Baubewilligung | Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Massgabe der Arealüberbauungsvorschriften; Korrektur der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr für den zweiten Rechtsgang. Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen. Vorliegend sieht die Bauordnung für Arealüberbauungen verschiedene Erleichterungen vor (E. 3.1). Als Ausgleich für diese erheblichen Privilegierungen stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 3.2). Anders als im ersten Rechtsgang hat das Baurekursgericht ausreichend begründet, warum die Baute im Hinblick auf ihre Dimensionen, ihre Dachgestaltung sowie den Kontrast des Gebäudes im Allgemeinen nicht nur zur Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst mit bereits bestehenden Gebäuden die geforderte besonders gute Gestaltung nicht gewährleisten würde (E. 4.3). Die Baute erweist sich mithin als nicht bewilligungsfähig, weshalb die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen ist (E. 4.8). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum die Vorinstanz ihre Gerichtsgebühr im zweiten Rechtsgang, bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, höher als diejenige des ersten Rechtsgangs angesetzt hat; rechtswidrige Gebührenfestsetzung (E. 5). Teilweise Gutheissung.
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Geschäftsnummer: VB.2017.00308 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 18.01.2018 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.07.2018 abgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Massgabe der Arealüberbauungsvorschriften; Korrektur der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr für den zweiten Rechtsgang. Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen. Vorliegend sieht die Bauordnung für Arealüberbauungen verschiedene Erleichterungen vor (E. 3.1). Als Ausgleich für diese erheblichen Privilegierungen stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 3.2). Anders als im ersten Rechtsgang hat das Baurekursgericht ausreichend begründet, warum die Baute im Hinblick auf ihre Dimensionen, ihre Dachgestaltung sowie den Kontrast des Gebäudes im Allgemeinen nicht nur zur Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst mit bereits bestehenden Gebäuden die geforderte besonders gute Gestaltung nicht gewährleisten würde (E. 4.3). Die Baute erweist sich mithin als nicht bewilligungsfähig, weshalb die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen ist (E. 4.8). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum die Vorinstanz ihre Gerichtsgebühr im zweiten Rechtsgang, bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, höher als diejenige des ersten Rechtsgangs angesetzt hat; rechtswidrige Gebührenfestsetzung (E. 5). Teilweise Gutheissung.
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2017.00308
Urteil
der 1. Kammer
vom 18. Januar 2018
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
1.1. C,
1.2. D,
beide vertreten durch RA E,
2. F,
3. G,
4. H,
2–4 vertreten durch RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Planungs- und Baukommission Thalwil, vertreten durch RA J,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte der A AG mit Beschluss vom 27. Februar 2014 die Bewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 und 03 in Thalwil.
II.
Dagegen rekurrierten D und C am 7. April 2014 an das Baurekursgericht. Gleichentags erhoben auch F, G und H Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses hiess die Rekurse mit Entscheid vom 22. März 2016 gut und hob den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil auf.
III.
A. Gegen diesen Entscheid gelangte die A AG mit Beschwerde vom 28. April 2016 an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde am 15. September 2016 teilweise gut und wies die Sache mangels ausreichender Entscheidbegründung an das Baurekursgericht zurück.
B. Mit Entscheid vom 18. April 2017 hiess das Baurekursgericht die Rekurse wiederum gut und hob die von der Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte Baubewilligung auf; die Gerichtsgebühr wurde auf Fr. 16'000.- festgelegt.
C. Gegen dieses Urteil führte die A AG am 18. Mai 2017 erneut Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die kommunale Baubewilligung vollumfänglich zu bestätigen, unter Kostenund Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Unabhängig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien die Rekurskosten auf Fr. 8'600.- zu reduzieren.
Das Baurekursgericht beantragte am 14. Juni 2017, die Beschwerde abzuweisen. F, G und H liessen sich am 22. Juni 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin, vernehmen. D und C ersuchten am 28. Juni 2017 um Beschwerdeabweisung. Die Planungs- und Baukommission Thalwil hingegen beantragte am 20. Juni 2017 die Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Die A AG hielt in ihrer Replik vom 10. Juli 2017 an ihren Anträgen fest. Am 30. August 2017 erfolgte eine weitere Eingabe von D und C.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
1.2 Die Beschwerdeführerin beantragt einen Augenschein. Ein solcher wäre dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar wären und anzunehmen wäre, die Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Die Vorinstanz hat bereits einen Augenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien gut dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.
