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Geschäftsnummer: VB.2010.00539 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 06.04.2011 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Baubewilligung für vier Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage: genügende Erschliessung. Die projektierten Wohneinheiten sollen zunächst von Osten her, nach einer allfälligen Überbauung einer Nachbarparzelle von Westen her erschlossen werden. Dies entspricht einer für alle Betroffenen verbindlichen Erschliessungsvereinbarung. Das damit verbundene etappierte Vorgehen erweist sich als zulässig, wenn auch die definitive Erschliessung nicht nur tatsächlich genügt, sondern auch rechtlich gesichert ist. Dies ist vorliegend der Fall (E. 3.4). Die geringfügige Abweichung von den Zugangsnormalien liegt im Ermessen der kommunalen Baubehörde (E. 3.3.5). Abweisung.
Stichworte: BEGRÜNDUNGSPFLICHT ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN ERSCHLIESSUNGSVARIANTE ERSCHLIESSUNGSVERTRAG GEHÖR, RECHTLICHES RECHTLICHE SICHERUNG ZUGANGSNORMALIEN
Rechtsnormen: Art. 29 BV § 236 Abs. I PBG § 237 PBG § 28 Abs. I VRG § 11 Zugangsnormalien
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2010.00539
Urteil
der 1. Kammer
vom 6. April 2011
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Markus Lanter.
In Sachen
1.1 A,
1.2 B,
2. C,
3.1 D,
3.2 E,
alle vertreten durch RA F,
Beschwerdeführende,
gegen
1. Konsortium G, nämlich:
1.1 H,
1.2 I,
vertreten durch RA J,
2. Baukommission Hausen am Albis, vertreten durch RA K,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 13. RA Januar 2010 erteilte die Baukommission Hausen am Albis dem Konsortium G, bestehend aus H und I, die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Hausen am Albis.
II.
Dagegen erhoben A und B, C, D und E sowie vier weitere Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission II. Mit Entscheid vom 31. August 2010 wies diese den Rekurs von A und B, C sowie D und E ab. Auf die Rekurse der weiteren Nachbarn trat sie nicht ein bzw. sie schreib sie als durch Rückzug erledigt ab.
III.
Mit Eingabe vom 4. Oktober 2010 liessen A und B, C sowie D und E beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission II führen und beantragen, dieser sowie der Beschluss der Baukommission Hausen am Albis vom 13. Januar 2010 seien, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft, aufzuheben. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten A und B, C sowie D und E die Durchführung eines Augenscheins.
Die Vorinstanz schloss am 26. Oktober 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Das Konsortium G beantragte am 3. November 2010 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Denselben Antrag stellte am 9. Dezember 2010 auch die Baukommission Hausen am Albis.
Mit Replik vom 21. Februar 2011 und Dupliken vom 10. März 2011 bzw. 17. März 2011 hielten die Parteien an ihren Anträgen und Standpunkten fest.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind gemäss § 338a Abs. 1 des Planungsund Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung des Rekursentscheids befugt. Die Beschwerde erfolgte gemäss § 11 VRG fristgerecht. Da auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).
Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz am 13. Juli 2010 bereits einen Augenschein durchgeführt. Das entsprechende, mit Fotografien dokumentierte Protokoll sowie die übrigen Akten geben hinreichend über die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse Aufschluss. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).
3.
Die Beschwerdeführenden rügen die ungenügende Erschliessung des Bauvorhabens. Die Zufahrt genüge den Anforderungen gemäss Zugangsnormalien nicht. Zudem dürfe der bestehende Fussweg nicht aufgehoben werden. Schliesslich sei eine Erschliessung von der M-Strasse her über einen noch auszubauenden westlichen Teil der L-Strasse rechtlich nicht genügend gesichert.
3.1 § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genügt, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Es lässt sich deshalb nicht generell mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Von den vom Regierungsrat gemäss § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erlassenen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN) können daher gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. In § 11 ZN sind Gründe für solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden, sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).
Bei der Gewährung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG nur bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung eingreifen.
