Zürich Verwaltungsgericht 10.06.2015 VB.2014.00667

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  Geschäftsnummer: VB.2014.00667   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 10.06.2015 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.12.2015 abgewiesen. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Bau einer Villa in Retroarchitektur. In einem heterogenen Perimeter muss ein Neubauvorhaben keine besondere Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen. Vielmehr liegt es in der planerischen Freiheit der Bauherrschaft, auf welche Weise sie ihr Grundstück überbauen will. Ein Bauvorhaben braucht nicht zwingend dem jeweils aktuellsten architektonischen Zeitgeist zu entsprechen (E. 2.3). Abweisung.

  Stichworte: ARCHITEKTUR ÄSTHETIKVORSCHRIFT DACHAUFBAUTE DRITTELSREGEL EINORDNUNG HETEROGENES QUARTIER KOGNITION RETROARCHITEKTUR WALMDACH

Rechtsnormen: § 238 Abs. I PBG § 292 PBG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

VB.2014.00667

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. Juni 2015

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.  

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.    A, vertreten durch RA C,

2.    Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2012 erteilte die Baukommission Küsnacht A die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am F-Weg 02 in Küsnacht.

II.  

Dagegen rekurrierte A am 28. Januar 2013 an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von A und der Baukommission Küsnacht. Mit Entscheid vom 6. August 2013 wies das Baurekursgericht dieses Rechtsmittel ab.

III.  

Am 12. September 2013 führte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Mit Urteil vom 20. März 2014 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde teilweise gut, hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. August 2013 auf und wies die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurück. Am 21. Oktober 2014 wies das Baurekursgericht den Rekurs auch im zweiten Rechtsgang ab.

IV.  

Am 24. November 2014 führte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:

"1.   Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben; demgemäss sei auch der Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 6. August 2013 aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung zu verweigern;

  2.  Die Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien dem Beschwerdeführer umgehend zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme, zuzustellen;

  3. Es sei ein Augenschein durchzuführen;

  4.  Dem Beschwerdeführer sei für dieses und für das vorinstanzliche Verfahren je eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen;

  5.  Die Kosten dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen."

Das Baurekursgericht liess sich am 16. Dezember 2014 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Baukommission Küsnacht beantragte am 2. Februar 2015 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zulasten von A. Die Beschwerdeantwort von A datiert vom 30. Januar 2015. Dazu liess sich A am 2. März 2015 vernehmen. Am 13. März 2015 teilte A mit, er halte an seinen Anträgen fest und verzichte auf weitere Ausführungen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Der private Beschwerdegegner ist Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01 am F-Weg 02 in Küsnacht. Das Grundstück liegt in der Wohnzone W2/1.4 und ist mit einem mutmasslich aus den 1970er-Jahren stammenden Mehrfamilienhaus überbaut. Der private Beschwerdegegner möchte das bestehende, mit einem Flachdach bedeckte Gebäude abbrechen und durch ein landhausartiges, mit einem Walmdach versehenes Einfamilienhaus ersetzen.

2.  

2.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) müsse ortsbezogen konkretisiert werden. Auszugehen sei dabei von der örtlichen Situation und dem geplanten Bauvorhaben, das sich in das Ortsbild befriedigend einzuordnen habe. Vorliegend stammten die im Quartier vorhandenen Bauten zwar aus unterschiedlichen Epochen, doch stimme deren architektonischer Ausdruck mit dem Zeitpunkt ihrer jeweiligen Erstellung überein. Daraus habe sich ein Quartierbild entwickelt, welches als dem Ort angemessen empfunden werde. Demgegenüber werde mit dem geplanten Bauvorhaben die ablesbare Siedlungsentwicklung erheblich gestört. Es sei ein Gebäude vorgesehen, das sich aus zufällig gewählten Versatzstücken, insbesondere solchen des Villenbaus des 19. und des frühen 20. Jahrhunderts, zusammensetzt. Mit der Bewilligung dieses Gebäudes habe die Vorinstanz ihre Kognition nicht ausgeschöpft.

