Zürich Verwaltungsgericht 20.08.2002 VB.2002.00099

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  Geschäftsnummer: VB.2002.00099   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 20.08.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung

Nachträgliche Baubewilligung für eigenmächtige Nutzungsänderungen Verschiedene, voneinander unabhängige eigenmächtige Nutzungsänderungen müssen nicht in einem einheitlichen (nachträglichen) Baubewilligungsverfahren beurteilt werden (E. 1b). In casu keine Rechtsverzögerung infolge Untätigbleibens der Baubehörde trotz Hinweisen aus der Nachbarschaft (E. 1b/cc). Es ist grundsätzlich Sache der kommunalen Baubehörde, die gebotenen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen (E. 2).

  Stichworte: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAUMSCHULE EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG NACHTRÄGLICH NUTZUNGSÄNDERUNG RECHTSVERZÖGERUNG UMNUTZUNG, EIGENMÄCHTIGE VERWALTUNGSZWANG, VOLLSTRECKUNG WIEDERHERSTELLUNG ZUSTÄNDIGKEIT

Rechtsnormen: § 2 lit. c PBG § 341 PBG § 357 Abs. I PBG

Publikationen: BEZ 2002 Nr. 47

Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Der Stadtrat X erteilte H am 13. August 2001 unter Auflagen die nachträgliche bau­rechtliche Bewilligung für den gewerblichen Betrieb einer Baumschule auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 an der P-strasse in X. Das Grundstück liegt nach der heute geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt X vom 28. März 1996 (BZO) am westlichen Rand der Bauzone in der Wohnzone W1. Es wurde bis Mitte der 70er-Jahre des letzten Jahrhunderts land­wirtschaftlich genutzt und ist mit einem älteren Bauernhaus, bestehend aus einem Wohn- und einem Ökonomieteil, überstellt. Die Baumschule befindet sich auf dem nördlichen Teil der Parzelle und beschlägt eine Fläche von ca. 1'000 m2.

II. Gegen diese Baubewilligung liessen A, B, C, D, E und F am 17. September 2001 gemeinsam Rekurs erheben. Sie beantragten, die nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweigern und dem privaten Rekursgegner sowie der J AG ausserdem eine angemessene Frist anzusetzen, um die Nutzung des streitbetroffenen Grundstücks als gewerbliche Baum­schule bzw. als gewerblicher Werk- und Lagerplatz einzustellen; eventuell sei der Stadtrat X einzuladen, die zur Herstellung des rechtmäs­sigen Zustands gebotenen Massnahmen anzuordnen. Ferner verlangten die Rekurrenten die Durchführung eines Augenscheins, den förmlichen Einbezug der J AG ins Rekursverfahren sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Baurekurskommission I hiess den Rekurs am 22. Februar 2002 gut, soweit sie darauf eintrat, und hob den Beschluss des Stadtrats X vom 13. August 2001 auf. Die Verfahrenskosten wurden den Rekurrenten zu je 1/24 unter solidarischer Haftung eines je­den Rekurrenten für ¼ der Kosten auferlegt. Ausserdem wurden die Rekurrenten einzeln und unter Solidarhaftung verpflichtet, der J AG eine Umtriebsentschädigung von je Fr. 100.- (insgesamt Fr. 600.-, Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten. Die Baurekurskommission I erwog zusammengefasst, Gegenstand des Rekursverfahrens könne nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung gewesen sei bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Der angefochtene Beschluss befasse sich zu Recht nicht mit der von den Rekurrenten beanstandeten Nutzung als Lager- und Werkplatz, da diese nicht Gegenstand des Baugesuchs bildete. Allein der Umstand, dass auf dem streitbetroffenen Grundstück gegebenenfalls noch weitere baurechtlich relevante Nutzungen bestünden, mache es noch nicht erforderlich, dass diese von der kommunalen Behörde zwingend zusammen mit der nunmehr bewilligten Baumschule in einem einzigen baurechtlichen Verfahren geprüft werden müssten. Soweit sich die Rekurrenten mit ihren Vorbringen gegen den angeblichen Lager- und Werkplatz richteten, sei auf den Rekurs mangels Anfechtungsgegenstandes nicht einzutreten. Damit sei auch gesagt, dass die Rekurrenten offensichtlich zu Unrecht den Einbezug der J AG in das Rekursverfahren verlangt hätten, habe diese doch mit dem Betrieb der Baumschule unbestrittenermassen nichts zu tun. Diesem Umstand sei bei der Regelung der Entschädigungsfolgen Rechnung zu tragen. – Die Vorinstanz habe die streitige Baumschule zu Unrecht nach Massgabe von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) beurteilt, zumal die Nutzung des streit­­betroffenen Grundstücks vor der Eröffnung der Baumschule dem Zonenzweck entspro­chen habe. Die Bewilligungsfähigkeit des fraglichen Betriebs sei mithin nach den Neu­bauvorschriften zu beurteilen, wovon nunmehr auch die Vorinstanz auszugehen scheine. Bei der streitbetroffenen Baumschule handle es sich offensichtlich weder von seiner Funktion noch von seinem Wesen her um einen zonenkonformen Gewerbebetrieb im Sinn von Art. 20 BZO. Ebensowenig passe der rund 1'000 m2 grosse, mit 2-3 m hohen Bäumen und Sträuchern bewachsene Betrieb in der Massstäblichkeit seiner baulichen Erscheinung in die Wohnzone W1, wie dies Art. 20 lit. c BZO verlange. Mit der Bewilligung der Baumschule habe die Vorinstanz das ihr bei der Anwendung von Art. 20 BZO zustehende Ermessen über­schritten, weshalb der Rekurs insoweit gutzuheissen sei. – Soweit die Rekurrenten be­antragten, H eine angemessene Frist zur Einstellung der rechtswidrigen Nut­zung des Rekursgrundstücks als Baumschule anzusetzen, sei auf den Rekurs nicht einzutre­ten. Im Rekursverfahren sei über die Frage der Beseitigung des strittigen Betriebs im Sinn von § 341 PBG nicht zu befinden; es sei Sache der Vorinstanz zu prüfen, ob die diesbezüglichen Voraussetzungen erfüllt seien.

