50 m vom Baugrundstück entfernt befindet, und bringen u. a. Lärmrügen vor, weshalb sie zur Beschwerde legitimiert sind. Soweit die Beschwerdegegnerin 1 eine missbräuchliche Beschwerdeerhebung rügt, fällt in Betracht, dass sie keinen Antrag auf Nichteintreten gestellt hat und sich zudem mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz nicht auseinandersetzt, weshalb auf ihre Ausführungen betreffend Rechtsmissbrauch nicht weiter einzugehen ist. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das vom geplanten Umbauvorhaben betroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Volketswil vom 2. Dezember 2022 (BZO) in der Industriezone mit mittlerer Ausnützung Ib. Im Südosten des Grundstücks, getrennt durch die G-Strasse, befindet sich eine kommunale Freihaltezone und im Südwesten, ebenfalls getrennt durch die G-Strasse, grenzt das Baugrundstück an die Industriezone mit hoher Ausnützung. Die Bauherrschaft plant den Umbau des ersten bis vierten Obergeschosses in ein Businesscenter mit "Working Zones" und gemeinschaftlich nutzbaren Räumen (Gymnastikraum, Sitzungszimmer etc.) sowie die Erstellung eines Aussenschwimmbads auf der Dachterrasse.
3.
3.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen, das Bauvorhaben sei in der Industriezone nicht zonenkonform, da die vermeintlichen Büroräumlichkeiten mit WC und Duschen ausgestattet seien und damit auch eine Wohnnutzung bzw. eine wohnähnliche Nutzung möglich sei. Das Businesscenter sei mithin ein hotelähnlicher Betrieb. Sodann löse das Vorhaben auch viel Verkehr aus.
3.2 Als Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung verlangt Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Industrie- und Gewerbezonen sind in erster Linie für die Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt (§ 56 Abs. 1 PBG). Zulässig sind ferner betriebs- und unternehmenszugehörige Verwaltungs-, Forschungs- und technische Räume, Wohlfahrtseinrichtungen, in ausgedehnten oder abgelegenen Industriezonen auch kleinere Läden für den täglichen Bedarf und sonstige den Beschäftigten nützliche Dienstleistungsgewerbe (Abs. 2). Die Bau- und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleistungsgewerbe zulassen; aus planerischen oder infrastrukturellen Gründen kann sie bestimmte Betriebsarten ausschliessen (Abs. 3). Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige sind gestattet; für vorübergehend angestellte Personen kann die Bau- und Zonenordnung provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen (Abs. 4). Die Bau- und Zonenordnung kann Industrie- und Gewerbezonen unterschiedlicher Einwirkungen ausscheiden. Dabei kann sie Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, stark störenden gleichstellen (§ 57 PBG).
Gemäss Art. 25 Abs. 2 BZO sind in den Industriezonen – neben industriellen und gewerblichen Betrieben der Produktion und der Güterverteilung – auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen. In den Zonen Ia und Ib sind höchstens mässig störende, in der Zone Ic stark störende Betriebe zulässig. Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, werden stark störenden gleichgestellt (Abs. 4).
3.3 Die Beurteilung der Zonenkonformität eines Bauvorhabens obliegt grundsätzlich der kommunalen Baubehörde im Rahmen des baurechtlichen Entscheids. Bei der Beurteilung der Zonenkonformität des streitbetroffenen Vorhabens in einer Industriezone ist auf die Umschreibung "Handels- und Dienstleistungsgewerbe" abzustellen, womit ein unbestimmter Rechtsbegriff des kantonalen Rechts zur Anwendung gelangt und den Rechtsmittelinstanzen eine umfassende Überprüfung erlaubt. Das Baurekursgericht hat sich bereits eingehend zur Frage der Zonenkonformität von Dienstleistungsbetrieben in Industriezonen geäussert (BRGE IV Nr. 0110/2014 vom 2. Oktober 2014 [= BEZ 2015 Nr. 15] und BRGE IV Nr. 0141/2020 vom 24. September 2020 [= BEZ 2020 Nr. 36]), worauf im Folgenden abzustellen ist.