2.2 § 238 Abs. 1 PBG umschreibt die ästhetischen Anforderungen, denen ein Bauvorhaben zu genügen hat, wie folgt: Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die Vorinstanz hat sich zutreffend mit der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu dieser Ästhetiknorm auseinandergesetzt; darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die lokale Baubehörde befasste sich in der Baubewilligung nur am Rande mit der Einordnung des vorliegenden Projekts. Unter diesen Umständen durfte und musste die Vorinstanz das Bauvorhaben mit uneingeschränkter Kognition überprüfen. Es ist nicht ersichtlich und wird in der Beschwerde auch nicht näher begründet, weshalb die Vorinstanz im vorliegenden Fall ihre Kognition unterschritten haben soll. Im Unterschied zum ersten Rekursverfahren auferlegte sich die Vorinstanz beim zweiten Rechtsgang keine erkennbare Zurückhaltung bei der ästhetischen Beurteilung des Bauvorhabens. So heisst es im angefochtenen Entscheid etwa: Die Prüfung erfolge "unter Zugrundelegung voller Kognition". In der Folge setzte sich die Vorinstanz ausführlich mit der Frage der Einordnung auseinander. Das vorinstanzliche Urteil steht damit im Einklang mit der neueren verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, welche genau dies fordert. Dass der angefochtene Entscheid der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers widerspricht, begründet weder eine Kognitionsunterschreitung noch ist darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu erblicken.

2.3 Die Vorinstanz führte beim Baugrundstück zwei Augenscheine durch. Wie die dabei entstandenen Fotografien dokumentieren, liegt das Baugrundstück in einem architektonisch heterogenen Quartier: Einige Gebäude weisen Flachdächer auf. Andere wiederum sind mit unterschiedlich steilen Giebeldächern bedeckt, auf denen teilweise Dachgauben angebracht sind. Auch den Fassaden mangelt es an einer einheitlichen Materialisierung. Während ein Teil der älteren Häuser weiss oder bräunlich verputzt sind, verfügen andere in jüngerer Zeit errichtete Gebäude über Verkleidungen aus Holz. Das Fenster zumindest eines Einfamilienhauses ist ferner mit einem schmiedeisernen Gitter versehen. Schliesslich dokumentieren auch die Grundstückseinfriedungen, wie sehr deren Eigentümer offenbar Wert auf Individualität legen. Neben Drahtzäunen und Hecken sind im Quartier Naturstein- oder Sichtbetonmauern anzutreffen. Nach den Feststellungen der Vorinstanz existieren im Quartier Einfamilien-, Terrassenund Mehrfamilienhäuser unterschiedlicher Grössen und Stilrichtungen. Vor diesem Hintergrund durfte die Vorinstanz zu Recht von einem uneinheitlich überbauten Quartier ausgehen. In einem solchen heterogenen Perimeter muss ein Neubauvorhaben keine besondere Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen. Vielmehr liegt es in der planerischen Freiheit der Bauherrschaft, auf welche Weise sie ihr Grundstück überbauen will.

Vorliegend gestaltete der Beschwerdegegner sein Projekt in Anlehnung an Villen, wie sie im 19. Jahrhundert insbesondere in Cologny/GE und Umgebung in Mode waren. Dies ist nicht zu beanstanden. Entgegen der Beschwerde braucht ein Bauvorhaben nicht zwingend dem jeweils aktuellsten architektonischen Zeitgeist zu entsprechen. Führt man sich die Vielzahl von konkurrierenden Architekturströmungen vor Augen, wäre es ohnehin kaum möglich, die gegenwärtig massgebliche Stilrichtung festzulegen. Bezeichnenderweise ver­mag denn auch die Beschwerde nicht aufzuzeigen, wie der Beschwerdegegner sein Grundstück zeitgemäss überbauen müsste. Abgesehen von den Schwierigkeiten bei der Bestimmung der massgeblichen Stilrichtung, erweist sich die Forderung nach einem "dem gegenwärtigen Trend entsprechenden" Baustil auch noch aus einem weiteren Grund als verfehlt: Nicht wenige bedeutende Stilrichtungen zeichnen sich durch einen Rückgriff auf Gestaltungselemente früherer Epochen aus. Zu denken ist etwa an die italienische Renaissance, welche bewusst antike Vorbilder imitierte. Diese Bauten wären nicht möglich gewesen, hätte sich die damaligen Architekten nicht an vergangenen Jahrhunderten orientieren dürfen. Das vom Beschwerdeführer geforderte Verbot jeglicher Form von retrospektiver Architektur führte im Ergebnis zu einer Verkümmerung der Baukunst. Dass solches nicht erstrebenswert ist und nicht durch den Staat gefördert werden soll, bedarf keiner näheren Erläuterung. Wenn es nun aber zulässig ist, im Stil vergangener Epochen zu bauen, spielt es keine Rolle, ob die anderen Gebäude des Quartiers architektonische Zeugen ihrer jeweiligen Zeit sind. Die Vorinstanz brauchte dieser Frage nicht nachzugehen. Insofern kann man ihr auch keine ungenügende Sachverhaltsabklärung vorwerfen; entsprechend ist auch ein weiterer Augenschein durch das Verwaltungsgericht entbehrlich.