III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 28. März 2002 liessen A, B, C, D, E sowie F dem Verwaltungsgericht folgende Anträge stellen:

"1.   Es sei Ziff. I des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als damit nicht auf den Rekurs eingetreten wurde.

2.    Es sei festzustellen, dass die gewerbliche Nutzung des Baugrundstücks durch die J AG als Lager- und Werkplatz nicht bewilligungsfähig ist;

       Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zur Prüfung der Bewilligungsfähigkeit dieser Nutzung und zur weiteren materiellen Behandlung zurückzuweisen.

3.    Es sei der Stadtrat X einzuladen, die zur Herstellung des rechtmässigen Zustandes gebotenen Massnahmen anzuordnen.

4.    Es sei Ziff. II des angefochtenen Entscheids aufzuheben, und seien die Beschwerdeführer von jeglichen Verfahrenskosten für das Rekursverfahren zu entlasten.

5.    Es sei Ziff. III des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als damit den Rekurrenten lediglich eine reduzierte Umtriebsentschädigung von Fr. 900.- zugesprochen wurde (Absatz 1) und die Rekurrenten erst noch verpflichtet wurden, der Rekursgegnerin Nr. 3 eine Umtriebsentschädigung von Fr. 600.- zu bezahlen.

6.    Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegner."

Die J AG beantragte am 2. Mai 2002 die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf einzutreten sei, unter Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung. Denselben Antrag liess H mit Beschwerdeantwort vom 4. Juni 2002 stellen. Der Stadt­rat X verzichtete mit Schreiben vom 22. April 2002 auf eine Stellungnahme. Die Baurekurs­kommission I beantragte in ihrer Eingabe vom 9. April 2002, die Beschwerde sei in­soweit gutzuheissen, als die Beschwer­deführer zu Unrecht verpflichtet worden seien, der J AG eine Umtriebsentschädigung von Fr. 600.- zu bezahlen; im Übrigen sei die Beschwer­de abzuweisen.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wie auch die Ausführungen der Baurekurskommission I in der Vernehmlassung werden  - soweit erforderlich -  nachste­hend wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. a) Die Beschwerdeführer machen vorab geltend, die Rekurskommission habe sich zu Unrecht nicht mit dem Lager- und Werkplatz auseinander gesetzt, den die J AG auf dem Baugrundstück betreibe. Es sei unbestritten und aktenmässig erstellt, dass auf dem Bau­grundstück nicht nur eine gewerbliche Baumschule betrieben werde, sondern hier auch die J AG gewerbliche Tätigkeiten ausübe. Für die Einrichtung von gewerblichen Lagerräu­men bzw. die Umnutzung bestehender Räume läge indessen weder eine Bewilligung vor, noch könne eine solche erteilt werden, da eine derartige Nutzweise aufgrund ihrer Lärmemissionen nicht mit dem Zonenzweck zu vereinbaren sei; angesichts der eindeutigen Rechts­lage erübrige sich von vornherein die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens. Die gewerbliche Nutzung des Baugrundstücks als Baumschule und die­jenige als Werk- und Lagerplatz seien sowohl sachlich als auch personell derart eng mitein­ander verhängt, dass es eigentlich nicht möglich sei, sie und die dafür Verantwortlichen klar auseinander zu halten (was näher ausgeführt wird). Demzufolge wäre der Stadtrat X verpflichtet gewesen, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auch über die Zulässigkeit der Nutzung als Werk- und Lagerplatz zu entscheiden.

