Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilienhauses. Einordnung; Firstrichtung. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bonstetten setzt fest, dass die Firstrichtung in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat. Die Anwendung dieser Bestimmung bzw. die Ausübung des darin vorgesehenen Ermessens obliegt primär der kommunalen Bewilligungsbehörde. Deren Beurteilungsspielraum ist indes nicht unbeschränkt; vielmehr steht das Recht auf wirksame Überprüfung auf derselben Normstufe wie die Gemeindeautonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen (E. 3.1). Die Formulierung, wonach die Firstrichtung "in der Regel" parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat, macht klar, dass nur ausnahmsweise eine andere Firstrichtung gewählt werden kann. Es müssen demnach gewisse besondere Umstände vorhanden sein, andernfalls der ausnahmsweise Verzicht im freien Belieben der Baubehörde liegen würde (E. 3.2). Solche Umstände liegen nicht vor. Namentlich genügt es nicht, dass das Gebäude bei einer anderen BZO-konformen Ausrichtung des Dachfirsts weniger gut belichtet würde und dass die Dachfirste in der Umgebung des Bauprojekts in unterschiedliche Richtungen weisen. Andernfalls wurde der Zweck der Norm – Gebäude im ortsfremden Chaletstil zu verhindern – unterlaufen (E. 3.5). Gutheissung.
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Geschäftsnummer: VB.2017.00553 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 05.04.2018 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.04.2019 abgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilienhauses. Einordnung; Firstrichtung. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bonstetten setzt fest, dass die Firstrichtung in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat. Die Anwendung dieser Bestimmung bzw. die Ausübung des darin vorgesehenen Ermessens obliegt primär der kommunalen Bewilligungsbehörde. Deren Beurteilungsspielraum ist indes nicht unbeschränkt; vielmehr steht das Recht auf wirksame Überprüfung auf derselben Normstufe wie die Gemeindeautonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen (E. 3.1). Die Formulierung, wonach die Firstrichtung "in der Regel" parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat, macht klar, dass nur ausnahmsweise eine andere Firstrichtung gewählt werden kann. Es müssen demnach gewisse besondere Umstände vorhanden sein, andernfalls der ausnahmsweise Verzicht im freien Belieben der Baubehörde liegen würde (E. 3.2). Solche Umstände liegen nicht vor. Namentlich genügt es nicht, dass das Gebäude bei einer anderen BZO-konformen Ausrichtung des Dachfirsts weniger gut belichtet würde und dass die Dachfirste in der Umgebung des Bauprojekts in unterschiedliche Richtungen weisen. Andernfalls wurde der Zweck der Norm – Gebäude im ortsfremden Chaletstil zu verhindern – unterlaufen (E. 3.5). Gutheissung.
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2017.00553
Urteil
der 1. Kammer
vom 5. April 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
1. A,
2. B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1. D AG, vertreten durch RA E,
2. Gemeinderat Bonstetten,
vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Gemeinderat Bonstetten bewilligte der D AG mit Beschluss vom 10. Mai 2016 den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02. Am 31. Oktober 2016 bewilligte die Baukommission der Gemeinde eine Projektänderung bezüglich Firsthöhe, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster.
II.
Gegen die Baubewilligung vom 10. Mai 2016 rekurrierten A und B am 13. Juni 2016 an das Baurekursgericht und beantragten, diese aufzuheben, eventuell die Sache an die Gemeinde zurückzuweisen. Gegen die Projektänderungsbewilligung gelangten A und B am 9. Dezember 2016 an das Baurekursgericht, worauf dieses ein zweites Verfahren eröffnete.
Mit Entscheid vom 27. Juni 2017 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies den Rekurs ab, soweit es das Verfahren nicht als gegenstandslos abschrieb.
III.
Gegen diesen Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B am 30. August 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid und die Baubewilligung inklusive Projektänderung aufzuheben. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sodann verlangten sie eine Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht schloss am 27. September 2017 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 5. Oktober 2017 beantragte der Gemeinderat Bonstetten die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Denselben Antrag stellte die D AG am 10. Oktober 2017. In ihren weiteren Eingaben vom 23. Oktober und 21. November 2017 hielten A und B an ihren Anträgen fest und ebenso die Beschwerdegegnerschaft mit Eingaben vom 6. November, 7. November und 27. November 2017.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.
