Zürich Verwaltungsgericht 02.09.2002 VB.2002.00105

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  Geschäftsnummer: VB.2002.00105   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 02.09.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Baubewilligung für Anbau an bestehendes Wohnhaus in Planungszone In Planungszonen darf nur gebaut werden, wenn das Vorhaben den künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht oder jedenfalls mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht widerspricht (E. 2). Einhaltung von Grenzabständen (E. 3). Einordnung (E. 4).

  Stichworte: ANBAU BAUMASSENZIFFER BAUREIFE BAUSPERRE EINORDNUNG GESTALTUNG UND EINORDNUNG GRENZABSTAND PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE PLANUNGSZONE PRÄJUDIZIERUNG WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)

Rechtsnormen: § 234 PBG § 238 PBG § 260 PBG § 346 Abs. I PBG § 357 Abs. I PBG

Publikationen: BEZ 2002 Nr. 61

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Am 14. August 2001 erteilte die Baukommission X C die bau­rechtliche Bewilligung zur Erstellung eines Anbaus an das bestehende Wohnhaus Vers.Nr. 01 auf dem Grund­stück Kat.Nr. 02 am K-weg in X. Der eingeschossige Anbau erfolgt unter Abbruch der bestehenden Terrasse und Stützmauer an der süd­lichen Gebäudeseite. Er ist mit einem Flachdach versehen, welches als Terrasse genutzt werden soll. - Gegen die Baubewilligung liess A, Eigentümer des südlich angrenzenden Grundstücks Kat.Nr. 03, rechtzeitig an die Bau­rekurskommission II rekurrieren mit dem Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben.

II. Die Baurekurskommission II wies den Rekurs am 26. Februar 2002 ab. Sie erwog im Wesentlichen, das Baugrundstück liege zwar im Perimeter einer Planungszone, welche die mit der im Gang befindlichen Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung beabsichtigte Reduktion der Baumassenziffer in Hanglagen sicherstellen soll. Auch sei der Umfang der fraglichen Abzonung nach wie vor ungewiss. Indessen erscheine die vom Rekurrenten geforderte Reduktion der Baumassenziffer von bisher 1.75 m3/m2 auf un­ter 1.00 m3/m2 als unwahrscheinlich, läge dieses Mass doch weit unter der für zweigeschos­sige Zonen vorgesehenen kantonalen Mindestdichte von 1.80 m3/m2. Aber selbst wenn eine entsprechende Reduktion als möglich in Betracht gezogen würde, vermöchte das strittige Bau­vorhaben bzw. die damit erzielte Baumassenziffer von lediglich 0.89 m3/m2 die künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht in Frage zu stellen. Als unbegründet würdigte die Kommission sodann auch die weiteren rekurrentischen Einwände betreffend das Ausmass der Abgrabungen im Bereich der Südfassade, die hinreichende Einordnung des Vorhabens sowie die angebliche Missachtung sowohl des süd- als auch des ostseitigen Grenzabstands.

III. Mit Beschwerde vom 2. April 2002 liess A dem Verwaltungs­gericht beantragen, die Baubewilligung und der Rekursentscheid seien aufzuheben. Eventuell sei die Angelegen­heit an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ferner wurde die Zusprechung einer Parteientschädigung beantragt.

Die Baurekurskommission II beantragte am 16. April 2002 Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag liessen C und die Baukommission X am 25. bzw. 26. April 2002 stellen, jeweils verbunden mit dem Begehren um Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Parteivorbringen werden, soweit wesentlich, nachfolgend wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. a) Die auf einem Augenschein beruhenden und durch Fotografien dokumentierten Feststellungen der Baurekurskommission II über die örtlichen Verhältnisse können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

b) Im Beschwerdeverfahren fallengelassen wurde der Einwand betreffend das Ausmass der Abgrabungen (Art. 37 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 5. Dezember 1994; BZO) im Bereich der Südfassade sowie die anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins erfolgte Berufung auf ideelle Immissionen im Sinn von Beeinträchtigun­gen der Privatsphäre durch vermehrte Einsehbarkeit.

2. a) Das Baugrundstück liegt an einem stark nach Südwesten abfallenden Hang und ist der zweigeschossigen Wohnzone W2/1.75 zugeschieden. Es befindet sich im Perimeter einer Planungszone, welche die mit der im Gang befindlichen Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung beabsichtigte Reduktion der Baumassenziffer in Hanglagen sicherstellen soll. Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 wurde

der gemeinderätliche Revisionsvorschlag, der eine Reduktion der Baumassenziffer von bis­her 1.75 m3/m2 auf 1.5 m3/m2 vorsah, abgelehnt und an den Gemeinderat zur Überarbeitung im Sinn einer weitergehenden Reduktion der zulässigen baulichen Dichten zurückgewiesen.