2.
2.1 Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 01, 04 und 05, welche in der Wohnzone W3 liegen. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 steht das in den 1950er-Jahren errichtete Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03. Das Grundstück Kat.-Nr. 04 ist unbebaut. Auf dem Grundstück 05 stehen die beiden Mehrfamilienhäuser K-Strasse 06/07/08 und 12/11. Die Grundstücke Kat.-Nr. 01, 04 und 05 grenzen an die Parzellen Kat.-Nrn. 09–16 an. Diese Parzellen sind mit den Reihenhäusern L-Weg 11–15 überstellt, welche nicht der Beschwerdeführerin gehören. Die vorerwähnten vier länglichen Gebäude K-Strasse 02/03, 06/07/08, 12/11 sowie L-Weg 11–15 sind rechtwinklig zueinander angeordnet. Auf diese Weise bilden sie einen innenhofartigen Bereich, der teilweise als Pflanzgarten genutzt wird.
2.2 Die Beschwerdeführerin plant, das bestehende Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03 abzubrechen und durch einen Neubau mit 32 Wohnungen zu ersetzen. Um anstelle der in der Zone W3 regulär erlaubten drei Vollgeschosse deren fünf bauen zu können, soll das Projekt gestützt auf die Arealüberbauungsvorschriften verwirklicht werden.
3.
3.1 Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG).
Die Bau- und Zonenordnung von Thalwil vom 7. November 2012/16. Oktober 2013 (BZO) macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 21 BZO sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen und Wohn-/Gewerbezonen zulässig (Abs. 1). Die Mindestarealfläche muss dabei 4'000 m2 betragen (Abs. 2). Art. 22 sieht für Arealüberbauungen verschiedene Erleichterungen vor, namentlich eine Erhöhung der Geschosszahl, keine Beschränkung der Gebäudelänge sowie unter bestimmten Voraussetzungen einen Ausnützungszuschlag. In diesem Sinn dürfen gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO bei Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 zwei zusätzliche Vollgeschosse errichtet werden.
3.2 Im Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen verwirklicht haben – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüberhinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
3.3 § 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden (vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG (insb. besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).
4.
4.1 Im ersten Rechtsgang hatte die Vorinstanz die Voraussetzungen für eine Arealüberbauung mit folgender Begründung verneint: Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03 aus den 1950er-Jahren weise keine besonderen Qualitäten auf. Entsprechend könne es abgebrochen und durch den strittigen Neubau ersetzt werden. Demgegenüber bildeten die um den Pflanzgarten angeordneten Gebäude K-Strasse 06/07/08 und 12/11 sowie L-Weg 11–15 ein einheitliches Kleinquartier. Trotz der Betonung des Ensembles würden nur zwei der drei zugehörigen baulichen Elemente, nämlich die Gebäude K-Strasse 06/07/08 und 12/11, sowie der Garten, nicht aber die Gebäude L-Weg 11–15 in die Arealüberbauung integriert. Dadurch werde das Ensemble gleichsam amputiert. Aufgrund der Bedeutung des Gebäudes L-Weg 11–15 für die Gesamtwirkung müsse indessen vorliegend das Ensemble mit dem Arealüberbauungsperimeter deckungsgleich sein. Da das Projekt diese Voraussetzungen nicht erfülle, sei ein Bauen gestützt auf die Arealbauvorschriften unzulässig.
Im Rückweisungsentscheid vom 15. September 2016 gelangte das Verwaltungsgericht diesbezüglich zum Ergebnis, dass denkmalpflegerische Anliegen keine Pflicht zur Ausdehnung des Arealperimeters begründen können und dass eine für die Arealüberbauung ausreichende Fläche vorhanden sei. Die in den Arealperimeter einbezogenen drei Grundstücke wiesen eine Fläche von insgesamt 7'234 m2 auf (2'423 m2 + 860 m2 + 3'951 m2). Mit dieser Ausdehnung übersteige der vorliegende Perimeter die nach Art. 21 Abs. 2 BZO vorgeschriebene Mindestfläche.