Die Baurekurskommission hält in ihrer Vernehmlassung vom 9. April 2002 fest, es habe keinerlei Anlass bestanden, sich im angefochtenen Entscheid auch mit dem Lager- und Werkplatz auseinanderzusetzen, welcher von der J AG gemäss bestrittener Darstellung be­trieben werde. Der Stadtrat X hatte das ihm vor­gelegte Baugesuch zu beurteilen, dessen al­leiniger Gegenstand die Baumschule bildete. Die Frage der (angeblichen) Nutzung des Bau­grundstücks als Lager- und Werkplatz sei da­von unabhängig. Die Rekurrenten hätten erst im Beschwerdeverfahren den Standpunkt ein­genommen, zwischen Baumschule und Lager-/ Werk­­platz bestehe ein derart enger Sachzusammenhang, dass die fraglichen Nutzungen nur gemeinsam in einem einzigen Bewilligungsverfahren hätten überprüft werden können; angesichts von § 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) sei dieses Vor­bringen neuer Tatsachen unbeachtlich. - Die Beschwerdegegnerin Nr. 2 führt in ihrer Be­schwer­de­antwort aus, es sei sehr wohl möglich und geradezu zwingend, die Nutzung zur Einlagerung von Gärtnereiartikeln und kleineren Gärtnereimaschinen durch sie von der Nut­zung als Baum­schule durch den Beschwerdegegner Nr. 1 klar auseinander zu hal­ten, da die beiden Nut­zungen weder sachlich noch personell noch finanziell miteinander verbunden seien. Die Bewilligungsfähigkeit der von ihr (d.h. der Beschwerdegegnerin Nr. 2) betriebenen Nutzung und die Frage, ob ein nachträgliches Bewilligungsverfahren durchzufüh­ren sei, gehöre nicht zum Prozessgegenstand. Der Güterumschlag erfolge im Übrigen nur mittels Lieferwagen (bis 3,5 t) und in einem Umfang von maximal einer Hin- und Rückfahrt pro Arbeitstag, was zumutbar und mit dem Zonenzweck zu vereinbaren sein dürfte. Der Be­schwerdegegner Nr. 1 schliesslich äussert sich ebenfalls dahingehend, dass die Rekurskommission zu Recht zwischen ihm und der J AG (Beschwerdegegnerin Nr. 2) unterschieden habe.

b) aa) Es ist zu prüfen, ob die kommunale Baubehörde, neben der Baumschule auch den Lager- und Werkplatz in das nachträgliche Baubewilligungs­verfahren hätte einbeziehen müssen. Dazu ist zu sagen, dass die Baubehörde sich im Bewilligungsverfahren grundsätzlich auf das ihr vorgelegte Baugesuch beschränken darf und muss. Insbesondere liegt in einer derartigen Beschränkung kein Verstoss gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Dieser Grundsatz wäre nur dann verletzt, wenn die ein Vorhaben beschlagende Bewilligung aufgespalten und der Entscheid über bestimm­te, dieses konkrete Vorhaben betreffende Fragen in ein separates Verfahren verwiesen wür­de (dazu RB 1980 Nr. 128 = ZBl 81/1980, S. 544; VGr, 5. Dezem­ber 1986, BEZ 1987 Nr. 4; RB 1989 Nr. 83; VGr, 3. April 1991, VB 90/0211; VGr, 6. Juni 2001, VB.2001.00082). Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor. Die Bewilligung betreffend die Baumschule ist nicht aufgespalten worden. Die Frage der Bewilligungspflicht und -fähigkeit der bereits früher vor­­genommenen Umnut­zung der streitbetroffenen Liegenschaft als Lager- und Werkplatz ist davon unabhängig. Sie stand und steht ausserhalb des Themas des Baubewilligungsverfahrens betreffend die Baumschule. Die Nutzung als Lager- und Werkplatz und der Betrieb der Baumschule bedingen einander nicht gegenseitig. Die beiden Nutzungsarten lassen sich selb­­ständig verwirklichen und können ohne weiteres in getrennten Verfahren überprüft werden.