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, mit der festgesetzten Planungszone werde für das fragliche Gebiet ein befristetes Bauverbot bezüglich sämtlicher Bauvorhaben statu­iert, welche der im Gange befindlichen Planung widersprächen. Ein solcher Widerspruch liege - unabhängig vom mutmasslichen Umfang der künftig geltenden Baumassenziffer - vor, weil das fragliche Projekt mit der konkreten, erheblichen Verdichtung auf dem Baugrundstück den mit der Planungszone zu sichernden, extensiven Spielraum der Planungsbe­hörde jedenfalls in unzulässiger Weise einschränke.

c) Gemäss § 346 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) können bis zum Erlass oder während der Revision von Gesamtrichtplänen oder Nut­zungsplänen für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb de­ren keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden dürfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen. Anders als bei § 234 PBG wird durch das Festsetzen einer Planungszone im Sinn von § 346 PBG das Vertrauen der Grund­eigentümer in das noch geltende Recht förmlich aufgehoben: Der Grundeigentümer weiss, dass das sein Grundstück betreffende Recht geändert werden soll und dass er deshalb einst­weilen nicht bauen darf; nur wenn feststeht, dass das Bauvorhaben den künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht oder jedenfalls mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht widerspricht, darf ihm eine Baubewilligung erteilt werden (RB 1984 Nr. 97).

Ein vom Beschwerdeführer verfochtenes absolutes Bauverbot findet in § 346 Abs. 1 PBG keine Grundlage. Vielmehr ist jeweils zu prüfen, ob das umstrittene Bauprojekt der im Gange befindlichen Planung widerspreche. Die Vorinstanz ist diesbezüglich zum Schluss ge­kommen, die planungsrechtliche Freiheit werde vorliegend durch das Bauvorhaben nicht tangiert. Dem ist beizupflichten: Laut Art. 1 BZO gelten bisher für die zweigeschos­sigen

Wohn­zonen Baumassenziffern von 1.15 m3/m2 bis 1.75 m3/m2. Vor diesem Hintergrund er­scheint schon eine Reduktion von aktuell 1.75 m3/m2 auf 1.0 m3/m2 als eher unwahrscheinlich. Da das Baugrundstück nach der Realisierung des Vorhabens unbestrittenermassen erst eine Baumasse von 0.89 m3/m2 aufweisen würde, müsste die Baumassenziffer aber sogar auf 0.88 m3/m2 herabgesetzt werden, damit das Bauvorhaben dazu in Widerspruch träte. Eine derart weitgehende Reduktion kann indessen ohne weiteres ausgeschlossen werden. Die Beschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als unbegründet.

3. a) Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, das Bauvorhaben missachte sowohl gegenüber dem südlichen als auch gegenüber dem östlichen Nachbargrundstück den gemäss Art. 19 Abs. 1 BZO in Verbindung mit § 22 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 und § 260 PBG erforderlichen Grenzabstand. Da der östliche Grenz­­abstand bereits vom bestehenden Altbau unterschritten werde, handle es sich zudem um eine nach § 357 PBG unzulässige weitergehende Abweichung von den Grenzabstandsvorschriften.

b) Das bestehende Einfamilienhaus Vers.Nr. 01, an dessen Südseite der streitige An­bau erfolgen soll, unterschreitet den bauzonengemässen Grenzabstand von 7 m (Art. 19 Abs. 1 BZO) gegenüber den östlichen Nachbargrundstücken um rund 2 m. Damit stellt das Bauvorhaben eine Änderung an einer vorschriftswidrigen Baute dar, die nur unter den Voraussetzungen von § 357 Abs. 1 PBG bewilligt werden kann. Laut § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschrif­ten widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

c) Den Einwand des Beschwerdeführers, der Anbau stelle eine weitergehende Abweichung von den bereits verletzten Grenzabstandsvorschriften dar, hat bereits die Baurekurskommission II mit eingehenden und zutreffenden Erwägungen verworfen, auf die gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) in zustimmendem Sinn verwiesen werden kann. Gegenüber der östlichen Grundstücksgrenze wird der Anbau nicht bündig, sondern zurückversetzt angelegt. Die gegenteilige Behauptung des Beschwerdeführers ist aktenwidrig. Es trifft zwar zu, dass die hangwärts an die Südfassade des Anbaus anschliessende Mauer in den östlichen wie auch den südlichen Abstandsbereich hineinragt. Wie aber bereits die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich dabei nicht um einen "abstandspflichtigen Hauptgebäu­de­teil", sondern lediglich um eine Stützmauer (samt Hinterfüllung). Entgegen dem Dafürhalten des Beschwerdeführers ist diese Qualifikation nicht von vornherein nur auf "isolierte Grenzmauern" beschränkt. Vielmehr kann es sich dabei auch wie vorliegend um einen an ein Gebäude anschliessenden Mauerfortsatz handeln, solange es sich dabei von der Funktion her eindeutig um eine Stützmauer handelt. Letzteres ist vorliegend der Fall, dient die Mauer im fraglichen Bereich doch nicht wie behauptet der Umfassung eines allseitig umschlossenen Raums, son­dern lediglich zur Stütze der hangseitigen Hinterfüllung des Anbaus, welche zudem ledig­lich begrünt und nicht als Terrasse genutzt werden soll. Entsprechend dieser Qualifikation als Stütz­mauer entfällt folg­lich auch die nur für Gebäude bzw. Teile von solchen geltende Pflicht zur Beachtung der bauzonengemässen Grenzabstände. Der dafür massgebliche Grenz­abstand bestimmt sich ausschliesslich nach § 178 des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911. Ansprüche aus dieser Norm wä­ren vor den Zivilgerichten und nicht im vorliegenden Verfahren geltend zu machen (§ 1 VRG).