2.
Das streitbetroffene Baugrundstück (Kat.-Nr. 01) liegt gemäss Zonenplan der Gemeinde Bonstetten in der Wohnzone W2/40. Geplant ist, das bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zu erstellen. Der Neubau weist einen sechseckigen Grundriss und ein Satteldach auf.
Die Beschwerdeführenden, welche Eigentümer des westlich angrenzenden Grundstücks (Kat.-Nr. 03) sind, bemängeln die geplanten Baute im Wesentlichen bezüglich der Firstrichtung und rügen in diesem Zusammenhang auch die Verletzung der Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).
3.
3.1 Gemäss Ziffer 8.4 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bonstetten vom 10. Mai 103 (BZO) hat die Firstrichtung in der Regel parallel zur längeren Fassade zu verlaufen. Dabei handelt es sich um kompetenzgemäss (hier insbesondere gestützt auf § 49 Abs. 1 und Abs. 2 lit. d PBG) erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.
Nach ständiger Rechtsprechung steht den Rekursbehörden in Bezug auf die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts sowie bei Ermessensentscheiden gestützt auf solches nur eine beschränkte Überprüfungsbefugnis zu. Den zuständigen Gemeindebehörden kommt bei der Auslegung ein Beurteilungsspielraum zu (VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5 mit Hinweis; vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f., auch zum Folgenden). Die Rekursbehörden haben eine vertretbare Auslegung zu respektieren (vgl. VGr, 17. April 2014, VB.2014.00071, E. 2.2), was allerdings immerhin eine nachvollziehbare Begründung voraussetzt (VGr, 29. Mai 2013, VB.2012.00860, E. 4.5; 27. März 2015, VB2014.00232, E. 4.3.3). Der Beurteilungsspielraum der Gemeinde ist indes nicht unbeschränkt; vielmehr steht das Recht auf wirksame Überprüfung bzw. auf Ausschöpfung der Überprüfungsbefugnis auf derselben Stufe wie die Gemeindeautonomie. Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen (vgl. VGr, 28. August 2014, VB.2013.00788, E. 4.5, sowie 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und insbesondere E. 4.2.3 f. mit Hinweisen).
3.2 Die Formulierung in Ziffer 8.4 BZO, wonach die Firstrichtung "in der Regel" parallel zur längeren Fassade zu verlaufen hat, macht klar, dass nur ausnahmsweise eine andere Firstrichtung gewählt werden kann. Es müssen demnach gewisse besondere Umstände vorhanden sein, andernfalls der ausnahmsweise Verzicht im freien Belieben der Baubehörde liegen würde.
3.3 Im Bewilligungsentscheid vom 10. Mai 2016 hatte die Baubehörde irrtümlich ausgeführt, Gebäudelänge und -breite seien fast identisch, und deshalb die projektierte Firstrichtung des Daches bewilligt.
Zwar weist die geplante Baute sechs Ecken auf, tritt aber dennoch klar mit zwei Längs- und zwei Breitseiten in Erscheinung; dabei sind die beiden Längsseiten deutlich länger als die beiden Breitseiten. Im Rechtsmittelverfahren nimmt die Baubehörde denn auch zu Recht nicht mehr Bezug auf den Tatbestand fast identischer Gebäudelängen.
Unbehelflich ist sodann die sinngemäss vertretene Auffassung der Bauherrschaft, wonach es bei Ziffer 8.4 BZO auf die Gebäudelänge nicht ankomme: Wie gesehen tritt das geplante Gebäude klar mit zwei Längs- und zwei Breitseiten in Erscheinung; dementsprechend ist die Firstrichtung nach Sinn und Zweck von Ziffer 8.4 BZO (dazu unten E. 3.5.2) – auch wenn darin von der Fassade gesprochen wird – in der Regel parallel zu den Längsseiten des Gebäudes auszurichten.