Daran ändert nichts, dass hier beide Umnutzungen eigenmächtig vorge­nommen wor­den sind. Die örtliche Baubehörde ist nicht gehalten, verschiedene, voneinander unabhängige eigenmächtig vorgenommene Nutzungsänderungen im Rahmen eines einheitlichen nachträglichen Baubewilligungsverfahrens gemeinsam zu beurteilen. Hat ein Bauherr eigen­­mächtig Bauarbeiten ausgeführt oder Umnutzungen vorgenommen, so ist damit zwar der Gegenstand der Prüfung gegeben; dies heisst jedoch nicht, dass im Fall mehrerer eigen­mächtiger Veränderungen diese zwingend gemeinsam zu beurteilen wären. Eine Aufspaltung des nachträglichen Baubewilligungsverfahren wäre nur (aber immerhin) dann unzuläs­sig, wenn eine spätere eigenmächtig vorgenommene Änderung auf einer früheren aufbaut bzw. von dieser abhängig ist und deshalb eine Gesamtüberprüfung unter Einbezug der früheren, ebenfalls eigenmächtig vorgenommenen Änderung zu erfolgen hat.

Es ist sodann auch ohne Belang, dass die Beschwerdegegnerin Nr. 2, welche den Lager- und Werkplatz betreibt, wirtschaftlich vom Sohn des Beschwerdeführers Nr. 1, der für die Baumschule zumindest mitverantwortlich ist, beherrscht wird. Selbst wenn für beide Nut­zungsarten dieselbe Person verantwortlich wäre, müssten sie im (nachträglichen) Bau­bewilligungsverfahren nicht zwingend gemeinsam beurteilt werden. Somit braucht nicht mehr entschieden zu werden, ob das Vorbringen der Beschwerdeführer bezüglich des angeblichen engen sachlichen und persönlichen Zusammenhangs zwischen der Baumschu­le und dem Lager- und Werkplatz angesichts von § 52 Abs. 2 VRG überhaupt zu hören ist.

bb) Es kann sodann auch nicht gesagt werden, der Stadtrat X und die Baurekurs­kom­mission I hätten mit ihrem Beschluss bzw. Entscheid das bundesrechtliche Koordinationsgebot verletzt. Gemäss Art. 25a Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979/ 6. Oktober 1995 (RPG) ist dann für eine ausreichende Koordination zu sorgen, wenn die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden er­fordert. Überdies wird eine Koordinationspflicht grund­sätzlich auch für den Fall bejaht, dass mehrere Verfügungen derselben Behörde erfor­derlich sind (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 792; Arnold Marti in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raum­planung, Zürich 1999, Art. 25a Rz. 20). In beiden Fällen ist aber selbstverständlich voraus­ge­setzt, dass es um ein und dasselbe Bauvorhaben geht. An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Die Baumschule ist wie dar­­gelegt un­abhängig von der Nutzung als Lager- und Werkplatz. 

cc) Kann dem Stadtrat somit kein Vorwurf gemacht werden, die beiden voneinander unabhängigen Nutzungsänderungen nicht gemeinsam behandelt zu haben, ist zu prüfen, ob er aufgrund der bei den kommunalen Behörden eingegangenen Interventionen zu einem Tätigwerden (auch hinsichtlich des Lager- und Werkplatzes) verpflichtet gewesen wäre.

Die Baubehörde ist grundsätzlich angehalten, gegen Baurechtswidrigkeiten einzuschreiten, und muss deshalb auch Anzeigen von Privaten, die auf solche Verhältnisse hinweisen, nachgehen (Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 68, auch zum Folgenden). Handelt es sich beim Anzeiger um einen Nachbar und werden seine geschützten Nachbarinteressen durch baurechtswidrige, eigenmächtig erstell­te Bauten beeinträchtigt, hat er einen Anspruch auf das Einschreiten der Baubehörde mit re­­pressiven Mitteln, sofern kein stärkerer oder wenigstens gleich starker Belang für den Bau­herrn und gegen ein Einschreiten spricht. Der beeinträchtigte Nachbar kann diesen Anspruch mittels Rechtsverweigerungsbeschwerde durchsetzen, wenn die Behörde trotz dieses Anspruchs passiv bleibt.