Mithin ergeben sich durch den Anbau weder neue noch weitergehende Abweichungen von Vorschriften, wie sie gemäss § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur als Ausnahmen bewilligt werden können. Öffentliche oder nachbarliche Interessen, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, sind ebenfalls nicht erkennbar. Nachdem der Anbau den ordentlichen Grenzabstand allseits beachtet, kann im weiteren auch offen bleiben, ob er allenfalls als ab­standsfreies unterirdisches Gebäude im Sinn von § 269 PBG zu qualifizieren wäre.

4. Streitig ist sodann auch im Beschwerdeverfahren die Frage der Einordnung.

a) Die Baurekurskommission II hat die zu § 238 PBG entwickelten Grundsätze im angefochtenen Entscheid zutreffend wiedergegeben, so dass insoweit darauf verwiesen wer­den kann (§ 28 in Verbindung mit § 70 VRG). Anzufügen ist, dass die Überprüfungsbe­fugnis des Verwaltungsgerichts von Gesetzes wegen eingeschränkt ist. Das Gericht kann in der Regel nur rechtsverletzende Ermessensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG).

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, angesichts der expositionsmässigen Promi­nenz der betroffenen Liegenschaft springe der negative Eindruck des Bauvorhabens mit seinen grossflächigen, massigen Fassaden zwingend ins Auge. Es entstehe ein zusammenhangloses Konglomerat von verschiedenen Bauformen und -stilen, welche den Charakter des gesamten ansprechenden Quartiers herabsetze. Die südliche Ansicht zeige deutlich die Rücksichtslosigkeit der kubischen Ausgestaltung des Projekts. Dem Beschwerdeführer sei früher ein Anbau mit derselben Funktion nur bewilligt worden, weil er gestalterisch vollstän­dig in den Hang hinein- und der baulichen Substanz angepasst worden sei. Das bauliche Umfeld zeige ungeachtet einer nicht als "monolithisch" überbaut qualifizierbaren Situa­tion ein ansprechendes, mit teils grosszügigen Gebäuden und teils herrschaftlichen Villen bebautes Gebiet. Dem Projekt mit der Gestalt eines klobigen Betonwürfels gleich einem Bunkeranbau, der sehr markant in Erscheinung trete und gut einsehbar sei, müsse nun aber jeglicher Einordnungswille abgesprochen werden. Die verunglückte, vielleicht einem Bürobau anstehende massive Befensterung von Tal- und Südseite stehe auch in gestalterischem Widerspruch zum Altbau.

c) Diese Einwände des Beschwerdeführers entsprechen weitestgehend seinen Vorbringen im Rekursverfahren. Es kann daher vorab auf die entsprechenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag die Rechtmässigkeit der angefochtenen Würdigung nicht in Frage zu stellen. Der Vorinstanz ist insbesondere beizupflichten, dass der Anbau mit seiner zeitgemässen, schlichten und mo­­dernen Gestaltung zwar einen baulichen Kontrast zum rund 60-jährigen Hauptgebäude bildet, was seiner hinreichenden Einordnung indessen keinen Abbruch tut. Das vorhandene bauliche Umfeld ist nicht in dem Mass richtungweisend, dass der Bauherr gezwungen wäre, sich den vorherrschenden architektonischen Ausdrucksformen anzuschliessen. Vielmehr dürfen Schnittstellen zwischen alter und neuer Bauweise grundsätzlich auch als solche sicht­­bar gemacht werden. Von einem "klobigen Betonwürfel" bzw. einem "Bunkerbau", der massig in Erscheinung tritt, kann sodann keine Rede sein. Dem eingeschossigen Anbau mit seiner gemessen am bestehenden Hauptbau bescheidenen Baumasse (rund 120 m3/m2 zu 640 m3/m2) eine massige Erscheinung vorzuwerfen, kann wohl als gesucht bezeichnet wer­den. Der Rekurskommission ist auch beizupflichten, dass die grosszügige Befensterung keinen Einordnungsmangel begründet, sondern zur Auflockerung des Gesamtbildes beiträgt. Auch hinsichtlich des sonstigen baulichen Umfelds kann wiederum auf die Schilderung im angefochtenen Entscheid und die anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins auf­­genommenen Fotos verwiesen werden. Danach präsentiere sich die unmittelbare Umgebung des streitbetroffenen Grundstücks in architektonischer Hinsicht als höchst uneinheitlich. Soweit der streitige Anbau vor diesem Hintergrund neue Akzente setzt, sind diese je­denfalls nicht als störend zu würdigen. Insgesamt ist den Vorinstanzen denn auch darin zu folgen, dass das Vorhaben für sich und mit Bezug auf sein heterogenes bauliches Umfeld den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG ohne weiteres zu genügen vermag.

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde demnach als unbegründet.

5. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    ...