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Geschäftsnummer: VB.2001.00249 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 23.11.2001 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Bestimmung des gewachsenen Bodens Ein Gebäudeteil, der nicht vollständig überdeckt ist, kann nicht dem gewachsenen Boden zugerechnet werden (§ 5 ABauV).
Stichworte: ABGRABUNG AUFSCHÜTTUNG AUFSTOCKUNG GEWACHSENER BODEN GEWACHSENER BODEN TIEFGARAGE UNTERNIVEAUGARAGE WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
Rechtsnormen: § 280 Abs. I PBG
Publikationen: RB 2001 Nr. 75
Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
I. Mit Beschluss vom 3. Oktober 2000 bewilligte die Baubehörde der Stadt X dem Eigentümer A Umbau und Aufstockung des Mehrfamilienhauses M-strasse in X sowie die Vergrösserung der zugehörigen Tiefgarage.
II. Den hiergegen von C als Eigentümer eines benachbarten Reiheneinfamilienhauses erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III am 13. Juni 2001 gut; entsprechend hob sie die Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auf.
III. Mit Beschwerde vom 13. August 2001 liess A dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Bestätigung der Baubewilligung beantragen; ferner sei der Beschwerdegegner für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten.
Die Baurekurskommission III und der Beschwerdegegner beantragten am 23. August 2001 bzw. am 12. Oktober 2001 Abweisung der Beschwerde; letzterer zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die Parteivorbringen werden soweit erforderlich nachfolgend wiedergegeben.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Legitimation des rekurrierenden Nachbarn wird im Beschwerdeverfahren zu Recht nicht mehr in Frage gestellt.
Der entscheidwesentliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten; der vom Beschwerdegegner beantragte Augenschein kann unterbleiben.
2. a) Dem Streit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Beschwerdeführer will unter anderem sein am 28. Juni 1961 bewilligtes Doppelmehrfamilienhaus um ein Geschoss aufstocken. Südwestlich an das bestehende Gebäude angebaut befinden sich eine Sammelgarage sowie vor dem südwestlichen Teil der Nordwest-Fassade eine Trafostation. Die Decke dieser Anbauten ist bündig mit dem Erdgeschoss-Fussboden des südwestlichen Teils des Doppelmehrfamilienhauses. Weil das Baugrundstück von Südwesten gegen Nordosten und von Nordwesten gegen Südosten ansteigt, ragten die unter der Erdgeschoss-Fussbodenhöhe des Hauptgebäudes liegenden Anbauten gleichwohl mehrheitlich über das gewachsene Terrain hinaus. Hangwärts wurde der verbleibende Niveauunterschied zum gewachsenen Terrain je mittels Aufschüttungen ausgeglichen, südwestlich durch das auf dem Nachbargrundstück errichtete Mehrfamilienhaus M-strasse, an welches die über die Grundstückgrenze hinwegreichende Sammelgarage ebenfalls angebaut ist. Bei der westlichen Ecke des Hauptgebäudes treten die nordwestliche Fassade der Sammelgarage und die südwestliche der Trafostation fast vollständig eingeschossig in Erscheinung. Im Bereich der dortigen Zufahrt zur Sammelgarage war gemäss den früheren Baueingabeplänen das gewachsene Terrain um maximal 50 cm abgegraben worden.
Mit der geplanten Aufstockung ist die zulässige Gebäudehöhe von 10,5 m nur dann eingehalten, wenn mit dem Beschwerdeführer und der Baubewilligungsbehörde ab Oberkante Erdgeschoss bzw. Oberkante Tiefgaragendecke gemessen wird, auf welche Höhe das umliegende Gelände teilweise aufgeschüttet wurde. Sie ist jedoch an der Westecke deutlich überschritten, wenn die Höhe ab der dortigen Garagenzufahrt bzw. dem früheren Verlauf des gewachsenen Terrains gemessen wird.
b) Gemäss § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/ 1. September 1991 (PBG) wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen. Laut § 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) ist gewachsener Boden der bei der Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens; unter bestimmten Voraussetzungen ist auf den früheren Bodenverlauf zurückzugreifen (§ 5 Abs. 2 lit. a und b ABauV).
Die Beschwerdeführerin und mit ihr die Baubewilligungsbehörde wollen als gewachsenen Boden die Decke der bestehenden Tiefgarage bzw. der Trafostation und die entlang dieser Bauten vorgenommenen Aufschüttungen verstanden haben. Diese Betrachtungsweise ist schon im Ansatz verfehlt: Ein Gebäudeteil, der nicht vollständig überdeckt ist, kann von vornherein nicht dem gewachsenen Boden zugerechnet werden (vgl. auch RB 1986 Nr. 97 sowie den Entscheid des Regierungsrats BE in BVR 1982 S. 186). Vorliegend wurde zwar das angrenzende Gelände je hangseitig bis Oberkante Decke der Sammelgarage bzw. der Trafostation aufgeschüttet; gegen Nordwesten bzw. Südwesten treten jedoch beide Bauten als eingeschossig in Erscheinung. Das ist nur zum kleinen Teil auf Abgrabungen, sondern hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass beide Anbauten bei der Erstellung mehrheitlich über dem gewachsenen Terrain lagen. Die Gebäudehöhe an der Westecke ist deshalb von der Schnittlinie zwischen Nordwest-Fassade und Dachfläche zum Niveau der Garageneinfahrt, allenfalls zum rund 50 cm höher liegenden früheren Verlauf des gewachsenen Terrains zu messen (vgl. BRKE II, BEZ 1988 Nr. 40; BEZ 2000 Nr. 12); so oder anders ist die zulässige Gebäudehöhe von 10,5 m deutlich überschritten.
Ob, wie die Baurekurskommission III unter Hinweis auf den in BEZ 2000 Nr. 12 publizierten Entscheid der Baurekurskommission II vom 15. Februar 2000 erwogen hat,
§ 5 Abs. 1 ABauV ohnehin nur bei Neubauten, nicht aber bei Änderung bestehender Bauten gelte, kann unter diesen Umständen offen bleiben; die entsprechenden Beschwerdevorbringen stossen ins Leere.
3. Damit ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. ...
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. ...