4.2 Hinsichtlich der gestalterischen Beurteilung hatte der ursprüngliche Entscheid des Baurekursgerichts ausgeführt, die geplante Wohnbaute müsse mit ihrem Bauvolumen von rund 17'000 m3 als monumental bezeichnet werden. Fast zwei Fünftel der anrechenbaren Geschossflächen bzw. zwei der fünf anrechenbaren Geschosse würden erst aufgrund von Ausnützungsübertragungen auf dem eigentlichen Baugrundstück realisierbar. Der Baukörper mit Attikageschoss sei zwar für sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz treffend auf das Ensemble abgestimmt. Sodann befänden sich im näheren Umfeld ausschliesslich grössere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter Satteldächern. Gleichwohl ergebe sich eine Dominanz, die sich auch mit dem allgegenwärtigen Credo der Verdichtung nicht rechtfertigen lasse. Als Folge von Unterschutzstellungen von Gebäuden sei es vielfach unumgänglich, dass die zulässige Ausnützung nicht vollständig konsumiert oder auf benachbarte Grundstücke übertragen werden könne.
Diese Begründung war für das Verwaltungsgericht nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz hätte detaillierter begründen müssen, weshalb sie trotz des vorliegenden Berichts einer Fachjury von einem zu grossen Kontrast ausgeht. Hierfür hätte sie auf die einzelnen in § 71 Abs. 1 f. PBG genannten ästhetischen Beurteilungskriterien eingehen müssen. Angesichts der ungenügenden Begründung wies das Verwaltungsgericht die Sache mit Urteil vom 16. September 2017 an das Baurekursgericht zurück.
4.3
4.3.1 Im angefochtenen Entscheid des zweiten Rechtsgangs betonte das Baurekursgericht die vorliegende Besonderheit, dass bereits bestehende Bauten in die Arealüberbauung einbezogen werden. Bei einer solchen Arealüberbauung, die neu und alt kombiniere, sei ein ganz besonderes Augenmerk auf die Gestaltung zu legen. Zudem sei vorliegend eine besondere Rücksichtnahme auf die umliegenden Denkmalschutzobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG notwendig.
4.3.2 Die Detailgestaltung des grossen modernen Baukörpers bezeichnet das Baurekursgericht nach wie vor und zu Recht als gelungen.
Nach Auffassung des Baurekursgerichts ergibt sich allerdings ein enormer baulicher Kontrast, vorwiegend als Folge der geplanten Höhe mit sechs anrechenbaren Geschossen. Die geplante Baute mit einem Volumen von rund 17'000 m3 müsse als monumental bezeichnet werden. Sodann entstehe eine für die Umgebung völlig atypische Solitärbaute auf einer leichten Kuppe, was deren Höhenwirkung noch verstärke. Damit entstehe nicht nur ein Kontrast zwischen der Neubaute und der Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst. Sodann befänden sich im weiten Umfeld der streitbetroffenen Baute mit Attikageschoss keine weiteren Gebäude mit Flachdach. Nördlich und südlich lägen Schutzobjekte mit ausgeprägten Schrägdächern und im Umfeld weitere Wohnbauten mit Satteldächern. Die Dimension des geplanten Neubaus stehe damit in krassem Gegensatz zur baulichen Umgebung. Eine besonders gute Beziehung zum baulichen Umfeld werde durch die einzige und dominante Baute nicht gewährleistet.
4.3.3 Mit diesen Ausführungen hat das Baurekursgericht ausreichend begründet, weshalb es die für eine Arealüberbauung erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfüllt erachtet. Insoweit hat es die im ersten Rechtsgang fehlende Begründung nachgeholt. Zwar setzt sich der angefochtene Entscheid nicht im Einzelnen mit den Berichten der Fachjury auseinander, macht aber ausreichend klar, unter welchen Aspekten er dem geplanten Neubau eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht.