3.3.1 Der Begriff des Dienstleistungsgewerbes im Sinne von § 56 Abs. 3 PBG ist ein kantonalrechtlicher Begriff, der nach einem pragmatischen Methodenpluralismus auszulegen ist; gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00486, E. 4.1 mit Hinweisen). Für die Beurteilung der Zonenkonformität ist grundsätzlich von einem weiten Betriebsbegriff auszugehen (VGr, 1. März 2018, VB.2017.00525, E. 6.3 mit Hinweisen). Massgeblich sind dabei nicht betriebswirtschaftliche, sondern raumplanerische Kriterien, namentlich die räumlichen Folgen der Nutzung im Hinblick auf Orts- bzw. Städtebau, Erschliessung und Emissionen.
3.3.2 Der weite Dienstleistungsbegriff findet jedoch dort seine Grenze, wo eine Nutzung mit der Wohnnutzung eng verwandt ist. Der Gesetzgeber wollte nicht die Ansiedlung jedes beliebigen Dienstleistungstypus ermöglichen. Die historische Auslegung bestätigt dies: Im Rahmen der Gesetzgebungsarbeiten war gar in Betracht gezogen worden, den Begriff "Industrie- und Gewerbezone" durch "Arbeitsplatzzone" zu ersetzen, was zeigt, dass die Zone einzig dem Ansiedeln von Arbeitsplätzen, nicht aber wohnungsähnlichen Nutzungen zugänglich sein soll (BRGE IV Nr. 0110/2014 E. 3.2). Als mit der Wohnnutzung eng verwandt und damit unzulässig gelten namentlich Spitäler, Alters-, Pflege- und Erholungsheime, Kinderheime, Internate, Horte sowie Hotels (BRGE IV Nr. 0141/2020 E. 4.5.9 unter Hinweis auf RB 1987 Nr. 57). Dabei ist unerheblich, ob die Übernachtung den primären Zweck des Aufenthalts darstellt oder einer anderen, an sich zulässigen Hauptnutzung funktional untergeordnet erscheint. Auch Spitäler werden nicht primär wegen der Übernachtungsmöglichkeit aufgesucht und sind dennoch unzulässig. Massgeblich ist nicht der subjektive Zweck des Aufenthalts, sondern die objektive Qualität der Nutzung und deren räumliche Auswirkungen.
3.3.3 Eine Nutzung ist in der Industrie- und Gewerbezone somit als Dienstleistungsgewerbe im Sinne von § 56 Abs. 3 PBG zulässig, wenn sie in Bezug auf ihre räumlichen Folgen mit den in der Zone typischerweise anzusiedelnden Betriebstypen vereinbar ist und keine enge Verwandtschaft zur Wohnnutzung aufweist. Auf eine länger andauernde Anwesenheit von Personen zu nicht betrieblichen Zwecken – namentlich auf Übernachtung oder dauerhaften Aufenthalt – ausgerichtete Nutzungen sind der Industrie- und Gewerbezone fremd und deshalb unzulässig.
3.4 Das Betriebskonzept vom 18. Januar 2024, welches Teil der Baubewilligung bildet, sieht vor, dass das Gebäude als Dienstleistungsbetrieb betrieben wird, welcher sich an Geschäftsleute, Freelancer und Selbständigerwerbende wendet. So sollen Büroräumlichkeiten online gebucht und bezahlt werden können. Das Businesscenter funktioniert ohne Rezeption und Personal. Die "Working Zones" können durch die Benutzenden während 365 Tagen im Jahr, 24 Stunden täglich gemietet werden. Die Büros verfügen über ein WC und eine Dusche. Es gibt Meetingräume, Loungeareale, einen Fitnessraum, ein Aussenschwimmbad sowie Automaten. Die im Nutzungskonzept angegebene und bewilligte Nutzung ist verbindlich. Nach § 309 Abs. 1 lit. b PBG bedürfen Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen, denen wie vorliegend baurechtliche Bedeutung zukommt, einer Baubewilligung. Büroräumlichkeiten sind in einer Industriezone wie der vorliegenden, in der Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen sind, zulässig. Sodann gehören Abortanlagen und Waschmöglichkeiten mit heissem und kaltem Wasser zu Arbeitsräumen dazu (vgl. § 11 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 [BBV I]). Der kleine Fitnessraum und das Schwimmbecken vermögen sodann ebenfalls nichts an der Büronutzung zu ändern. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 sich durch solche luxuriöse Erholungsmöglichkeiten von anderen Gewerberäumlichkeiten abheben will, ist dies zulässig, nehmen doch sowohl der Fitnessraum als auch das Schwimmbecken im Vergleich zu den Büros nur eine untergeordnete Bedeutung und wenig Raum ein. Das Bauprojekt erweist sich demgemäss als in einer Industriezone zulässig.
