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Geschäftsnummer: VB.2013.00663 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 16.01.2014 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus: Auslegung von Ziff. 6.4.4 BZO Männedorf zur Begrünung von Flachdächern Eine Ausnahme von der Begrünungspflicht von Flachdächern besteht lediglich dann, wenn es sich bei den nicht zu begrünenden Terrassen um die Dachflächen des darunterliegenden Vollgeschosses handelt (E. 3.2). Abweisung.
Stichworte: ATTIKADACH BEGRÜNUNGSPFLICHT FLACHDACH FLACHDACHBEGRÜNUNG TERRASSENNUTZUNG
Rechtsnormen: - keine -
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2013.00663
Urteil
der 1. Kammer
vom 16. Januar 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Martin Tanner
In Sachen
1. A,
2. B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1 D,
1.2 E,
2. F,
3.1. G,
3.2. H,
alle vertreten durch RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1. Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf,
vertreten durch RA J,
2. Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf erteilte am 23. Januar 2013 B und A die Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am K-Strasse 02 in Männedorf. Mit gleichzeitig eröffneter Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 9. Januar 2013 wurde ihnen die wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben erteilt.
II.
Mit gemeinsamem Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich beantragten am 7. März 2013 D und E, F sowie G und H die Aufhebung der beiden Bewilligungen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von B und A. Mit Entscheid 21. August 2013 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und hob die Baubewilligung vom 23. Januar 2013 insoweit auf, als damit eine Dachterrasse auf dem Flachdach des Attikageschosses bewilligt wurde. Zugleich wies das Baurekursgericht B und A an, dem Hochbauund Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf vor Baubeginn entsprechend revidierte Pläne mit einem begrünten Flachdach zur Bewilligung einzureichen. Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Am 23. September 2013 führten B und A Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den Rekursentscheid vom 21. August 2013 insoweit aufzuheben, als damit die Dachterrasse auf dem Flachdach des Attikageschosses verweigert werde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. Die Baudirektion verzichtete am 1. Oktober 2013 auf eine Stellungnahme; das Baurekursgericht liess sich am 2. Oktober 2013 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf teilte am 1. November 2013 mit, dass er "die Beschwerde unterstütze". Am 18. November 2013 beantragten D und E, F sowie G und H, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Am 3. Dezember 2013 teilten B und A mit, dass sie auf einen zweiten Schriftenwechsel verzichteten. Am 9. Dezember 2013 reichte der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf eine weitere Stellungnahme ein.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf vom 30. September 1996 (BZO) in der Wohnzone W2.2. Es ist mit einem Wohngebäude überstellt. Die Beschwerdeführenden beabsichtigen, dieses Gebäude abzubrechen und auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, einem Praxisraum, zwei Studios sowie sechs Aussenparkplätzen zu errichten. Das Flachdachgebäude soll ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse sowie ein Attikageschoss aufweisen. Das projektierte Attikageschoss weist auf der nördlichen und südlichen Fassadenseite je eine mittige Dachaufbaute auf. Diese Dachaufbauten stossen bis zu den Fassadenfluchten des darunterliegenden zweiten Obergeschosses vor. Auf der West- und Ostseite sind die Attikageschossfassaden gegenüber den Obergeschossfassaden zurückversetzt. Aufgrund dieser Rückversetzung entstehen freie Flächen auf dem Obergeschossdach, welche mit Geländern gesichert und den Bewohnern des Attikageschosses als Terrassen dienen sollen. Weiter soll auch das Flachdach des Attikageschosses mit Geländern gesichert und als Terrasse ausgestaltet werden. Der Ausstieg auf die Attikadachterrasse erfolgt nach den Bauplänen durch eine viereckige Glaspyramide mit einer Seitenlänge von 3,4 Metern. Diese Pyramide befindet sich in der Mitte des Attikadaches, ca. 1,36 Meter von der Nordfassade des Gebäudes entfernt. Auf der südlichen Rückseite der Pyramide soll ein Lattenrost auf dem Attikadach aufliegen, welcher als Sitzplatz genutzt werden soll. Auf dem östlichen und westlichen Teil des Attikadaches sollen mehrere Pflanzentröge aufgestellt werden.
1.2 Die Gemeinde bewilligte in Dispositiv-Ziffer 2.3 lit. i des baurechtlichen Entscheides die Nutzung des Attikadaches als Terrasse bzw. Dachgarten unter folgender Auflage: Die Beschwerdeführenden hätten den Nachweis dafür zu erbringen, dass sich die Pflanzenbehälter oder ein allfälliges alternatives System mit entsprechendem Dachaufbau für die intensive Dachbegrünung vollständig innerhalb des zulässigen Profils befinde und verbindliche Angaben zur Dachbepflanzung gemacht würden.
1.3 Die Vorinstanz erachtete die vorgesehene Terrassennutzung des Attikadaches als unzulässig und verpflichtete die Beschwerdeführenden dazu, diese Dachfläche als nicht begehbaren Bereich auszugestalten und zu begrünen.
2.