3.2 Die L-Strasse weist bis zum Kehrplatz an der Grenze zum Baugrundstück eine Breite von 5,5 m auf und verfügt bis zur Einfahrt in die Tiefgarage der 1. Überbauungsetappe über ein einseitiges, 2 m breites Trottoir. Vom erwähnten Kehrplatz bis zur geplanten Tiefgaragenzufahrt soll die L-Strasse auf eine Breite von 4,25 m ausgebaut werden. Die diesbezüglichen Feststellungen der Vorinstanz werden von den Parteien nicht bestritten. Unbestritten ist auch, dass die Erschliessung über die Steinächer- und die L-Strasse bis zum Ende des Trottoirs den Anforderungen gemäss dem Anhang der Zugangsnormalien genügt. Die Beschwerdeführenden sind jedoch der Ansicht, ein Trottoir sei mindestens bis zum bestehenden Kehrplatz erforderlich.
3.2.1 Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, die Notwendigkeit eines Trottoirs bestünde bereits, wenn nur die schon bestehenden und vorliegend zu beurteilenden Wohneinheiten zu erschliessen wären, beruhen ihre Ausführungen auf einer offensichtlichen Fehlüberlegung. So schliessen die Beschwerdeführenden aus der Feststellung der Vorinstanz, bis zur Abzweigung der Tiefgaragenzufahrt der 1. Etappe würden 46, ab dieser Verzweigung noch 23 Wohneinheiten erschlossen (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5), es würden 69 Wohneinheiten erschlossen, weshalb die L-Strasse mindestens bis zum bestehenden Kehrplatz über ein Trottoir verfügen müsste. Dabei haben die Beschwerdeführenden die 23 Wohneinheiten des Baugrundstücks fälschlicherweise zu den 46 von der Vorinstanz erwähnten Wohneinheiten addiert, statt von diesen subtrahiert. Die 23 ab der Garageneinfahrt noch erschlossenen Wohneinheiten sind in den 46 bis dahin erschlossenen selbstverständlich enthalten. Ein Trottoir ist aber nicht erforderlich, wenn nur 23 Wohneinheiten erschlossen werden.
3.2.2 Die Beschwerdeführenden beanstanden aber auch, es müssten auch die Wohneinheiten berücksichtigt werden, die auf dem südlich der L-Strasse gelegenen, bisher noch nicht überbauten Grundstück erstellt werden könnten. Wenn, wie die Vorinstanz ausführe, ein Trottoir nach Vollendung des vorliegend zu beurteilenden Bauvorhabens nur noch auf dem Grundstück südlich der L-Strasse erstellt werden könne, werde ein allfälliger Quartierplan zur Erschliessung des gesamten Gebiets offensichtlich negativ präjudiziert. Auch der Verweis der Vorinstanz auf eine Erschliessung über einen erst noch zu erstellenden Westast der L-Strasse gehe fehl, da eine solche Erschliessung durch den privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag öffentlich-rechtlich weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht ausreichend gesichert sei. Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenüber der Auffassung, die vorgesehene Erschliessung entspreche dem im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgezeichneten Vorgehen. Dieses sei für alle Beteiligten verbindlich und somit rechtlich hinreichend gesichert.
3.2.3 Gemäss dem Erschliessungsvertrag werden die verschiedenen Gebiete nicht so erschlossen, wie dies die Beschwerdeführenden annehmen. Vielmehr wurde dabei festgehalten, dass das Gebiet nördlich und südlich der L-Strasse (die erste, bereits bestehende Überbauungsetappe, die zweite, nun geplante Etappe und das bisher landwirtschaftlich genutzte Gebiet südlich der L-Strasse) zum Teil von der M-Strasse her, zum Teil über den heute bereits ausgebauten Teil der L-Strasse erschlossen werden solle. Dabei sollten zwei Drittel des Verkehrsaufkommens im Bereich der Erschliessung von der M-Strasse her anfallen (Erschliessungsvertrag, S. 16). Da die Gemeinde an einer baldigen Erschliessung der damals in ihrem Eigentum stehenden Parzelle nördlich der L-Strasse interessiert war, das südlich davon gelegene Grundstück jedoch weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden sollte, wurde eine Etappierung der strassenmässigen Erschliessung vereinbart. Der Ausbau der L-Strasse von der M-Strasse her sollte erst erfolgen, wenn die Parzellen südlich der L-Strasse überbaut würden. Bis dahin sollte der westliche Teil des Grundstücks der Gemeinde (die heute projektierte Überbauung) ebenfalls über den Ostast der L-Strasse zur N-Strasse hin erschlossen werden (Erschliessungsvertrag, S. 49).