Den Erwägungen zur Baubewilligung vom 13. August 2001 ist zu entnehmen, dass die bisher nicht bewilligte gewerbliche Nutzung aufgrund des Lärms Anlass zu Klagen aus der Nachbarschaft gegeben habe, welche sich hauptsächlich auf das Holzfräsen, den An- und Abtransport, das Holzspalten etc. bezögen. In seiner Rekursantwort vom 22. Oktober 2001 führte der Stadtrat X aus, der Baubehörde sei bekannt, dass die Nachbarn immer wieder über Lärmbelästigungen durch Fräsen, Spalten und Häckseln von Holz, An- und Abtransport von Torfmull usw. geklagt hätten. Dokumentiert ist sodann auch ein Schrei­ben des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer an den Stadtrat X vom 3. April 2001, mit welchem sowohl auf die Nutzung als Baumschule wie auch auf diejenige als Lager- und Werk­platz hingewiesen wird. Schliesslich liegt eine als "Chronik des Q" bezeichnete Liste einer Nachbarin in den Akten, welche über die Be­einträchtigungen und nachbarlichen Interventionen Auskunft gibt, wobei allerdings die ge­schilderten übermässigen Lärmemissionen von der privaten Beschwerdegegnerschaft schon im Rekursverfahren (pauschal) bestritten wurden. In dieser "Chronik" wurden für die Zeit von Februar 1996 bis Februar 2000 keine Lärmbeeinträchtigungen registriert. "Irgendwann" seien (neben den bereits früher gepflanz­ten Rhododendren) Blautannen im hinteren Teil der Liegenschaft gepflanzt worden und im Februar 2000 habe der  bereits für die Zeit von 1993 bis Februar 1996 dokumentierte -  Sä­gereilärm wieder angefangen.

Da die in der "Chronik des Q" für die Zeit seit Februar 2000 erwähnten Beanstandun­gen vorab die Pflanzungen sowie den damit zusammenhängenden Sägerei- und Bewässerungslärm betreffen und auch im Übrigen nicht klar ist, ob die Reklamationen aus der Nachbarschaft auch den Lager- und Werkplatz miteinschlossen oder allein die mit der Baum­schule zusammenhängenden Lärmbeeinträchtigungen betrafen, kann den kommunalen Behörden keine ungebührliche Rechtsverzögerung vorgeworfen werden, wenn sie bisher allein mit Bezug auf die Baumschule und nicht auch hinsichtlich des Lager- und Werkplatzes tätig geworden sind. Immerhin ist festzuhalten, dass sich der Beschluss vom 13. Au­­gust 2001 mit den Hauptursachen der nachbarlichen Beanstandungen befasste, nämlich mit dem Spalten, Sägen und Häckseln, den Transporten von Holz, Torf und Häckselgut sowie mit dem Handel mit Pflanzen und Torfmull ab Grundstück. Erst mit dem Schreiben vom 3. April 2001 wurde die kommunale Baubehörde auch bezüglich des Lager- und Werkplatzes unmissverständlich zum Handeln aufgefordert. Die seit der Intervention vom 3. April 2001 bis zur Verfügung vom 13. August 2001 verstrichene Zeitspanne ist aber re­lativ kurz und reicht jedenfalls nicht aus, um eine Rechtsverzögerung zu begründen. Auch ist angesichts des hängigen Verfahrens nicht zu beanstanden, wenn die kommunale Baubehörde während des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens kein nachträgliches Bewilligungsverfahren einleitete. Somit kann die Frage offen bleiben, ob durch ein überlanges Untätigbleiben der Baubewilligungsbehörde eine Verfügung zu fingieren wäre, welche bei der Re­kurskommission angefochten werden könnte, oder ob ein Nichteinschreiten mittels Aufsichtsbeschwerde bei der Aufsichtsbehörde (mithin bei der Baudirektion) zu beanstanden wäre (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 49). Klar ist hingegen, dass sich der Stadtrat X im Anschluss an das Verfahren vor Verwaltungsgericht mit der nie bewilligten Nutzung als Lager- und Werkplatz wird befassen und gegebenenfalls die gebotenen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird anordnen müssen. Dies ergibt sich bereits aus § 341 PBG.