4.4 In seinem Bericht vom 17. Dezember 2012 beurteilte das Fachgremium die zweidimensionale Darstellung als überzeugend; es werde mit dem Neubau ein prägnanter Abschluss des grosszügigen Innenhofs geschaffen. In der dreidimensionalen Darstellung überzeuge die subtile Staffelung des Gebäudes; die gegebene Topografie werde berücksichtigt. Allerdings wurde in der Beurteilung darauf hingewiesen, dass die seinerzeit geplanten beiden Attikaaufbauten einerseits zu einer überhöhten Strenge führten und dadurch anderseits das gesamte Gebäudevolumen überproportional gross wirke. Des Weiteren wirke das Fassadenbild von der Nordseite (entlang der M-Strasse) etwas streng und die Umgebungsgestaltung überzeuge weniger. Entsprechend empfahl das Beurteilungsgremium Projektanpassungen (S. 2). Im Nachbeurteilungsbericht vom 20. März 2013 schilderte das Gremium, dass das neu strukturierte Attikageschoss – von der K- und der M-Strasse aus gesehen – bestechend sei. Es verwies dazu auf eine neue asymmetrische Staffelung der einzelnen Volumina in den oberen Geschossen, welche auch die topografische Situation (Hanglage) sehr gut aufnehme. Die beiden turmartigen Aufbauten würden somit von dieser städtebaulich prägnanten Stelle aus sehr feingliedrig wirken; der Neubau passe sich gut in die bestehenden Bauten der Umgebung ein. Positiv würdigte das Gremium weiter die neu gegliederte Nordfassade sowie die Änderungen am Neubau aus Sicht der K-Strasse. Empfohlen wurde eine Verbesserung der Umgebungsgestaltung nach Westen und Norden im Sinn einer hohen Qualität in den Zwischenräumen zwischen dem Neubau und den nachbarschaftlichen Bestandesbauten (S. 3).
4.5 Der Jurybericht stützt seine Empfehlung damit wesentlich auf den gelungenen architektonischen Ausdruck. Dies reicht aber für eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG nicht aus. Vielmehr muss auch die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung überzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG).
Die feingliedrigere Fassadengestaltung auf der Nordseite oder die nun strukturiertere Gestaltung des Attikageschosses ändern nichts Entscheidendes an der volumen- und höhenmässigen Dominanz des Gebäudes im Vergleich zu seiner unmittelbaren Umgebung:
4.5.1 Angesichts seiner Höhe, seines Volumens und seiner Lage ist keine relevante Beziehung zu den nördlich gelegenen Umgebungsbauten ersichtlich. Wenn im Rahmen einer Arealüberbauung höhergeschossige Gebäude zugelassen werden, so ist die Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden Gebäuden relevant. Unmittelbar nördlich der geplanten Baute folgen das Flarzhaus am N-Weg 11–14 sowie nordöstlich weitere Liegenschaften an der M-Strasse; diese Gebäude werden von der geplanten Baute weit überragt. Insoweit fehlt die vom Baurekursgericht vermisste Eingliederung und Rücksichtnahme durchaus.
4.5.2 Ähnliches gilt für die Beziehung des Gebäudes zum bestehenden, teilweise denkmalgeschützten Ensemble mit dem hofartigen Innenraum. Angesichts der Stellung des Gebäudes ist es zwar leicht als Teil der Hofumrandung erkennbar. Aufgrund der Höhe des Gebäudes ist indes auch mit Bezug auf die bestehenden "Hofbauten" keinerlei Gewinn zu erkennen. Die beiden angrenzenden Seitengebäude werden weit überragt. Die Bezugnahme zum bestehenden Ensemble hält sich damit in engen Grenzen, zumal das geplante Gebäude im Gegensatz zu den bestehenden über ein Flachdach mit Attikageschoss verfügt. Hinzu kommt, dass sich die Neubaute bezüglich einer gemeinsamen Innenhofnutzung mehr ab- als zuwendet; die Hauseingänge sind nordseitig vorgesehen; in Richtung Innenhof bestehen dem Erdgeschoss vorgelagerte Loggien. Entgegen der Baubewilligung ist nicht ersichtlich, dass die bestehende Gartenstruktur bewusst fortgeführt würde. Das langgezogene Gebäude O-Strasse 10–03 und das stirnseitige Gebäude K-Strasse 06–08 verfügen über Hauseingänge via "Hofseite". Die kleinere Liegenschaft K-Strasse 12 und 11 ist zwar zugangsmässig über die Strassenseite erschlossen; soweit den Wohnungen im Erdgeschoss überhaupt private Bereiche vorgelagert sind, weisen sie indes nur eine geringe Tiefe auf. Von der vorherrschenden Zugangskonzeption über den Innenhof und der damit einhergehenden öffentlichen Hofnutzung hebt sich die Gestaltung der geplanten Baute damit deutlich ab. Die Neubaute samt Umschwung wirkt mehr als Solitärbaute denn als Teil des bestehenden Ensembles.