3.2.4 Wenn die Vorgaben des privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrags umgesetzt werden, wovon sowohl die private Beschwerdegegnerschaft als auch die Gemeinde ausgehen, werden zu keinem Zeitpunkt alle an die L-Strasse anstossenden Parzellen über deren Ostast und die N-Strasse erschlossen. Die vorliegend zu beurteilende Überbauung "O 2. Etappe" soll vielmehr von Westen her erschlossen werden, sobald die südliche Parzelle überbaut wird. Die mit dem angefochtenen Entscheid bewilligte Erschliessung kann daher keine präjudizierende Wirkung zulasten der Grundeigentümer südlich der L-Strasse haben, wie es die Beschwerdeführenden geltend machen. Wenn die Beschwerdeführenden anführen, die Erwägungen der Vorinstanz führten dazu, dass der zuletzt Bauende (gemeint ist die Eigentümerschaft der Parzelle südlich der L-Strasse) schauen müsse, wie er irgendwie noch erschlossen werden könne, ist darauf hinzuweisen, dass die geplante Überbauung gerade nicht zu einer Beeinträchtigung der Erschliessungsmöglichkeit über den Ostast der L-Strasse führt, da das Baugrundstück im Fall einer Überbauung der südlichen Parzelle von Westen her erschlossen werden muss. Die Anzahl Wohneinheiten auf der südlich der L-Strasse gelegenen Parzelle, die über den Ostast der L-Strasse erschlossen werden können, wird also allein durch die Überbauung "O 1. Etappe", nicht aber durch die vorliegend zu beurteilende 2. Etappe eingeschränkt. Die Anzahl der künftig über den Ostast der L-Strasse zu erschliessenden Wohneinheiten auf der südlich der L-Strasse gelegenen Parzelle ist daher vorliegend nicht von Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr, ob die projektierte "provisorische" und die für den Fall einer Überbauung südlich der L-Strasse vorgesehene definitive Erschliessung verkehrssicher sind und ob in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht genügend gesichert ist, dass Letztere realisiert werden kann.
3.2.5 Von einer Präjudizierung eines allfälligen Quartierplans kann im Übrigen keine Rede sein, solange die Umsetzung der im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgesehenen Erschliessung wahrscheinlich erscheint. Warum daran zu zweifeln sein sollte, wird von den Beschwerdeführenden nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Ein Quartierplanverfahren wird demnach voraussichtlich nicht nötig sein, weil die entsprechenden Fragen im erwähnten Erschliessungsvertrag geregelt werden. Die notwendigen Flächen für die Erschliessungsstrassen wurden dabei bereits ausgeschieden.
3.3 Die Beschwerdeführenden machen zudem geltend, die projektierte Zufahrt sei auch deswegen nicht verkehrssicher, weil der bestehende öffentliche Fussweg im Anschluss an den Kehrplatz am Ende des erstellten Ostasts der L-Strasse aufgehoben und durch eine ungenügend breite Zufahrtsstrasse zur Tiefgarageneinfahrt der geplanten Überbauung ersetzt werde. Der öffentliche Fussweg dürfe, auch wenn er in keinem Verkehrsplan eingetragen sei, nicht einfach aufgehoben werden. Für eine Umwidmung des öffentlichen Fusswegs zu Fahrzwecken für Private sei zumindest ein Projekt gemäss Strassengesetz erforderlich. Jedenfalls präjudiziere die Aufhebung des öffentlichen Fusswegs einen Quartierplan. Im privaten Erschliessungsplan sei eine Aufhebung des öffentlichen Fusswegs zugunsten der 2. Etappe der Überbauung O nicht vorgesehen. Die Vorinstanz habe sich mit den Argumenten der Beschwerdeführenden nicht auseinandergesetzt. Dies stelle eine schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.
Die Baukommission Hausen am Albis ist der Ansicht, die Rügen im Zusammenhang mit der Mischnutzung des öffentlichen Fusswegs seien nicht Gegenstand der Rekurseingabe gewesen, weshalb auf die Beschwerde diesbezüglich nicht einzutreten sei. Im Übrigen sei die Verkehrssicherheit durch den Ausbau der Zufahrt auf 4,25 m auch für Fussgänger hinreichend gewährleistet. Die private Beschwerdegegnerin macht geltend, der Fussweg werde nicht aufgehoben. Die L-Strasse sei im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag als Erschliessungsstrasse für das Gebiet O bestimmt worden. Wann welcher Teil von einem unausgebauten Fuss- und Fahrweg zu einer Erschliessungsstrasse ausgebaut werde, ergebe sich aus der etappierten Erschliessung und der effektiven Bautätigkeiten im betroffenen Gebiet.
3.3.1 Entgegen der von der Baukommission Hausen am Albis vertretenen Auffassung sind die Ausführungen der Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit der Aufhebung des öffentlichen Fusswegs vorliegend zu beachten. Diese Argumentation wurde zwar in der Rekursschrift noch nicht vorgebracht. Durch das Vorbringen in der Rekursreplik und der Beschwerdeschrift wird jedoch der Streitgegenstand nicht erweitert. Vielmehr handelt es sich um rechtliche Ausführungen im Zusammenhang mit der – von Anfang an erhobenen – Rüge, die projektierte Zufahrt über die gemäss den Bauplänen ausgebaute L-Strasse genüge den Anforderungen an die Verkehrssicherheit nicht. Das Recht ist vom Verwaltungsgericht jedoch ohnehin von Amtes wegen anzuwenden.
3.3.2 Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV beinhaltet unter anderem, dass die Behörde die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen (vgl. auch § 28 Abs. 1 Satz 1 VRG). Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Die entscheidende Behörde darf sich aber auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 10 N. 40).
3.3.3 Die Vorinstanz ging zwar nicht ausdrücklich auf jeden einzelnen Einwand der Beschwerdeführenden ein, sie legte jedoch in genügender Deutlichkeit dar, dass und weshalb sie der Argumentation der Beschwerdeführenden nicht folgte. So ging sie nicht von einer Aufhebung des Fusswegs, sondern von dessen Ausbau aus, der auch eine Nutzung als private Zufahrt ermöglichen soll. Dies erachtete sie als unproblematisch, da der Fussweg nicht als solcher in einem Verkehrsplan eingetragen sei. Damit erübrigte es sich für die Vorinstanz, auf die behauptete Umwidmung und die Präjudizierung eines Quartierplans einzugehen. Die Begründung der Vorinstanz ist damit zwar kurz, beschränkt sich jedoch in zulässiger Weise auf das Wesentliche. Die Beschwerdeführenden wurden dadurch hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid sachgerecht anzufechten. Ihr Vorwurf, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör verletzt, erweist sich als unbegründet.
3.3.4 Die Argumentation der Beschwerdeführenden vermag die dargestellten Ausführungen der Vorinstanz auch inhaltlich nicht zu entkräften. Der Fussweg wird nicht aufgehoben. Vielmehr wird der bestehende Fuss- und Fahrweg ausgebaut, wie es im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgesehen ist. Auch eine Umwidmung liegt nicht vor. Bei der L-Strasse handelt es sich, auch im betroffenen Abschnitt, um eine öffentliche Sache im Gemeingebrauch. Die Nutzung durch die Allgemeinheit wird dadurch, dass die Zufahrt zum Baugrundstück über diesen Abschnitt erfolgt, nicht beendet, weshalb keine Entwidmung erfolgt oder erfolgen müsste. Das geplante Vorgehen entspricht genau jenem, welches im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgesehen wurde. Die Etappierung des Ausbaus der L-Strasse ist ohne Weiteres zulässig, wenn die genügende Erschliessung aller massgeblichen Parzellen sichergestellt ist (dazu sogleich, E. 3.4). Aus § 233 Abs. 1 PBG ergibt sich nichts anderes.
3.3.5 In Bezug auf die Breite des fraglichen Abschnitts der Zufahrt, welche die Beschwerdeführenden als ungenügend erachten, ist der Vorinstanz zuzustimmen, wenn sie zum Schluss kam, unter den gegebenen Umständen liege die geringfügige Abweichung von den Zugangsnormalien ohne Weiteres im Ermessen der kommunalen Baubehörde (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Mit Blick auf § 11 ZN ist diesbezüglich lediglich zu ergänzen, dass hinter den Häusern nicht nur für Fussgänger, welche zu den einzelnen Wohneinheiten gelangen wollen, sondern für alle Fussgänger, die den fraglichen Abschnitt begehen, eine separate Fusswegverbindung besteht, was von den Beschwerdeführenden nicht bestritten wird.
3.4 Die Beschwerdeführenden rügen schliesslich, die endgültige Erschliessung über einen noch zu erstellenden Westast der L-Strasse sei durch den privatrechtlichen Erschliessungs- und Landumlegungsplan öffentlich-rechtlich weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht ausreichend gesichert.
3.4.1 Dass die gemäss dem Erschliessungsplan Phase 2 vorgesehene Erschliessung von der M-Strasse her den Anforderungen der Zugangsnormalien in tatsächlicher Hinsicht nicht genügen würde, wurde nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.
3.4.2 Eine Zufahrt muss nicht nur tatsächlich genügen (§ 237 Abs. 1 PBG), sondern auch rechtlich gesichert sein (VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163, E. 2.7; 5. Mai 2004, VB.2003.00050, E. 2 = RB 2004 Nr. 71 = BEZ 2004 Nr. 24; RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-21 f.). Demnach muss die Bauherrschaft nachweisen, dass sie über dauernde und ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt verfügt oder dass ihr für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen. Dieser Nachweis kann durch Eigentum, Dienstbarkeit oder aber durch einfache schriftliche Zustimmung des berechtigten Eigentümers geleistet werden. Möglich ist auch der Nachweis, dass die Zufahrt dem öffentlichen Gebrauch offensteht.
Die Beschwerdeführenden vermochten nicht darzulegen, warum die definitive Zufahrt durch den privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag rechtlich nicht genügend gesichert sein sollte. Insbesondere kann die rechtliche Sicherung nicht nur durch einen Quartierplan erfolgen. Entscheidend ist vielmehr, ob die Erstellung und Aufrechterhaltung der genügenden Erschliessung noch von Umständen abhängt, welche die Bauherrschaft nicht beeinflussen kann. Dies ist etwa dann anzunehmen, wenn die Zustimmung Dritter oder eine noch nicht vorliegende Bewilligung erforderlich ist. Dass der private Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag auf seine Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Erschliessungsvorschriften geprüft und als verbindlich erklärt worden wäre, ist nicht erforderlich. Massgeblich ist lediglich, ob die geplante Erschliessung den Anforderungen von § 236 f. PBG entspricht und ob die geplante Ausgestaltung rechtlich gesichert ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die geplante Erschliessung basiert auf einer eingehenden Analyse in Absprache mit dem kantonalen Tiefbauamt. Der Vertrag ist für alle Beteiligten verbindlich. Die Landumlegung wurde vorgenommen. Die Gemeinde ist also Eigentümerin des für den Ausbau der L-Strasse von Westen her vorgesehenen Landes. Die definitive Erschliessungslösung ist daher nicht von irgendwelchen weiteren Zusagen Dritter abhängig. Die Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich damit als unbegründet.
4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Diese sind gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG zudem zu einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten. Als angemessen erweist sich eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 3'000.-.
Der Baukommission Hausen am Albis steht hingegen keine Parteientschädigung zu. Stehen sich nämlich in einem Beschwerdeverfahren private Parteien gegenüber, kann eine am Verfahren beteiligte Amtsstelle nach § 17 Abs. 3 VRG in der Regel nicht zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet und auch nicht entschädigungsberechtigt werden (VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2; Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 46 mit Hinweisen). Demgemäss wird dem an der Seite eines privaten Beschwerdegegners obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten sind Fälle, in denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung infrage stellt (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). Dass im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Gemeinde besondere eigene Interessen zu wahren hatte, wird hier zu Recht nicht geltend gemacht. Es ist ihr daher ungeachtet ihres Obsiegens keine Entschädigung zuzusprechen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 150.-- Zustellkosten, Fr. 7'150.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 bis 3 unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel auferlegt.
4. Die Beschwerdeführenden 1 bis 3 werden anteilsmässig und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an…