d) Zusammenfassend ist nicht zu beanstanden, dass der Stadtrat X bisher mit Bezug auf den Lager- und Werkplatz (noch) kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren bzw. geeignete Massnahmen gegen die eigenmächtig vorgenommene Umnutzung eingelei­tet hat. Demzufolge hat sich auch die Baurekurskommission I zu Recht nicht näher damit befasst. Dasselbe gilt umso mehr für das Beschwerdeverfahren; es käme einer groben Verletzung der Kompetenzordnung und des Instanzenzugs gleich, wenn das Verwaltungsgericht als erste Behörde über die Rechtmässigkeit des Lager- und Werkplatzes entscheiden würde. Auch eine Rückweisung an die Vorinstanz zur Prüfung der Bewilligungsfähigkeit dieser Nutzung, wie es die Beschwerdeführer eventualiter beantragen, fällt unter den gegebenen Umständen ausser Betracht.

2. a) Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, sie hätten mit ihrem Rekurs be­antragt, der privaten Rekursgegnerschaft sei eine angemessene Frist anzusetzen, um die rechtswidrige Grundstücksnutzung einzustellen. Im Sinn eines Eventualantrags sei verlangt worden, den Stadtrat X einzuladen, die zur Herstellung des rechtmässigen Zustands gebote­nen Massnahmen anzuordnen. Die Rekurskommission sei auf den Hauptantrag nicht einge­treten und habe den Eventualantrag weder behandelt noch überhaupt erwähnt, was eine Rechtsverweigerung darstelle. Richtig sei zwar, dass in erster Linie die kommunale Bau­behörde die gebotenen Massnahmen zur Herstellung des rechtmässigen Zustands zu tref­fen habe. Da indessen vorliegend einzig die sofortige Einstellung des widerrechtlichen Betriebs und der widerrechtlichen Nutzung in Frage komme, verfalle die Rechtsmittelbehör­de keiner Kompetenzanmassung, wenn sie selbst diese Massnahme anordne. Zumindest aber hät­te die Baurekurskommission I dem Eventualbegehren stattgeben müssen, zumal es ange­sichts des Legalitätsprinzips nicht im Ermessen der örtlichen Baubehörde liege, ob sie Massnahmen zur Herstellung des rechtmässigen Zustands treffen wolle oder nicht. Dem Stadt­rat fehle es am Willen, dem Recht zum Durchbruch zu verhelfen.

Die Baurekurskommission I hält diesen Einwand für unbegründet. Nach ihrer Auffassung hätte es eine schwerwiegende Verletzung der funktionellen Zuständigkeitsordnung bedeutet, wenn sie sich im angefochtenen Entscheid mit der Frage der Beseitigung der strit­tigen Baumschule im Sinn von § 341 des Planungs- und PBG auseinandergesetzt und ge­gebenenfalls die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet bzw. den Stadt­rat X im Sinn des rekurrentischen Eventualantrags eingeladen hätte, die zur Her­stel­lung des rechtmässigen Zustands gebotenen Massnahmen anzuordnen. Es sei erstinstanzlich Sache der kommunalen Baubehörde, zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Beseitigung im Sinn von § 341 PBG erfüllt seien. Es wäre höchstens zulässig gewesen, die Vorinstanz im Dispositiv des angefochtenen Entscheids einzuladen, die Frage einer Beseitigung der strittigen Baumschule zu prüfen. Werde allerdings in Betracht gezogen, dass sich die Vorinstanz angesichts des Rekursverfahrensausgangs ohne Zweifel mit der Beseiti­gung der Baumschule werde befassen müssen, so sei nicht zu beanstanden, dass die Baurekurskommission I im Dispositiv ihres Entscheids auf eine solche Anordnung verzichtet habe. – Der Beschwerdegegner Nr. 1 führt in seiner Beschwerdeantwort aus, praxisgemäss sei die verfügende Behörde für die Vollstreckung zuständig. Gründe, die ein Abweichen von dieser Praxis rechtfertigten, würden weder von den Beschwerdeführern genannt, noch seien solche ersichtlich.