Sodann führt die geplante Büronutzung auch nicht zu einem unverhältnismässigen Mehrverkehr, welcher den Betrieb mit stark störenden Betrieben im Sinne von Art. 25 Abs. 4 BZO gleichzusetzen vermöchte. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, ist nicht vorstellbar, inwieweit das geplante Businesscenter auf der stark befahrenen Kantonsstrasse – über welche auch die weiter westlich gelegenen Einkaufszentren wie das Volkiland, das Inside oder der MediaMarkt, welche ebenfalls in der Industriezone Ib liegen und mehr Verkehr generieren als das Businesscenter – wahrnehmbaren Mehrverkehr verursachen würde. Das geplante Bauvorhaben erweist sich demgemäss in der Industriezone Ib als zonenkonform.
4.
4.1 Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, die Vorinstanz hätte ihre Rüge betreffend die fehlenden Anzahl Fahrzeug- und Veloabstellplätze bzw. das fehlerhafte Mobilitätskonzept prüfen müssen. Da sie zum Rekurs gegen die Baubewilligung legitimiert gewesen seien, seien sie auch zu dieser Rüge legitimiert gewesen.
4.2
4.2.1 Wie sich aus der Regelung von § 242 ff. PBG ergibt, ist die Erstellungspflicht von Abstellplätzen vorzugsweise real zu erfüllen (Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, Zürich 1987, S. 77). Darunter ist die Schaffung von Parkfeldern auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung von diesem zu verstehen (§ 244 Abs. 1 PBG), ferner die Erstellung einer Gemeinschaftsanlage oder die Beteiligung an einer solchen (§ 245 Abs. 2 PBG; Frey, a. a. O., S. 77 f.). Ist die Realerfüllung binnen angemessener Frist nicht möglich, so tritt laut § 246 PBG eine Ersatzabgabe an deren Stelle.
4.2.2 Gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fehlt es Nachbarn für die Rüge hinsichtlich der zu erstellenden Abstellplätze regelmässig an der erforderlichen Betroffenheit, da die Unmöglichkeit, Abstellplätze zu schaffen, grundsätzlich nicht zur Bauverweigerung führt. Anders verhält es sich nur, wenn sich die Rügen auf örtlich fixierte Abstellplätze beziehen und behauptet wird, diese Parkflächen verletzten die Verkehrssicherheit oder seien in anderer Weise baurechtswidrig. Unter solchen Umständen hat ein beschwerdeführender Nachbar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines Abstellplatzes überprüft zu haben. Ebenso ist zu entscheiden, wenn die nach der Realisierung des Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation aus anderen Gründen eine ernsthafte Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken befürchten lässt. Eine Betroffenheit durch die gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen anzunehmen. Da den betreffenden Normen keine unmittelbar nachbarschützende Funktion zukommt, müssen die Nachbarn ihr Anfechtungsinteresse vielmehr im Einzelnen darlegen. Ein solches ist namentlich gegeben, wenn Übelstände im Sinne von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten sind, die sich in spezieller Weise zu ihren Lasten auswirken (VGr, 12. Dezember 2024, VB.2023.00726, E. 5.3 f.).