3.  

3.1 Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, die vom Architekten vorgenommene Interpretation eines Villenbaus sei nicht schlüssig. So fehle die Sockelausgestaltung und die Lage des Erdgeschosses sei höhengleich mit dem anschliessenden Freiraum. Die symmetrische Ausgestaltung des Hauptgebäudes finde keine Begründung oder Herleitung aus der baulichen oder landschaftlichen Umgebung. Es handle sich um eine kulissenhafte Abbildung einer persönlichen Idealvorstellung einer "Villa". Die Zuordnung der Küche teilweise zum Hauptbau und teilweise zu einem seitlichen Anbau zeige, dass im architektonischen Konzept die Zuordnung der Funktionen nicht ausreichend berücksichtigt werde.

3.2 Wie oben dargelegt, liegt die Bauparzelle in einem heterogenen Einfamilienhausquartier, das keine besonders schützenswerten Qualitäten aufweist. In einem solchen Quartier lassen sich gestützt auf § 238 Abs. 1 PBG vielfältige Formensprachen nicht verhindern. Will dies eine Gemeinde gleichwohl tun, muss sie – soweit zulässig – ihre Bauordnung mit entsprechenden Gestaltungsanforderungen ergänzen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 657). Vorliegend erliess die Gemeinde Küsnacht keine Vorschriften, welche den Bauherrn einer Villa zu einer "Sockelausgestaltung" des Erdgeschosses verpflichten würden. Auch existiert kein irgendwie geartetes Symmetrieverbot. Das Bauprojekt lehnt sich mit seinen Säulen und dem geknickten Walmdach an Herrschaftshäuser aus dem 19. Jahrhundert an. Zu den Charakteristiken solcher Gebäude zählt unter anderem auch ihre spiegelbildliche Fassadengliederung. Ihr ist es denn auch zu verdanken, dass das projektierte Gebäude in sich stimmig wirkt und Ruhe ausstrahlt. Es mag zutreffen, dass die geplante Herrschaftsvilla dominanter wirkt als die umliegenden Einfamilienhäuser. Indessen kennt weder das kommunale noch das kantonale Recht eine Bestimmung, welche die Bauherrschaft zu architektonischer Bescheidenheit verpflichten würde. Insofern ist es grundsätzlich zulässig, ein Gebäude mit Säulen, einer zweiflügligen Eingangstüre, einem repräsentativen Balkon und anderen Bauteilen auszustatten. Im fraglichen Quartier befinden sich keine Objekte des Natur- und Heimatschutzes, auf welche Rücksicht genommen werden müsste. Entsprechend kann der Vorinstanz diesbezüglich keine ungenügende Sachverhaltsfeststellung vorgeworfen werden.

4.  

4.1 Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, die Anlage stehe in Widerspruch zur vorherrschenden Bebauungstypologie innerhalb des Quartiers. Das vorhandene Grundmuster, welches Ein- und Durchblicke aus dem öffentlichen Raum in die Gärten erlaube, werde durch die Aufreihung der Neubauten entlang des F-Wegs nicht erhalten und weitergeführt. Damit gehe eine bedeutende Aufenthaltsqualität im Quartier verloren. Die Vorinstanz sei auf diese Rügen überhaupt nicht eingegangen und habe damit den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verletzt.