b) Nach § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wort­laut entsprechend ohne Vorbehalt, also in allen Fällen die Anordnung der Wiederherstel­lung des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 665; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, S. 586, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden). Gleichwohl ist ein Wiederherstellungs­befehl nach stän­diger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom ge­setz­mäs­sigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Scha­den, der dem Ei­gentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs‑, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 865 ff.). Liegt eine bedeutendere, also eine erhebliche Ab­weichung von den materiellen Bauvorschrif­ten vor, können Gründe des Ver­­trauens­schut­zes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22 mit Hinweisen; Haller/Karlen, Rz. 873 ff.). Insofern be­steht gleichwohl ein gewisser Ermessens­spielraum bei der Prüfung der Frage, ob überhaupt eine Zwangsmassnahme der Situation adäquat ist. Schliesslich steht der kommunalen Behörde auch im Zusammenhang mit der Bemessung der Wiederherstellungsfrist Ermessen zu. Dieses Ermessen ist durch die kraft § 2 lit. c PBG erstinstanzlich zur Gesetzesanwendung berufenen kommunale Baubehörde (pflichtgemäss) auszuüben. Nur im Fall eines ungebührlichen Untätigbleibens wäre es Sache der Aufsichts- oder allenfalls der Rechtsmittelbehörden, die gebotenen Massnahmen selber anzuordnen oder die kommunalen Behörden verbindlich hierzu aufzufordern. Dass die Baurekurskommission I darauf verzich­tete, in Umgehung der funktionalen Zustän­digkeitsordnung selber die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen bzw. die kommunale Behörde zu entsprechenden Massnahmen aufzufordern, ist demzufolge nicht zu beanstanden.

Erst mit dem Rekursentscheid vom 22. Februar 2002 wurde (entgegen der früheren Ansicht des Stadtrats X) klargestellt, dass die Baumschule nicht bewilligungsfähig ist. Erst infolge dieses Entscheids also ist der Stadtrat verpflichtet, Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands überhaupt zu prüfen. Für den von den Beschwer­de­führern geäusserten Verdacht, der Stadtrat X sei nicht gewillt, dem Recht zum Durch­bruch zu verhelfen, bestehen demzufolge keine Anhaltspunkte. Jedenfalls kann dem Stadtrat X kein un­gebührliches Untätigbleiben vorgeworfen werden und es be­steht keine Ver­anlassung, ihn  unter Vorwegnahme der dargestellten Ermessensausübung -  im Beschwerde­entscheid verbindlich zur Ergreifung von geeigneten Massnahmen aufzufordern. Wie oben erwähnt, kann dem Stadtrat X auch keine Rechtsverzögerung im Zusammenhang mit dem Lager- und Werk­platz vorgeworfen werden. Eine Rechtsverzögerung wäre aber Voraussetzung, um im Beschwerdeentscheid die kommunale Baubehörde zu verpflichten, diesbezüglich die gebotenen Massnahmen zur Herstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Soweit derartiges beantragt wird (Beschwerdeantrag Ziffer 3), ist die Beschwerde abzuweisen. 

3. a) Sodann beanstanden die Beschwerdeführer die Ausführungen im angefochtenen Rekursentscheid (Erwägung Ziffer 5), wonach die J AG "unbestrittenermassen" mit dem Be­trieb der Baumschule nichts zu tun habe. Hät­­te die Bau­rekurskommission I den beantragten Augenschein vorgenommen, hätte sie sich vom Ge­genteil überzeugen können. Selbst der Stadt­rat X sei in den Erwägungen seines Beschlusses vom 13. August 2001 davon ausgegan­gen, dass die Baumschule durch die J AG betrieben werde. Bei dieser Sachlage erscheine auch der Vorwurf der Rekurskommission, die Rekurrenten hätten offensicht­lich zu Unrecht den Einbezug der J AG in das Verfahren verlangt, als übereilt und keineswegs begründet. Die J AG, wel­che bereits vom Stadtrat X ins Recht gefasst worden sei, hätte ohnehin von der Baurekurskommission I von Amtes wegen in das Rekursverfahren miteinbezogen werden müs­sen. Wo mehrere Störer existierten, sprächen sodann auch Praktikabilitätsgründe dafür, alle Störer solidarisch ins Recht zu fassen.