4.6 Insgesamt hat die Vorinstanz das Vorliegen einer besonders guten Gestaltung als Voraussetzung für die Bewilligung einer Arealüberbauung trotz der gelungenen architektonischen Detailkonzeption des Gebäudes als solchem zu Recht verneint. Die Beziehung zur näheren Umgebung überzeugt aus den genannten Gründen, die im Jurybericht keine gebührende Berücksichtigung gefunden haben, nicht.
Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten Gestaltung, so ist der Frage, ob das Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet ist, nicht weiter nachzugehen; diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der besonders guten Gestaltung.
4.7 Schliesslich ändert am Ergebnis auch nichts, dass die Vorinstanz zu unpräzis ausführte, es finde sich im Umfeld der streitbetroffenen Baute weit und breit kein einziges Gebäude mit Flachdach. Diesbezüglich weist die Beschwerdeführerin zwar zu Recht darauf hin, dass in der weiteren Umgebung durchaus Flachdachbauten bestehen. Diese Gebäude fallen allerdings bei der Beurteilung der Beziehung zur unmittelbaren baulichen Umgebung nicht ins Gewicht. Massgeblich bleibt in diesem Zusammenhang vielmehr, dass weder die übrigen Gebäude der Arealüberbauung noch die weiteren angrenzenden Gebäude Flachdächer aufweisen.
4.8 Zusammenfassend erweist sich die geplante Baute mangels einer besonders guten Gestaltung als nicht bewilligungsfähig. Es ist nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid seine Kognition bzw. die Gemeindeautonomie verletzt hätte (vgl. dazu VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4). Die Aufhebung der Baubewilligung erweist sich demnach als rechtmässig. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde im Hauptpunkt.
5.
Zusätzlich rügt die Beschwerdeführerin die Festsetzung der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-; es sei eine Gerichtsgebühr von höchstens Fr. 8'000.- zu rechtfertigen.
Gemäss der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom (GebV VGr; LS 175.252) beträgt die Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-. Dieser Rahmen ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr). Gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem tatsächlichen Streitinteresse.
Die mutmasslichen Baukosten belaufen sich gemäss Baugesuch auf knapp Fr. 10 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross. Anderseits war der Zeitaufwand – abgesehen vom Augenschein – eher unterdurchschnittlich, hat das Baurekursgericht doch einzig über die Rügen bezüglich der Gestaltung befinden müssen. Die Schwierigkeit des Falles ist als durchschnittlich zu qualifizieren. Angesichts dieser Parameter erweist sich die im ersten Verfahrensgang auf Fr. 15'000.- und damit im unteren Drittel des massgeblichen Gebührenrahmens festgesetzte Gerichtsgebühr als rechtskonform. Hingegen ist in der Tat kein plausibler Grund ersichtlich, um die Gebühr im zweiten Rechtsgang, bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, über dieses Mass hinaufzusetzen. Insoweit erweist sich die durch das Baurekursgericht neu festgesetzte Gebühr als rechtswidrig und ist sie in Anwendung von § 63 VRG durch das Verwaltungsgericht auf Fr. 15'000.- zu korrigieren.
Dies führt in diesem Nebenpunkt zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde.
6.
Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerde lediglich in einem Nebenpunkt geringfügig Erfolg hat, rechtfertigt es sich, die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten, welche am Verfahren teilnahm und die Gutheissung der Beschwerde beantragte, je zu Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).
Die Beschwerdeführerin ist überdies zur Entrichtung einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-, nämlich Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft 1 sowie Fr. 2'000.an die Beschwerdegegnerschaft 2–4. Die lokale Baubehörde trifft in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Entschädigungspflicht (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Abänderung von Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids vom 18. April 2017 wird die Gerichtsgebühr für das Rekursverfahren auf Fr. 15'000.- festgesetzt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 13'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 240.-- Zustellkosten, Fr. 13'240.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zur Hälfte auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 sowie der Beschwerdegegnerschaft 2–4 eine Parteientschädigung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.