2.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz greife durch dieses Verbot in unzulässiger Weise in den Beurteilungsspielraum der lokalen Baubehörde ein. Die Dachgestaltung werde in Ziff. 6.4 BZO geregelt. Die Ziff. 6.4.1 und 6.4.2 BZO legten fest, wo genau Dachaufbauten und Dacheinschnitte zugelassen bzw. nicht zugelassen seien. Ziff. 6.4.3 BZO umschreibe, in welchen Geschossen Dachflächenfenster realisiert werden könnten und wie gross diese sein dürften. Im Gegensatz zu den Bestimmungen über die Dachaufbauten werde in Ziff. 6.4.4 BZO nicht geregelt, auf welchem Flachdach Terrassen erlaubt seien. Hätte der Gesetzgeber gewollt, dass Dächer von Attikageschossen vollständig zu begrünen seien und nicht als Terrasse genutzt werden dürften, hätte er dies in der Bauordnung ausdrücklich statuieren müssen. Die Vorinstanz gehe deshalb fehl in der Annahme, dass gestützt auf Ziff. 6.4.4 BZO die Erstellung von Dachterrassen verboten sei. Aufgrund dieser Bestimmung könne einzig verlangt werden, dass die Nichtterrassenbereiche zu begrünen seien.
2.2 Die Gemeinde stellt sich ebenfalls auf den Standpunkt, Ziff. 6.4.4 BZO bilde keine Grundlage für ein Verbot der Terrassennutzung des Attikadaches. Die Bauordnung verlange nur dort eine Begrünung, wo eine Dachfläche nicht als Terrasse oder für die Nutzung mit Sonnenenergie-Anlagen verwendet werde. Da das Flachdach vorliegend als Terrasse genutzt werde, bestehe keine Begrünungspflicht.
3.
3.1 Die Gemeinde Männedorf regelt die Gestaltung von Flachdächern in Ziff. 6.4.4 BZO. Diese Bestimmung lautet wie folgt:
"Flachdächer, soweit sie nicht im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen."
Zwischen den Parteien ist strittig, wie diese Bestimmung auszulegen ist.
3.2 Ziff. 6.4.4 BZO hält als Grundsatz fest, dass Flachdächer zu begrünen sind. Von diesem Grundsatz darf lediglich in zwei Ausnahmefällen abgewichen werden: Zum einen besteht keine Begrünungspflicht, wenn das Flachdach für den Bau von Sonnenkollektoren beansprucht wird. Und zum andern darf von einer Begrünung abgesehen werden, soweit das Flachdach im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare Terrasse benutzt wird. Der zweitgenannte Ausnahmetatbestand von Ziff. 6.4.4 BZO hat nicht zum Zweck, die Terrassennutzung sämtlicher Dachflächen zu privilegieren. Denn diesfalls wäre Ziff. 6.4.4 BZO allgemeiner formuliert worden, nämlich wie folgt:
"Flachdächer, soweit sie nicht als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen".
Die ausdrückliche Bezugnahme von Ziff. 6.4.4 BZO auf das Dachgeschoss ergibt nur dann einen Sinn, wenn es sich bei den möglichen Terrassen um die Dachflächen des darunterliegenden Vollgeschosses handelt. Die Terrassen müssen sich mit anderen Worten auf derselben Ebene wie der Wohnbereich des Dachgeschosses befinden und diesem vorgelagert sein. Nur so kann von einer Nutzung im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss gesprochen werden. Dass Ziff. 6.4.4 BZO im oben umschriebenen Sinn zu verstehen ist, geht im Übrigen auch aus der Baubewilligung selbst hervor: Die Gemeinde zitierte in Dispositiv-Ziffer 4.3 wörtlich Ziff. 6.4.4 BZO, wobei sie hinter dem Wort "begrünen" zusätzlich folgende Klammerbemerkung beifügte: "(Dachfläche über Attika)". Dispositiv-Ziff. 4.3 ist eine allgemeine Nebenbestimmung zur Baubewilligung, die in dieser Form auch in anderen von der Gemeinde erlassenen Baubewilligungen stehen dürfte. Sie steht im Widerspruch zu Dispositiv-Ziff. 2.3 lit. i, wo die Terrassennutzung des Attikadaches bewilligt wird. Aufgrund der Klammerbemerkung ist davon auszugehen, dass selbst die Gemeinde von einer Begrünungspflicht von Attikadachflächen ausgeht. Denn andernfalls hätte sie keine solche erklärende Bemerkung hinter den Normwortlaut gestellt. Indem sie den Beschwerdeführenden die Nutzung des Attikageschossdaches als Terrasse erlaubt, setzte sie sich über ihre eigene Auslegung von Ziff. 6.4.4 BZO hinweg. Unter diesen Umständen kann nicht von einem unzulässigen Eingriff durch die Vorinstanz in den Beurteilungsspielraum der Gemeinde gesprochen werden.
3.3 Die Pflicht zur Begrünung von Flachdächern soll für ein befriedigendes Erscheinungsbild von Dachlandschaften sorgen. Dies ergibt sich aus der in der Bau- und Zonenordnung abgedruckten Wegleitung zu Ziff. 6.4 BZO. Die Beschwerdeführenden wollen auf dem Attikadach mehrere Pflanztröge aufstellen und einen Teil der Dachfläche mit einem Holzlattenrost bedecken. Dieser Bereich soll als Sitzplatz dienen und über eine Glaspyramide erschlossen werden. Solche baulichen Vorhaben bzw. Nutzungen führen zu einer unruhigen und uneinheitlichen Dachlandschaft. Dies ist mit dem erklärten Zweck von Ziff. 6.4.4 BZO nicht zu vereinbaren.
4.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 14 N. 3). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen, wobei ein Gesamtbetrag von Fr. 1'500.- angemessen erscheint (§ 17 Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 180.-- Zustellkosten, Fr. 2'180.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.
4. Die Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1.1 je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--), dem Beschwerdegegner 1.2 je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--), dem Beschwerdegegner 2 je Fr. 250.-- (insgesamt Fr. 500.--), der Beschwerdegegnerin 3.1 je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--) sowie dem Beschwerdegegner 3.2 je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--) als Parteientschädigung zu bezahlen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an:…