Die Baurekurskommission I anerkennt in ihrer Vernehmlassung ihre Feststellung in Erwägung Ziffer 5 des Rekursentscheids, wonach die Rekurrenten zu Unrecht den Beizug der J AG in das Rekursverfahren verlangt hätten, als falsch. Sie sei irrtümlich davon ausge­gangen, die J AG habe mit dem Betrieb der Baumschule nichts zu tun. Demgemäss seien die Rekurrenten zu Unrecht zur Ausrichtung einer Umtriebsentschädigung an diese Gesellschaft verpflichtet worden.  -  Demgegenüber bestreitet die Beschwerdegegnerin Nr. 2, ir­gend­etwas mit der Baumschule zu tun zu haben. Die Baumschule gehöre einzig und allein H, d.h. dem Beschwerdegegner Nr. 1, und stehe unter dessen Verantwortlichkeit. Auch be­stehe kein Sachzusammenhang zwischen der vom Beschwerdegegner Nr. 1 betriebenen Baumschule und der Benützung der Liegenschaft für Einlagerungen durch die Beschwerde­gegnerin Nr. 2. Es erscheine als offensichtlich, dass die Beschwerdeführer zu Unrecht den Einbezug der J AG in das Verfahren ver­langt hätten.

b) In der baurechtlichen Bewilligung vom 13. August 2001 wurde allein H (d.h. der Beschwerdegegner Nr. 1) als Bauherr erwähnt. In lit. e der Erwägungen steht indessen, "soweit bekannt ist" werde die Baumschule durch die J AG betrieben (vgl. auch S. 2 des Baubewilligung vom 13. August 2001, wo unter dem Titel Vorgeschichte ausgeführt wird, die Baumschule werde durch einen "Sohn des Eigentümers" betrieben). Sodann wurde die J AG in Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses vom 13. August 2001 ausdrücklich "als Betreiberin der Baumschule ins Recht gefasst". Daraus er­hellt, dass nach Ansicht der Stadtrats X die Beschwerdegegnerin Nr. 2 am Ausgang des Be­willigungsverfahrens materiell interessiert war und die angeordneten Betriebs- und Bewirtschaftungsauflagen (auch) ihr als Verhaltensstörerin gegenüber Geltung erlangen soll­ten. Unter diesen Umständen hätte die Beschwerdegegnerin Nr. 2 schon von Amtes wegen zum Rekursverfahren beigeladen werden können bzw. müssen (vgl. RB 1998 Nr. 42) und darf demzufolge ein entsprechender Antrag der damaligen Rekurrenten und heutigen Beschwerde­führern diesen nicht zum Nach­teil gereichen. Aufgrund der Erwägungen sowie aufgrund Dispositiv Ziffer 2 des Stadtratsbeschlusses vom 13. August 2001 sahen sich die damaligen Rekurrenten in guten Treuen da­zu veranlasst, im Rekursverfahren den Einbezug der Beschwer­degegnerin Nr. 2 zu verlangen. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdegegnerin Nr. 2 in ihrer Rekursantwort vom 21. November 2001 jegliche Verbindung zur streitigen Baumschule bestritt und demzufolge den Einbezug in das Rekursverfahren ablehnte. Zif­fer III Abs. 2 des angefochtenen Rekursentscheids, mit welcher die Beschwerdeführer zu einer Umtriebsentschädigung an die Beschwerdegegnerin Nr. 2 verpflichtet wurden, ist dem­zu­folge ersatzlos aufzuheben.

4. Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und Ziffer III Abs. 2 des angefochtenen Rekursentscheids aufzuheben. Im Übrigen ist die Beschwerde ab­zuwei­sen. Die Baurekurskommission I ist zu Recht auf den Rekurs teilweise nicht einge­treten, wes­halb es sich - unter Berücksichtigung des der Rekurskommission zustehenden Er­messens - rechtfer­tigte, die Rekurskosten zu insgesamt einem Viertel den heutigen Beschwerdeführern auf­zuerlegen und diesen nur eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen.

Ausgangsgemäss haben die Beschwerdeführer entsprechend ihrem Unterliegen die Verfahrenskosten zu drei Vierteln zu tragen und steht ihnen von vornherein keine Parteient­­­schädigung zu. Im Übrigen sind die Gerichtskosten auf die Gerichtskasse zu nehmen, da der Rekursentscheid, soweit er aufzuheben ist, an einem von keiner Partei zu vertretenden Mangel leidet (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 27). Die Voraussetzungen zur Entrichtung von Parteientschädigungen an die private Beschwerdegegnerschaft sind nicht erfüllt, zumal sich der anwaltlich vertretene Beschwerdegegner Nr. 1 auf weniger als einer A4-Seite zur Beschwerde vernehmen liess und sich die Beschwerdegegnerin Nr. 2 nicht erkennbar vertreten liess bzw. sie den von ihr erwähnten Beizug eines Rechtsbeistands in keiner Weise doku­­mentierte.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziffer III Abs. 2 des angefochtenen Rekursentscheids aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.    ...