4.2.3 Übelstände durch "Wildparkiererei" bzw. in dem Sinne, dass Benutzerinnen und Benutzer des Businesscenters auf dem der Beschwerdeführerin 2 gehörenden Parkplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 unberechtigterweise parkieren würden, erscheinen nicht als wahrscheinlich. Diese Parkplätze liegen etwa 100 m vom Eingang des geplanten Businesscenters entfernt und werden durch die breite G-Strasse vom Baugrundstück getrennt. Zudem wäre die Zufahrt für Fahrzeuglenkende, die auf dem Baugrundstück keinen Parkplatz mehr finden, sehr umständlich; diese würde über die F-Strasse, die H-Strasse und die G-Strasse zu den von der I-Strasse erschlossenen Parkplätzen rund 500 m betragen. Wenn deshalb die Vorinstanz davon ausgeht, dass selbst dann, wenn Parkplatzsuchverkehr entstehen würde, sich dessen Auswirkungen auf das von Norden über die H-Strasse und die F-Strasse erschlossene Baugrundstück und dessen unmittelbare Umgebung beschränken würden, und Abstellplätze kaum südlich der stark befahrenen G-Strasse – bei der es sich um einen Autobahnzubringer handelt – gesucht werden, erweist sich dies als nachvollziehbar und ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Verkehrssicherheit des gut erschlossenen Baugrundstücks durch die Büronutzung bzw. durch eine allfällig ungenügende Anzahl Parkplätze gefährdet werden soll. Demgemäss ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass es den Beschwerdeführerinnen in Bezug auf die Rüge der fehlenden Parkplätze an einem praktischen Nutzen bzw. einer besonderen Betroffenheit fehlt. Sodann hat die Vorinstanz auch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen nicht verletzt, da sie sich zur Möglichkeit äusserte, dass Fahrzeuge unberechtigterweise auf dem von den Beschwerdeführerinnen gemieteten Grundstück abgestellt werden.
4.3 Im Weiteren fehlt es Nachbarn gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung an der erforderlichen Betroffenheit, wenn der gerügte Projektmangel durch eine für sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann. Umgekehrt liegt ein genügendes Anfechtungsinteresse vor, wenn behauptet wird, es bedürfe zusätzlicher (oder geänderter) Auflagen in der Baubewilligung, sofern diese Auflagen die Betroffenheit der Beschwerdeführenden zu lindern vermögen (VGr, 26. Februar 2026, VB.2025.00005, E. 8.2). Es ist nicht ersichtlich, welchen Vorteil die Beschwerdeführerinnen an der Beseitigung des angeblichen Mangels der fehlenden Veloabstellplätze haben. Er wäre sodann ohne Weiteres mittels Nebenbestimmung heilbar, bietet doch das vorliegende Baugrundstück genügend Fläche für weitere Veloabstellplätze.
5.
5.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen schliesslich, eine Lärmermittlung betreffend die Dachterrasse und insbesondere hinsichtlich des Pools sei unterlassen worden. Der Aussenpool mit Liegebereich unterstehe keinen Öffnungszeiten und es könnten dort auch Feierlichkeiten durchgeführt werden. Eine Überschreitung der Belastungsgrenzwerte sei möglich und das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip sei nicht eingehalten.
5.2 Beim vorliegend zu beurteilenden Terrassenbereich mit Pool sowie Liege- und Sitzgelegenheiten handelt es sich um eine (ortsfeste) Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 7 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) und Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV). Neue ortsfeste Anlagen (d. h. Anlagen, die nach Inkrafttreten des USG am 1. Januar 1985 errichtet wurden; vgl. Art. 47 Abs. 3 LSV) dürfen nur errichtet werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV).