3.4 Vorliegend legt die Baubehörde nicht dar, unter welchen Umständen sie bislang von der Grundregel gemäss Ziffer 8.4 BZO abgewichen ist. Sie macht auch nicht näher geltend, von dieser Grundregel überhaupt jemals abgewichen zu sein. Die obsolete Begründung im Bauentscheid legt nahe, dass die Baubehörde einen Ausnahmetatbestand bei nahezu identischen Seitenlängen bejahen würde, was wohl zulässig wäre (vgl. die hypothetische Firstrichtung bei Flachdachbauten: VGr, 19. September 2013, VB.2013.00437, E. 3 mit Hinweisen), aber – wie gesehen – vorliegend nicht greift. Eine besondere Form und Lage des Baugrundstücks oder dergleichen mag ebenfalls ein plausibler Grund für ein Abweichen von der Grundregel sein. Vorliegend erweisen sich jedoch weder Lage noch Form der Parzelle als ungewöhnlich.
3.5 Auch die nachgeschobene Begründung der Baubehörde in den Rechtsmittelverfahren wie auch die Auffassung der Vorinstanz vermögen keinen Ausnahmefall aufzuzeigen. Es wird darin darauf verwiesen, dass die geplante Baute bei einer Drehung des Dachfirsts auf die Nord-Süd-Achse weniger gut belichtet bzw. besonnt würde; es werden deshalb wohnhygienische Gründe angeführt.
3.5.1 Dies mag insoweit richtig sein, als die Fassaden auf der Traufseite naturgemäss weniger Licht als die Fassaden auf den Giebelseiten erhalten; es trifft auch zu, dass nach Westen gerichtete Räume von der Abendsonne profitieren. Indes ist offensichtlich, dass grundsätzlich jedes Gebäude nach Süden bzw. Westen ausgerichtet konzipiert werden kann. Mit anderen Worten: würde der Auffassung von Baubehörde und Vorinstanz gefolgt, so würde die Richtungswahl des Dachfirstes dem Bauherrn faktisch überlassen – er muss einzig die Ausrichtung des Gebäudes nach Süden bzw. Westen konzipieren. So könnte bei allen Neubauten unabhängig von den Längs- und Breitseiten des Gebäudes die Firstrichtung in ostwestlicher Richtung gewählt werden.
3.5.2 Eine solche Aufweichung der Grundregel von Ziffer 8.4 BZO widerspräche dem Ansinnen des kommunalen Gesetzgebers offensichtlich: Mit der Vorschrift soll verhindert werden, dass die Firstrichtung, abgesehen von gewissen Ausnahmefällen, parallel zu den kürzeren Fassaden gesetzt wird und damit Liegenschaften im ortsfremden Chaletstil (zum Begriff vgl. VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1) entstehen.
Damit nichts zu tun hat der Umstand, dass die Dachfirste in der Umgebung des Bauprojekts, wie das Baurekursgericht festhält, in unterschiedliche Richtungen weisen. Da weder im kantonalen noch im kommunalen Recht Vorschriften zur Ausrichtung der Längsseiten von Gebäuden bestehen, weisen diese unterschiedlichen Richtungen auf; folgt die Dachfirstgestaltung der Grundregel von Ziffer 8.4 BZO, so führt dies naturgemäss zu unterschiedlichen geografischen Richtungen der Dachfirste – diese liegen eben parallel zu den Längsseiten des jeweiligen Gebäudes. Ziffer 8.4 BZO will offenkundig nicht eine einheitliche geografische Ausrichtung der Dachfirste (beispielsweise in ostwestlicher Richtung) bewirken, sondern eine einheitliche Beziehung zwischen Dachfirst und Gebäudeform sicherstellen.
3.6 Bei dieser Sach- und Rechtslage haben die Vorinstanzen mit der Bejahung eines Ausnahmetabestandes den ihr zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten. Das Bauprojekt ist nicht bewilligungsfähig. Auch ist nicht ersichtlich, dass der Mangel durch eine blosse Nebenbestimmung geheilt werden könnte. Dies führt in Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung der Baubewilligung samt Abänderungsbewilligung sowie des Rekursentscheids der Vorinstanz vom 27. Juni 2017.
4.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens der nun auch im Rekursverfahren vollständig unterliegenden Beschwerdegegnerschaft je hälftig aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist überdies zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen § 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 5'000.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 17N. 94).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Beschlüsse des Gemeinderats Bonstetten vom 10. Mai 2016 und der Baukommission Bonstetten vom 31. Oktober 2016 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 27. Juni 2017 werden aufgehoben.
Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 7'210.-) werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 230.-- Zustellkosten, Fr. 7'230.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft je zur Hälfte auferlegt.
4. Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.zu bezahlen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.