4.2 Entgegen der Beschwerde hat sich die Vorinstanz mit der Bebauungstypologie sowie den Einund Durchblicken im fraglichen Quartier befasst; auf die entsprechenden Erwägungen kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs kann deshalb nicht gesprochen werden. Abgesehen davon, ist Folgendes festzuhalten: § 238 Abs. 1 PBG bildet grundsätzlich keine Grundlage, um in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen. Jedenfalls lässt sich aus dieser Bestimmung kein generelles Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen. Lediglich wenn sich die bestehenden Bauten zu einem guten Quartierbild fügen, kann allenfalls eine Pflicht zur Übernahme der charakterisierenden Elemente geboten sein. Will eine Gemeinde ausserhalb dieses Sonderfalls in einem Quartier einen einheitlichen Bebauungsstil durchsetzen, so hat sie dies mittels Gestaltungs-, Kernzonenoder Quartiererhaltungsvorschriften explizit festzusetzen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 655–658). Vorliegend bestehen keine solchen kommunalen Vorschriften. Wie der Katasterplan sowie die entsprechenden Orthofotos zeigen, ist im Quartier F-Weg/G-Weg/H-Strasse kein einheitliches Bebauungsmuster erkennbar: Die Gebäude weisen unterschiedliche Kubaturen auf; sie stehen teils in der Mitte, teils am Rand ihrer Parzellen (vgl. http://maps.zh.ch/). Vor diesem Hintergrund haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine bestimmte Anordnung der Baukörper. Abgesehen davon ist das bisherige Mehrfamilienhaus ebenfalls mit seiner Längsseite parallel zum F-Weg ausgerichtet. Es wird mit anderen Worten kein bestehendes Überbauungsmuster aufgebrochen, sondern ein solches bloss fortgeführt. Soweit der Beschwerdeführer sinngemäss rügt, das Bauvorhaben sei auf der Parzelle einseitig zu seinem Nachteil angeordnet, ist Folgendes festzuhalten: Das Gebäude respektiert die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften. § 238 Abs. 1 PBG bildet in aller Regel keine Grundlage, um die Bauherrschaft mit Blick auf die Platzierung des Baukörpers zu einer darüber hinausgehenden Rücksichtnahme auf die Nachbarinteressen zu verpflichten.

5.  

5.1 Der Beschwerdeführer rügt weiter, die geplanten Dachaufbauten überschritten aufgrund ihrer Abwalmung das zulässige Drittel der jeweils zugehörigen Dachseite. Im Ergebnis führe dies zu einem stark störenden Gegensatz zwischen der Grösse der Dachfläche und den zugehörigen Dachaufbauten. Eine derartige Dachgestaltung sei nicht mit Art. 22 Abs. 4 Satz 3 der Bau- und Zonenordnung von 1994 der Gemeinde Küsnacht (BZO) zu vereinbaren.

5.2 Gemäss Art. 22 Abs. 4 Satz 3 BZO darf die Gesamtlänge von Dacheinschnitten und Dachaufbauten höchstens einen Drittel der betreffenden Fassadenlänge betragen. Die kommunale Bauordnung regelt nicht, wie die zulässige Breitenbeschränkung gemessen werden muss. Indessen ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass sich Art. 22 Abs. 4 Satz 3 BZO mit seiner Formulierung an § 292 PBG anlehnt. Unter diesen Umständen erscheint es sachgerecht, die für das kantonale Recht geltende Messweise auch auf die vorliegende kommunale Bestimmung anzuwenden. Diese Messweise sieht Folgendes vor: Massgebend ist grundsätzlich die grösste Ausdehnung (also Aussenkante Fassade). Bei Dachaufbauten in Form eines Dreiecks oder etwa bei Ochsenaugen wird die grösste Ausdehnung gemessen (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 958).

5.3 Die beiden Dachaufbauten auf der Nordseite des Gebäudes messen je 3,08 Meter, zusammen sind dies 6,16 Meter. Bei einer Gesamtfassadenlänge von 18,5 Metern wird das zulässige Drittel von 6,16 Metern somit eingehalten. Auf der südlichen Seite des Gebäudes messen die beiden Dachaufbauten je 1,33 Meter. Dazu ist der Dacheinschnitt von 3,5 Me­tern hinzuzurechnen, sodass sich ein Betrag von 6,16 Metern ergibt. Da die Gesamtfassadenlänge ebenfalls 18,5 Meter beträgt, wird auch hier das zulässige Drittel eingehalten. Auf der 9,7 Meter langen West- und Ostfassade ist je eine 3,24 Meter lange Dachaufbaute geplant. Sie überschreitet an sich das maximal zulässige Drittel von 3,233 Metern um rund 7 Millimeter. In diesem Zusammenhang ist freilich zu beachten, dass der Beschwerdeführer bloss in pauschaler Weise die aufgezeigte Überschreitung der Drittelsregelung rügt. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit der Vermassung, wie sie vorliegend vorgenommen wurde, fehlt demgegenüber in seinem Rechtsmittel. Da es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts ist, nach nicht offensichtlichen Baurechtswidrigkeiten zu suchen, führt der aufgezeigte geringfügige Mangel im Ergebnis nicht zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde.