Die Vollzugsbehörde ermittelt die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen anhand der Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen 3 ff. LSV oder ordnet deren Ermittlung an, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten ist (Art. 36 Abs. 1 und Art. 40 Abs. 1 LSV). Die Frage, ob Grund zur Annahme besteht, dass die Belastungsgrenzwerte überschritten werden (Art. 36 Abs. 1 LSV), verlangt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine vorweggenommene Würdigung der Lärmsituation (BGE 137 II 30 E. 3.4 auch zum Folgenden). Dabei dürfen – jedenfalls im Kontext von Art. 25 Abs. 1 USG – keine hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung der Belastungsgrenzwerte gestellt werden. Es reicht bereits aus, wenn eine Überschreitung der Belastungsgrenzwerte möglich erscheint, mithin beim aktuellen Kenntnisstand nicht ausgeschlossen werden kann. Ist dies der Fall, so ist die Behörde zur Durchführung eines Beweis- und Ermittlungsverfahrens nach den Art. 36 ff. LSV und den Anhängen 2–7 LSV verpflichtet, ohne dass ihr insoweit ein Ermessensspielraum zustände (zum Ganzen BGr, 21. Oktober 2020, 1C_498/2019, E. 4.1).
Bei Alltagslärm ist massgebendes Kriterium zur Beurteilung der Störwirkung für den Tag die Belästigung bzw. die Störung des Wohlbefindens und für die Nacht die Störung des Schlafs. Die Störwirkung am Tag ist grösser, wenn der Lärm in sensiblen Zeiten auftritt, je wahrnehmbarer bzw. lauter der Lärm ist, je häufiger die Lärmereignisse auftreten und je markanter die zeitlichen Variationen und/oder frequenzmässigen Eigenschaften des Schallpegels sind (BGr, 6. Mai 2026, 1C_264/2024, E. 4.3.2; Beurteilung Alltagslärm. Vollzugshilfe im Umgang mit Alltagslärm, Bundesamt für Umwelt, 2014, Ziff. 2.2.2, S. 17).
5.3 Sowohl das Baugrundstück als auch das Grundstück mit dem Gebäude, in dem sich die Räumlichkeiten der Beschwerdeführerinnen befinden, sind der Empfindlichkeitsstufe III zugeteilt. Der Pool verfügt nicht über eine aussenliegende Wärmepumpe, weshalb für die Lärmbeurteilung lediglich der menschliche Verhaltenslärm im Zusammenhang mit der Benutzung von Pool und Terrasse als Alltagslärm zu beurteilen ist. Der Umgebungslärm ist mit dem Autobahnzubringer und den verschiedenen Gewerben – insbesondere den Auto- und Motorradhändlern und Garagen – eher laut. Da keine Gästebewirtschaftung geplant ist und die Dachterrasse und der Pool verschiedenen, voneinander unabhängigen Benutzern des Businesscenters als Erholungsort dienen, ist nicht mit häufigen und auffälligen Pegeländerungen (Impulsgeräusche) zu rechnen, also mit Lärm, wie er typischerweise mit Freibädern verbunden ist, sondern lediglich mit Gesprächen und gelegentlichem Gelächter von Erwachsenen. Mit Musik ist höchstens in massvollem Umfang zu rechnen, ist doch davon auszugehen, dass die Benutzer der Dachterrasse auf die weiteren Nutzer des Businesscenters Rücksicht nehmen werden. Da das Businesscenter der Büronutzung dient, ist auch nicht mit häufigem oder dauerndem Lärm zu rechnen, weshalb die Wahrnehmbarkeit der vom Businesscenter ausgehenden Emissionen als gering erscheint. Auch die Zu- und Wegfahrten erweisen sich insbesondere im Hinblick auf die G-Strasse als von untergeordneter Natur. Demgemäss durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass der Umbau kein rechtserhebliches Störpotenzial generiert, weshalb der Aussenlärm nicht näher zu ermitteln war. Sodann ist auch nicht ersichtlich und bringen die Beschwerdeführerinnen auch nicht nachvollziehbar vor, inwiefern mit kleinem Aufwand eine erhebliche Verbesserung der zu erwartenden geringfügigen Lärmemissionen zu erreichen wäre. Das Anführen des Vorsorgeprinzips hilft ihnen insofern nicht weiter.
5.4 Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese sind im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 325.-- Zustellkosten, Fr. 4'325.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerinnen werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht; c) das Bundesamt für Umwelt (BAFU).