Baubewilligung | Neubau eines Mehrfamilien- und eines angebauten Einfamilienhauses: Ausnützungsprivileg für Nebenräume. Als "verglaste Balkone, Veranden oder Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. Die beiden je 8,2 m2 messenden Räume im Erd- und Obergeschoss sind in keiner Weise dem Hauptgebäude vor- oder angebaut, sondern liegen wie irgendwelche andere Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Eine Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt deshalb nicht in Betracht (E. 2). Die so genannten Reduits in den Vollgeschossen gehören aufgrund der gebotenen Gesamtbetrachtung teilweise ebenfalls zur anrechenbaren Fläche. Die beiden Reduits im Erdgeschoss sind aufgrund von Grösse und Belichtung sowie der wohnungsinternen Erschliessung ohne weiteres als private Büroarbeitsplätze oder dergleichen geeignet. Ebenfalls anrechenbar ist das Reduit mit 2,6 m2 Fläche, das direkt von einem Wohnraum aus zugänglich ist und deshalb als Ankleideraum oder dergleichen dieser Nutzung zuzurechnen ist. Die vorliegenden Mängel können offenkundig nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 3). Abweisung.
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Geschäftsnummer: VB.2008.00135 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 29.10.2008 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Neubau eines Mehrfamilien- und eines angebauten Einfamilienhauses: Ausnützungsprivileg für Nebenräume. Als "verglaste Balkone, Veranden oder Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. Die beiden je 8,2 m2 messenden Räume im Erd- und Obergeschoss sind in keiner Weise dem Hauptgebäude vor- oder angebaut, sondern liegen wie irgendwelche andere Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Eine Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt deshalb nicht in Betracht (E. 2). Die so genannten Reduits in den Vollgeschossen gehören aufgrund der gebotenen Gesamtbetrachtung teilweise ebenfalls zur anrechenbaren Fläche. Die beiden Reduits im Erdgeschoss sind aufgrund von Grösse und Belichtung sowie der wohnungsinternen Erschliessung ohne weiteres als private Büroarbeitsplätze oder dergleichen geeignet. Ebenfalls anrechenbar ist das Reduit mit 2,6 m2 Fläche, das direkt von einem Wohnraum aus zugänglich ist und deshalb als Ankleideraum oder dergleichen dieser Nutzung zuzurechnen ist. Die vorliegenden Mängel können offenkundig nicht mit einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 3). Abweisung.
Stichworte: ANBAU ANRECHENBARE FLÄCHE AUSNÜTZUNG AUSNÜTZUNGSÜBERSCHREITUNG NEBENBESTIMMUNG NEBENRAUM WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.) WINTERGARTEN
Rechtsnormen: § 321 Abs. I PBG § 355 Abs. III PBG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 4
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2008.00135
Entscheid
der 1. Kammer
vom 29. Oktober 2008
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
C, vertreten durch RA D,
Beschwerdegegnerin,
und
Baukommission Herrliberg,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Am 4. Juni 2007 erteilte die Baukommission Herrliberg der E AG die Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit zwei Wohnungen und einem angebauten Einfamilienhaus sowie einer Tiefgarage anstelle des bestehenden Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Herrliberg.
II.
Den hiergegen von der Nachbarin C erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 4. März 2008 unter Aufhebung der Baubewilligung gut.
III.
Mit Beschwerde vom 7. April 2008 liess A, der als Eigentümer des Baugrundstücks anstelle der E AG ins Rekursverfahren eingetreten war, dem Verwaltungsgericht beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen; eventuell sei diese durch eine Nebenbestimmung betreffend die Ausgestaltung der gedeckten Veranden zwischen den Gebäudeteilen zu versehen.
Die Vorinstanz am 15. April und die Beschwerdegegnerin am 10. Juni 2008 beantragten Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge, Letztere überdies die Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Mitbeteiligte liess sich nicht vernehmen.
In Replik und Duplik hielten die privaten Parteien an ihren Anträgen fest.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Die Vorinstanz hat die angefochtene Baubewilligung mit der Begründung aufgehoben, die dem Gebäude nicht vorgebauten und entsprechend nicht einen Verglasungsanteil von 70 % der vertikalen, gegen aussen gerichtete Bauhüllenteile aufweisenden Wintergärten seien bei der Ausnützungsbestimmung anzurechnen. Mit den deshalb zusätzlich anrechenbaren Flächen von je 8,2 m2 im Erd- und im ersten Obergeschoss sowie weiteren Korrekturen bei der Ausnützungsberechnung werde die zulässige Ausnützung um fast 10 % überschritten, was nicht auflageweise heilbar sei.
Der Beschwerdeführer hält dieser Auffassung entgegen, sie verkenne die Zielsetzung von § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wenn sie dem Energiesparen dienende Wintergärten, die als Fassadeneinsprünge ausgestaltet seien, nicht von der Ausnützung befreie. Die Vorinstanz verlange fälschlicherweise, dass ein ausnützungsprivilegierter Wintergarten zu mindestens 70 % mit verglasten Aussenwänden versehen sein müsse; richtig sei, dass die Aussenfassaden des Gebäudes, welche den Raum auf drei Seiten umschliessen, die Wärmedämmvorschriften zu erfüllen hätten, während lediglich die vierte Seite, die gegen die Aussenluft abschirme, zu 70 % verglast sein müsste. Selbst wenn aber der Wintergarten anrechenbar sei, dürfe dies nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen, sondern es könne mittels Auflage verlangt werden, dass die Verglasung wegzulassen sei, was dazu führe, dass die Ausnützungsüberschreitung behoben sei.
2.
2.1 Das Verwaltungsgericht hat die dem angefochtenen Entscheid zu Grunde liegende Rechtsauffassung bezüglich der Anrechenbarkeit von nicht als Vor- oder Anbauten ausgestalteten Wintergärten bereits im Entscheid VB.2008.00012 vom 18. Juni 2008 (www.vgrzh.ch) bestätigt. Der Wortlaut von § 10 lit. c ABauV, der die Privilegierung auf "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" beschränkt, lässt es nicht zu, dass irgendwelche hinter den Hauptfassaden des Gebäudes liegende Räume durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und genügende Isolation der Wände gegenüber den beheizten Gebäudeteilen als ausnützungsprivilegierte Wintergärten gelten können. Vielmehr sind Balkone und Veranden begrifflich Fassadenvorsprünge oder Anbauten (vgl. Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon, Kunst & Architektur, Leipzig 2008, S. 41 und 439; Hans Koepf/Günther Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 4. A., Stuttgart 2005, S. 44 und 494), und auch der vom Verordnungsgeber verwendete Begriff der "Vorbaute" setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes Hauptgebäude angebaut wird. Entsprechend verlangt Ziff. 2.4 des "Vollzugsordners Energie" des Amtes für Abfall, Wasser Energie und Luft (vgl. www.energie.zh.ch) auch einen Verglasungsanteil von 70 % des Vorbaus (vgl. ebenso das Merkblatt "Wintergarten aus rechtlicher Sicht; vgl. www.energie.zh.ch). Sodann hat das Verwaltungsgericht auch darauf hingewiesen, dass die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen erlaubt. Als "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABauV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall auf Grund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist. In jenem Entscheid wurde deshalb einem "Wintergarten", der zwar den geforderten Verglasungsanteil von 70 % aufwies, jedoch auf keiner Seite über die Hauptfassaden des Doppeleinfamilienhauses hinausreichte, sondern vollständig innerhalb des Grundrisses des darunter liegenden Erdgeschosses lag und vollständig vom Attikageschoss und dessen Terrassen überdeckt wurde, das Ausnützungsprivileg nicht zugestanden. Mitentscheidend war zudem, dass der "Wintergarten" mit 10 m2 ebenso gross war wie der unmittelbar angrenzende Essraum, von dem er auf seiner Längsseite nur durch eine als Schiebetüre ausgestaltete Glaswand getrennt war und dieser angrenzende Essraum auch als Verkehrsfläche zwischen Küche, Treppe, Wintergarten und Terrasse dienen musste, weshalb der vollständige Einbezug des Wintergartens in den Wohnbereich vorgezeichnet war. Auf Grund all dieser Umstände qualifizierte das Gericht den so genannten Wintergarten nicht mehr als Nebenraum im Sinn von § 10 lit. c ABauV, wie er gemäss § 255 Abs. 3 PBG vom Verordnungsgeber ausnützungsmässig privilegiert werden kann.
2.2 Die beiden je 8,2 m2 messenden Räume im Erd- und Obergeschoss sind in keiner Weise dem Hauptgebäude vor- oder angebaut, sondern liegen wie irgendwelche andere Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Eine Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt schon deshalb nicht in Betracht. Damit sind neben den Flächen dieser Räume auch die angrenzenden Innenwände an die Ausnützung anzurechnen, was zusammen mit weiteren von der Vorinstanz vorgenommenen Korrekturen zu einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung um fast 10 % führt.
3.
Gemäss § 321 Abs. 1 PBG ist die Baubewilligung unter Nebenbestimmungen zu erteilen, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können. Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden können, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten.
Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, sind hier zur Reduktion der übermässigen Ausnützung wesentliche Projektänderungen erforderlich und kommt deshalb eine nebenbestimmungsweise Heilung nicht in Betracht. Insbesondere trifft es nicht zu, dass die Ausnützungsüberschreitung wegen der beiden so genannten innen liegenden Wintergärten dadurch behoben werden kann, dass dort auf die Verglasung verzichtet wird, sodass dadurch ein innen liegender Sitzplatz bzw. Balkon entsteht. Wie der Beschwerdeführer im Rekursverfahren hat ausführen lassen, würden derart eingezogene Balkone zwischen den Wohneinheiten wegen der vergrösserten Gebäudehülle die Einhaltung des angestrebten Minergie-Standards verunmöglichen.
Zudem weist die Beschwerdegegnerin zutreffend darauf hin, dass damit die Ausnützungsüberschreitung noch nicht behoben wäre. Auch im Dachgeschoss müsste der dortige "Wintergarten" zur anrechenbaren Fläche gezählt werden, da er vollständig innerhalb des Volumens des Hauptgebäudes liegt und aufgrund seiner zentralen Lage innerhalb der Dachgeschoss-Wohnung offenkundig kein Nebenraum ist. Die anrechenbare Fläche erhöht sich sodann noch um knapp 2 m2 im Bereich der Lukarne des Einfamilienhauses, die irrtümlich nicht angerechnet wurde. Die gemäss § 255 Abs. 2 PBG im Dachgeschoss nicht anrechenbare Fläche wird damit um 4 m2 überschritten, welche ebenfalls zur Ausnützung zu zählen sind. Schliesslich gehören die so genannten Reduits in den Vollgeschossen aufgrund der gebotenen Gesamtbetrachtung (vgl. dazu VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2, www.vgrzh.ch) teilweise ebenfalls zur anrechenbaren Fläche. So sind jedenfalls die beiden Reduits im Erdgeschoss aufgrund von Grösse und Belichtung sowie der wohnungsinternen Erschliessung ohne weiteres als private Büroarbeitsplätze oder dergleichen geeignet, zumal im Kellergeschoss ausreichend Nebenräume vorhanden sind; eine Verwendung zu reinen Lagerzwecken ist daher eher unwahrscheinlich. Ebenfalls anrechenbar ist das Reduit mit 2,6 m2 Fläche im nördlichen Obergeschoss, das direkt von einem Wohnraum aus zugänglich ist und deshalb als Ankleideraum oder dergleichen dieser Nutzung zuzurechnen ist.
Eine Heilung all dieser Mängel mittels Nebenbestimmungen sprengt offenkundig den Rahmen von § 321 Abs. 1 PBG. Anzumerken ist überdies, dass die Bauherrschaft bis heute keine korrekte Ausnützungsberechnung (unter anderem unter Berücksichtigung sämtlicher innerer Trennwände) eingereicht hat. Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen, die Ausnützungsberechnung aufgrund unzureichender Unterlagen zu überprüfen, sondern gemäss § 313 Abs. 1 PBG hat die örtliche Baubehörde im Rahmen der Vorprüfung auf einer Ergänzung unvollständiger Baugesuchsunterlagen zu bestehen.
4.
Die Vorinstanz hat im Hinblick auf die Bewilligung eines geänderten Projekts darauf hingewiesen, dass einem Gebäude, dass die primären Baubegrenzungsvorschriften beachtet, in der Regel unter dem Gesichtspunkt der Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG nicht entgegengehalten werden könne, es wirke überdimensioniert. Diese Regel kann indessen dann nicht unbesehen gelten, wenn ein Baukörper derart viele nicht anrechenbare Flächen aufweist, dass dadurch die auch für die Einordnung bedeutsame volumenbeschränkende Funktion der Ausnützungsziffer unterlaufen wird. Jedenfalls ist in diesem Zusammenhang daran zu erinnern, dass gemäss § 238 Abs. 1 PBG ein Gebäude, das sich grössenmässig aus der baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis bei Anordnung und Volumetrie des Baukörpers in geeigneter Weise Rechnung zu tragen hat (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18 E.3).
Nachdem das Bauvorhaben schon aus den oben genannten Gründen nicht bewilligungsfähig ist, muss die Frage, ob die Gebäudehöhe eingehalten ist, nicht mehr geprüft werden.
5.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]), der überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Mitbeteiligte, die im Verfahren vor Verwaltungsgericht keine eigenen Anträge gestellt hat, trifft keine Kostenfolgen.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.-; die übrigen Kosten betragen: Fr. 210.-- Zustellungskosten, Fr. 5'210.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Der Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.