6.  

6.1 Weiter rügt der Beschwerdeführer, das Bauprojekt weise zahlreiche Dachaufbauten unterschiedlicher Form, Grösse und Höhenlage auf allen vier Walmdachseiten sowie auf der Südseite auch einen Einschnitt (Balkon) auf. Die Dachseiten, auch diejenigen der Dachaufbauten, seien leicht geknickt. Zudem seien auch die Dächer der Dachaufbauten abgewalmt. Die strassenseitigen, nicht der Belichtung der Büro- und Wohnräume im Dachgeschoss dienenden, sondern nur die Liftüberfahrt und den Treppenausgang ver­deckenden Lukarnen reichten bis knapp unter den First des Hauptdaches. Auf diese Weise trete der Dachbereich zweigeschossig in Erscheinung. Die Anordnung der Dachlukarnen wirke wild und stark störend; sie treten unzulässigerweise als zwei Geschossen dienend in Erscheinung.

6.2 Art. 22 Abs. 1 und 4 Sätze 1 f. BZO lauten wie folgt: Das Dachgeschoss muss gut ablesbar sein und darf von keiner Seite als zusätzliches Vollgeschoss in Erscheinung treten (Abs. 1). In den Wohnzonen sind Dachaufbauten und Dacheinschnitte nur im ersten Dachgeschoss gestattet. Dacheinschnitte sind gestattet, wenn sie nur geringfügig in Erscheinung treten und wenn die Wohnqualität dadurch verbessert wird (Abs. 4 Sätze 1 f.).

6.3 Das geplante Einfamilienhaus soll mit einem Walmdach überdeckt werden. Charakteristisch für diese Dachform sind ihre verhältnismässig grossen und von allen vier Gebäudeseiten her wahrnehmbaren Dachflächen. Es trifft somit nicht zu, dass ein Walmdach die Dachfläche verkleinere, wie der Beschwerdeführer geltend macht – das Gegenteil ist vielmehr der Fall. Der steile Neigungswinkel und die Bedeckung mit traditionellen Biberschwanzziegeln sorgen für eine leichte Ablesbarkeit des Daches. Zwar sind die Dachaufbauten unterschiedlich gross und reichen an der Nord-, Ost- und Westfassade fast bis zum Dachgiebel hoch. Gleichwohl bleibt das Dachgeschoss als solches erkennbar. Sämtliche Fenster des Dachgeschosses liegen nämlich auf einer Ebene, weshalb der Eindruck eines zweiten Dachgeschosses nicht entstehen kann. Anders zu entscheiden wäre allenfalls dann angezeigt, wenn die Dachfenster ebenfalls fast bis zum Giebel reichen würden. Dies ist vorliegend indessen nicht der Fall. Abgesehen davon unterscheiden sich die Dachgeschossfenster von denjenigen der darunterliegenden Vollgeschosse: Im Vergleich zu den Vollgeschossfenstern weisen sie deutlich kleinere Flächen auf und sind zudem nicht mit Fensterläden versehen. Die Lukarnen sind spiegelbildlich auf allen vier Dachseiten angeordnet. Damit folgen sie einem leicht erkennbaren Gestaltungsmuster. Vor diesem Hintergrund spricht die Beschwerde zu Unrecht von einer wilden Dachgestaltung. Auch hier sind es die Symmetrien, welche dem Gebäude seine durchaus attraktive Anmutung verleihen. Gleiches gilt für den Knick im Walmdach. Er sorgt dafür, dass das Walmdach weniger wuchtig wirkt.

7.  

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer damit kostenpflichtig. Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu. Hingegen ist eine Parteientschädigung dem privaten Beschwerdegegner zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Der Baukommission Küsnacht steht in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen: Fr.    150.--     Zustellkosten, Fr. 7'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …